Введение
Актуальностьисследования товарищества собственников жилья определяется рядом существенныхобстоятельств.
Управление жилищно-коммунальным хозяйством – сферадостаточно молодая, так как перевод ЖКХ на рыночные условия работы былосуществлен только в 2007 г. Управление данной сферой процесс непростой,сопровождающийся множеством проблем. Поэтому с появлением товариществсобственников жилья. В связи с этим с появлением в сфере жилищно-коммунальногохозяйства товариществ собственников жилья встает вопрос об их эффективнойработе и возможности сделать управление жилищно-коммунальных хозяйством (ЖКХ)более эффективным, современным, мобильным.
Объектом исследования в данной работе являются пути повышения эффективности товариществ собственников жилья, а предметом пути повышения эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск.
Целью работы является раскрыть пути повышения эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск.
Дляреализации этой цели потребовалось решить следующие задачи:
· Раскрытьправовое положение товариществ собственников жилья;
· Изучитьплюсы и минусы товариществ собственников жилья;
· Проанализироватьжилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска;
· Предложитьпути повышения эффективности деятельности ТСЖ в г. Мурманск.
Теоретическимиисточниками стали труды о местном самоуправлении Игнатова В.Г., Рудой В.В.,Глазуновой М.И., Забродиной Н.И., Лукашова
1.Правовые основы деятельности товариществ собственников жилья
1.1Правовое положение товариществ собственников жилья
В соответствии с концепцией реформыжилищно-коммунального хозяйства в РФ, товарищества собственников жильястановятся преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.
Товарищество собственников жилья являетсянекоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместногоуправления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества вкондоминиуме, владение, пользование и в установленных законодательствомпределах распоряжения общим имуществом.
Порядоксоздания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданскимкодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 15 июня 1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», однако последний с01.03.2005 утратил силу и в настоящее время порядок создания и управления ТСЖрегулирует только Жилищный кодекс Российской Федерации. Непродолжительное время(с 18.04.2006 по 15.12.2007) деятельность создания ТСЖ регулировал Федеральныйзакон от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который устанавливалособую процедуру регистрации ТСЖ по сравнению с коммерческими организациями, новпоследствии ТСЖ были выведены из-под действия этого закона. В настоящее времярегистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрациясоздания коммерческих организаций.
Товарищество собственников жилья создаютсобственники квартир многоквартирного дома, для совместного управлениякомплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, пользования ираспоряжения квартирами и общим имуществом. Целью деятельности ТСЖ какнекоммерческой организации не может являться получение прибыли от пользованияимуществом, выполнения работ или оказания услуг.
Решение о создании товарищества собственников жильяможет быть принято только на собрании собственников помещений в многоквартирномдоме, проведенном в порядке, предусмотренном статьями 45–48 ЖК РФ. Решение осоздании товарищества и утверждении его устава принимаются большинством голосоввсех собственников, независимо от того, присутствуют они на общем собрании илинет (ст. 136 Жилищного кодекса). Остальные решения можно приниматьбольшинством голосов присутствующих.
Создание ТСЖ не означает, что его членамиавтоматически становятся все собственники в данном доме, так как членство в ТСЖвозникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. Влюбой момент член ТСЖ может выйти из ТСЖ и собственник, не являющийся членомТСЖ, может в любой момент вступить в ТСЖ. Если в ТСЖ присутствует менее 50%собственников, то закон требует ликвидации такого Товарищества.
В одном доме может быть создано одно ТСЖ, хотя одноТСЖ может объединять несколько домов, имеющих общий земельный участок и / илиобщую инженерную инфраструктуру.
Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов,оно избирает Правление – постоянно действующий исполнительный орган, из числакоторого избирается Председатель правления ТСЖ – лицо действующее от именитоварищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документовтоварищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ,так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так жеизбирается Ревизионная комиссиия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственнойдеятельность Правления и Председателя. Правление и Председатель правленияизбираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избраниеодних и тех же лиц.
Жилищный кодекс РФ прямо не указывает, как долженпроизводиться подсчёт голосов на общем собрании членов ТСЖ, в отличие от общегособрания собственников многоквартирного дома (порядок подсчёта голосов на общемсобрании собственников установлен императивно и изменить его Уставом ТСЖ илииным образом нельзя). При отсутствии в Уставе ТСЖ положений о порядке подсчётаголосов на общем собрании членов ТСЖ, следует применять правила, установленныедля подсчёта голосов на общем собрании собственников.
Возможны следующие варианты (не запрещеноиспользовать и любой другой):[1]
· Числоголосов пропорционально общей площади помещений. То есть, чем больше квартира(или нежилое помещение) – тем больше голосов на общем собрании членов. Одинсобственник нескольких помещений может обладать значительным процентом голосов.Такой вариант предусмотрен в Жилищном кодексе для подсчёта голосов на общемсобрании собственников помещений (ч. 3 ст. 48, ч. 1 ст. 37ЖК РФ), в том числе и для принятия решения о создании ТСЖ. По аналогии егоможно принять и для голосования внутри ТСЖ.
· Одинчлен – один голос. Если одному собственнику принадлежит несколько помещений, онне получает дополнительных преимуществ. Если одно помещение принадлежитнескольким собственникам, каждый из них получает право голоса в ТСЖ.
· Однопомещение (квартира или нежилое) – один голос. При этом не учитывается разницав площадях помещений и количество собственников.
Приопределении критерия подсчёта голосов следует учитывать потенциальнуювозможность: [2]
· возникновениясложностей при определении кворума собрания
· манипулированиячислом голосов, например, путём оформления квартиры на нескольких членов семьивместо одного и т.п.
· несоответствиемежду размером обязанностей нести расходы по содержанию дома (императивнаянорма – пропорционально доле общей площади помещений) и числом голосов прирешении вопроса об установлении размера таких расходов.
ТСЖ является некоммерческойорганизацией, для которых Налоговый кодекспредусматривает ряд льгот. Согласно п. 2 ст. 251 НК РФ целевыепоступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставнойдеятельности не учитываются при определении налоговой базыпо налогуна прибыль. При этом указывается, что к целевым поступлениямотносятся вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, а такжеотчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонтаобщего имущества, которые производятся членами ТСЖ (пп. 1 п. 2 ст. 251НК РФ). Средства, не относящиеся к целевым, облагаются налогом на прибыль вобщем порядке.
Спорным может оказаться налогообложение средств,собранных на содержание дома с собственников, которые не являются членами ТСЖ.В этом случае собранные средства уже не будут являться целевым поступлением, абудут платой за предоставленные услуги по ремонту и содержанию и должныоблагаться на общем основании. Перечень средств некоммерческой организации,которые могут быть отнесены к целевым в Налоговом кодексе закрытый и несодержит средств лиц, не являющихся членами некоммерческих организаций.
Данная законодательная норма делает экономическиболее выгодным, чтобы все собственники жилья становились членами ТСЖ.
1.2 Плюсыи минусы товариществ собственников жилья
Создание ТСЖнесет в себе как положительные, так и отрицательные моменты, о которыхнеобходимо упомянуть.
К минусамсоздания ТСЖ можно отнести более высокие эксплуатационные платежи. Для большинстванаселения данный момент является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Нонужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, чтои в среднем по городу.
К плюсамотносим возможность влиять на политику управляющей компании. Все важные вопросыв ТСЖ решает собрание. В большинстве мурманских домов, особенно старых,социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут бытьучитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляетбольшинство. Обратим внимание, что человек, живущий в кондоминиуме, но неявляющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан имподчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, неплатят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.
Следующий минус – несовершенство законодательства и механизмов взаимодействияТСЖ с городскими структурами.
Если кто-тоиз жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи,взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все этовремя недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другаяпроблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации покоммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу междуплатежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но напрактике этого не происходит. [3]
В качествеплюса отметим возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома играмотной работы управляющих.
Важноепреимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность. Если в доме естьнежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорееисключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники.А вот что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может найтиарендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламныйщит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.
К еще однимминусам можно отнести отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов. Конечно,ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Ноглавной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников.Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становитсяразъяснительная работа.
К плюсамотносим возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качествоее работы.
Главнаязадача ТСЖ – обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решенияэтой задачи есть несколько путей:[4]
1. Если ДЕЗработает хорошо – редкий случай, – можно ничего не менять, а просто оплачиватьего работу.
2.Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно этопроисходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такойорганизации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцовэто устраивает.
3. ДЕЗ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключитьдоговоры с подрядчиками-либо с теми же, с которыми работала ДЕЗ, либо с другими,качество работ и расценки которых устраивают товарищество.
4. Можнопытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖотказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только теработы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуетсяэксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домами зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.
Так же к плюсамотносим чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор. Именно эти ценностидолжны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистыелестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе – все этосказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме.Деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья.
Несмотря наноминальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идетнебыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческиеуправляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖникогда не заменят полностью городские службы – ведь порядок во дворе и вподъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника.
Сделаем выводиз всего вышеизложенного.
Длялегитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимоучесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учестьмнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью,невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственникипомещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы ТСЖ.Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений безполучения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. С такимправовым статусом, когда без каждого согласия собственника помещений не можетбыть принято ни одного принципиального решения, навряд ли кто-то из них захочетрасстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов вмногоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закрепленозаконодательно в ст. 44–48 ЖК РФ. Смысл членства в товариществе – сохранитьправовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениямпринимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудивсобственников помещений в многоквартирном доме – членов ТСЖ, нести расходы попринятым решениям
2.Повышение эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск.
2.1Жилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска
Жилищно-коммунальноехозяйство г. Мурманска представляет собой единый комплекс объектовжилищного фонда, внешнего благоустройства и коммунального хозяйства.
Становление иразвитие жилищно-коммунального хозяйства г. Мурманска характеризуется какобщими чертами, свойственными другим городам России, так и имеет рядособенностей, характерных для северных городов, основной пик строительного иинфраструктурного роста которых пришелся на 70 – 80 годы двадцатого века.
К жилищногофонду г. Мурманска относятся 2452 дома общей площадью 6913,4 тыс. кв. м.Общее количество квартир составляет 140460.
Муниципальный жилищный фонд на 1.01.2004 составляет 2337 жилых дома общейплощадью 6379,9 тыс. кв. м. К ведомственному фонду относится 86 домов. ФондЖилищно-строительных кооперативов (ЖСК) состоит из 119 домов, из которых 80обслуживается муниципальными жилищно-эксплутационными предприятиями.
Общееколичество проживающих в муниципальном фонде и в фонде ЖСК, обслуживаемыммуниципальными жилищно-эксплутационными предприятиями, составляет 328 520человек. Общая характеристика жилищного фонда города представлена в таблице 1.
Таблица 1. Общаяхарактеристика жилищного фонда г. Мурманск.Собственник Количество домов Количество квартир Количество жильцов Площадь, тыс., кв. м Муниципальный фонд 2337 128881 310 676 6379,9 Кооперативный фонд 80 6889 17 844 307 Кооперативный фонд, не обслуживаемый муниципальными предприятиями 29 2537 н/д 114,4 Ведомственный фонд 86 2153 н/д 121,1
Особенностьюжилищного фонда г. Мурманска является почти полное отсутствиеиндивидуальных домовладений. Многоквартирные жилые дома оставляют 99% от общегоколичества жилых зданий. Это связно, прежде всего, с климатическими условиями КрайнегоСевера.
Жилищный фондг. Мурманска состоит из благоустроенных зданий и зданий с частичнымблагоустройством (ветхий фонд). Степень благоустройства жилищного фонда г. Мурманскаможно увидеть из таблицы 2.
Таблица 2. Степеньблагоустройства жилищного фонда г. Мурманск[5]
Отопление
Водопровод
Канализация
Горячая вода
Ванна (душ)
Газ
Напольные электроплиты 100% 99,4 99,4 96,2 96,2 52,3 47,5
Из-за высокойстепени благоустроенности города в жилищно-коммунальном хозяйстве высока рольпоставщиков коммунальных услуг.
Насегодняшний момент большинство квартир, 69,7%, находятся в частнойсобственности граждан и юридических лиц. Приобретение жилья в собственностьгражданами осуществляется в основном путем покупки жилья на вторичном рынке,так как темпы жилищного строительства в г. Мурманске резко снизились с1992 года. Данная тенденция наблюдалась в связи с высвобождением жилья из-завыезда граждан за пределы Мурманской области и отсутствии необходимости в новомстроительстве. На протяжении 90-х годов спрос на жилье удовлетворялся восновном за счет предложения жилья на вторичном рынке. В последние времянаблюдается рост цен на жилье, поэтому разрабатываются несколько проектоввозобновления строительства объектов незавершенных в 90-е годы.
Таблица 3. Распределениеквартир по видам собственности г. Мурманск[6] Общее количество квартир Муниципальные и общественные квартиры Частные квартиры Процент квартир, находящихся в собственности, % Всего 135770 41156 94614 69,7 однокомнатные 29133 2545 26588 91,3 2-комнатные 64307 20804 43503 67,6 3-комнатные 38741 15694 23047 59,5 4-хкомнатные и более 3389 1913 1476 43,6
В отличие отмногих областных центров России Мурманск является сравнительно молодым городом.Период массового строительства жилья в Мурманске пришелся на 70-е- 80-е гг. XX в.,поэтому жилищный фонд города является достаточно «молодым». В основном жилищныйфонд состоит из панельных и кирпичных домов с железобетонными перекрытиями,срок службы, которых 100–150 лет. Деревянные и каркасно-засыпные дома, срокслужбы которых до 30 лет, насчитывают 312 единиц и составляют 2,4% от всейжилой площади г. Мурманска.
Определеннуюпроблему представляют так называемые «сталинские» дома с деревяннымиперекрытиями. В Мурманске существует несколько домов 30-х — 50-х гг. постройки,где в негодность пришли деревянные перекрытия верхних этажей, по причинепротечек из-за длительного невыполнения капитального ремонта кровли. Однако восновном деревянные перекрытия в данном виде домов находятся в нормальномтехническом состоянии. Это косвенно подтверждает и высокий спрос на квартиры вдомах «сталинской» застройки.
Таблица 4. Общаявозрастная структура жилья представлена г. Мурманск.[7]Год постройки Первомайский округ Октябрьский округ Ленинский округ ВСЕГО До 1945 года дом/кв. м 44 33 18 95 27 249 95 162 12 641 135 052 С 1946 г. до 1970 г. дом/кв. м 175 429 462 1 066 172 899 907 864 1 176 634 2 257 397 После 1970 года дом/кв. м 594 290 195 1 079 2 219 971 1 014 807 735 773 3 970 551 ВСЕГО 813 752 675 2 240 2 420 119 2 017 833 1 925 048 6 363 000
По степени износа жилищный фонд г. Мурманска распределяетсяследующим образом
Таблица 5. Степень износа жилищного фонда г. Мурманск[8]Процент износа Первомайский округ Октябрьский округ Ленинский округ ВСЕГО До 30% дом/кв. м 642 565 529 1 736 2 321 366 1 781 906 1 796 428 5 899 700 От 35% до 65% дом/кв. м 163 174 132 469 94 071 230 251 120 754 445 076 Более 65% дом/кв. м 8 13 14 35 4 682 5 676 7 866 18 224 ВСЕГО 813 752 675 2 240 2 420 119 2 017 833 1 925 048 6 363 000
Такимобразом, в основном в г. Мурманске преобладают дома с износом до 30%.
Жилищномуфонду г. Мурманску свойственны в основном те же проблемы, что ибольшинству городов России. К ним относятся:
1)Изношенность отдельных конструктивов жилых зданий.
2)Ресурсоемкость жилищного фонда и неэффективность учета в обеспечении жилыхзданий коммунальными ресурсами (свет, тепло, вода).
3)Изношенность внутридомовых сетей и инженерного оборудования.
2.2 Путиповышения эффективности деятельности ТСЖ в г. Мурманск
Первоначально,для того чтобы разработать пути повышения эффективности деятельности ТСЖ в г. Мурманскнеобходимо рассмотреть отношение к ТСЖ жителей г. Мурманск.
Таблица 6. Отношение к ТСЖ жителей г. Мурманска[9]Наименование ТСЖ Поддерживают и участвуют во всех мероприятиях Поддерживают, но не все участвуют в мероприятиях ТСЖ «Папанина 47 58,8 41,2 ТСЖ «Чайка» 15,4 61,5 ТСЖ «Кольский 154» 29,4 61,5 ТСЖ «Парус» 15,6 72,7 ТСЖ «Северное сияние» 25,0 54,2 ТСЖ «Согласие» 26,8 73,2 ТСЖ «Полярные Зори 19 20,0 80,0
Товариществособственников жилья предполагает активное участие населения в решении вопросовместного значения. Однако доля активного населения невелика, и, по оценкамреспондентов, она составляет в среднем 23,5%. При этом этот показательсущественно варьируется по районам ТСЖ: от 20% ТСЖ «Полярные зори 19» до 58,8%ТСЖ «Папанина 47»
По мнениютолько восьмой части респондентов (12,3%), население относится безразлично илидаже игнорирует ТСЖ. Прозвучало такое мнение: «Есть безразличные, естьпротивостоящие и вредящие, но их меньше». В анкетах просматриваетсяаргументация пассивных людей: «говорят, что ТСЖ подменяет работу органоввласти, что государство опять перекладывает свою работу на население»,«потребительское отношение – считают, что кто-то должен прийти и все за нихсделать», «считают, что у нас не все дома, так как мы занимаемся работой,которой должны заниматься работники ЖЭУ». Респонденты видят причину такойпассивности просто в неготовности населения участвовать в самоуправлении (37,5%),в том, что люди считают участие в ТСЖ на добровольной основе пустой тратойвремени (11,2%).
Изрезультатов исследования мы видим, что жители г. Мурманск достаточнопассивно относятся к деятельности ТСЖ и в большинстве не хотят приниматьактивное участие в данной деятельности.
Поэтому в качестве первоочередного пути повышенияэффективности деятельности ТСЖ г. Мурманска необходимо проведениеинформационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ.
На сегодняшний день управление жилыми зданиями спомощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖпозволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственнымпотребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей ивыгод собственникам квартир. Тем не менее, сегодня они остаются неразвитойсферой ЖКХ. Одна из причин этого – отсутствие у населения достаточнойинформации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативныестереотипы в отношении системы ЖКХ в целом. Если добавить к этому, чтобольшинство граждан психологически не готово взять на себя ответственность зауправление собственным жильем, то вполне логичным является тот факт, что только5% всего жилого фонда в г. Мурманске охвачено ТСЖ, а сама форма управленияжилыми зданиями воспринимается как «чужая», созданная для нужд государства.[10]
В этих условиях критически важной становитсяинформационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ. Она должна бытьнаправлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание снаселением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности исоциальной значимости собственников жилья, широкое их информирование омеханизмах и преимуществах товариществ.
Для проведения эффективной кампании по продвижениюТСЖ необходимо предусмотреть ряд моментов. Во-первых, нужно определить целевуюаудиторию (то есть тех, кто может стать участником ТСЖ), ее характеристики иосновную мотивацию, которая может побудить к вступлению в ТСЖ и участию в егоработе. Далее, исходя из мотивов, необходимо выбрать информацию, которая былабы интересна и полезна целевой аудитории. Следующих шаг – выбор каналов,позволяющих доносить эту информацию до потенциальных участников ТСЖ, и чтоболее важно, способ донесения информации через различные каналы. Возможно, припроведении компании понадобятся определенные тактические приемы, которые могутсущественно повысить ее эффективность – и их нужно тоже учесть до началакампании.
Для того чтобы четко и результативно воздействоватьна население, побуждая его к вступлению в ТСЖ, необходимо определить, на когоже конкретно все-таки будет направлено продвижение. При этом, поскольку всясовокупность граждан неоднородна, необходимо разделить ее на группы всоответствии с наиболее выраженными особенностями, от которых зависитпродвижение. В городе Мурманск можно сгруппировать граждан по принадлежности копределенному району города. Но главное – эти критерии должны основываться на качественныхданных и быть действительно значимыми с точки зрения различий в поведении иотношении к ТСЖ каждой группы.
Далее, каждая группа должна быть исследована по рядупараметров, среди которых – пол, возраст, уровень образования, род занятости,размер ежемесячного дохода, размер жилой площади и т.п. Это необходимо длятого, чтобы в дальнейшем, понимая особенности каждой целевой аудитории,определять какую информацию, через какие каналы и каким способом до неедоносить.
Для вступления в ТСЖ у каждой группы граждан должныбыть свои причины, по-другому – мотивы. Их также выявляют в рамках исследованиякаждой целевой аудитории.
Четыре основных мотива к участию в ТСЖ следующие. Во-первых,это экономический мотив. На первый взгляд, это несколько призрачная причина нафоне превышения выплат в ТСЖ коммунальных платежей в муниципальных домах.Однако, в большинстве случаев граждане даже не знают о том, что, будучиполноправными собственниками, они могут и заработать на своей собственности,сдавая ее в аренду, размещая на ее территории какие-то прибыльные видыдеятельности. Вторая причина – это получение контроля за деятельностьюкоммунальных служб; понимание того, что, вступив в ТСЖ, любой житель многоквартирногодома имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но ивлиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество коммунальных услуг(обеспечение качества – третий важный мотив).
Последний мотив – это безопасность (в широком смыслеэтого слова). Сегодня именно экономическая и социальная безопасность,стабильность являются основными потребностями общества в целом. И это имеетнепосредственное отношение к ТСЖ. В условиях общей тревожности по отношению крастущим тарифам, недоверия к социальной политике управление жилыми зданиямичерез ТСЖ воспринимается как нечто непонятное, очень сложное, неэффективное и одновременнонеустойчивое. Населению нужно помочь преодолеть этот стереотип и добитьсяпонимания с его стороны того, что ТСЖ – это просто в управлении ирезультативно, что законодательство обладает эффективными механизмами защитыправ граждан в этой области, а со стороны государства в этом участвуюткомпетентные люди.
Для того, чтобы кампания по продвижению ТСЖ привелак результатам, она должна «достучаться» до каждой целевой аудитории. Этополучится, только если она будет доносить до целевых аудиторий информацию,которая будет для них интересной и полезной.
Информацию, которая может привлечь население кучастию в ТСЖ, можно доносить до него через различные каналы. Основные видыканалов, через которые происходит взаимодействие с целевой аудиторией (то есть коммуникация),приведены в таблице 6. Как видно, каждый из них обладает своими плюсами иминусами. Выбор каналов зависит от специфики целевых групп, наличиятехнологического потенциала определенного населенного пункта и финансовыхвозможностей организаторов кампании по продвижению ТСЖ.
Эффективность воздействия каналов на целевыеаудитории также различна. По итогам многочисленных исследований, припродвижении ТСЖ наиболее эффективно «индивидуализированное» продвижение, приближенноек каждому человеку и воздействующее на него индивидуально. Это значит, чтолидирует среди каналов межличностное общение, когда в беседе до жителей многоквартирныхдомов доносится информация о ТСЖ. На втором месте идут брошюры, бюллетени исправочники, адресно распространяемые; далее – телевидение с его широкимивозможностями. Немаловажная роль в пропаганде ТСЖ отводится специализированныморганизациям: комитетам и управлениям ЖКХ, некоммерческим объединениям поуправлению жилыми зданиями, консультационно-информационным центрам, которыемогут доносить идеи ТСЖ и способствовать их успешному функционированию весьмауспешно. Ну и отдельно стоит отметить такой канал, как Интернет. Несмотря нато, что сегодня он находится в ряду последних, его важность велика вперспективе. С ростом компьютеризации и доступности Интернета, образованностиграждан и вовлечения их в неличностные коммуникации, возрастает его роль как средствапропаганды ТСЖ.
Через каждый из каналов коммуникации информацияможет быть донесена до целевых аудиторий по-разному. Личный контактпредполагает проведение собраний, личные беседы с активными жильцами; он можетосуществляться участниками других ТСЖ, представителями объединенийсобственников жилья и других общественных объединений, авторитетнымиличностями, представителями власти и структур ЖКХ. В региональных газетах ижурналах можно: публиковать статьи и обзоры по тематике ТСЖ, вести постояннуюрубрику с ответами на вопросы, комментариями специалистов, интервью сэкспертами и представителями власти. При наличии ресурсов можно создать специализированноепериодическое издание, освещающие проблематику ТСЖ под различными рубриками(путем интервью, вопросов-ответов, аналитики, описательных статей) инаправленные на рядовых граждан. Распространять их лучше на бесплатной основе вподъездах и на придомовых территориях, в посреднических организациях.
Дополнительно при осуществлении продвижения ТСЖможно использовать ряд приемов, повышающих общую эффективность кампании. Так,использование конкретных визуальных образов упростит донесение информации исоздаст у целевой аудитории определенные ассоциации (к примеру, в рекламе частоиспользуются мультипликационные персонажи, активно эксплуатируется образпредставителей отдельных профессий, применяются простые знаки и символы,вызывающие недвусмысленные ассоциации и т.д.). Приглашение известных личностейпривлечет внимание к идее ТСЖ, будет способствовать переносу положительногоотношения к ним на ту тему, о которой они говорят. Для пропаганды ТСЖ можноприглашать широко известных на российском уровне певцов и актеров, писателей, общественныхи культурных деятелей, а также региональных политиков, бизнесменов, известныхличностей, пользующихся доверием населения. Использование приемов сравнения и демонстрацииреальных жизненных ситуаций также будет эффективно при продвижении идеи ТСЖ.Здесь возможно сопоставление существующего муниципального управления жилымизданиями и его результатов с «идеальной картиной», которая может быть полученапри введении ТСЖ; имитация типичных ситуаций из жизни целевой аудитории идостойный выход из них при участии в товариществе. [11]
При этом стоит отметить, что наибольшейэффективности при продвижении идеи ТСЖ возможно добиться, если использовать,правильно сочетая, все доступные каналы донесения информации до населения, аподачу информации сделать разнообразной: в различных рекламных и PR-сообщениях использоватьразличные образы, указывать на различные преимущества, пользоваться различнымимотивами, объединенными одной идеей.
Таким образом, эффективная кампания по продвижениютовариществ собственников жилья должна строится исходя из особенностейотдельных групп граждан, которые считаются потенциальными участниками ТСЖ, и ихмотивации. Она должна включать наиболее эффективные и экономическицелесообразные каналы и способы распространения информации, доносить тольконужную и интересную населению информацию, использовать все многообразиетактических приемов и методов. При этом отправной точкой должны служитькачественные данные о населении, его потребностях и отношении к ТСЖ, собранныепри опросах граждан и правильно проанализированные. И последнее: кампания попродвижению идеи ТСЖ должна осуществляться людьми, которые сами искренне верятв преимущества ТСЖ и готовы рассказать об этом всем.
Кромепродвижения идеи ТСЖ необходимо выделить и другие пути повышения эффективностиТСЖ и, пути выведения ТСЖ на новый качественный уровень.
Во-первых,необходимо, чтобы ТСЖ стали сильнее, перестали зависеть от субъективногофактора, от энтузиазма отдельных людей, стали неотъемлемой частью системыобщественных отношений. Необходимо сделать органы ТСЖ системным явлением.
Средства дляработы ТСЖ, должны поступать из трех источников. Первый – это общественныесредства, если рассматривать ТСЖ как часть системы власти (Нижний Новгород,Саратов, Пенза). Второй – это передача ТСЖ функций муниципалитетов вместе сфинансированием. Третий – от реализации собственных инвестиционных деловыхпроектов (жилье, торговые центры). Грамотная эксплуатация подведомственныхресурсов может позволить добиться бюджетной самостоятельности. Именно ТСЖ могутстать кузницей дееспособных кадров для органов муниципального управления,власти.
На нашвзгляд, ТСЖ должны иметь свою экономическую базу и представлять собой целостнуюсамодостаточную структуру, иначе они будут лишь формальным образованием ипридатком существующей власти. Необходимо развертывать самостоятельныесоциально-экономические программы, позволяющие вовлекать в работу натерриториальном уровне широкие массы граждан.
Изучениепрактики деятельности товариществ собственников жилья и анализ установленных ЖКРФ процедур их деятельности показывают следующее.
Товарищества собственников жилья в общем случае не располагают достаточнымиматериальными и кадровыми ресурсами, которые позволили бы организовать насовременном уровне деятельность большинства органов управления товарищества(общего собрания, правления, ревизионной комиссии), а также выполнениетовариществом собственными силами наиболее сложных работ и услуг, связанных суправлением многоквартирным домом. Из этого следует принципиальный вывод:эффективное обеспечение прав и интересов граждан посредством ТСЖ требуетсоздания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабнойвнешней инфраструктуры. Поэтому чрезвычайно важно создание силами органовгосударственной власти, некоммерческих организаций и бизнеса развитой иэффективной инфраструктуры услуг для товариществ собственников жилья.
Помиморазвитой инфраструктуры рынка, ориентированных на ТСЖ услуг по ремонту общегоимущества в многоквартирных домах, снабжению коммунальными ресурсами,инжиниринговых, бухгалтерских, биллинговых, банковских услуг необходимаинфраструктура подготовки и переподготовки кадров ТСЖ, инфраструктура услуг попроведению общих собраний членов ТСЖ, хранению и предоставлению связанной суправлением многоквартирным домом информации (независимому в определенной частии, возможно, использующему новые информационные технологии), управленческомуконсалтингу в ТСЖ, проведению финансовых и технологических ревизий хозяйственнойдеятельности ТСЖ.[12]
Создание такой инфраструктуры органами власти некоммерческим организациям,бизнесу целесообразно осуществлять в том числе в рамках целевых государственныхпрограмм, принимаемых как на уровне Федерации, так и субъектами РоссийскойФедерации.
Итак, дляобеспечения эффективного функционирования ТСЖ, отвечающего современнымстандартам и требованиям граждан, необходимы законодательные решения,касающиеся:
– осуществлениянакоплений на капитальный ремонт многоквартирных домов, в том числе введениенакопительного страхования [13].Необходимо вывести и накопления ТСЖ на капитальный ремонт из-под обложения НДСи налогом на прибыль, определить порядок расходования средств таких накоплений;
– детальнойрегламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ,что снизит уровень конфликтности между членами ТСЖ;
– возможностиТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, создаватьэлементы общего имущества дома в целях обеспечения возможности предоставлениякоммунальных услуг, получения при смене поставщика коммунальных ресурсов ранеевыплаченных прежнему поставщику инвестиционных надбавок в составе тарифов наресурсы[14];
– дополнениякомпетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном домеправом вводить обязательную для каждого собственника помещения вмногоквартирном доме плату на осуществление инженерного надзора, проведениеаудита, финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ;
– процедурпредоставления собственнику помещения в многоквартирном доме информации осоставе собственников помещений в многоквартирном доме, их долях участия вобщем имуществе, о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, об уставе ТСЖ,принятых органами управления ТСЖ решениях, решениях общего собраниясобственников помещений в многоквартирном доме;
– регламентоввзаимодействия лиц, желающих создать в своем доме ТСЖ, с органами местногосамоуправления как представителями муниципалитетов – крупнейших собственниковпомещений в многоквартирных домах и нередко собственником управляющихмногоквартирными домами организаций;
– обеспеченияравенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов на проведениекапитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, с управляющимиорганизациями. Возможно также внесение изменений в ст. 165 ЖК РФ,предусматривающих замену финансовой помощи на капитальный ремонт управляющиммногоквартирными домами организациям и ТСЖ, ЖСК, на единовременные адресныесубсидии, перечисляемые гражданам.
Такимобразом, мы видим, что еще остается много вопросов и прорех в законодательстве,которые необходимо решить, чтобы ТСЖ в г. Мурманск работало эффективно.
Заключение
Подводя итогвсему вышеизложенному выделим.
Порядоксоздания, деятельности и ликвидации ТСЖ регулирует Жилищный кодекс РоссийскойФедерации. Создание ТСЖ несет в себе как положительные, так и отрицательныемоменты, К минусам создания ТСЖ можно отнести более высокие эксплуатационныеплатежи, несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ сгородскими структурами, отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов.
К плюсамотносим возможность влиять на политику управляющей компании, возможностьсокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих,возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ееработы.
Длялегитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимоучесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учестьмнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью,невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственникипомещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы.Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений безполучения согласия всех собственников, не являющихся его членами. С такимправовым статусом, когда без каждого согласия собственника помещений не можетбыть принято ни одного принципиального решения, вряд ли кто-то из них захочетрасстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов вмногоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закрепленозаконодательно.
Становление иразвитие жилищно-коммунального хозяйства г. Мурманска характеризуется какобщими чертами, свойственными другим городам России, так и имеет рядособенностей, характерных для северных городов. Состояние жилищно-коммунальногохозяйства подробно рассмотрено в таблицах и цифрах.
Изрезультатов рассмотренного в нашей работе социологического исследования мывидим, что жители г. Мурманск достаточно пассивно относятся к деятельностиТСЖ и в большинстве не хотят принимать активное участие в данной деятельности.
Поэтому в качестве первоочередного пути повышенияэффективности деятельности ТСЖ г. Мурманска необходимо проведениеинформационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ.
Она должна быть направлена на устранение описанныхнегативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства идоверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья,широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.
Прежде всего необходимо определить целевую аудиториюее характеристики и основную мотивацию, которая может побудить к вступлению вТСЖ и участию в его работе. Исходя из мотивов, необходимо выбрать информацию,которая была бы интересна и полезна целевой аудитории выбор каналов,позволяющих доносить эту информацию до потенциальных участников ТСЖ, а так жеспособ донесения этой информации.
К сожалению на сегодняшний момент законодательно незакреплены некоторые вопросы функционирования ТСЖ. В частности это вопросы: обосуществления накоплений на капитальный ремонт домов, о детальной регламентациипроцедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, о возможностиТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, о процедурепредоставления собственнику помещения регламентов взаимодействия лиц, желающихсоздать в своем доме ТСЖ, с органами местного самоуправления, об обеспеченияравенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов.
Необходимо, чтобы ТСЖ стали сильнее, перестализависеть от субъективного фактора, от энтузиазма отдельных людей, сталинеотъемлемой частью системы общественных отношений. Так же ТСЖ должны иметьсвою экономическую базу и представлять собой целостную самодостаточнуюструктуру, которая бы эффективно обеспечивала прав и интересы граждан. Дляэффективного функционирования ТСЖ требуется создания детальных норм права,регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры,необходима инфраструктура подготовки и переподготовки кадров ТСЖ,управленческому консалтингу в ТСЖ, проведению финансовых и технологическихревизий хозяйственной деятельности ТСЖ.
Списокиспользуемой литературы
1. Конституция РФ от 12декабря 1993 г. Изд-во НОРМА М. – 2006
2. Бондаренко Ю.А. Субъектысоциальной активности в сфере местного самоуправления. «Власть», №2 -2007 г.
3. Игнатов, В.Г. Государственноеи муниципальное управление: введение в специальность. Основы теории иорганизации: учеб. пособие / В.Г. Игнатов. – М.; Ростов-н/Д.: Изд.Центр «МарТ», 2006. – 448 с.
4. Игнатов, В.Г. Местноесамоуправление: российская практика и зарубежный опыт; учебное пособие длявузов/ В.Г. Игнатов, В.И. Бутов. – Ростов н/Д.: МарТ, 2005. –351с
5. Игнатов В.Г., Рудой В.В. Местноесамоуправление: Учеб. пособие. – Ростов н/Д: Феникс, 2001. – 416 с
6. Муниципальное право:учеб. Пособие / по ред. С.Е. Чаннова. – 2-е изд., стер. – М.: ОМЕГА-Л,2006. – 288 с.
7. Система муниципальногоуправления. Под ред. Зотова В.Б. СПб.: Питер, 2005. – 493 с.
8. Рыжов А.Б. Внедрениенорм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2006. №2.С. 26 – 33.
9. Рыжов А.Б. Правовыеосновы капитального ремонта многоквартирных домов // ЖКХ: журналруководителя и главного бухгалтера: в 2 ч. 2005. №4. Ч. I. С. 10– 14.
10. Рыжов А.Б. Какснизить размер платы за коммунальные услуги для населения // Жилищноеправо. 2006. №12. С. 33 – 45.
11. Бабун,Р.В. Организация местного самоуправления: учеб. пособие / Р.В. Бабун.– Спб.: Питер, 2005. – 192 с.
12. Баранчиков,В.А. Муниципальное право РФ: учебник / В.А. Баранчиков – М.: Экзамен,2005. – 445 с.
13. Состояниеи основные проблемы жилищного фонда г. Мурманска – Режим доступа:[http://zkh.murmansk.ru/node/8127].
14. Савранская,О.Л. Актуальные вопросы правового регулирования территориальногообщественного самоуправления / О.Л. Савранская. – Новосибирск: Институтнеправительственного сектора, 2002. – 252 с
15. Беляева,М. От кондоминимума по максимуму / М. Беляева. – Режим доступа:[http://www/dm-realty.ru/doc/articles/id_1516/print.aspx].
16. Кириллов Э.Я. Товариществособственников жилья: практическое пособие / Э.Я. Кириллов. – М.: ЗАО ИКЦ«ДИС», 2005. – 160 с.
17. Кто ичем поможет территориальному общественному самоуправлению. – Режим доступа: [http://socforum.ru/_pdocs/38.doc].
18. Уставгорода Мурманска // Вечерний Мурманск. – 1995. – 11 декабря.
19. Отношениек ТСЖ жителей г. Мурманска – Режим доступа: [http://mspu.edu.ru/index/52.doc]