СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Регулирование оценочной деятельности
1.1 Механизмы регулирования оценочной деятельности
1.2 Стандарты оценочной деятельности
1.3 Сертификация услуг оценщиков
1.4 Межведомственное взаимодействие по вопросам регулированияоценочной деятельности
1.5 Приобретение недвижимости за рубежом и его правовыеаспекты
ГЛАВА 2. Российская нормативно-правовая база процесса оценки
2.1 Основа российской нормативно-правовой базы оценочнойдеятельности
2.2 Законодательство, регулирующее право собственностиотносительно объектов оценки
2.3 Правовая основа землепользования и экономической оценкиземли
2.4 Другие правовые основания для оценки бизнеса
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Развитиерыночных отношений в российской экономике увеличивает потребность в оценкебизнеса. Оценка недвижимости, в частности бизнеса, в настоящее время являетсяодним из наиболее распространенных видов оценочной деятельности.
Важнойпричиной развития оценки является расширение сферы залогового кредитования. Всилу того, что обычно величина стоимости активов по бухгалтерской отчетностирезко отличается от их фактической стоимости, требуется их оценка. Повышениериска, характерное для рыночной экономики, ведет к дальнейшему развитиюстрахования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимостинедвижимости в преддверии возможных потерь. Потребность в оценке возникает ипри решении вопроса о том, в какую недвижимость инвестиции более доходны.Оценка недвижимости необходима и для обоснованного определения арендныхплатежей.
В оценкенедвижимости нуждается и государство, прежде всего в целях налогообложения.
Итак, врыночной экономике оценка недвижимости нужна всем, кто с ней связан:собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и налоговых служб,инвесторам.
Измногообразия целей, которые может преследовать оценка, вытекает многообразиевидов стоимостей.
Регулированиепроведение анализа и оценки стоимости бизнеса происходит на основаниинормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка,изменения ситуаций – служит важным рычагом для цивилизованного, правомерногоосуществления оценки и принятия решений на этом основании.
В даннойработе область рассмотрения лежит в области изучения нормативных актов изаконов, на основании которых, осуществляется оценочная деятельность в России.Также кратко будет изучен зарубежный опыт в этой области.
ГЛАВА 1.Регулирование оценочной деятельности
Законодательство,регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит изФедерального закона «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации»[1], принимаемых всоответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актовРоссийской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектовРоссийской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.
В становлении и развитииоценочной деятельности в Российской Федерации активное участие принимаютсаморегулируемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимогосударственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков.
1.1Механизмы регулирования оценочной деятельности
Основными механизмамирегулирования оценочной деятельности являются: лицензирование оценщиков;аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов иположений оценочной деятельности; утверждение учебных программ попереподготовке специалистов в области оценочной деятельности; сертификацияуслуг; страхование гражданской ответственности оценщиков.
Оценочная деятельностьможет осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическимлицом или индивидуальным предпринимателем. Лицензирование оценочнойдеятельности осуществляют Мингосимущество России и органы исполнительной властисубъектов Российской Федерации, определяемые в порядке, установленномзаконодательством субъектов Российской Федерации (далее именуются-лицензирующие органы).
Лицензия на право оценкипредприятий (бизнеса) предоставляет лицензиату право на осуществление оценочнойдеятельности по всем видам оценочной деятельности. При этом оценочнаядеятельность, лицензия на осуществление которой выдана Мингосимуществом России,может осуществляться на всей территории Российской Федерации. Оценочнаядеятельность, лицензия на осуществление которой выдана лицензирующим органомсубъекта Российской Федерации, может осуществляться на территориисоответствующего субъекта Российской Федерации. На территории иных субъектовРоссийской Федерации такая деятельность может осуществляться в соответствии сустановленным Правительством Российской Федерации порядком регистрациилицензий, выданных органами исполнительной власти субъектов РоссийскойФедерации, на территориях иных субъектов Российской Федерации.
Отзыв лицензии наосуществление оценочной деятельности осуществляется на основаниях,предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации». Надзор за соблюдением лицензиатом лицензионных требованийи условий осуществляется государственными надзорными и контрольными органами,Мингосимуществом России, лицензирующими органами субъектов Российской Федерациив пределах их компетенции. Мингосимущество России в установленном порядкеосуществляет взаимодействие с лицензирующими органами субъектов РоссийскойФедерации по вопросам оценочной деятельности, а также координацию ихдеятельности.
Для получения лицензии еесоискатель должен, в частности, представить документы, подтверждающиепрохождение аттестации по указанным в лицензии видам оценочной деятельностисотрудниками соискателя (для юридического лица), или собственных такихдокументов (для индивидуального предпринимателя).
Аттестация специалистовпо оценке стоимости призвана обеспечить: контроль знаний специалистов в областиоценочной деятельности; должную ответственность специалиста а области оценочнойдеятельности за результаты его работы; контроль качества подготовкиспециалистов учебными заведениями.
Аттестаты выдаются наосуществление следующих видов оценочной деятельности: оценка недвижимости;оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка нематериальныхактивов; оценка предприятий (бизнеса). Аттестат на оценку бизнеса дает правоего обладателю выполнять оценку по всем видам оценочной деятельности.
Для проведения аттестацииуполномоченные органы создают соответствующие государственные аттестационныекомиссии. Выданные аттестаты действуют на всей территории Российской Федерации.Уполномоченными органами ведутся реестры квалификационных аттестатов.Мингосимущество России организует ведение единого государственного реестраквалификационных аттестатов. По истечении срока действия аттестата специалистув области оценочной деятельности необходимо пройти переаттестацию. Аттестатбудет предоставлять его владельцу право подписи отчета об оценке посоответствующему виду оценочной деятельности.
1.2Стандарты оценочной деятельности
Оценочная деятельностьдолжна осуществляться в строгом соответствии с утверждаемой ПравительствомРоссийской Федерации Единой системой стандартов оценки.
Единая система стандартовоценки, являясь неотъемлемой частью нормативно-правового регулированияоценочной деятельности, должна обеспечивать:
нормативное закреплениеединства методических подходов при выполнении работ по оценке стоимости;
четкие требования кважнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам;
унификацию требований ксоставу и формам представления документов, отражающих результаты оценки;
воспроизводимостьрезультатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых оценочныхуслуг;
определение объематехнико-экономической информации, используемой при оценке;
создание условий длядейственного контроля за качеством оценочных услуг.
Единая система стандартовоценки включает следующие основные стандарты:
организационно-методическиеположения;
оценка недвижимогоимущества;
оценка машин,оборудования и транспортных средств;
оценка интеллектуальнойсобственности:
оценка стоимостипредприятия (бизнеса);
Система стандартовзащищает интересы и прав потребителей при взаимодействии с оценщиками с однойстороны и обеспечивает защиту оценщиков от необоснованных претензий с другой.
Применение Единой системыстандартов оценки для конкретных целей или объектов оценки регламентируетсяразрабатываемым рабочими группами при Межведомственном совете по вопросамрегулирования оценочной деятельности в Российской Федерации «Положениямиоб осуществлении оценочной деятельности в Российской Федерации».
1.3Сертификация услуг оценщиков
Сертификация услугоценщиков стоимости является добровольной. В настоящее время в РоссийскойФедерации зарегистрированы три системы добровольной сертификации услуг пооценке. Сертификация является механизмом контроля соблюдения стандартов,положений и правил оценочной деятельности, механизмом защиты прав потребителей.
С развитием добровольнойсертификации качества услуг по оценке государству целесообразно оказывать ейподдержку. В частности, наличие сертификата соответствия при прочих равныхусловиях может быть решающим условием при конкурсных отборах оценщиков,проводимых органами государственного управления.
1.4Межведомственное взаимодействие по вопросам регулирования оценочнойдеятельности
Обеспечениевзаимодействия и координации деятельности органов государственной власти повопросам оценочной деятельности является необходимым условием эффективногогосударственного регулирования рынка оценки. Для реализации этой задачи всоответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа1999г. № 932[2] Мингосимуществом Россиисоздан Межведомственный совет по вопросам регулирования оценочной деятельностив Российской Федерации.
Межведомственный совет повопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации:
обеспечиваетвзаимодействие федеральных органов исполнительной власти по вопросам оценочнойдеятельности;
готовит предложения посовершенствованию законодательных и иных нормативно-правовых актов в областирегулирования оценочной деятельности;
предварительнорассматривает проекты рекомендаций законодательным и исполнительными органамивласти субъектов Российской Федерации по вопросам принятия законодательных инормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, регулирующих оценочнуюдеятельность;
рассматривает ивысказывает мнение по представляемым на утверждение Министру государственногоимущества Российской Федерации проектам инструкций и методических материалов,обязательных для применения органами, лицензирующими оценочную деятельность;
проводит анализ практикиприменения действующего законодательства и ведомственных актов, а такжепредложений заинтересованных федеральных органов исполнительной власти, органовисполнительной власти субъектов Российской Федерации, организаций и граждан повопросам, относящимся к компетенции Совета;
инициирует проведениеисследований по вопросам оценочной деятельности;
Для разработки и/илиэкспертизы нормативно-методических документов при Межведомственном советесоздаются рабочие группы.
1.5 Приобретениенедвижимости за рубежом и его правовые аспекты
Приобретение недвижимостиза границей всегда считалось выгодным инвестиционным вложением. Поэтому неудивительно, что в эпоху нестабильной ситуации на отечественном рынкезарубежная коммерческая недвижимость не только не утратила своейпривлекательности для наших соотечественников, но и стала пользоваться большойпопулярностью среди физических и юридических лиц.
К слову сказать,приобретение недвижимости за границей – это довольно серьезный и ответственныйшаг. Зарубежное законодательство таит в себе немало сюрпризов для иностранцев,поэтому будьте готовы к тому, что сделка, совершенная за пределами РФ, можетобернуться для вас целой чередой неприятностей. Одной из них может статьнеобходимость регистрации юридического лица на территории выбранной вамистраны. Счастливыми обладателями коммерческой недвижимости по праву считаютсялица, приобретшие квартиры, а также офисные помещения в Турции или Испании.Здесь действующее законодательство проявляет завидную толерантность поотношению к иностранным инвесторам, поэтому для покупки коммерческойнедвижимости не требуется открытие юридического лица.
Что касается хорватскойнедвижимости, то здесь дело обстоит несколько иначе. Для того чтобы приобрестиофисное помещение в этой европейской стране, вам понадобится оформить пакетдокументов, необходимых для регистрации юридического лица. Как правило,соблюдение формальностей занимает не больше одного дня. Поэтому после подачизаявления и оплаты положенных сборов вам не придется простаивать в долгихочередях государственных учреждений.
Приобретение недвижимостина Кипре – это отдельный повод для консультации с юристом. В этой странерегистрация юридического лица при покупке коммерческой недвижимости требуетсялишь в том случае, если вы хотите приобрести несколько объектов. При этомдокументальное оформление всех формальностей является основанием для личногоприсутствия учредителя.
Черногория – это мечта,которая становится реальностью. Поэтому приобретение земельного участка на еетерритории является основанием для регистрации юридического лица. Что касаетсядомов, квартир и объектов коммерческой недвижимости, то купить их может какфизическое, так и юридическое лицо. Чего не скажешь о земельных угодьях Черногории.Даже после оформления всех необходимых бумаг, совладельцем земли будетпо-прежнему являться государство. А вы, по сути, будете наделены правамиарендатора. Регистрация юридического лица на территории Черногории – этодостаточно простая процедура, поэтому оформление всех бумаг вы всегда можетедоверить своему законному представителю.
Бескрайние просторыБолгарии полны сюрпризов. Здесь и приобретение земельного участка, и желаниеоткрыть собственный бизнес являются весомыми основаниями для регистрации юридическоголица. Что касается личного присутствия учредителя, то его приезд в странуявляется необязательным.
Таким образом, если выхотите приобрести коммерческую недвижимость за рубежом, будьте готовы к тому,что вам придется потратить свое время и деньги на открытие юридического лица натерритории иностранного государства. По сути, регистрация новой компании вданном случае будет означать создание очередной фирмы-пустышки. С точки зренияотечественных нормативно-правовых актов, эта операция будет не совсемправильной, зато, с позиций зарубежного законодательства, вполне легитимной.Ведь таковы реалии национальной политики в отношении иностранцев. Оформить всенеобходимые бумаги вы можете как самостоятельно, так и заручившись поддержкойспециалистов в области юриспруденции. Что касается последнего варианта развитиясобытий, то обращение в юридическую контору избавит вас от необходимостиштудировать зарубежное законодательство и позволит в короткие сроки решитьпроблемы, связанные с государственной регистрацией компании.
Кратко рассмотрим опытдругих стран в части правовых основ оценки бизнеса. Например, Методы определения стоимости в Германии хорошо разработаныи систематизированы, так как совершенствовались в течение многих лет. Ониподкреплены детально разработанными законодательными актами. В результате этогоподходы к оценке стоимости довольно значительно отличаются от европейских имеждународных норм.
В отношенииипотечного залога в соответствии с разделом 13 Закона Германии об ипотекекаждый банк должен сам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки.Важно отметить, что ипотечные банки Германии выпускают большое количествопродающихся на международном рынке закладных, что делает доступными методыоценки для международной проверки. В Германии значительную часть сектораинвестиций, связанных с недвижимостью, составляют инвестиционные компанииоткрытого типа. Процедуры оценки, которые в случае применения приближаются крыночной стоимости, разработаны для защиты инвесторов от мошенничества исодержатся в законе, регулирующем деятельность инвестиционных компаний.
Действующий вГермании федеральный закон об оценке от 1988 г. предоставляет детальное руководство для оценщиков и, кроме всего прочего, требует, чтобы все оценки проводилисьпутем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой всесделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, врезультате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органыоценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 квадратный метр незастроенной землидля городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта ценаустанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимостиздания.
Федеральныйзакон Германии об ипотеке определяет стоимость для целей обеспечения кредитныхобязательств и устанавливает методологию и процедуры оценки. За этойдеятельностью осуществляется строгий контроль. Стоимость залога в соответствиис Директивой ЕС не должна превышать 60% от надлежащим образом определеннойрыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочнаястоимость при «нормальных» условиях рынка. Для целей оценки сумма, которуюпредлагает действительный пользователь недвижимости, во внимание непринимается. Такая сумма, по определению настоящего Стандарта, ближе по своемусмыслу к оценке ценности, чем к рыночной стоимости. Тем не менее наотносительно устойчивом рынке, к которому можно отнести рыночной секторнедвижимости Германии, этот метод можно считать надежным.
Что касаетсяИспании, то местный рынок оценки для целей определения стоимости залога, дляфондов, осуществляющих инвестиции в недвижимость, и для страховых компанийограничен зарегистрированными оценщиками, или Tasadores, которые должны бытьлибо архитекторами, либо инженерами, в зависимости от типа объектанедвижимости. Отчеты должны быть составлены по стандартной форме в соответствиис Декретом об оценке от 1994 г. Определение термина «рыночная стоимость»отличается от определения Европейских Стандартов, так как в него введенопонятие обоснованности, и это понятие, как ив немецком законодательстве,используется с той же заботой о соблюдении принципа расчетливости.
Испанскимоценщикам (Tasadores) запрещается учитывать часть арендной платы, которая превышаетрыночный уровень. Содержание ипотечного законодательства требует установлениясреднего благоразумного уровня цены, который далее ограничивается определеннымируководствами по оценке, включающими, например, публикуемые ежегодноминимальные коэффициенты капитализации для оценок, проводимых на этой базе.
Государственногорегулирования деятельности профессиональных оценщиков в Великобритании несуществует. Любой человек в принципе может заняться бизнесом в качествеоценщика и взяться за оценку недвижимости. Это дает возможность самим оценщикамрекламировать свои услуги с позиции своей репутации как людей компетентных иприверженных профессиональным правилам поведения. Это достигается чрезпрофессиональные организации, среди которых лидирующие позиции занимаетКоролевское общество сертифицированных специалистов по недвижимости. Членство вподобных обществах достигается через сдачу экзаменов и после определенногопериода практической работы под наблюдением опытного специалиста. Серьезнымдоверием на рынке недвижимости пользуются и принимаются в качестве истинных лишьте оценочные документы, которые подписаны квалифицированным оценщиком,являющимся членом соответствующего профессионального объединения.
Поскольку государство вВеликобритании не аттестует и не лицензирует оценщиков, оно и не устанавливаетстандартов оценки. Тем не менее оценочные стандарты используются в стране с70-х годов. Но выработаны эти стандарты профессиональными негосударственнымиобъединениями, а не правительством.
Оценка недвижимости в США– поле деятельности специалистов в большим опытом работы, высшим образованием испециализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости,как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальнойсобственности.
Оценщики недвижимости вСША разделяются на еще более узкие группы специалистов. Существуетспециализация по месту оценки (например, западный Лос-Анджелес или графствоСанта-Барбара в Калифорнии), по объекту оценки (например, только оценкагостиниц или мини-складов, парков, мобильных домов). Есть специалисты по оценкеприносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.
Принятие федеральныхзаконов сделало обязательным лицензирование оценочной деятельности властямиштатов. До этого оценочная деятельность регулировалась только профессиональнымиобществами оценщиков. Таких обществ в США много, но на достаточно высокомпрофессиональном уровне действовали только три из них: Американский институтоценщиков недвижимости – по оценке приносящей доход недвижимости; Обществооценщиков недвижимости — по оценке не приносящей доход недвижимости;Американское общество оценщиков – по оценке машин и оборудования. В последствиипервые две профессиональные организации объединились в Институт оценки.
Каждая оценка объектовнедвижимости, застрахованных той или иной федеральной корпорацией США, должнавыполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, натерритории которого находится данный объект оценки. Лицензия (сертификат) нужнатолько для оценки объектов, в отношении которых имеется страховка. Оценки жебольшинства объектов недвижимости оплачиваются институтами не имеющимиотношения к такому страхованию. Например, страховые компании, паевые ипенсионные фонды, взаимные фонды инвестирования в недвижимость не должнызаботиться об использовании оценщиков с лицензией штатов.
ГЛАВА2. Российская нормативно-правовая база процесса оценки
2.1Основа российской нормативно-правовой базы оценочной деятельности
Как былосказано ранее основным документом нормативно-правовой базы оценочнойдеятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этомЗаконе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общиеположения» включены 8 статей:
Ст. 1.Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.
Ст. 2.Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
Ст. 3.Понятие оценочной деятельности.
Ст. 4.Субъекты оценочной деятельности.
Ст. 5. Объектыоценки.
Ст. 6. ПравоРоссийской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальныхобразований, физических лиц и юридических лиц на образование и проведениеоценки принадлежащих им объектов оценки.
Ст. 7.Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.
Ст. 8.Обязательность проведения оценки объектов оценки. Отметим, что в данной статьепредусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащихРФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям при из использовании вкачестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических июридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предметаипотеки.
Во второйглаве «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ееосуществления» представлены следующие статьи:
Ст. 9. Основания дляпроведения оценки объекта оценки.
Ст. 10.Обязательные требования к договорам.
Ст. 11. Общиетребования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
Ст. 12. Достоверностьотчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.
Ст. 13.Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.
Ст. 14. Праваоценщика.
Ст. 15.Обязанности оценщика.
Ст. 16.Независимость оценщика.
Ст. 17.Страхование гражданской ответственности оценщиков.
В составетретьей главы «Регулирование оценочной деятельности» представлены следующиестатьи:
Ст. 18.Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.
Ст. 19.Функции уполномоченных органов.
Ст. 20.Стандарты оценки.
Ст. 21.Профессиональное обучение оценщиков.
Ст. 22.Саморегулируемые организации.
Ст. 23.Лицензирование оценочной деятельности.
Ст. 24.Требования к лицензированию оценочной деятельности.
В составечетвертой главы «Заключительные положения» представлены следующие статьи:
Ст. 25.Вступление в силу настоящего Федерального закона.
Ст. 26.Приведение нормативных правовых актов в соответствии с настоящим Федеральнымзаконом.
ФедеральныйЗакон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основан в первуюочередь на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданскомкодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны напрогрессивных и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.
2.2Законодательство, регулирующее право собственности относительно объектов оценки
В Гражданском кодексе РФв ст. 130 приводится следующая формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»[3].Специалисты в области оценки недвижимости подвергают критике продолжение этойформулировки в ст. 130, которое выглядит следующим образом: «К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В этом тексте основой определениянедвижимых вещей (надо полагать, недвижимого имущества) является наличиегосударственной регистрации существования, которой не оспаривается, но несовсем правомерно на этом основании определять объекты недвижимости. Этонесоответствие имеет связь с практическими последствиями по налогообложениюэтих объектов, т. е. имеются случаи распространения на них положенийналогообложения, свойственных лишь действительным объектам недвижимости.
Привыполнении оценки очень важно иметь четкое, обоснованное представление о правесобственности на объект недвижимости и его ограничениях. Правовое регулированиенедвижимости связано с правом собственности. Речь идет о появлении различныхограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношенииправа собственности на землю. Зарубежная и отечественная практика показываетчастое пересечение интересов владельцев соседних земельных участков, этаситуация имеет правовое поле защиты в виде сервитутов, которые отражены в ст.274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком(сервитут)», где сказано: «… собственник недвижимого имущества… вправетребовать от собственника соседнего земельного участка… предоставления праваограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут можетустанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельныйучасток, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов,обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд…» Сервитут —важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой запользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ«собственник участка, обремененного сервитутом, вправе… требовать от лица, винтересах которого установлен сервитут». В законодательстве большинства стран срыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельногоучастка на недра и на воздушное пространство.
На основанииГражданского кодекса РФ известно, что «собственник земельного участка не можетвоспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, чтоустранение его не представляет для него интереса».
В случаеопределения (расчета) денежной оценки объектов недвижимости руководствуютсязаконодательными требованиями к оценке объектов недвижимости. Денежная оценкаобъектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при созданиипредприятия, разработке проекта.
Крайнийслучай ограничений – это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятиемучастка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГКРФследующим образом: «в случаях, когда изъятие земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использованияземли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другоенедвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может бытьизъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…». Положение овыкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности».Согласно ст. 235 ГК РФ, «обращение в государственную собственности имущества,находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация),производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков….».
Оценкастоимости этого имущества и убытков возможно лишь в результате расчетовнезависимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством)такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст.281 ГК РФ, «приопределении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельногоучастка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки,причиненные собственнику изъятием земельного участка…. В т.ч. упущеннаявыгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимостиобъекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи спубличных торгов.
2.3Правовая основа землепользования и экономической оценки земли
Действующая внастоящее время правовая основа землепользования, в т. ч. городского землепользования,базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации,Гражданского кодекса РФ, развитых в ряде Федеральных законов, Указов ПрезидентаРФ, законов субъектов РФ, Постановлений Правительства РФ ведомственныхнормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судовразличного уровня.
Любая системагородского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр,который создается и ведется по единым принципам. Это существенно облегчаетиспользование новых решений, отраженных в основных подсистемах кадастра.Краткое описание целей и задач системы городского земельного кадастра и егоосновное содержание даны ниже. Система земельных отношений в России базируетсяна фундаментальных положениях, установленных Конституцией РФ, соответствующихкак историческим традициям, так и основным мировым стандартам.
В настоящеевремя широкое распространение в Российской Федерации получила форма владенияземлей в виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания игосударственной регистрации — основной правоустанавливающий документземлепользователя. Договором предусматриваются также ответственность сторон занарушение его условий и разрешение споров в арбитражном порядке.
Кроме аренды,для отдельных категорий землепользователей предусмотрены бессрочное, постоянноепользование и пожизненно наследуемое владение, а также временное возмездное ибезвозмездное пользование. Соответствующие условия некоммерческогоиспользования земельных участков юридическими и физическими лицами отражаются вгосударственных актах и свидетельствах.
Государственныйземельный кадастр — это установленная государством система учета и оценкиземель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование исовершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом,хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии городскихземель. Учитывая современное определение Недвижимости по Гражданскому кодексуРФ, городской земельный кадастр фактически становится кадастром недвижимости.Государственный земельный кадастр обеспечивает защиту прав как города в целом,так и зарегистрированных землепользователей, инвесторов, обеспечиваетгосударственные и муниципальные органы, юридические и физические лицадостоверной информацией о земельной недвижимости, об условиях и формах ееиспользования. Он включает системы регистрации, учета и кадастровой оценкигородских земель, обеспечивающие формирование экономически обоснованных тарифоввсех видов земельных платежей, а также сбор земельных платежей в бюджет города.
2.4Другие правовые основания для оценки бизнеса
Как известно дляпроведения оценки между оценщиком и заказчиком необходимо заключить договор.Если в нем не оговорен конкретный вид стоимости то по определению это рыночнаястоимость данного объекта. Договор заключается в письменной форме. Непосредственно к оценщику предъявляется ряд требований[4]:
наличие лицензии.
своевременное составлениеотчета в письменной форме.
неразглашение информации.
независимость оценщика.
наличие договорастрахования ответственности оценщика и др.
Что касаемо, другихзаконов и нормативных актов в области оценочной деятельности, то например,закон № 144 –ФЗ от 8 июля 1999 г., «О реструктуризации кредитных организаций»[5],регулирует процедуру привлечения независимого оценщика (ст. 18) для оценкистоимости активов кредитной организации, выставляемых на продажу.
«Закон онесостоятельности (банкротстве)» от 8 января 1998 г., № 6-ФЗ[6]регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждениюнесостоятельности, проведения внешнего управления и конкурсного производства.Согласно ст. 102 в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий долженосуществить инвентаризацию и оценку имущества должника. Он вправе привлечьоценщика или иного специалиста и оплатить их услугу за счет должника, если иноене установлено собранием кредиторов. Если это имущество – недвижимость, тоуказанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимогооценщика.
Закон «Об обществах сограниченной ответственностью» от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ[7]определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада вуставной капитал общества. Если номинальная стоимость или увеличение номинальнойстоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемойнеденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целяхопределения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщикпри условии, что иное не предусмотрено федеральным законом[8].Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участникаобщества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать суммуоценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком./>/>/>
В случае оплаты долей вуставном капитале общества неденежными средствами участники общества инезависимый оценщик солидарно несут при недостаточности имущества обществасубсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышениястоимости имущества, внесенного для оплаты долей в уставном капитале общества втечение трех лет с момента государственной регистрации общества или внесения вустав общества предусмотренных статьей 19 настоящего Федерального законаизменений.
Аналогичная норма содержитсяв законе «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г.[9]№ 208-ФЗ, определяющем порядок создания и правовое положение АО. В соответствиисо ст. 34 закона акции общества при его учреждении должны быть полностьюоплачены в течении срока, определенного уставом общества. Денежная оценка имущества,вносимого в оплату акции при учреждении общества, производится по соглашениюмежду учредителями. Если номинальная стоимость приобретаемых таким способомакций и иных ценных бумаг общества составляет более двухсот МРОТ, то необходимаденежная оценка независимым оценщиком (аудитором) имущества, вносимого в оплатуакций и иных ценных бумаг общества.
Для определения рыночнойстоимости имущества акционерного общества может быть привлечен независимыйоценщик (аудитор) (ст. 77). Привлечение независимого оценщика (аудитора) дляопределения рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупаобществом у акционеров акций.
Закон РФ «Онегосударственных пенсионных фондах», от 7 мая 1998 г[10].№ 75-ФЗ регулирует отношения, возникающие при создании, осуществлениидеятельности и ликвидации негосударственных пенсионных фондов, а такжеустанавливает основные принципы государственного контроля над их деятельностью.В соответствии с п.6, ст. 25 данного закона, при размещении пенсионных резервовв недвижимое имущество фонд обязан представлять госполномоченному органу данныеоб оценке объекта недвижимого имущества, проведенной независимым оценщиком,имеющим разрешение (лицензию).
Закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)» от 16 июля 1998 г.[11] № 102 –ФЗ, регулируетотношения возникающие из договора залога недвижимости. Ст. 9 закона определяетсодержание договора об ипотеке, т.е. его существенные условия. В договоре обипотеке должны быть указанны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер исрок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1, ст. 9). Оценкапредмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ посоглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотекев денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имуществаего оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленнымифедеральным законом, или в определенном им порядке. Стороны договора об ипотекемогут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации(ч. 3, ст. 9).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной работе былирассмотрены правовые аспекты оценки бизнеса.
Основным нормативнымактом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральныйзакон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее –Закон об оценочной деятельности). Данный акт определяет правовые основырегулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащихРоссийской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальнымобразованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок собъектами оценки, а также для других целей.
Все остальные законы,нормативные акты и другие документы являются специализацией в той или инойобласти.
Анализ законодательства,регулирующего оценочную деятельность, позволяет выявить принципы осуществленияоценочной деятельности:
1) принциппрофессионализма. Он заключается в том, что оценка должна осуществляться лицом,имеющим соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности;
2) принцип независимости.Соблюдение данного принципа гарантируется установлением в ст. 16 Закона обоценочной деятельности запрета: на осуществление оценочной деятельности приналичии заинтересованности оценщика; в отношении объекта оценки оценщик имеетвещные или обязательственные права вне договора; если оценщик являетсяучредителем, собственником, акционером, кредитором или страховщикомюридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером,кредитором или страховщиком оценочной организации; на вмешательство заказчикалибо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это можетнегативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числеограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведенииоценки объекта оценки; на зависимость размера оплаты оценщика за проведениеоценки от итоговой величины стоимости объекта;
3) принцип полноты.Согласно этому принципу оценщик осуществляет сбор и обработку всей информации,необходимой для объективной оценки объекта. Оценщик вправе отказаться отпроведения оценки, если заказчик не обеспечил предоставление необходимойинформации об объекте оценки;
4) принцип достоверности.В соответствии с данным принципом итоговая величина стоимости объекта оценки,указанная в отчете, который составлен оценщиком в предусмотренномзаконодательством порядке, признается достоверной.
Закон вводит правило оспоримостистоимости объекта, содержащейся в отчете оценщика. В случае наличия спора одостоверности величины стоимости, в том числе и в связи с наличием иного отчетаоб оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,арбитражным судом или третейским судом. Суд вправе обязать стороны совершитьсделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании,только в случае обязательного совершения сделки в соответствии сзаконодательством Российской Федерации.
Также в данной работебыли рассмотрены основные черты оценочной деятельности в других странах.Деятельность их основана стандартах, но есть и отличительные черты. Например, вВеликобритании государство законодательно не регулирует оценку, в США оценщикинедвижимости не занимаются оценкой бизнеса.
СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные акты:
1. Федеральный законот 8 июля 1999 г. N 144-ФЗ «О реструктуризации кредитныхорганизаций», (с изменениями от 21 марта 2002 г., 8 декабря 2003 г.)// www.sovpravo.ru
2. ФЕДЕРАЛЬНЫЙЗАКОН«ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ» (ОБ ООО), от08.02.1998 N 14-ФЗ(Изм. Федеральный закон от 2 августа 2009 г. N 217-ФЗ)//www.consultant.ru
3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОНот 8 января 1998 г. N 6-ФЗ «О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)»(Редакция подготовлена на основе изменений, внесенных Федеральным законом от30.12.2008 N 312-ФЗ).// www.consultant.ru
4. ПОСТАНОВЛЕНИЕ от12 сентября 2008 г. N 673О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ПОСТАНОВЛЕНИЯПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСАМ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМ СИЛУ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ20 АВГУСТА 1999 Г. N 932//www.government.ru.
5. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОНО НЕГОСУДАРСТВЕННЫХ ПЕНСИОННЫХ ФОНДАХ 8 апреля 1998 года (в ред. Федеральныхзаконов от 18.07.2009 N 182-ФЗ)// www.consultant.ru
6. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОНОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ) 24 июня 1997 года (в ред. Федеральных законовот 17.07.2009 N 166-ФЗ)// www.consultant.ru.
7. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОНОБ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ 24 ноября 1995 года (в ред. Федеральных законов от19.07.2009 N 205-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009 N181-ФЗ)// www.consultant.ru.
Учебная литература:
1. Грязнова А.Г.Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2004 г.
2. Есипов В.Е.,Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2003 г.