РЕФЕРАТ
Тема курсовой работы: Особенности функционированиярынка земли: 29 стр., 21источн., 2 рис.,2 форм., 2 прил.
Ключевые слова: ЗЕМЛЯ, РЫНОК ЗЕМЛИ, РЕНТА, СОБСТВЕННОСТЬ.
Цель работы – отразить особенности функционированиярынка земли в переходный период.
Объектисследования – национальная экономика.
В результате написания данной курсовой работы был охарактеризованрынок земли, его становление в таких странах, как Россия и Украина, показаныособенности структуры и ценообразования рынка земли, описаны особенностиформирования рынка земли в Республике Беларусь.
Автор работыподтверждает, что приведенный в ней цифровой материал правильно и объективноотражает состояние исследуемой темы.
ВВЕДЕНИЕ
В настоящеевремя встала острая дилемма о передаче земли в собственность, а также проблемастановления и развития различных форм и типов хозяйствования в аграрномсекторе.
Такаянеопределенность не может и не должна долго сохраняться. Конечно, в условияхстановления рыночных отношений наиболее предпочтительной с точки зрениярационального и эффективного использования земли будет её продажа фермерам,частным предпринимателям, т.е. создание слоя собственников и производителейодновременно.
В то же времяпроглядывает еще не менее острая проблема — как смогут в нынешней нестабильнойситуации, с точки зрения ограниченной деловой активности и предприимчивости,когда растет диспаритет цен на продукцию сельского хозяйства, когда нетотлаженной системы кредитования и льготного финансирования выжить тенемногочисленные крестьяне, фермерские хозяйства, ассоциации.
Проблемасоздания рациональных, сбалансированных пропорций, обеспечивающих нормальноевоспроизводство, то есть удовлетворение общественных потребностей, ставилась нарубеже 70-80-х годов.
Но всепопытки реформирования экономической системы без создания хозяйственногомеханизма, который стимулировал бы экономию ресурсных затрат, привели кэкономическому и социальному «застою общества».
Экономическиепротиворечия аграрной сферы исследовали Н.Д. Кондратьев, П.А. Столыпин, А.В.Чаянов.
Системныйподход к проблемам воспроизводства в условиях социально-рыночного хозяйства иизвлечения ренты раскрыт в трудах зарубежных экономистов — Д. Бьюкеннена, Г. Голдсмита,В. Леонтьева, П. Самуэльсона, П. Студентского, К. Эклунд.
Сложностьтеоретического осмысления данной проблемы очевидна. Тем не менее, практика всенастойчивее заставляет искать пути ее решения.
Цель курсовойработы – отразить особенности функционирования рынка земли в переходный период.
Задачи,который следует выполнить:
1. Отразить понятие рынка земли и его становление в условиях рыночнойэкономики
2. Выявить структуру рынка земли
3. Описать особенности ценообразования на рынке земли
4. Охарактеризовать особенности формирования рынка земли вРеспублике Беларусь.
1. Становление рынка земли вусловиях переходной рыночной экономики
Становление рыночных отношений в аграрном сектореэкономики — процесс сложный и весьма противоречивый. Противоречивость обусловленаприродными факторами, которые дают о себе знать в том смысле, что земля какглавный ресурс в сочетании с природно-климатическими условиями оказывается не всостоянии всегда, везде и в нужном количестве производить сельскохозяйственныепродукты. В то же время сельскохозяйственное производство призвано стабильноудовлетворять жизненные потребности растущего населения в продуктах питания, даеще и в возрастающих размерах.
Здесь действует вечное противоборство: земля какчасть природы при существующих условиях ее возделывания или пользования ею неможет создать нужного количества благ, а человек, тоже как часть природы, зависимот производительной силы земли и требует увеличения производства продовольственныхтоваров.
Разрешается данное противоречие в процессепротивоборства природы и общества посредством того, что оно вмешивается впротекание чисто биологического процесса взаимодействия человека и природы.
В условиях рыночных отношений чисто экономическойособенностью сельскохозяйственного производства является сезонное получениеосновной массы денежной выручки от продукции растениеводства и животноводства,а потребности в приобретении материальных ресурсов имеются каждодневно иежечасно. Финансовая и денежно-кредитная системы государства приходят здесь напомощь и способствуют экономически разрешить противоречие, заложенное в самойприроде. Государство предоставляет различного рода субсидии сельскому хозяйству,оно регулирует денежно-кредитные отношения и ценообразование насельскохозяйственную продукцию, вырабатывает соответствующий механизм мотивациитруда занятого в сельском хозяйстве работника.
Под воздействием роли государства возникаетпротивостояние между его регулирующими функциями и интересами хозяйствующих всельском хозяйстве производственных звеньев. Таким образом, развиваетсяпротиворечие, которое носит общественный и субъективный характер. Необходимоэкономически и социально увязать действия государства и хозяйствующихсубъектов, чтобы они были направлены на разрешение противоречия, порождаемогосамой природой. Важным моментом здесь выступает самоорганизация и адаптация кприродным и общественным условиям субъектов хозяйствования.
Самоорганизация и адаптация характеризуются, с однойстороны, множеством возможных форм организации труда и способов производственнойдеятельности, а с другой — динамичностью перехода от одних форм хозяйствованияк другим. Естественно, самоорганизация и адаптация могут носить эффективнуюформу только в условиях экономической свободы, позволяющей хозяйствующемусубъекту самостоятельно выбирать вид производственной деятельности, способ ееорганизации, партнеров по бизнесу и по своему усмотрению расходовать полученныйдоход.
Аграрный сектор экономики, как ни один другой,требует создания экономических и социальных условий для самоорганизации,самофинансирования и самоуправления хозяйствующих субъектов. Здесь важнавнешняя среда в лице государства, способная вести отбор и поддерживатьэкономически и в правовом отношении такие формы хозяйствования, которыенаиболее эффективны в данный момент при данных специфических условиях.
Основными направлениями повышения потенциаласамоорганизации в сельском хозяйстве выступают: реформирование собственности,обеспечивающее множественность форм управления; совершенствование техники итехнологии возделывания культур и выращивания животных; налаживание действеннойсистемы производства, подготовки и переподготовки трудовых ресурсов села;создание и постоянное совершенствование производственной, социальнойинфраструктуры; создание системы эффективного микроэкономического регулированиясамоорганизованной деятельности сельскохозяйственных производителей. [10, c. 96]
Основой эффективного функционированиясамоорганизованной сельскохозяйственной экономической структуры выступаетконкуренция. Она должна развиваться на основе складывания различных формхозяйствования, подтверждая экономическую целесообразность каждой из них, и внаправлении расширения горизонтальных хозяйственных связей, формирующихся наоснове согласованных, взаимовыгодных экономических связей товаропроизводителей.Таким образом, конкуренция и кооперация оказываются скоординированными ивзаимоувязанными друг с другом, они образуют основу рыночной самоорганизациисубъектов хозяйствования.
В итоге можно сказать, что становление рыночнойструктуры имеет два начала — организованное государственное и самоорганизованное,исходящее от хозяйствующих субъектов. И то, и другое должны быть объективнообусловленными и закономерными. В мировой практике нет пока примеровнасильственного введения рыночных отношений с помощью декретов или посредствомсамого демократического голосования, хотя оба эти методы могут способствоватьили тормозить развитие данного процесса. Но как бы ни ускорялся или замедлялсяданный процесс, он всегда носит исторический характер, а потому для становлениясистемы рыночных отношений необходим определенный, исторически обусловленныйпромежуток времени.
Социально-ориентированная рыночная экономикапредполагает наличие таких компонентов, как собственность (с ее многообразиемформ), рынок ресурсов (рынок труда, рынок природных ресурсов и рынок капитала),конкурентно-образующая среда и твердая валютная система. В итоге в качествеосновного условия самоорганизации и адаптации сельскохозяйственногопроизводства к рыночным отношениям выступает реформирование отношенийсобственности. А господствующим здесь типом рыночного хозяйственного развитиядолжно явиться агропромышленное производство.
Что касается собственности, то ее роль вэкономической жизни общества должна оцениваться с учетом сфер деятельности.Так, в производстве она выполняет одно функциональное назначение, а в сферепотребления — другое. В производственной сфере владение собственностью являетсявеликим благом, хотя и оно проявляется не само собою. Благом собственностьвыступает тогда, когда она персонифицирована, т.е. является частной (индивидуальнойили коллективной). Тогда она связана с результативностью производства, выходитна разум человека, его волю, формирует чувство ответственности за хозяйственныедействия.
Но и эти признаки еще не дают характеристикипроизводственной значимости собственности, ибо она может быть в виде денежныхсредств положена в банк и приносить проценты, вложена в земельные участки идавать ренту, может быть подаренной в наследство и потерять экономический смыслдля бывшего владельца.
Для собственности важно то, чтобы она выполнялапроизводственную функцию, выступала в виде производственных фондов и толькотогда, будучи соединенной с человеческим трудом, приносила своему владельцудоход. Именно в этом случае она становится не просто благом, сокровищем, но иносителем экономической свободы, побудителем ее владельца к созидательнойдеятельности, к риску. В этом заключается активный, творческий потенциалсобственности, в этих условиях она — источник экономической силы и социальнойэнергии и отсюда она — естественная основа динамичного развития общества, людейи независимости государства.
Производственная значимость собственности проявляетсяне только в том, что на ее основе формируются и развиваются факторыпроизводства, но, возможно, в большей степени в том, что от нее зависит такойэнергетический потенциал производственной деятельности, как соединение воединофункций собственника и труда. В данном единении заключена сила, именуемая предпринимательством.Есть три способа подобного соединения — юридическая зависимость (принуждение),экономический найм и собственник-работник.
Фактор собственности производителя выступаетопределяющим мотивом развития предпринимательства. Только собственник можетпринимать самостоятельные экономические решения и думать об их результативности.Экономической свободой может обладать только собственник и никакая организацияили дисциплина труда не в состоянии заменить то чувство свободы, которую даетсобственность.
Обратимся к примерам из истории. Несмотря на своюгосударственную занятость, русский царь Николай II был собственником-предпринимателем.Его годовой доход от предпринимательской деятельности составлял не менее 150млн. немецких марок. Имущество состояло из принадлежащих ему предприятий,удельных земель и земель, которые по наследству или через покупки стали егособственностью. Они занимали площадь, равную тогдашней Германии. Цивильный листсоставлял более 32 млн. марок. Из этой суммы более 4 млн. тратилось наимператорские театры и академии; опера, балет, крупнейшие ученые поддерживалисьцарем.
Великие князья и княгини содержались за счетпредпринимательской деятельности царской семьи. Что касается членов семьиНиколая II, они получали более 2 млн. марок. Вдовствующая императрица и царицаполучали каждая примерно по 520 тыс. марок на карманные расходы. Каждой своейдочери до их совершеннолетия царь ежегодно откладывал по 80 тыс. марок и 200тыс. марок для молодого царевича Алексея, своего наследника. Для себя царьоставлял ежегодно 24 млн. марок. Значительная часть этих средств вкладывалась впредприятия. Основной капитал за счет этого возрастал ежегодно на 15-16 млн.марок.
Личные сбережения царя в 1906 г. составляли 192 млн.марок. Надо полагать, что к концу царствования они достигли 240 — 250 млн. марок.
Кроме того, доходы поступали от лесных массивов,мельниц, рыбных промыслов, разработок золота, платины, меди, железа. Это давалоеще дополнительно около ПО млн. марок. Из них примерно 24 млн. марок получаливеликие князья. (См.: Вернее Зомбарт. Современный капитализм. — М., 1930.)
Обратимся к современным персонажам и посмотрим, какони относятся к бизнесу. Известный американский предприниматель-гуманист А.Хаммер пишет по этому поводу следующее: «Для меня бизнес — это не простосредство обогащения: накопление богатства никогда не было для меня самоцелью.Бизнес доставляет мне удовольствие, потому что он постоянно стимулирует,требует ежедневной концентрации всех умственных способностей для решениябесконечного количества разнообразных проблем» (Хаммер А. Мой век двадцатый.Пути и встречи. — М., 1988. — С. 181).
За собственностью стоит не только созидательнаяэкономическая функция и предназначение, но и социальное, чисто человеческоепредназначение. К. Маркс в свое время отмечал, что у древних ученых невстречается ни одного исследования о том, какая форма земельной собственностиявляется самой продуктивной, создает нам большее богатство. Исследуется всегдавопрос, какая форма собственности обеспечивает государству наилучших граждан. [3, c. 99]
Древние мыслители сформулировали закон духовнойжизни, в соответствии с которым человек, достигнув определенного (исторически исоциально обусловленного) уровня удовлетворения своих первичных материальныхпотребностей, должен (во избежание саморазрушения) переключить свои усмотренияна достижение духовных целей, облагораживающих личность. Нарушение этого законаникогда не проходит без ущерба ни для отдельного человека, ни для народа, нидля всего человечества. Но движение все же должно исходить отсобственника-производителя.
Предприниматель стремится умножить своюсобственность, ибо она обеспечивает свободу выбора сферы бизнеса, свободуустановления цен, распределения дохода, принятия управленческих решений, гарантийриска и т.д. Иное дело, что право собственности обычно отождествляется счастной собственностью. Это не совсем так.
Частная собственность — идеальный вариантопределенности отношений собственности, в то же время в современныхцивилизованных странах широко используется институт аренды, который такжеподходит под понятие предпринимателя-собственника. Сюда же входят и членыакционерного общества, они ведь тоже предприниматели-собственники. В такомслучае остается только констатировать, что реформированные на арендных или акционерныхначалах колхозы и совхозы являются предпринимателями-собственниками и выступаютсубъектами рынка. Остается только обеспечить правовой статус функционированиярыночных отношений и «запустить» производство.
Следует, однако, обратить внимание на возможностьиспользования еще одного вида аренды. Дело в том, что пока об аренде речь возникаетлишь в том случае, когда коллектив предприятия принимает решение о переводесвоего производства на арендные начала, когда с согласия государства предприятиеможет быть преобразовано в арендное. Но почему не использовать несколькопреобразованную формулу, когда с согласия трудового коллектива в арендупредприятие (колхоз, совхоз, завод, фабрику, рудник, шахту и т.д.) мог бы взятьодин человек, арендатор? В обществе уже есть лица, накопившие достаточныефинансовые средства, одновременно обладающие навыками предпринимательства, иэто был бы более доступный путь развития предпринимательского бизнеса, чемоткрытие новых производственных звеньев и структур. Кроме того, такой путь далбы возможность сохранить накопленные государственные ресурсы, приспособить их к новымусловиям хозяйствования, сохранить не только чисто производственный, но иэкономический потенциал общества. Такие меры соответствовали бы интересамкрупного производства, но они одновременно не ущемляли бы малый бизнес. Еслибрать во внимание сельскохозяйственное производство, то в качестве субъектоврынка могут выступать фермерские хозяйства, личные подсобные хозяйства,кооперативы, арендный семейный подряд и т.д.
2. Особенности структуры иценообразования рынка земли
2.1 Структура земельного фонда
Земельный фонд каждого государствапредставляет собой совокупность всех земель, которые находятся на территорииданного государства. У каждого государства своя классификация земель. В РеспубликеБеларусь согласно земельному кодексу классификация следующая.
Земли Республики Беларусь делятся наследующие категории:
– землисельскохозяйственного назначения;
– земли населенныхпунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов;
– земли промышленности,транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
– землиприродоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурногоназначения;
– земли лесногофонда;
– земли водногофонда;
– земли запаса. [16]
К землям сельскохозяйственногоназначения относятся земельные участки, включающие в себя сельскохозяйственныеи иные земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.
К землям населенных пунктов,садоводческих товариществ, дачных кооперативов относятся земли, земельныеучастки, расположенные в границах городов, поселков городского типа, сельскихнаселенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, заисключением земель, отнесенных к иным категориям в этих границах.
К землям промышленности, транспорта,связи, энергетики, обороны и иного назначения относятся земельные участки,предоставленные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи,энергетики, размещения и постоянной дислокации государственных таможенныхорганов, воинских частей, военных учебных заведений и организаций ВооруженныхСил Республики Беларусь, других войск и воинских формирований РеспубликиБеларусь, иных объектов.
К землям природоохранного назначенияотносятся земельные участки, предоставленные для размещения заповедников,национальных парков и заказников. К землям оздоровительного назначенияотносятся предоставленные земельные участки для размещения объектовсанаторно-курортного лечения и оздоровления и иные земельные участки,обладающие природными лечебными факторами. К землям рекреационного назначенияотносятся земельные участки для размещения объектов, предназначенных дляорганизованного массового отдыха населения и туризма. К землямисторико-культурного назначения относятся земельные участки, предоставленныедля размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей иархеологических объектов.
К землям лесного фонда относятсялесные земли, а также нелесные земли, расположенные в границах лесного фонда,предоставленные для ведения лесного хозяйства.
К землям водного фонда относятсяземли, занятые водными объектами, а также земельные участки, предоставленныедля ведения водного хозяйства, в том числе для размещения водохозяйственныхсооружений и устройств.
К землям запаса относятся земли,земельные участки, не отнесенные к иным категориям и не предоставленныеземлепользователям. Земли запаса находятся в ведении соответствующегоисполнительного комитета, рассматриваются как резерв и могут использоватьсяпосле перевода их в иные категории земель.
Независимо от деления на категорииземель земли Республики Беларусь подразделяются на следующие виды:
– пахотные земли — сельскохозяйственные земли, систематическиобрабатываемые (перепахиваемые) и используемые под посевы сельскохозяйственныхкультур, включая посевы многолетних трав со сроком пользования, предусмотреннымсхемой севооборота, а также выводные поля, участки закрытого грунта (парники,теплицы и оранжереи) и чистые пары;
– залежные земли — сельскохозяйственные земли, которые ранееиспользовались как пахотные и более одного года после уборки урожая неиспользуются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар;
– земли под постоянными культурами — сельскохозяйственныеземли, занятые искусственно созданной древесно-кустарниковой растительностью(насаждениями) или насаждениями травянистых многолетних растений,предназначенными для получения урожая плодов, продовольственного, техническогои лекарственного растительного сырья, а также для озеленения;
– луговые земли — сельскохозяйственные земли, используемыепреимущественно для возделывания луговых многолетних трав, земли, на которыхсоздан искусственный травостой или проведены мероприятия по улучшениюестественного травостоя (улучшенные луговые земли), а также земли, покрытыеестественными луговыми травостоями (естественные луговые земли);
– лесные земли — земли лесного фонда, покрытые лесом, а такжене покрытые лесом, но предназначенные для его восстановления (вырубки, гари,редины, пустыри, прогалины, погибшие древостои, площади, занятые питомниками,плантациями и несомкнувшимися лесными культурами, и др.), предоставленные дляведения лесного хозяйства;
– земли под древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями)- земли, покрытые древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями), невходящей в лесной фонд;
– земли под болотами — избыточно увлажненные земли, покрытыеслоем торфа;
– земли под водными объектами — земли, занятые сосредоточениемприродных вод на поверхности суши (реками, ручьями, родниками, озерами, водохранилищами,прудами, прудами-копанями, каналами и иными поверхностными водными объектами);
– земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями — земли, занятые дорогами, просеками, прогонами, линейными сооружениями;
– земли общего пользования — земли, занятые улицами, проспектами,площадями, проездами, набережными, бульварами, скверами, парками и другимиобщественными местами;
– земли под застройкой — земли, занятые капитальными строениями(зданиями, сооружениями), а также земли, прилегающие к этим объектам ииспользуемые для их обслуживания;
– нарушенные земли — земли, утратившие своиприродно-исторические признаки, состояние и характер использования в результатевредного антропогенного воздействия и находящиеся в состоянии, исключающем ихэффективное использование по исходному целевому назначению;
– неиспользуемые земли — земли, не используемые в хозяйственнойи иной деятельности;
– иные земли — земли, не отнесенные к видам земель, указанным вабзацах втором — четырнадцатом настоящей статьи. [16]
Земли,земельные участки распределяются по категориям земель в зависимости от ихосновного целевого назначения и определенного в соответствии сзаконодательством правового режима их использования и охраны.
Переводземель, земельных участков из одной категории в другую производится в случаяхизменения основного целевого назначения этих земель, земельных участков приизъятии и предоставлении земельных участков, прекращении права постоянного иливременного пользования, пожизненного наследуемого владения, частнойсобственности и аренды на земельные участки, подаче землепользователямизаявлений о переводе земель, земельных участков из одной категории в другую.
Отнесениеземель к видам осуществляется в соответствии с их природно-историческимипризнаками, состоянием и характером использования.
Переводземель из одного вида в другой осуществляется при:
– изъятии и предоставлении земельных участков, внутрихозяйственномстроительстве или изменении их целевого назначения;
– проведении мероприятий по освоению новых земель, улучшениюили иному изменению их состояния и характера использования, требующих материально-денежныхзатрат;
– переводе сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственныеили менее продуктивные сельскохозяйственные земли;
– изменении состояния земель в результате воздействия вредныхантропогенных и (или) природных факторов.
Порядокперевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель копределенным видам устанавливается Президентом Республики Беларусь.
Такимобразом, прежде чем исследовать проблему рынка земли Республики Беларуси, такжеследует исследовать земельный фонд Республики Беларусь, который на сегодняшнийсостоит из огромного числа различных видов земель.
2.2 Особенности ценообразования на рынке земли
Реализациястратегического курса земельной политики Беларуси, с использованием платногоземлепользования, предполагает разработку механизма становления рынка земельсельскохозяйственного назначения. Важной проблемой в решении этой задачиявляется определение научно обоснованной кадастровой стоимости земельныхучастков, которая одновременно служит нормативообразующей базой дляустановления ставок земельного налога, арендной платы, банковских процентов призалоговых операциях и т.д.
С развитием встране личных подсобных, крестьянских (фермерских) хозяйств, а также крупныхтоварных сельскохозяйственных организаций рыночного типа возникаетнеобходимость использования реальной стоимости земли на основе оценочных работс учетом уровня плодородия и поправочных коэффициентов на местоположениеземельных участков относительно рынков сбыта продукции и объектовпроизводственной инфраструктуры.
Основнымифакторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие игеографическое положение земли. Ограниченность земли как раз и заключается втом, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная вопределенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качествас удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определеннымколичеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случаеприложения труда и капитала.
Итак,предложение земли не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю,собственники данного фактора производства предлагают к продаже постоянное(фиксированное) количество земельных участков. Значит, эластичность предложенияземли по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид вертикальнойпрямой (на рисунке 1.1 приложения 1 линия SY)
Правда, вдолгосрочной перспективе линия предложения может отклониться с отрицательнымнаклоном (пунктирная линия S’), но на очень короткий промежуток времени, послечего снова примет вертикальное положение. Такое временное изменение наклонакривой предложения может быть связано с предложением труда и участием капиталав улучшении качества земельных участков (то есть, фактически расширенииземельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении).
Спрос наземлю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих:спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей.
Длясельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и вменьшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические условия ивопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственногоспроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлеченияземли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователибудут постепенно переходить от более плодородных земель к менее, но и заменьшие расценки, соответственно. Это явление называется законом уменьшающегосяплодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном(1739-1808), а распространение получил благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823).
Несельскохозяйственныепотребители — все, \ кому земля нужна для строительства зданий, промышленногопроизводства или других целей, не I связанных с использованием плодородияпочвы. [10, с. 125]
Длянесельскохозяйственных потребителей существует два основных фактораформирования цены земли:
– подготовленность земельного участка к использованию (наличиеэлектричества, газопровода, телефона и т.п.)
– местоположение земельного участка.
Соответственно,несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенныеземельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленныеземельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии илиблизкой электростанции. Мы охотнее приобретем квартиру в центре города, чем вдеревне без горячей воды, света и т.п.
Линиянесельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так какпотребители используют земельные площади не только в центре, но и на окраинахкрупных городов и индустриальных центров, но уже по более низким ценам.
Совокупный(общий) спрос на землю определяется суммированием сельскохозяйственного инесельскохозяйственного спроса.(приложение 1, рис 1.2)
Равновесие нарынке земли определяется в точке пересечения линий спроса и предложения иравновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.
Цена на землютесно связана с понятием ренты, которая определяет доход собственника данногофактора производства и уровень платы потребителя за его использование.
Стоимостнаяоценка земли — важнейший экономический инструмент управления использованиемземельных ресурсов. Она служит механизмом создания рациональной системыналогообложения и ценообразования, имеет принципиальное значение не только длякупли-продажи земель, но и составления договоров на долгосрочную икраткосрочную аренду, а также является элементом рыночного оборота земли.[3, c. 121]
Системыоценки земли практически во всех развитых странах основаны на показателях еёрыночной стоимости, капитализации доходов, получаемых в процессесельскохозяйственного производства.
Наибольшеераспространение в международной практике получил метод оценки по рентномудоходу от реализации сельскохозяйственной продукции растениеводства. Так, воснову оценки зо Франции положено определение рентного дохода по классам земель(13 классов). В каждом из них выбирается по два типичных хозяйства, одно изкоторых расположено на худших, другое — на лучших землях. На базе этих хозяйствустанавливаются величины рентного дохода на единицу площади с последующейаранжировкой остальных хозяйств согласно классам. Среднегодовой доход рассчитываетсяза 15 лет, не считая наиболее и наименее благоприятных лет. В результатесоставляются специальные таблицы по доходности всех землевладений, кудаежегодно вносятся необходимые изменения и уточнения.
В Англии воснову оценки положено определение стоимости стандартной чистой продукции длякаждого класса земель (всего имеется 5 классов). Стандартная чистая продукциярассчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции ииздержками, полученными при среднем уровне агротехники.
В Канадеоценка земель устанавливается по урожайности основной сельскохозяйственнойкультуры — пшеницы. Другие культуры переводятся в условные зерновые единицы поих урожайности через коэффициенты. Таким образом определяется 6 классов земель.
В Венгрии иРумынии при оценке земель учитываются почвенные, климатические, экономическиеусловия сельскохозяйственного производства при расчете урожайностисельскохозяйственных культур.
В Болгарии воснову оценки земель положен ожидаемый чистый доход от реализации сельскохозяйственнойпродукции, для расчёта которого используется 10 эталонных зон.
В Испании приопределении стоимости земель сельскохозяйственного назначения применяется методкапитализации дохода, получаемого с данного участка. Разрабатываютсякадастровые стоимости для множества возделываемых сельскохозяйственных культур.При этом сначала рассчитываются доходы с гектара по каждой культуре, принимаяво внимание различную интенсивность производства. Расчёты осуществляютсядифференцированно для лучших и худших хозяйств региона с целью установлениямаксимального и минимального доходов по каждой культуре. Установив пределыколебаний, определяется количество возможных степеней оценки и присуждаетсяуровень дохода по каждой из этих степеней пропорционально по минимальной имаксимальной его величине. Этот доход, капитализированный под 3% (средняядействующая учётная ставка в Испании), даёт в результате кадастровую стоимостькаждой культуры в расчёте на 1 га. Эти кадастровые стоимости ежегоднокорректируются с учётом инфляции. Помимо этого, периодически (не реже одногораза в 10 лет) проводится плановое обновление кадастровых стоимостей и,соответственно, оценки земельных участков.
В Чехии ценаземли также устанавливается на основе капитализации валового рентного эффекта,рассчитанного на бонитировочную почвенную экологическую единицу, учитывающуюструктурные, продуктовые, ценовые характеристики и необходимые издержки.Валовой годовой рентный эффект соответствует удельному денежному доходу,получаемому владельцем земли в процессе ее хозяйственного использования.
В Швециисуществует законодательство, регулирующее условия землевладения иземлепользования, которое обеспечивает рациональное их использование исохранность. В соответствии с этим законодательством вести сельскохозяйственноепроизводство могут лишь лица, имеющие необходимую подготовку. При условиивыполнения данного требования купля-продажа земли осуществляется свободно, подоговорным ценам. Со своей стороны государство в ценообразование на рынке землине вмешивается.
Сделки покупле-продаже земли зачастую осуществляются в рамках одной семьи (например, ототца к сыну). Как и все остальные, эти сделки должны быть зарегистрированы.Член семьи, приобретающий ферму, выплачивает другим членам семьи, имеющим правона наследство, соответствующую долю, поэтому все члены семьи принимают участиев определении цены купли-продажи.
По даннымЕвропейской экологической комиссии ООН, в разных странах имеется множествосистем оценки земель, основанных на различных методических подходах. В однихстранах оценку земли проводят государственные служащие-оценщики, в других — частные оценщики, но под контролем государства. Работы финансируются как засчёт платных услуг, так и за счет государства, а в некоторых из них действуетсмешанное финансирование.
В целомстоимостная оценка является важнейшим экономическим рычагом регулированияземельных отношений, имеет принципиальное значение не только для приватизации,но и составления имущественных договором
Такимобразом, в странах с рыночной экономикой ценообразование на землисельскохозяйственного назначения сводится не к изначальному установлениюисходного (нормативного) уровня цен, как теперь практикуется во многихпостсоветских странах, а главным образом к получению прогнозных оценок,обусловленных сочетанием различных рыночных факторов (соотношением спроса ипредложения на рынке земли и сельскохозяйственной продукции и др.).
Страны срыночной экономикой при оценке земли исходят из фактических (исходных)показателей (качество почв, урожайность, издержки производства, стоимостьваловой продукции).
В мировойпрактике известны разные методические подходы к определению денежной оценкиземли, которую иногда отождествляют с ценой земли. Оценка земли определяетсякак стоимость капитала, а цена, вытекающая из денежной оценки, формируется прикупле-продаже в соответствии со спросом и предложением.
В Канаде иСША используются одинаковые определения типов стоимости земли и одни и те жеметоды ее исчисления. В этих странах различают следующие типы стоимости земли:продуктивная (текущая), экономическая и рыночная.
Продуктивная(текущая) стоимость земли (ПСЗ) определяется величиной доходов, которые можнополучить, используя землю с учетом инвестиционной конъюнктуры. Доя расчета ПСЗприменяются следующие показатели: валовой доход с единицы площади основнойкультуры; прямые и косвенные рас ходы, связанные с выращиванием основнойкультуры; чистый доход с единицы площади; уровень капитализации, за которыйпринимают средневзвешенный банковский процент за определенное время (или прогнозируемыйпроцент доходности инвестиций в конкурирующей сфере производства).
Достоинствомданного метода определения ПСЗ является использование таких устойчивыхинтегральных показателей, как урожайность основной культуры, чистый доход отпроизводства этой культуры и уровень капитализации в банковской сфере.
Но в расчетеПСЗ есть и недостаток, который проявляется в том, что будущая прибыль отинвестиций включается в реальную стоимость земли. При этом периодпредполагаемой окупаемости практически не определяется. Этот изъяннейтрализуется введением прогрессивного снижения возможной чистой прибыли (напериод, приемлемый для инвестора).
Земля каксредство производства имеет все свойства, присущие коммерческому товару, крометранспортабельности. В то же время она является и местом производства, и непосредственнообъектом инвестирования. Все это придает ей дополнительную значимость и способствуетросту цены.
Стоимостьземли, рассчитанная с учетом факторов, повышающих величину этой стоимости вперспективе, в США и Канаде называется экономической стоимостью земли (ЭСЗ).Определяется она экономической средой, в которой осуществляетсяземлепользование.[3, c. 142]
При этом вСША и Канаде выявляется значительная разница между экономической и продуктивнойстоимостью земли. И это позволяет иметь другое определение экономическойстоимости земли: ЭСЗ — это продуктивная стоимость плюс величина, продиктованнаяэкономической конъюнктурой землепользования. С учетом этого ЭСЗ близка к пони i ню «рыночнаястоимость им ни» (РСЗ).
Рыночнаястоимость земли — это такая цена земли, которую запрашивает хорошоинформированный продавец и которую готов заплатить не менее информированныйпокупатель. И тот и другой в США и Канаде могут иметь по-своему объективноепредставление о продуктивной стоимости земли и возможности ее роста в обозримомбудущем. Другими словами, РСЗ — это экономическая стоимость земли,скорректированная спросом и предложением. При этом в ряде случаев спрос можетпредопределяться в этих странах не свойствами самой земли (физико-химическиесвойства, влагообеспеченность, плодородие), а местоположением, инфраструктуройи другими неэкономическими показателями. Например, стоимость земельногоучастка, расположенного вдоль реки или выходящего к озеру, может определяться стоимостьюлицензии на число метров берега, пригодного для рыбной ловли.
Достоинствомметода расчета ЭСЗ является то, что в каждом случае купли-продажи землипродавец и покупатель могут использовать данные по урожайности ипроизводственным расходам, взятые из их личной практики. В условияхпрозрачности экономики, а также открытости статистики по рынку земли в США иКанаде не отмечается большой разницы между расчетной экономической стоимостьюземли и ее рыночной стоимостью.
В Беларуси, всвязи с переходом к рыночной экономике и необходимости стоимостной оценкисельскохозяйственных угодий, в 1996-2000 гг. проведена кадастровая оценказемель, включающая и стоимостную их оценку. В основу положен метод определениянормативной цены по видам сельскохозяйственных угодий исходя из капитализациирентного дохода.
Такая оценкасельхозугодий в республике проведена с учётом совокупной характеристикиплодородия почв, их технологических свойств и удалённости земельных участков отрынка сбыта продукции. Методикой предусмотрен расчёт таких показателей, какнормативная урожайность сельскохозяйственных культур, то есть урожайность,достигаемая в условиях среднемноголетних агрометеоусловий;
дифференциальнаярента — сверхнормативный доход на землях лучшего качества и местоположения;
расчётныйдоход — сумма дифференциальной ренты.
Порядокрасчёта предусматривает определение нормативной продуктивностисельскохозяйственных угодий в расчёте на 1 га. Продукция оценивается в среднихценах реализации предыдущего года. Кормовые культуры пересчитываются в кормовыеединицы и приравниваются по стоимости к цене 1 т овса. Определяются нормативныезатраты на 1 га пастбищ, которые принимаются на уровне 0,20 от затрат на 1 гасенокосов. К нормативным затратам добавляется минимально необходимый нормативуровня рентабельности для обеспечения расширенного воспроизводства.
Вместе с темв отечественной теории и практике существует несколько подходов к денежнойоценке земли — на базе рентного и затратного методов, а также их комбинации.Как уже отмечалось, цена земли является системной экономической категорией,поэтому предполагает вариантность оценок. Это связано с особенностью земли какобъекта оценки и прежде всего многоцелевым характером ее использования. Так,основными направлениями применения экономической категории «цена земли» могутбыть: аренда земли; экономическая защита земель; оценка уставного капиталасельскохозяйственных предприятий; включение земельного фонда в активыпредприятия и экономический оборот; калькуляция цены земли в себестоимости сельскохозяйственнойпродукции; изъятие земли из сельскохозяйственного оборота; определениестоимости земли как важнейшего составляющего национального богатства страны.
Приосуществлении экономических преобразований в сельском хозяйстве, связанных сперсонификацией собственности, формированием многоукладной экономики, переходомк рынку, и одновременном решении экологических проблем (защита почв от водной иветровой эрозии; стабилизация и повышение содержания гумуса в почве; устранениеотрицательных последствий антропогенной и техногенной нагрузок на землювследствие механизации, химизации, мелиорации) денежная оценка земли призвана решатьследующие основные вопросы:
-установлениепаритета цен на продукцию сельского хозяйства и товары промышленного производства,выступающие в качестве основных и оборотных средств в отрасли;
-оптимизациясостава и структуры земельных угодий с учетом соотношения пашни, естественныхкормовых угодий, леса, водных ресурсов с целью обеспечения экологическогоравновесия в АПК;
-компенсациясельскохозяйственным предприятиям потерь за продуктивные земли, изымаемые изоборота для несельскохозяйственных нужд (как мера экономической защиты земель).
Стоимостнаяоценка земли необходима и для совершенствования хозрасчетных отношений, переводавсех предприятий, работающих на земле, на полный хозрасчет. Она нужна какмеханизм защиты от нерационального использования земли в самихсельскохозяйственных предприятиях, а также для того, чтобы экономическимиметодами заставить землепользователей и землевладельцев бережно относиться кземле, не допуская снижения ее качества и Продуктивности (доходности).
Стоимостнаяоценка земли делает ее производственным капиталом, функционирующим в системерыночных отношений. Это предполагает
такиепреимущества:
-землевладельцыполучают возможность оформлять под залог земли банковские кредиты, чтонеобходимо для укрепления материально-технической базы и расширенияпроизводства. Так, в странах с развитой рыночной экономикой сельскимтоваропроизводителям под залог земли и недвижимости выделяется до 40% кредитныхресурсов;
-создаютсяустойчивые условия для купли-продажи земли;
— появляетсявозможность капитализации земли (по принципу обратной связи).
Наряду с этимрынок земли является действенным механизмом отбора эффективных формхозяйствования и экономически наиболее сильных хозяев. Как уже отмечалось, вэкономическом механизме земельных отношений, в зависимости от целевогоназначения, могут использоваться различные методы расчета цены земли, которыебазируются на оценках земельной ренты и определении совокупного потенциального(нормативного) чистого дохода.
Совершенствованиеметодов стоимостной оценки земли, по нашим исследованиям, может идти по двумнаправлениям: совершенствования методики определения земельной ренты, а такжеболее полного учета целевого предназначения стоимостных оценок в экономическоммеханизме земельных отношений.
Одним изнаиболее приемлемых вариантов расчета земельной ренты с точки зрения практикиявляется интегральный метод. Суть его в том, что размеры ренты (удельные иобщие) исчисляются по всей товарной продукции. Сопоставимость разнородныхпродуктов обеспечивается через их оценку по издержкам производства, чтонаиболее достоверно отражает общий объем товарного продукта и сравнимостьрезультатов оценок по товаропроизводителям разной специализации с различиямиобъективных факторов производства, обусловливающих наличие дифференциальнойренты.
Анализспециальной литературы и наши многовариантные попытки апробации различныхметодических подходов по определению нормативной цены земли показали, чтонаиболее простой и практически реализуемой является формула, котораярекомендуется для расчета нормативной цены пашни (сельскохозяйственных угодий):
Ц = Др*К, (3.1)
где Др — дифференциальная рента (рентный доход), тыс. руб. (долл. США)/га;
К — сроккапитализации рентного дохода, представляющий собой обратную величину учетнойставки банковского процента (к примеру, равный 25 годам при 4%-ном банковскомкредите) или срок активной трудовой деятельности человека, приравниваемый к 25годам.
Приемлемымявляется определение дифференциального рентного дохода в стоимостном выражениипо следующей формуле:
Др = (Ц*У-З-З*К) (3.2)
где Ц — средняя цена реализации продукции, руб./ц;
У — урожайность с 1 га, ц к.ед./га;
З — производственные затраты в расчёте на 1 га руб. При установлении базовойнормативной стоимости (цены) земель сельскохозяйственного назначения важноучитывать следующие особенности:
— объектом дляопределения нормативной цены земли должны быть все земли сельскохозяйственногоназначения;
— в расчётнормативной цены земли нецелесообразно включать стоимость объектовнедвижимости;
— нормативнаяцена земли должна устанавливаться с использованием закупочных или рыночных ценна зерно, действующих в стране (возможно также использование мировых цен);
— исходнымматериалом для определения нормативной цены земли должна служитьземельно-кадастровая документация, где отражается качество земельного участка,его удалённость от центра хозяйства, а также, при необходимости, другиесведения.
Методикарасчета нормативной стоимости земли должна учитывать бонитировку,характеризующую потенциальное плодородие земли, многолетнюю урожайностьсельскохозяйственных культур, цену реализации продукции (для нетоварных культурза эквивалент можно принимать единицу овса), текущие производственные затраты ичистый доход с 1 га земельной площади.[2, c. 58]
Такая ценаземли, формируемая на базе ее производительной способности исходя из дохода(прибыли), получаемого от реализации продукции с учетом ставки егокапитализации, является выкупной.
Применениеданной методики позволяет учитывать полученные результаты экономической оценкисельскохозяйственных угодий по кадастру, получать относительно достоверныепоказатели цены земли (нормативные), которые могут быть использованы приобосновании ставок арендной платы и налогообложения.
Такимобразом, стратегический курс земельной политики Беларуси, с использованиемплатного землепользования, предполагает разработку механизма становления рынказемель сельскохозяйственного назначения. Наиболее острой проблемой в данномслучае выступает оценка стоимости земельных участков, ведь в условияхотсутствия развитого земельного рынка очень сложно определить реальнуюстоимость земли.
3. Рынок земли в РеспубликеБеларусь: особенности функционирования, принципы формирования
Важнейшийвопрос земельных отношений на современном этапе — развитие многообразия формсобственности и хозяйствования. В республике в последние годы сложилисьразличные мнения по этому вопросу. Одни выступают за полное отрицание частнойсобственности на землю и ее рыночного оборота, кроме участков в личныхподсобных хозяйствах, садово-огородных кооперативов, для дачного и жилищногостроительства. Другие, наоборот, выступают за законодательное признание купли-продажиземли и соответственно частной собственности на землю. Практически из-за этихкрайних позиций сдерживается принятие перспективных правовых механизмов,остается низкой заинтересованность товаропроизводителей и финансово-кредитныхструктур в налаживании стратегического взаимодействия.
В условиях,когда в предприятиях нет достаточных внутренних резервов для экономическогоподъема, необходимы внешние кардинальные государственные меры. Формы ихосуществления могут быть самыми разными — присоединение к крепкому ижизнеспособному сельхозпредприятию, птицефабрике, комплексу или к сравнительноблизко расположенному промышленному предприятию. Может быть применен вариантпродажи имущества (включая землю по выкупной цене) состоятельным коммерческимструктурам (отечественным и иностранным), способным вкладывать капитал в развитиесельскохозяйственного производства, в том числе в землю, осваивать новыевысокоинтенсивные технологии и повышать плодородие почв.[6]
В настоящеевремя становится актуальной проблема агропромышленной интеграции, которая, содной стороны, отражает объективную закономерность и требования развитиясмежных сфер агропромышленного комплекса для достижения более высокогоконечного результата в самом сельском хозяйстве (и безусловно, на земле). Сдругой стороны, ее можно рассматривать как механизм подъемасельскохозяйственных предприятий, прежде всего недостаточно эффективных.Включение этих предприятий в общую интеграционную цепочку позволит им не толькосохраниться, но и преобразоваться, как уже отмечалось, на новойтехнико-технологической основе с адаптацией к рыночным«условиям».Сейчас важно обосновать наиболее рациональные пути становления агропромышленнойинтеграции применительно к особенностям современного этапа развития АПК,используя для этого научные разработки как недавнего прошлого, так и последнеговремени.
Какая формаземельных отношений и рыночного оборота земли наиболее приемлема в конкретныхусловиях? Если выбор делается в пользу регулируемой государством купли-продажиимущества, то дополнительно надо учитывать, насколько сельскиетоваропроизводители подготовлены к правовому введению цивилизованного рынказемли. Имеются в виду, в частности, узаконенная кадастровая оценка земли,наличие соответствующей инфраструктуры земельного рынка, кадровое обеспечениеземельных преобразований и т.п. В противном случае, без должной подготовки,непродуманные земельные изменения неизбежно приведут к разрушительнымпоследствиям, дискредитирующим сами по себе нужные и востребованные меры.
Следуетхорошо осознавать, что абсолютно свободного рынка земли в мире не существует. Вразличных странах он свободен относительно, поскольку регулируется как системойправовых регуляторов, так и экономических, строго сообразуясь с законами изакономерностями рыночного хозяйства.
Земельноезаконодательство должно предусматривать действенные механизмы развитиямногообразия земельных отношений, то есть права и обязанности владельцев исобственников земельных участков, землепользователей (в частности,арендаторов), а также экономический инструментарий регулирования сделокземельного оборота.
Оборот земель- это переход земельных участков от одних лиц к другим посредством заключениядоговоров и правовых сделок. Формами земельного оборота являются:купля-продажа, аренда, передача земельного участка в уставный фонд организации,залог земли при ипотечном кредитовании, наследование, дарение и другие формы.
Часть сделокземельного оборота имеет преимущественно рыночный характер. Это прежде всегосделки аренды, купли-продажи земельных участков, залога при получении кредита ит.д. А дарение и наследование участков представляют собой сделки внерыночногооборота земель. Своеобразными формами сделок являются операции с земельнымидолями в сельскохозяйственных предприятиях, которые в нашей стране пока неполучили развития.
Земельныйрынок — это часть системы земельных отношений, в основе которой находитсямеханизм согласования интересов землевладельцев и землепользователей с целямигосударства и общества в целом. Составляющими факторами земельного рынкаявляются: отношения владения, пользования, распоряжения и формы собственности(государственная, частная), методы передачи права собственности (аренда,продажа, залог и т.д.), условия конкуренции (свободный выбор участника),нормативы денежной оценки и условия действия складывающейся цены на землю, атакже законодательно установленная совокупность норм и правил для целевогоиспользования всего инструментария регулирования земельных отношений.
Длястановления земельного рынка необходимо как минимум два условия: любой участокземли может перейти к новому собственнику; у каждого земельного участка должнабыть своя цена. Такой рынок создает и поддерживает отношение к земле как кособой ценности, побуждает к максимально продуктивному использованию, образуетмеханизм ее перехода к тому, кто способен эффективно хозяйствовать. Значит,рынок земли должен быть обязательно встроен в систему государственной политики,что призвано направлять названные условия в интересах общества.
В структуреземельного рынка можно выделить два основных сегмента. Первый — рынок земель,находящихся в государственной собственности (республиканской или местной).Второй — рынок земельных участков, находящихся в собственности юридических лици граждан. Одновременно выделяются шесть категорий граждан и типов деятельностив сочетании с вариантами целевого использования земельных участков: гражданедля индивидуального жилищного строительства; для ведения личного подсобногохозяйства; кооперативного садоводства и животноводства; граждане и их объединениядля предпринимательской деятельности; участки под приватизированнымипредприятиями; крестьянские (фермерские) хозяйства и другие сельскохозяйственныепредприятия.
Какпоказывает проведенный нами анализ, в странах с развитым рынком наблюдаетсяследующая закономерность в обороте земли. В периоды экономического подъемаспрос на земельном рынке растет, увеличиваются цены, повышаетсязаинтересованность потенциальных продавцов земельных участков. В периодыэкономического спада или депрессии земельный рынок приобретает сравнительновялый характер. В течение года от 1,5 до 4% собственников стремятся продатьсвои участки.[8]
Экстраполируяэти пропорции на возможный белорусский земельный рынок, можно дать вероятныеоценки его размеров. Например, сегмент частного земельного рынка, где возможнысделки купли-продажи участков, предназначенных для ведения личного подсобногохозяйства, может включать в среднегодовом исчислении примерно 20 тыс. га (израсчета продажи 2% площади, занятой под личными подсобными хозяйствами, равнойсейчас чуть меньше 1,0 млн. га). Площадь земель, продаваемых фермерскимихозяйствами, может составить 3,5 тыс. га в год (из расчета продажи 3% площади земельфермерских хозяйств, составляющей в настоящее время 115 тыс. га). Владельцысадоводческих и огороднических кооперативов могут ежегодно продавать примерно3,0 тыс. га площади своих участков (из расчета продажи 4% общей площади подэтими кооперативами, которая равна в настоящее время 7,3 тыс. га).
Что касаетсявообще состояния сельскохозяйственных земель, которые на сегодня занимаютльвиную часть территории, при этом в весьма экономически выгодных для другойдеятельности местах, то ситуация следующая. С каждым годом видно уменьшение площадей.(приложение 2, рис 1.2), что наряду с увеличивающимися объема с/х производстваговорит об интенсификации сельского хозяйства, увеличении свободных земель, иперспективах продолжения сложившейся тенденции. [17, с. 227]
Такимобразом, с высоким уровнем вероятности можно предполагать, что около 30,0 тыс.га земель частного сектора будут ежегодно менять своих владельцев. Этот прогнозможно считать относительно реальным, поскольку он совпадает с динамикойпоказателей в период становления земельного рынка в смежных странах (России,Украине, Литве и др.). Вместе с тем с развитием рынка и повышением цен наземельные участки площадь оборота купли-продажи земель сельскохозяйственногоназначения в республике в частном секторе может даже превысить названный размерв 2,0-2,5 раза и составить 60,0-75,0 тыс. га.
Если в странезаконодательно будет урегулирован оборот земель, находящихся в пользованииколлективных сельскохозяйственных предприятий, то в процесс купли-продажи можетбыть вовлечено еще не менее 110 тыс. га сельскохозяйственных угодий (из расчета1,5% площади (7,4 млн. га), находящейся в настоящее время в использованиикрупных сельскохозяйственных организаций).[8]
Следовательно,общая сумма в размере 140 тыс. га — это вероятный потенциал рынка земли в РеспубликеБеларусь, представляющий только сделки купли-продажи земельных участковсельскохозяйственного назначения.
Площадьарендных сделок может быть на порядок больше размера сделок купли-продажиземельных участков и составлять около 1,4 млн.га.
Таким образом,в общий рыночный оборот сельскохозяйственных земель может ежегодно вовлекатьсяплощадь, равная 1,5 млн. га (приложение, рис.3.1.).
/>
Рис 3.1.Прогнозируемое развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения
Приведенныепредположительные расчеты показывают на возможность формирования ифункционирования в перспективе в республике рыночного земельного оборота.
Важнейшейпроблемой на пути становления рынка земли является определение цены и на этойоснове реальной величины арендной платы, земельного налога, залоговой стоимостии т.д. Изучение показывает, что, с одной стороны, земля должна быть стимуломдля эффективного землепользования и достижения высоких хозяйственныхрезультатов. С другой -она должна позволять землепользователям получатьсоответствующую прибыль, которая наряду с личными доходами сделает возможнымформирование частнособственнического капитала и его приоритетное вложение вразвитие производства.
С учетомвышеизложенного и используя величину цены земли и арендной платы, целесообразенвероятностный расчет денежной выручки от возможного рыночного оборота земельсельскохозяйственного назначения, который представлен на рис. 3.2.
/>
Рис.3.2.Расчет денежной выручки от возможного рыночного оборота земельсельскохозяйственного назначения в Республике Беларусь
Какпоказывают расчетные данные таблицы, годовая купля-продажа 137 тыс. гасельскохозяйственных земель обеспечит денежную выручку 143 млн. долл. Крометого, от аренды может быть получено еще 14,3 млн. долл. В итоге годовойрыночный оборот земли может дать сельскохозяйственным товаропроизводителямдоход в сумме 157,3 млн. долл., который возможно будет использовать как наулучшение плодородия земли, так и на развитие сельскохозяйственногопроизводства.[6]
Рыночныепреобразования в аграрном секторе экономики требуют согласованных действий последующим основным направлениям:
— сбалансированностьземельных преобразований с другими мероприятиями экономической реформы. Преждевсего следует продолжить начатые мероприятия по реорганизации и финансовомуоздоровлению неплатежеспособных государственных и кооперативныхсельскохозяйственных предприятий и крестьянских фермерских хозяйств;
— совершенствованиеработы служб земельного кадастра, регистрации сделок с землей; развитие сферыконсалтинговых услуг, оказываемых землепользователям;
— постепенное(по мере стабилизации социально-экономического развития страны) формированиерегулируемого земельного рынка. Такое государственное регулирование можетвключать ограничения на размер (дифференцируемый по регионам) земельнойплощади, находящейся в собственности физического лица; на куплю-продажу земель,полученных из государственного фонда; на изменение целевого назначениясельскохозяйственных земель. Например, приобретение земли в собственностьцелесообразно лицам, имеющим специальное образование и опыт работы в сельскомхозяйстве. Предоставление же сельскохозяйственных земель иностранным фирмам игражданам необходимо только на выгодных условиях аренды.
Такимобразом, главная задача, которую предстоит решить в области земельных отношенийв связи с формированием рынка, — создание институциональных и экономическихусловий для реализации прав собственности на землю, становление развитойрыночной инфраструктуры, что даст возможность увеличить доходы от использованияземли, повысить ее концентрацию (консолидацию) у перспективных владельцев исобственников, способных организовывать эффективное землепользование и производство.
Национальнуюмодель земельных преобразований необходимо строить исходя из сочетанияпринципов социальной справедливости и экономической эффективности. В этой связиконцепция формирования новой системы земельных отношений и механизм ихрегулирования должны включать:
· радикальные преобразования отношений собственности на землю,обеспечивающие создание конкурентной среды для эффективной работы многообразныхформ землевладения, землепользования и распоряжения;
· поэтапное внедрение рыночного оборота земель — вначалеширокое использование различных видов аренды, затем введение таких рыночныхформ и операций, как залог, передача в виде пая в неделимый фонд предприятия,обмен земельными участками, выкуп пая (возможно льготный) с правом получениякредита на эти цели и др. И только на третьем этапе -подконтрольная государствукупля-продажа земель, в том числе и для целей сельскохозяйственногопроизводства;
· создание действенного механизма управления земельными ресурсами,обеспечивающего повышение эффективности землевладения и землепользования,последовательную интенсификацию производства.
Такимобразом, становление рынка земли в РБ является на сегодняшний день проблемойкомплексной и не решаемой в один день. В настоящее время становится актуальнойпроблема агропромышленной интеграции. Включение этих предприятий в общуюинтеграционную цепочку позволит им не только сохраниться, но и преобразоваться,как уже отмечалось, на новой технико-технологической основе с адаптацией к рыночным«условиям».
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Главная особенность экономических отношений,связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченногоприродного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю варенду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату –ренту.
Рента, которая возникает вследствие разностиплодородия земельных участков (или разности местоположения участков поотношению к рынку), называется дифференциальной рентой.
Абсолютная рента является результатом монополиичастной собственности на землю со стороны определенного класса общества.
В сельском хозяйстве есть еще одна разновидностьренты – монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляетсяпри монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в другихместах земледельческие продукты и полезные ископаемые.
Земля является предметом не только аренды, но икупли – продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, ана доходе, который приносит использование земли владельцу. Цена земли – этокапитализированная рента.
Крестьяне, являющиеся собственниками своегоучастка, в качестве хозяйствующих субъектов получат дифференциальную ренту, а вкачестве собственников земли они ее присваивают. Абсолютной ренты вкрестьянском хозяйстве нет.
Повсюду, где силы природы могут бытьмонополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочнуюприбыль, — будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, илихорошо расположенное строительное место, — лицо, признаваемое собственникомэтих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочнуюприбыль в форме ренты.
Что касаетсяРБ, то основной проблемой сегодня является установление адекватной рыночнойстоимости земли. Без рынка земли это невозможно в принципе.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Бондарь,А.В., Воробьев В.А., Сухарева Н.Н. /под ред. Бондаря А.В, Воробьева В.А.Микроэкономика. Учебное пособие. -Минск: БГЭУ,2007.-415с.
2. Барановский,С.И. Экономическая теория / С. И. Барановский, А. С. Козлов, В. А. Усевич. — Минск: БГТУ, 2007. — 114 с.
3. Булыгина,С.А., Демина, Н.Ф., Лукьянова, А.А. Организационно-экономические основы развитияземельных отношений в современных условиях.-Красноярск: Изд-во Краснояр. гос.аграр. ун-та,2004.-279с.
4. Государственное регулирование сельскохозяйственного производства Беларуси:Предложения / Акад. аграр. наук Респ. Беларусь, Белорус. НИИ экономики иинформ. АПК. — Мн.: БелНИИЭИ АПК, 2006. — 67 с.
5. Земельныеотношения и земельная рента / Министерство сельского хозяйства и продовольствияРеспублики Беларусь. Главное управление образования, науки и кадров, Учреждениеобразования «Белорусская государственная сельскохозяйственная академия»,Кафедра экономической теории. — Горки: Белорусская государственнаясельскохозяйственная академия, 2006. — 52 с.
6. О мелиорацииземель: Закон Респ. Беларусь от 23 июля 2008г. № 423-3: Принят Палатой представителейНац. собр. Респ. Беларусь 24 июня 2008г.: Одобр. Советом Респ. Нац. собр. Респ.Беларусь 28 июня 2008г.//Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь.-2008.-№184.-С. 122-132.
7. Капчан Е.Вопросы формирования и предоставления земельных участков. // Юрист.-2007.-№12.-С. 18-21.
8. Капчан Е.Рынок земли в Республике Беларусь: землепользование и Земельные отношения:тонкости и новые возможности. // Юрист.- 2009.-№ 5.-С. 21.
9. Курсэкономической теории. Учеб. / М.И. Плотницкий, Э.И. Лобкович, М.Г. Муталимом.- Минск: МиСант ,2003.- 496с.
10.Лемешевский И.М.Экономическая теория. Основы. Вводный курс: учебно-методическое пособие длястудентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / И. М.Лемешевский.- 3-е издание, дополненное и переработанное — Минск: ФУАинформ,2007. — 407с.
11.Лемешевский,И. М. Микроэкономика. Социально-экономический аспект. Учебное пособие длястудентов экономических специальностей вузов / И. М. Лемешевский. — 3-еиздание, дополненное и переработанное — Минск: ФУАинформ, 2006.-510 с.
12.Методическиеподходы к формированию новых эффективных земельных отношений / Государственноенаучное учреждение «Институт экономики Национальной академии наук Беларуси»,Центр аграрной экономики. — Минск: Институт экономики, 2006. — 79 с.
13.Национальнаяэкономическая газета — Рынок земли -http://www.neg.by/news/5383.html. — Датадоступа:27.09.2009
14.О мелиорацииземель: Закон Респ. Беларусь от 23 июля 2008г. № 423-3: Принят Палатой представителейНац. собр. Респ. Беларусь 24 июня 2008г.: Одобр. Советом Респ. Нац. собр. Респ.Беларусь 28 июня 2008г.//Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь.-2008.-№184.-С. 122-132.
15.Станкевич Н.Г.Вещные права на землю.- Гродно: Гродненский государственный университет имениЯнки Купалы,2003.- 160с.
16.Кодекс РБ о земле[Электронный ресурс] – 2009. – Режимдоступа: pravo.kulichki.com/vip/zeml/index.htm– Дата доступа: 24.11.2009
17.Статистический ежегодник [Республики Беларусь] /Национальный статистический комитет Республики Беларусь, Министерствостатистики и анализа. — Минск: [б. и.], 2009.
18. Экономика — Ценообразование на факторы производства-http://www.ref.by/refs/101/31383/Lhtml. — Датадоступа:20.09.2009
19.Экономика-Рынок земли его специфика. Факторы определяющие цену на землю- www.ref.by/refs/98/24110/1 .html.-Дата доступа:20.09.2009
20.Экономика:учебник для вузов/ И.В. Липсиц.-М.: Омега-л,2004.-654с.
21.Экономика: учебное пособие/В.Л.Клюни/под ред. В.Л.Клюни, А.С.Тихонович.-Минск,2007.-423с.
ПРИЛОЖЕНИЕ1
/>
Рис 1.1Предложение земли
/>
Рис 1.2 Спросна землю
Приложение2
/>
Рис 1.1Категории хозяйств
/>
Рис 1.2Земли, используемые в сельскохозяйственном обороте
Приложение 3
Вопрос №1
В современнойБеларуси земля не является предметом покупки-продажи. Но объекты недвижимости,расположенные на земельных участках, становятся интересными для инвестиции впервую очередь из-за того, где и как они расположены. Для успешного бизнесаважно также и то, какие возможности предоставляет для развития земельныйучасток, где расположено производство, склад или магазин, гостиница илифермерское хозяйство. А если вы строите для себя или заказчика? Тогда вопросыземлеотвода или землеоформления приобретают первостепенное значение.
С 1 маявступили в силу изменения в указ 667 и некоторые иные акты, регулирующиеземлеотношения. Правовые изменения повлекли за собой не только новыевозможности для всех, кто интересуется вопросами землепользования, но рождаютновые вопросы в земельных отношениях.
Вопросыземлепользования в каждом конкретном случае имеют свои особенности.
28 маякрупнейшие землепользователи, застройщики, арендаторы и представителирегуляторов рынка соберутся, чтобы разобраться в особенностях правовых новацийземельного рынка, рассмотреть практику применения нового Кодекса о земле,вступившего в силу с 1 января 2009 года, а также тех изменений в земельноезаконодательство, которые вступили в силу с 1 мая.
По мнениюэкспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения вБеларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту правземлепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможностизаключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счетвозможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.
Мы привлекаемк участию в форуме не только застройщиков и власти, но также те структуры,которые регулируют оборот земли в стране. В диалоге примут участие и риелтеры.Мы также приглашаем к диалогу представителей судебных органов для болеепристального изучения вопросв, связанных с изъятием земли, тонкостях долевогостроительства.
Принят указ№58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельныхучастков для государственных нужд», которым усиливается защита правсобственников при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения иизменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставленияземельных участков. Все эти документы направлены также на дальнейшуюлиберализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектовхозяйствования.
Вопрос №2
В целяхдальнейшей либерализации экономики страны, защиты интересов населения,повышения деловой активности субъектов хозяйствования, создания благоприятногоинвестиционного климата в средних и малых городах, сельских населенных пунктах,включая агрогородки, Главой государства принят ряд нормативных правовых актов вобласти регулирования земельных отношений.
Изустановленных Указом Президента Республики Беларусь №667 ”Об изъятии ипредоставлении земельных участков“, вступившим в силу с 1 января 2008 года, сучетом изменений и дополнений, вступающих в силу с 1 мая 2009 года, а такжеКодексом Республики Беларусь о земле, вступившим в силу с 1 января 2009 года,новых положений предоставления и использования земельных участков наиболее значимымиявляются следующие.
1. Земельныйучасток предоставляется инвестору без проведения аукциона в случаях, есликонкретный инвестор определен решением Президента Республики Беларусь либопрограммой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом МинистровРеспублики Беларусь, а также:
длястроительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в свободныхэкономических зонах;
приприобретении не завершенных строительством, незаконсервированных капитальныхстроений (кроме не завершенных строительством жилых домов и жилых помещений),решение об отчуждении которых принято Президентом Республики Беларусь;
длястроительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенныхдля производства товаров, выполнения работ, оказания услуг, за исключениемстроительства и обслуживания объектов в населенных пунктах с численностьюнаселения свыше 50 тыс. человек согласно перечню, утверждаемому СоветомМинистров Республики Беларусь* по согласованию с Президентом РеспубликиБеларусь в соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 28 января2008 г. № 1 ”О стимулировании производства и реализации товаров (работ,услуг)“, а также за исключением строительства автозаправочных станций.
С учетоминтересов государства, местных условий и экономической эффективности областныеисполнительные комитеты вправе определять населенные пункты (части ихтерриторий), иные территории, в пределах которых земельные участкипредоставляются юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям только порезультатам аукционов.
Земельныеучастки предоставляются также без проведения аукциона гражданам РеспубликиБеларусь для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилыхдомов в населенных пунктах, за исключением городов Бреста, Витебска, Гомеля,Гродно, Минска, Могилева. В городах Бресте, Витебске, Гомеле, Гродно, Могилеве– гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся в улучшениижилищных условий, а в г.Минске – только многодетным семьям (семьям, имеющимтроих и более детей в возрасте до 23 лет, не вступивших в брак и проживающих совместнос родителями, включая обучающихся на дневных отделениях учреждений образованияв других населенных пунктах и проходящих срочную военную службу по призыву, закоторыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользованиязанимаемыми родителями жилыми помещениями), состоящим на учете нуждающихся вулучшении жилищных условий.
При этом,гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся в улучшениижилищных условий, по их желанию земельные участки предоставляются в пожизненноенаследуемое владение, в частную собственность или в аренду, а не состоящим научете нуждающихся, – в частную собственность или в аренду.
С учетоминтересов государства, местных условий и экономической эффективности областныеисполнительные комитеты вправе определять иные населенные пункты, на территориикоторых земельные участки для строительства и обслуживания одноквартирных,блокированных жилых домов предоставляются по результатам аукционов либо без ихпроведения только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Право наполучение земельных участков гражданами Республики Беларусь как состоящими научете нуждающихся в улучшении жилищных условий может быть реализовано толькоодин раз.
2. Областные,Минский городской, городские (городов областного подчинения), районныеисполнительные комитеты могут принимать решение о предоставлении рассрочкивнесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков илиплаты за земельные участки, предоставляемые в частную собственность. Рассрочкаможет быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки вэксплуатацию в установленном порядке законченного строительством объекта,очереди, пускового комплекса.
3. В целяхустановления дополнительных гарантий защиты прав инвесторов законодательствомпредусмотрено, что срок аренды земельного участка, находящегося вгосударственной собственности и предоставляемого для целей, связанных состроительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений),должен быть не менее нормативного срока их строительства и (или) эксплуатации.Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществлятьсятолько с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Общийсрок аренды земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.
4. Принциподновременной продажи недвижимого имущества, находящегося в государственнойсобственности, и права заключения договора аренды земельного участка,необходимого для обслуживания этого имущества как единого предмета аукционаприменяется в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс.человек.
В иныхнаселенных пунктах при продаже недвижимого имущества, находящегося вгосударственной собственности, по результатам аукциона с победителя аукционадополнительно взимается плата за право заключения договора аренды земельногоучастка.
5. В целяхпредупреждения возможных злоупотреблений для исполкомов установлен запрет вчасти предоставления либо согласования предоставления земельного участкадругому лицу после утверждения акта выбора земельного участка и до принятиярешения об его изъятии и предоставлении, а также изменения отраженных в актевыбора сведений (условий) при принятии решения об изъятии и предоставленииземельного участка либо отказа в вынесении данного решения на основании такихсведений (условий).
6. В связи срасширением и упорядочением полномочий местных исполкомов по вопросампредоставления земельных участков необходимо:
областным,Минскому городскому исполнительным комитетам установить порядок очередностипредоставления земельных участков гражданам Республики Беларусь;
местнымисполнительным комитетам определить должностных лиц, ответственных зарассмотрение заявлений об изъятии и предоставлении земельных участков, личныйприем и консультирование граждан и юридических лиц по вопросам изъятия ипредоставления земельных участков.
Кроме того,на должностных лиц исполкомов возложена дополнительная ответственность (вплотьдо уголовной) за нарушения земельного законодательства.
7. Упрощенапроцедура оформления документов на земельные участки, имеющиеся в пользовании уграждан. Принятие решения о предоставлении земельного участка осуществляется наосновании материалов по установлению его границы.
8. Введенанорма перехода права на земельный участок без решения местного исполнительногокомитета (до 1 января 2008 года требовалось принятие решения об изъятии ипредоставлении земельного участка) при переходе права на расположенное на этомземельном участке капитальное строение (здание, сооружение), в том числе незавершенное строительством законсервированное, к другому лицу, если при этом неизменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него,его размер и границы.
В этом случаегосударственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляетсяв установленном законодательством порядке на основании документов,представленных для осуществления государственной регистрации перехода права натакое капитальное строение (здание, сооружение) с уведомлением в течение 5рабочих дней со дня совершения регистрационного действия областной (Минскойгородской) землеустроительной и геодезической службы, находящейся в подчиненииГосударственного комитета по имуществу, соответствующего местного исполнительногокомитета и территориальных налоговых органов по месту нахождения земельногоучастка.
9. Внесеныизменения в подпункт 1.8 Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006г. №72 ”О мерах по государственному регулированию отношений при размещении иорганизации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной исоциальной инфраструктуры“, в соответствии с которыми предоставлениеинвесторам, застройщикам земельных участков для строительства одноквартирных,блокированных в районах малоэтажной жилой застройки жилых домов,многоквартирных жилых домов осуществляется при наличии объектов внеквартальнойинженерной и транспортной инфраструктуры, необходимой для их возведения иэксплуатации, либо прошедшей государственную экспертизу и утвержденной в установленномпорядке проектной документации на строительство этих объектов инфраструктуры.Ввод в действие таких объектов инфраструктуры должен быть завершен до приемки вэксплуатацию одноквартирных, блокированных жилых домов и не позднее чем за тримесяца до приемки в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.
По желаниюинвестора, застройщика предоставление земельных участков для строительствамногоквартирных жилых домов, одноквартирных, блокированных в районахмалоэтажной жилой застройки жилых домов может осуществляться при отсутствииобъектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры, проектнойдокументации на строительство таких объектов инфраструктуры. В этом случае вводв действие объектов внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры(необходимой для возведения и эксплуатации многоквартирных жилых домов),сооружений и инженерных сетей электроснабжения (необходимых для возведения и эксплуатацииодноквартирных, блокированных жилых домов) должен быть завершен в установленныесроки.
При этом,местные исполнительные комитеты обязаны обеспечить своевременную разработкупроектной документации (государственную экспертизу и утверждение ее вустановленном порядке) на строительство объектов внеквартальной инженерной итранспортной инфраструктуры, а также строительство таких объектов.
10.Дополнительно, до особого решения Президента Республики Беларусь приостановленодействие Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. №87 ”Онекоторых мерах по сокращению не завершенных строительствомнезаконсервированных жилых домов, дач“, которым установлен предельный срокстроительства гражданами жилых домов, дач (три года со дня получения разрешенияна строительство).
Это позволитгражданам, рассчитав свои финансовые возможности, спокойно завершить начатоестроительство.
Некоторыеусловия предоставления земельных участков конкретному инвестору могут бытьопределены Главой государства.