Оценка объекта недвижимости

Оценка недвижимости

Содержание
 
Раздел I. Общие факты и выводы
Раздел II. Задание на оценку
Раздел III. Сведения о Заказчике и обОценщике
Раздел IV. Применяемые стандартыоценочной деятельности
Раздел V. Принципы оценки
Раздел VI. Описание процесса оценки
Раздел VII. Описание объекта оценки
7.1 Исходные данные
7.2 Анализ местоположенияобъекта оценки
7.3 Описание объекта оценки
7.4 Описание рынканедвижимости Калужской области
Раздел VIII. Процесс оценки
8.1 Процесс оценки
8.2 Анализ НЭИ
Раздел IX. Определение рыночнойстоимости объекта оценки
9.1 Затратный подход
9.2 Доходный подход
9.3 Сравнительный подход
9.4 Согласование результатов
Итоговоезаключение
Библиографическийсписок
Сертификаткачества оценки

Раздел I.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
 
1.1 Общая информация, идентифицирующая объекты оценки
 
Таблица №1Наименование объекта оценки Балансовая стоимость Основная идентифицирующая характеристика 1.двухэтажное кирпичное административное здание 1873056 рублей площадью 3500 м.кв., расположенное на земельном участке площадью 5000 м.кв., находящийся по адресу: Калужская область, Дзержинский район, пгт Товарково, мкр-н Промышленный, д.57
 
1.2Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительногои доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости
 
Таблица №2Затратный подход 19 733 684 рублей Сравнительный подход 20 859 657 рублей Доходный подход 24 370 787 рублей
 
1.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки
 
На основании предоставленной информации, выполненного анализа ирасчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки– двухэтажного кирпичного административного здания, общей площадью 3500 м.кв.,расположенного на земельном участке площадью 5000 м.кв, по адресу: Калужскаяобласть, Дзержинский район, п.Товарково, мкр-н Промышленный, д.57принадлежащего на праве собственности ООО «Полимер ресурс» на 01.01.2010 года,для целей залогового обеспечения кредита, с учетом округления определяется вобщей сумме: 22 741 140 (двадцать два миллиона семьсот сорок одна тысяча стосорок) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 3468987 рублей.
Генеральныйдиректор ______________________ Мелентьева О.С.
Оценщик _________________ Дмитрова О.В.

Раздел II.Задание на оценку(в соответствии стребованиями федеральных стандартов оценки)
 
Таблица №2Объект оценки Двухэтажное кирпичное административное здание, площадью 3500 м.кв., расположенное на земельном участке площадью 5000 м.кв., находящееся по адресу: Калужская область, Дзержинский район, пгт.Товарково, мкр-н Промышленный, д.57 Оцениваемое имущественное право на объект оценки Собственность Основание проведения оценки Договор № 88/01-2010 от 01.01.2010г. Вид стоимости имущества
Рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
-объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
(статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ) Цель оценки Определение рыночной стоимости объекта оценки. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Полученный результат может быть использован Заказчиком для целей залогового обеспечения кредита лишь с учетом следующих ниже ограничений:
— Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если со дня составления отчета об оценке до дня совершения сделки с объектом оценки или дня представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев;
— Результат оценки достоверен лишь в рамках той задачи оценки, которая была сообщена оценщику Заказчиком при заключении договора на оценку;
— Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может отличаться от стоимости, определенной в настоящем отчете вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки и иные существенные факторы, непосредственно относящиеся к Объекту оценки и не представленные Оценщику. Дата определения стоимости (дата оценки) 01 января 2010 года Дата составления отчета (период проведения работ по оценке)
С 01 января 2010 года
по 11 января 2010 года Порядковый номер Отчета № 88/01-2010 Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
— Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемое имущество, достоверность которых принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
— От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
— При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
— Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.
— Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
— Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по стоимости, равной указанной в Отчете.

Раздел III. CВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОБОЦЕНЩИКЕ
 
Таблица №3Сведения о Заказчике Организационно-правовая форма Общество с ограниченной ответственностью Полное наименование Общество с ограниченной ответственностью «Полимер ресурс» Основной государственный регистрационный номер 1044003101361 Дата присвоение ОГРН 05.07.2004 Место нахождения Калужская область, Калужская область, Дзержинский район, пгт Товарково, мкр-н Промышленный, д.57
 
Таблица №4Сведения об Исполнителе Организационно-правовая форма Общество с ограниченной ответственностью Полное наименование ООО «Независимое информационно-консультационное агентство» Основной государственный регистрационный номер 1074025003667 Дата присвоение ОГРН 17 апреля 2007 года Место нахождения
249037, Калужская область, г.Обнинск, ул.Красных Зорь, 18
248000, г.Калуга, ул.Московская, д.10, оф.8
 
Таблица №5Сведения об Оценщике, выполнившем данный Отчет Фамилия, имя, отчество Дмитрова Мария Александровна Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков – Документ подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности – Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика – Место нахождения саморегулируемой организации «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» – Стаж работы в оценочной деятельности –
 

Раздел IV. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
 
4.1 Применяемые стандарты оценки
 
Работа по оценке выполнена в соответствии с:
1. Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы итребования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20июля 2007 г. №256.
2. Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденныйприказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255.
3. Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденныйприказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254.
4.         Стандартамипрофессиональной деятельности ССО РОО 2005
4.1.    ССОРОО 1-03-2005 «Общие понятия и принципы оценки»;
4.2.    ССОРОО 1-04-2005 «Кодекс поведения»;
4.3.    ССОРОО 1-04-2005 «Типы имущества»;
4.4.    ССОРОО 2-01-2005 «Рыночная стоимость как база оценки»;
4.5.     ССОРОО 3-01-2005 (МР6) «Оценка стоимости недвижимого имущества»;
Использованиеуказанных стандартов при проведении данной оценки обусловлено поставленнойзадачей и требованиями заключенного договора. Все указанные стандартыпредполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные сделкипо приобретению имущества.
4.2 Применяемый вид стоимости
Внастоящей оценке Оценщиком использовалась рыночная база оценки (вид стоимости).Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным законом от29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ивышеприведенными стандартами. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, покоторой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условияхконкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всейнеобходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие — либочрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Ø  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, адругая сторона не обязана принимать исполнение;
Ø  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки идействуют в своих интересах;
Ø  объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичнойоферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
Ø  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение заобъект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки счьей — либо стороны не было;
Ø  платёж за объект оценки выражен в денежной форме.
Внастоящей работе рыночная стоимость объекта оценки определена в рублях, безучета НДС. />/>/>/>/>/>/> 4.3 Используемая терминология при определении рыночнойстоимости
 
Аналог — объект сходный илиподобный оцениваемому имуществу.
Аренда — право временноговозмездного владения и / или пользования чужим имуществом.
Арендная плата — плата за пользованиечужим имуществом.
Внешний износ имущества — износ имущества врезультате изменения внешней экономической ситуации.
Возврат капитала — возврат начальныхинвестиций за счет дохода или перепродажи.
Действительный валовой доход — потенциальный валовойдоход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а такжедополнительных видов доходов.
Денежный поток — движение денежныхсредств, возникающее в результате использования имущества.
Здания — вид основных фондов по натурально-вещественному признаку,включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых являетсясоздание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья,социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крышу(цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям).
Неустранимый износ имущества — износ имущества,затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
Норма дисконтирования — норма сложногопроцента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенныймомент времени.
Операционные расходы — затраты, необходимыедля поддержания воспроизводства дохода от имущества.
Полная восстановительная стоимость – совокупность затрат, требующихся для воспроизводствакопии объекта из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущихценах, без учета износа реального объекта.
Потенциальный валовой доход — максимальный доход,который способен приносить объект оценки.
Риски — обстоятельства,уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие ихтекущую стоимость.
Сооружения – инженерно-строительные объекты,назначением которых является создание условий, необходимы для осуществленияпроцесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, несвязанных с изменением предмета труда, или для осуществления различныхнепроизводственных функций.
Ставкадисконта (discountrate) — ставкадохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате илиполучению в будущем, к текущей стоимости.
Стоимость замещения имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.
Физический износ имущества — износ имущества,связанный со снижением его работоспособности в результате как естественногофизического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функциональный износ имущества — износ имущества из-занесоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
Чистый операционный доход — действительный валовойдоход за исключением операционных расходов и эксплуатационных расходов.

Раздел V.ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ
При составлении отчета об оценке в соответствии с п.2.3. ФСО №3оценщик придерживался следующих принципов :
— принцип существенности – в отчете изложена вся информациясущественная с точки зрения стоимости объекта оценки;
— принцип обоснованности – информация, приведенная в отчетеоб оценке, использованная и полученная в результате расчетов подтвержденапроведенными расчетами и материалами полученными в ходе выполнения оценки;
— принцип однозначности – содержание отчета не вводит в заблуждениепользователей отчета и не допускает неоднозначного толкования;
— принцип проверяемости – состав и последовательность представленныхв отчете материалов и описание процесса оценки позволяют полностьювоспроизвести расчет стоимости который приведет к аналогичному результату;
— принцип достаточности – отчет об оценке не содержит информацию,не использующуюся при про ведении оценки при определении промежуточных иитоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиямфедеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности,установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик,подготовивший отчет.
 А так же Оценщик придерживается следующих принципов,предусмотренных ССО РОО 2005.
— принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостьюобладают имущество, способное удовлетворить потребность реального илипотенциального собственника в течение определенного периода времени. С точкизрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть вышеминимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, заобъект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта саналогичной полезностью в приемлемые сроки.
— принцип замещения – максимальная стоимость объекта, определеннаянаименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект сэквивалентной полезностью.
— принцип конкуренции. Если отрасль (рынок), в которой позиционируетсяимущество, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в этуобласть пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложениев будущем и снизит норму прибыли… При обострении конкуренции, припрогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счетпрямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, чтоснизит текущую стоимость будущих доходов.
— принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических исоциальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость имуществаизменяется. Следовательно, оценка стоимости имущества должна проводиться наопределенную дату.
— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это разумное ивозможное использование имущества, обеспечивающее его наивысшую текущуюстоимость на дату оценки, или то использование, выбранное из разумных ивозможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимостиземельного участка, на котором находится имущество. Наилучшее и наиболееэффективное использование должно быть: физически возможным, юридическидопустимым и экономически целесообразным.

Раздел VI.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
 
Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
1. Получение предварительной информации от Заказчика.
а)Предварительное ознакомление с объектом оценки и консультации сЗаказчиком: объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, сроки оценки.
б)Согласование стоимости оценочных работ, согласование договора навыполнение работ по оценке объекта недвижимости расположенных по адресу:Калужская область, Дзержинский р-н, пгт Товарково, мкр-н Промышленный, д.57
2. Заключение с заказчиком письменного договораоб оценке.
3. Установление количественных и качественныххарактеристик объекта оценки:
 -сбор и обработка необходимой внутреннейинформации:
-сведения об обременении объектов оценки правамииных лиц;
-данные кадастрового учета, относящихся к объектамоценки;
— информация об эксплуатационных характеристикахобъектов
оценки;
 – информация, необходимая для установления количественных и качественныххарактеристик объектов оценки с целью определения их стоимости, а также другойинформации, связанной с объектом оценки.
4. Анализ рынка недвижимости:
— свободных продаж объектов сравнения (аналогов);
— социально-экономического развития регионаКалужской области.
5. Определение и учетограничительных условий и допущений, рассмотрение возможности использованияразличных подходов и методов оценки земельных участков.
6. Выбор подходов и методов оценки, а такжеобоснование сделанного выбора.
7. Расчет рыночной стоимости объектовнедвижимости, в рамках рекомендуемых законами РФ подходов (затратного,сравнительного, доходного) с учетом полученных количественных и качественныххарактеристик объекта и результатов анализа рынка, к которому относитсяоцениваемый вид недвижимости, а так же обстоятельств, уменьшающих вероятность получениядоходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.
8. Обобщение (согласование) результатов,полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговойвеличины рыночной стоимости.
9. На основании вышеполученного результатаопределение рыночной стоимости объектов оценки.
10. Составление отчета об оценке и передача егоЗаказчику.

РазделVII.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
 
7.1 Исходные данные
Исходные данные для проведения оценки рыночной стоимостиобъекта недвижимости, приведены в таблице №7-8.
Объект оценки был осмотрен Оценщиком в присутствии представителязаказчика — Демина Н.П. в январе 2010 года.
Объект оценки – объект недвижимости ранее относящийся кавтотранспортному комплексу расположен в Дзержинском районе Калужской областина территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов,предоставленного для производственной деятельности.
Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях приведенных ниже.
 
7.2 Анализместоположения объектов оценки
 
Таблица №7
№
п/п Наименование рассматриваемой позиции Результаты осмотра и анализа 1 2 3 1 Характер окружающего типа землепользования Производственные предприятия. 2 Транспортная доступность Хорошая. К зданию подходит дорога с твердым покрытием 3 Инженерные сети и коммунальное обслуживание Электричество, газ, водопровод, канализация. 4 Социальная инфраструктура Социальная инфраструктура района расположения объекта оценки — развитая 5 Экономическое местоположение Хорошее 6 Экологическое состояние окружающей среды Хорошее 7 Социальная репутация Отличная 8 Выводы: положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости
Положительно влияет:
— экономическое положение района (центральный и наиболее промышленно развитый район Калужской области)
Отрицательно влияет:
– проходящий экономический кризис
 
7.3 Описание объекта недвижимости и документы устанавливающие егоколичественные и качественные характеристики
 
Таблица №8.1Наименование объекта оценки Двухэтажное кирпичное нежилое административное здание Адрес объекта оценки Калужская область, Дзержинский район, пгт Товарково, мкр-Н Промышленный, д.57 Инвентарный номер объекта 15/641 Климатический район второй Территориальный пояс первый Вид зарегистрированного вещного права Собственность Правообладатель ООО «Полимер ресурс» Правоустанавливающий документ
Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2004, акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3
Свидетельство о гос.регистрации права от 23.08.2006 г 40 АА 049546 Назначение и текущее использование В соответствии с назначением Год постройки 1982 год Тип здания Капитальное Эффективный (фактический) возраст, лет 28 лет Срок экономической жизни, лет* 100 лет Оставшийся срок экономической жизни, лет** 72 года Общая площадь здания, кв.м 3500 Строительный объем, куб.м 11900 Этажность 2 Группа капитальности 1 Балансовая стоимость
По инвентарной стоимости здания
1873056 руб. Земельный участок
Площадь 5000 м.кв.,
Земли населенных пунктов предоставленные для производственной деятельности
Кадастровый номер 40:04:050131:11 Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки
Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2004,
акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3
Свидетельство о гос.регистрации права от 23.08.2006 г 40 АА 049546
Свидетельство о гос.регистрации права от 24.09.2008 г 40 КЯ 333501
Кадастровый план от 12.04.2005 №4/05-744
Техпаспорт выполненный Дзержинским филиалом КП БТИ инв. № 15/641
*Ожидаемый срок жизни определялся на основании долговечности зданий,приведённой в МРР-3.2.23-97.
**Оставшийся срок экономической жизни определялся как разницамежду ожидаемым сроком жизни и фактическим возрастом.
 
Таблица №8.2.Состав здания Конструктивные элементы здания Фундаменты
Бутобетонный
Состояние удовлетворительное, следов разрушения не обнаружено. Стены
Кирпичные.
На площади 2-3 м.кв. разрушение наружного слоя облицовочного кирпича. Кладка удовлетворительного качества. Перегородки Кирпичные. Состояние удовлетворительное Перекрытия Ж/б плиты. Состояние удовлетворительное Кровля Рулонная. Совмещенная. Материал — Рубероид. Следы протечек не обнаружено Оконные проемы Двойные деревянные. Остеклены. Состояние удовлетворительное Дверные проемы
Двери металлические снаружи, простые деревянные внутри. Ворота металлические с деревянным заполнением.
Состояние удовлетворительное. Полы Паркетные. Состояние удовлетворительное. Отделка
Уровень отделки повышенный.
Состояние удовлетворительное Инженерное оборудование:
Электроосвещение – электропроводка скрытая
Вентиляция – приточно-вытяжная
Канализация — центральная
Холодное и горячее водоснабжение Дополнительные элементы: Перед зданием заасфальтированная площадка для автостоянки
 
Материалы фотосессии
 
/>
 
/>
 

7.5Описание Дзержинского района Калужской области
 
/>
 
Районный центр – г.Кондрово
Территория – 1290 кв.км
Население – 60,3 тыс.человек
Муниципальные образования:
Дзержинский район
Город Кондрово
Поселок Товарково
Поселок Полотняный Завод
Угорская волость
Числопредприятий, организаций – 861
Промышленность– 23
Числоколхозов, совхозов и новых хозяйственных формирований – 11
Числостроительных организаций – 2
Протяженностьавтомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием – 310 км.
Оборотрозничной торговли – 115,5 млн. руб.
Инвестициив основной капитал предприятий – 159420 млн. руб.
7.6Анализ рынка коммерческой недвижимости
В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимостикажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас дажене берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлыхлет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен нанедвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать вобозримом будущем гораздо меньше. Однако, по мнению большинства аналитиков,именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболеепредсказуемыми. С одной стороны, недвижимость в России дорожала много лет ивыросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособностиосновной массы потенциальных покупателей. С другой стороны, разразившийсяфинансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практическиуничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность. Все эти и иныефакторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидномувыводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и всепрогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будетпродолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?». На эти вопросы можнодискутировать бесконечно и приводить множество аргументов. Необходимо признать,что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает подудар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантныхплощадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс вближайшее время будет динамично продолжаться. Однако коррекция арендных ставокопять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Ужесейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, идалеко не всегда это позволяет найти покупателя. Причин здесь несколько.Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередкостроятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон,вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилогометра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Нередко стоимость квадратногометра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в томже районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданийпо-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысячметров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобнаягигантомания становится неуместной. По мнению аналитиков, кризис приведет кзаметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основной вектор будетнаправлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячиметров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площадисо стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас,как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватныхпредложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, чтопозволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.
Продолжаютснижаться цены на коммерческую недвижимость. Так, еще в марте 2009 годасредневзвешенная цена квадратного метра на калужском рынке коммерческойнедвижимости (города Калуга и Обнинск) составляла 60 000 рублей, что на 10-15%ниже, чем просили за «квадрат» январе. По многим объектам снижаютсяцены экспонирования, в отдельных случаях снижение может достигать 50% посравнению с ценами лета — осени 2008 года. В то же время на рынке все ещедостаточно объектов, цены экспонирования по которым не снижаются или снижаютсянезначительно. Конечно, собственники готовы обсуждать продажу по более низкимценам, но только в процессе переговоров с конкретным покупателем. В структурепредложения произошли довольно сильные изменения. Лидирующее положение (по общейплощади) занимают офисные помещения. Их доля существенно возросла и составила вмарте 64%. Это самый высокий показатель за весь период мониторинга: ранее егозначение практически никогда не превышало 60%. На втором месте в структурепредложения по общей площади объектов находится сегментпроизводственно-складских помещений, занимающий 20,8% рынка. Доля торговыхпредложений значительно снизилась и составляет 11,2%. В 2009 году на рынкеэкспонировались преимущественно небольшие торговые помещения. Особенно масштабноэто проявилось в периферийной части города, где средняя площадь объектовуменьшилась на 20%. Одновременно снизился и объем предложения вне центра города- на 6% по количеству, на 25% — по общей площади и на 22% — по общей стоимости.Причем ушли с рынка в основном крупные объекты, о чем свидетельствует снижениесредней площади объекта. Оба этих фактора повлекли за собой ростсредневзвешенной цены торговых помещений вне центральной части города на 4%. Нарынке коммерческой недвижимости районных городов и крупных поселков Калужскойобласти предложения по продаже коммерческой недвижимости крайне редки, ввидумалого количества таковой. В основном здания офисные расположены на территорияхпромпредприятий и построены в советский период, так что коммерческая ценностьтаких зданий крайне низка и при продаже торг по таким площадям достигаетзначительного дисконта. Удельные стоимости имущественных комплексов в пересчетена один квадратный метр зданий заметно разнятся и прослеживается зависимостьстоимости объекта от его расположения относительно областного центра иотносительно г.Обнинска.
Для коммерческих объектов полезность в большей мере определяетсяих местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостьюк исторически сложившимся путям грузопотоков и к крупным городам. Например, вКалужской области стоимость недвижимости, расположенной вдоль трассы Москва–Киев наивысшая и зачастую способна удивить – процесс ценообразования здесь вбольшей мере спекулятивный и рассчитан на «богатого соседа» (г.Москва). Пооценкам операторов рынка недвижимости Калужской области различие в стоимостинедвижимости расположенной вдоль Киевской трассы и аналогичной недвижимостирасположенной в другом месте достигает 50%.
Условия договоров аренды
На дату оценки по коммерческим помещениям сложились следующие условиядоговора аренды:
 – Арендные ставки фиксируются в российских рублях за квадратныйметр в год, оплата производится в рублях.
 – Комбинированные арендные ставки, состоящие из фиксированнойарендной платы и процента от оборота, становятся все более популярными покоммерческим помещениям тольков Калуге и Обнинске.
 – Срок аренды: от 1 года до 10 лет, наиболее распространен 3-хлетний срок аренды.
 Проводя маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости,оценщик определил среднюю долю эксплутационных расходов. На дату оценкиэксплуатационные расходы по коммерческим помещениям составляют уже 15% в ставкеарендной платы (в ПВД), что на 3% больше чем в прошлом году. Текущий ремонтиспользуемых помещений выполняет арендатор за свой счёт, а собственник(арендодатель) выполняет текущий ремонт вспомогательных помещений и мест общегопользования, а также конструктивных элементов здания. Капитальный ремонтвыполняет собственник за свой счёт в полном объёме.
Арендные ставки
Ставки аренды в коммерческих объектах зависят от большогоколичества факторов, среди них: размер, местоположение, расположение, площадь,и т.п. Разброс арендных ставок может быть большим в зависимости от совокупногоучёта вышеперечисленных факторов. Рынок аренды коммерческих помещенийзначительно вырос за последние 2005-2008 годы. В 2009 году спрос резко упал, икак следствие снизились арендные ставки. Спросом в настоящее время пользуютсякак объекты, имеющие небольшие площади, используемые для развития мелкогобизнеса. Ставки арендной платы за коммерческие помещения практически не зависятот доходности располагающегося в нем бизнеса.
Послепроведения маркетинговых исследований рынка аренды коммерческих помещений(зданий, объектов) аналогичных оцениваемому оценщик пришел к выводу что рынкааренды аналогичных помещений, т.е. аренды зданий площадью более 3000 м.кв. врайонах области на дату оценки не существует (рынок не сложился), а можнотолько говорить о рынке аренды (таким образом и сложившейся ставки аренднойплаты за 1 м2нежилого помещения) на дату оценки только вразрезе всех помещений коммерческого назначения предложенных в качестве оферты.Ставка арендной платы составляет от 200 до 600 рублей за 1 м.кв., в зависимости от места расположения здания, его окружения, и т.п. Информация о ставкахарендной платы получена из материалов Интернет-сайтов и у собственников которыесдают аналогичную недвижимость в аренду, а так же использована открытаярыночная информация публикуемая в газетах «Все для Вас» и «Моя реклама». Маркетинговыеисследования полученной информации показали, что рыночная стоимость аренднойставки в Дзержинском районе Калужской области может составить 300 рублей.
Выводы
1. Стоимость проведения косметического ремонта коммерческогопомещения составляет 500 – 1000 рублей за 1 кв.м. Стоимость проведениякапитального ремонта составляет в среднем 1500 рублей за 1 кв.м., Стоимостьреконструкции зданий от 10000 рублей (использована информация полученнаяоценщиком путем проведения телефонных консультаций со специалистами ОАО«Калугаагрострой» г. Калуга, ул. Кирова, 9-А, тел 57-41-29, ООО «ВиХ-строй» г.Калуга, ул. Кирова, 9-А, тел.74-96-31, ООО «Росславасервис» г. Калуга, ул.Гагарина,4, тел 74-25-61, ЗАО «Легион», г. Калуга, ул. Театральная,тел.57-79-28)
2. Средняя ставка капитализации для нежилой недвижимости в регионеКалужской области находится в диапазоне от 10% — 25%
3. Средний уровень доходности проектов по строительству коммерческойнедвижимости составляет от 25%-40% в зависимости от различных факторов,влияющих на дальнейшую рыночную стоимость.
4. Недосбор и недозагрузка для нежилых площадей по данныммаркетингового исследования составляет до 50% (ввиду экономического кризиса арендаторысворачивая бизнес уходят с арендованных площадей).
5. Среднее значение доли эксплуатационных расходов в ставкеарендной платы по нежилым помещениям составляет до 15%.
При анализе рынка коммерческих помещений в Калужской областииспользовались проведенные анализы рынка следующими компаниями:
— Агентство недвижимости «Ваш дом». Г. Калуга ул. Ленина, д. 73,тел.57-66-29;
— Агентство недвижимости «Китеж», г. Калуга, ул. Кирова, д. 44, тел.57-92-29;
— Калужская служба недвижимости, г. Калуга, www.ksn.kalugacity.ru
 а так же аналитические материалы опубликованные наИнтернет-сайтах:
— www.informetr.ru
— www.ners.ru/40
— www. Reality-obninsk.ru
— www. Reality-kaluga.ru

Раздел VIII.ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
8.1Описание процесса оценки
Процессоценки объектов недвижимости состоял из трех этапов описанных ниже.
Этап №1 –Осмотр объекта, сбор данных и их анализ
На этом этапебыл произведен осмотр, а также были проанализированы данные, характеризующиеприродные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночнуюстоимость объекта в масштабах района и области расположения объекта. Дополнительнобыл проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемомуобъекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации,консультаций с представителями административных и технических служб,посредством визуального осмотра.
Этап№2 – Проведение расчетов
Приопределении стоимости недвижимого имущества использовались затратный,сравнительный и доходный подходы. В рамках доходного подхода при оценкенедвижимого имущества, Оценщик применил метод прямой капитализации. Методсравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Приоценке затратным подходом использовался метод сравнительной удельной единицы. Описаниепримененных методов даны на соответствующих страницах данного отчета
Этап№3 – Подготовка Отчета
На данномэтапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино иизложены в виде Отчета и приложений к Отчету.

8.2 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
 
Основныеположения
Заключениео наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наиболееэффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка.Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете,подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физическиосуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридическидопустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущуюстоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.
Каквидно из приведенного выше определения наиболее эффективное использованиенедвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ееиспользования следующим критериям:
–   быть физическивозможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
–   бытьзаконодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использованияне должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих, либопотенциальных;
–   быть финансовосостоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный илибольший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств икапитальных затрат;
–   быть максимальноэффективным, т.е. иметь наибольшую доходность среди вариантовиспользования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Анализнаиболее эффективного использования (НЭИ), позволяет определить из всего спектрафизически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданныхвариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшуюстоимость. При этом в основу рассуждений положено понимание факторов,образующих стоимость: анализ НЭИ призван указать вариант использования,существенный не только с точки зрения его полезности и доходности,воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия нарынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определеннойдефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цельанализа НЭИ – сформировать базу, на которой собственно и будут применены методыоценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующегоиспользования объекта. Как правило анализ НЭИ всегда проводится в два этапа: напервом этапе участок анализируется как незастроенный, а на втором – какулучшенный.
В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ– наиболее вероятное использование недвижимости, -существующее использование-явно следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что может существоватьуникальный инвестиционный проект, не известный Оценщику, приносящий большуюприбыль, чем НЭИ.
Капитал, вложенный в развитие (или создание) объекта недвижимостис целью получения доходов в будущем, должен приносить максимальную прибыль.
ВЫВОД:В соответствии с принципом НЭИ и требованиями Международных стандартов оценки(Комментарий к международной оценке. Оценка активов государственногосектора.М.: ИНТЕРРЕКЛАМА,2003) рыночную стоимость права собственности дляобъектов недвижимости необходимо рассчитывать, исходя из целевого(существующего) использования земельных участков.
Определение НЭИ основано на суждении оценщика. Указанныепредпосылки расчета являются мнением, а не фактом.
Раздел IX. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙСТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ9.1 Затратный подход
/>/>/>/>/>Основнымпринципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принципзамещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит закакой-либо объект больше сумму, которую нужно будет потратить навоспроизводство (замещение) объекта, аналогичного по своим потребительскимхарактеристикам оцениваемому.
Основные шаги при применении затратного подхода копределению стоимости:
1.        Определениевосстановительной стоимости (стоимости замещения / воспроизводства без учетаизноса).
2.        Определениевеличины наколенного износа.
3.        Уменьшениевосстановительной стоимости на величину накопленного износа.
4.        Определениесопутствующих затрат.
5.        Расчетрыночной стоимости.
В рамках настоящего Отчета рыночная стоимость рассчитывалась поформуле:
 
РС = Св/з´(1 – Иå) + Зпр, где:
РС – рыночная стоимость, рассчитаннаязатратным подходом;
Св/з – восстановительнаястоимость (стоимость воспроизводства/замещения) объекта оценки без учетаизноса;
Иå – накопленный износ;
Зпр – затраты, связанные сприобретением.
При определении восстановительной стоимости в затратном подходеопределяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учетаизноса). Под стоимостьювоспроизводства без учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимостьвоспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого жеобъекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах)объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным,эксплуатационным и другим характеристикам. Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимаетсястоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентномрынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого крассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам,существенным с точки зрения его настоящего использования. Граница между стоимостьювоспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна. Выбор, какуюиз двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, делаетсяисходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретнойситуации. В настоящем Отчетеоценщик определил стоимость восстановления объектов недвижимости с учетомизноса методом укрупненного показателя восстановительной стоимости аналогов.9.1.1 Определениевосстановительной стоимости
Вкачестве аналогов оценщиком принимаются объекты по данным Сборников Укрупненныхпоказателей восстановительной стоимости.
Расчет восстановительной стоимости здания, включает следующиеэтапы:
— Определение базовой восстановительной стоимости (ВСб)в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.
— Определение корректирующих поправок для устранения различийобъекта оценки от аналога.
— Определение коэффициента прибыли инвестора
— Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г., как произведения базовой восстановительной стоимости, корректирующих поправок и коэффициентаприбыли инвестора.
— Описание индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.
— Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.
Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется поформуле (1):
/>(1)
где:
ВСб– базовая стоимость замещения в ценах 69 г.
Πki – произведениекорректирующих поправок.
Кпи– коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).
I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.Базовая восстановительная стоимость
Расчет базовой восстановительной стоимости производится поформуле:
/>(2)
где:
Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.
УВСаналог– восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работаналога объекта оценки.
В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателейвключены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а такжеобщеплощадочные расходы по отводу н освоению строительного участка, стоимостьпроектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнеевремя, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимостьсодержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временныхзданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажныхорганизаций надбавок за подвижной характер работ и др.Расчет восстановительнойстоимости приводится в таблице №119.1.2 Коэффициент прибылипредпринимателя
Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости сиспользованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладываяденьги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативнымвложениям в недвижимость. Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитываетсяисходя из следующих допущений:
— ближайший альтернативный проект для строительства является кредитованиенового строительства с эффективной квартальной ставкой процента (Yk) приблизительно равной 6%;
— учтено, что начальные вложения средств (В)обычно непревышают 30% от стоимости объекта;
-типичные сроки строительства для подавляющего большинствапроектов не превышают 2 (двух) лет
Расчет производится по формуле:
 
kkk2k
Pr≈ [1+Ykх 3 + δEх (1+2Ykх 3 +Yk2х 3 )] х Ykх 2
Где Pr– прибыль предпринимателя
Yk – эффективная квартальная ставка процента
k – продолжительность строительства в кварталах
 
Таблица №9В – начальные вложения К – продолжительность строительства в кварталах 2 4 6 8 6,2 13,0 20,2 27,8 0,1 6,9 14,4 22,5 31,2 0,2 7,5 15,8 24,8 34,6 0,3 8,2 17,2 27 37,9
Диапазон значений величины прибыли предпринимателя относительнорассматриваемого объекта находится в пределах до 37,9%9.1.3 Индекс пересчета
И 1969- 1984 — индекс изменения сметной стоимости строительства засоответствующий период. Для пересчета сметных цен из уровня 1969 г. в уровень 1984 г. Используются Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народногохозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей(приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94). И 1969-1984 =1,196;
И1984-2009 по приказу Министерства строительства и жилищно-коммунальногохозяйства Калужской области №4(106) октябрь 2009:Народное хозяйство — 112
Такимобразом, коэффициент пересчета равен: 1,196 *112 = 133,95.
 
9.1.4 Расчет накопленного износа
Поднакопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений,вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешнимустареванием или комбинацией этих факторов.
Расчетнакопленного износа производится по формуле:

И= 1,0 – ( 1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 – Иэк.) (3)
Где:
Ифиз– физический износ объекта оценки (величины физического износа приведены в описанииобъектов оценки);
Ифун.– функциональный износ объекта оценки;
Иэк.- экономический износ объекта оценки.
Физический износ:
Величина физического износа оцениваемой недвижимости в данномотчете определялась путем выхода оценщика на место нахождения объектов оценки,осмотра конструкций здания и с применением таблицы ориентировочной оценкифизического износа зданий приведенной ниже (Кутуков В.Н. учебник длястроительных ВУЗов, М. Высшая школа)
Таблица №10Физический износ (в%) Состояние несменяемых конструкций зданий Состояние внутренних конструктивных элементов 0-20 Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют 21-40 Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. 41-60 Имеются много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней. 61-80 Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. 81-100 Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.
 
Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением егоработоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешнихнеблагоприятных факторов. В наибольшей степени отражают истинную величинуфизического износа методы, основанные на анализе фактического состоянияобъектов средствами интроскопии и технической диагностики. Эти методы, однако,очень трудоемки и могут быть использованы только при оценке единичных объектов,когда техническое состояние объекта, главным образом, определяется внутренними(скрытыми) параметрами. Более доступными следует признать методы, основанные навизуальном осмотре объектов и их поэлементном анализе. Эти методы не позволяютобнаружить скрытые дефекты, что снижает их достоверность. Тем не менее, онидостаточно полно отражают состояние объектов оценки и обычно используются,когда оценивается рыночная стоимость недвижимости и сооружений. Также приоценке сложных объектов недвижимости, когда визуальный анализ не позволяетдостаточно надежно установить фактическое состояние объекта и его остаточныйресурс, распространение получил метод срока жизни. В соответствии с этимметодом процент физического износа рассчитывается как отношение эффективноговозраста к сроку экономической жизни. При этом, если условия эксплуатацииоцениваемых объектов стандартные и соответствуют установленным требованиям, тоэффективный возраст можно считать равным фактическому сроку эксплуатации. Вкачестве срока экономической жизни в этом случае можно принять срок,соответствующий нормам амортизации. Тогда величина износа рассчитывается, какпроизведение фактического срока эксплуатации на норматив амортизационныхотчислений при условии линейной модели амортизации.Расчет полного износа
Как правило, износа объекта определяется исходя из фактическогосрока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:
/>
где:
/> — неустранимый физический износ, руб.
ВС– восстановительная стоимость объекта, руб.
/> – фактический срок жизни объекта
/> – срок экономической жизни объекта
Фактический возраст объекта определялся посредством визуальногоосмотра и соответствует 28 годам. При определении ожидаемого срока физическойжизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» длясоответствующего типа зданий норма амортизации для данного типа зданийсоставляет 1% в год. Ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.
По результатам расчетов неустранимый износ составляет
Инеустрфиз = 28/100 = 0,28 или 28процентов.
 
Функциональный износ
Функциональныйизнос – это потеря стоимости объекта вследствие несоответствия егохарактеристик (проекта, материалов, дизайна и т.д.) современным требованиям рынкак ним. Это несоответствие проявляется в виде недостатков или «сверхулучшений»,которые на момент строительства таковыми не являлись, а проявились в результатеизменения к дате оценки требований, предъявляемых к рассматриваемому типуобъектов, которые при этом могут продолжать прекрасно функционировать. Функциональныйизнос может быть исправимым или неисправимым, что определяется не физическойвозможностью устранения причин его вызвавших, а экономической целесообразностьютакого устранения. Когда же, несмотря на то что, устранение причин вызвавшихфункциональный износ, возможно и кажется резонным, но экономическинецелесообразно, функциональный износ считается неисправимым. Функциональныйизнос равен разности между потерями покупателя при доведении объекта оценки дорыночных кондиций и тем, что он приобретает, в результате этого. Функциональныйизнос – это компенсация этой разницы за счет уменьшения стоимости приобретаемойнедвижимости как есть. В соответствии с ССО РОО «Оценка имущества. Оценканедвижимости» 2005г. «количественным измерителем исправимого функциональногоизноса за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разницамежду стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостьюэтих же элементов этих же элементов если они были бы выполнены на моментоценки. В данном отчете объекты оценки имеют функциональный износ из-за потерисвоего основного функционального назначения, т.е. объект оценки уже не будетиспользоваться в том качестве, для которого он был возведен во времена плановойсоветской экономики. Объект оценки имеет достаточно большой избыточныйстроительный объем, который требует дополнительных затрат по освещению иотоплению и который на дату оценки в современных условиях ведения хозяйственнойдеятельности должен быть сокращен вдвое. А отсутствие таких элементов, как системасовременного автоматического пожаротушения, система охранного видеонаблюдения,современной системы вентиляции и инженерных коммуникаций, планировка, общиеразмеры и отделочные материалы приводит еще к более глубокому несоответствиютребованиям рынка. Все эти элементы присущи аналогичным объектам на рынке и безкоторых объект не может соответствовать современным рыночным стандартам.
Таккак оцениваемый объект имеет срок эксплуатации 28 лет и его дальнейшаяэкономическая судьба зависит от проводимого в нем вида бизнеса, а в качествеофисного здания в месте его расположения для соответствия современным рыночнымтребованиям, будет необходимо провести модернизацию или ремонт с применениемсовременных материалов и дополнительного оснащения объекта, что и будетявляется суммой функционального износа. Рыночные данные говорят о том чтодоведение здания до его функционального соответствия, как правило находятся науровне 10% от его восстановительной стоимости.
Внешний износ (экономический износ)
Функционирование объекта оценки решаются с учетом условий внешней среды(физической,правовой, экономической, социальной), оказывающей влияние на ценность ипривлекательность объекта для потенциальных пользователей. При этом физическиеи правовые параметры среды меняются существенно медленнее, чем параметрыэкономические и социальные. Физическая средасоздается природой, природными явлениями, а также результатами измененияприроды человеком. Эта среда формирует материальные условияфункционирования и развития недвижимости. Изхарактеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойныособого внимания следующие: климат, предрасположенность к природнымкатастрофам, экология и предрасположенность к техногенным катастрофам, рельефместности, характер ландшафта, характер застройки.
Компоненты юридической сущности объекта – в состав объекта недвижимостивключается пакет прав и обременений. понятие собственности(права собственности)- право собственности, право владения, право распоряжения.Кроме этих основных правприменительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:
–   право на доход;
–    право надобровольное отчуждение, потребление, изменений — вплоть до уничтожения улучшений;
–   бессрочностьвладения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);
–   запрещениеиспользовать объект вовред другим людям;
–   возможностьизъятия объекта в уплатувозмещения долга;
–   гарантиивосстановления нарушенных прав.
Недвижимость как экономическое благо выполняетфункции:
–     предметпотребления (бездоходного);
–     реального актива(фактора производства);
–     финансового(инвестиционного) актива
Социальную среду определяют и характеризуют:
–   престижностьрайона местоположения объекта;
–   состав населения;
–   социальныегруппы;
–   динамикаизменения численности и состава;
–   подвижностьнаселения;
–   занятостьнаселения;
–   структура уровнейобразования;
–   состояние рынкатруда;
— уровень преступности.
Оценкаэкономического износа производится с использованием матричного методаэкспертных оценок факторов:
 
Таблица№11
Тип экономического
фактора 1балл 2балла 3балла 4балла 5баллов 6баллов 7баллов 8баллов 9баллов 10баллов Загрязнение среды 1 Техногенные катастрофы 1 Нестабильность политики 1 Несовершенство законов 1 Изъяны госрегулирования 1 Спад емкости рынка недвижимости 1 Недостаток ресурсов 1 Спад в экономике 1 Недоступность кредитов 1 Преступность в регионе 1 Количество факторов 3 2 1 1 6 1 Сумма 6 6 4 5 6 7 9 Суммарная потеря 43 Общее количество факторов 10
Экономический
(внешний) износ
Ивнеш. = 43/10 = 4,3 %
Расчетнакопленного износа производится по формуле:
И =1,0 – ( 1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 – Иэк)
И =1,0 – (1-0,28) * (1,0-0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38
 
9.1.4 Определение рыночной стоимости права арендыземельного участка
Обоснование используемых данных:
— Кадастровая стоимость 1 сотки земельногоучастка определяется в соответствии с данными кадастрового паспорта и равна 100рублей за 1 кв.м.
— Арендный платеж составляет – 1% от кадастровойстоимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.
— Выкупная цена 1 сотки земельного участка определена в соответствии с законом№401-ОЗ от 06.02.2008 пп 1 «б» в размере. 2,5% от кадастровой стоимости.
— Рыночная стоимость 1 сотки земли производственного назначения в Дзержинскомрайоне Калужской области на дату оценки определяется в размере 15000 руб.(анализрынка).Наименование объекта Кадастровая стоимость 1 сотки Арендный платеж за 1 сотку Выкупная цена за 1 сотку Нежилое здание 10000 100 2500
 
Сценарий 1
Послеокончания срока аренды договор будет продлен.
Арендныеплатежи будут идти постоянно.
Стоимостьправа аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельногоучастка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможностьиспользовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированнойстоимостью фактической арендной платы).
Стоимостьправа аренды:
 = 15000*50 – 50 *100*12 /0,14= 321428 руб.
 
Сценарий 2
Послеокончания срока аренды земля будет выкуплена по выкупной цене. Срок арендыпринимается равным одному году
Такимобразом:
Капитализированнаястоимость арендных платежей за 12 месяцев (с даты оценки) до окончания срокааренды составит:

/> = 8400 /0,1596 = 52632 руб.
Стоимостьвыкупа после 12 месяцев аренды:50*2500 = 125000 руб.
Стоимостьправа аренды земельного участка расположенного под зданием = 125000 + 52632 =177 632 руб.
Далееследует согласование результатов, полученных двумя способами. Определяем среднееиз двух значений
Стоимостьправа аренды:
(321428+ 177632):2 = 249530 руб.
 
9.1.6Расчет рыночной стоимости объекта оценки
 
Таблица№12№ Наименование показателя Числовое значение показателя 1 Площадь оцениваемого помещения 3500 м.кв 2 Строительный объем оцениваемого объекта 11900 м.куб 3 НДС (Налоговый кодекс РФ) 1,18 4 Коэффициент прибыли предпринимателя 1,379 5 Удельный показатель восстановительной стоимости
20, 4
УПВС №28 табл.85 6 Индекс пересчета 133,95 7 Процент общего износа 0,38 8 Полная восстановительная стоимость с учетом общего износа, руб. 32 806 342 руб. 9 Право аренды земельного участка 249 530 10 Рыночная стоимость объекта оценки 33 055 872

Выводпо затратному подходу: рыночная стоимость объекта недвижимости определяется всумме 33 055 872 руб.
 
9.2Доходный подход
 
Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимостинедвижимости, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Данный метод основанна предположение, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнессумму, больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.Считается, что собственник тоже не продаст свой бизнес по цене ниже текущейстоимости будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене,равной текущей стоимости будущих доходов. Такой подход к оценке считаетсянаиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов. Инвестор,вкладывающий деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов,состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностейи т.п., а поток будущих доходов, который позволяет ему окупить вложенныесредства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Таким образом,доходный подход всегда применяется для определения инвестиционной стоимостибизнеса (стоимости для конкретного инвестора) и очень часто – для определенияобоснованной рыночной стоимости (предполагаемой стоимости, уравновешивающейспрос и предложение на открытом рынке, т.е. стоимости для абстрактногопокупателя).
В рамках доходного подхода можно выделить две группы методов:
метод капитализации,
метод дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход при определении стоимости объекта оценкииспользуется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащимв основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, вкоторую вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода,который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Недвижимое имущество, приреализации доходного подхода, рассматривается с точки зрения объекта вложениякапитала и получения дохода от него, при этом учитываются условияинвестирования и финансирования недвижимости, проводится анализ доходов и расходов,будущие доходы приводятся к текущей стоимости путем капитализации идисконтирования. В условиях стабильной экономики, когда есть возможность свысокой степенью достоверности прогнозировать развитие рынка, доходный методдает хорошие результаты. Вданном случае для оценки стоимости объекта оценки был использован доходныйподход в предположении, какие доходы мог бы принести данный объект недвижимостипри сдаче его в аренду. В рамках доходного подхода использовался методкапитализации доходов. Этот метод представляет собой определение стоимостинедвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) втекущую стоимость.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
· определениеожидаемого годового дохода, в качестве дохода генерируемого объектомнедвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
· расчетставки капитализации;
· определениестоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода икоэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:
 
С = ЧОД/ коэффициент капитализации
При определении стоимости объекта оценки доходнымподходом используются следующие уровни дохода:
·  ПВД(потенциальный валовой доход)
·  ДВД(действительный валовой доход)
·  ЧОД(чистый операционный доход)
·  ДП(денежные поступления) до уплаты налогов
ПВД – доход, который можно получить от недвижимостипри 100% -ом ее использовании без учета всех потерь и расходов:
 
ПВД = Sх Са,
Где: S – площадь, сдаваемая в аренду, м2
Са – рыночная арендная ставка за 1 м2
Площадь, потенциально сдаваемая в аренду:
Согласно техническому паспорту БТИ общая площадь,потенциально возможная для сдачи в аренду, составляет:
Таблица№13№ п/п Наименование объекта Ед. измерения Общая площадь 1 Административное здание
м 2 3500
 
Расчет ПВД
Таблица №14№ п/п Наименование показателя Нежилое помещение 1
Сдаваемая в аренду площадь, м2 3500 2
Рыночная арендная ставка в месяц, руб./м2 (анализ рынка) 300 3 Длительность периода, год 1 (12 месяцев) 4 ПВД, руб./год 12 600 000
 
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерьот недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочихдоходов.

ДВП = ПВД – Потери отнедоиспользования и при сборе арендной платы + Прочие доходы
На основании проведенного анализа рынкакоммерческих помещений для дальнейшего расчета были сделаны следующиедопущения:
·    Потериот недоиспользования в целом по Калужской области составляют до 20 %, они могутвозникнуть при смене арендатора, по причине простоя помещения и т.д.
·    Учитываяхарактеристики объекта, прочих доходов не планируется.
Таким образом, в рамках настоящего отчетадействительный валовой доход равен:
 
Расчет ДВД
Таблица № 15№ п/п Наименование показателя Процент недозагрузки 1 Потери от недоиспользования площадей 20% 2 ДВД, руб./год 10 080 000
ЧОД – действительный валовой доход за минусомоперационных расходов (ОР) за год
 
ЧОД = ДВД – ОР
ОР – операционные расходы – это расходы, необходимыедля обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости ивоспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы делятся на:
— расходы на управление;
— условно-переменные или эксплуатационныерасходы;
— условно-постоянные расходы
Определение расходов на управление
Согласно дополнениям и комментариям кмеждународным стандартам оценки, «…Управленческие затраты – отдельная статьязатрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу(управляющим), основными функциями которых являются:
— подбор арендаторов на имеющиеся площади изаключения сними арендных договоров;
— надзор за своевременностью арендных платежей;
— поддержание функциональной пригодности объекта;
— выработка общей стратегии по использованиюобъекта».
Данные расходы устанавливаются в виде % от действительноговалового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%.
Определение эксплутационных расходов
К эксплутационным расходам относятся расходы наэлектроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора,охрану. На основании анализа доля эксплутационных расходов в величине ставкиарендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%.
В настоящем отчете для расчета применяется доляэксплутационных расходов 15%.
Определение условно-переменных расходов
Налог на имущество
Налог на имущество физических лиц составляет 0,3%в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспортаБТИ. Также в этой расчетной графе учитываются арендные платежи за земельныйучасток.
Страховые платежи
Для определения уровня ставки страхования былирассмотрены аналитические материалы и рекламная информация фирм, занимающихсястрахованием в Калуге и Калужской области: ОАО «РОСНО» и ОАО «ВСК». Анализсредних ставок страховых компаний позволяет определить величину страховыхпремий в размере 0,55%-1% в год от инвентарной стоимости объекта.
Расходы капитального характера
Расходы капитального характера – денежныесредства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупныхединовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (восновном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет.Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночнаявеличина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы Средняя удельнаястоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным дляпроизводственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до1000 руб./м2
Расчет операционных расходов:
 
Таблица № 16Операционные расходы Характеристика Числовой показатель Объект Затраты на управление (ЗУ) % от ДВД 5,0 ДВД 10 080 000 итого ЗУ, руб. 504 000 Эксплутационные расходы (ЭР) % от ПВД 15,0 ПВД, руб. 12 800 000 итого ЭР, руб. 1 920 000 Налог на имущество ставка налога % от инвентаризационной стоимости 2,2% Стоимость по данным БТИ 1 873 056 итого, руб. 41 207 Налоговый платеж за земельный участок
Кадастровая стоимость 1 м.кв.
В руб. 100 Площадь земельного участка, м.кв. 5000 налог 2% Итого, руб. 10 000 Страховые платежи 1% от инвентаризационной стоимости 1%* 1873056 итого, руб. 18 730 Расходы капитального характера
общая стоимость ремонта, руб./м2 1000
площадь помещения, м2 3500 периодичность ремонта, лет 10 число лет в периоде 1 стоимость ремонта за 1 год, руб. 350 000 Итого операционные расходы, руб. 2 843 937
 
Расчет чистого операционного дохода
Чистый операционный доход рассчитывается последующей формуле:
 
ЧОД = ДВД – ОР
 
Таблица № 17№ п/п Наименование показателя Объект оценки 1 Действительный валовой доход, руб. (ДВД) 10 080 000 2 Операционные расходы, руб. (ОР) 2 843 937 3 Чистый операционный доход, руб. (ЧОД) 7 236 063
Определение ставки капитализации
Коэффициент капитализации (К) включает ставку дохода накапитал (V) и норму возврата капитала, учитывающую возмещение первоначальновложенных средств (I):
 
К =V+ I.

Определение ставки дохода на капитал
Наиболее распространенной формой расчета ставкидохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии сэтим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии засистематические и несистематические риски.
Максимальный размер риска принят по пятибалльнойшкале, поскольку она достаточно способна отобразить градации риска.
§ безрисковаяставки –в качестве безрисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансированияЦентрального банка РФ и составляет 8 %.
§ премияза риск вложения в объект недвижимости – 2% — в условиях сложившегосярынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет рискниже среднего.
§ премияза неликвидность – 2% — по своему масштабу объект не входит в числонаиболее востребованных рынком, при этом сам рынок достаточно активный, поэтомуликвидность объекта определена на уровне ниже среднего;
§ премияза инвестиционный менеджмент – 2% — в данном случае процесс управлениясвязан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагаетсложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильностиполучения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), чтохарактерно для периода выхода из экономического кризиса.
Ставка дохода на капитал равна 0,14
Определение ставки дохода на капитал
Как отмечалось выше, коэффициент капитализации К включаетставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначальновложенных средств. В теории оценки недвижимости известны три метода расчетанормы возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и методРинга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения.Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующихпостоянные потоки доходов. Метод Ринга – для истощаемых активов, а методХоскольда – для высокоприбыльных активов. Ввиду того что оцениваемый объектнедвижимости находится в удовлетворительном техническом состоянии, для такойнедвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта вработопригодном состоянии. Используем метод Ринга: I= 1/n, где n – остаточный срок службынедвижимости. I= 1/72 = 0, 0139(1,39%)
Общий коэффициент капитализации равен 14% + 1,39% = 15,39%
 
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
 
Таблица №18№ п/п Наименование показателя Объект оценки 1 Чистый операционный доход (ЧОД), руб. 7 236 063 2 Ставка капитализации 0,1539 3
Рыночная стоимость
В рублях 47 017 953
 
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применениемдоходного подхода,составляет: 47 миллионов 17 тысяч 953 рубля.
 
9.3Сравнительный подход
 
9.3.1Общее описание сравнительного подхода к оценке имущества
·    Обоснованиесравнительного подхода
·    Критерии отборасходных объектов
·    Важнейшие ценовыемультипликаторы
Особенностьюсравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговойвеличины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи аналогичнойнедвижимости, принадлежащей сходным компаниям; с другой стороны, на фактическидостигнутые финансовые результаты.
Особоевнимание уделяется:
·       теоретическомуобоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностямприменяемых методов;
·       критериям отборасходных объектов недвижимости;
·       характеристикеважнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочнойпрактике;
·       основным этапамформирования итоговой величины стоимости;
·       выбору величинмультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.
9.3.2Общая характеристика сравнительного подхода
Сравнительныйподход к оценке собственности предполагает, что ее ценность определяется тем,за сколько она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынкааналогичного имущества. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимостиоцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичной объекта,зафиксированная рынком. Теоретической основой сравнительногоподхода, доказывающей возможность его применения, а также объективностьрезультативной величины, являются следующие базовые положения:
·       Во-первых, оценщик использует в качествеориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объектынедвижимости. При наличии развитого рынка фактическая цена купли-продажиобъекта недвижимости в целом или его части наиболее интегрально учитываетмногочисленные факторы, влияющие на величину стоимости. К таким факторам можноотнести соотношение спроса и предложения на данный вид доходной недвижимости,уровень риска, конкретные особенности объекта недвижимости и т.д. Это, вконечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.
·       Во-вторых, сравнительный подход базируется напринципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в доходнуюнедвижимость, покупает, прежде всего, будущий доход. Особенности конкретнойдоходной недвижимости интересуют инвестора только с позиции перспективполучения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенныеинвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечиваетвыравнивание рыночных цен.
·       В-третьих, цена коммерческой недвижимости отражаетее производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективыразвития. Отличительной чертой этих финансовых параметров является ихопределяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.
Основнымпреимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется нафактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае ценаопределяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками,обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. Прииспользовании других подходов оценщик определяет стоимость недвижимости наоснове расчетов.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объектаоценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, вотношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынкеосуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации обаналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципезамещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяетсянаименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость сэквивалентной полезностью. Таким образом, цены текущих продаж аналогичныхобъектов наилучшим образом отражают условия формирования рыночной стоимости.
 
9.3.3Основные этапы оценки при сравнительном подходе
1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимостирассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализациипоследующих этапов.
2. Выбор модели, определение ценообразующих факторов.
3. Расчет корректировок для ценообразующих факторов на основеполученной на первом этапеинформации. Анализ скорректированных цен объектов сравнения для определениястоимости оцениваемого объекта.
В методе сравнения продаж различают две группы методов расчетакорректировок:
— количественные;
— качественные.
Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующихфакторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналоговбольше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то дляоценки используются методы первой группы:
— парных продаж;
— статистический анализ.
В противном случае для оценки используются методы второй группы:
— относительный сравнительный анализ;
— экспертные оценки.
Необходимо отметить, что если ценообразующие факторы имеюткачественный характер, то необходимо произвести их адекватное отражение наколичественные шкалы, т.е. провести т. Н. ранжирование. Для этого, как правило,также используются экспертные оценки.
Сбор рыночной информации и анализ рыночной ситуации по объектамнедвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива.Наэтапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество подтверждённыхданных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причинойпослужила распространённая в российском деловом обороте практика сохраненияподобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободногодоступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённаяинформация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости. На датуоценки оценщик определил рыночную стоимость недвижимости рачсположенной в г. Москва с помощьюсравнительного подхода сравнивая предложения (именуемые в ГК РФ как «оферта» и«публичная оферта» (ст.435 и 437) по продаже коммерческих помещений.
 9.3.4 Методика оценки
Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купитобъект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение нарынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтомупредполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственностисостоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемомуобъекту, отражают его рыночную стоимость. Процедуру определения рыночнойстоимости можно разбить на следующие этапы:
 – выбор аналогов
 – поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются междуобъектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости
 – расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта
 – расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением ценыпродажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.9.3.5 Расчетстоимости объекта оценкиПодбор аналогов
В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п.14 «…объектом –аналогомобъекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки поосновным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,определяющим его стоимость». Сообразуясь с нормами ФСО №1 ч.IV п.19 «… оценщик не можетиспользовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраныаналоги предложенные к продаже до даты оценки, т.е. до 01.01.2010 года. Источникиинформации, использованные при оценке объекта оценки перечислены ниже в Таблице№20. Объем исследованной информации и степень ее надежности и достоверностиоцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержанию, и имеющаявысокую степень достоверности (истинности) и актуальная на дату оценки объектаоценки. Полученная информация признана оценщиком приемлемой для целей даннойоценки, так как она является доказуемой (проверяемой при разумных усилиях):
— источники публичные;
— источники авторитетные;
— источники специализированные.
Исходные данные приводятся ниже в таблице №19
 
Таблица №19Объект оценки Элементы сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 нежилое здание Наименование объекта Нежилое здание Нежилое здание Нежилое здание
Калужская область
Дзержинский р-н, пгт Товарково адрес
Калужская область,
г.Малоярославец
Калужская область,
г.Медынь
Калужская область,
в районе з-да «Фольксваген» 3500
Общая площадь здания
м. кв. 247 3000 3700 50 сот. Площадь земельного участка 70 сот. 48 сот. 55 сот Право аренды Существующее право на земельный участок Право аренды Право аренды Право аренды собственность Оцениваемые права на здание собственность собственность собственность отсутствуют обременения отсутствуют отсутствуют отсутствуют Нежилое коммерческое Вид использования Нежилое коммерческое Нежилое коммерческое Нежилое коммерческое Не установлены Условия оплаты Не установлены Не установлены Не установлены текущее Время продажи текущее текущее текущее Тех.состояние удовлетворительное Описание места расположения и технического состояния
Тех.состояние удовлетворительное
Все коммуникации Тех.состояние удовлетворительное. Все коммуникации Здание бытовых и административных помещений
Тех.состояние удовлетворительное
Все коммуникации. –
Цена
(предложение)
8 000 000
рублей
42 000 000
рублей
60 000 000
рублей – Источник информации www.unrealty.ru|kaluga www.informetr.ru www.premierlist.ru Дополнительная информация В районах Калужской области приближенных к московскому региону и городам Калуга и Обнинск рыночная стоимость земельного участка производственного назначения сложилась в пределах 50 000 рублей за 1 сотку.
 
9.3.6 Корректировка цен аналогов
Так как размеры аналогов всегда имеют разные значения, длясравнения оценщик использует единицу сравнения – физическую единицу площади. Величиныпоправок определены методом парных продаж, методом прямого анализахарактеристик, экспертным методом.
Далее приводится таблица корректировок с их обоснованием
 
Таблица №20№ п/п корректировки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 1 Цена аналогов в рублях 8 000 000 42 000 000 60 000 000 2
Стоимость 1 м.кв.
аналога в рублях 32 388 14 000 16 216 3 Корректировка на передаваемые права собственности
Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки. По анализируемым объектам аналогам информации о дополнительных ограничениях которые могут влиять на стоимость не выявлена.
Корректировка не проводилась, так как все объекты находятся в собственности. I I I 4 Скорректированная цена в рублях 32 388 14 000 16 216 5 Корректировка на условия финансирования и на условия продажи
Способ финансирования аналогов – финансирование за счет собственных средств покупателя единым платежом, без использования банковского кредита и без рассрочки.
 Продажа объекта оценки предполагается на таких же условиях финансирования. Корректировка не проводилась, так как все аналоги предложены на открытом рынке в форме оферты I I I 6 Скорректированная цена в рублях 32 388 14 000 16 216 7 Корректировка на местоположение Объекты-аналоги расположены как и объект оценки в районах наиболее приближенных к Московской области к Обнинску и Калуге. Корректировка не вводится. I I I 8 Скорректированная цена в рублях 32 388 14 000 16 216 9 Корректировка на время продажи Все выбранные аналоги предложены к продаже на дату оценки, корректировки не проводится I I I 10 Скорректированная цена в рублях 32 388 14 000 16 216 11 Корректировка на физические характеристики и техническое состояние
 По определившимся данным все аналоги имеют хорошее техническое состояние.
 Физические характеристики объектов различны, так же различен их конструктивный состав. Поскольку эта информация ограничена корректно рассчитать корректировку не представляется возможным. Корректировка не вводится I I I 12 Скорректированная цена в рублях 32 388 14 000 16 216 13 Корректировка на размер:
 Корректировка учитывает тот факт, что единицы площади больших зданий ниже, чем меньших.
Корректировка на размер определена на основании данных анализа рынка
 Уменьшение площади аналога на 50 %(и более) по сравнению с оцениваемым объектом, повышает стоимость 1 кв.м. в нем на 40 % и более. Увеличение (уменьшение) площади аналога на каждые 100 м.кв. ведет к уменьшению(увеличению) стоимости на 1 % -40% +5% -2% 14 Скорректированная цена в рублях 19 433 14 700 15 892 15 Корректировка на уторгование и риэлтерские услуги
Так как в качестве аналогов нами принята информация по предложению, а в случае предложения всегда существует вариант проведения торга или скидки на торг, которая может составить от 3% до 20 %, в условиях экономического кризиса и наметившихся тенденций на рынке недвижимости нами принята экспертная величина равная 5%.
Среднерыночная величина стоимости риэлтерских услуг по аналогичным объектам может находится в диапазоне от 5 до 10%. Для данного объекта берем низший ценовой показатель, так как срок экспозиции таких объектов минимальный.
Таким образом, путем сложения корректировка принята в следующих величинах: -10% -10% -10% 16 Скорректированная цена в рублях 17 490 13 230 14 302 17 Рейтинговый вес аналога 0,1 0,4 0,5 18 Средневзвешенная стоимость 1 м.кв.объекта оценки в рублях
1 749 + 5 292 + 7 151
 = 14 192 руб.
 
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением сравнительного подхода, определяетсяв сумме 49 672 000 рублей9.4 Согласование и обобщение результатов
Длясогласования полученных результатов и выбора наиболее достоверного значениярыночной стоимости примененным подходам определены коэффициенты значимостиотражающие рыночную ситуацию которые приведены ниже в таблице №21
 
Таблица№21Наименование объекта оценки Стоимость, определенная в рамках затратного подхода Стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода Стоимость, определенная в рамках доходного подхода Коэффициенты значимости подхода
 
Затратный
подход Сравнительный подход Доходный подход
  Здание 33 055 872 47 017 953 49 672 000 0,2 0,4 0,4
  Согласованная рыночная стоимость объекта оценки 45 287 155
 

Выводыпо согласованию результатов
 
1.        Оценказатратным подходом (по затратам)
Этотподход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетомвсех форм накопленного износа. Преимущество данного похода состоит вдостаточной точности и достоверности информации по строительным затратам.Слабость состоит в точности оценки всех форм износа. Использование подходанаиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решенияхсерьезно ориентируются на строительные затраты.
2.        Оценкарыночным подходом (по рынку). Этот подход использует информацию по сравнимым продажамобъектов недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способностиучитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практическиневозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними невсегда можно с достаточной точностью выявить и количественно оценить. Подходиспользуется при наличии достаточной и надежной рыночной информации осопоставимых сделках.
3.        Оценкадоходным подходом (по доходности). Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды отиспользования объекта путем применения коэффициентов капитализации,рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоитв том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использованияобъекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.
Исходяиз вышеизложенного а так же из цели и задачи проводимой оценки коэффициентызначимости приняты в размере 0,2; 0,4; 0,4 соответственно.

Итоговоезаключение
 
На основании предоставленной информации, выполненного анализа ирасчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки– двухэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 3500 м.кв.,расположенного на земельном участке площадью 5000 м.кв, по адресу: Калужскаяобласть, Дзержинский район, п.Товарково, мкр-н Промышленный, д.57принадлежащего на праве собственности ООО «Полимер ресурс» на 01 января 2010года, с учетом округления определяется в общей сумме: 45 287 000 (сорок пять миллионовдвести восемьдесят семь тысяч) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 6908186 рублей.
 
Оценщик_______________________ Дмитрова М.А.
 
Общество с ограниченной ответственностью
«Независимое информационно-консультационное агентство»
Калужская обл., г.Обнинск, ул.Красных Зорь,18, тел.9-60-17
г.Калуга, ул.Московская, д.10, оф.8, тел. 572-500
СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
Сертификат качества оценки удостоверяет, что:
изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;
проведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в настоящем отчете допущений и ограничивающих условий, являются персональными, профессиональными, непредвзятыми анализами, мнениями и выводами экспертов ООО «Независимое информационно-консультационное агентство»
ООО «Независимое информационно-консультационное агентство» ни в настоящем, ни в будущем не имеет какого-либо интереса к объекту собственности, являющегося предметом данного отчета, а так же не имеет заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
стоимость услуг Исполнителя не связана с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;
задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или любой оговоренной цены;
анализ, мнения и выводы, положенные в основу отчета, соответствуют федеральным стандартам оценочной деятельности ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3;
итоговая величина стоимости объекта оценки указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29.07.98 №135-ФЗ признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6-ти месяцев;
рыночная стоимость объекта оценки является действительной на дату оценки.
 
Генеральный директор
 ООО «НИКА» О.С.Мелентьева
 

Библиографический список
 
1.Гражданский Кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон РФот 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.
4. Свод стандартов оценкиРОО, 2005
4. Рынок ценных бумаг:Учебник/под ред. В.А. Галованова, А.И. Басова. – М.: Финансы истатистика,1996.-320с.
5. Григорьев В.В.,Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА-М,1997.-320с.
6. Оценка бизнеса:Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2004.-736с.
7. Количественные методыфинансового анализа/ под ред. С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. сангл.-М.: ИНФРА-М,1996. – 336с.
8. Ковалев В.В.Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. –2-е изд. перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 1997.
9. Индексы инфляциистоимости основных фондов, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом России.
10. Симионова Н.Е.«Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростовн/Д, 2006
11. Федотова М.А. Сколькостоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива.
12. Организация и методыоценки предприятия / Под ред. В.И.Кошкина. – М.: «ИКФ «Экмос»,2002.
13. Колайко Н.А. «Оценкабизнеса», ВШПП, Москва, 2000г.
14. Ковалев А.П. Какоценить имущество предприятия. – М.: — Финстатинформ, 1996.
15. Оценка стоимостипредприятия (бизнеса). Учебное пособие под редакцией Абдуллаева Н.А., КолайкоН.А. Издательство «ЭКМОС», 2000.
16. Рынок ценных бумаг.Российская экономическая академия им.Плеханова под ред Галанова В.А., БасоваБасова А.И.
17. Основыпредпринимательской деятельности на рынке недвижимости, Санкт-Петербург, С.Н. Максимов.
18. Методическиерекомендации (проект) «Оценка имущественных активов для целей залога» АссоциацияРоссийских банков, комитет по оценочной деятельности, Москва, 2008 год.
19. Черняк А.В. оценкагородской недвижимости. — М.: Русская деловая литература,1996.
20. Новиков Б.Д. Рынок иоценка недвижимости в России.- М.: «Экзамен»,2000.
21.Болдырев В.С., ГалушкаА.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.-М: Центр менеджмента,оценки и консалтинга, 2006.
22.Управлениегосударственной собственностью. Учебник/под ред. В.И. Кошкина.-М: ЭКМОС, 2002