1. Понятие и особенности договора розничной купли-продажи
На первое место среди отдельных видов договоракупли-продажи в ГК поставлена розничная купля-продажа (§ 2 гл.30, ст.462)[1стр260].Предусмотренные здесь правила носят в основном обязательный характер инаправлены в первую очередь на обеспечение интересов потребителей. И этоестественно, поскольку каждый из нас ежедневно совершает обычные покупки, невспоминая о правовых тонкостях отношений профессионального продавца и рядовогопокупателя. Розничная купля-продажа определена в ГК как публичный договор, чтоозначает обязанность розничных предприятий продавать товары любому, кто к нимобратится, не делая между покупателями различий в цене на продаваемые товары ив других условиях продажи.
Многое в ГК обобщенно отражает то, что уже закреплено белорусскимзаконодательством о защите прав потребителей. Есть в ГК нормы, восполняющиепробелы в регулировании столь важных правоотношений.
Договор розничной купли-продажи представляет собойдоговор купли-продажи товара, по которому продавец, осуществляющийпредпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуетсяпередать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнегоили иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п.1ст.462 ГК).
Некоторые ученые полагают, что содержание этой статьиотнюдь не идеально и вызывает недоумение. [2] Так, по мнению Васина В.Н. иКазанцева В.И., это легальное определение данной разновидности договора(договор розничной купли-продажи) содержит несколько алогизмов. Продавцом можетбыть только тот, кто осуществляет предпринимательскую деятельность именно попродаже товаров в розницу, а не какую-нибудь другую. Но розница — это продажапо мелочам, так сказать поштучно.[3] И существует много лиц кто продает назаконных основаниях отдельные, штучные товары, не являясь при этомпредпринимателем. Так, например, гражданин вправе продавать выращенный им надачном участке урожай либо собранные в лесу ягоды, грибы, пойманную в рекерыбу. Художник вправе торговать созданными им полотнами, рисунками, офортами.
Нередко женщины, занимающиеся вязанием, вышивкой, другимрукоделием, продают свои изделия поштучно. Если подобного рода занятия ненаправлены на систематическое получение прибыли от них, невозможно назвать этопредпринимательской деятельностью. Наконец, граждане, испытывающие потребностьв деньгах или желающие избавиться от ненужных им вещей, распродают их поштучно;вряд ли это подпадает под признаки предпринимательской деятельности. Но ираспространять на подобную куплю-продажу общие правила первого параграфа главы30 ГК РБ не очень верно. Чем, например, отличается продажа цветов, клубники,яблок и т.п., производимая пенсионеркой-дачницей у себя на участке, от продажианалогичного товара, совершаемой фермером или обществом с ограниченнойответственностью? Во всех случаях это розничная торговля.
Особенности договора определяются характеристикойправового статуса сторон в договоре, предмета договора и характера договора.
По правовому статусу продавцом в договоре розничнойкупли-продажи может быть исключительно предприниматель: юридическое лицо и(или) гражданин, выступающий в качестве индивидуального предпринимателя. Награжданина, продающего овощи и фрукты, выращенные на садово-огородном земельномучастке, нормы закона о договоре розничной купли-продажи не распространяются.
Участие юридических лиц на стороне продавца в договорерозничной купли-продажи предопределяется объемом их правоспособности. Онозначительно шире у коммерческих организаций, прежде всего у тех, которые имеютобщую правоспособность, и ограничено у некоммерческих организаций. Последниевправе выступать в подобной роли, если могут осуществлять предпринимательскуюдеятельность в качестве подсобной к основной деятельности для достижения целей,ради которых они созданы (п. 3 ст. 44 ГК).
Кроме того, для всех категорий предпринимателей(юридических лиц и граждан) торговля отдельными видами товаров (оружием,алкоголем, табачными изделиями, транспортными средствами и т.д.) возможна лишьпри наличии у них специальных разрешений (лицензий), выдаваемых уполномоченнымина то государственными и муниципальными органами власти.
В качестве покупателя в договоре розничной купли-продажимогут выступать как гражданин, так и юридическое лицо. При этом они могутприобретать товары, предназначенные для личного, семейного, домашнего или иногоиспользования, как не связанного, так и косвенно связанного спредпринимательской деятельностью, например гарнитур мебели для служебногокабинета президента акционерного общества. Важно, чтобы при покупке подобногорода товаров не нарушались правила розничной продажи, относящиеся к количествупродаваемого товара одному покупателю.
Предметом договора розничной купли-продажи могут бытьдвижимые вещи, не изъятые из торгового оборота, при условии, что онипредназначены для личного, семейного, домашнего или иного использования, несвязанного непосредственно с использованием в сфере производства с цельюполучения предпринимательской прибыли. В связи с этим такие виды вещей, как,например, заводское оборудование, даже если оно в целом или его отдельныеэлементы приобретаются в единственном варианте, не относятся к предметамдоговора розничной купли-продажи. Покупается такое оборудование на основаниидоговора поставки.
Вместе с тем имеется значительное число вещей, могущихбыть использованными в сфере как личного (семейного, бытового), так ипроизводственного потребления, например компьютеры, инструменты. В этом случаепервостепенное значение при приобретении подобного рода вещей и соответственнопри выборе вида договора купли-продажи должны иметь два обстоятельства: в сферерозничной или оптовой торговли приобретаются указанные вещи и в какомколичестве. При приобретении их в розничной торговле в ограниченном Правиламиторговли количестве следует заключать договор розничной купли-продажи; приприобретении в оптовой торговле и у производителя — договор поставки.
По характеру договор купли-продажи является публичнымдоговором (п. 2 ст. 462 ГК), условия которого, как правило, определяютсяпродавцом в формулировках или иных стандартных формах и принимаются покупателемпутем присоединения к предложенному договору в целом. Цена товара,устанавливаемая продавцом, и другие условия договора должны быть одинаковымидля всех покупателей, за исключением случаев, когда отдельным категориямпокупателей, например участникам Великой Отечественной войны, законом и инымиправовыми актами предоставляются льготы. Публичный характер договора розничнойкупли-продажи обязывает коммерческую организацию (при наличии товара) неоказывать предпочтения в заключении договора одним покупателям перед другими.
В целях усиления защиты прав покупателей-граждан врассматриваемом договоре п. 3 ст. 462 ГК предусматривает принятие специальныхзаконов и основанных на них иных правовых актов. Это прежде всего ЗаконРеспублики Беларусь от 9 января 2002 г. № 90-З «О защите правпотребителей»[4]. Данный Закон регулирует в числе прочих отношения подоговору розничной купли-продажи, не урегулированные ГК РБ, конкретизируетсоответствующие нормы, содержащиеся в ГК РБ. В случаях когда ГК РБ и иные законодательныеакты допускают это, Закон «О защите прав потребителей»предусматривает иные правила по сравнению с правилами ГК РБ, например правило овозмещении убытков в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной закономили договором (п. 2 ст. 14 Закона).
Заключение договора розничной купли-продажи по сравнениюс общими положениями заключения договора купли-продажи имеет особенности.
Прежде всего это касается преддоговорных отношений,налагающих на продавца обязанность предоставления покупателю указанной в законеинформации о продаваемом товаре. Согласно п. 1 ст. 465 ГК продавец обязанпредоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре,предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовымиактами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию испособам предоставления такой информации.
Особенности заключения договора розничной купли-продажисвязаны с его публичным характером. Наиболее объективно они проявляются в формеоферты и стандартизованных условиях договора.
По форме оферта при заключении договора розничнойкупли-продажи, как правило, является публичной. Объясняется это тем, чтопродавец в силу закона обязан заключать договор с любым покупателем товара, неотдавая никому предпочтения в условиях договора, включая цену продаваемоготовара. Исключение могут составлять инвалиды войны и труда, для которых должныоткрываться специальные магазины.
На стадии исполнения договора купли-продажинепродовольственного товара покупатель имеет одно важное право — право на обментовара надлежащего качества на аналогичный товар, купленный у продавца, укоторого товар был приобретен, если он не подошел ему по форме, размеру,габариту, фасону, расцветке или комплектации
Обмен возможен в течение 14 дней с момента передачитовара покупателю, если более длительный срок не определен продавцом. Приотсутствии у продавца аналогичного обмениваемому товара потребитель вправе посвоему выбору расторгнуть договор купли-продажи с возвратом продавцу приобретенноготовара и получением уплаченной за него денежной суммы или обменять товар нааналогичный при первом его поступлении в продажу.
Перечень товаров, не подлежащих обмену или возврату,определяется в порядке, установленном законом или иными правовыми актами.
Ответственность по договору розничной купли-продажизанимает важное место в структуре договора розничной купли-продажи. Пооснованиям, видам и порядку устранения недостатков товара и возмещениюпричиненных покупателю убытков различаются четыре категории санкций,применяемых к продавцу (изготовителю) товара при нарушении условий договорарозничной купли-продажи. К ним относятся санкции, применяемые при продажетовара ненадлежащего качества, просрочке выполнения требований покупателя,недостатках товара, и компенсация морального вреда.
При продаже товара ненадлежащего качества, если егонедостатки не были оговорены продавцом, покупатель на основании ст. 474 ГКвправе потребовать применения одной из четырех санкций. В их число входят:замена товара товаром надлежащего качества; соразмерное уменьшение покупнойцены; незамедлительное безвозмездное устранение недостатков товара и возмещениерасходов покупателя на устранение им или по его поручению третьим лицомнедостатков товара.
2. Купля-продажа недвижимости
Под договором купли-продажи недвижимости понимаетсядоговор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателяземельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(ст. 130 ГК), а покупатель — принять эту недвижимость и уплатить за нееопределенную в договоре денежную сумму.
Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельныйвид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых,недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятсяземельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихсяземельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны сопределенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям,прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемымнедвижимостям по закону. Целенаправленное движение воздушных и морских судов,судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком,осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключениемкосмических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права нанедвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельныхвидов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создаетособый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственностиот одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию ираспоряжению такими вещами[5].
Договор купли-продажи недвижимости являетсяконсенсуальным, возмездным и двусторонним.
Договор купли-продажи недвижимости заключается вписьменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Предметом договора купли-продажи недвижимости являютсянедвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК. Различаются две группынедвижимых вещей.
В первую входят земельные участки и все, что прочносвязано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты,леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Ко второй группе отнесены подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.
Приведенный перечень недвижимых вещей не считаетсяисчерпывающим.
Существенным условием договора купли-продажи недвижимостиявляется указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придаютимуществу индивидуальную определенность. Предметом продажи является имущество,право на которое подлежит государственной регистрации. Поэтому в договоредолжны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формахгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес,вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация). Всоответствии со ст. 520 в договоре продажи недвижимости должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащеепередаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другогонедвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие онедвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Существенным условием договора продажи недвижимости,несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является ценапродаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договоробусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, атакже необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размерыкоторого определяются исходя из продажной цены имущества.
Цена конкретного недвижимого имущества строгоиндивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимогоимущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имуществане может применяться п. 3 ст. 526, предусматривающий возможность при отсутствиицены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимыхобстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары. Так, продаваемыйземельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенностидаже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность можетзаключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенногоколичества многолетних насаждений и т.д.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажинедвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другогонедвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает ценупередаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельногоучастка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажинедвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера,общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходяиз фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества
Поскольку отличительной чертой недвижимого имуществаявляется, как правило, его неразрывная связь с землей, то при продаже здания,сооружения или другой недвижимости к ее покупателю переходит и часть земельногоучастка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемаянедвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца.Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельногоучастка либо его части вытекает из закона.
В случае, когда продавец является собственником земельногоучастка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаетсяправо собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренноедоговором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельногоучастка.
Если договором не определено передаваемое покупателюнедвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходитправо собственности на ту часть земельного участка, которая занятанедвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке,не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласиясобственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования такимучастком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретаетправо пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,что и продавец недвижимости.
В случаях, когда земельный участок, на котором находитсяпринадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продаетсябез передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцомсохраняется право пользования частью земельного участка, которая занятанедвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемыхдоговором продажи.
3. Задача 1
Художник Лебедев продал оригинал своей картины местномумузею. Через некоторое время он узнал, что покупатель снял копию с картины ипродал ее другому музею. Лебедев в соответствии со ст. 971 ГК предъявил кпокупателю иск о взыскании суммы, полученной музеем по договору купли-продажикопии.
Ответчик иска не признал, сославшись на то, что он каксобственник оригинала картины вправе использовать ее по своему усмотрению.Истец настаивал на удовлетворении иска, указав, что продав оригинал картины, онсохранил на нее авторское право, а значит и право на воспроизведение ираспространение своего произведения.
Есть ли основания для применения судом ст. 971, 973 ГК?
Оснований для применения данных статей есть в связи с тем,что между музеем и Лебедевым был заключен договор розничной купли-продажи.Согласно п.1 ст. 462 покупатель приобретает товар для личного, семейного,домашнего, иного использования, не связанного с предпринимательскойдеятельностью.
4. Задача 2
Совершеннолетний Садовский вместе с 13-летним Симоновым и17-летним Мокиным похитили из магазина товаров на сумму 1 млн 200 тыс. руб.Суд, разрешая спор о возмещении вреда, постановил взыскать эту сумму сСадовского, Мокина, Симонова и родителей Мокина и Симонова.
Кто и какую ответственность несет по данному делу?
Садовский и Мокин несут уголовную ответственностьсогласно действующему законодательству. Симонов в связи с не достижениемсовершеннолетия от уголовной ответственности освобождается, ответственность ивыплату ущерба берут на себя родители.
Список использованной литературы
1.Гражданский кодекс Республики Беларусь-М. Алфея.2001
2.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передачи имущества. – БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. М.: Статут, 2005
3.Договор купли-продажи- Васин В.Н., Казанцев В.И. «Российский судья», 2005, №4
4.Закон Республики Беларусь от 9 января 2002 г. № 90-З «О защите правпотребителей»
5.Гражданское Право Часть Вторая- канд. юрид. наук, доцент Мозолин В.П.