–PAGE_BREAK–Метод прямой капитализации прибыли
Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия и используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.
Сущность данного метода выражается формулой:
Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуации, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы её роста будут постоянными).
Основное преимущество этого метода — простота расчётов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.
Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.
Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой.
Практическое применение метода капитализации прибыли предусматривает следующие основные этапы:
1.Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).
2.Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
3.Расчет адекватной ставки капитализации.
4.Определение предварительной величины стоимости.
5.Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).
Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).
Анализ финансовой отчётности.
Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки являются балансовый отчет и отчет о финансовых результатах и их использовании. Для целей оценки действующего предприятия желательно наличие этих документов за последние три года. Оценщику также необходимо указать в отчете, прошли ли указанные финансовые отчеты аудиторскую проверку.
При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обязательном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи, как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использовании, которые не носили регулярного характера в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторяться в следующем.
Примерами чрезвычайных и единовременных статей могут быть следующие:
доходы или убытки от продажи активов, особенно в тех случаях, когда компания не может постоянно продавать такие активы;
доходы или убытки от продажи части предприятия;
поступления по различным видам страхования;
поступления от удовлетворения судебных исков;
последствия забастовок или длительных перерывов в работе;
последствия аномальных колебаний цен.
Оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчетности, год которой понимается перевод ее на общепринятые стандарты бухгалтерского учета (западные). Данная операция при оценке не является обязательной, но желательна.
2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована
Данный этап фактически подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которой будут капитализированы.
Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:
прибыль последнего отчетного года;
прибыль первого прогнозного года;
средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет.
В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.
В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.
3. Расчет ставки капитализации
Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставке капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.
С математической точки зрения ставка капитализации — это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.
Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики. Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:
модель оценки капитальных активов;
метод кумулятивного построения;
модель средневзвешенной стоимости капитала.
Кумулятивный подход имеет определенное сходство с САРМ (модель оценки капитальных активов). В обоих случаях за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.
Приведенные ниже данные позволяют получить представление о зависимости между величиной ставок дохода и уровнем риска, связанного с теми или иными инвестициями. Расчет стоимости собственного капитала согласно кумулятивному подходу проводится в два этапа:
• определение соответствующей безрисковой ставки дохода;
•оценка величины соответствующей премии за риск инвестирование в данную компанию.
При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется вобщем виде по следующей формуле:
R=d-g, где
R — ставка капитализации;
d — ставка дисконта;
g — долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.
Последние этапы применения метода капитализации прибыли представляют собой несложные операции.
Предварительная величина стоимости рассчитывается по формуле:
I:R=V
Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).
Метод дисконтированных будущих денежных потоковиспользуется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.
Применение методов доходного подхода наиболее обосновано для предприятий, имеющих определенную историю прибыльной хозяйственной деятельности и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития и мало применимы для оценки недействующих предприятий или предприятий, терпящих систематические убытки, т.к. рыночная стоимость в этом случае будет отрицательной величиной.
1.4 Оценка стоимости бизнеса на основе сравнительного подхода Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.
Метод рынка капитала, который базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность.
Метод сделок (продаж)является частным случаем метода рынка капитала. Основан на ценах приобретения целых аналогичных предприятий либо контрольных пакетов. Метод определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием.
Метод отраслевых соотношенийоснован на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.
Практика применения подхода компании-аналога предполагает определенную последовательность этапов и выполнение стандартных процедур.
Начальный этап — получение финансовой отчетности оцениваемой компании за репрезентативный период. Длительность репрезентативного периода в каждом конкретном случае определяется индивидуально, но общее требование — он должен охватывать период деятельности предприятия, чтобы: выявить существующие в его развитии закономерности и тенденции. Как правило, продолжительность анализируемого периода от 2 до 5 лет. Следующий этап — трансформация, нормализация финансовой отчетности оцениваемой компании и ее анализ. Именно в трансформированной форме имеется финансовая информация по компаниям, которые могут выступать в качестве сопоставимых. Поиск и подбор сопоставимых компаний — ключевой момент при использовании данного подхода. Выбор действительно сопоставимых компаний является одним из наиболее сложных этапов в применении этого метода. При выборе компаний по указанным критериям важным является наличие финансовой отчётности отобранных компаний. Обычно в качестве компаний, используемых для составления с оцениваемой, предпочтительнее использовать данные по национальному рынку. Но в случае отсутствия данных или их недостаточного количества поиск необходимо проводить в глобальном масштабе.
В результате рассмотренных выше подходов оценки стоимости бизнеса можно выявить преимущества и недостатки методов оценки (табл. 1).
Таблица 1
Глава 2 Оценка рыночной стоимости ОАО « МЭМЗ» 2.1 Анализ промышленного развития Калужского региона В структуре валового регионального продукта (ВРП) Калужской области промышленность занимает 29,4%, торговля – 14,3%, сельское хозяйство – 10,3% (рисунок 3).
Рис 3 Структура валового регионального продукта
Большинство предприятий области наращивают объёмы, модернизируют производство, расширяют ассортимент, идут по пути развития ресурсо — и энергосберегающих технологий. Само промышленное производство всё больше приобретает черты современной рыночно — ориентированной отрасли экономики. Предприятия отрасли формируют более половины доходов областного бюджета.
Рост валового регионального продукта за 2005 год, исходя из оцениваемых темпов роста его основных компонентов, оценивается в 105,6 %. В действующих ценах его величина составит более 78 млрд.рублей. При этом валовой выпуск товаров и услуг в номинале возрос на 20% к уровню 2004 года.
В целом, основой и наиболее активно развивающимся сегментом экономики Калужской области является промышленность.
Объём отгруженной продукции промышленного производства в Калужской области за 2005 год составил 64093,2 млн. руб. Крупными и средними предприятиями произведено 88% от общего объёма выпущенной продукции области. Рост производства промышленной продукции к 2004 г в фактических ценах составил 10 млрд. руб. (рисунок 4).
Рис 4 Индекс промышленного производства в % к предыдущему периоду
Реальный объём промышленного производства в 2005 г. превысил уровень предыдущего года на 5% (по России – 4%).
Ведущими отраслями промышленности Калужской области являются машиностроение и металлообработка, пищевая промышленность и деревообрабатывающая промышленность.
В структуре промышленного производства основной удельный вес занимает машиностроительный комплекс (более 40%)
Калужское машиностроение в советский период преимущественно относилось к военно-промышленному комплексу и после распада СССР было вынуждено перейти на выпуск гражданской продукции. Сейчас вернулись военные заказы, но структуру производства сознательно балансируют – пятьдесят на пятьдесят. В настоящее время на предприятиях машиностроения Калужской области производится до 40% совокупного объема областной продукции, сосредоточено 50% основных промышленно-производственных фондов и около 60% занятых в промышленности. Развитие отрасли осуществляется по мере роста инвестиционной активности предприятий, увеличения вложений капитала в модернизацию оборудования и техническое переоснащение производства
Таким образом, анализ технологического (промышленного) развития Калужской области позволяет сделать вывод о высоком уровне развития промышленности и инфраструктуры. В регионе преобладает машиностроение и металлообработка, приборостроение.
Основными рынками сбыта для продукции этих отраслей является внутренний рынок Калужской области и других регионов России, а также страны СНГ. Именно поэтому основными риском, присущим экономике региона, является риск снижения платежеспособного спроса внутри страны.
Преобладающие в области отрасли, за исключением пищевой, являются наукоемкими, поэтому основным источником развития области будут служить инвестиции в наукоемкие технологии и стимулирование научно-исследовательских разработок, создание совместных производств с иностранными производителями.
2.2 Характеристика ОАО « МЭМЗ», как объекта оценки Полное фирменное наименование
Открытое акционерное общество «Миллеровский электромеханический завод» (сокращенно ОАО «МЭМЗ»).
Место нахождения и почтовый адрес
Юридический адрес: 248640 г. Калуга, ул. С. Щедрина 143
Историческая справка
10 июля 1976 году был организован Миллеровский электромеханический завод в целях разработки, производства и ремонта технологического оборудования и товаров народного потребления
В 1981 г. МЭМЗ был награжден орденом Трудового Красного Знамени, в 1985 г. — орденом Ленина. Постановлением №49 от 31 января 1993 г. было зарегистрировано открытое акционерное общество «Миллеровский электромеханический завод», рег. номер — 234.
В настоящее время ОАО «МЭМЗ» сохранил мощный научно-технический и производственный потенциал, исследовательскую базу, созданную за многие годы в результате конструкторских разработок и освоения спецтехники для средств связи. В научно-исследовательских и конструкторско-технологических подразделениях работают 5 докторов и 10 кандидатов технических наук. Подтверждением высокого уровня технологии и производства ОАО «МЭМЗ» является Международный сертификат качества ЕN ISO 9001. В июне 1996 г. Союзом по сертификации «Оборонсертифика» был вручен ОАО” Сертификат соответствия № 001.
продолжение
–PAGE_BREAK–Основной специализацией ОАО «МЭМЗ» является разработка, производство, реализация, ремонт и гарантийное обслуживание средств связи, в том числе, с использованием драгоценных металлов;
Структура акционерного капитала
УСТАВНЫЙ ФОНД 940 321 руб.
КОЛИЧЕСТВО АКЦИЙ 31 344 шт.
ТИП АКЦИЙ обыкновенные
НОМИНАЛЬНАЯ привилегированные
СТОИМОСТЬ
ОДНОЙ АКЦИИ30 рублей
КОЛИЧЕСТВО
АКЦИОНЕРОВ 120 чел.
ФИЗИЧЕСКИЕ
ЛИЦА (ФЛ)120 чел.
ВЛАДЕЛЬЦЫ (ВЛ)120 чел.
Структура и основные направления деятельности ОАО «МЭМЗ»
Предприятие осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке следующие виды деятельности:
разработка, производство, реализация, ремонт и гарантийное обслуживание средств связи, в том числе с использованием драгоценных металлов;
разработка, производство и реализация технологического оборудования и товаров народного потребления;
проведение опытно-конструкторских работ по разработке и модернизации техники связи и товаров специального и гражданского назначения;
разработка, производство, реализация, ремонт и гарантийное обслуживание телевизоров, аудио — и видеотехники;
эксплуатация инженерных сетей;
эксплуатация, ремонт и обслуживание систем, средств и объектов, подконтрольных органам Госгортехнадзора России и Энергонадзора;
передача и распределение электрической и тепловой энергии, обеспечение водоснабжения;
осуществление деятельности, связанной с поверкой средств измерений;
осуществление технического обслуживания, диагностики и ремонта автотранспортных средств;
оказание услуг телефонной связи;
оказание транспортных услуг физическим и юридическим лицам;
выполнение строительно-монтажных работ;
оказание платных услуг физическим и юридическим лицам;
оказание социально-бытовых услуг населению;
организация общественного питания;
осуществление рекламной деятельности;
торгово-закупочная и посредническая деятельность;
осуществление оптовой и розничной торговли.
Основной вид деятельности
Промышленность средств связи.
Акционерный капитал(Приложение 1)
Структура управления ОАО «МЭМЗ»
( Механосборочный цеха) (рисунок 5)
Экономист — бухгалтер
Начальник цеха
Зам начальника цеха по производству; начальника ПРБ
Зам начальника.цеха по подготовке производства
Секретарь — инспектор по кадрам
БТЗ
ПРБ
Бюро сопровождения производства
Завхоз
Мастер
Участок №1
Инженер по нормированию труда
Мастер
Участок№2
Механик
Мастер
Участок №3
Энергетик
Рис 5. Структура управления механосборочным цехом ОАО «МЭМЗ»
Основные средства предприятия включают:
здания, сооружения, капитальные вложения;
машины, оборудование, приборы и устройства, инструменты, производственные и хозяйственный инвентарь;
транспортные средства;
прочие основные средства.
Источниками формирования имущества предприятия являются:
имущество, переданное предприятию по решению Министерства имущественных отношений РФ,
прибыль, полученная в результате хозяйственной деятельности,
заемные средства, в том числе кредиты банков и других финансовых учреждений,
амортизационные отчисления,
капитальные вложения и дотации из бюджета,
целевое бюджетное финансирование,
дивиденды, поступающие от хозяйственных обществ и товариществ, в уставных капиталах которых участвует предприятие;
•иные источники, не противоречащие законодательству РФ. Предприятие обеспечено инфраструктурой. К объекту подключены
централизованные коммуникации для: источников водоснабжения, канализации объекта, теплоснабжения объекта, электрификации объекта, телефонизации. Материально-техническое снабжение предприятия осуще ствляется в основном по прямым договорам с предприятиями-поставщиками, в соответствии со сложившимися долгосрочными связями.
С точки зрения транспортной доступности объект оценки расположен рядом с автобусной остановкой. Просторная парковка автомобилей на улице обеспечивает комфортные условия для сотрудников с личным автотранспортом. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта 150 метров.
Объект оцениваемой недвижимости – корпус механосборочного цеха
В таблице 2 приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101)
Таблица 2
Сводная информация по оцениваемому объекту недвижимости
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания выявлено:
Физически возможно: На земельном участке возведено нежилое здание и строительство нового здания не осуществимо.
Юридически допустимо: Помещение находится в собственности ОАО «МЭМЗ» и предназначено для использования в качестве помещения данного назначения, так как его использование в другом качестве приведёт к переоформлению документов и потребует значительных затрат времени.
Финансово целесообразно: Помещение используется в качестве производственного помещения и использование его в другом качестве, приведёт к дополнительным финансовым затратам.
Исходя из вышеизложенного, наилучшее и наиболее эффективное использование помещения происходит при расположении в нём некого производства.
2. 3 Анализ финансового состояния ОАО «МЭМЗ» [1] Список используемых документов:
Форма №1 по ОКУД – бухгалтерский баланс ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.
Форма №2 по ОКУД – отчет о прибылях и убытках ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.
Форма №3 по ОКУД – отчет о движении капитала ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.
Форма №5 по ОКУД – приложения к бух. балансу ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005,2006 годы.
Таблица 3
Анализ финансовых коэффициентов
2.4 Оценка рыночной стоимости ОАО « МЭМЗ» в рамках затратного подхода на основе метода чистых активов Расчёт рыночной стоимости объектов имущественного комплекса на основе трёх основных подходов к оценке имущества
Группа 1. Недвижимое имущество
Группа 2. Автотранспортные средства
Группа 3. Технологическое оборудование
Группа 4. Универсальное оборудование
Группа 5. Вспомогательное оборудование
Группа 6. Офисная и вычислительная техника
Группа 1. Оценка рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе метода дисконтирования денежных потоков
Возможным источником извлечения дохода от владения объектом недвижимости является сдача помещений в аренду. Чистый текущий доход от перепродажи, с учетом фактора времени и затрат на содержание составит стоимость объекта недвижимости в текущий момент.
Техника дисконтирования применяется для приведения будущих потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока, как стоимости объекта, приносящего доход.
Выбор ставки дисконтирования
Метод цены капитальных вложений (CAРM)
Наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения ГКО-ОФЗ РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет 3-5 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки определена ставка доходности по вложениям в облигации ГКО-ОФЗ РФ со сроком погашения безрисковой ставки (Выпуск ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008[2]). Условно безрисковая ставка принята 9,5 % .
Таблица 4
Определение ставки дисконтирования
Коэффициент «БЕТА» определён «экспертным» методом путем анализа факторов риска (Приложение 3).
Расчёт денежного потока ОАО « МЭМЗ» и расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода представлен в Приложении 4.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на дату оценки составляет 20 079 082 рублей.
Оценка недвижимости в рамках затратного подхода
В таблице 2 уже были приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101).
Внешний вид и состояние несущих конструкций здания: Обнаружены незначительные трещины в цокольной части здания (ширина раскрытия трещин до 1,5 мм), мелкие трещины и выбоины в стенах (до 1 мм), следов осадки и искривления плоскостей не обнаружено. Состояние внутренней отделки — соответствует нормам.
Состояние оцениваемого здания: Общее техническое состояние в результате натурального обследования оценивается как удовлетворительное.
Анализ технического состояния здания: В Приложении 5 обобщены данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки с определением физического износа, учитывающего удельный вес их стоимости или материалоемкости здания в целом.[4]
Сводные данные для расчёта стоимости здания в рамках затратного подхода приведены в Приложении 5.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки
составляет 14 097 177,95 рублей.
Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода
На этапе сбора информации о последних предложениях и сделках купли – продажи нежилых помещений было выявлено два предложения, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости. Характеристика объектов сравнения представлена в Приложении 6.
Корректировки вводились экспертным методом и представлены в Приложении 7.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки
составляет 18 751 751 рублей.
Согласование результатов рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода
Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Таким образом, рыночная стоимость здания в рамках доходного подхода имеет коэффициент значимости 0,4; затратного подхода – 0,2; сравнительного подхода – 0,4 (Таблица 5)
Таблица 5
Итоговая таблица стоимости объекта недвижимого имущества ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода
продолжение
–PAGE_BREAK–Группа 2. Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода с учётом присущих им видов износа представлен в Приложении 8.
Базовая формула для расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств:
Итр= (И1* Пф+И2* Дф) * A3 * А2, где:
Пф – фактический пробег;
Дф — фактический срок эксплуатации;
И1 — нормативные показатели износа для автомобилей на 1000 км пробега (в зависимости от класса ТС);
И2 — показатель старения ТС в зависимости от среднегодового пробега;
А2 — коэффициенты корректирования износа АМТС в зависимости oт природно-климатических условий ;
А3 — коэффициенты корректирования износа АТС в зависимости oт экологического состояния окружающей среды по степени ее агрессивности.
Определение величины физического износа транспортных средств осуществлялось с использованием издания «Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37. 009. 015. 015 — 98. Издание второе, исправленное и дополненное» разработанное Государственным научным центром Российской Федерации «НАМИ», утвержденное Министерством Экономики Российской Федерации 04.07.1998 г. и, являющееся основным руководящим документом при проведении оценки транспортных средств.
Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки
составляет 1 177 400 рублей.
Расчеты по определению стоимости автотранспорта проводились в соответствии с «Методическим руководством РД 37.009.015-98». Настоящее Руководство определяет методы и устанавливает порядок расчета стоимости автотранспортного средства (далее — АМТС) с учетом его технического состояния, комплектности и дополнительной оснащенности; естественного и морального износа, старения; стоимости запасных частей, работ и материалов, необходимых для его восстановления до состояния, отвечающего общим техническим и требованиям безопасности, регламентированным действующим законодательством. Материалы Руководства позволяют также выполнить работы по определению полной и остаточной восстановительной стоимости АМТС с учетом нормативного износа, предусмотренного Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление подвижного состава автомобильного транспорта.
Методика определение расчётного износа автотранспортных средств представлена в Приложении 9.
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств на основе сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов, по который имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли — продажи.
Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнение продаж:
В общем случае рыночная стоимость оцениваемой машины (РС0):
Цан— цена машины аналога на дату его продажи (цена предложения);
Кдп— коэф-т приведения цены продажи аналога к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи;
Кком— коэф-т, учитывающий различия, в коммерческих условия приобретения оцениваемого объекта и аналога;
К}* К2*…* Кт— корректирующие параметрические коэффициенты учитывающие отличия в значениях технических параметров объекта оценки г аналога, вычисляются по формулам, где учитываются значения технических параметров и степень зависимости цены от этих параметров;
Киан — коэф-т физического износа аналога;
Кион — коэф-т физического износа оцениваемого объекта;
Сдоп — рыночная стоимость на дату оценки дополнительных устройств (оснастки), наличием (отсутствием) которых отличается аналог;
АСтз — возможная разница в стоимостях товарных знаков оцениваемого объекта и аналога.
В нашем случае рыночная стоимость оцениваемой машины по сравнению с аналогом (РС0):
Результаты расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств с помощью метода сравнительного анализа в рамках сравнительного подхода представлены в Приложении 10.
Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки составляет 1 111 485 рублей.
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках доходного подхода
Для расчета применим метод прямой капитализации.
Чистый операционный доход NOI, для каждого из объектов автотранспорта рассчитан, исходя из часовой арендной ставки, 8-ми часового рабочего дня, 280 рабочих дней в году и процента заполнения по формуле.
N01 = А* 8 * 280 *КЗАП * (1 — КЭР), где
А — часовая арендная ставка;
Кзап — коэффициент заполнения;
КЭр — коэффициент эксплуатационных расходов.
Расчет чистого операционного дохода от сдачи в аренду транспорта представлен в Приложении 11.
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств с использованием метода прямой капитализации представлен в Приложении 11
Ставка капитализации рассчитана с учетом возмещения капитальных затрат (модель Инвуда).
Ri=Yj — ∆*а, где
Ri — общий коэффициент капитализации;
Yj — общая норма отдачи;
∆ — относительное изменение стоимости собственности;
а — коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала Величина коэффициента принята равной коэффициенту фонда возмещения SFF при процентной ставке равной Yi, и n=3 расчетных периодах.
Расчет коэффициента выполнен и представлен в Приложении 11
Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на основе метода прямой капитализации составляет 781 395 рублей.
Расчёт итогового значения рыночной стоимости автотранспортных средств представлен в таблице 6
Таблица 6
Итоговая таблица стоимости автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода
Группа 3. Оценка рыночной стоимости технологического оборудования невозможна из – за отсутствия необходимой информации. Известно только то, что балансовая стоимость всего технологического оборудования
Составляет 19 879 654 рублей.
Группа 4. Оценка рыночной стоимости универсального оборудования
Расчёт рыночной стоимости универсального оборудования ограничивается только применением затратного подхода и представлен в Приложении 12
Физический износ определялся экспертным методом на основе шкалы определения физического износа (В. Рутгайзер «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования»).
Рыночная стоимость универсального оборудования ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 2 346 774 рублей.
Группа 5. Оценка рыночной стоимости вспомогательного оборудования
Расчёт рыночной стоимости вспомогательного оборудования ограничивается только применением затратного подхода и представлен в Приложении 13
Рыночная стоимость вспомогательного оборудования ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 835 903 рублей.
Группа 6. Оценка рыночной стоимости офисной и вычислительной техники
Расчёт рыночной стоимости офисной и вычислительной техники ограничивается только применением затратного подхода и отражён в Приложении 14
Рыночная стоимость офисной и вычислительной техники ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 76 105,61 рублей.
Таблица 7
Итоговая таблица стоимости основных средств ОАО « МЭМЗ»
Оценка рыночной стоимости долгосрочных финансовых вложений
В бухгалтерском балансе ОАО «МЭМЗ» отражены долгосрочные финансовые вложения предприятия, которые составляют 600 300 рублей. Из них:
1.Акции пансионата «Рахиль» – 500 700 рублей
2.Акции Промстройбанка – 99 600 рублей
Корректировка стоимости инвестиций в дочерние, независимые общества и другие организации производилась с учетом внутренней структуры долгосрочных инвестиций, а именно:
величина долгосрочных вложений корректировалась в зависимости от уровня предлагаемого риска инвестиций в конкретный бизнес;
величина вложений в акции, которые к настоящему времени обесценились, не принималось к расчету (акции Промстройбанка)
Долговременные инвестиции в пансионат «Рахиль» — достаточно рискованное вложение. Не имея возможности детально проанализировать перспективы развития инвестируемого предприятия (не имея горизонта надежного планирования), к расчету чистых активов ОАО «МЭМЗ» была принята дисконтированная сумма вложений на срок 20 лет при высокой ставке дисконта, максимально учитывающей риск потери инвестиций, –32%.
Таким образом, рыночная цена долгосрочных финансовых вложений на дату оценки составляет 19 412 рублей.
ТСи = БСи/(1+0,32)20 = 500 700 /257,9 = 19 412 рублей.
Оценка рыночной стоимости запасов.
Запасы материальных ресурсов группируются в соответствии с их ликвидностью для выявления неликвидных запасов в целях дальнейшего списания. Оценка стоимости в рамках затратного подхода осуществляется по цене приобретения, которая составляет 174 990 069 руб.
После проведения исследований рынка вторичных ресурсов, выяснилось, что реализовать без потери стоимости представляется возможным 85% материальных ресурсов, т.е. на – 148 741 558,7 руб.
С частичной потерей стоимости – 10%, т.е. – 17 499 006,9 руб., оставшиеся 5% являются неликвидными и списываются.
Таким образом, рыночная стоимость сырья, материалов и других аналогичных ценностей составляет 166 240 565,6 рублей.
Оценка рыночной стоимости готовой продукции
Затратный подход. В настоящее время на предприятии находится запас готовой продукции на сумму 2 931 561 руб.
Рыночный подход. На складе имеется готовая продукция, которую можно реализовать на сумму 8 944 122 руб. (Приложение 15)
После проведения согласования результатов, и учитывая то, что предприятие не сможем быть уверены на 100%, что продаст продукцию по выгодным ценам, рыночная стоимость готовой продукции составляет 4 434 701 ,25 рублей.
Таблица 8
Итоговая таблица стоимости готовой продукции ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного и сравнительного подходов
Оценка рыночной стоимости НДС по приобретённым ценностям
Сумма НДС по балансу составляет 18 136 110 руб.
НДС по приобретённым ценностям оцениваются исходя из имеющихся оплаченных счетов-фактур. Счёт – фактуры выписаны на сумму 16 543 978 рублей, т.е. купленные товары оплачены. Оставшаяся сумма списывается на увеличение убытка.
Оценка рыночной стоимости дебиторской задолженности
Оценка дебиторской задолженности проводится, как правило, на основании анализа графика ожидаемых поступлений долгов. Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определяется путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности завычетом безнадежных долгов на величину коэффициента дисконтирования, взависимости от периода погашения дебиторской задолженности.
В качестве ставки дисконта в этом случае может приниматься единая ставка, учитывающая рискованность оцениваемого предприятия — заемщика, которая рассчитывается в доходном подходе. Было установлено, что у предприятия отсутствуют безнадежные долги, вся дебиторская задолженность является текущей и вполне реальной. При этом вся дебиторская задолженность является краткосрочной, т.е. платежи по ней ожидаются в течение 1 года.
По каждому должнику был проведен анализ и определена реальность получения дебиторской задолженности.
Дебиторская задолженность на предприятии подразделяется на: безнадежную и ту, которую предприятие еще надеется получить.
Безнадежная дебиторская задолженность в данном случае составляет 1 000 980 руб. и была образована из-за нецелесообразного вложение денежных средств в предприятие, которое на данный момент является банкротом. Следовательно, эта сумма списывается на увеличение убытка (Таблица 9).
Таблица 9
Корректировка статьи баланса «Дебиторская задолженность»[5]
Оценка рыночной стоимости краткосрочных финансовых вложений
Займов, предоставленных организациям на срок менее 12 месяцев, по балансовой стоимости нет.
Оценка рыночной стоимости денежных средств
Данная статья бухгалтерского баланса ОАО «МЭМЗ» не подлежит переоценке. Денежные средства оцениваются по их балансовой стоимости, и составляют 253 177 рублей.
Таблица 10
Корректировка активной части баланса предприятия
продолжение
–PAGE_BREAK–Расчет рыночной стоимости кредитов банков проводился с использованием процедуры приведения будущих платежей погашения задолженности и процентов по кредитам к текущей стоимости на основании анализа сроков погашения основной суммы долга, сроков выплаты процентов по кредитам процентной ставки банков и ставки дисконтирования.
В данном случае долгосрочных займов и кредитов нет. Краткосрочные займы и кредиты составляют 30 935 692 рублей. Срок погашения кредита составляет 10 месяцев. Исходя из условий безусловной платежеспособности предприятия и затрат на обслуживание долга (36% годовых) примем для расчета сумму 41 574 983 рубля, рассчитанную по формуле:
ТСр.б.п. = БСр.б.п.Ч(1+0,36/12)10 = 41 574 983 рублей
Кредиторская задолженность по товарным операциям оценивается аналогично дебиторской задолженности с использованием процедуры приведения будущих платежей к текущей стоимости с учетом сроков возможных платежей и ставки дисконтирования.
В разделе анализа финансового состояния предприятия была рассчитана оборачиваемость кредиторской задолженности. Период оборота кредиторской задолженности начиная с 2000г. не имеет выраженной тенденции, поэтому для расчета примем средние данные за период 01.01.2003г.-01.08.2007г., т.е. 121 день или 0,33 года.
Таким образом, текущая стоимость кредиторской задолженности ОАО « МЭМЗ» по товарным операциям составит: 102 725 923 рублей.
Задолженность по оплате труда принимаем по балансовой стоимости
5 384 709 рублей так как выплата заработной платы производится ежемесячно.
Общая «Задолженность по налогам и сборам» и «Задолженность перед государственными внебюджетными фондами» составляет 3 678 456 рублей.
Долг не реструктурирован (отсрочек нет). Платежи по этому виду задолженностей выплачивается, поэтому сумма долга принимается для расчета по балансовой стоимости.
Ввиду того, что оцениваемое предприятие является платежеспособным, а информация о реструктуризации долга отсутствует, по стр. 625 баланса «Прочие кредиторы» сумма долга принимается к расчету по балансовой стоимости, т.е. в размере 40 212 342 рублей.
Таблица 11
Итоговый скорректированный баланс. Расчёт рыночной стоимости ОАО «МЭМЗ» с использованием метода чистых активов
Таким образом, рыночная стоимость ОАО «МЭМЗ», определённая в рамках затратного подхода на основе метода чистых активов составляет 110 460 048 рублей.
Необходимо отметить, что в условиях стабильной экономики показатель «чистые активы» может определять стартовую цену, которую согласен получить потенциальный продавец за все обыкновенные акции общества, так как характеризует стоимость имущества, сформированного за счет собственных источников. В то же время стоимость чистых активов общества не отражают в полной мере его рыночную стоимость, т.к. не раскрывает результат работы предприятия от производственной (текущей), финансовой и инвестиционной деятельности. Несмотря на определенные недостатки показатель «чистые активы» является наиболее приемлемым оценочным показателем стоимости предприятия в рамках затратного (имущественного) подхода, так как это комплексный показатель, учитывающий уровень развития технологии на основе имущества, сформированного за счет собственных средств.
Метод «чистых активов» совместно с доходным подходом даже при отсутствии объектов сравнения позволяет получить достаточно достоверное значение рыночной стоимости акционерного капитала.
2.5 Оценка рыночной стоимости ОАО « МЭМЗ » в рамках доходного подхода с применением метода капитализации прибыли ОАО «МЭМЗ» сохраняет стабильные условия использования имущества, долгосрочные ежегодные чистые доходы приблизительно равны текущим доходам, темпы роста величины дохода в течение длительного периода времени постоянны. Исходя из этого, используется метод капитализации прибыли.
Анализ финансовой отчетности был проведен в пункте 2.1. данной курсовой работы.
В качестве капитализируемой величины в аттестационной работе выступает прибыль последнего отчетного года. Размер прибыли в отчетном году составил 7 567 000 рублей, а размер денежного потока 9 004 000 рублей. Данные о величине прибыли за последние 5 лет представлены в таблице 12.
Таблица 12
Величина прибыли
Таблица 13
Расчёт ставки дисконтирования
Безрисковые вложения — вложения в государственные долговые обязательства, депозитные вклады в ЦБ РФ.
Ставка капитализации: 27,8%
Таким образом, рыночная стоимость ОАО «МЭМЗ», рассчитанная в рамках доходного подхода составляет27 219 424 рублей.
Для оценки компании рыночным (сравнительным) подходом используется ценовая и финансовая информация по объектам сравнения.
На этапе сбора исходной информации не удалось найти разносторонней финансовой информации по объектам сравнения, а получение такого рода информации — дорогостоящий процесс.
Предложений о продаже подобных объектов не было найдено. Поэтому оценить рыночную стоимость активов ОАО «МЭМЗ» на основе методов сравнительного подхода не представляется возможным.
Глава 3 Мероприятия, направленные на рост стоимости бизнеса 3.1 Согласование результатов оценки и обоснование итоговой величины стоимости бизнеса При применении различных подходов к оценке стоимости объекта, были получены результаты, которые представлены в таблице 14.
Для определения рыночной стоимости капитала открытого акционерного общества «МЭМЗ» были использованы два метода:
метод стоимости чистых активов;
метод капитализации прибыли.
Анализируя применимость каждого подхода для оценки данного объекта, можно сделать выводы:
Затратный (имущественный) подход к оценке стоимости предприятия адекватен оценке компании с точки зрения ее владельцев. Данный подход и, в частности, метод стоимости чистых активов, применяемый в аттестационной работе, указывает на нижнюю границу рыночной стоимости и является ориентиром, как для владельцев предприятия, так и для потенциального инвестора. В рамках данного подхода учитывается влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов, развития технологии с учетом степени износа активов.
Ключевым моментом, с точки зрения весомости результатов оценки предприятия, методом стоимости чистых активов в итоговой величине стоимости предприятия, является их обоснованность, так как они опираются на точные значения финансовых и учетных документов, результаты инвентаризации и натурного обследования объектов собственности предприятия.
Расчеты по данному подходу практически не содержат субъективных суждений, опираются на достоверную открытую информацию. Обычно восстановительная стоимость представляет собой нижнюю ценовую границу для объектов, продаваемых на динамичных рынках.
Расчёт рыночной стоимости капитала в рамках затратного подхода в данном случае является приоритетным и принимает значение 75% (как наиболее достоверный).
Помимо приведенных факторов, влияющих на весовой коэффициент,
в итоговой величине стоимости предприятия, учитывались результаты анализа финансового состояния предприятия. Несмотря на то, что по сравнению с 2005 г.финансовые показатели на момент оценки несколько улучшились, у потенциального инвестора пока нет оснований для оптимистических ожиданий в перспективе. Рынок не может оценить предприятие только на основании стоимости чистых активов на момент оценки без учета динамики, связи настоящих и будущих результатов деятельности компании. Для потенциального инвестора очень важны величина качество и продолжительность периода получения всех чистых доходов, которые он может иметь от бизнеса за остаточный период.
В результате вышеизложенных причин был использован метод капитализации прибыли в рамках доходного подхода.
Основное преимущество метода капитализации прибыли — простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости. Однако в расчетах достаточно велика степень экспертных суждений, что может быть отнесено к недостаткам данного подхода. А также в силу того, что текущая стоимость будущих доходов чувствительна к изменениям коэффициента капитализации и мы не обладаем (в данном случае) абсолютно достоверной информацией о величине прибыли, весовой коэффициент — 25%.
Рыночный (сравнительный) подход в процессе оценки не использовался. Несмотря на то, что рыночный подход к оценке предприятия в наибольшей мере отвечает требованиям стандарта обоснованной рыночной стоимости, его использование в условиях современной российской экономики затруднительно. Рыночный подход предполагает наличие общедоступной информации. Такая информация в настоящее время весьма скудна, касается в основном крупных операторов рынка.
продолжение
–PAGE_BREAK–Каждая компания, каждое предприятие имеет достаточно индивидуальные характеристики, даже при гарантии достоверности информации о предприятиях и сделках с ними для практического использования методов сравнительного подхода требуется внесение множества поправок и уточнений. Если есть сомнения в достоверности такой информации, ее использование может только ввести в заблуждение и исказить результаты оценки.
Таким образом, нет необходимой достоверной информации, которая позволила бы эффективно применить рыночный подход в процессе оценки рыночной стоимости ОАО «МЭМЗ». Кроме того, в рамках сравнительного подхода невозможно учесть будущее ожидание инвестора.
Таблица 14
Результаты расчётов рыночной стоимости ОАО «МЭМЗ»
Выбор коэффициентов значимости определялся экспертно, на основании степени обоснованности стоимостных показателей по каждому конкретному подходу оценки. Весовые коэффициенты представлены в таблице 15. Расчёт итоговой величины стоимости ОАО « МЭМЗ» — в таблице 16.
Таблица 15
Коэффициенты значимости для взвешенной оценки рыночной стоимости объекта оценки
Таблица 16
Расчёт итоговой величины стоимости объекта оценки
Таким образом, рыночная стоимость объекта на дату оценки составляет: 89 649 892 рублей.
Концепция управления стоимостью предприятия предполагает, что менеджеры фирмы нацеливаются на действия и управленческие решения, которые не столько увеличивают текущие либо надежно планируемые на ближайшие периоды прибыли фирмы, сколько создают основу для получения гораздо больших и даже, возможно, четко не прогнозируемых прибылей в более отдаленном будущем, что, однако, способно резко повысить текущую или будущую рыночную стоимость компании.
В реальной управленческой практике на рыночную стоимость фирмы могут повлиять конкретные инвестиционные проекты фирмы, связанные, как правило, с созданием и освоением продуктовых и процессных инноваций. Такие инвестиционные проекты по разработке и внедрению новых видов продукции (товаров, услуг), а также новых технологических процессов и оборудования обычно именуются инновационными проектами. Именно они способны принести компании дополнительные прибыли и денежные потоки в результате выведения на рынок новых продуктов, повышения качества ранее выпускавшейся продукции, снижения себестоимости продукции и операционных издержек предприятия.
Основными этапами для увеличения стоимости могут быть следующие предложения:
сдача помещений в аренду;
скидки на залежавшуюся продукцию;
выпуск новой продукции;
внедрение нового оборудования в эксплуатацию и др.
Одним из видов деятельности ОАО «МЭМЗ» является производство и реализация технологического оборудования и товаров народного потребления. Производство регуляторов напряжения является одним из самых выгодных и перспективных направлений в деятельности предприятия. Спрос на них превышает существующее предложение. Производство осуществляется на основе заказов, поэтому целесообразным является приобретение дополнительного оборудования для производства данной продукции.
Для этого необходимо взять кредит в размере 2 млн. рублей на приобретение оборудования.
Уточним баланс (таблица 17)(Затратный подход)
Таблица 17
Таким образом, прирост стоимости после улучшений 2 831 281 рублей.
Заключение Данная курсовая работа выполнена в рамках затратного и доходного подходов с применением метода стоимости чистых активов и метода капитализации.
Применение затратного подходаможет привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на приобретение аналогичного объекта.
При использовании доходного подходак оценке, объект оценки рассматривается как долгосрочный актив, приносящий владельцу определенный доход в течение ряда лет. Стоимость актива складывается из суммы будущих доходов, а также цены, по которой актив может быть впоследствии продан.
Рыночный (сравнительный) подход в процессе оценки не использовался. Несмотря на то, что рыночный подход к оценке предприятия в наибольшей мере отвечает требованиям стандарта обоснованной рыночной стоимости, его использование в условиях современной российской экономики затруднительно.
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.
По результатам проведенной оценки стоимости бизнеса ОАО «МЭМЗ» можно сделать следующие выводы:
Рыночная стоимость основных средств по результатам оценки больше их балансовой стоимости. Это произошло из-за роста цен на недвижимость, а так как объект оценки расположен в центре города, то, возможно, это и обосновывает столь значительную корректировку.
Рыночная стоимость запасов уменьшилась из–за наличия на предприятии неликвидных запасов.
Рыночная стоимость НДС также снизилась, поскольку на предприятии есть товары, которые им не оплачены. Эта сумма списывается на увеличение убытка.
Рыночная стоимость дебиторской задолженности, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, стала меньше балансовой. Дебиторская задолженность на рассматриваемом предприятии делится на реальную и нереальную. Сумма нереальной дебиторской задолженности, была списана на увеличение убытка, поскольку предприятие, которому был выдан кредит, обанкротилось.
После согласование результатов, на основании коэффициентов значимости, полученных экспертным путем, итоговая рыночная стоимость объекта оценки — 89 649 892 рублей.
Далее были рассмотрены и проанализированы пути повышения рыночной стоимости объекта оценки. Производство регуляторов напряжения является одним из самых выгодных и перспективных направлений в деятельности предприятия. Спрос на них превышает существующее предложение. Таким образом, было предложено приобрести оборудование для производства данной продукции, и, соответственно, взять кредит в размере 2 млн. рублей.
Список литературы 1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г., № 135-ФЗ.
3. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г., №519.
4. Стандарт Российского Общества Оценщиков 21-01-98 «Оценка недвижимости».
5. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества Российского общества оценщиков. — М.: 1999.
6. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 об индексах изменения сметной стоимости строительства при переходе к новым сметным нормам, вводимым в действие с 1.01.1984 г.
7. Письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 об индексах изменения сметной стоимости строительства в связи с введением новых оптовых цен и тарифов 01.01.1991 г.
8. Сборник №7 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений машиностроительной промышленности для переоценки основных фондов. Издательство литературы по строительству М.: 1972г.
9. Устав ОАО «МЭМЗ»
10. Выписка БТИ из технического паспорта на объект градостроительной деятельности №374 от 14.01.2005
11. Технический паспорт на объект недвижимости Механосборочный цех.
12. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Издательство «Питер», 2004.-512 с.
13. Н.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. — М. Издательство «Проспект», 2003. — 835 с.
14. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости, учебное пособие. — Владимир: ВГУ, 2007 — 136 с.
15. Грибовский СВ., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.
16. П.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. — М.: ИНФРА-М, 1997 — 90 с.
17. Коробкин Ю.И. Оценка недвижимости: Учебно – практическое пособие /Филиал Северо – Западной академии государственной службы в г.Калуга: КФ СЗАГС, 2006г.
18. Коробкин Ю.И. Теория и практика оценки, г.Калуга 2006 — 170с.
19. Лаврухина Н.В., Коробкин Ю.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): теория и практика: Учебно – практическое пособие/ Филиал СЗАГС в г. Калуге,2004. — 80с.
20. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынок недвижимости: Учеб. пособие. — СПб.: Питер, 2000. — 117 с.
21. Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПб. Издательство «МКС», 2003. — 422 с.
22. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. пособие. — М.: Москва. 2002. — 68 с.
23. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с.
24. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. — 303 с.
25. Федотова М.А., Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. — М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательства «ЭКСМОС», 2000 г. — 352 с.
26. Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. — М.: Дело, 1997 — 462 с.
продолжение
–PAGE_BREAK–27. Методические указания по выполнению дипломной работы. / Лихачев А.А., Орехов Е.А., Шалаева И.Д. — Калуга: КФ МГТУ, 2005 г.
28. Оценка бизнеса: Учебник /Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. — М.: Финансы и статистика. 2004 — 544 с. Оценка недвижимости. /Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., «Финансы и статистика», 2002, — 495 с.
29. Чумаков СВ. Улучшения арендатора в объекты недвижимости Порядок возмещения и оценка стоимости // Московский Оценщик. – 2001 №2(26)
30. Яценко А. Оценка недвижимости. Затратный подход//Финансова газета.-2001 г. — №25.
31. Яценко А. Методы оценки недвижимости, основанные на доходно подходе //Финансовая газета. — 2001 г. — №14.
32. Аренда коммерческой недвижимости// Недвижимость России: URL www.business.su/
33. Банки — финансы//РБК Daily: URL: www.rbcdaily.ru/
34. Методический материал//Вестник оценщика:URhttp://www.appraiser.ru/
35. Оценка//РОСЭК: URL: www.rosec.ru/
36. Оценка недвижимости//Рго-осепка: URL: www.proocenka.ru/
37. Оценка недвижимости// Консультационная группа Департаменпоценки: URL: dpo-group.ru/
38. Продажа недвижимости//Деловой портал СНГ: URL:http://www.g2p.ru/
39. Промышленная недвижимость/^2р: URL: www. g2p ,ru/
40. Публикации//Система ГАРАНТ: URL: www.garant.ru/
41. Ремонт офисов // Стройтексцентр: URL: www.stc-rem. ru/
42. Исследования//CushmanWakefield:URL:http://www.cushmanwakefield.com/
43. Исследования // Эксперт PA: URL: httn://www.raexnert m
Приложения Приложение 1
Определение коэффициента «бета» с помощью анализа факторов риска
Приложение 2
Расчёт денежного потока предприятия
Приложение 3
Расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода
Информационная база сборников :
УПВС№ 1 «здания и сооружения, имеющиеся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете…»,
УПВС№ 5 ” зданий и сооружений электрических станций, электрических и тепловых сетей.”,
УПВС№ 6 «Здания и сооружения химической промышленности».
УПВС№ 8 «Здания и сооружения промышленности строительных материалов».
УПВС№ 18 ” зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства…”,
УПВС№ 27 «здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации».
УПВС№ 29 «здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского газового хозяйства..»,
УПВС №30 ” здания и здания и сооружения городского электротранспорта”.
УПВС №37 «водохозяйственные сооружения».
Информация об индексах изменения текущего уровня стоимости СМР.
Информационная база предприятия.
Приложение 4
Обобщённые данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки
Приложение 5
Сводные данные для расчёта рыночной стоимости здания в рамках затратного подхода
Приложение 6
Характеристика объектов сравнения
Приложение 7
Корректировки цены продажи для зданий – аналогов
продолжение
–PAGE_BREAK–
Приложение 8
Расчет рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода
Приложение 9
Определение расчетного износа автотранспортных средств
Расчетный износ (Итр)АМТС является отправной точкой для последующих расчетов и определяется по формуле:
Итр =(И1 Пф + И2 Дф) (%)
где: И1 — показатель износа АМТС по пробегу (в % на 1000 км пробега),
Пф— пробег фактический на день осмотра с начала эксплуатации или после капитального ремонта;
И2 — показатель старения по сроку службы (в % за 1 год) в зависимости от интенсивности эксплуатации;
Дф— фактический срок службы с начала эксплуатации или после капитального ремонта.
Примечание. Значение фактического пробега (Пф) принимается в соответствии с показаниями исправного счетчика пройденного пути спидометра АМТС, или принимается по учетным документам на данное АМТС. В сомнительных случаях (нарушение заводских пломб, замена спидометра, кузова, приобретение бывшего в употреблении АМТС, отсутствие данных и т.п.) для определения износа в расчет принимается среднегодовой пробег в регионе (стране) однотипного АМТС.
При определении стоимости АМТС, принадлежащего юридическому лицу, допускается, по согласованию с заказчиком не рассчитывать износ, а использовать нормы амортизационных отчислений.
Расчет стоимости автотранспортного средства с учётом износа:
В простейшем случае, когда на изменение стоимости АМТС оказывают влияние, только факторы, присущие всем эксплуатируемым транспортным средствам — естественный износ и старение, и если не выявлено документально подтвержденных замен в процессе эксплуатации агрегатов и дорогостоящих комплектующих изделий, расчет стоимости ведется по формуле:
Сиз =Цр — Виз (руб.)
где: Сиз — расчётная стоимость АМТС с учетом расчетного износа, руб.;
Цр— расчётная розничная цена АМТС с учётом фактической
комплектности, руб.;
Виз — часть стоимости АМТС, утраченная вследствие естественного износа, старения, руб.
Виз=Цр х Итр/100 (руб.)
Сиз= Цр — Виз = Цр х (1 — Итр/100 ) (руб.)
Величина (1 — Итр/ 100 ) определяет часть стоимости АМТС, утраченную по причине естественного износа, старения и называется коэффициентом износа Ки.
Если при осмотре АМТС, кроме естественного износа, старения, выявлены другие факторы, влияющие на величину его стоимости (эксплуатационные дефекты, аварийные повреждения и т.д.), то необходимо продолжить корректировку величины расчетной стоимости в соответствии с рекомендациями нижеследующих разделов.
Корректировка стоимости АМТС при наличии эксплуатационных дефектов.
Стоимость предъявленного АМТС (Сиз), снижается дополнительно при выявлении на нем дефектов, вызванных ненормальными условиями хранения, эксплуатации, ненадлежащим уходом (дефектов эксплуатации), на величину (Вдэ), приближенную в общем случае (без учета коэффициента износа), к стоимости устранения выявленных дефектов, включая предполагаемые замены агрегатов, узлов и деталей, т.е:
Вдэ3дэ (руб)
где: Вдэ — стоимость устранения имеющихся дефектов эксплуатации, руб.; Здэ, — затраты на устранение имеющихся дефектов эксплуатации с учетом коэффициента износа, руб.
Примечание.
Использование приблизительных расчетов оправдана тем, что при определении стоимости АМТС с целью оформления документов на наследование, дарение и т.п., выявляются дефекты не для определения стоимости и проведения соответствующего ремонта, а только для наиболее полного представления о техническом состоянии АМТС и учёта этого состояния в размере стоимости.
К дефектам эксплуатации (в качестве факторов, влияющих на снижение остаточной стоимости АМТС) в руководстве отнесены:
а)следы и последствия коррозии;
б)усталостные трещины элементов кузова, рамы и прочих деталей;
в)сколы (выбоины), потускнение (потеря глянца), расслоение, растрескивание, растяжение неметаллических деталей (материалов), лакокрасочных и других защитных покрытий, разрыв обивки по шву;
г)загрязнение, разрыв (не по шву) обивки, тента;
д)следы рихтовки, правки, подгонки, ремонтной сварки элементов кузова, рамы;
е)неровности, вмятины и другие механические повреждения, вызванные нарушением правил эксплуатации ;
ж)ослабление крепления агрегатов, узлов (деталей) АМТС;
з)негерметичность емкостей и систем; и) прочие явные дефекты эксплуатации.
Дефекты эксплуатации, классифицированные выше, могут быть следствием не только ненадлежащего обслуживания, но частично и следствием естественного старения (износа) используемых в конструкции материалов. В связи с этим при определении величины снижения стоимости АМТС при наличии дефектов эксплуатации (5Л), в данном случае из суммы затрат на устранение дефектов эксплуатации вычитается часть затрат, приходящаяся на устранение последствий естественного износа.
Величина затрат на устранение дефектов с учетом естественного износа определяется по формуле:
Здэ = Ср + Цм + Цд х ( 1-Итр/100) [руб.]
где:
Ср— суммарная стоимость работ по устранению дефектов эксплуатации, руб.,
Цм— суммарная стоимость основных материалов, необходимых для устранения дефектов эксплуатации, руб.;
Цд — суммарная стоимость запасных частей, необходимых для устранения дефектов эксплуатации, руб.;
(1-Итр/100)=Ки — коэффициент износа, учитывающий в затратах по устранению любых дефектов АМТС часть, приходящуюся на устранение последствий естественного износа, руб.
Приложение 10
Результаты расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках сравнительного подхода
Приложение 11
Расчёт чистого операционного дохода от сдачи в аренду автотранспортного средства
Приложение 12
Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств на основе метода прямой капитализации
Приложение 13
Расчет коэффициента капитализации
Приложение 14
Группа 4.Структура универсального оборудования
Расчёт рыночной стоимости универсального оборудования в рамках затратного подхода
Приложение 15
Группа 5. Расчёт рыночной стоимости вспомогательного оборудования в рамках затратного подхода
Приложение 16
Группа 6. Структура офисной и вычислительной техники
Расчёт рыночной стоимости офисной и вычислительной техники в рамках затратного подхода
продолжение
–PAGE_BREAK–