1. Предшествующее регулирование отношений по управлению многоквартирными домами

Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание Публикация некоторых статей по вопросам управления многоквартирными домами*(1) заставляет вернуться к этой недостаточно изученной юридической наукой теме. В данной публикации предлагается вновь обратиться к дискуссии о понятии и содержании договора управления многоквартирным домом, а также предлагается проанализировать и оценить некоторые позиции в отношении квалификации этого договора.1. Предшествующее регулирование отношений по управлению многоквартирными домами Предусмотренный Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом является новым видом гражданско-правового договора, ранее неизвестным гражданскому и жилищному законодательству. Действовавший до вступления в силу ЖК РФ Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья” (далее – Закон о ТСЖ) устанавливал, что “управление кондоминиумом может осуществляться путем … передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги” (пп. 3 п. 2 ст. 20). Эта формулировка была прообразом современного способа управления многоквартирным домом управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Но содержательно эти способы по Закону о ТСЖ и по ЖК РФ существенно различаются.По Закону о ТСЖ “организация и сфера деятельности службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги определяются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления, выступающими от имени собственника жилищного фонда – Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования” (п. 5 ст. 21). То есть один из собственников помещений в многоквартирном доме (публично-правовое образование) уполномочивал службу заказчика и устанавливал правила управления домами такой службой, а все другие домовладельцы имели право только выбирать на общих собраниях и только сам способ.В соответствии с положениями ЖК РФ собственники помещений должны не только выбирать способ управления, но еще и обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и будет управлять многоквартирным домом, принять на своем общем собрании условия договора с ней и подписать договоры управления.Закон о ТСЖ устанавливал, что в случае принятия решения о передаче функций по управлению кондоминиумом уполномоченной службе заказчика “передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством” (п. 4 ст. 21). Эта отсылочная норма была слишком общей и не называла договор, который подлежал заключению. При образовании домовладельцами товарищества Закон о ТСЖ допускал либо “самостоятельное управление кондоминиумом”, либо последующую передачу товариществом “по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу – индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему)” (пп. 4 п. 2 ст. 20). В п. 1 ст. 29 Закона о ТСЖ товариществу предоставлено право “заключать договоры на управление”.Но представляется, что такого упоминания договора, наделения его собственным именем было недостаточно, чтобы считать его новым гражданско-правовым договором, предусмотренным законом. Регламентация такого договора (предмет, существенные условия, форма) в Законе о ТСЖ отсутствовала. Поэтому такой договор нельзя было относить к поименованным в законе.^ 2. Классификация договора управления В ЖК РФ договору управления многоквартирным домом (далее – договор управления) посвящена отдельная ст. 162, содержащая достаточно развернутое регулирование. Это свидетельствует о признании договора управления самостоятельным договорным типом (видом). В зависимости от деления гражданско-правовых договоров на виды по различным основаниям договор управления является:1) двухсторонним договором. Контрагентом управляющей организации могут являться или собственники помещений, или ТСЖ, жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив, а в случае, указанном в ст. 163 ЖК РФ, – единолично муниципальное образование, субъект РФ или Российская Федерация. В случае, когда договор управления заключается с управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то на другой стороне имеется множество собственников, но, тем не менее, договор заключается с каждым собственником помещения. То есть как документ договор управления подписывается или единоличным собственником помещения, или всеми, или одним участником общей совместной собственности на помещение, или всеми участниками общей долевой собственности на помещение, или по отдельности с каждым участником общей долевой собственности на помещение*(2). В том, что не требуется подписывать договор управления сразу всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, нетрудно убедиться, сравнив формулировку ч. 1 ст. 162 ЖК РФ о заключении рассматриваемого договора “с каждым собственником помещения” с формулировкой ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, устанавливающей, что в качестве одной стороны заключаемых договоров с подрядной организацией при реализации способа непосредственного управления многоквартирным домом выступают “все или большинство собственников помещений”. В отношении порядка заключения договора управления нельзя согласиться с мнением, что “договор управления заключается с каждым собственником помещения в данном многоквартирном доме, для которого это обязательно в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ (в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании)”, а также с тем, что “заключение договора управления многоквартирным домом обязательно для обеих сторон”*(3). Такой вывод не соответствует диспозиции п. 1 ст. 445 ГК РФ. В ч. 5 ст. 46 ЖК РФ нет указания на обязательность заключения договора управления для собственника помещения и для управляющей организации. В этой норме речь идет об обязательности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в установленном порядке, что не одно и то же. В решении собрания обязательным для всех собственников являются только выбор конкретной управляющей организации и принятые собранием условия договора управления (ч. 2 ст. 161 и ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Поэтому применение предусмотренного в ст. 445 ГК РФ понуждения к заключению договора в судебном порядке в данном случае применяться не может;2) взаимным договором в зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками договора управления: обе стороны имеют взаимные права и обязанности по отношению друг к другу, одновременно выступают в качестве и должника, и кредитора. Например, собственник помещения имеет право требовать надлежащее качество содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг и обязан вносить плату по договору управляющей организации, а обязанностям управляющей организации по управлению многоквартирным домом корреспондирует ее право требовать от собственников помещений своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;3) консенсуальным договором и порождает права и обязанности с момента согласования сторонами его условий. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Но в таком решении указывается воля только одной стороны – собственников помещений в многоквартирном доме. Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения уже заключенного и вступившего в силу договора. Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, поскольку он не соответствует требованиям нормы ст. 426 ГК РФ: в связи с отличием технического состояния и заказываемых собственниками помещений услуг и работ в различных многоквартирных домах не может быть одинаковой цены договора; в силу определения ч. 5 ст. 155 ЖК РФ управляющей организацией может быть не только коммерческая, но и некоммерческая организация; к управляющей организации должен обращаться с предложением заключить договор управления не каждый, а такое предложение формулируется собственниками помещений на их собрании. В связи с тем, что договор управления не является публичным, управляющая организация вправе отказаться заключать такой договор после определения его условий на общем собрании собственников помещений. Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания*(4). В договоре управления этот срок может быть изменен. При пропуске управляющей организацией указанного предельного срока начала исполнения договора ее контр агенты вправе применить к этой организации меры имущественной ответственности за нарушение ею обязательств по договору;4) возмездным договором. Законодатель установил, что управляющая организация выполняет свои обязательства за плату, в договоре управления необходимо указать порядок определения цены договора, порядок расчета размера платы собственников за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;5) казуальным договором, поскольку всегда можно установить юридическую цель совершения сделки – договора управления многоквартирным домом. Такая сделка не может являться абстрактной;6) срочным договором, поскольку это прямо следует из нормы ч. 5 ст. 162 ЖК РФ.Говоря о месте договора управления в системе классификации гражданско-правовых договоров, нельзя обойти вниманием подходы к возможности отнесения рассматриваемого договора к смешанным договорам. Этот вопрос имеет важное практическое значение для договорной практики, поскольку позволяет найти ответ на вопрос о применяемом правовом регулировании к вытекающим из договора управления обязательствам.^ 3. Договор управления как смешанный договор В юридической литературе нет единства мнений в отношении того, относится ли договор управления многоквартирным домом к смешанным договорам. Некоторые авторы (в частности, Т.А. Борзенкова, И.А. Дроздов, Л.Ю. Грудцына) утвердительно отвечают на этот вопрос, другие (В.А. Белов, С.А. Бушаенкова, М.Н. Илюшина, Е.Б. Козлова) – отрицательно.Легальное определение понятия “смешанный договор” дано в п. 3 ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которым это договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Представляется, что понятие “смешанный договор” имеет больше практическое, нежели методологическое значение. От отнесения гражданско-правового договора к категории смешанного договора зависит, будут ли к отношениям сторон по смешанному договору применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.Анализируя норму п. 3 ст. 421 ГК РФ, можно определить признаки, присущие смешанному договору:а) в смешанном договоре должны быть элементы не менее двух договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (поименованных договоров);б) помимо элементов не менее чем двух поименованных договоров в смешанном договоре могут быть элементы договоров, не предусмотренных законом или иными правовыми актами (непоименованных договоров);в) ГК РФ не устанавливает необходимости обязательной связи имеющихся в смешанном договоре элементов различных договоров;г) из п. 3 ст. 421 ГК РФ не следует, что сам смешанный договор обязательно должен быть только непоименованным договором.Первый признак обязательного наличия в смешанном договоре элементов не менее двух поименованных договоров прямо вытекает из п. 3 ст. 421 ГК РФ. Второй признак является факультативным. Действительно, при наличии в договоре управления элементов не менее двух различных поименованных договоров включение в смешанный договор еще и элементов непоименованных договоров не противоречит п. 3 ст. 421 ГК РФ. Этой точки зрения придерживаются Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев: “…к смешанным следует причислять договоры, сочетающие элементы как уже известных закону договоров, так и элементы непоименованных договоров”*(5). “Смешанный договор вторичен как по отношению к поименованным, так и к непоименованным договорам, поскольку он может сочетать в себе элементы тех и других”*(6). Таким образом, из смешанного договора вытекает набор обязательств, характерных для различных (не менее двух) гражданско-правовых договоров, прямо определенных законом, и любого количества обязательств из непоименованных договоров.В договоре управления два первых признака имеются. Так, в договоре управления имеются признаки договоров подряда и оказания услуг (“услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме”), договора о предоставлении коммунальных услуг*(7). В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязуется не только оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, но и может осуществлять и иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Такой деятельностью могут быть действия, являющиеся элементом договора, не предусмотренного законом или иными правовыми актами.Понятие “смешанный договор” раскрывается через категорию “элементы договоров”. Легального определения этой категории в ГК РФ нет. В комментарии к ст. 421 ГК РФ Н.И. Клейн указывает, что “к праву выбора вида договора примыкает возможность заключить смешанный договор, т.е. порождающий обязательство, совмещающее черты, признаки и элементы уже известных законодательству видов договоров”*(8). При этом элементы договоров поставлены Н.И. Клейн в один ряд с чертами и признаками договоров. Но следует обратить внимание на то, что различные черты и признаки договоров присущи именно элементам различных договоров. Далее Н.И. Клейн высказывает мысль о том, что “стороны вправе в договоре предусмотреть, какими нормами они будут руководствоваться”. Представляется, что такое утверждение выходит за рамки п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 422 ГК РФ, требующих соответствия договоров обязательным требованиям императивных норм законов и иных правовых актов. Поэтому простого указания на нормы, которыми будут руководствоваться стороны, недостаточно, такое указание не может быть произвольным. По мнению Н.И. Клейн, п. 3 ст. 421 ГК РФ устанавливает необходимость применения к различным частям смешанного договора правил о договорах, элементы которых в нем содержатся, “на случай, если в договоре нет соответствующих условий”. Представляется, что такое обусловливание возможности применения нормы п. 3 ст. 421 ГК РФ серьезно ограничивает ее применение. Пункт 3 ст. 421 ГК РФ не устанавливает обязательной связи имеющихся в смешанном договоре элементов различных договоров. Договор управления представляет собой форму, соединяющую общность условий договоров разного типа (вида), имеющих общую направленность, – комплекс различных обязательств (по выполнению работ, оказанию услуг, подаче коммунальных ресурсов и др.), обеспечивающий надлежащее состояние многоквартирного дома и комфортные условия проживания граждан. Этой системе условий присущи отдельные свойства каждого из ее элементов (подряда, оказания услуг, предоставления коммунальных услуг и др.). Несмотря на объединение в договоре управления как в единой форме (документе), условия-элементы разных поименованных договоров сохраняют свою автономность. Отличия признаков проявляются на стадии исполнения различных договорных условий. Но если оценивать рассматриваемый признак без привязки к договору управления, то формально даже самый непредсказуемый набор согласованных сторонами договора самостоятельных обязательств позволяет на основании п. 3 ст. 421 ГК РФ считать такой договор смешанным.Необходимо согласиться с важным выводом, сделанным Д.В. Огородовым и М.Ю. Челышевым, о том, что “…хотя смешанный договор и объединяет в единой форме условия нескольких договоров, полного слияния всех свойств договоров-компонентов не происходит”*(9). Кроме того, на относительную автономность отдельных частей договора (в том числе договора управления), которые могут быть отождествлены с указанными в п. 3 ст. 421 ГК РФ элементами договоров, в частности, указывает содержание ст. 180 ГК РФ: недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Представляется, что у указанных в п. 3 ст. 421 ГК РФ элементов различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, должна быть такая же автономность.В отношении элементов договоров заслуживает также внимания позиция Д.В. Огородова и М.Ю. Челышева, которые считают, что “с учетом положения п. 3 ст. 421 ГК РФ представляется, что “смешивать” в договоре можно не все его элементы. …следует говорить лишь об объединении содержания различных договоров. Таким образом, с точки зрения внутреннего строения смешанный договор можно рассматривать как гражданско-правовой договор, который содержит разные условия нескольких договоров, но в то же время все эти условия относятся к одним и тем же лицам”*(10). То есть обязательства из различных элементов смешанного договора не должны конфликтовать друг с другом. Например, нельзя смешивать в отношении одной и той же вещи обязательства по ее купле-продаже и дарению.Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев указывают, что “…в группе обязательств из СД (смешанного договора. – Д.Г.) имеет место не просто взаимная обусловленность обязательств, а связь между обязательствами, характерными одновременно для разных договорных типов (видов)”*(11). Взаимная обусловленность обязательств – более жесткая характеристика, чем связь обязательств. Взаимную обусловленность обязательств авторы понимают как “единый неделимый конгломерат обязательств”, а связь обязательств – как “определенный комплекс известных взаимосвязанных обязательств”. В смешанном договоре должно быть наличие связи нескольких относительно автономных обязательств. Применительно к договору управления все включенные в него элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами или иными правовыми актами, связаны общей направленностью: комплекс обязательств профессионального управляющего по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам и осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Но помимо наличия связи элементов договора управления о предоставлении коммунальных услуг и элементов о содержании и ремонте внутридомового инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, в договоре управления могут быть автономные условия о ремонте крыши и об охране автостоянки. Они связаны целью управления многоквартирным домом, но не взаимозависимы.По мнению Л.В. Санниковой, “смешанные договоры …традиционно относятся к числу непоименованных или нетипичных …смешанный договор является нетипичным ввиду отсутствия его специального правового регулирования, что обусловливает необходимость обращения к п. 3 ст. 421 ГК РФ”*(12). Е.Б. Козлова высказывает менее категоричную формулировку: “Сам смешанный договор, по общему правилу, к числу поименованных не относится (исключения могут быть прямо установлены законом)”*(13). Аналогичной позиции придерживается М.Н. Илюшина, полагая, что договор управления “перешел из статуса смешанного договора в режим поименованного договора, детально урегулированного в законодательстве”*(14).В.А. Белов и С.А. Бушаенкова утверждают, что “понятие о договоре смешанном может быть корректно применено не ко всем договорам, а лишь к тем, которые не предусмотрены законодательными актами (т.е. непоименованным договорам; см. п. 2 ст. 421 ГК РФ)”*(15). Они приводят высказывание И.Б. Новицкого и Л.А. Лунца о том, что “смешанным называется договор, который порождает обязательства, входящие в состав двух либо нескольких урегулированных законом типичных договорных отношений”*(16), и делают вывод: “Следовательно, сам смешанный договор (вытекающие из него обязательства) должен быть направлен на урегулирование общественных отношений, законом не урегулированных”. Представляется, что позиция И.Б. Новицкого и Л.А. Лунца и позиция В.А. Белова и С.А. Бушаенковой расходятся. По мнению И.Б. Новицкого и Л.А. Лунц, обязательства, входящие в состав смешанного договора, одновременно входят в состав нескольких урегулированных законом типичных договорных отношений. По мнению В.А. Белова и С.А. Бушаенковой, общественные отношения по обязательствам, вытекающим из смешанного договора, законом не урегулированы. Но из п. 3 ст. 421 ГК РФ прямо следует, что в смешанном договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Только это регулирование содержится в правилах “о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре”. Смешанный договор – это совокупность обязательств, из которых не менее двух должны быть урегулированы законодательством.Л.В. Санникова, В.А. Белов и С.А. Бушаенкова приводят высказывания А.А. Собчака, указывавшего на то, что “смешанный договор есть необходимая промежуточная стадия в процессе возникновения новых видов договоров. Она необходима, пока не сложится самостоятельное законодательное регулирование новых видов договоров обязательственных отношений”, а также, что договоры, “уже сформировавшиеся, законодательно закрепленные в качестве самостоятельных видов, не могут рассматриваться как смешанные, так как отпадает надобность в применении к ним положений о тех традиционных договорах, элементы которых включены в их содержание”*(17). Но приведенные авторами ссылки на работы А.А. Собчака и О.Н. Садикова*(18) касаются периода действия ГК РСФСР, в котором понятие “смешанный договор” не было легально установлено. Норма п. 3 ст. 421 ГК РФ впервые включена в российское гражданское законодательство с введением в действие ГК РФ с 1 января 1995 г. Поэтому прежние научные определения понятия “смешанный договор” и “комплексный договор” после законодательного урегулирования понятия “смешанный договор” имеют научную и в значительной мере историческую ценность. Сложившееся в отечественной цивилистике в предшествующие годы (до вступления в действие ГК РФ) понимание значения этого понятия не может обеспечить правильное и единообразное понимание и применение толкуемой нормы права, принятой позднее.Норма п. 3 ст. 421 ГК РФ базируется на разработанном в цивилистической доктрине понятии. Но следует учитывать, что, несмотря на определенный смысл, закладываемый разработчиками в норму ГК РФ о смешанном договоре, после принятия нормы законодателем она становится в равной степени достоянием всех правоприменителей, и для понимания и толкования нормы п. 3 ст. 421 ГК РФ недопустимо ни расширение, ни искажение.То есть определенное понимание учеными-правоведами института смешанного договора до его легитимного определения в п. 3 ст. 421 ГК РФ в отношении причисления к смешанным договорам только непоименованных договоров воспроизведено в этой норме в несколько измененном виде. При этом толкование этой нормы необходимо осуществлять с учетом предшествующей оценки смешанного договора в юридической литературе, но представляется, что эта оценка не должна превалировать над нормой. Нередко какие-то выявленные наукой признаки по какой-то причине не находят отражения в принимаемой норме, опускаются как второстепенные. Возможно, это произошло и с признаком причисления к смешанным договорам только непоименованных договоров. Но воспроизводить сегодня этот признак, только апеллируя к воззрениям, предшествующим принятию нормы ст. 421 ГК РФ о смешанном договоре, представляется необоснованным. После вступления в силу части первой ГК РФ гражданско-правовая доктрина претерпела существенные изменения, и институт смешанного договора необходимо оценивать в соответствии с действующим регулированием. Некритичное, безоговорочное применение сложившегося до принятия ГК РФ в науке определения понятия “смешанный договор” может породить ошибки при толковании и реализации новой нормы. После урегулирования понятия “смешанный договор” отдельно от понятий “поименованных” и “непоименованных” договоров актуальность приведенных ссылок на ранее сложившееся понимание смешанного договора и обоснованность вывода о том, что смешанный договор обязательно должен быть только непоименованным договором, вызывают сомнение.Другой точки зрения в отношении возможности отнесения к смешанным договорам поименованных договоров придерживаются Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев: “…смешанный договор сам по себе занимает среднее место между поименованным и непоименованным договором. Смешанный договор не участвует в дихотомическом ряде “поименованные/непоименованные договоры”. Смешанный договор – это продукт иной классификации – “несмешанные (унитарные)/смешанные договоры”*(19). С учетом анализа ст. 421 ГК РФ с этим нельзя не согласиться.На возможность отнесения поименованного договора к смешанным договорам указывает В.С. Ем. Относительно договора аренды предприятия он делает вывод о том, что “состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как о смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). В нем имеют место:а) элементы классического договора аренды…;б) элементы договора займа…; в) элементы договора цессии и перевода долга…; г) элементы договора коммерческой концессии – франчайзинга…”. Другой пример отнесения поименованного договора к смешанным договорам приводит П.А. Панкратов. Относительно договора хранения ценностей с использованием поклажедателем индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа или изолированного помещения в банке*(20) он указывает: “По существу, перед нами смешанный договор, сочетающий элементы аренды (сейф предоставляется в пользование клиенту без контроля со стороны банка за содержимым сейфа) и услуг по охране (банк обязан обеспечить невозможность доступа к сейфу всякого лица, кроме клиента)”*(21).Смешанный договор может быть непоименованным договором, в котором стороны согласовывают совокупность элементов, присущих различным договорам, предусмотренным законом или иными правовыми актами. Такая возможность очевидна. Но смешанный договор может быть и поименованным договором, элементы которого упомянуты в законе или ином правовом акте, но не урегулированы в нем или урегулированы фрагментарно, недостаточно. Из нормы п. 3 ст. 421 ГК РФ не следует, что сам смешанный договор обязательно должен быть только непоименованным договором. Поэтому при формулировании условий такого поименованного смешанного договора возникает необходимость прибегнуть к правилам о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Ведь требования ГК РФ (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422) об обязательности соответствия гражданско-правового договора предписаниям императивных норм распространяются на любые договоры: поименованные, непоименованные, смешанные.В.А. Белов и С.А. Бушаенкова утверждают, что “договор управления МКД не просто поименован, но и детально урегулирован в законодательстве (ст. 162 и др. ЖК РФ). Следовательно, договор управления МКД относиться к числу смешанных в традиционном для отечественной цивилистики значении этого термина никак не может”*(22). Е.Б. Козлова также делает вывод, что “рассмотрение …признаков смешанного договора применительно к договору управления многоквартирным домом позволяет сделать вывод о том, что данный договор не может быть отнесен к смешанным договорам”*(23). Так ли это? Означает ли это, что как следствие к договору управления многоквартирным домом не могут быть применены “в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре”?В юридической литературе помимо легального понятия “смешанный договор” обосновывается понятие “комплексный договор”. Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев определяют комплексный договор как “сложный, многокомпонентный договор, прямо предусмотренный в нормах гражданского права и урегулированный ими (например, договор финансовой аренды). Хотя он может основываться на элементах простых традиционных договоров, но, тем не менее, строго формально он отнесен законодателем к самостоятельному договорному типу”*(24). Различие комплексного и смешанного договоров видится ими в субъектном признаке: комплексный договор, элементы которого конструирует законодатель и закрепляет их в нормах права, а смешанный договор имеет место только тогда, когда участники гражданских правоотношений сами по своей воле конструируют условия договора, используя при этом элементы нормативно установленных договоров.Несколько иной взгляд у Н.И. Клейн, предлагающей отграничивать смешанный договор от комплексного договора по признаку самостоятельности включенных в договор обязательств: “Понятие комплексного используется в случаях, когда договор включает несколько самостоятельных обязательств, например обязательство поставки сложного оборудования и обязательство шефмонтажа”. При этом в качестве признака комплексного договора делается акцент на самостоятельность (обособленность) охватываемых им обязательств*(25). Статья 162 ЖК РФ включает в договор управления самостоятельные обязательства, например, предоставление коммунальных услуг (подача коммунальных ресурсов) и содержание внутридомовых инженерных сетей, по которым эти ресурсы подаются в помещение в доме. Если же согласиться с тем, что договор управления не смешанный, а комплексный, то отпадет основание применять “в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре”. Но выше было сказано, что это необходимо. Следует заметить, что предложенное понятие комплексного договора в настоящее время полностью охватывается легальным понятием “смешанный договор”, установленным п. 3 ст. 421 ГК РФ. Ведь эта норма никак не характеризует особенности обязательств, объединенных в один договор.Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев делают вывод о том, что гражданско-правовые нормы о смешанных договорах могут носить только общий характер. По их мнению, детальная и во многом императивная регламентация договора неизбежно превращает его в поименованный тип (вид) договора. В силу этого им видится, что смешанный договор существует в нормах права только в виде общего дозволения, но никак не в виде сколько-нибудь подробной юридической модели. По мнению О.Н. Садикова, смешанный договор – это непременно “новый договор, пока он не получил специальной регламентации, подчинен общим положениям обязательственного права, а при их недостаточности – правилам о наиболее близком договоре”*(26). То есть, как только осуществляется нормативно-правовая регламентация смешанного договора (независимо от ее детализации), он перестает являться таковым. При этом не учитывается, что границы восприятия детализации регулирования достаточно субъективны. Представляется, что одного упоминания договора и формального наличия регламентации недостаточно. Необходима оценка полноты (достаточности) имеющейся регламентации.Если условия поименованного договора, содержащего элементы, сходные с элементами других поименованных договоров, регулируют все элементы иным специфичным образом, отличным от регулирования других поименованных договоров, если таких норм достаточно и не возникает пробелов, то можно делать вывод, что перед нами самостоятельная нормативная модель сложного договора, элементы которого конструирует и полностью регулирует законодатель. Такой договор можно называть комплексным, отражая многообразие включенных в него обязательств. При этом отпадают необходимость и основания частично применять нормы, регулирующие другие договоры. Важно наличие не любой, а полной регламентации.Но если поименованный договор не имеет исчерпывающего регулирования всех входящих в него (упомянутых, но не регламентированных) элементов, тогда возникает необходимость применять “в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре”. Эту возможность и предоставил законодатель в п. 3 ст. 421 ГК РФ. Поэтому представляется, что смешанный договор может существовать в нормах права как в виде общего дозволения заключать непоименованные или поименованные договоры, но не имеющие полной регламентации всех входящих в них элементов-обязательств, так и в виде подробной юридической модели, которая соответствует поименованному договору, имеет нормативно установленный предмет и существенные условия, но все или часть элементов которого не имеют исчерпывающего самостоятельного регулирования. К числу последних необходимо относить и договор управления многоквартирным домом.Д.В. Огородов и М.Ю. Челышев делают важный вывод в отношении отсутствия трансформации обязательств при использовании в смешанном договоре элементов различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами: “…никакие специфические (смешанные) обязательства в силу совершения СД (смешанного договора. – Д.Г.) не образуются. Обязательство по передаче вещи в собственность из смешанного договора точно такое, как если бы оно возникло из унитарного договора купли-продажи. Денежное обязательство из смешанного договора ничем не отличается от такого же обязательства, но из унитарного договора. Собственно, именно этим обусловлена применимость одних и тех же норм и к унитарным, и к смешанным договорам – порождаемые обязательства одинаковы. Обязательства из СД, рассматриваемые по отдельности, не специфичны. Их объединяет лишь то, что у набора всех этих обязательств имеется общее основание, единый юридический факт (смешанный договор)”*(27). Но если в смешанном договоре содержатся элементы-обязательства других урегулированных договоров, то такое регулирование необходимо учитывать. При этом специальные нормы права, регулирующие определенный элемент смешанного договора, должны иметь преимущество над общими нормами.При этом необходимо учитывать, что ст. 8 ЖК РФ установила приоритет норм ЖК РФ при применении к жилищным отношениям иного законодательства. Это касается и вытекающих из договора управления многоквартирным домом жилищных отношений, связанных с ремонтом, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги. В указанной норме устанавливается, что положения иного законодательства применяются к жилищным отношениям “с учетом требований, установленных настоящим кодексом”.^ 4. Существенные условия договора управления Среди классификаций договоров по различным основаниям в юридической литературе они, в частности, подразделяются в зависимости от видов действий (передача, создание), совершаемых с тем или иным объектом гражданских прав (имущество, результаты работ, деятельность). Эти группы соответствуют делению на типы (виды) договоров. В науке нет единой классификации гражданско-правовых договоров и обязательств, но практически во всех классификациях помимо прочих большинством ученых выделяются следующие гражданско-правовые договоры (обязательства):1) по возмездной передаче имущества (в частности, купля-продажа и ее подвиды: поставка, энергоснабжение);2) по выполнению работ (например, подряд, строительный подряд);3) по возмездному оказанию услуг (к примеру, сбор и вывоз бытовых отходов).Все указанные три типа гражданско-правовых договоров (обязательств) указаны законодателем в нормативной модели договора управления многоквартирным домом.