Земельный участок как объект гражданских прав по законодательству Российской Федерации

/>/>ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 Правособственности на землю в России
1.1 Правасобственности на землю в отечественной истории
1.2 Понятиеправа собственности на землю
1.3Характеристика законодательства по владению, пользованию и распоряжению землей
ГЛАВА 2 Элементыправоотношений по владению, пользованию и распоряжению землей
2.1 Земля какобъект права собственности
2.2 Субъектыправа собственности на землю
2.3 Содержаниеправоотношения по владению, пользованию и распоряжению землей
ГЛАВА 3 Проблемыправоприменительной практики в связи с возникновением и прекращением правасобственности на землю        
3.1 Основныеспособы приобретения (возникновения) права собственности на землю
3.2 Основания испособы прекращения права собственности за землю      
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ
Тема данной выпускной квалификационной работы актуальна в силу того, что,во-первых, первоначальным источником всякого богатства является земля, чтоопределяет ее экономическое, политическое и социальное значение в жизниобщества, во-вторых, все земли имеют различное качество, отличаются друг отдруга своими природными характеристиками и показателями, имеют различноеэкономическое и социальное значение в жизни общества.
Земельный кодекс, закрепляя принцип дифференцированного подхода кустановлению правового режима земель, связывает его с учетом трех главныхфакторов: природных, социальных и экономических. В-третьих, правовой режимземель представляет собой определение в законодательстве содержания правасобственности, иных прав на земельные участки, управления использованием иохраной земель, мер по охране земель, выражающееся в правах и обязанностях лиц,использующих земельные участки, посредством установления основного целевогоназначения земель, зонирования, ограничения прав и сервитутов.
Проводимые с 1990 г. аграрные и земельные преобразованияв России вызвали значительные изменения земельных отношений и системы землепользования.Появляются черты нового земельного строя, основанного не только на государственнойземельной собственности, но и на многообразии ее форм. Формируемое в ходереформы земельно-правовое пространство довольно сложно и противоречиво,появляются и исчезают отдельные отношения, оказывая существенное воздействие насистему организации использования земель. Процесс становления такой системы незавершился, продолжается перераспределение земель, вызванное экономическими иэкологическими причинами. Нестабильность системы землепользования вызываетсятакже ошибками, допущенными в начальный период проведения земельной реформы.
Земельная реформа — процесс целенаправленного ипоследовательного совершенствования системы земельных отношений и экономическихметодов их регулирования. Однако в России ее начали проводить без предварительнойподготовки. Отсутствовали научно обоснованная концепция и программа земельныхпреобразований, законодательная и нормативная база, не было системы управленияземельной реформой, правового, экономического и организационного механизмоврегулирования земельных отношений. В этих условиях в спешном порядкеприходилось принимать множество подзаконных актов, не обеспеченных механизмомих реализации, не апробированных в разных природно-климатических зонах России.
Земельное законодательство, и, прежде всего, вступивший в действие 30 октября2001 года Земельный кодекс Российской Федерации, сделал более прозрачнойпроцедуру предоставление земельных участков, в том числе для целейстроительства.
Целью данной работы является всесторонее рассмотрение правовогорегулирования права собственности на землю в Российской Федерации, а также судебнойпрактики, связанной с осуществлением такого права.
Для достижения этой цели в работе решаются следующие задачи:
–    представить землю как объект земельных и гражданских правоотношений;
–    охарактеризовать нормативно-правовое регулирование правасобственности на землю;
–    рассмотреть использование земель в Российской Федерации РФ;
–    рассмотреть элементы правоотношения по владению, пользованию и распоряжениюземлей;
–    проанализировать проблемы правоприменительной практики в связи свозникновением и прекращением права собственности на землю.
Объект исследования: общественные отношения, связанные определением исодержанием права собственности на землю в Российской Федерации.
Предмет исследования – нормы отечественного, как современного, так иранее действовавшего права, регулирующие вопросы земельных отношений.
Новизна исследования состоит в многоплановом и комплексном подходе кисследованию вопросов относительно права собственности на землю.
Методологическая основа исследования включает общенаучные методы познания– диалектический, исторический, логический, системный, а также применяемые вюриспруденции частнонаучные методы: формально-логический, историко-правовой,сравнительно-правовой, системно-структурный.
Теоретическую основу исследования составили научные труды советских,российских, иностранных ученых по земельному праву, работы практикующих юристовпо проблемам правовой охраны земельных отношений. В частности, теоретическимиисточниками послужили работы: С.А. Боголюбова, А.И. Бойцова, Е.С. Болтановой,Я.М. Брайнина, Г.Е. Быстрова, Л.Д. Гаухмана, П.Ф. Гришанина, П.С. Дагеля, А.Ю.Денисова, А.И. Долговой, Б.В. Ерофеева, И.Э. Звечаровского, М.Г. Иванова,С.В. Изосимова, И.А. Иконицкой, М.А. Кауфмана, С.Г. Келиной, М.И. Ковалева,В.М. Когана, И.Я. Козаченко, А.И. Коробеева, Л.Л. Кругликова.
Нормативно-правовая база представленаКонституцией России, законами и иными нормативными правовыми актами СССР,РСФСР, современным российским законодательством различного уровня и отраслевойнаправленности.
Эмпирическая база исследования сформирована на основе данных,содержащихся в материалах проверок соблюдения законодательства, проведенных комитетомпо земельным ресурсам и землеустройству, коммерческих организаций с 2006 по2010 год и анализе судебных решений.
Научная новизна заключается в комплексном, системном подходе крассмотрению вопросов права собственности на землю. Комплексность исследованиявыражена в анализе воздействия правовых норм на различные виды земельныхотношений, обладающих определенной спецификой. С учетом последних измененийотраслевого законодательства исследованы проблемы юридической техники правовыхнорм, обеспечивающих правоотношения на землю, и выработаны предложения посовершенствованию данных норм и практики их применения.
ГЛАВА 1 Право собственности на землю в России1.1 Права собственности на землю в отечественной истории
Право собственности как субъективное право является наиболее широким, ноне единственным вещным правом, а институт права собственности представляетсобой лишь составную часть важнейшей подотрасли гражданского права — вещногоправа. Следовательно, юридический анализ права собственности предполагает егорассмотрение в качестве вещного права, что в свою очередь требует четкогопонимания природы и признаков вещных прав.
Формирование крепостного права уходит во времена становления КиевскойРуси. В то время подлежали усиленной охране все частные землевладения. На этоуказывает текст статьи 34 «Русской Правды» (Краткая редакция). В ней былустановлен высокий штраф за порчу межевого знака, чем подчеркивалась заботадревнерусского государства об обеспечении устойчивости земельного правопорядка.
В 1565 г. Иван Грозный разделил земли государства на земские (обычные) иопричные (особые), включив в последние земли оппозиционной княжеско-боярскойаристократии.
В 1580 г. Церковным Собором было принято решение, запрещавшее митрополитам,архиереям и монастырям покупать вотчины у служилых людей, принимать земли взаклад и на помин души, увеличивать каким-либо другим способом свои земельныевладения
Во второй половине XVI в. проведена повсеместная опись вотчинных земель,информация о которых была занесена в писцовые книги, что способствовалоупорядочению финансовой и налоговой систем и служилых обязанностей феодалов. Вдальнейшем государство провело повсеместное описание земель с подразделением ихна окладные единицы («сохи»). Полученная информация и документацияспособствовали созданию системы крепостного права.
В общегосударственном масштабе крепостное право оформилось Судебником 1497 г. и последующими указами о заповедных и урочных летах 1591 г. Полное прикрепление крестьянина к земле и подчинение его административной и судебной власти феодала окончательнооформились Соборным уложением 1649 г.
Земельная реформа 1861 г. была осуществлена на принципах, сформулированныхпри императоре Александре II. Этими принципами стали:
а) собственность на землю сохраняется за прежними владельцами-помещиками;
б) крестьяне получают усадебную оседлость и наделы на условиях последующеговыкупа или отработки;
в) крестьяне выступают как социальный субъект земельно-правовых отношенийтолько в составе общины;
г) всемерно должен быть обеспечен фискальный и казенный интерес приреорганизации земельных отношений.
Первая земельная реформа в России не принесла экономического процветаниякрестьянам, получившим за выкупные платежи от 2,5 до 5,7 десятин среднедушевойнадельной земли. Они не соответствовали трудовым силам и потребностямземледельческого населения.
Последовавшая в начале XX в. вторая реформа в сельском хозяйстве иземлепользовании России стала именоваться по имени премьер-министра тоговремени П.А. Столыпина. Эта реформа, существенно не затрагивая правовогостатуса помещичьих земель, имела своей целью внести коренные изменения вправовое положение личности и землевладения крестьянства. Так, Указом от 8ноября 1905 года были отменены выкупные платежи за надельные земли, отведенныекрестьянам в ходе реформы 1861 г.
В основе последующих Указов от 4 марта и от 15 ноября 1906 г., а также Закона от 14 июня 1910 г. лежала концепция замены общинного крестьянскогоземлевладения и землепользования частной (подворной).
В период «Столыпинской» реформы окончательно сложился земельный правопорядокРоссийской империи, который затем существовал до 1917 г.
Следует отметить, что, несмотря на имеющиеся недостатки существующего вто время законодательства, Россия была одним из основных поставщикомсельскохозяйственной продукции в страны Европы и «Старого света». Это, в своюочередь, существенно влияло на существующий высокий мировой статус России вцелом.
/>/>Одним из первых законодательных актовсоветского государства стал декрет Всероссийского съезда Советов от 26 октября(7 ноября) 1917 г. «О земле».
Декрет «О земле» действовал в течение шести лет, но его положения легли вдальнейшем в основу советского земельного законодательства. Так, были принятыДекрет Совета народных Комиссаров (далее — СНК) от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью», Декрет ВЦИК от 27 мая 1918 г. «О лесах», Декрет СНК РСФСР от 30 апреля 1920 г. «О недрах земли».
С 1922 г. началась кодификация земельного законодательства, преследовавшаяцель: «создать стройный, доступный пониманию каждого земледельца свод законов оземле». Кодификация завершилась созданием Земельного кодекса РСФСР 1922 г. В его основных положениях подтверждалось, что вся земля в пределах РСФСР, в чьем бы веденииона ни состояла, составляет собственность рабоче-крестьянского государства иобразует единый государственный земельный фонд. Первым общесоюзным законом,определившим правовой режим всех категорий земель, стали Общие началаземлепользования и землеустройства, утвержденные ЦИК СССР 15 декабря 1928 г.
Последующие реформы 1953 г., 1965 г., принятие Продовольственной программы 1982 г. и внедрение методов внутрихозяйственного, арендного и семейногоподрядов на селе не дало ожидаемого результата. Нужны были более радикальныеизменения в правилах пользования и владения землями в Российской Федерации.Такая политика государства, проводимая с середины 30-х годов XX в. в отношенииземлепользования и землевладения, как стало ясно в последние годы, существенноподорвала государственные устои. Отсутствие заинтересованности у граждан кразвитию сельского хозяйства, массовый исход людей из деревни привели к тому,что даже в настоящее время во многих регионах некому обрабатывать землю. Этоприводит к деградации земель и утрате ее важнейших природных свойств [22, c. 50].
Лишь в последнем десятилетии ушедшего столетия были проведены реформы,существенно изменившие земельный строй в Российской Федерации.
Таким образом, существенной особенностью данного периода развития земельныхправоотношений в России стало то, что граждане и юридические лица фактически неимели в собственности земель, не обладали полным правом пользования, владения ираспоряжения.
/>/>В сфере земельных отношений всенастойчивее возникала необходимость следующих преобразований:
–   придание земле легальной денежной оценки, переход к аренднымотношениям сельскохозяйственных предприятий при передаче земли в долевуюсобственность крестьян;
–   легализация других форм частной собственности на землю;
–   расширение полномочий местных органов власти в части планированияиспользования земли и распоряжения ею; разграничение федеральныхгосударственных земель и земель субъектов РФ, а также местного самоуправления;
–   обеспечение реальной информированности общественности о положениидел в земельном хозяйстве страны и выработка процедуры ее участия в решенииспорных вопросов относительно использования земли;
–   усиление значения экологических критериев, ограничивающих бесконтрольноесоздание вредных производств и применение опасных технологий;
–   повышение эффективности государственного земельного кадастрамониторинга и контроля за правильным использованием, охраной и улучшениемкачественного состояния земель.
Мероприятия земельной реформы нашли отражение в специальных федеральныхзаконах России.
Первый Закон «О земельной реформе» был принят Верховным Советом РСФСР 23ноября 1990 года (в ред. 27 декабря).
Положения Закона «О земельной реформе» 1990 года были закреплены вЗемельном кодексе РСФСР, принятом Верховным Советом РСФСР 25 апреля 1991 года.Более подробно, чем в Кодексе, вопросы реформирования земельных отношений населе решались в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 1990 года,Указах Президента Российской Федерации и постановлениях ПравительстваРоссийской Федерации о порядке реорганизации колхозов и совхозов, приватизациигосударственных сельскохозяйственных предприятий и в других нормативно-правовыхактах этого периода земельной реформы.
С 1990 г. вышло несколько Указов Президента Российской Федерации иправительственных правовых актов, направленных на конкретизацию законодательныхпредписаний о направлениях, порядке и правилах осуществления земельной реформыи перераспределения земель между собственниками и пользователями земельнымиучастками. Особое место среди законодательных предписаний в реализацииземельной реформы стали занимать нормы Гражданского кодекса РоссийскойФедерации. Они способствовали формированию земельного рынка и реализации сделокперераспределения земельных участков между собственниками иземлепользователями, гражданами и юридическими лицами.
Основные направления земельной реформы в России былиопределены Советом Министров РСФСР в 1991 г. Предусматривались: перераспределениеземель в интересах создания условий для равноправного развития разных формхозяйствования, формирование на этой основе многоукладной сельской экономики,рациональное использование и охрана земель.
В результате земельных преобразований произошлизначительные изменения в структуре форм земельной собственности, землевладенияи землепользования, прошла приватизация 115,9 млн. га земель, 11,6 млн. работниковбывших колхозов и совхозов получили право на свою долю земли — сталисобственниками земельных участков. Создано 274 тыс. крестьянских (фермерских)хозяйств, в распоряжении которых в 1997 г. находилось 12,6 млн. га земель.
Сформирован фонд перераспределения сельскохозяйственныхугодий, площадь которых в нем составляет около 33 млн. га. В собственностьграждан передано земель 137 млн. га, или 62% всех сельхозугодий страны.Земельные участки для ведения хозяйств населения, коллективного садоводства иогородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства имеют 44,2млн. граждан. В их собственности, владении и пользовании находится 8 млн. газемельных угодий. Органам местного самоуправления (сельским поселковымадминистрациям) передано в ведение 36,4 млн. га (153,3 тыс. сельских населенныхпунктов с прилегающими к ним территориями). Использование земли стало платным.
Государственная собственность на землю превратилась вколлективно-долевую и коллективно-совместную собственность работников сельскохозяйственныхпредприятий.
Со времени проведения земельной реформы (1990 г.) в России создан новыйземельный строй. В частности, ликвидирована государственная монополия на землю,осуществлен переход к многоукладному землепользованию и многообразию формсобственности на землю, внедрено платное землепользование. Созданы объективныеусловия для разграничения государственной земельной собственности и развитиярыночного оборота земельных участков. Земля, кроме ее традиционных особенностей(территориальный базис, средство производства, природная среда и т.п.), сталаобъектом недвижимости и правовых гражданских отношений.
Однако реформирование земельных отношений и системы землепользования донастоящего времени, с одной стороны, не дало положительных результатов и нерешило главной задачи – обеспечение рационального экологически безопасного иэффективного использования и охраны земельно-ресурсного потенциала, а с другой,- создание отвечающей интересам страны и новым условиям системыгосударственного управления и регулирования земельных отношений. Означенныепроблемы следует считать весьма актуальными и требующими уже сегоднянеотложного решения, так как особенности новых земельных отношений и системыземлепользования страны требуют адекватного управления земельно-ресурснымпотенциалом
Разработана и утверждена Правительством РФ 26 июня 1999 г. «Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на1999—2002 годы».
30 октября 2001 года опубликован и вступил в юридическую силу действующийЗемельный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ).
Изменения и дополнения в этот нормативно-правовой акт вносятся постоянно,что свидетельствует о продолжении земельной реформы в нашей стране и особомподходе законодателей к решению земельного вопроса.
Земля – главный национальный ресурс, который относится кдлинным активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаютсясвободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенныеограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений.Практика землепользования России показала, что отсутствие таких ограничений,особенно в пригородных и курортных зонах, а также в населенных пунктах, привелок возникновению феномена огромного теневого рынка земли. Цивилизованныйземельный рынок в стране не уложился в нормальное, контролируемое государствомрусло в итоге таких обстоятельств, как отсутствие системы соответствующихзаконодательных актов, длительная проволочка с их принятием, а также ликвидацияв стране в 2000 году соответствующей земельной службы). Практика показывает,что везде и всегда вопросы функционирования и использования земли находятся всфере приоритетных государственных интересов.
Проблема организации системы управленияземельно-ресурсным потенциалом страны заключается в обеспечении рациональныхмасштабов государственного вмешательства в процессы распределения,использования и охраны земли, в формировании эффективных механизмов объединенияадминистративных и рыночных способов регулирования этих процессов, в поиске оптимальныхорганизационных структур и форм управления данными процессами. Эти действияодновременно должны быть направлены на стимулирование деловой, инвестиционнойактивности и повышение эффективности использования земельной собственности,которая как объект предпринимательской деятельности служит определеннойгарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с соответствующимдоходом, что в условиях рынка является определяющим для каждого землевладельцаи землепользователя.
К 2020 году в развитие экономики страны по плану Путинапредусматривается вложить 25 трлн. рублей, что позволит резко расширитьэкономическое освоение и обустройство территорий, оказать существенное влияниена хозяйственную деятельность, экономическую и социальную структуру всейсистемы регионов страны. Задача заключается в организации эффективногоиспользования этих огромных средств путем научно-обоснованной, рациональнойтерриториальной организации хозяйства, планомерного размещения производительныхсил по регионам страны, целенаправленного формирования комплекса хозяйства вкаждом регионе. Земельная политика становится важнейшим звеном в реализацииплана Путина и в дальнейшем эффективном развитии экономики России. 1.2 Понятие права собственности на землю
Институт права собственности приобретает особое значение как в теории,так и в практике земельного права. Важным моментом в развитии данного институтастало юридическое признание земли/>, собственно как и другихприродных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена вкатегорию объектов гражданских правоотношений.
Под собственностью/> понимают ту или иную форму (способ)присвоения различных вещей, созданных человеком или имеющих естественноепроисхождение. Если эти отношения закреплены и охраняются силой государства, товозникает право собственности.
Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения,пользования, распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Все три правомочия имеют ясновыраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников землизакреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ («Правасобственников земельных участков на использование земельных участков»).
Ст. 209 ГК РФ в частности определяет следующие права собственника:
–     отчуждать свое имущество в собственность других лиц;
–     передавать другим лицам права пользования и распоряжения имуществом,оставаясь при этом его собственником;
–     отдавать имущество в залог и т.д.
Право владения означает право собственника обладать земельным участком,т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролемземельный участок, включая право не допускать на него иных лиц.
Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользуиз земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных инематериальных потребностей.
Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельногоучастка, включает право отчуждать земельный участок путем совершения сделоккупли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование,в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, атакже право залога.
Новеллой земельного законодательства служит появление обязанностипроизвести отчуждение земельного участка либо доли в праве общей собственности,т.е. совершить обязательную земельно-правовую сделку. Условия такого отчужденияустановлены, например, ст. 5 Федерального закона «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 №101-ФЗ (Далее Закон №101-ФЗ).
Степень правовой разработанности каждой различается [12, c. 60].
/>/>1.        Право государственной собственности/> означаетпринадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству.Государство как субъект права государственной собственности представлено неодним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, междукоторыми распределяются правомочия собственности.
Объектом права государственной собственности выступают земля и другиеприродные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц имуниципальных образований (ст. 214 ГК РФ).
Статьи 16—18 ЗК РФ указывают на три вида государственной собственности всоставе: собственности РФ (федеральная собственность); собственности субъектовРФ (региональная собственность) и собственности муниципальных образований (муниципальнаясобственность).
Исходя из вышеуказанного, можно считать, что государственная собственностьчетко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями и нанее распространяется особый правовой режим, определенный ЗК РФ и иным федеральнымзаконодательством, кодексами.
Предусмотрено, что управление федеральной и региональной собственностьюосуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71Конституции) и субъектами Российской Федерации, хотя пока в большинстве случаевпринцип раздельного управления не реализуется.
/>/>2.        Право муниципальной собственности на землю/> —правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками,принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс.муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочиясобственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). Вэтом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельныеучастки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное)физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридическихлиц и совершать иные сделки.
Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки,переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность, либо наосновании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении государственнойсобственности на землю.
В муниципальной собственности могут находиться земельные участки,расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований,так и за их пределами.
Территорию муниципального образования составляют:
–     земли городских и сельских населенных пунктов (ранее — поселений);
–     прилегающие к ним земли общего пользования;
–     рекреационные зоны;
–     земли, необходимые для развития поселений;
–     другие земли в границах муниципального образования, независимо отформ собственности и целевого назначения.
В собственность муниципальных образований для обеспечения их развитиямогут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственнойсобственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований (ч. 3ст. 19 ЗК РФ)
Порядок установления и изменения границ муниципальных образованийопределяется законами соответствующих субъектов РФ. Особый порядок формированиямуниципальной собственности установлен для городов федерального значения —Москвы и Санкт-Петербурга.
Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания,работы и отдыха населения.
/>/>3.        Право частной собственности/> означает принадлежностьправомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долямив общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или ихобъединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции РФ), которые выступаютсубъектами права частной собственности на землю.
Соответственно по субъектам право частной собственности делится на 2вида:
–     право частной собственности граждан (физических лиц);
–     право частной собственности юридических лиц (включая и объединенияграждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).
Следует отметить, что объектами права частной собственности выступаютземельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этомсмысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретениеправа частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любыеземли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частнуюсобственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого,право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда,земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях инекоторые другие (ст. 27 ЗК РФ).
Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством.На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагаетсяряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлятьмероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов,своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективноиспользовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗКРФ).
Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершенияразличного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации/>, мены/>, дарения/>,наследования/>, ипотеки/>, приобретения правасобственности на земельный участок, находящийся в государственной илимуниципальной собственности (приватизации).
Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольноеи принудительное.
Право частной собственности добровольно прекращается при:
–         отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);
–         прекращении деятельности юридического лица;
–         смерти гражданина и переходе права собственности по наследствугосударству (муниципальному основанию);
–         добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок(ст. 53 ЗК РФ).
Принудительно право частной собственности прекращается в случаях:
–         обращения взыскания на земельный участок по обязательствамдолжника (ст. 278 ГК РФ);
–         неиспользования земельного участка в соответствии с его целевымназначением (ст.284 ГК РФ);
–         использования земельного участка с нарушением законодательства(ст. 285 ГК РФ);
–         реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
–         выкупа земельного участка для государственных или муниципальныхнужд (ст. 49 ЗК РФ);
–         отчуждения земельного участка, который согласно закону не можетпринадлежать данному лицу;
–         национализации земель;
–         конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).
Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности наземлю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частнойсобственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственностивозникает с момента такой регистрации.
/>/>4.        Существующие в законодательстве, помимо права собственности, иные правана земельные участки представляют юридическую возможность несобственникуучастка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации данного земельногоучастка.
К таким правам относятся пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочноепользование.
Ученые цивилисты полагают, что указанные правомочия по своей юридическойсути являются переходными, т.е. будут существовать в РФ до тех пор, пока непроизойдет полное разграничение государственной, муниципальной и частнойсобственности между участниками земельных правоотношений. Указанные вышеправомочия являлись фактически единственными, которые «закрепляли» землю загражданами и юридическими лицами. Юридически же, реальным собственником всейземли в СССР являлось государство, а граждане имели лишь право пользования иливладения [11].
Согласно п. 1 ст. 21 ЗК РФ, предоставление земельного участка гражданамна праве пожизненного наследуемого владения после введения в действиеЗемельного кодекса не допускается. Но если право пожизненного наследуемого владенияземельным участком было приобретено гражданином до введения в действие кодекса,то оно сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения устанавливалось вотношении земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности.
Помимо правомочий владения и пользования, землевладельцу принадлежит иправо распоряжения в пределах, установленных законом. Землевладелец вправепередать принадлежащий ему земельный участок по наследству, а также отказатьсяот принадлежащего ему права. Совершать сделки, которые влекут или могут повлечьотчуждение земельного участка (например, продажу, залог), землевладелец невправе.
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении,имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократнобесплатно приобрести в собственность находящийся в пожизненном наследуемомвладении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм,помимо сборов, установленных федеральным законом, не допускается.
Право постоянного (бессрочного) пользования может возникнуть только вотношении земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности. Основной категорией лиц, использующих земельные участки на правепостоянного (бессрочного) пользования, являются юридические лица.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляютсягосударственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрамисторического наследия президентов Российской Федерации, прекратившихисполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органамместного самоуправления (в ред. Федеральных законов от 29.12.2006 N 261-ФЗ, от13.05.2008 N 68-ФЗ). Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися вгосударственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшееу граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ,сохраняется. При этом граждане вправе приобрести принадлежащие им участки в собственность,а юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений,федеральных казенных предприятий, были обязаны до 1 января 2008 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право арендыземельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию.
Основаниями приобретения права постоянного (бессрочного) пользованияявляются: а) решение уполномоченного государственного или муниципального органао предоставлении земельного участка указанным в законе лицам на правепостоянного (бессрочного) пользования; б) правопреемство права постоянного(бессрочного) пользования при реорганизации юридического лица; в) переход правасобственности на здания, сооружения, если прежний собственник указанныхобъектов недвижимости использовал передаваемый участок на праве постоянного(бессрочного) пользования.
Владение и пользование земельным участком землепользователемосуществляется в пределах, установленных законом, иными правовыми актами иактами о предоставлении участка в пользование. Распоряжаться земельным участкомземлепользователь не вправе (п. 4 ст. 20 ЗК РФ), но он может добровольноотказаться от принадлежащего ему права. Право постоянного (бессрочного)пользования может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотреннымв ст. 45 ЗК РФ./>1.3 Характеристика законодательства по владению,пользованию и распоряжению землей
Вопросы владения, пользования и распоряжения землей в любом государстве –одни из ключевых наряду с налогообложением. Связано это с такими особенностямиземли – объекта гражданского оборота природного объекта и природного ресурса,как взаимная обусловленность экономических и экологических качеств земли,территориальная ограниченность земельных ресурсов на территории любогогосударства, выполнение функций средства производства, объекта природы, основыжизни и деятельности населения и т. п.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственникупринадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Владение,пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, вкакой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются ихсобственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и ненарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношенияпо владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также посовершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иноене предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательствомо недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с пунктами «в», «д» и «к»части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения,пользования и распоряжения землей, использования и охраны земель, земельногозаконодательства находятся в совместном ведении Российской Федерации исубъектов Российской Федерации. Пунктом 2 статьи 12 Федерального закона «Опринципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органамигосударственной власти Российской Федерации и органами государственной властисубъектов Российской Федерации» определено, что до принятия федеральныхзаконов по вопросам, отнесенным к предметам совместного ведения, субъектыРоссийской Федерации вправе осуществлять по таким вопросам собственное правовоерегулирование.
После принятия соответствующего федерального закона законы и иныенормативные правовые акты субъектов Российской Федерации приводятся всоответствие с принятым федеральным законом. Названное конституционноетребование, которое раскрыто в специальном федеральном законе, служит серьезнымправовым основанием для самостоятельного правового регулирования земельныхвопросов на региональном уровне. Невозможность на данном этапе принятьфедеральные законы о земле открывает для субъектов Российской Федерации просторв решении земельно-правовой проблемы.
Однако не только названная причина позволяет субъектам РоссийскойФедерации развивать земельное законодательство так, как им заблагорассудится.Депутаты Государственной Думы второго созыва в свое время пытались убедитьобщественность в том, чтодо тех пор, пока не будет федерального закона, вводитькуплю-продажу земли незаконно. Данное заявление, оформленное в видеспециального постановления, было вызвано принятием Закона Саратовской области«О земле», где допускалось отчуждение не только садовых и подобных имучастков, но и других земель, в том числе сельскохозяйственных угодий.Саратовский губернатор без труда опроверг это заявление, ссылаясь нафедеральные конституционные нормы, имеющие высшую юридическую силу и прямоедействие на всей территории России Конституции Российской Федерации.Действительно, получалось, что региональный закон реализовывал требованиеКонституции Российской Федерации о частной собственности на землю, которое науровне федеральной законодательной власти остается как бы незамеченным.
Любопытно, что суд в этом вопросе оказался на стороне саратовских властейи отказался признать Закон Саратовский области «О земле»неправомерным. Стремление некоторых субъектов Российской Федерации утвердитьсвой суверенитет значительно влияет на правовое регулирование земельныхвопросов на региональном уровне. Правовым основанием, допускающим ихсамостоятельность в соответствующих сферах, они считают договоры о разграниченииполномочий и предметов ведения. Показательна в этом отношении РеспубликаТатарстан, земельное законодательство которой будет рассмотрено ниже. Какие жеобщие тенденции в развитии земельного законодательства субъектов РоссийскойФедерации можно выделить?
Прежде всего, это принятие региональных кодифицированных законодательныхактов о купле и продаже земли. При этом правомерность таких шагов нередкообосновывается тем, что Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства РоссийскойФедерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» признананедействующей значительная часть Земельного кодекса РСФСР, а также тем, чтофедеральный законодатель на протяжении чуть ли не целого десятилетия отказываетсяпринимать отвечающие современным требованиям законодательные акты о земле. Еслиссылки на пассивность федерального законодателя в решении земельно-правовойпроблемы очевидны, то с утверждением о сохраняющемся до сих пор правовомвакууме в сфере земельно-правового регулирования, вызванном упомянутым УказомПрезидента Российской Федерации, можно поспорить. Истерия по поводу якобы созданногоПрезидентом Российской Федерации невозместимого пробела в земельно-правовомрегулировании не находит своего подтверждения. Тем не менее, этот мифпродолжает жить.
В частности, крупные должностные лица Госкомзема России П.Ф.Лойко и В.Ф.Могусев в тезисах своего доклада на Международном конгрессе «Правовыепроблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы,России, Беларуси, Украине и других странах СНГ, государствах Балтии»состоявшемся в Минске 9-10 сентября 1999 г., говорят о следующем: «К концу 1993 года наметился, а затем углубился кризис в нормотворческой деятельности.Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. „О приведенииземельного законодательства Российской Федерации в соответствие с КонституциейРоссийской Федерации“ практически на 50 % разрушил действующий с 1991 годаЗемельный кодекс РСФСР. Образовался громадный правовой вакуум, не позволяющийграмотно с точки зрения права регулировать отношения, связанные с владением,пользованием и распоряжением землей, как на уровне государства в целом, так ина бытовом уровне граждан, предприятий и организаций».
Вот так, не больше и не меньше, чем «разрушил». Отсюда вывод:раз нет возможности восстановить Кодекс на федеральном уровне, значит, необходимоэто сделать на уровне региональном. Возникает вопрос, а было ли что разрушать?Вопросы собственности и гражданского оборота земель решались Кодексом иначе,чем это установлено Конституцией Российской Федерации. Например, граждане неимели права получить землю в собственность для предпринимательскойдеятельности, а юридические лица вообще были не вправе иметь землю в частнойсобственности. Имущественные отношения в Кодексе регламентировались так, словногражданское законодательство вообще к земельным участкам не имеет никакогоотношения. Сохранение подобных норм привело бы к нарушению конституционныхправ, гарантом которых является Президент Российской Федерации. КонституцияРоссийской Федерации также требовала провести разграничение государственнойсобственности. Признание федеральной собственности, собственности субъектовРоссийской Федерации и муниципальной собственности на землю неизбежно ставиловопрос о неправомерности положений Кодекса, согласно которым органы местногосамоуправления безраздельно распоряжались государственной земельнойсобственностью, а в некоторых случаях органы государственной власти субъектовРоссийской Федерации распоряжались федеральной собственностью на землю. Послепринятия Гражданского кодекса Российской Федерации и некоторых другихфедеральных законов ссылки на огромный правовой вакуум, возникший из-за отменыряда норм Земельного кодекса РСФСР, вызывают по меньшей мере, недоумение. Другойвопрос, почему до сих пор не установлена оборотоспособность земель, то есть неуказаны земли, изъятые из гражданского оборота и ограниченные в нем, а также неопределены ограничения прав на землю и не разграничена государственнаяземельная собственность. Земельный кодекс РСФСР эти вопросы вообще незатрагивал.
Таким образом, создается впечатление, что принятие на региональном уровнекодифицированных законодательных актов, с одной стороны, восполняет нормыотмененного Земельного кодекса, а с другой — устраняет имевшиеся в нем пробелыи другие недостатки. В разных субъектах Российской Федерации по-разномуподходят к содержанию своих кодифицированных законодательных актов о земле, ноиз-за законодательной неразберихи в земельно-правовых вопросах на федеральномуровне они в любом случае выглядят оправданными. Далеко не во всех субъектахРоссийской Федерации приняты кодифицированные законодательные акты о земле.Однако наблюдается устойчивый рост их числа. Данные законодательные акты принимаютсяв форме законов или кодексов. Принципиальной разницы здесь нет.
Очевидно, что субъекты Российской Федерации восприняли сложившуюся в СССРтрадицию регулирования земельных отношений кодифицированными законодательнымиактами, в развитие которых затем издаются иные нормативные правовые акты. Вкачестве примера можно привести Земельный кодекс Республики Башкортостан (новаяредакция которого изложена в Законе Республики Башкортостан от 25 февраля 1999 г. № 221-з «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Республики Башкортостан»,Закон Новосибирской области от 12 ноября 1998 г. № 28-03 «О регулированииземельных отношений в Новосибирской области», Закон Саратовской области от17 ноября 1997 г. № 57-ЗСО «О земле». Как видим, кодифицированныезаконодательные акты о земле принимаются и на Урале, и в Поволжье, и в Сибири.Что же их роднит? Попытка установить правовое регулирование земельных отношенийв условиях рыночной экономики. В одних случаях под прикрытием«суверенитета», в других — в целях реализации положений КонституцииРоссийской Федерации о частной собственности на землю или федеральных законов,допустивших частную собственность и оборот земель в отдельных случаях. Помимопринятия кодифицированных законодательных актов о земле в субъектах РоссийскойФедерации прослеживается явная тенденция издавать специальные законы,регулирующие отдельные земельные вопросы. На федеральном уровне только сейчас ПравительствоРоссийской Федерации решилось на внесение подобных нормативных актов. В 1999году им внесены проекты федеральных законов «О государственном земельномкадастре», «Об оценке земель», «О государственных имуниципальных землях» и «О землеустройстве». Пока вступил вдействие лишь Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»,а какова будет судьба иных законопроектов, неизвестно. То ли они успешнопройдут все стадии законодательного процесса, то ли их постигнет судьбаЗемельного кодекса Российской Федерации. В субъектах Российской Федерациииздание подобных законодательных актов уже идет весьма интенсивно, причем с явнымипризнаками ускорения. В частности, можно перечислить следующие законодательныеакты: Закон Нижегородской области от 28 октября 1998 г. № 18-3 «Оземлеустройстве», Закон Читинской области от 17 февраля 1999 г. № 149-340 «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Читинскойобласти», Закон Томской области от 23 октября 1998 г. № 173 «Оботнесении земель к собственности Томской области», Закон РеспубликиКарелия от 31 декабря 1997 г. № 248-ЗРК «О предельных размерах земельныхучастков, предоставляемых гражданам в собственность», Закон Саратовскойобласти от 5 июня 1997 г. № 36-ЗСО «О прекращении прав на землю натерритории Саратовской области», Закон Московской области от 7 июня 1996 г. «О распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности ииспользуемыми для ведения предпринимательской деятельности на территорииМосковской области».
Приведенный перечень специальных законодательных актов о земле говорит омасштабах соответствующей работы на региональном уровне и в географическом, иво временном, и в тематическом плане. В условиях, когда специальные федеральныезаконы о земле не принимаются, федеральный законодатель пошел по пути включенияотдельных норм земельного права в федеральные законы, не входящие в систему земельногозаконодательства. Субъекты Российской Федерации пошли по тому же пути. Третьейтенденцией в развитии земельного законодательства на региональном уровнеявляется регулирование земельных вопросов в законодательных актах, хотя изатрагивающих земельные вопросы, но имеющих иной предмет регулирования. Чтобыне быть голословным, назову некоторые законодательные акты: Закон РеспубликиБашкортостан от 29 июля 1998 г. “№ 177-З «Об ипотеке», ЗаконЧитинской области от 22 апреля 1999 г. № 166-340 «О личном подсобном хозяйстве»,Закон Псковской области от 28 декабря 1995 г. № 34-03 «О природопользовании на территории области», Закон Московской области от 9 января 1997 г. № 4/97-03 «Об организации и функциональном зонировании территории Московскойобласти», Закон города Москвы от 9 декабря 1998 г. № 28 «Оградостроительном зонировании территории города Москвы». Из публикаций всредствах массовой информации, а также из специальной юридической и инойлитературы видно, что многие специалисты не знают о наличии указанныхрегиональных законов либо намеренно не обращают на них внимание. Обсуждаетсяили анализируется лишь федеральное законодательство о земле. Однако следуетиметь в виду, что региональные законы — это законы действующие, и именно на ихоснове решаются многие возникающие на практике вопросы. Схоластическиерассуждения об их неконституционности и незаконности, пусть и подтвержденныессылками на общие требования федерального законодательства, вряд ли будут иметьсерьезные юридические последствия. Федеральных законов о земле, по существуговоря, еще нет, а те законодательные акты, которые содержат нормы земельногоправа, неконкретны либо их правомерность спорна с точки зрения КонституцииРоссийской Федерации. Независимо от взгляда на проблемы соотношения федеральногои регионального земельного законодательства, знание земельного законодательствасубъектов Российской Федерации сейчас необходимо. Рассмотрев правовые основы и тенденцииразвития земельного законодательства на региональном уровне, целесообразнопроанализировать общие особенности регулирования земельных отношений вотдельных субъектах Российской Федерации.
Земельное законодательство каждого субъекта Российской Федерации оченьспецифично. Тем не менее с изрядной долей условности их все же можносгруппировать. При этом в основу соответствующей градации необходимо положитьполитическую составляющую. Как бы ни хотелось уйти от политической подоплекиземельно-правовой проблемы, она неизбежно возникает. Сделать вид, что ее несуществует, значит отказаться взглянуть правде в глаза. О том, насколькополитически целесообразны те или иные действия в земельно-правовой сфере, могутквалифицировано судить, наверное, только политики и политологи. В данном случаехотелось бы оценивать обстановку с точки зрения норм Конституции РоссийскойФедерации, законодательства и правил юридической техники. Названный подходоправдан хотя бы потому, что почти всегда при рассмотрении земельно-правовойпроблемы собственно юридическая сторона часто уходит, уступая место идеологическимспорам, где у оппонентов превалируют их политические пристрастия. Этохарактерно и для государственных служащих и ученых, в том числе юристов.
В настоящее время действует Конституция Российской Федерации, котораязакрепляет основы рыночной экономики, регулирующей покупку и продажу земельныхучастков. Поэтому следует с правовой точки зрения обосновывать необходимостьреализации конституционных требований при решении земельно-правовой проблемы.Все субъекты Российской Федерации в той или иной мере закрепляют основырыночной экономики в земельной сфере. Различия состоят в степени их последовательности.Одни субъекты Российской Федерации пошли в решении соответствующих задачдальше, чем федеральный центр, другие стремятся идти с ним в ногу, а третьиотстают от него, не желая в полной мере принимать рыночные отношения в земельнойсфере.
Следует еще раз подчеркнуть условность этого деления, поскольку всубъектах Российской Федерации, принадлежащих к названным группам, по однимнаправлениям наблюдается явный прогресс в развитии земельного законодательства,а по другим — наоборот. Одни субъекты Российской Федерации демонстрируют своюсамостоятельность в решении земельных вопросов, а другие стремятся не выходитьза рамки федерального законодательства, есть субъекты Российской Федерации,которые воспринимают позицию федеральной законодательной либо исполнительнойвласти.
При таких обстоятельствах утверждать, что в одних субъектах РоссийскойФедерации земельное законодательство лучше, регулирующее покупку и продажуземельных участков, чем в других, по меньшей мере некорректно. Исходя изизложенного, следовало бы дать характеристику земельного законодательствасубъектов Российской Федерации, регулирующих земельные отношения на основе:договоров о разграничении предметов ведения и полномочий( на примере РеспубликиБашкортостан и Республики Татарстан); Конституции Российской Федерации и указовПрезидента Российской Федерации (на примере Самарской области); федеральныхзаконов и указов Президента Российской Федерации о земле ( на примереПриморского края); федеральных законов, не допускающих оборот земель внекоторых сферах ( на примере Краснодарского края).
ГЛАВА 2 Элементы правоотношений по владению, пользованию ираспоряжению землей2.1 Земля как объект права собственности
По поводу распределения, использования и охраны земель между органамивласти, организациями и частными лицами складываются определенные отношения,которые регулируются нормами земельного права. Тем самым возникают земельныеправоотношения.
Под земельными правоотношениями понимаются урегулированные нормамиземельного права общественные отношения, участники которых являютсяпотенциальными или фактическими носителями субъективных прав и обязанностей.Иными словами, это отношения, которые возникают, осуществляются, изменяются илипрекращаются в соответствии с предписаниями норм земельного права.
Права и обязанности участников и субъектов земельных правоотношений,предусмотренные нормами земельного права, составляют содержание земельныхправоотношений.
Земельные правоотношения можно классифицировать на правоотношения:
–          общие;
–          собственности на землю;
–          землепользования;
–          государственного земельного управления и контроля;
–          в области охраны земель;
–          юридической ответственности.
/>/>В земельном праве можно говоритьо сложной структуре понятия «объект земельных правоотношений»/>.
Во-первых, принято говорить о совокупном объекте земельных отношений.Таким объектом является земля. При этом земля/> определяется впервую очередь как природный объект и природный ресурс (ч.1 ст. 6 ЗК РФ).
В земельном законодательстве юридическое понятие земли раскрывается припомощи классификации земель/> на категории по признакуцелевого назначения. Такая классификация дана в Земельном кодексе РФ вразделах, устанавливающих правовой режим различных категорий земель.
Во-первых, в соответствии со статьей 7 ЗК РФ все земли РФ делятся на семькатегорий и включают:
–  земли сельскохозяйственного назначения — земли за чертой поселений,предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этихцелей;
–   земли населенных пунктов- земли, используемые и предназначенныедля застройки и развития населенных пунктов;
–   земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, землиобороны, безопасности и земли иного специального назначения- земли, которыерасположены за чертой поселений и используются или предназначены дляобеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности,энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектовдля обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности,осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участниковземельных отношений по основаниям, Земельный Кодексом, федеральными законами изаконами субъектов Российской Федерации;
–   земли особо охраняемых территорий и объектов — земли, которыеимеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты всоответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти,органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениямиорганов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственногоиспользования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.;
–   земли лесного фонда — лесные земли и предназначенные для ведениялесного хозяйства нелесные земли;
–   земли водного фонда — земли, занятые водными объектами, земливодоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установленияполос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иныхводохозяйственных сооружений, объектов;
–   земли запаса- земли, находящиеся в государственной илимуниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическимлицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого всоответствии со статьей 80 Земельного Кодекса.
Кроме того, различные категории земель/> подразделяютсяеще на «подкатегории», в зависимости от целевого назначения. Так, например,земли сельскохозяйственного назначения, как земельная категория, в зависимостиот целевого назначения могут использоваться для сельскохозяйственногопроизводства, ведения садоводства и огородничества, ведения дачного хозяйства ижилищного строительства (в некоторых случаях), ведения фермерского хозяйства,ведения личного подсобного хозяйства.
Во-вторых, объектом реальных земельных правоотношений выступают земельныйучасток, доля в праве общей собственности на земельный участок либо часть земельногоучастка.
Земельный участок/> — это юридически и физическииндивидуально обособленная часть земель, на которую распространяются права иобязанности конкретных субъектов.
Земельный участок (ч. 1 ст. 6 ЗК РФ) — часть поверхности земли (втом числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены вустановленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.
В конце июля 2008 г. внесены коренные изменения в ЗК РФ, которые охватилирассматриваемый понятийный аппарат.
Изменения коснулись и понятия земельного участка. В соответствии сизменениями, земельным участком является часть земной поверхности, границыкоторой определены в соответствии с федеральными законами. Внесены изменения вчасти регулирования образования земельных участков, раздела, выдела,объединения и перераспределения. Например, границы земельных участков не должныпересекать границ муниципальных образований и границы населенных пунктов и т.д.
В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. Присовершении действий с землей как недвижимым имуществом, объектом отношенийвыступают уже не сам земельный участок либо доля в праве общей собственности изкатегории земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них.
Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности,присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:
1) оборотоспособность — т.е. земельный участок может свободно отчуждатьсяили переходить от одного лица к другому в порядке универсальногоправопреемства;
2) земельный участок как объект гражданского права является недвижимымимуществом. На основании этого положения право собственности на земельныйучасток, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственнойрегистрации в едином государственном реестре Министерства экономическогоразвития Российской Федерации;
3) земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел безущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либоделимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когдаземельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделечасти земельного участка одному из собственников.
Земельный участок крестьянского хозяйства, именно в соответствии сзаконодательством является неделимым имуществом. На то же обстоятельствоуказывает и ГК РФ, установивший, что земельный участок при выходе одного изчленов хозяйства разделу не подлежит.
Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации;
4) следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права(как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами илиюридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные врезультате использования земельного участка, принадлежит использующему этотучасток на законном основании.
Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственностиземля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка.
Для него характерно то, что границы участка и его местоположениеустанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве.2.2 Субъекты права собственности на землю
Различают два аспекта понятия субъектов земельных правоотношений. Впервом случае о субъекте говорится как о возможном по закону участникеземельных правоотношений; во втором случае — как о реальном носителесубъективных прав и обязанностей.
Субъекты земельных правоотношений могут приобретать специальныенаименования. Так, субъектами правоотношений собственности являютсясобственники земли, пожизненного наследуемого владения — владельцы,пользования — землепользователи, аренды — арендаторы и арендодатели.
Все субъекты земельных правоотношений делятся на две группы: граждане(физические лица) и юридические лица. Особым участником земельныхправоотношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации,муниципальные образования. Не во всех случаях граждане (физические) июридические лица в полном составе могут выступать участниками тех или иныхвидов земельных правоотношений. В силу различных причин возникает необходимостьограничения круга субъектов.
ЗемельнымКодексом Российской Федерации установлено, что участниками земельных отношениймогут быть только граждане Российской Федерации и российские юридические лица,а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальныеобразования (ст.5 ЗК РФ). В то же время ограничиваются права иностранныхграждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение всобственность земельных участков.
Перечисленныесубъекты по общему правилу могут совершать любые сделки с землей, включаякуплю-продажу. Вместе с тем согласно п.3 ст.15 Земельного Кодекса ПрезидентомРФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особоезначение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они немогут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести наиных основаниях в собственность.
В ЗемельномКодексе Российской Федерации определен четкий порядок разграничения участниковземельных отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев,арендаторов земельных участков.
Собственникамиземельных участков Кодекс признает лиц, являющихся собственниками земельныхучастков, а к землепользователям причисляет лиц, владеющих и пользующихсяземельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или направе безвозмездного срочного пользования.
Кземлевладельцам Земельный Кодекс РФ относит лиц, владеющих и пользующихсяземельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Арендаторамиземельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельнымиучастками по договору аренды, договору субаренды.
Обладателямисервитутов являются лица, имеющие право ограниченного пользования чужимиземельными участками (сервитут).
Средиперечисленных категорий отсутствуют лица, которым выданы свидетельства на правособственности на земельную долю. Они также выступают участниками земельныхотношений, хотя и не располагают участком, выделенным в натуре в счетпринадлежащей им земельной доли, поскольку этот участок входит в земельныймассив, находящийся, как правило, в пользовании сельскохозяйственнойорганизации (п.5 ст.79 ЗК). Но несмотря на то что в п.6 ст.27 ЗемельногоКодекса по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения сделанаотсылка к соответствующему Федеральному закону, Кодекс все же содержит рядправовых норм по данным землям. Другое дело, что они разбросаны по всемуКодексу, в то время как в Земельном Кодексе 1991 года их расположение былоболее компактным. Прежде всего о данных землях упоминается в специальной гл.14«Земли сельскохозяйственного значения» и, кроме того, в отдельныхстатьях Кодекса. Так, в ст.33 ведется речь об установлении предельных нормпредоставления земель крестьянским (фермерским) хозяйствам. Нормы статей гл.7«Прекращение и ограничение прав на землю» распространяются на них вполном объеме. Статья Закона о введении в действие Земельного кодекса запрещаетменять целевое назначение сельскохозяйственных угодий и предоставлять ихиностранцам в собственностьhttp://www.allpravo.ru/diploma/doc21p0/instrum135/item159.html- _ftn1.
Общие права участников земельных правоотношений устанавливаются ст. ст. 40и 42 Земельного кодекса Российской Федерации.
Субъекты земельных правоотношений как потенциальные носители прав и обязанностейдолжны обладать свойством, которое общей теорией государства и права определяетсякак правоспособность, то есть способность лица (физического и юридического) иметьправа и нести обязанности.
Кроме того, при рассмотрении данного вопроса возникает понятие дееспособностипотенциального субъекта, или способности лица своими действиями приобретать права,создавать для себя обязанности, а также нести ответственность за совершенные правонарушения.По общим правилам, полная дееспособность у участников земельных правоотношений возникаету таковых при достижении возраста 18 лет, для юридических лиц после соответствующейгосударственной регистрации.2.3 Содержание правоотношения по владению, пользованию и распоряжению землей
Действующее Российское законодательство дает понятие права собственности вст. 209 ГК РФ, определяя три основные правомочия собственника — право владения,пользования и распоряжения принадлежащей ему вещью. Собственник вправе совершатьв отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законуи иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы.
Итак, право собственности — определенная совокупность правомочий, принадлежащихлицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права,важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид права на свою вещь. Все остальныеправа это права на чужие вещи.
Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином праве,установлены нормами статей главы VI Земельного кодекса.
Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельныхучастков практически совпадают с правами собственников. Единственное отличие: толькособственники земельных участков обладают правом собственности на расположенные наих участках многолетние насаждения (за исключением случаев, установленных Леснымкодексом Российской Федерации). В соответствии с Лесным кодексом Российской Федерациив исключительной собственности государства находятся все леса, кроме городских ирасположенных на землях обороны; древесно-кустарниковая и иная растительность, зеленыенасаждения могут находиться без ограничения в собственности собственника земельногоучастка [19, c. 565].
Посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственнаяпродукция и доходы от ее реализации принадлежат тому, кто непосредственно используетземельный участок: или самому собственнику, или тому лицу, которому собственникпредоставил земельный участок в пожизненное наследуемое владение, пользование илиаренду.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники, землевладельцы, землепользователии арендаторы имеют право [18, c.159]:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся наземельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды,а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Закон РФ «О недрах» предусматривает право собственников и владельцев земельныхучастков осуществлять по своему усмотрению в их границах без применения взрывныхработ добычу общераспространенных полезных ископаемых (т. е. песка, глины, торфаи т. п.), не числящихся на государственном балансе.
В соответствии с Водным кодексом РФ в собственности граждан и юридическихлиц могут находиться замкнутые водоемы, не имеющие гидравлической связи с другимиводными объектами. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающихк другим поверхностным водным объектам, могут использовать их только для своих нужди в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц; онине должны препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организациисудоходства и иных нужд;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения,сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешеннымиспользованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных,экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Так, порядок использования земель поселений определяется в соответствии сзонированием их территорий (ст. 83 ЗК РФ). Территория поселения в пределах его административныхграниц делится на территориальные зоны: жилые, производственные, рекреационные идр. Существует совокупность установленных правилами застройки параметров и видовиспользования земельных участков и иных объектов недвижимости в населенных пунктах,а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительнойдеятельности в пределах каждой зоны, которая согласно Градостроительному кодексуРФ называется градостроительным регламентом.
Федеральный закон «Об охране окружающей среды» 2002 г. предусматривает (ст.37), что строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектовдолжны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительные заключениягосударственной экологической экспертизы, с соблюдением требований в области охраныокружающей среды, а также санитарных и строительных требований, норм и правил;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные,культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытыеводоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными,санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
В соответствии с Федеральным законом от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорацииземель» мелиорация земель проводится гражданами (физическими лицами) и организациями.Она осуществляется на основе разработанных в установленном порядке проектов, учитывающихстроительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. При этомпроектирование и строительство мелиоративных систем, в процессе функционированиякоторых используются водные объекты, осуществляются с учетом требований водногозаконодательства, а проведение агролесомелиорации — в соответствии с лесным законодательствомРоссийской Федерации.
Указанный Федеральный закон различает следующие виды мелиорации:
–  гидромелиорация — улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых,эродированных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействияводы;
–  агролесомелиорация (противоэрозионная, полезащитная, пастбищезащитная)— улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иныхсвойств защитных лесных насаждений;
–  культуртехническая (расчистка земель от древесной и травянистой растительности,кочек, пней и мха, от камней и иных предметов;
–  мелиоративная обработка солонцов, рыхление, пескование, глинова-ние,землевание, плантаж и первичная обработка почвы и иные работы);
–  химическая — мероприятия по улучшению химических и физических свойствпочв.
Перечень прав по использованию земельных участков, установленный ст. 40 ЗКРФ, не является исчерпывающим: законодательством могут быть установлены и иные права.Например, в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственном регулированииобеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» собственники, владельцы,пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков сельскохозяйственного назначенияимеют право также получать в установленном органами исполнительной власти субъектовпорядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамикеизменения его состояния.
Перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, обладающих инымиправами на землю, по использованию земельных участков установлен ст. 42 ЗК РФ. Этиобязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателямправ на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим участок на основаниисервитута.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельныхучастков, обязаны [17]:
–  использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначениеми принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами,которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природномуобъекту;
–  сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленныена земельных участках в соответствии с законодательством;
–  осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользованиялесами, водными и другими природными объектами,
–  своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях,если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
–  своевременно производить платежи за землю;
–  соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительныхрегламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарныхи иных правил, нормативов;
–  не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородияпочв на землях соответствующих категорий.
Приведенный перечень не является исчерпывающим: самим Кодексом, иными федеральнымизаконами могут быть установлены и иные требования к собственникам земли и иным лицам,использующим земельные участки.
Так, содержание обязанностей собственников земли, землевладельцев, землепользователейи арендаторов по проведению мероприятий по охране земель более подробно раскрытыв ст. 13 Земельного кодекса РФ.
Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородияземель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8) установлено, что собственники,владельцы, пользователи, арендаторы земельных участков обязаны:
–  осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами,обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения,а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельностина окружающую природную среду;
–  соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведенияагротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионныхмероприятий;
–  представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительнойвласти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;
–  содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарногои эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;
–  информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактахдеградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельныхучастках, находящихся в их владении или пользовании.
Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческихобъединениях граждан» установил обязанность для членов таких объединений в течениетрех лет освоить земельный участок (если иной срок не установлен земельным законодательством).
Неисполнение установленных законодательством обязанностей по использованиюземельного участка влечет ответственность. Так, Кодексом Российской Федерации обадминистративных правонарушениях предусмотрено наложение административных штрафовза использование земель не по целевому назначению, невыполнение обязательных мероприятийпо улучшению земель и охране почв (ст. 8.8); за уничтожение межевых знаков границземельных участков (ст. 7.2) — подробнее об этом см. главу 18 учебника об ответственностиза правонарушения в области охраны и использования земель. В отдельных случаях неисполнениеназванных выше обязанностей может повлечь прекращение права собственности на земельныйучасток, права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемоговладения им. Такое прекращение может, в частности, последовать при использованииземельного участка не по целевому назначению или способами, которые приводят к существенномуснижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологическойобстановки.
ГЛАВА 3 Проблемы правоприменительной практики в связи с возникновениеми прекращением права собственности на землю3.1 Основные способы приобретения (возникновения) права собственности наземлю
Земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лици муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214ГК РФ), т.е. ничейной земля быть не может. В то же время окончательного и полногоразграничения государственной собственности на землю (на собственность РоссийскойФедерации, субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность) еще непроизошло.
Согласно гражданскому законодательству права и обязанности появляются, когдана то имеются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а такжевследствие действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены закономили правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательствапорождают гражданские права и обязанности.
Основания возникновения прав на землю земельным законодательством однозначнои системно не прописаны. Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ такие права, предусмотренныеуказанным кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством,федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральнымзаконом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями).
Момент возникновения подлежащего государственной регистрации права на имуществосвязан с моментом регистрации этого права (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Исключения возможны,если они предусмотрены федеральным законом.
Законодателем нечетко сформулировано положение о выделении из системы гражданскогозаконодательства неких федеральных законов, в которых могут быть указаны иные, отличныеот закрепленных в гражданском законодательстве, основания возникновения прав. Предполагаем,что под таким федеральным законом подразумевается, например, ЗК РФ. Правда, тогдастановится не вполне понятно соотношение норм гражданского и земельного законодательства.Согласно ст. 2 ГК РФ в гражданское законодательство входят, в частности, нормы,определяющие основания возникновения и порядок осуществления права собственностии других вещных прав. При этом приоритет гражданско-правовых норм перед земельно-правовымив этом случае проистекает из ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданскогоправа, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.
В юридическом мире этот вопрос дискутируется. Не вдаваясь подробности спора,хотелось бы указать на ряд проблем правоприменения, являющихся следствием доминированииземельно-правовых норм над гражданско-правовыми при возникновении права собственностина землю.
Конечно, невозможно говорить о том, что основания приобретения права собственности,установленные ст. 218 ГК РФ, в полном объеме применимы к отношениям собственностина землю. Например, нельзя приобрести земельный участок, создав его как новую вещь.В то же время в общих положениях ГК РФ, в частности в главе 17, такое основаниепоявления субъективного права собственности у конкретного лица отсутствует в силузакона.
К возникновению субъективных прав в силу закона законодатель вообще относитсяосторожно и прописывает такие случаи в гражданском законодательстве вполне конкретно.Так, возникновение залога в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ, п. 2 ст. 1, ст. 11Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).При этом дополнительно определяется порядок государственной регистрации ипотекив силу закона (п. 2 ст. 20 того же Федерального закона).
Анализируя нормы главы 5 ЗК РФ («Возникновение прав на землю»),можно сделать вывод, что существуют следующие основания возникновения права собственностина землю:
–         решения органов государственной власти и органов местного самоуправления;
–         договоры и иные сделки с земельными участками;
–         приобретательная давность;
–         судебные акты.
Но поскольку этот перечень не закрытый, возникает вопрос: можно ли рассматриватьв качестве событий, с которыми закон связывает возникновение права собственностина земельные участки, ситуации, описанные в п. 1 ст. 17, п. 1 ст. 18 и п. 1 ст.19 ЗК РФ? Указанными нормами соответственно установлено, что в федеральной собственности,в собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности находятсяземельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Например, согласност. 1 Федерального закона от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ «Об обороне» земли,предоставленные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, воинским формированиям и органам,находятся в федеральной собственности.
Налицо нормативно-правовой критерий, определяющий, каким образом должна разграничиватьсягосударственная собственность на землю. Наличие таких критериев позволяет соответственноклассифицировать конкретные земельные участки, и затем оформлять надлежащим образомих либо в федеральную собственность, либо в собственность субъектов Российской Федерации,либо в муниципальную собственность.
При этом гражданское законодательство гласит, что отнесение государственногоимущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерацииосуществляется в порядке, установленном законом (п. 5 ст. 214 ГК РФ). Таковым являетсяФедеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственнойсобственности на землю», в котором и систематизируются все основания внесенияземельных участков в перечень тех, на которые возникает право собственности у РоссийскойФедерации, субъектов Российской Федерации, либо муниципальных образований. Такимобразом, закон как совокупность норм права не может являться основанием для возникновениясубъективного права.
В числе специфических признаков нормы права в юридической литературе называютнормативность. В общей теории права выделяются следующие критерии нормативности:
–         направленность нормы права на регулирование определенного вида общественныхотношений;
–         неперсонифицированность адресата;
–         неопределенность числа случаев, на которых рассчитано действие нормы.
В пункте 1 ст. 8 ГК РФ, содержащем исчерпывающий перечень оснований возникновенияправ, норма закона в качестве такого основания не указана. Согласно этой же статьегражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органовместного самоуправления, предусмотренных законом в данном качестве (ч. 2 п. 1).
В соответствии со ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество являются акты, изданные органами государственнойвласти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке,который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актовна момент их издания.
Кроме того, правоустанавливающие документы должны содержать информацию, необходимуюдля государственной регистрации, т.е. описание объекта недвижимого имущества, позволяющееего идентифицировать, указание на вид регистрируемого права и на субъект права (п.1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»).
Данные акты, в отличие от норм права, рассчитаны на индивидуально определенныйсубъект правоотношений; они регулируют конкретные отношения между индивидуальноопределенными лицами, но не могут использоваться для разрешения сходных отношений,и поэтому с прекращением таких отношений утрачивают свое значение, т.е. данные актыимеют ненормативный характер.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствиис Гражданским кодексом РФ.
Таким образом, поскольку в п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о возникновенииправ на недвижимое имущество только в соответствии с Гражданским кодексом РФ и непредусмотрено появление прав на основании иных законов, нормы закона не могут являтьсяоснованием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Сами по себе федеральные законы основанием для государственной регистрацииправа собственности на землю в отношении определенного субъекта права являться немогут.
Иной подход приводит на практике к довольно противоречивой правовой конструкции.
Например, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 25 августа 1995 г.N 153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» землями железнодорожноготранспорта являются земли федерального значения, предоставляемые безвозмездно впостоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям железнодорожноготранспорта для осуществления возложенных на них специальных задач. Это земли, отведенныепод железнодорожные пути и станции (включая полосу отвода), а также под защитныеи укрепительные насаждения, строения, здания, сооружения и иные объекты, необходимыедля эксплуатации и реконструкции железных дорог с учетом перспективы их развития.Таким образом, налицо признаки, позволяющие отнести указанные земли к федеральнойсобственности.
Федеральный закон «О федеральном железнодорожном транспорте» утратилсилу со дня вступления в силу Федерального закона от 1 января 2003 г. N 17-ФЗ «Ожелезнодорожном транспорте в Российской Федерации».
Если исходить из того, что в силу закона (п. 1 ст. 17 ЗК РФ и ст. 5 Федеральногозакона «О федеральном железнодорожном транспорте») право федеральной собственностивозникает с момента принятия этого закона, то возникает вопрос: куда оно исчезает,если этот закон утратил юридическую силу? Особенно интересна ситуация, когда самоправо федеральной собственности на землю не прошло процедуру государственной регистрациив учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним.3.2 Основания и способы прекращения права собственности за землю
Земельный кодекс РФ устанавливает три случая прекращения права собственностина земельный участок. Так, право собственности на земельный участок РФ прекращается:
1) при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (заключениелюбого договора отчуждения — купли-продажи, дарения, мены и др.). Порядок заключениядоговоров регулируется гражданским законодательством с учетом особенностей, установленныхв отношении земельных участков. Более того, все договоры, предметом которых являютсяземельные участки, подлежат обязательной государственной регистрации уполномоченнымна то государственным органом. Для сделок по отчуждению земельных участков отдельныхкатегорий земельное законодательство устанавливает дополнительные требования. Так,например, в отношении земельных участок сельскохозяйственного назначения Законом«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено преимущественноеправо покупки таких земель органами государственной власти и местного самоуправления.Также Закон устанавливает ограничение общей площади земельных участков, которыемогут находиться в результате совершенных сделок в собственности физического лицаи его близких родственников, а также юридических лиц с преимущественным участиемв них этого физического лица и (или) его близких родственников в пределах административно-территориальногообразования;
2) при отказе собственника от права собственности на земельный участок. Статья236 ГК РФ предусматривает порядок отказа собственника от земельного участка. Собственник- гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности, объявивоб этом либо совершив иные действия, определенно свидетельствующие о его устраненииот владения, пользования и распоряжения земельным участком без намерения сохранитькакие-либо права на это имущество. Таким образом, данное основание для прекращенияправа собственности на земельный участок не распространяется на таких собственников,как Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования.Также собственник может выразить свой отказ двумя способами: объявить об отказе,что должно быть совершено при отказе от недвижимого имущества перед государственныморганом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имуществои сделок с ним, либо совершить определенные фактические действия. Такие действиядолжны прямо свидетельствовать о том, что собственник отказывается от всех своихправ — владения, пользования и распоряжения. Отказ только от одного или двух правнедостаточен для признания полного устранения собственника от судьбы земельногоучастка. При этом земельный участок можно будет рассматривать как «брошенный»,или бесхозяйный, после чего право собственности на него приобретается в соответствиисо ст. 225 ГК РФ (бесхозяйная вещь). Следует учитывать, что до тех пор пока какое-либодругое лицо не приобретет право собственности в отношении такого земельного участка,«бывший» собственник продолжает нести права и обязанности в отношенииданного земельного участка. Таким образом, сам по себе отказ не является юридическимфактом, в связи с которым связывают прекращение права собственности. Само по себеобъявление собственника об отказе от права собственности либо совершение фактическихдействий не приводит к изменениям. В первом случае изменения в государственный реестрне вносятся, поскольку в нем содержится информация о существующих или прекращенныхправах на недвижимость. В случае уведомления государственного органа, осуществляющегогосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственникомо своем отказе от земельного участка, государственный орган обязан принять такойземельный участок на учет в порядке, аналогичном принятию на учет бесхозяйных недвижимыхвещей. Совершение собственником фактических действий не носит окончательный характер,и до того как земельный участок приобретет в собственность другое лицо, «бывший»собственник может вернуться к осуществлению своих прав;
3) при принудительном изъятии у собственника его земельного участка в случаеи в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.
Гражданский кодекс РФ указывает, что принудительное изъятие земельного участкане допускается, за исключением следующих случаев.
Обращение взыскания на имущество по обязательствам. В случае неисполнениядолжником своих обязательств на имущество, находящееся в его собственности, в томчисле и на земельный участок, может быть наложено взыскание, которое производитсяпо решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором. Основаниемдля изъятия земельного участка является выданный на основании вступившего в законнуюсилу решения суда исполнительный документ. Порядок наложения взыскания устанавливаетсяГражданским процессуальным кодексом РФ, Арбитражным процессуальным кодексом РФ,Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»и от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ «О судебных приставах».
Помимо судебного порядка законом или соглашением может быть предусмотрен внесудебныйпорядок взыскания имущества в случае неисполнения должником своих обязательств.
Так, ст. 349 ГК РФ предусматривает возможность обращения взыскания на предметзалога (заложенное имущество) в порядке, установленном договором о залоге. Однакона предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке,установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.
При этом следует принимать во внимание, что в ст. 7 Закона «Об исполнительномпроизводстве» установлен исчерпывающий перечень исполнительных документов,которые подлежат исполнению. К ним относятся:
1) исполнительные листы, выдаваемые судами на основании принятых ими судебныхактов;
2) судебные приказы;
3) нотариально удостоверенные соглашения об уплате алиментов;
4) удостоверения комиссии по трудовым спорам, выдаваемые на основании ее решений;
5) требования, оформленные в установленном порядке, органов, осуществляющихконтрольные функции, о взыскании денежных средств с отметкой банка или иной кредитнойорганизации о полном или частичном неисполнении взыскания в связи с отсутствиемна счетах должника денежных средств;
6) постановления органов (должностных лиц), уполномоченных рассматривать делаоб отсутствии административных правонарушений;
7) постановления судебного пристава-исполнителя;
8) постановления иных органов в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Также Конституционный Суд РФ по данному вопросу выразил свою позицию в Определенииот 6 июля 2001 г. N 131-О, а также в Постановлениях от 20 мая 1997 г. N 8-П и от11 марта 1998 г. N 8-П, где указал, что в соответствии со ст. 35 Конституции РФникто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Конституционныегарантии, закрепленные в данной статье, распространяются как на отношения в публично-правовойсфере, так и на гражданско-правовые отношения, а принудительное изъятие имуществаможет быть применено к собственникам лишь после того, как суд вынесет соответствующеерешение. Вместе с тем это не означает невозможность изъятия имущества на основаниирешения компетентного органа (лица), если собственник против этого не возражает.
Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать лицу, применяетсяпри условии правомерности оснований приобретения права собственности. Например,лицу в составе наследства был завещан земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения, и это повлекло превышение предельных размеров общей площади сельхозугодий,которые могут одновременно находиться в собственности физического лица, его близкихродственников, а также юридических лиц, в которых данный гражданин или его близкиеродственники имеют право распоряжения более чем 50% голосов; такой земельный участокили его доля должны быть отчуждены собственником. Земельный участок также долженбыть отчужден в случае, когда он относится к землям сельскохозяйственного назначенияи был унаследован иностранным физическим лицом. В соответствии со ст. 11 Закона«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие лица могутобладать земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначенияне на праве собственности, а только на праве аренды.
Порядок отчуждения в случае, если лицо не имеет права обладать земельным участкомна праве собственности, устанавливается непосредственно законом, который предусматриваеттакие случаи. Так, Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»определяет, что земельный участок должен быть отчужден в течение года со дня, когдавозникло право собственности на земельный участок, либо в течение года, когда собственник- иностранный гражданин узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которыеповлекли возникновение у него права собственности на земельный участок сельскохозяйственногоназначения. В случае, если в установленный срок собственник не произведет отчуждениеземельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющийгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязанв течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган государственной властисубъекта РФ. Орган государственной власти субъекта РФ, в свою очередь, в течениемесяца со дня его уведомления обязан обратиться в суд с заявлением о понуждениитакого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственностина земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах,аукционах).
В случае, если заинтересованных лиц, желающих приобрести данный участок, нет,земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения должен приобрести субъект Российской Федерациилибо муниципальное образование в случаях, предусмотренных законами субъекта РФ порыночной стоимости, сложившейся в данной местности.
Земельный участок может быть отчужден, если это необходимо для государственныхили муниципальных нужд либо ввиду его ненадлежащего использования. Земельный участокизымается у собственника путем его выкупа государством или путем продажи с публичныхторгов в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ.
Следует обратить внимание, что в случае, когда происходит выкуп земельныхучастков для государственных или муниципальных нужд для выполнением международныхобязательств Российской Федерации речь идет об обязательствах, вытекающих из международныхдоговоров Российской Федерации, т.е. изъятие земельного участка допускается толькодля федеральных нужд, но не для нужд субъектов Федерации или муниципальных образований.Также следует иметь в виду, что во втором случае предполагаемое назначение объектадолжно соответствовать полномочиям органа, принимающего решение об изъятии земельногоучастка. Например, решение об изъятии земельного участка для целей, связанных сзащитой Государственной границы России, может быть принято только органами государственнойвласти Российской Федерации (согласно п. «н» ст. 71 Конституции РФ вопросызащиты государственной границы находятся в ведении Российской Федерации).
Однако наиболее существенным с точки зрения защиты интересов обладателя правна земельный участок представляется указание в приведенной норме ст. 49 ЗК РФ наотсутствие других вариантов возможного размещения объектов как на обязательное условиедля изъятия земельных участков. Данное обстоятельство по сути означает, что в случаевозникновения судебного спора орган, принявший решение об изъятии земельного участка,должен будет представить суду убедительные доказательства того, что иных вариантовразмещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке, не имеется(см. также п. 1 ст. 239 ГК РФ). В противном случае в иске о принудительном изъятииучастка должно быть отказано, а решение об изъятии земельного участка может бытьпризнано недействительным (в случае заявления заинтересованным лицом соответствующихтребований).
По смыслу подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ случаи изъятия земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд могут быть связаны также и с иными исключительнымиобстоятельствами, отличными от двух вышеназванных. Но при этом должно иметь местопрямое указание на данные обстоятельства в федеральном законе — в отношении любыхземель либо в законе субъекта РФ — в отношении земель, находящихся в собственностисубъекта Федерации или муниципальной собственности.
Выкуп как способ прекращения права собственности на земельный участок предусмотренв Земельном кодексе РФ в следующих случаях:
–  для выполнения взятых на себя международных обязательств РФ;
–  при размещении объектов государственного или муниципального значенияпри отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
–  в иных случаях, которые устанавливаются федеральными законами, а такжезаконами субъектов РФ, но лишь по отношению к землям, находящимся в собственностисубъекта РФ или муниципальной собственности.
Для земель, занятых лесами первой группы, дополнительные основания изъятиятаких земель не могут быть установлены никакими иными законами.
В соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ участки из земель поселений могут бытьизъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под застройку, толькоесли она соответствует генеральным планам городов и иных поселений, правилам землепользованияи застройки. Вообще не допускается изъятие земель особо охраняемых природных территорийдля нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК РФ).
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальныхнужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещениястоимости земельного участка на основании решения суда. Процедура выкупа, порядокопределения выкупной цены земельного участка определяются в соответствии с гражданскимзаконодательством.
Реквизицией земельного участка признается временное изъятие у собственниказемельного участка в случаях возникновения обстоятельств чрезвычайного характераи в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещениемсобственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. В случаеневозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещаетсярыночная стоимость земельного участка или по желанию предоставляется равноценныйземельный участок.
Земельный кодекс определил два вида реквизиции.
1. Земельный участок может быть временно изъят для устранения вредных последствийи затем возвращен собственнику.
2. Земельный участок при невозможности устранения опасных последствий можетбыть принудительно выкуплен у собственника или заменен по его желанию равноценным.
В первом случае, при временном изъятии участка для устранения вредных последствий,вызванных определенными обстоятельствами, он может быть использован в соответствиис решениями Правительства РФ в целях охраны земли. К таким обстоятельствам относятся,в частности, действие селей, затопление, заболачивание, заражение бактериально-паразитическимии карантинными вредителями. После обезвреживания участок возвращается собственнику.Что касается реквизированных строений и другого имущества на земельном участке,то Гражданский кодекс РФ предусматривает право бывшего собственника после прекращениядействия обстоятельств, вызвавших реквизицию, требовать по суду возврата ему сохранившегосяимущества, хотя он и получил за него компенсацию. Собственнику участка должны бытьвозмещены убытки, причиненные изъятием и использованием участка.
Собственник вправе требовать через суд возврата участка и оспаривать компенсациюпричиненных ему убытков [14, c.150].
Во втором случае, при невозможности использования земельного участка и возвращенияего собственнику, например при радиоактивном или химическом загрязнении, участокпринудительно выкупается в собственность государства и переводится в земли запасадля консервации. Порядок дальнейшего использования такого участка определяется ПравительствомРФ.
Оценку компенсации и определение равноценности предоставленного взамен реквизированногоземельного участка собственник может оспорить в судебном порядке.
Помимо реквизиции допускается конфискация земельного участка, что означаетего безвозмездное изъятие по решению суда в виде санкции за общественно опасныедеяния (преступления), причем лишь тяжкие и особо тяжкие, совершенные из корыстныхпобуждений. Изъять земельный участок путем конфискации возможно только у его собственникаи только в качестве санкции за совершенное им преступление. Никакие иные правонарушенияне могут служить основанием конфискации. При земельных правонарушениях возможнолишение права собственности на участок с выплатой его стоимости. Конфискация жеявляется единственным видом безвозмездного изъятия земельного участка. Она примениматолько по отношению к физическим лицам, так как только они могут нести уголовнуюответственность [14, c.152].
В качестве примера отчуждения имущества в случаях, прямо предусмотренных законом,можно привести случай раздела имущества, находящегося в долевой собственности, ивыдел из него доли. Имущество может быть разделено между ее участниками по соглашениюмежду ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способеи условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевойсобственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли изобщего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможенбез несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийсясобственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевойсобственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевойсобственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующейденежной суммы или иной компенсацией. С получением компенсации собственник утрачиваетправо на долю в общем имуществе.
По сравнению с Гражданским кодексом РФ, который указывает в качестве основанияпрекращения права собственности гибель и уничтожение имущества, земельное законодательствоне знает таких оснований, рассматривая землю не только как объект недвижимости,но и как природный объект, в связи с чем земельный участок не может быть полностьюутрачен даже в результате ненадлежащего использования. Кроме того, перечень основанийпрекращения права собственности на земельный участок, содержащийся в ЗК РФ, являетсяисчерпывающим. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользованияземельным участком и права пожизненного наследуемого владения земельным участком.Земельный кодекс РФ не устанавливает различий в основаниях и порядке прекращенияуказанных видов прав на землю. И землевладелец, и землепользователь имеют правов установленном порядке отказаться от принадлежащего им права на земельный участок.Принудительные основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользованияи права пожизненного наследуемого владения земельным участком практически совпадаютс принудительными основаниями прекращения права собственности и включают в себя:
1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначениеми принадлежностью к той или иной категории земель;
2) использование земельного участка способами, которые приводят к существенномуснижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологическойобстановки;
3) неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений
4) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством,земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либожилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если болеедлительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течениекоторого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийныхбедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
6) реквизиции земельного участка.
Прекращение прав на земельные участки не наступает автоматически как в случаедобровольного отказа от участка, так и при принудительном лишении таких прав. Влюбом случае необходимо решение суда о прекращении права на конкретный земельныйучасток.
Договор аренды земельного участка может быть прекращен как по общим основаниям,предусмотренным гражданским законодательством, так и по основаниям, предусмотреннымв Земельном кодексе РФ.
Так, договор аренды прекращается при истечении срока, на который он был заключен.В случае, если в договоре не был предусмотрен срок, т.е. заключен на неопределенныйсрок, любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив обэтом другую сторону за 3 месяца. Если законом установлены максимальные (предельные)сроки договора для отдельных видов аренды, договор прекращается по истечении этогопредельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен. Другим основаниемдля прекращения договора аренды является смерть гражданина, арендующего этот участок,если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя,так и арендатора, но только по решению суда. В Гражданском кодексе РФ предусматриваютсяслучаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора; в основномэти случаи так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды. Арендодательвправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух разподряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договореусловий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не всоответствии с назначением.
Такой вид пользования земельным участком как право безвозмездного срочногопользования является срочным и прекращается соответственно в связи с истечениемсрока, на который земельный участок предоставлен. Если участок предоставлялся впользование из государственных или муниципальных земель соответственно органом исполнительнойвласти или местного самоуправления, то такой орган и принимает решение о прекращенииправа пользования. Если участок предоставлялся по договору из земель, находящихсяв частной собственности, то право безвозмездного срочного пользования им прекращаетсяпо решению сторон. Все иные основания прекращения безвозмездного срочного пользованиясовпадают с основаниями прекращения права пожизненного наследуемого владения и правапостоянного (бессрочного) пользования земельными участками, рассмотренными ранее.Так, оно может быть прекращено как при добровольном отказе лица от пользования земельнымучастком, так и принудительно — при неправильном и нерациональном использованииземли, совершении земельных правонарушений, необходимости изъятия или реквизицииземли для государственных, муниципальных нужд [14, c. 218].
Особо следует подчеркнуть необходимость дальнейшего совершенствования и развитиянормативно-правовой базы земельных преобразований. Правовой вакуум в регулированииземельных отношений на федеральном уровне способствовал стихийному нормотворчествув субъектах РФ и в итоге привел к формированию разночтений и противоречий правовыхнорм, их произвольному толкованию, некомпетентности в принятии правовых решений,возникновению большого количества земельных споров, отсутствию должных правовыхгарантий защиты интересов правообладателей недвижимости.
Эти негативные явления определяют то, что в России: значительное количествообъектов недвижимости не поставлено на учет и не охвачено налоговыми и аренднымиотношениями; фактически отсутствует цивилизованный рынок объектов недвижимости ине развита его инфраструктура; недвижимость не является надлежащим аккумуляторомкапитала; инвестиции в недвижимость минимальные; земля практически не используетсяв качестве средства обеспечения кредитов; сведения о ресурсах недвижимости неполныеи разобщены по разным ведомствам; практически свернуты работы по обязательному первичномуучету земель, землеустройству, охране почв. В результате действия этих негативныхявлений наблюдаются замедленные темпы структурной перестройки экономики страны,особенно в сельскохозяйственной сфере и пригородных зонах.
Сегодня действующее земельное законодательство трудно назвать системным. Егоразвитие подчас идет противоречиво и непоследовательно. Большое число противоречийи несогласованность норм разных отраслей, регулирующих общие или смежные вопросы– гражданского, земельного, градостроительного и иного законодательства, а нередкои внутри самого земельного законодательства ведет к нарушению его внутренней логики,снижая его эффективность и авторитет. Действующие нормы земельного законодательстване обеспечивают эффективного использования и сохранности земельных ресурсов, преждевсего, сельскохозяйственных угодий. В стране отсутствует единая и целостная законодательноопределенная система охраны сельскохозяйственных земель. Деятельность в этой важнейшейобласти земельных отношений регулируется на уровне подзаконных актов, которых явнонедостаточно. Несмотря на то, что современным законодательством выделены категорииценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий, изъятие и использование которыхдля несельскохозяйственных целей строго ограничено или запрещено вообще, они, придействующем экономическом механизме регулирования земельных отношений, в большомколичестве предоставляются для строительства и выводятся из сельскохозяйственногооборота, тем самым сокращается и ухудшается природно-ресурсная база сельского хозяйства.Примерно три четверти сельскохозяйственных угодий находятся в состоянии мелиоративнойи экологической неустроенности. В связи с деградацией сельскохозяйственных земельтребуется существенное расширение сферы законодательного регулирования в областиобеспечения их рационального использования и охраны, основанных на комплексном подходек правовому регулированию возникающих при этом отношений.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Реформирование национальной экономики в России происходит в сложнейших политическихи экономических условиях, связанных с возникновением негосударственного сектораи развитием рыночных процессов практически во всех отраслях экономики, что требуетсоздания четких и эффективных механизмов ее государственного регулирования.
Особую актуальность эта задача приобретает в сфере управления земельными ресурсами,представляющими, с одной стороны, основной источник сельскохозяйственного производства,площадки и опорные поверхности для зданий, сооружений, дорог, зеленых насаждений,а, с другой стороны, — базу налогообложения недвижимости, объект инвестирования,средство социально-экономического развития, часть национального богатства.
Несмотря на исключительную важность преобразования управления земельными ресурсамив России в настоящее время процесс развития земельной реформы протекает достаточновяло, бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленныхрыночными реформами.
Серьезнейшей проблемой является нерешенность которой сдерживает поступательноеи эффективное развитие земельной реформы, связана с отсутствием разграничения земельпо уровням собственности, четкого и однозначного распределения полномочий органовгосударственной власти и местного самоуправления в задачах управления земельнымиресурсами.
Одним из основополагающих принципов земельного законодательства, непосредственнозакрепленных в ст. 11 Конституции Российской Федерации, является разграничение государственнойсобственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектовРоссийской Федерации и собственность муниципальных образований. Статья 9 КонституцииРоссийской Федерации предусматривает возможность нахождения земли в частной, государственной,муниципальной и иных формах собственности.
Следующей проблемой является стоимость права аренды или начальный размер аренднойплаты.
Во многих регионах России распространена практика продажи городской администрациейчастным инвесторам права застройки свободных земельных участков зданиями и сооружениямидля строительства или ведения собственного бизнеса.
В соответствии со статьей 263 ГК РФ это право предоставляет собственнику возможностьвозводить, перестраивать или сносить здания и сооружения на своем земельном участкеили разрешать осуществление таких действий другим лицам. Ограничено право застройкидвумя требованиями: необходимостью соблюдения градостроительных и строительных норми правил, во-первых, и требований о назначении земельного участка, во-вторых. Приэтом, как правило, строения, возводимые на земельном участке, после окончания строительствапереходят инвестору в собственность, а земля обычно передается в долгосрочную аренду.
Такая практика соответствует научному определению «права аренды»(права застройки), в соответствии с которым под правом аренды (застройки) понимаетсяустанавливаемое договором срочное, вещное, неотменимое и возмездное право пользования«чужим» земельным участком для возведения, достройки и эксплуатации (содержания)объекта недвижимости.
Указанное право, несмотря на то, что оно является вещным правом (так же, каки полное право собственности), отличается от последнего, следовательно, имеет своиособенности и процедура оценки такого права.
Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка также основан напринципе остаточной продуктивности земли. Только чистый операционный дохд, приходящийсяна земельный участок, в рассматриваемом случае равен разности дохода от землепользования(при условии наиболее эффективного использования участка) и арендных отчисленийв бюджет, превышающих сумму земельного налога. Эта разность также не принадлежитинвестору, она может быть капитализирована в текущую стоимость с целью определенияденежной суммы, которая единовременно должна быть передана собственнику земли. Текущаястоимость этой разности и есть рыночная стоимость права аренды (застройки) свободногоземельного участка.
Следующей проблемой вляется то, что обобщая содержание соответствующих статейЗК РФ, можно выделить несколько видов предоставления незастроенных земельных участковдля целей строительства:
1) без «предварительного согласования мест размещения объектов»:
a) продажа в собственность исключительно с проведением торгов (пункт 2 статьи30);
б) продажа прав на заключение договора аренды, а фактически арендной платы,с проведением торгов (подпункт 3 пункта 4 статьи 30);
в) прямое, без проведения торгов, заключение договора аренды (подпункт 3 пункта4 статьи 30);
2) с «предварительным согласованием мест размещения объектов»:
a) продажа в собственность Земельным кодексом РФ не предусмотрена;
б) продажа прав на заключение договора аренды с проведением торгов в ЗК РФтакже не упоминается;
в) прямое, без проведения торгов, заключение договора аренды в ЗК РФ не упоминается,но подразумевается (пункт 5 статьи 30).
 Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации признана необходимостьобязательного проведения торгов при продаже земельных участков в собственность,а также при продаже прав на заключение договоров аренды таких земельных участковв тех случаях, когда не требуется «предварительное согласование мест размещенияобъектов». Однако остается неясным, почему земельные участки не должны такжепредоставляться на конкурсной основе в случаях, когда имеет место предварительноесогласование мест размещения объектов”. Поэтому в российских городах частьземельных участков продолжает передаваться под застройку напрямую определенномуподрядчику «с предварительным согласованием мест размещения объектов».И что самое главное, отсутствуют ясные и однозначные критерии, в каких случаях земельныеучастки предоставляются путем заключения договора аренды на основе конкретной заявки,а в каких они могут быть переданы исключительно через процедуру публичных торгов.Между тем пока существует ситуация, при которой один и тот же участок может бытьпродан с торгов, а может быть получен от города напрямую, он не будет пользоватьсядостаточным спросом на торгах. Такая ситуация не способствует долгожданному прорывув развитии земельных торгов в России.
/>СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовыеакты
1.      Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ: ред. от 27.12.2009:[с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2010]. // Собрание законодательства РФ.– 2001. — № 44. — с. 4147.
2.      Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2004. – № 32, с. 3301.
3.      Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 25.12.2009)
О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”  // Российскаягазета. – 2004. – 30 декабря.
4.      Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009)
«О государственном кадастре недвижимости» (принят ГД ФС РФ 04.07.2007)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) // Собрание законодательства РФ.– 2007. – № 31. – с. 4017.
5.      Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) «О государственном земельном кадастре» // Собраниезаконодательства Российской Федерации. – 2000. – № 2. – с. 149.
6.      Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственнойсобственности на землю» // Собрание законодательства РФ. 2001. – № 30. – с.3060
7.      Указ Президента РФ «О гарантиях собственникам объектов недвижимостив приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16.05.1997№ 485 (ред. от 26.03.2003, с изм. от 27.04.2007) // Собрание законодательства РФ.– 1997. № 20. – с. 2240
8.      Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственнойрегистрации, кадастра и картографии»// Собрание законодательства РФ. – 2008.№ 52 (ч. 1). – с. 6366.
9.      Постановление Правительства РФ от 13.09.2005 № 560 (ред. от 02.02.2010) «Обутверждении подпрограммы „Создание системы кадастра недвижимости (2006 — 2012годы)“ Федеральной целевой программы Создание автоматизированной системы ведениягосударственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости(2002 2008 годы)»// Собрание законодательства РФ. – 2005. № 39. – с. 3951.
10.   Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457
О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии” (вместес «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра икартографии») // Собрание законодательства РФ. – 2008. – № 52 (ч. 1). – с.6366
Учебная и научнаялитература
11.   Анисимов А.П. Понятие земель специального назначения и их правового режима// Право и политика. – 2002. – № 3. – С. 64.
12.   Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики// Государство и право. – 2002. – N 10. – С. 80-81.
13.   Бобылев А.И., Попов В.В., Лукьянова О.В. Правовое регулирование земель железнодорожноготранспорта: теория и практика. – М., 2003. – 28 c.
14.   Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник длявузов. – М., 2003. – 350 c.
15.   Буздалов И. />Земельныеотношения в переходный период // Вопросы экономики. – 2005. – № 8. – С. 51.
16.   Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации //Налоговый вестник. – 2002. – № 3. – С. 60-62.
17.   Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2005.– 25 октября.
18.   Горемыкин В.А. Современный земельныйрынок в России. – М.: Дашков и Ко, 2004. – 624 с.
19.   Ерофеев Б.В. Земельное право России.– М.: Юрайт-Издат, 2004. – 656 с.
20.   Комментарий к Земельному кодексу РоссийскойФедерации / Под ред. Крассова О.И. – М.: Фонд Правовая Культура, 2006. – 450 с.
21.   Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / Рук. авт.коллектива Бархатов М.В. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – 500 с.
22.   Трифонов А.С. Эволюция правового режима земель промышленности в России //Новая правовая мысль. – 2005. – N 4. – С. 50-67.
23.   Толчеев Н.К. Судебные споры о жилом доме. – М., 1993. – 98 с.
24.   Толстой Ю.К. Жилищное право. – М., 1996. – 137 с.
25.   Чубаров В.В. Проблемы регулирования недвижимости. – М., 2006. – 97.
26.   Чубаров В.В. Споры, возникающие в процессе приватизации: Комментарий судебно-арбитражнойпрактики. – М., 1995. – 123 с.
27.   Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. – М., 1996. 67 с.
28.   Эрделевский А.М. Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.– М., 1999. – 68 с.