Введение
Одним изглавнейших источников процветания любого государства является принадлежащие емуземельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как онаиспользуется, в конечном счёте зависят благополучие каждого члена общества,социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Этопредопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны,принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частнаясобственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.
В статье 9 Конституции Российской Федерации закреплено, что земля идругие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации какоснова жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории[1].Из этого следует, что конституционно-правовые нормы объекту «земля» отдаютосновополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовыхотношениях.
Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфереземельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй,существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующегозаконодательства стало разграничение государственной собственности на землю, врезультате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектовФедерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а такжеприватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частныхсобственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объектагражданских прав – недвижимого имущества и таким образом были вовлечены вгражданский оборот[2].
Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной экономикив государстве, вовлечение земли в гражданский оборот потребовали изменений в сфереправового регулирования отношений, связанных с земельными участками. Принятие в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации повлекло за собой бурноеразвитие гражданских правоотношений в области земельного законодательства. Внастоящее время земельный участок – это объект не только земельных, но игражданских правоотношений, одновременно и объект гражданских прав, и объектнедвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающейприродной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должныучитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земливообще, и земельного участка, в частности.
Государственное управление земельными ресурсами является важнейшиминститутом земельного права, который включает в себя ведение земельногокадастра, планирование использования земель и контроль за ним, землеустройствои государственное наблюдение за охраной земель.
Современное российское законодательство земельные участки и все, что сними связано, относит к недвижимости. Тем не менее, как считают многиероссийские специалисты по земельному праву, правила обмена земельнойсобственностью не могут полностью совпадать с нормами гражданскогозаконодательства, провозглашающими “неприкосновенность собственности, свободудоговора, недопустимость произвольного вмешательства в частные дела”.
1. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой сменусобственника земельного участка
Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собойсмену собственника земельного участка, можно отнести:
— сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей;
— обмена земельных участков и земельных долей;
— приватизация земли;
— дарения земельного участка;
— наследование земельных участков и земельных долей.
— передача земельного участка, а также земельной доли в качестве вклада вуставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качествепая в производственные и потребительские кооперативы[3].
Сделки с землей регулируются нормами ЗК, ГК РФ федеральных законов, сучетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охранеокружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.
Согласно ст.52 Земельного Кодекса РФотчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется впорядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограниченийоборотоспособности земельных участков, предусмотренных статьей 27 ЗК РФ[4].
При совершении сделок с землей самовольное изменение целевого назначенияземельных участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленномзаконодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только приотсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка.
Не допускаются сделки с земельным участком, если они приводят к нарушениюагротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарныхи иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможностисоблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенногоиспользования.
По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется вустановленном законом порядке передать земельный участок в собственностьпокупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этотучасток и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этомрасходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи,стороны распределяют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).
При продаже земельного участка стороны не вправе изменять целевоеназначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтомупокупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствиис теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режимэтого участка.
Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляютсядвумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли черезконкурсные или аукционные торги. Процедура аукционно-конкурсной продажиземельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельныхучастков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признаниюторгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниямипрактически невозможно.
Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, продажаземельного участка осуществляется совместно с продажей построенных на немстроений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки скоторыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этогопроцедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилымидомами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, иземельно-правовой сделок.
Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажиземельного участка от схожих сделок мены земельного участка, являетсяиспользование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества илииных объектов (ст. 567–571 ГК РФ).
Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться вдвух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельногоучастка на какое-либо имущество.
В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступаютодновременно в двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен земельныхучастков и иного имущества и в качестве покупателей получаемых на обменобъектов.
Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделкиможет иметь следующие варианты:
а) обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки одинаковойплощади, качества, стоимости и т.п.;
б) обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разнойплощади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая иимущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющаяменьший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площадии высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию,денежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу иоформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности наобмениваемые земельные участки, и заключается отдельный договор на компенсациюимуществом или деньгами стороне, предоставившей к обмену более ценный земельныйучасток.
Приватизация земель – сделка, в результате которой происходят отчуждениегосударственной или муниципальной собственности и ее передача в частнуюсобственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняетсяформа собственности – государственной или муниципальной на частную.
Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые неизъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконнымиактами.
К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав наземельные участки, находящиеся в государственной или муниципальнойсобственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использованияприобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:
а) приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;
б) приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, несвязанных со строительством;
в) приобретение права собственности на земельные участки, предоставленныегражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либопожизненного наследуемого владения;
г) приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания,строения, сооружения;
д) приобретение прав на земельные участки для строительства.
Приватизация может быть платной и бесплатной[5].
Еще одной разновидностьюземельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частнойсобственности физических и юридических лиц на земельные участки, являетсясделка дарения.
Дарение – действие, в результатесовершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передатьбезвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иноеимущественное право на земельный участок.
Понятие договора дарения содержится вст. 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмезднопередает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь всобственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицуили освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности передсобой или перед третьим лицом.
Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядоксовершения договоров дарения земельных участков. Граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право дарить земельный участок или егочасть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».
Дарением, согласно определению этогодоговора, признается как случаи, когда даритель безвозмездно передаетимущество, так и случаи, когда он только обязуется передать его. Поэтомудоговор дарения одновременно имеет характер и реального, и консенсуальногодоговора.
Правовая природа договора дарениязаключается в безвозмездной передаче имущества[6].
Наследование земельных участковрегулируется ст.ст. 1181, 1182 ГК РФ. Земельные участки, переданные гражданам всобственность, пожизненное наследуемое владение, в случае их смерти переходятпо наследству к другим лицам по завещанию или закону в соответствии сгражданским законодательством. Не допускается раздел земельного участка междунаследниками, приводящий к нарушению установленных минимальных размеровземельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования. Вэтом случае порядок пользования земельным участком устанавливается посогласованию сторон или в судебном порядке[7].
Среди всех возможных способовперехода права собственности граждан на земельные участки наследование являетсяодним из наиболее распространенных. Более того, объектом наследования являетсягораздо более широкий круг земельных участков по сравнению с другими способамиих отчуждения (например, довольно широко используемой в последнее время куплей- продажей). Так, закон не устанавливает каких-либо запретов или ограничений вотношении наследования участков, относящихся к землям сельскохозяйственногоназначения, а также являющихся предметом спора в судебных органах либонаходящихся под арестом или запретом (вместе с правами на такие участки кнаследнику переходят и обязанности умершего).
Если раздел земельного участка всоответствии с требованиями, изложенными выше, невозможен, он переходит кнаследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своейнаследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникампредоставляется компенсация из состава наследства или иного имущества, в томчисле путем выплаты соответствующей денежной суммы.
В случае, когда никто из наследниковне имеет преимущественного права на получение земельного участка или невоспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельнымучастком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности(п. 2 ст. 1182 ГК РФ)[8].
Внесение земельной доли в уставный(складочный) фонд юридического лица является особой формой сделки,установленной только для собственников земельных долей.
Внесение права собственности илипользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямоустановлено учредительным договором данной сельскохозяйственной организации.При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственнаяорганизация как юридическое лицо приобретает право собственности, исоответственно собственник переданной земельной доли его теряет. Право новогособственника организации удостоверяется надлежащим образом зарегистрированнымгосударственным свидетельством[9].
Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что кземельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые действия правомочныхсубъектов земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерныеи направленные на возникновение, изменение и прекращение земельных прав иобязанностей.
Основными видами земельно-правовых сделок, влекущих за собой сменусобственника земельного участка, являются купля-продажа, дарение и мена,наследование земельных участков и земельных долей, а также передача земельныхучастков и земельных долей в качестве вклада в уставный (складочный) капиталхозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив. Эти отношенияурегулированы гражданским законодательством с учетом особенностей,предусмотренных нормами земельного законодательства.
Сделки по приобретению земельных участков не влекут изменения их целевогоназначения; оно может быть изменено лишь в установленном законом порядке.
земельный правовой сделка предоставление
2. Исполнительные органы государственнойвласти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставлениеземельных участков. Нормы предоставления земельных участков на территорииТюменской области
Правительство Российской Федерацииосуществляет исполнительную власть в стране в соответствии с полномочиями,изложенными в гл.6 Конституции РФ).
Согласно ст. 72 Конституции РФвопросы владения, пользования и распоряжения землей и другими природнымиресурсами относятся к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.В силу этого правовое регулирование земельных отношений осуществляется какфедеральными органами власти и управления, так и органами власти и управлениясубъектов Федерации[10].
Государственные органы по характеру регулирования земельных отношенийможно подразделить на органы общей компетенции и органы специальнойкомпетенции, т.е. регулирующие круг земельных вопросов и те, которые занимаютсяспециализированными вопросами регулирования.
Правительство РФ на основании и во исполнение Конституции и федеральныхзаконов принимает постановления и распоряжения по регулированию земельныхотношений (ст. 115 Конституции РФ)[11]; органы местного самоуправления обеспечиваютсамостоятельное решение населением вопросов местного значения, в том числевладения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью на землю (п.1 ст. 130 Конституции РФ), регулируют земельные отношения в соответствии сЗаконом о местном самоуправлении[12].
Статья 29 Земельного Кодекса РФопределяет компетенцию исполнительных органов государственной власти и органовместного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков.
Предоставление гражданам июридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственнойили муниципальной собственности, осуществляется на основании решенияисполнительных органов государственной власти или органов местногосамоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельныхучастков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
Нормы предоставления земельных участков гражданам в собственность изнаходящихся в государственной или муниципальной собственности земель регламентируютсяст.33 Земельного Кодекса РФ.
В силу п. 1 ст. 33 ЗК РФ представительные органы местного самоуправлениядолжны определить предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданамдля ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищногостроительства. Единого подхода к определению норм предоставления земельныхучастков нет. В целом можно сказать, что нормы предоставления земельныхучастков на территории населенных пунктов определяются с учетом свободныхземель и потребности в них.
По мнению Бобылева А.О. весьма распространенными являются случаи, когдаорганы местного самоуправления при определении данного органа управленияделегируют полномочия с нарушением порядка, установленного законодательством. Вкачестве примера можно привести случаи, когда органы местного самоуправлениямуниципального района вмешиваются в полномочия органов местного самоуправленияпоселений или городского округа[13].
На территории Тюменской области нормы предоставления гражданам земельныхучастков в собственность из находящихся вгосударственной или муниципальной собственности земель определяются решениемдумы соответствующего муниципального образования[14].Ниже в таблице представлена сравнительная характеристика предельных нормпредоставления земельных участков гражданам в собственность различных районовТюменской области.