Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования скачать бесплатно на Диплом IQ

Содержание
/>

Введение
1. Теоретические основы ипотечногокредитования
1.1 Понятие и сущность ипотечногокредитования
1.2 Основные зарубежные моделиипотечного кредитования
1.3 Особенности ипотечногокредитования коммерческими банками в РФ
2. Анализ ипотечного кредитования вАК СБ РФ (ОАО)
2.1 Краткая характеристика АК СБ РФ(ОАО)
2.2 Деятельность АК СБ РФ (ОАО) нарынке ипотечного кредитования
2.3 Оценка заемщика в рамкахипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
3. Перспективы развития ипотечногокредитования в АК СБ РФ (ОАО)
3.1 Основные проблемы и способыулучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
3.2 Рекомендации по совершенствованиюипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
Заключение
Список литературы
Приложения

Введение
/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>

Во всем мире ипотечное кредитованиедавно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странахна этот вид кредитования приходится до трети совокупных активов кредитныхорганизаций. В нашей стране аналогичный показатель составляет лишь долипроцента.
Одной из основных задач банков врыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции вреальный сектор экономики. В результате резкого сокращения финансирования жильясо стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со сторонынаселения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретенияжилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело кзаметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многихстроительных предприятий. Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующимикредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спроснаселения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовомпорядке. Основная часть населения оказалась не в состоянии улучшить своижилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности ихнакопления. Одним из путей решения этой проблемы является ипотечное жилищноекредитование. Будучи обеспечено реальной собственностью граждан нанедвижимость, оно могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживитьстроительство с сопряженные с ним сферы промышленности, сохранить и расширитьрабочие места, повысить доходы населения бюджетов всех уровней. Поэтомунеобходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагаютсегодня регионы, чтобы создать необходимые предпосылки для подъема массовогостроительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмоврегулирования процессов в этом социально важном секторе экономики. Вбольшинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основнойформой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности,ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общихправил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процессажилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образомиспользует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестицийв жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
Зарубежный опыт показывает, чтоипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативнымэффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственныйоборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотекеможно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на рукахнаселения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы сгосударственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствоватьвосстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам,поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и своидепозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм,который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками ипредприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный секторэкономики.
Целью развития системы ипотечногокредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, ас другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кромеэтого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной изосновных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особоеместо ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем,что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежныхспособов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Зарубежный опытпоказывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратныммультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итогевовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения.Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства,которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемыкоторых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотекабудет способствовать восстановлению доверия населения к государственным икоммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило,держат в нем и свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование и естьтот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсаминаселения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовыесредства в реальный сектор экономики.
Все вышесказанное определяет особуюактуальность темы исследования.
Основная цель данного исследованиязаключается в выявлении проблем и оценке перспектив дальнейшего развитияипотечного кредитования в РФ.
Для достижения поставленной цели вработе решаются следующие задачи:
a изучаются теоретические основыипотечного кредитования,
a определяется сущность, значение иклассификация ипотечных кредитов, субъектов и объектов ипотечного кредитования,
a раскрываются сущность зарубежныхмоделей ипотечного кредитования, основные принципы особенности формированиясистемы ипотечного кредитования в РФ, а также общий подход к определениюэффективности ипотечного кредитования,
a дается краткая характеристика АК СБРФ(ОАО);
a анализируются основные ипотечныепрограммы СБ РФ и оценивается их эффективность;
a разрабатываются рекомендации посовершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО).
Объектом исследованияявляется Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации(Сбербанк России) (далее в работе АК СБ РФ (ОАО).
Предметом исследованияявляется ипотечное кредитование в РФ на примере АК СБ РФ (ОАО).
В процессе работы былииспользованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, финансовая ибухгалтерская отчетность АК СБ РФ (ОАО), книги, монографии и статьи ведущихотечественных и зарубежных ученых-экономистов.

1. Теоретические основы ипотечногокредитования
ипотека кредит банк/>/>
1.1 Понятие и сущностьипотечного кредитования
Ипотека как элемент хозяйственной жизниуходит глубокими корнями в историю. По-гречески «hypotheca» — подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается впредотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав нанедвижимость. Земля — легко обращаемый товар, а значит всегда есть риск, какдля покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность неосвобождена от долгов или заложена. [17, с.203]
Ипотека препятствовала переходуимущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личностисобственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово сталоупотребляться для обозначения залога.
В историческом процессе развитиеинститута залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Онаоптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическимусловиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имелодвух необходимых качеств — «специальности» и «гласности», апотому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяютюридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. Содной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как длянадежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенноеимущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к нимкредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора,присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайнаяили безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имуществодолжника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечиваетсякакое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с егоипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.
Постепенно ипотека входит и всредневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранееXIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги),во Франции — с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательствеевропейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, онаприменима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного именияпроизводится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотекастановится самым верным средством получить «обеспечение по долгам»,не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренциикредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесенияспециальной записи об ипотеке в особую книгу. Отдельная продажа частей нелишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме.Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела отсмены владельца. [13, c.177]
Ипотечное право самостоятельносуществовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотекаустановлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащегообеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собойнедействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значениеипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядомзаконодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространяласьна требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки,понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечномузаконодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требованияопределялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером(фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но приусловии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского праваипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной Россииипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи ввотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеетправо на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно нинаходилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность:на период выполнения должником основного обязательства все права на владениеимуществом и титул собственности автоматически переходят от должника ккредитору по ипотеке. [15, c.218]
Таким образом, исторически ипотечноекредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежнаяформа обеспечения обязательств должника. Современный термин «ипотека»означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должниканедвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств,обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогомнедвижимости, называется ипотечным кредитом. В случае невозврата долга илиневыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит дляудовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность,либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счетвырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества,прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежнымспособом обеспечения обязательств, а с другой стороны — не требуетобязательного нахождения ее у кредитора.
Российское законодательство определяетипотеку как способ обеспечения обязательств, при которомкредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должникомобеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счетзаложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как засчет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма,принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и путемавтоматической, с соблюдением принятых процедур, передачи титула собственностикредитору (подход, используемый в США). [14, с.86]
Как уже было отмечено, ипотека какформа обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании.Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковскогобизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование ирынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты.Определение термина «ипотечное кредитование» в узком смыслеподразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительскогокредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечноекредитование рассматривается как целостный механизм, который не толькопозволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов,риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во второмслучае, по мнению автора работы, правильнее говорить о системе ипотечногокредитования — многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечныхкредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, иоперации на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, болееширокого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системыипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитныеотношения. В связи с этим было бы более правильно рассматривать ипотечноекредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводувыдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такоекомплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношенийнаиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. Всовременных условиях в экономически развитых странах сформировался и активноразвивается ипотечный рынок. [20, с.19]
Ипотечный рынок — это рынок ипотечныхкредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам сцелью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовыхактивов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечноекредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынокформируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковскихуслуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключаетсяего определенная условность. Однако несмотря на это, руководствуясь теоретическимопределением рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг,можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений поповоду покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачикредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок»(mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономическойлитературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынкуприкладного характера, постепенно вторгаясь и в научный оборот. [17, c.69]
Рынок ипотечного кредитованияподразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могутбыть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав наполучение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг,приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеютразличные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска,степень обеспеченности ипотечным пулом и т. д. Бурное развитие фондового рынкаи современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизниновые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющихнаиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынкеявляются специальные организации, основная задача которых — скупка уже выданныхипотечных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественнымхарактеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.
Как уже было отмечено, ипотека можетбыть установлена на любое недвижимое имущество, но именно кредитование подзалог жилой недвижимости является наиболее развитой (и важной) формойипотечного кредитования. Особая роль рынка ипотечного кредитования жилья, егоогромное значение и быстрый рост определяются помимо социально-экономическихфакторов еще и тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик — недвижимого характера, определенной стандартизованности, легкой оценки,наличием ликвидного рынка недвижимости — выступает идеальным обеспечением повсем обязательствам домашних хозяйств (часто финансирование покупкинедвижимости за счет кредита позволяет использовать свободные средства на иныепотребительские нужды — машину, мебель и т. д.) Кроме того, обеспечениефинансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза егопотери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполненияобязательств. [11, c.79]
Товаром (услугой) на рынке являетсякредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости,обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступаетзалог приобретаемого (иногда и иного) жилья. Основными характеристиками данноготовара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентнаяставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первомувзносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом наипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств. [15, с.126]
Спрос на рынке ипотек формируютпотребители — семьи, традиционно называемые в экономической литературедомашними хозяйствами (появился и новый термин — потребительские единицы).Источником погашения домашними хозяйствами кредитов являются получаемые членамисемьи доходы. Мотивацией потребителей является стремление повысить качествосвоих жилищных условий путем приобретения новой (у молодых семей часто первой)квартиры (дома) за счет средств кредита (как правило, с небольшим собственнымвложением средств в покупку). Это объясняется тем, что у большинства семей,относящихся к так называемому среднему классу, основными источниками доходовявляются регулярно выплачиваемая заработная плата и иные постоянные доходы, ина первом этапе, как правило, отсутствуют значительные сбережения, что делаетфинансирование приобретения жилья, являющегося самой дорогой покупкой вструктуре расходов любой семьи данной категории, невозможным. Таким образом,основным источником погашения ипотечного кредита являются будущие доходыдомашнего хозяйства, а без привлечения кредита, взятого под будущие ожидаемыедоходы, покупка жилой недвижимости невозможна. Иными словами, семья, имеяопределенную уверенность в будущих доходах, обеспечиваемых преимущественнозаработной платой, предпочитает высокий уровень текущего потребления будущему.Это является побудительной основой со стороны потребителей. Основнымипотребителями ипотечных ссуд являются молодые семьи и семьи, состоящие изсупругов среднего возраста. В зависимости от своих потребительских стандартов иуровня ожиданий будущих доходов экономически активные семьи хотят большепотреблять сейчас, рассчитывая на будущие доходы. При невозможностиудовлетворения данного спроса на рынке возникала бы необходимость многолетнегонакопления на покупку собственного жилья.
Таким образом, основная роль ипотечногокредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречиямежду ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашниххозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. В этом заключаетсяэкономическая сущность ипотеки. Именно дисбаланс между текущими доходами ипотребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости такого товара,как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте.Как уже отмечалось ранее в других исследованиях, существующий разрыв междуценой недвижимости и доходом ее пользователя — препятствие, которое невозможнопреодолеть в рамках рынка недвижимости. Его преодоление возможно лишь за счетсоздания механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне- с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечногокредитования. Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование — способразрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода. Дляпрофессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов)ипотечное кредитование — механизм расширения спроса на рынке недвижимости.
С помощью ипотечного кредитованияполучает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальныхприобретателей недвижимости. В свою очередь, для финансового рынка ипотечноекредитование — способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском.Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченныхнедвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшитьриски, характерные для корпоративных ценных бумаг.
Из этих предпосылок, по существу, ивытекают основные принципы организации ипотечного кредитования — механизмыипотечного кредитования должны обеспечивать его конкурентоспособность нафинансовом рынке, т. е. необходимую доходность с учетом специфики недвижимостикак способа обеспечения обязательств и на рынке потенциальных потребителейнедвижимости (заемщиков на рынке ипотечного кредитования).
Ипотечное кредитование способнозначительно расширить потребление домохозяйств и увеличить тем самым совокупныйспрос в экономике (ниже более подробно анализируется этот вопрос). Однако росттекущего потребления во время взятия ипотечного кредита сопровождается сокращениемпотребления в процессе погашения кредита. Некоторые экономисты считают покупкужилья актом инвестирования. Например, согласно американским экономистам Макконелуи Брю, «Многоквартирные жилые дома являются инвестиционным товаром,поскольку подобно фабрикам и элеваторам они являются активами, приносящимидоход. Другие жилые единицы, которые сдаются внаем, являются инвестиционнымтоваром по той же причине. Кроме того, жилые дома, занимаемые собственниками,относятся к инвестиционным товарам даже в том случае, если их владелец не сдаетих внаем (поскольку они могут быть сданы внаем, с тем чтобы приносить денежныйдоход)». К инвестиционным товарам относят недвижимость и некоторыероссийские исследователи. В основе этого вывода — особое место на рынке такоготовара, как жилая недвижимость, выступающего и как предмет инвестиций, и какисточник удовлетворения потребностей. Любую покупку квартиры можно определить,с одной стороны, как акт потребления самого дорого в бюджете домашнегохозяйства товара в целях удовлетворения жилищной потребности, с другой стороны,любая квартира, даже приобретенная изначально для проживания покупателя в любоймомент по желанию собственника, может стать источником рентного дохода. [15, с.133]
Спрос на ипотечные кредиты обладаетопределенной эластичностью и зависит от стоимости заемных средств и условий ихпредоставления: при снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитованиядоля расходов на обслуживание ипотечной ссуды (выплаты по процентам) в семейномбюджете сокращается и спрос на кредиты растет. При повышении процентных ставокнаблюдается обратный процесс. Помимо условий предоставления кредитов спрос вомногом зависит от уровня реальных доходов населения, отношения доходов семьи кстоимости квартиры (часто используемый показатель — коэффициент доступностижилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартного жилья ксреднегодовому доходу семьи), их динамики и степень пропорциональногораспределения групп населения по шкале доходов при условии наличия большойкатегории семей, относящихся к среднему классу.
Предложение на ипотечном рынке создаютбанки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательныеорганизации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовойорганизации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от историческогоопыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающегомеханизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, вДании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляетсяспециальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активновыдают ссуды стройсберкассы (Bausparkassen). В США, несмотря на то что первоначальнокредиты выдают коммерческие банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитныесоюзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеляявляются созданные по решению Конгресса США специальные правительственныеагентства.
Осуществление длительного кредитованиявозможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Системаипотечного кредитования — это модель организации взаимодействия между рынкомипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. Приформировании национальной системы ипотечного кредитования правительству иипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечныеактивы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованныена ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансированияипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видамфинансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (илипреимущественно) для ипотечного рынка. [17, с.89]
Систему финансирования ипотек можноразделить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованныес рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласииучастников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетахниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготнойссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путемсоздания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемыхбанками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является созданиезамкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитныхсчетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретенияжилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитовзаемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый циклпредставляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут бытьнаправлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищныхконтрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансированияГермании и Австрии в течение многих лет, где она получила название«стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых засчет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовыхрынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается наувеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая)система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.
Сравнение различных подходов корганизации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие вразных странах в организации ипотечного рынка заключается в формированииразличных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различнымиспециалистами в России высказываются разнообразные мнения по поводуформирования системы ипотечного жилищного кредитования в России. Одни говорят онеобходимости при построении национальной системы ипотечного жилищногокредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевыхсбережениях (надо отметить, не менее развитую в США — ссудо-сберегательныеассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета довостребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средстваграждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательныхучреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансированиевыдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящиймомент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости созданияполноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсовосуществляется на рынке капитала, которое обычно осуществляется путем созданияинститута вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банкамиипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо инымспособом.
Таким образом, вопрос заключается втом, какая из этих систем — жилищные контрактные сбережения или институтывторичного рынка — больше подходит для развития в России с учетом специфическихусловий, сложившихся в настоящее время в стране.
Каждая система финансирования имеетсвои плюсы и минусы. Помимо сравнительных характеристик следует срединедостатков модели сбережений отметить необходимость прохождения сберегательнойстадии заемщиком, отвлечение значительных бюджетных средств на премиальныевыплаты, неустойчивость ссудо-сберегательной системы в условиях повышенияпроцентных ставок на рынке и сокращения депозитной базы сберегательныхучреждений. Проводя общее сравнение можно сказать, что если в основе системыстройсбережений лежит старый принцип кассы взаимопомощи, широко известный иразвитый в течение нескольких веков, то модель ипотечных ценных бумагосновывается на развитом финансовом рынке и передовых технологиях финансовогоинжиниринга.
Модель системы ипотечного кредитования,основанная на ипотечных ценных бумагах и механизме секьюритизации ипотечныхактивов, в свою очередь подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.
Одноуровневая система ипотечногокредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечныеценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая темсамым ресурсы для выдачи новых кредитов. Данная система существует в ряде европейскихстран (Германии, Дании). [21, c.74]
Двухуровневая модель помимо первичныхкредиторов предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичногорынка, основная функция которых на рынке — скупка ипотечных кредитов,формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск наих основе ипотечных ценных бумаг. Основная задача данных компаний — этопривлечение более дешевых ресурсов рынка капиталов, чем это могли бы сделатьсами первичные кредиторы. Изначально данная задача выполнялось за счетспециального статуса этих организаций, обязательства которых гарантировалисьгосударством. Сегодня, в условиях бурного роста вторичного рынка ипотек иусложнения структуры рынка, экономия на привлечении финансовых ресурсовобеспечивается уже не только за счет специальных государственных привилегий, нои за счет колоссальных объемов операций этих организаций (возникает эффектэкономии на масштабах), четкой специализации и быстрого роста на этой основепрофессионализма в области развития передовых финансовых технологий, снижениятрансакционных издержек. Двухуровневая система наиболее развита в США, где рынокипотечных ценных бумаг опережает рынок бумаг корпораций и практически сравнялсяпо объемам с рынком казначейских обязательств США.
Сравнивая обе модели, можно сделатьследующие выводы:
· модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневойсистемой, так как стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов здесь неопределяются специальным законом, а устанавливаются на рынке его участниками(при безусловном воздействии на их формирование государства через агентства — операторов вторичного рынка, поддерживаемых государством);
· одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальныхпредставителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытияценных бумаг;
· в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанныхв законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяетиспользовать различные инструменты привлечения средств с рынка.
Таким образом, одноуровневая модельявляется менее совершенным механизмом привлечения ресурсов в ипотечноекредитование, нежели двухуровневая модель, позволяющая использовать различныеинструменты аккумулирования финансовых средств на рынке капиталов.
Анализируя взаимосвязь рынка ипотечногокредитования с рынком капиталов, следует отметить, что и потребителем ипотечныхкредитов, и главным поставщиком инвестиционных ресурсов для финансированияжилых ипотек выступают домашние хозяйства.
Домашние хозяйства инвестируютсбережения в ипотечные активы через специальные институты, входящие винфраструктуру финансового рынка и имеющие долгосрочные сберегательныепрограммы: пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды и т. д.Инвестиционные институты в свою очередь инвестируют привлеченные сбережения вценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, выданные домашним хозяйствамдля финансирования приобретения жилья. Поток платежей по погашению иобеспечению доходности облигаций формируется за счет погашения кредитовдомашними хозяйствами. [18, c.96]
Однако не все семьи сразу являютсязаемщиками. Согласно гипотезе накопления сбережений в течение жизненного цикласемьи, на первой стадии семья из-за превышения расходов над доходами нуждаетсяв кредитных средствах. Эту группу семей можно отнести к категории заемщиков.Далее, по мере роста доходов и погашения задолженности, семья начинает большесберегать и превращается в чистого инвестора (вкладчика). В нетрудоспособномвозрасте семьи начинают расходовать накопленные сбережения. Следовательно, внормально работающей экономике рост удельного веса молодых семей ведет кповышению спроса на ипотечные кредиты, а рост семей зрелого возраста повышаетпредложения длинных инвестиционных ресурсов. Можно также сказать, что рост сбереженийсемей ведет к повышению предложения на ипотечном рынке.
Таким образом, предпосылкой построенияэффективной системы финансирования ипотечных активов является наличиедостаточных групп семей с преимущественно инвестиционной и преимущественнопотребительской личной экономической стратегией. То есть эффективная модельфинансирования строится на предпосылке баланса экономических стратегий: покаодни семьи преимущественно инвестируют, другие преимущественно потребляют иобслуживают взятые кредиты. Одним из ключевых факторов успешного развития системыипотечного кредитования является наличие достаточно больших групп семей синвестиционными и сберегательными экономическими стратегиями.
Ипотечное кредитование оказываетзначительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования,рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительнорасширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышениюстоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке ивременного лага запаздывания реакции предложения на повышение спроса).Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако,расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условийзаимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательнуюспособность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье исокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемоевзаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и долисделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
В результате рынок ипотечногокредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние наконъюнктуру на рынке недвижимости и при достижении определенных размеровоказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США,где 70-80% приобретений недвижимости осуществляются с помощью ипотечногокредита).
Взаимосвязь рынков в общем цикледеловой активности выглядит следующим образом. Падение фондовых индексов,негативные ожидания инвесторов и повышения требований к доходности ведут кухудшению условий заимствований на финансовом рынке, что в свою очередь ведет кповышению процентных ставок на ипотечные кредиты. Следствием этого явится спадна рынке недвижимости.
Из этого можно сделать вывод: чем болееразвита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большаядоля сделок с недвижимостью проходит с участием ипотечного кредита, тем большерынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущейстоимости ресурсов.
Ипотечное кредитование может игратьсущественную роль в экономической политике государства. Еще во времена Великойдепрессии 30-х гг. в США одним из способов оздоровления экономики являлосьактивное развитие с помощью государства национальной системы ипотечногожилищного кредитования. Теоретической основой «Нового курса»Рузвельта была экономическая теория, получившая название по имени английскогоэкономиста Дж. М. Кейнса. В основе теории лежит тезис о том, что черезактивизацию и стимулирование совокупного спроса необходимо оказыватьвоздействие на расширение производства и предложение товаров и услуг. До Кейнсав экономической политике государств и влияющей на нее экономической теориипреобладал подход классической школы, ведущей свое начало от работ А. Смита.Согласно этому подходу, активная макроэкономическая политика государствапредставлялась излишней и непродуктивной. Основанием является то, что рыночнаяэкономика в состоянии самостоятельно достигать полного объема производства иполной занятости через механизмы колебания процентной ставки (выравнивающийбаланс между инвестициями и сбережениями) и эластичности соотношения цен изаработной платы. Так, по логике экономистов данной школы увеличение сбереженийдомашними хозяйствами и вызванное этим снижение общих расходов и реальногообъема производства ведет к снижению процентных ставок и увеличению расходов наинвестиции до уровня сбережений. Очевидно, что основанные на чистотеоретических моделях доводы экономистов-классиков являются достаточноспорными, мало учитывающими многообразие факторов реальной экономической жизни.Мотивация экономических агентов и инвестирующих, и сберегающих гораздо сложнеетой, которую описывают в своих трудах экономисты-классики. Неудивительно, чтовыводы классиков в отношении экономического регулирования и роли государствабыли убедительно и достаточно полно подвергнуты критике Кейнсом и егопоследователями. Среди основных вопросов: объем инвестиций и сбережений можетбыть не сбалансирован, цены и заработная плата не являются эластичными.
Согласно Кейнсу, активнаябюджетно-кредитная политика, рост эффективных государственных расходов ведут красширению совокупного спроса, что отразится на реальном объеме национальногопроизводства и занятости без повышения уровня цен. В случае снижения объемовпроизводства правительство увеличивает дефицит бюджета, что позволяет за счетсохранения уровня государственных затрат поддерживать совокупный спрос и темсамым стимулировать производство. Одновременно национальный банк снижаетпроцентные ставки, удешевляя стоимость кредита и стимулируя инвестиции, а призатяжном спаде девальвирует валюту. При возобновлении роста регулирующие органыспасают экономику от «перегрева», действуя «в обратномнаправлении» — сводят дефицит к нулю, увеличивают процентные ставки иреальный курс национальной валюты. В результате растет стоимость кредита, ивиртуальный инвестиционный бум, возможный в рамках банковской системы снеполным резервированием, спадает. [21, c.147]
Особая роль отводится банкам и инымфинансовым учреждениям, аккумулирующим наличные сбережения, с одной стороны, иявляющихся источником средств для инвестиций — с другой. Уменьшение средств наруках у населения и рост объемов предоставляемых кредитов могут привести кпревышению величины инвестиций суммы текущих сбережений, что в свою очередьведет к возрастанию общих расходов и приводит к оживлению в экономике.
Наиболее эффективной может бытьполитика, сочетающая стимулирование совокупного спроса (в первую очередь, в такназываемых «точках роста») и роста на этой основе ВВП с соблюдениемзапланированных пропорций между ВВП и объемом денежной массы. Политика жерасширения совокупного спроса является эффективной там, где это:
· будет иметь максимальный мультипликативный эффект;
· не вызовет инфляции спроса (серьезного роста цен и инфляционныхпоследствий не бывает, пока не восстановлен баланс между имеющимся предложениеми недостаточным платежеспособным спросом).
При выдаче и рефинансировании ипотечныхкредитов достигается максимальный мультипликативный эффект. Мультипликатор — это коэффициент, выражающий соотношение между приростом дохода (кредитовбанков) и вызывающий этот прирост увеличением объема инвестиций. Сутьмультипликатора заключается в том, что даже незначительное повышение доходовдомохозяйств или предложения кредитов коммерческими банками может вызватьгораздо большие изменения в равновесном уровне ВВП. Увеличение мультипликаторапроисходит в условиях, когда домашние хозяйства используют прирост их доходовдля наращивания потребления.
Жилищный рынок имеет несколькохарактеристик, которые определяют особое его место в экономике любой страны иявляются причиной высокого мультипликационного эффекта. В первую очередь — этоналичие наибольшего коэффициента взаимосвязи с большинством других отраслейэкономики, таких, как группы средств производства и группы товаров потребления.Так, даже незначительное увеличение спроса и оживления рынка недвижимости истройиндустрии незамедлительно сказывается на повышении спроса в другихотраслях экономики. Деньги, направленные на покупку жилья, попадают в оборотпредприятия, состоящего в технологической цепочке инвестиционно-строительногопроцесса. По разным оценкам, целевое вложение одной денежной единицы випотечное жилищное кредитование дает 2-3 денежные единицы прироста ВВП. Инымисловами, целевое направление государственных средств через ипотечный инвестиционно-кредитныймеханизм в жилищную сферу позволяет достичь эффекта наибольшего (по сравнению сальтернативными вариантами вложения) прироста ВВП. Достигается это за счет:
· денежного мультипликатора (банк, выдавая кредит, является источникомресурса для другого банка, который выдает другой кредит за счет этих средств заминусом средств на инвестирование);
· мультипликатора доходов (приростом дохода и вызывающим этотприрост увеличением объема инвестиционного потребления и ростом ВВП);
· мультипликатора налогов (каждый денежный оборот генерирует налоги).
Следует также отметить, что вфинансировании приобретения жилья помимо кредита участвуют сбережения домашнегохозяйства (как правило, не менее 30% от стоимости жилья), превращающиеся винвестиции.
Таким образом, выделение даже внебольших объемах бюджетных ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов,выданных первичными кредиторами, может стать катализатором инвестиционногопроцесса. Однако несмотря на очевидную эффективность государственного стимулированиярасширения совокупного спроса за счет рефинансирования системы ипотечногокредитования, критики такого подхода считают, что это может привести к ростуинфляции.
В результате впрыскивание денежныхсредств на рынок в виде повышения спроса за счет активизации предложения нарынке ипотечного кредитования, даже за счет дополнительной эмиссии, не влечетза собой повышения цен на рынке и, следовательно, инфляции в случае:
· значительного превышения предложения над спросом на рынке недвижимости;
· недогруженности производственных мощностей в жилищном строительствеи наличии квалифицированных специалистов в области строительства, оставшихсябез работы, что позволяет быстро обеспечивать любое повышение спроса на жилье соответствующимтоварным покрытием. [26, с.121]
Кроме того, как было отмечено выше,жилье является актом потребления товаров. По сути, это инвестиции в капитальныеактивы. А также, поскольку кредит берется фактически под будущие доходы,определенное повышение спроса на жилье в период кредитования сопровождаетсявынужденным сокращением текущего потребления заемщиками (по распространенным вмире стандартам, ежемесячно в погашение по кредиту может уходить до 35-40%семейного дохода) в последующий период обслуживания кредитов (10-20 лет). Такимобразом, повышение совокупного спроса на этапе рефинансирования ипотечнойсистемы сбалансировано со снижением совокупного спроса на этапе возвратасредств. Следовательно, даже если денежные власти будут инвестировать в ипотечнуюсистему за счет проведения дополнительной эмиссии сверх запланированного объема(например, в форме повышения денежной массы в форме покупки облигацийоператоров вторичного рынка закладных), это никак не скажется на росте цен итемпах инфляции. Более того, приобретая облигации операторов вторичного рынка,денежные власти тем самым показывают пример (а не только декларируют) уровнясвоих инфляционных ожиданий, что является важнейшим ориентиром для всехучастников рынка. Точечное же увеличение денежной массы, например, в видепокупки ипотечных облигаций операторов вторичного рынка закладных, будетспособствовать общему сокращению процентных ставок по кредитам в такомсоциально важном секторе экономики, как жилищный.
Как было показано выше, государственноестимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основныхнаправлений достижения реального экономического роста. Особенно эффективнаэкономическая политика, направленная на развитие системы ипотечногокредитования в странах с переходной экономикой. Именно уделяя в своихэкономических программах особое место развитию жилищной сферы через механизмипотечного кредитования, страны с развивающейся экономикой могут добитьсясущественного прогресса в экономике. Подтверждением этому служит опыт выхода изглубокого экономического кризиса экономически развитых стран (Великая депрессияи реформы Рузвельта, послевоенное восстановление в Германии и реформы Эрхарда идр.). [25, c.7]
1.2 Основные зарубежные моделиипотечного кредитования
Ипотечное кредитование являетсяэффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов,формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует несколько типовмоделей ипотечного кредитования в развитых странах.[29, c.13]
В усеченно-открытой модели(Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различныхисточников – в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов,межбанковских кредитов. Соответственно, каждый банк устанавливает параметрыипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономическойконъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако встранах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальнойвалюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтомуприменение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, многиероссийские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечногокредитования граждан.
В расширенной открытой модели (США)банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня егодоходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсовявляется вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладныена недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формированииинфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливаетсябаланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынкеи ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модельявляется наиболее стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке всреднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкогориска по сравнительно невысокой ставке процента.
Таким образом, американская модельориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные,ценные бумаги и недвижимость. Основным принципом этой модели является принципстандарта (стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия покредитам, стандарты обслуживания кредитов и т.д.).
Функционирование такого рода ипотекиобусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель),ипотечный банк (залогодержатель), инвестор, государство.
Действуя в этой системе лицо,желающее приобрести жилье, обращается в ипотечный банк, который рассматриваетего просьбу о выдаче кредита. После того, как банк выдал кредит, он формируетипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). Наэтой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных покредитам, и вступает в игру государство.
Используя посредничество крупнейшихфирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги(закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшойдоход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондовили страховых компаний, которые в обязательном порядке (согласнозаконодательству) будут приобретать определенное количество ипотечныхзакладных.
Возможно также получение кредита випотечном банке под залог земельного участка или квартиры. В этом случае банкомоценивается ликвидность объекта залога и выдается кредит 60-70% от его рыночнойстоимости. После этого развитие событий происходит по предыдущей схеме.
Сбалансированная автономная модель(Германия) принципиально иная. Граждане образуют своего рода кооператив и напротяжении ряда лет делают взносы. Как только накоплена половина стоимостибудущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся частьстоимости оплачивается, как правило, в течение десяти лет, по истечениикоторых недвижимость переходит в собственность. Эта модель в наименьшей мере зависитот конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не засчет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущихзаемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиковначисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада являетсяформирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходовпо вкладу. Кроме того, время приобретения жилья отодвигается, так как длястроительства необходимо накопить первоначальную сумму.[35, c.61]
Основное расхождение основано наотношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Этоприводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и неподдается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто небудет принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой вкаждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания балансаактивов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активновыступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формироватьдостаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.
Данная модель представляет интересдля России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома-новостройки), какправило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительнониже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например,в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку. Необходимоотметить, что подобная модель достаточно широко использовалась вдореволюционной России.
Необходимо также отметить, что в зарубежнойпрактике ипотечного кредитования для целей снижения кредитного риска по мереразвития системы ипотечного кредитования были выработаны различные моделипогашения долга.
В зависимости от условий погашенияипотечные кредиты могут быть разделены на две группы [15, c.267]:
ü ипотечные обязательства с постояннымивыплатами;
ü ипотечные обязательства с переменнымивыплатами, но фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.
Ипотечный кредит с фиксируемойпроцентной ставкой (равновеликими платежами) – стандартный илисамоамортизирующийся (fixed-rate) является исторически первойразновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике.
Стандартный кредит с фиксированнойпроцентной ставкой предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают:
ü 1/12 фиксированной годовой процентнойставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;
ü часть невыплаченного остатка основнойсуммы кредита.
Кредит сконструирован по такомупринципу, что заемщик в течение всего срока займа выплачивает кредитору одну иту же денежную суму ежемесячно. С течением времени пропорции между основнойсуммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую частьсоставляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доляпроцентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредитавозрастает.
Разновидностью кредита сфиксированной процентной ставкой является ипотечный кредит с постепеннымувеличением платежей (graduated-payment mortgage). Процентная ставка и срок кредита фиксированы,как и для кредита с равновеликими платежами, однако сумма ежемесячных платежейпо кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включаетсяежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей. Разница между платежамии накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и впервые годызайма имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровеньплатежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погаситьвозросшую основную сумму долга.
Данная модель кредита позволяетизбежать проблемы «наклона» основного финансового бремени к начальному периодузаимствования.
Такой заем позволяет покупателямнедвижимости сразу же приобрести жилье, которое их устраивает, в расчете набудущий рост доходов. Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно,заемщик должен обосновать свою возможность увеличения платежей в будущем. Суммапервоначального взноса, т.е. разница между стоимостью недвижимости и суммойкредита, уплачиваемая заемщиком из собственных средств по таким кредитам такжезачастую выше, чем по другим моделям займов.
Ипотечный кредит с фиксированнойпроцентной ставкой, ярусными платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage).
Эта модель предоставляет кредиторамважное конкурентное преимущество на рынке ипотечного кредитования – возможностьпредложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупательнуюспособность по сравнению со стандартным кредитом под фиксированную процентнуюставку.[36, c.87]
Различные модели кредитовпредполагают разные пути осуществления низких первоначальных платежей. Даннаямодель решает эту проблему особым образом. Процент по ипотечному кредитуустанавливается на уровне рыночной процентной ставки, срок – 15 либо 30 лет.Платежи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по ставке,которая на 3-5% ниже. Отрицательной амортизации долга не предусматривается, иесли платежей недостаточно для покрытия процентов по действительной ставке (аони ежегодно увеличиваются), то разница между платежами заемщика и необходимойсуммой погашения процентов выплачивается со специального счета, открытогозаемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматриваютсяежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год.
Основное отличие от займа спостепенным увеличением выплат в том, что данный вид кредита не предполагаетотрицательной амортизации и обычно имеет 15-летний срок погашения.
Ипотечный кредит с «шаровым» платежом(balloon payment mortgage) предусматривает крупную выплатуосновной суммы долга по истечении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки.Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентнуюставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по нимзначительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенногопериода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашаетсямалая ее часть. Возможны следующие модели выплат:
ü замораживание выплат вплоть доистечения срока кредита. Такой кредит целесообразно брать на короткий срок,иначе сумма задолженности будет очень велика.
ü Выплаты только процентов, затем –«шаровой» платеж. Этим видом кредита предусмотрена периодическая выплатапроцентов. По истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга.
ü Частичная амортизация долга с итоговым«шаровым» платежом.
Многие кредитные договоры по такимзаймам предусматривают для заемщика возможность получить у своего кредиторадругой ипотечный заем для выплаты «шарового» платежа (рефинансировать долг).Чтобы получить второй кредит, заемщик не должен нарушать условия платежей попервому кредиту в течение 12 месяцев, должен использовать заложеннуюнедвижимость как основное место жительства и не иметь никаких новых обремененийна данную собственность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по«шаровому» кредиту не менее чем на 5%.
В отличие от рассмотренных моделейпогашения ипотечного долга, предполагающих отсрочку платежей, виды кредитов,приведенные ниже, предусматривают быструю амортизацию долга. Вместо внесениянизких платежей в первый период займа (как в кредите с постепенным увеличениемвыплат), заемщик осуществляет более крупные выплаты с целью скорейшегопогашения кредита.
Ипотечный кредит с быстрым погашением(growing-equity mortgage)
Это кредит с фиксированной процентнойставкой, платежи по которому постоянно растут. Однако в отличие от займа спостепенным увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т.е. суммадолга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита сравновеликими платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью болеебыстрого погашения долга. Увеличение суммы платежей происходит по заранеесогласованной ставке, либо на основании изменяющегося индекса. Процентнаяставка по такому кредиту обычно на 1/3 ниже, чем процент по стандартнымкредитам.
Ипотечный кредит с погашением каждыедве недели (biweekly mortgage)
Платежи по такому типу кредитаосуществляются один раз в две недели, всего 26 раз в год. Каждая выплатасоставляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту сфиксированной ставкой. Такой кредит погашается в среднем за 21 год. Доходзаемщика, претендующего на такой тип кредита должен быть заведомо выше.
Также к кредитам с фиксированнойпроцентной ставкой относятся:
Ипотечный кредит с дополнительным обеспечениемсберегательным счетом (plenged-account mortgage)
Цель появления такой моделикредитования была та же, что и для кредитов с постепенным увеличением выплат, — обеспечить более низкие ежемесячные платежи для заемщиков. Ежемесячно деньгиснимаются со счета как дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальныйвзнос для таких кредитов не требуется. Поскольку счет заемщика постоянноуменьшается, а значит снижается стоимость обеспечения, то таким образом, этоприводит к возрастанию кредитного риска кредитора.
Ипотечный кредит с участием кредиторав повышении стоимости жилья (shared appreciation mortgage). [20, c.115]
В случае использования данного типакредита, кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную ставку вобмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе,которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений.Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи жилья, либо, еслинедвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенногопериода. Платежи кредитору могут быть осуществлены либо единовременно, либоприбавлены к сумме долга. Такие кредиты, как правило, предоставляются в периодвысокой инфляции и только при росте цен на данный тип недвижимости.
Ипотечные кредиты с корректируемойставкой процента
Кредит с переменной (регулируемой)процентной ставкой имеет целью более справедливое распределение процентногориска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентнуюставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменениерыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.
Появление этого вида займов повысилогибкость системы ипотечного кредитования с токи зрения схемы осуществленияплатежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются всоответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям,депозитным сертификатам и т.д.).
Такой вид кредита – лучший способзащитить кредитора от процентного риска. Для того, чтобы заемщик не находился всостоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки покредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентнойставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматьсяв течение всего срока действия кредита.
Процентные ставки по кредитам могутизменяться в соответствии с тремя основными схемами:
ü Ставка по кредиту может быть равнавыбранному индексу плюс определенный процент — 2-3% в зависимости от рыночныхусловий, характеристик предоставляемого кредита, а также стоимости обслуживаниядолга. Индекс меняется на протяжении срока действия займа, а спрэд остаетсянеизменным.
ü Ставка по кредиту устанавливается науровне индекса без прибавления спрэда.
ü По кредиту устанавливается определеннаяпроцентная ставка, согласованная с заемщиком, которая меняется так: приизменении выбранного индекса ставка повышается (понижается) на величину этогоизменения.
Условия займа чаще всегопредусматривают изменение суммы ежемесячных платежей по мере измененияпроцентной ставки. Однако, зачастую, платежи заемщика могут оставаться напрежнем уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает отрицательнаяамортизация долга, накопление задолженности.
С целью привлечения заемщиков кредиторыустанавливают процентную ставку ниже, чем текущая стоимость индекса плюс спрэд.Такие кредиты называются «поддразнивающими».
Ипотечный кредит с переменной(регулируемой) процентной ставкой (variable-rate mortgage)/
Особое распространение данный видкредита получил в последние 10 лет, обычно такой кредит представляется на 30лет. В Великобритании такого рода кредиты предоставляются строительнымиобществами. В Канаде разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов насрок от 1 года до 5 лет, которая позволяет кредитору изменять условиякредитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку. Такойобновленный кредит называется канадским ролловером. Ролловерные кредитыпредусматривают также и срок 25-30 лет. По ним процент и сумма платежейпересматривается периодически. Если заемщик не согласен с новыми условиямикредита, он может рефинансировать заем у другого кредитора.
В США Федеральной национальнойипотечной ассоциацией разработана также модель двухшагового кредита (two-step mortgage).
Первоначальная процентная ставкаустанавливается на 7 лет и обычно на 1,2,3,4% ниже ставки по стандартнымкредитам с фиксированным процентом. По истечении 7 лет процентпересматривается.
Ипотечный кредит с регулируемойпроцентной ставкой и постепенным увеличением выплат.
При использовании этого типа кредитапроцент по кредиту меняется в соответствии с выбранным индексом. При этом суммаплатежей также может меняться при изменении индекса. Кроме того, разница между текущейпроцентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной суммедолга и накапливаться.
В ряде случаев колебания суммыплатежей приводят к увеличению срока заимствования в связи с возрастаниемнакапливающейся суммы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоровпредусматривают пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма долгапревышает первоначальную на определенный процент.
Ипотечный кредит, регулируемый всоответствии с индексом цен (price-level adjustable mortgage). При использовании этой моделисумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма платежейостается постоянной в реальном выражении, однако изменяется в номинальномвыражении. Первоначальная выплата незначительна, поскольку процентная ставка покредиту не включает премию за инфляцию. На практике осуществление такой моделисложно.
Существует также гибридная модельипотечных кредитов с фиксированной и регулируемой процентной ставкой (fixed/ adjustable rate mortgage hybrid).
Обычно по этим кредитам устанавливаетсяфиксированная процентная ставка на первые 5,7 или 10 лет, затем ставка начинает«плавать» подобно проценту по обычному кредиту с регулируемой процентнойставкой в соответствии с определенными условиями, установленными кредитнымдоговором.
Особые виды ипотечных кредитов взарубежной практике
Ипотечный кредит с участием в правесобственности других лиц (shared equity mortgage).
В этой модели две или более стороныимеют долю участия в праве собственности на недвижимость.
Кредитные линии, обеспеченные жильем(home equity revolving loans).
Распространенным методомфинансирования на протяжении уже многих лет является залог недвижимости, ужехотя бы раз заложенной, с целью получения кредита, т.е так называемая «вторая»закладная. Однако следует отличать другую, схожую с ней процедуру финансированияна потребительские нужды – залог жилья для обеспечения кредитной линии,действующей в течение длительного периода времени (в отличие от «второй»закладной, которая предполагает выплату определенной суммы единовременно).Такая кредитная линия позволяет заемщику проявлять определенную гибкость,финансируя различные потребности. Процент выплачивается только на кредит,который используется подобно счету по кредитной карточке. Процентная ставкаобычно периодически пересматривается.
1.3 Особенности ипотечногокредитования коммерческими банками в РФ

В зависимости от объектакредитования, кредитной политики и организационной структуры каждыйкоммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. Примноговариантности различных элементов организации процесса кредитования можноконстатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологиивыдачи и погашения ипотечного кредита:
— предварительное рассмотрение заявкина кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
— андеррайтинг;
— принятие решения о выдаче ипотечнойссуды;
— оформление кредитного договора идоговора о залоге;
— сопровождение кредита и контроль заисполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняетзаемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить емузаявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащуюсведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков,связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, повозможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитныйработник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные свыдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимоаргументировано объяснить причины, по которым кредит не может бытьпредоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, онинформирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимыбанку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
Второй этап заключается в том, чтобыоценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степеньего обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценкезалога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залогапредлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений,планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояниеконструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций –отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимостьремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результатеизучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. Вкачестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, напримерземельный участок или летний дом, а также движимое имущество, напримеравтомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалистыоценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира,то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутацияфирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящеевремя в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежныесредства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются длятого, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взноссобственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целяхрассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в формекомиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионныевыплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства:оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятыедолговые обязательства, медицинское страхование и др.
Результаты андеррайтинга оформляютсяв виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.
На третьем этапе кредитный комитетрассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучаетсоответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или оботказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитетасоответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов,связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотреныследующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата заполучение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальныйсбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрациюдоговора залога; страхование предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает сзаемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуютсяосновными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом РоссийскойФедерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.
По кредитному договору банк кредиторобязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и наусловиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срокполученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитномдоговоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор,имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:
— сумма кредита и размер банковскогопроцента;
— порядок и сроки выдачи кредита;
— порядок и сроки погашения процента;
— описание и цена обеспечения,предусматриваемые в отдельном договоре залога;
— размер санкций, уплачиваемыхстороной, нарушивший условия договора.
Одновременно с заключением кредитногодоговора заключается договор залога и оформляется закладная, а такжезаключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не можетбыть начата выдача ипотечного кредита.
На пятом этапе осуществляетсясопровождение кредита, которое включает:
— выдачу кредита в порядке, предусмотренномв кредитном договоре;
— контроль за целевым использованиемкредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
— наблюдение за сохранностью и состояниемзалога, принятого в обеспечение кредита;
— контроль за регулярными, всоответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возвратакредита и начисленных процентов.
При нарушении сроков погашениякредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки длявыполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользованияотсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроковпогашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаютсяоперации по реализации залога. [14, c.377]
На сегодняшний день крупнейшимибанками, работающими с ипотечными кредитами разработано множество ипотечныхпрограмм, рассчитанных на различные слои общества, с отличающимися друг отдруга условиями и т.д. .
Основным критерием использованиякредитных средств является эффективность их использования, что выражается впонятии «финансового левереджа».
Под финансовым левереджем (рычагом)понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своейпокупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственныйкапитал) в инвестиционных проектах [15, c.290].
Выделяют следующие типы финансовоголевереджа:
ü Положительный (благоприятный) –ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечениемзаемных средств, превышает процент по кредиту. В этом случае инвесторзарабатывает деньги, привлекая ссуды.
ü Отрицательный – если стоимостькупленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от нихне превышают проценты по ссудам. Отрицательный левередж работает противвладельца недвижимости.
ü Нейтральный – собственность приноситдоход, равный проценту по привлеченному кредиту.
Кфр=/>
то в ипотечно-инвестиционном анализевводятся следующие обозначения:
Ye– ставка дохода на собственныйкапитал;
Ym – ставка дохода по ипотечномукредиту;
Yo– общая ставка дохода на капитал.
В этом случае коэффициент капитализациисобственного, заемного и всего инвестированного капитала будет определятьсяследующим образом:
Re= Ye+d0ЧSFF(n;*)
где d0– фактор изменения стоимости собственного капитала;
*=0 при рекапитализации по методуРинга;
*= Ye – по методу Инвуда;
* = Yб – по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).
Rm – коэффициент капитализации длязаемного капитала (ипотечная постоянная). Он определяется как отношение суммыобслуживания долга за год к начальному балансу кредита:
Rm=/>
Rm= Ym+SFF(n;Ym)
где SFF(n; Ym)- коэффициент возврата (амортизации)ипотечного кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Длясамоамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке кредита.
Rо — общий коэффициент капитализации. Он определяется каксоотношение чистого операционного дохода к общей стоимости объектанедвижимости:
Rо= />;
В целом справедливы следующиесоотношения:
ü Положительный левередж коэффициентакапитализации для собственного капитала необходимо и достаточно определяетсяусловием:
ü Отрицательный левередж коэффициентакапитализации для собственного капитала:
ü Положительный левередж ставки доходана собственный капитал:
ü Нейтральный левередж ставки дохода насобственный капитал:
ü Отрицательный левередж ставки доходана собственный капитал:
Таким образом, положительное илиотрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влиянияопределяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемныйкапитал.
Необходимо отметить, чтоэффективность такого влияния (плечо рычага) определяется отношением величинызаемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т.е. коэффициентом ипотечнойзадолженности.

2. Анализ ипотечного кредитования вАК СБ РФ (ОАО)
/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>

2.1 Краткая характеристика АК СБРФ (ОАО)
Акционерныйкоммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) созданв форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “Обанках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционеромСбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60%акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридическихи физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационныйномер — 1481.
Фирменное (полное официальное)наименование банка: Акционерный коммерческий Сберегательный банк РоссийскойФедерации (открытое акционерное общество).
Сокращенное наименование банка:Сбербанк России.
Банк является юридическим лицом и сосвоими филиалами составляет единую систему Сбербанка России.
Сбербанк России (ОАО) имеетисключительное право использования своего фирменногонаименования, имеет круглую печать со своим фирменным полным наименованием,указанием местонахождения, штампы, бланки со своим наименованием, собственнуюэмблему и другие средства визуальной идентификации. Сбербанк РФ входит вбанковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуетсязаконодательством Российской Федерации, нормативными документами Банка России, а также Уставом.Банк являетсяюридическим лицом и со своими филиалами и другими обособленными подразделениями составляет единую систему Сбербанка России.Имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на егосамостоятельном балансе. Акционерами Банка могут быть юридические и физическиелица, в том числе иностранные, в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации.Банк отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, может отсвоего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права,нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Акционеры Банка не отвечают по обязательствам Банкаи несут риск убытков, связанных с его деятельностью в пределах стоимостипринадлежащих им акций.
Акционеры, не полностью оплатившие акции, несутсолидарную ответственность по обязательствам Банка в пределах неоплаченнойчасти стоимости принадлежащих им акций. Банк не отвечает по обязательствамсвоих акционеров, не отвечает по обязательствам государства и его органов.Государство (Российская Федерация) гарантирует возврат вкладов физических лиц вБанке в порядке, предусмотренном федеральными законами; не отвечает пообязательствам Банка России. Банк России не отвечает по обязательствам Банка,за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Банк вправе участвовать самостоятельно или совместнос другими юридическими и физическими лицами в других коммерческих инекоммерческих организациях на территории Российской Федерации и за еепределами, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерациии соответствующего иностранного государства; Банк в установленном порядке можетсоздавать филиалы и открывать представительства,которые не являются юридическими лицами.
Банк создается без ограничения срока деятельности иосуществляет свою деятельность на основании лицензии Банка России. Банк(включая его филиалы) независим от органовгосударственной власти и местного самоуправления при принятии им решений. Основнойцелью деятельности Банка является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц,осуществление кредитно-расчетных и иных банковскихопераций и сделок с физическими и юридическимилицами для получения прибыли.
Сбербанк России осуществляет следующие банковские операции:
ü привлекаетденежные средства физических и юридических лиц во вклады (до востребования и наопределенный срок);
ü размещаетуказанные выше привлеченные средства от своего имени и за свой счет;
ü открываети ведет банковские счета физических и юридическихлиц, осуществляет расчеты по поручению клиентов, в том числебанков-корреспондентов;
ü инкассируетденежные средства, векселя, платежные и расчетные документы иосуществляет кассовоеобслуживание физических и юридических лиц;
ü покупаети продает иностранную валюту в наличной и безналичной формах;
ü привлекаетво вклады и размещает драгоценные металлы;
ü выдаетбанковские гарантии;
ü осуществляетпереводы денежных средств по поручениям физических лиц без открытия банковскихсчетов (за исключением почтовых переводов).
СБ РФ помимо перечисленных выше банковских операцийосуществляет следующие сделки:
ü выдаетпоручительства за третьих лиц, предусматривающие исполнение обязательств вденежной форме;
ü приобретаетправа требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме;
ü осуществляетдоверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору сфизическими и юридическими лицами;
ü осуществляетоперации с драгоценными металлами и драгоценными камнями в соответствии сзаконодательством Российской Федерации;
ü предоставляетв аренду физическим и юридическим лицам специальные помещения или находящиеся вних сейфы для хранения документов и ценностей;
ü осуществляетлизинговые операции;
ü оказываетброкерские, консультационные и информационные услуги.
СБ РФ вправе осуществлять иные сделки в соответствиис законодательством Российской Федерации, осуществлять обслуживаниеэкспортно-импортных операций клиентов с применением различных финансовыхинструментов, принятых в международной банковской практике.
АК СБ РФ осуществляет валютный контроль заоперациями клиентов– физических и юридических лиц; эмиссию и обслуживаниебанковских карт. Банк вправе распространять и обслуживать карты другихэмитентов.
Все перечисленные банковские операции и сделкиосуществляются в рублях и в иностранной валюте.
Банк вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу,учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функцииплатежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежныхсредств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, а такжевправе осуществлять доверительное управлениеуказанными ценными бумагами по договору с юридическими и физическими лицами, атакже профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии с федеральными законами.
Уставный капитал Сбербанка России сформирован всумме 1000000000 рублей и разделен на 19000000 обыкновенных акций номинальнойстоимостью 50 рублей и 50000000 привилегированных акций номинальной стоимостью1 рубль.
Уставный капитал равен общей сумме номинальнойстоимости акций Банка, приобретенных акционерами, иопределяет минимальный размер имущества Банка, гарантирующего интересы егокредиторов.
Предельное количество объявленных обыкновенных акцийсоставляет 10000000 штук номинальной стоимостью 50 рублей. Все акции являютсяименными. СБ РФ размещает обыкновенные и привилегированные акции. Егоакционерами являются свыше 200 тыс. юридических и физических лиц.
По состоянию на 01 сентября 2007г. АКСБ РФ (ОАО) продемонстрировал следующие результаты деятельности:
капитал – 618,3 млрд. руб.;
прибыль – 85,3 млрд. руб.;
чистая прибыль – 66,3 млрд. руб.;
кредитный портфель – 3 277,6 млрд.руб., в том числе кредитование юридических лиц (без МБК) – 2 401,3 млрд. руб.;
остаток средств на счетах физическихлиц – 2 395,8 млрд. руб.;
доля Сбербанка в общем остаткевкладов физических лиц во всех коммерческих банках (на 1.07.2007г.):
рублевых – 55,3 %
инвалютных – 38,9 %;
остаток средств юридических лиц – 1026,6 млрд. руб.;
филиальная сеть, ед.:
территориальные банки — 17
отделения – 816
внутренние структурные подразделения– 19 388.
Кредитные ресурсы Сбербанка России формируются засчет:
a собственныхсредств Банка (за исключением стоимости приобретенных им основных фондов,вложений в доли участия в уставном капитале банков и других юридических лиц ииных иммобилизованных средств);
a средствюридических лиц, находящихся на их счетах в Банке;
a вкладовфизических лиц, привлеченных на определенный срок идо востребования;
a кредитов,полученных в других банках;
a иныхпривлеченных средств.
В качестве ресурсов длякредитования может также использоваться прибыль, нераспределенная в течение финансового года.
2.2 Деятельность АК СБРФ (ОАО) на рынке ипотечного кредитования
В 2007 году СбербанкомРоссии и всеми его подразделениями проводилась планомерная работа, выполняяглавную задачу в области кредитования физических лиц – повышение качества банковскогосервиса и скорости проведения операций по кредитованию.
Внедрение новых кредитныхпродуктов имеет целью привлечение большего количества клиентов и удовлетворениепотребностей различных слоев населения. Экономическая стабилизация и ростреальных денежных доходов населения позволили Банку в истекшем году предложитьклиентам более привлекательные условия предоставления кредитов и существенноупростить технологию их получения.
Расширилосьсотрудничество СБ РФ с органами исполнительной власти по реализации целевыхфедеральных и региональных программ, нацеленных на улучшение жилищных условийнаселения и организацию личных подсобных хозяйств. За отчетный год число такихпрограмм увеличилось с 18 до 25. В рамках этих программ выданы кредиты жителямАнгарска, Иркутска, Новокуйбышевска; Белгородской, Курганской, Курской,Нижегородской, Новосибирской, Ростовской, Смоленской, Тверской, Томскойобластей; Алтайского края, Республик Карелии, Коми, Марий Эл, Мордовии,Удмуртии, Чувашии, Башкортостана и др.
Увеличилось числопредприятий, работники которых смогли решить свои жилищные и прочие социальныепроблемы с использованием кредитов Банка. Особенность указанных целевыхпрограмм заключается в том, что с заемщика полностью или частично снимаетсянагрузка по уплате процентов за пользование кредитом благодаря субсидиям избюджетов исполнительных органов власти или из средств предприятия, на которомработает заемщик.
Активизировалась работасо строительными, риелторскими и ипотечными компаниями по индивидуальным схемамкредитования частных клиентов на приобретение объектов недвижимости. Условияэтих схем наиболее полно учитывают особенности деятельности компаний на рынкенедвижимости (группа компаний, входящих в холдинг «Первая ипотечная компания»,ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительнаякомпания», ООО «Объединенная строительная компания «ОСК-сервис» и др.).Сбербанк является безоговорочным лидером рынка ипотечного кредитования.
Программа АК СБ РФ (ОАО) покредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц.
АК СБ РФ (ОАО) предлагает на рынкеипотечного кредитования следующие кредитные программы:
a Кредит на недвижимость – кредит наприобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объектанедвижимости под различные виды обеспечения;
a Ипотечный кредит– кредит наприобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объектанедвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;
a Кредит “Ипотечный+” – кредит наприобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) сучастием кредитных средств Сбербанка России.
Объектом данных программ кредитованиямогут быть расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилойдом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или несколькихизолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строенияпотребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанныеобъекты; земельный участок.
Кредитный договор заключается сЗаемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объектнедвижимости в общую собственность.
Жилищный кредит может предоставлятьсяна приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных(например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом сземельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственностьЗаемщика/Созаещиков.
Получить ипотечный кредит в АК СБ РФ могутплатежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющиеофициально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием являетсяпогашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет.
Срок кредитования — до 20 лет, валютакредитования — рубли, доллары США, евро.
Максимальный размер кредита длякаждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/ихплатежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (егочасти) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.
Факт оплаты/наличие собственныхсредств в размере разницы между стоимостью Объекта недвижимости (проводимыхработ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщикамидо получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).
В расчет платежеспособностиЗаемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могутбыть приняты следующие Дополнительные виды доходов:
a доходы, получаемые им по другимместам работы;
a доходы, получаемые им от занятийчастной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенныхзаконодательством;
a доходы супруги(а) Заемщика;
a сумма пенсии, досрочно назначенная постарости или за выслугу лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшимпенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет –для женщин, 60лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.
Максимальный размер Ипотечногокредита и кредита “Ипотечный+” может быть определен исходя из Суммарного активабез учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков.
Процентные ставки по Кредиту нанедвижимость
По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 летвключительно – 12% годовых
на срок свыше 10 до 20 летвключительно – 12,25% годовых
на срок свыше 20 до 30 лет – 12,5%годовых
в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 летвключительно – 12,5% годовых
на срок свыше 10 до 20 летвключительно – 12,75% годовых
на срок свыше 20 до 30 лет – 13%годовых.
По Ипотечному кредиту
По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 12%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11%
от 20% до 30% – 11,25%
от 5% до 20% – 11,5%
на срок свыше 10 до 20 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 12,25%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,25%
от 20% до 30% – 11,5%
от 5% до 20% – 11,75%
на срок свыше 20 до 30 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 12,5%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,5%
от 20% до 30% – 11,75%
от 5% до 20% – 12%
в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 12,5%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,5%
от 20% до 30% – 11,75%
от 5% до 20% – 12%
на срок свыше 10 до 20 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 12,75%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,75%
от 20% до 30% – 12%
от 5% до 20% – 12,25%
на срок свыше 20 до 30 включительно:
до регистрации ипотеки* – 13%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 12%
от 20% до 30% – 12,25%
от 5% до 20% – 12,5%
По кредиту “Ипотечный +”
По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 11,5%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 10,75%
от 20% до 30% – 11%
от 5% до 20% – 11,25%
на срок свыше 10 до 20 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 11,75%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11%
от 20% до 30% – 11,25%
от 5% до 20% – 11,5%
на срок свыше 20 до 30 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 12%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,25%
от 20% до 30% – 11,5%
от 5% до 20% – 11,75%
в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 12%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,25%
от 20% до 30% – 11,5%
от 5% до 20% – 11,75%
на срок свыше 10 до 20 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 12,25%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,5%
от 20% до 30% – 11,75%
от 5% до 20% – 12%
на срок свыше 20 до 30 летвключительно:
до регистрации ипотеки* – 12,5%
после регистрации ипотеки** взависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,75%
от 20% до 30% – 12%
от 5% до 20% – 12,25%
По Кредиту на недвижимостьиспользуются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемогоОбъекта недвижимости.
По Ипотечному кредиту:
залог кредитуемого Объектанедвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора);
другое обеспечение (принеобходимости).
На период до оформления в залогкредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формыобеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.
По Ипотечному кредиту на целииндивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог правааренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объект недвижимости.
По кредиту “Ипотечный +”:
залог кредитуемого Объектанедвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);
на период до оформления в залогкредитуемого Объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимыйОбъект недвижимости.
В качестве дополнительногообеспечения по Жилищным кредитам оформляется:
поручительство супруги(а) Заемщика,если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, принеобходимости);
залог имущественных прав по Договоруинвестирования строительства (Договору уступки права требования), принеобходимости.
По Ипотечному кредиту и кредиту“Ипотечный+” в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляютсяпоручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетнихдетей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания вприобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.
Ипотечный кредит с учетом Суммарногоактива предоставляется на приобретение Заемщиком/Созаемщиками у Продавцаследующих Объектов недвижимости: квартир; земельных участков; индивидуальныхжилых домов (в т.ч. коттеджного типа).
Требования, предъявляемые кСуммарному активу: оценочная стоимость Суммарного актива должна составлять неменее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.
При включении в Суммарный актив:квартиры, индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилогопомещения – оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000рублей; автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждогодолжна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-хлет.
Максимальный размер кредитаопределяется без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не долженпревышать одновременно 50% оценочной стоимости Суммарного актива и 65% покупнойстоимости Объекта недвижимости.
К обеспечению Ипотечного кредита икредита “Ипотечный+” с учетом Суммарного актива предъявляются требованияаналогичные Ипотечному кредиту и кредиту “Ипотечный+” соответственно.Оценочнаястоимость передаваемых в залог объекта недвижимости и имущественных правзаемщика по Договору об инвестировании строительства определяется банком исходяиз покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости.
Срок рассмотрения документов ипринятия решения о выдаче Ипотечного кредита не должен превышать 12 рабочихдней от даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до датыпринятия решения.
Характеристики ипотечного кредита,предлагаемого программой СБ РФ, выдаваемого в валюте и в рублях приведены втаблицах 2-3.
Таблица 2 Характеристика ипотечногокредита, предоставляемого в рублях
Кредит
Ежемесячный доход заемщика, тыс. руб
Вероятная сумма кредита, тыс. руб
Максимальная ежемесячная выплата, тыс. руб 1 2 3 4 Кредит на 10 лет под 11,5% годовых в рублях 20 400 7,0 30 600 10,5 45 900 15,7 60 1210 21,0 75 1500 26,2

Таблица 3 Характеристика ипотечногокредита, предоставляемого в валюте
Кредит
Ежемесячный доход заемщика, $
Вероятная сумма кредита, $тыс
Максимальная ежемесячная выплата, $ 1 2 3 4 Кредит на 10 лет под 12% годовых в валюте 700 17,3 280 1000 24,8 400 1500 37,2 600 2000 49,6 800 2500 62,0 1000
Таблица 4 Дополнительные издержкизаемщика при получении ипотечного кредита
Вид издержек
Сумма 1 2 Банковский сбор за рассмотрение заявки на кредит 750-2500 руб Банковский сбор за открытие и ведение ссудного счета или аренда банковской ячейки 1500-2500 руб Государственная пошлина за регистрацию ипотечной сделки От 1200 руб. Услуги риэлторов До 10% от стоимости квартиры Услуги оценщика недвижимости 2500-5000 руб Нотариальное заявление договора 1,5% от суммы сделки
2.3 Оценка заемщика в рамкахипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

Для оценки заемщика АК СБ РФ (ОАО)применим балльную оценку — один из вариантов оценки кредитоспособностииндивидуального клиента, основанный на методике социологического опроса.
Минимальная сумма баллов дляавтоматической выдачи ссуды — 200. Сумма баллов для юридической оценки 150—195.Сумма баллов для автоматического отказа в выдаче ссуды — менее 150
На основе «Руководства попредоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов», разработанного в 2000 годуИнвестиционным фондом «США — Россия», способности заемщика выплачиватьипотечный кредит АК СБ РФ (ОАО) оценивает доходы заемщика на основе четырехкоэффициентов:
1. Отношение ежемесячных платежей поипотечному кредиту (платеж за счет погашения основного долга и уплаты процентовежемесячный аннуитетный платеж) заемщика к доходам за тот же период:
Платеж/Доход, или П/Д.
2. Отношение ежемесячных жилищныхрасходов заемщика по приобретаемому имуществу, перечисленных в«Заявлении-анкете на ипотечный кредит», к ежемесячным доходам:
Жилищные расходы/Доход, или Ж/Д.
3. Отношение ежемесячных обязательствзаемщика, в которые ежемесячные жилищные расходы входят только в частианнуитетного платежа по кредиту (без учета страховых и налоговых платежей, атакже расходов по техническому обслуживанию и других регулярных выплат поприобретаемому жилью) к доходу заемщика за тот же период:
Обязательства I/Доход, или 01/Д.
4. Отношение общих ежемесячныхобязательств к доходу заемщика за тот же период:
Обязательства 2/Доход, или 02/Д.
По коэффициентам П/Д и 01/Дустанавливаются максимальные значения, выраженные в процентах. Коэффициенты Ж/Ди 02/Д рассчитываются для справочных целей и не влияют на результатыандеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту всоответствии с указанными стандартами.
Коэффициент П/Д показывает отношениеежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в отчетпогашения основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщикаи созаемщика, и равен отношению ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечномукредиту к ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика с вычетомудержаний по подоходному налогу и взносов в Пенсионный фонд.
Этот коэффициент определяет предельнодопустимую долю расходов по ипотечному кредиту (в части платежей по основномудолгу и процентам) в совокупных доходах заемщика, исходя из устанавливаемыхбанком критериев. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске припредоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения способности заемщикасвоевременно погашать кредит.
В соответствии с требованиямиИнвестиционного Фонда «США—Россия», коэффициент П/Д должен составлять не более35%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 долл. ( врублевом эквиваленте – от 22500 руб.до 52500 руб. (курс долл. принят 25руб/долл)в месяц) допускается применение увеличенного на 5% значениякоэффициента П/Д. Оценка платежеспособности заемщика и созаемщика, а такжерасчет значения коэффициента П/Д производится с помощью программного продукта«Анализ платежеспособности заемщика».
Справочный коэффициент Ж/Д показываетотношение общих ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту(включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательныерасходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам заемщика и созаемщикаи равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, поприобретаемому имуществу, а именно:
a платеж в счет погашения основногодолга и процентов по ипотечному кредиту (ежемесячный аннуитетный платеж);
a платеж по налогу на приобретаемоенедвижимое имущество;
a ежемесячный платеж по страхованиюнедвижимого имущества, находящегося в залоге;
a ежемесячный платеж по страхованиюжизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);
a ежемесячный платеж по страхованиюриска утраты права собственности владельца квартиры;
a платеж за услуги по техническомуобслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либогодовые в пересчете на ежемесячные — обязательные взносы, связанные сэксплуатацией — оплата газо-, водо- и теплоснабжения и т. д. — управлением,охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений);
a другие расходы по приобретаемомужилью, если они носят регулярный характер.
Ж/Д = />
Расчет коэффициента Ж/Д являетсяобязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Минимальное значениеданного коэффициента не фиксируется, и значение коэффициента Ж/Д носитсправочный характер.
Коэффициент 01/Д — отношение,определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика (за вычетомстраховых, налоговых и других платежей по приобретаемому недвижимому имуществу)в его доходах. Это коэффициент определяет предельно допустимую долюдолгосрочных обязательств заемщика в его бюджете, включая его расходы, связанныекак непосредственно с выплатой кредита, учитываемые при расчете коэффициентаП/Д, так и с другими, имеющимися у него долгосрочными обязательствами(потребительскими кредитами, содержанием иждивенцев и собственно семьизаемщика, алиментами, обязательными дополнительными налоговыми платежами,прочими долговыми обязательствами).
01/Д = />
Размер ежемесячных обязательствзаемщика, в соответствии с «Рекомендациями» не должен превышать 55% от егосовокупного чистого дохода. То есть коэффициент 01/Д должен составлять не более55%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 в месяц (22500и 52500 руб. соответственно) допускается применение увеличенного на 5% значениякоэффициента 01/Д.
Коэффициент 02/Д — это справочноесоотношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика в егодоходах. Этот коэффициент справочно показывает долю общих долгосрочныхобязательств заемщика в его бюджете. Расчет производится следующим образом.
Коэффициент 02/Д равен отношениюобщейсуммы обязательств заемщика:
/>
Расчет коэффициента 02/Д является обязательнымэлементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Максимальное значение данногокоэффициента не устанавливается и расчетное значение коэффициента 02/Д носитсправочный характер.
Отношения заемщика и кредитора поповоду запрашиваемого ипотечного кредита характеризуются следующимипараметрами:
1. Среднемесячный доход заемщика 1200долл.( 30000 руб.)
2. Ежемесячные обязательства заемщика250 долл. (6250 руб.)
3. Оценочная стоимость имущества (дляупрощения примера — равна продажной цене имущества) 38 000 долл. (950 000 руб.)
4. Срок кредита 10 лет и 2 месяца (тоесть 122 месяца).
5. Процентная ставка 12% годовых.
Все доходы заемщика (в рублях) иежемесячные обязательства заемщика (в рублях) пересчитываются в доллары США покурсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.
Следует определить максимальнодопустимый месячный аннуитетный платеж заемщика с учетом установленныхкоэффициентов.
Расчет соотношения расходов к доходамзаемщика
Учитывая критерии банка относительнокоэффициентов П/Д и 01/ Д., определяем максимально допустимую сумму ежемесячныхрасходов по выплате ипотечного кредита (аннуитетный платеж) в совокупномежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемыхиз следующих соотношений (1) и (2):
Максимально допустимая суммаежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупногоежемесячного дохода />П/Д
То есть максимально допустимый платежпо ипотечному кредиту:
П/Д (40%) /> 1200долл. = 1200 /> 0,40 = 480 долл.(12000 руб.)
Так как среднемесячный чистый доходзаемщика равен 1200 долл.(30000 руб. ) и попадает в границы от 900 долл. до2100 долл. (от 22500 до 52500 руб. соответственно), дающие возможность банкуиспользовать повышение значения коэффициентов, то при расчете данного примераследует руководствоваться увеличениемна 5% значениями коэффициентов П/Д(40%) и 01/Д (60%):
Максимально допустимая сумма ежемесячного(аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячногодохода заемщика /> 01/Д – Суммаежемесячных обязательств
То есть максимально допустимая суммаежемесячного (аннуитетного) платежа:
01/Д (60%) /> 2100 долл. — 250 долл. =1200/>0,60 — 250 = 470 долл.(11750руб.)
Определение максимального размераежемесячного (аннуитетного) платежа по кредиту
Выбираем наименьшую из сумм,полученных в результате расчетов соотношений(2.5) и (2.6) — 470 долл.(11750 руб.). Исходя из установленных критериев, сумма в размере 470 долл.является максимально допустимой суммой ежемесячных расходов на платежи в счетпогашения основного долга и уплаты процентов для данного заемщика.
Расчет справочного коэффициента Ж/Д
Исходя из определенного вышемаксимального размера ежемесячного платежа по кредиту (аннуитетного платежа поосновному долгу и процентам), необходимо определить сумму общих ежемесячныхрасходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи по основному долгуи процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате техническогообслуживания, а также сумм налогов и других регулярных платежей.
Наименьшая из сумм, полученных врезультате расчетов— 470 долл.(11750 руб.)
Сумма ежемесячных налогов наимущество — 3 долл. (75 руб.)
Сумма ежемесячных платежей пострахованию имущества, жизни и трудоспособности, титула собственности — 35долл.(875 руб.)
Платежи за услуги по техническомуобслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либогодовые в пересчете на ежемесячные обязательные взносы, связанные сэксплуатацией, управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений)— 15 долл. (375 руб.)
Общая сумма жилищных расходов поприобретаемому жилью:
470 + 3 + 35 + 15 = 523 долл. (13075руб.)
Определяем значение справочногокоэффициента Ж/Д из формулы:
Ж/Д = 523 долл.: 1200 долл. = 43,58=1089,5 руб.
Таким образом, справочный коэффициентЖ/Д в настоящем примере будет равен 43,58%.
Расчет справочного коэффициента 02/Д
Исходя из определенной общей суммыжилищных расходов по приобретаемому жилью равную 523 долл., необходимоопределить долю общих обязательств заемщика в его бюджете.
Общая сумма жилищных расходов поприобретаемому жилью — 523 долл.=13075 руб.
Сумма ежемесячных обязательствзаемщика — 250 долл.=6250 руб.
Общая сумма долгосрочных обязательствзаемщика:
523 долл. + 250 долл.= 773долл.=19325 руб.
Определяем значение справочногокоэффициента 02/Д из формулы:
02/Д = 773 долл.: 1200 долл. =64,42.=1610,5 руб.
Таким образом, справочный коэффициент02/Д в настоящем примере будет равен 64,42%.
Расчет максимальной суммы кредита
По формуле аннуитетных платежейопределяем максимально доступную для заемщика сумму кредита:
Сумма кредита =/> (2.7)
Ежемесячный аннуитетный платеж — 470долл.= 11750 руб.
Срок кредита — 10 лет и 2 месяца (122месяца).
База для расчет аннуитета — 10 лет(120 месяцев).
Процентная ставка — 12% годовых.
Сумма кредита, рассчитанная поуказанной формуле, — 29 132 долл.=728300 руб.
Определение максимально допустимой суммы кредита длязаемщика, исходя из стоимости залогового имущества
Максимально допустимая сумма кредитарассчитывается на основе установленного коэффициента К/3, при этом суммастоимости залогового имущества определяется как минимальная из двух величин:продажной цены недвижимого имущества и оценочной стоимости этого имущества,установленной оценщиком коэффициент К/3 = 70%.
Оценочная стоимость имущества = Суммакредита:
38 000/>0,7= 26 600 долл.=665000 руб.
Для упрощения данного примераоценочная стоимость имущества равна продажной цене имущества (контрактнойстоимости).
Исходя из платежеспособностизаемщика, максимально допустимая сумма кредита для данного заемщика составляет29 132 долл.(728300 руб.)
Вместе с тем, исходя из стоимостиимеющегося залогового имущества, предельная сумма кредита составляет 26 600долл.( 665000 руб.).
Поскольку АК СБ РФ должен выдаватькредиты на основании меньшей из указанных сумм, максимально допустимый размеркредита в данном случае составляет 665000 руб.

3. Перспективы развития ипотечногокредитования в АК СБ РФ (ОАО)
3.1 Основные проблемы и способы улучшения условийипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
Основной проблемой для АК СБ РФ (ОАО)при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, чтообусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.
Иногда в ипотеку, к сожалению,включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когдазаемщик не в состоянии до конца выполнить договор. Если возникает проблемавозврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поискувзаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей,отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщиканастолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, тоопять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольномпорядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиесяденьги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать вдосудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация,когда производится судебное обращение взыскания.
Для АК СБ РФ (ОАО) главным препятствиемдля работы на рынке ипотечных кредитов является отсутствие достаточно гибкойнормативной базы. Используемая в настоящее время инструкция Сбербанка России«Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическимлицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости»№1040 не позволяет предложить условия, лучшие, чем у конкурентов.
Одним из препятствий дальнейшегоразвития ипотечного кредитования остаются условия предоставления кредита.Существующие на данный момент процентные ставки от 12% до 16%, а такжепервоначальный взнос от 10% до 30% — это слишком большие средства, особенно длясемьи с низким достатком, для молодой семьи, для работников бюджетной сферы.
Для кредитора риск процентных ставокзаключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-занегативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированностиактивов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемыхресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когдаизменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредитапри постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.
Также на нестабильных рынкахнедвижимости при резком снижении цен на жилье возникает рыночный риск. Длязаемщика это плохо, поскольку если он приобретает в кредит дорогую квартиру, онрассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, покаон будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика.Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты навыдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособнымвернуть кредит.
Помимо указанных выше рисков могутвозникнуть: риск утраты трудоспособности заемщиком, что приведет к обращениювзыскания на заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски,т.е. риски имеющие отношение к объекту залога. Но поскольку эти рискистрахуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховаякомпания.
С другойстороны, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки считают для себяипотечное кредитование недостаточно доходным бизнесом (в сравнении, например, сбыстро растущим рынком краткосрочных потребительских кредитов).
Но, какотмечает ряд экспертов, ипотека приживается с трудом, потому что в России досих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. Вдоговоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь илипочти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время можетрезко снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут.Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковскогоипотечного кредитования.
Как ужеотмечалось выше, к началу 2008г. в России около 370 банков оказали услуги вобласти банковского ипотечного кредитования. Однако за 2007г. ипотечные кредитына сумму более $20 млн выдали лишь 12 банков. Это примерно половина всегообъема ипотечных кредитов.
Первая пятерка, куда входят СбербанкРоссии, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, банк Уралсиб, банк Дельтакредит выдалакредитов на сумму $2172,2 млн, что составило 80% общего объема ипотечныхкредитов. Подобные показатели свидетельствуют об очень высоком уровнемонополизации российского ипотечного рынка [33, с.198]. Безусловным лидером поохвату рынка является Сбербанк России.
До последнего времени Тульская областьоставалась одним из немногих регионов страны, где ипотека практически неработала. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»заставил в срочном порядке приступить к рассмотрению сразу двух законопроектов,которые должны помочь тулякам получить новое жилье. Один из них – об ипотечномжилищном кредитовани принят в мае 2006г. На очереди – долгосрочная целевая программаразвития ипотеки.
В связи с данной программой необходимооказать государственную поддержку в первую очередь молодым семья, имеющимдетей, многодетным семьям и семьям, которые проживают в ветхом фонде.
Помимо высоких требований БанкаРоссии к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечномкредитовании является создание специализированного ипотечного агентства,ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, ФедеральногоАгентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретатьправа по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будутобеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупкуили кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.
И, наконец, для успешногофункционирования ипотечных программ, в нынешних условиях быстрого развитиярозничных кредитов, АК СБ РФ необходимо разработать стратегию выхода на рынок,систему анализа рисков и технологию выдачи кредита.
Разрабатываемые АК СБ РФ программыипотечного кредитования, активно продвигаемые в регионах, в том числе и вТульской области, должны быть универсальны и воспроизводимы в любом регионе,темпы и масштабы развития ипотеки на основе используемых банком программ должныопределяться в первую очередь наличием платежеспособного спроса на жилье и егопредложения.В России ипотека доступна сегодня в первую очередь гражданам со средними доходами — иными словами, имеющим постоянную и неплохо оплачиваемую работу. Как правило, это молодые и перспективные люди, что важно, учитывая долгосрочность кредита. Судя по результатам опросов и анализа обращений в банк, особый интерес к ипотеке проявляют россияне в возрасте от 18 до 34 лет.
Реальным импульсом активизацииипотечных программ может послужить снижение единого социального налога. Этоприведет к легализации значительной доли доходов населения, что позволит банкамболее уверенно кредитовать граждан.
Весьма интересным проектом СбербанкаРоссии в городе Туле на пути реализации механизма ипотечного кредитованияявляется его соглашение с московским ЗАО «МежРегионИнвестСтрой» – инвестором –застройщиком жилого комплекса «Платоновский лес». По этому соглашению дляклиентов, которые хотят приобрести квартиры в новых домах, предусмотреныдополнительные льготные условия кредитования, так как строительство комплексаосуществляется при финансовой поддержке Среднерусского Банка Сбербанка России.Такая форма кредита именуется «Ипотечный плюс», а процентная ставка послерегистрации покупки будет еще на 1% меньше. Причем до момента сдачи дома вэксплуатацию поручителем по кредиту является фирма, осуществляющая застройку.[25, с.6]
АК СБ РФ (ОАО) так же выдает кредиты«Молодая семья», которые имеют следующие преимущества:
– при выдаче кредита Созаемщикам – членам молодой семьи и их родителям –размер кредита существенно возрастает, так как определяется исходя из ихсуммарной платежеспособности;
– при анализе платежеспособности членов молодой семьи и их родителейнаряду с доходом по основному месту работы в ряде случаев может учитываться ихдополнительный доход, что также влияет на сумму кредита в сторону увеличения;
– для молодых семей с детьми максимальная сумма кредита увеличена до 90%стоимости объекта недвижимости, что позволяет приобрести жилье с минимальными собственныминакоплениями;
– недвижимое имущество принимается в залог на полную покупную (сметную,инвестиционную) стоимость, т.е. без применения понижающего коэффициента;
– возможно установление на период строительства и/или при рождении ребенкаотсрочки погашения основного долга на общий срок не более 5 лет с увеличениемсрока кредитования (максимально до 20 лет).
Понимая важность развития ипотеки внашей стране, многие российские банки уже вплотную подошли к решению об участиив этих программах, или уже приступили к их реализации.
Очень интересен для РФ и АК СБ РФ вчастности и зарубежный опыт. Американская модель уже работает на российскомрынке. Программа «ДельтаКредит» создавалась и начала осуществлятьсязадолго до принятия пакета необходимых законов и нормативных актов. Идетуспешное сотрудничество с российскими банками в существующих на сегодняшнийдень условиях. На состоявшемся в марте текущего года в Банке России совещаниироссийско-германской межправительственной группы обсуждалась возможностьучастия в российских проектах и европейских ипотечных структур. Коллегам из Германии,предложено в ближайшее время рассмотреть возможность внедрения в Россиипилотных проектов, использующих многолетний опыт ипотечного кредитования.Многие российские банки готовы стать соинвесторами или операторами такихпрограмм.
Ипотека вРоссии, безусловно, составляет не столь значительную долю ВВП по сравнению состранами Европы и США, но под влиянием глобального ипотечного кризиса и кризисаликвидности ситуация на рынке изменилась. Развитие российской системыипотечного кредитования зависит от постоянного притока ресурсов в банковскийсектор, являющийся основным источником для рефинансирования выданных займов.Глобальный кризис ликвидности способствовал росту требований, предъявляемых кновым партиям закладных инструментов, уходу с рынка части игроков снизил,снижению объемов поступления средств и темпов ипотечного кредитования.
Опыт многихзарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации иведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируетсяв самофинансируемую систему, которая обеспечивает и определяет функционированиерынка жилья.
В настоящее время возрастает рольинститута ипотечного кредитования в системе обеспечения механизма приобретенияжилья; при правильной организации и ведении взвешенной государственной политикиипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, котораяобеспечивает: возможность оздоровления экономики посредством вовлечениякапиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога,вторичный рынок закладных ценных бумаг; возможность сдерживания инфляции засчет аккумуляции значительной части денежных средств; возможность сокращенияоттока капиталов за рубеж, поскольку денежные средства населения, включаемые внедвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местногостроительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест; применительно кработе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечениягарантий возвратности кредитов посредством освоения технологии кредитования подзалог, в особенности под залог недвижимости.
Формирование целостной структурыорганизации рынка жилья в России подразумевает модернизацию институциональнойсистемы жилищного кредитования на основе новых форм взаимодействия финансовыхинститутов и государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшениижилищных условий, но не имеющих объективной возможности накопить средства наприобретение жилья на рыночных условиях. Вследствие недостатка средств местныхбюджетов не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья врамках федеральных, региональных или городских программ; для развития системыипотечного кредитования строительные организации, объединяясь с коммерческимибанками, риэлтерскими фирмами, страховыми компаниями должны расширять механизмывзаимодействия в целях разработки новых форм предоставления ипотечных кредитовдля разных слоев населения на основе использования организационных,маркетинговых и инновационных финансовых инструментов.
Модернизация институциональногомеханизма взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования (банков,страховых компаний, заемщиков, строительных организаций, Агентства поипотечному жилищному кредитованию, государства и др.), направленного наобеспечение доступности систем ипотечного кредитования для всех слоев населенияосновывается на формировании дифференцированного подхода к условиямпредоставления кредита с учетом схем государственной поддержки, а такжеразработке новых инструментов оценки качества кредитов и выявления рисковипотечного кредитования.
Государственноестимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основныхнаправлений достижения реального экономического роста вследствие того, чтоприобретение жилья за счет ипотечного кредита является инвестицией вкапитальные активы. В период кредитования происходит вынужденное сокращениетекущего потребления заемщиками, а кредит берется под будущие доходы,вследствие этого происходит определенное повышение спроса на жилье; этопозволило доказать, что инвестирование в ипотечную систему за счет проведениядополнительной эмиссии денежными властями сверх запланированного объема нескажется на росте цен и темпах инфляции, следовательно, экономическая политика,направленная на развитие системы ипотечного кредитования, особенно эффективна встранах с ростоформирующей экономикой.
Кнастоящему моменту в России созданы условия и предпосылки, как на федеральном,так и на региональном уровнях для модернизации институционального механизмаипотечного кредитования.Российский рынок ипотеки по-прежнему привязан к ресурсам западной банковскойсистемы как основному источнику рефинансирования выданных займов. Вследствиеразвития глобального финансового кризиса на рынке ипотечного кредитования этотканал оказался перекрыт высокими требованиями, предъявляемыми к новым партиямзакладных, на российском рынке произошло сокращение количества банков иипотечных программ. Ипотечное кредитование свернули банки, испытывающиепроблемы с ликвидностью, темпы развития ипотеки существенно снизились, аусловия предоставления займов усложнились.
Например,банк «ВТБ 24» повысил ставки по всем видам ипотечных кредитов на 0,5%, до12,2-14,95% годовых, повышение ставок по ипотеке произошло в «Альфа-банке»,«Абсолют Банке», «Росевробанке», «Первом чешско-российском банке»,«Транскредитбанке» и др. В этой части исследования определяется, что причинойповышения ставок по ипотеке является не только неблагоприятная конъюнктура намировых финансовых рынках. Важнейшим фактором, обусловивших рост ставок по ипотеке,стало решение крупнейшей рефинансирующей организации на российском рынке (АИЖК)об увеличении ставок с 15 сентября 2008 г.
Изменениеполитики АИЖК было связано с ростом количества просроченных кредитов, поэтомумеханизм развития ипотеки вернулся к тем параметрам, которые предъявлялись кзаймам в начале развития этого вида кредитования. Банки должны будут повыситькачество оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и недвижимости.
Главная цельизменения институционального механизма развития ипотеки состоит в оздоровлениикредитных портфелей российских банков и предупреждение кризиса неплатежей засчет снижения рисков. Главной задачей регулирования развития ипотечной системыкредитования сегодня является предотвращение отрицательной динамики доступностикредитов для основной массы платежеспособных заемщиков. Несмотря на возможноесужение круга потенциальных заемщиков и кредиторов, ужесточение стандартовпозитивно скажется на формировании системы управления рисками на основе болеечеткого выявления платежеспособных заемщиков.
Стремительноеповышение ставок крупными российскими банками вызвано стремлением сохранитьфинансовую устойчивость в условиях кризиса ликвидности и роста стоимостиденежных ресурсов. Вместе с тем, радикальной реструктуризации российского рынкапока не произошло: с рынка ушли банки, у которых не было ресурсов для развитиядолгосрочных кредитных проектов и инструментов управления рисками. Наиболеесистемно преодолевают ситуацию с кризисом ликвидности финансово-кредитныеинституты, имеющие развитую филиальную сеть и четкие механизмы привлеченияресурсов. В ближайшее время российские банки либо улучшат условия по своимпрограммам, либо их сократят.
Сегодняужесточились условия кредитования, система оценки и отбора новых заемщиков, приэтом с осени 2007 г. по настоящее время банки подняли ставки по ипотечнымпрограммам на 0,5–2,5%. Кредиты с большим первоначальным взносом и насравнительно небольшой срок (до пяти лет) подорожали незначительно, например,ВТБ 24 выдает такие кредиты под 9,7% годовых в долларах (увеличение на 0,7% ),но в сегменте более рисковых займов, выдаваемых на длительный срок и сминимальным первоначальным взносом, ставки в некоторых случаях они достигают15% годовых в валюте.
Вместе стем, сегодня банки определяют надежность заемщика не только и не столько поналичию справки 2 — НДФЛ, но и с помощью других инструментов, важнейшим изкоторых является кредитная история. Например, если заемщик имеет погашенный безпросрочек автокредит на достаточно дорогой автомобиль, является востребованнымспециалистом, то у его увеличивается вероятность получения кредита безпервоначального взноса.
для формирования институционального механизмаразвития ипотеки в России более приемлема модель построения вторичногоипотечного рынка Германии, функционирующая как одноуровневая система, гдерефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечнымбанком закладных листов. Эти ценные бумаги хорошо обеспечены и обладают высшейстепенью надежности.
Одним из ограничений расширения клиентской базыроссийских банков является ограниченный спрос заемщиков на ипотечные кредиты поставкам в 12-15%. При такой ставке большинство потенциальных клиентовпо-прежнему будут продолжать снимать квартиру или брать в долг у друзей иродственников. Для улучшения ситуации процентные ставки должны регулироватьсягосударством на основе финансовых и страховых инструментов, позволяющие снизитьстоимость ипотечных кредитов. К издержкам оформления ипотеки относятся:нотариальная пошлина, различные налоги, возникающие при продаже квартиры и т.д.При этом заемщики проявляют на рынке модели неконтрактного поведения, стремясьизбежать высоких налогов при продаже собственных квартир, увеличивая рискисопровождения сделки.
Несовершенство институционального механизма,наличие обременяющих условий оформления и сопровождения кредитной сделкиприводит, с одной стороны, к увеличению рисков ипотечных контрактов,значительному удорожанию ипотеки для заемщика при участии в ипотечном договорестраховой компании (стоимость услуги составляет 1,5% от суммы сделки), с другойстороны,  нотариальное удостоверение не обеспечивает дополнительныхгарантий. Риск утраты заемщиком прав собственности на приобретаемое жильестрахуется в страховой компании. Сегодня необходимо внести соответствующиеизменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и уменьшения платы занотариальное удостоверение сделок по ипотеке.
На основевыявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФ можновыделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:
 низкаяплатежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике,не декларирующего доходы;
 отсутствиедлинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;
неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровожденияипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);
высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию системипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;
недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро,квалифицированных оценщиков и т. д.;
высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпускеипотечных облигаций;
неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствиевзаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) всистеме ипотечного кредитования.
Несмотря насуществующие проблемы, банковское ипотечное кредитование развивается: посостоянию на начало 2008 г. уже около 370 банков (в начале 2007г. их было 218)реализует различные программы. Но, воспользоваться банковским кредитом могутдалеко не все, и доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет, поразным оценкам, от 3 до 5%.
3.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АКСБ РФ (ОАО)
В целяхповышения эффективности ипотечного кредитования СБ РФ необходимо стремиться кувеличению чистого денежного потока (NPV), который является одним изкритериев эффективности. В целях увеличения NPV, и, как следствие,улучшения показателей эффективности (уровень доходов и др.) СБ РФ можнорекомендовать использовать различные методики и схемы, направленные наувеличение доходов по ипотечному кредитованию.
Все схемы,увеличивающие NPV, так или иначе, основаны на взимании дополнительныхкомиссий. Возможна, например, такая схема:
СБ РФ в целяхувеличения доходности, помимо установленных комиссий, взимает дополнительноежемесячно вместе с аннуитетом фиксированную сумму за ведение банковскогосчета. Если заемщик не может единовременно заплатить эту сумму, она делится надве части: первая платится сразу, вторая распределяется равными суммами на весьсрок кредитования. Если кредит гасится досрочно, то и данная комиссия должнабыть погашена досрочно.
Сбербанкиспользует аннуитетную схему ипотечного кредитования, поэтому расчет суммыежемесячного платежа и суммы кредита осуществляется по формулам (3.1) – (3.2).При этом формула расчета аннуитета изменится следующим образом:
R = />,
где R– аннуитет;
S – максимальная сумма кредита;
Р – процентная ставка по кредиту,годовых;
N – срок кредита (в месяцах);
W – процент от суммы кредита,взимаемый за ведение ссудного счета.
Очевидно, чтоаннуитет увеличивается, а, соответственно растет и NPV. Следовательно,и годовая процентная ставка будет постоянно меняться, поскольку сумма основногодолга (кредита) снижается, а в структуре аннуитета есть постоянная величина,которая не изменяется с течением времени. Если D=15000 руб., N=120мес.; Р=14%; K=0,3; W=3%, то график погашения выглядит так.
Источник:разработка автора
Данная схемапредполагает увеличение базовой процентной ставки: с 11,5% в начале срокакредитного договора до 23,77% в его конце. При этом, ее увеличение не зависитот суммы кредита (это очевидно из формулы (3.1)).
Как былоотмечено выше, для долгосрочного кредитования безусловно важна динамикапроцентных ставок (в среднем по рынку) и уровень инфляции.
Инфляционныепотери могут существенно снижать доходы СБ РФ.
На основеанализа практики ипотечного кредитования ряда банков авторы работы приходят квыводу, что банки, в целях компенсации рисков, связанных с долгосрочнымкредитованием, фиксируют процентные ставки (учитывая динамику ставкирефинансирования на снижение), но, при этом в договоре отмечают, что поусмотрению самого банка ставки могут быть изменены.
Следующаяметодика, позволит определить, насколько эффективнее для Сбербанка работать сфиксированными процентными ставками в сравнении с плавающими (учитывая динамикуплавающих ставок на снижение).
/> (3.2)
Инфляцияежегодно «съедает» часть стоимости платежей следующим образом:
/> (3.3)
Тогда разницамежду суммой ежегодных платежей (3.2) и суммой ежегодных платежей,скорректированных с учетом инфляции (3.3), составит инфляционные потери банка –кредитора:

/> (3.4)
В целом завесь срок кредита инфляционные потери составят:
/> (3.5)
Если Р– фиксированная ставка, тогда при сумме кредита S=1000 тыс.руб. ипроцентной ставке годовых Р=21%, банк может получить следующийрезультат.
Очевидно, призаданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину всравнении с полученными процентами.
В случае фиксирования процентной ставки и снижении уровня инфляции банкполучает определенную выгоду в сравнении с применением плавающей процентнойставки, имеющей динамику к снижению.
Тогдаформализация разницы (3.4) – (3.5) представляется в виде (3.6) – (3.7).
/>
В целом завесь срок кредита инфляционные потери составят:
/>
Показан доходбанка с учетом процентного выигрыша вследствие фиксирования процентных ставок(в условиях заданных параметров). Таким образом, на кредит в 1000 тыс. руб. затри года начисляются проценты в сумме 420 тыс.руб., при этом инфляционныепотери составляют 247,6 тыс.руб.
Частично банкможет компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ееэффект равен 36,67 тыс.руб. (за первый год эффект равен нулю, посколькудопускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).
С однойстороны, сумма не столь существенна, но если учесть, что таких кредитов выданона общую сумму 200 000 тыс.руб., то в целом по портфелю банка получаетсязначительная сумма
Следуетотметить, что в третьем году кредитования сумма выигрыша меньше, чем во втором.Это связано с тем, что в представленной схеме проценты начисляются на остатокссудной задолженности, которая во второй год больше чем в третий,следовательно, и сумма выигрыша во второй год больше в сравнении с третьим.
Такимобразом, вышеизложенные методические подходы к оценке эффективности механизмабанковского ипотечного кредитования можно предложить для СБ РФ, поскольку они напрямуювлияют на результат использования ресурсной базы банка, определяемыйсоотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с егореализацией. Данные схемы на базе метода моделирования за счет измененияпараметров позволят СБ РФ прогнозировать доходы и расходы, а также результатыиспользования ресурсов в целях повышения эффективности ипотечного кредитования.

/>Заключение
По итогам проведенного исследованияможно сделать следующие выводы.
Ипотека как форма обеспечениянаиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитованиежилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существуетнесколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на которомформируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина«ипотечное кредитование» в узком смысле подразумевает под ипотечнымкредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегосясегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитованиерассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместитьинтересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров,застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.
В настоящей работе рассмотренонесколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. В частности рассмотренаего сущность и особенности в США, западной Европе, и России. Российскоезаконодательство за последнее время сделало несомненно огромный шаг в планесоздания условий для развития ипотеки, однако, ряд нерешенных проблем все ещеставит дальнейшее ее развитие под вопрос.
Главным препятствием для развитияипотеки становится общая экономическая и социальная нестабильность. Бороться сэтим может только государственная власть. Никакие собственные «ходы» банка вплане продвижения ипотечного кредитования здесь бессильны.
В работе уделено вниманиерассмотрению опыта введения в широкое использование ипотеки в регионах России,в том числе при поддержке властей. Данный опыт позволяет сделать определенныевыводы о недостатках законодательного регулирования.
Проведенное исследование позволяетсделать некоторые выводы.
· Банковскоеипотечное кредитование в России все еще находится в зачаточном состоянии, т.е.отсутствует практика массового предоставления ипотечных кредитов. Даннаяситуация вызвана несколькими факторами.
· Неготовность российскойсудебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантииперехода всех прав на недвижимость банку в случае отказа должника платить поипотечному кредиту.
· Нестабильностьэкономической ситуации. При этом со времени последнего кризиса прошел срок,сопоставимый с необходимым сроком ипотечного кредита.
· Выдача ипотечногокредита на срок менее 3-х лет мало востребована, а на более длительный срок неустраивает ни банк ни клиента по вышеозначенной причине.
· Низкие доходыпотенциальных потребителей ипотечных кредитов не позволяют оплачиватьпредлагаемые процентные ставки, которые в масштабах развитых стран непомерновысоки.
· Снижению ставокпо ипотечным кредитам препятствуют, в том числе, высокие риски жизни и здоровьюжителей России, что, в случае снятия субъективных препятствий ипотеки, можетвыйти на первый план.
Основными задачами развития,призванными обеспечить рост прибыли, AК СБ РФ (ОАО) на ближайшие 5 лет должны стать:
· созданиеустойчивой долгосрочной ресурсной базы;
· устойчивый рострыночной стоимости банка: укрепление позиций на местном рынке банковских услуги продуктов (расчетных, кассовых, депозитных, кредитных и т.д.);
· формированиеуниверсального конкурентного спектра услуг, в том числе выход на местный рынокс конкретными новыми услугами;
· стремление кимиджу лидера, имеющего устойчивый образ лучшего поставщика банковскихпродуктов и самого надежного партнера в регионе;
· укреплениедоверия населения к банку, повышение сервиса обслуживания клиентов, комплексноерешение проблем клиента с использованием индивидуального подхода;
Для реализации данных планов должнабыть проведена реструктуризация кредитного портфеля в пользу увеличениянадежности, снижения риска не возврата средств.
Крайне важно добиться увеличения доликредитов, выданных под залог ликвидной недвижимости.
Для решения поставленных задачнеобходимы определенные меры со стороны Сбербанка России и на государственномуровне. По всей видимости, такие меры будут предприниматься ввиду объективнойнеобходимости поддержки банковского сектора и экономики в целом.
Даже при анализе ипотечногокредитования в самом крупном банке РФ видны те проблемы, с которыми сталкиваютсясовременные российские банки в сфере ипотечного кредитования — несовершенноебанковское и налоговое законодательство, нестабильная экономико-социальнаяситуация, низкий уровень доходов населения.
АК СБ РФ в целом будет оставатьсяближайшее время в жестких условиях данных реалий. Сохраняющиеся тенденции вбанковском бизнесе – снижение рентабельности традиционных операций, увеличениемасштабов деятельности (укрупнение) кредитных организаций, увеличение конкуренции,как со стороны банков, так и со стороны небанковских кредитных и прочихфинансовых организаций. Главные факторы, оказывающие влияние на состояниеотрасли – снижение уровня инфляции, макроэкономическая стабилизация, укреплениекурса национальной валюты.
Дальнейшее развитие ипотека получиттолько при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-16% годовых –слишком дорогое удовольствие (к моменту выплаты кредита заемщик оплачиваетпочти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только приудешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором являетсязаинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые пока ее боятся.Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиентбудет использовать ипотеку.
Кредитованиезастройщика, привлечение населения к участию в ипотечных схемах, активизация рыночныхпроцессов в сфере жилищно– коммунального хозяйства, целевая государственнаяподдержка социально незащищенных слоев населения, а также повышениеэффективности систем градорегулирования и землепользования в российскихрегионах – все это звенья одной цепи, элементы одной системы. Комплексноерешение этих задач может привести к снижению остроты жилищной проблемы. Наоснове выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФможно выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:
 низкаяплатежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике,не декларирующего доходы;
 отсутствиедлинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;
неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровожденияипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);
высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию системипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;
недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро,квалифицированных оценщиков и т. д.;
высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпускеипотечных облигаций;
неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствиевзаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) всистеме ипотечного кредитования.
Таким образом, по итогам исследованиябудущее у российской ипотеки есть. Для решения этой задачи необходимо активноеучастие банковского сектора, причем ипотека является и инструментом дляполучения кредитной организацией прибыли, и реальным способом решения одной изсерьезнейших социальных проблем.

Список литературы
/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>

1. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 14.07.08с изм. от 24.07.2008).
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008).
3. Жилищный кодексРоссийской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в редакции от 13.05.2008)
4. Федеральный закон№ 395-1 от 2.12.1990 «О банках и банковской деятельности» (в редакции от 08.04.2008).
5. Федеральный закон№86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»(в редакции от 26.04.2007).
6. Федеральный закон№ 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 13.05.2008).
7. Федеральный закон№ 152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 27.07.2006).
8. Балабанов И.Т.Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004.
9. Банковское дело:Учебник/ под ред.д-ра экон. наук, проф. Г.Г. Коробовой. –М.: Экономистъ,2004.
10. Банковскоедело/Под редакцией О.И. Лаврушина. — М.: Банковский и биржевой НКЦ, 2006.
11. Банковское дело:Учебник. — 4-е изд., перераб. и доп./ Под ред. проф. В.И. Колесникова, проф.Л.П. Кроливецкой. — М.: Финансы и статистика, 2002.
12. Битеряков А.В.Национальная специфика и организация ипотеки в современной России: Дис.…канд. экон. наук: 08.00.10 М., 2006.
13. Жигунов И.В.Развитие системы ипотечного кредитования в России: Дис.… канд. экон. наук:08.00.10 СПб., 2003.
14. Иванов В.В. Всеоб ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2007.
15. Иванов В.В.Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2005.
16. Инвестиционныйанализ: Учебно-практ. пособие.- М.: Дело, 2004.
17. Калинкина К.Е.Ипотечные ценные бумаги в системе жилищного ипотечного кредитования: Дис.…канд. экон. наук: 08.00.10 М., 2004.
18. Каримов Б.Н.Ипотечное кредитование в России и проблемы повышения его эффективности:дис.канд.экон. наук. Специальность 08.00.10 – финансы, денежное обращение икредит./Российская академия государственной службы при Президенте РоссийскойФедерации.- Москва,2004.
19. Касьяненко Т.Г.,Бузова И.А. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебноепособие. –СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003.
20. Коммерческаяоценка инвестиций /под ред. Есипова В.Е. – СПб.: Питер, 2007.
21. Методическиерекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечногожилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономикигорода», 2002.
22. Ольшанный А.И.Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт. –М., Перспектива, 2002.
23. Павлова И.В. Ипотечноежилищное кредитование: Дис. … канд. экон. наук: 08.00.10 М., 2007.
24. Пещанская И.В.Краткосрочный кредит: теория и практика. –М.: Издательство «Экзамен», 2003.
25. Разумова И.А.Ипотечное кредитование: Учебное пособие.- СПб.: Питер,2006.
26. Ужегов А. Н. Квартирав кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2004.
27. Управлениедеятельностью коммерческого банка(банковский менеджмент)/под ред. О.И.Лаврушина.- М.: Юристъ, 2006.
28. Фридман Дж.,Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. –М.: Дело Лтд, 2003.
29. Цылигна Г.А. Ипотека:жилье в кредит. — М.: Экономика, 2007.
30. Ширинская Е.Б.Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. 2-е изд. перераб. идоп..-М.: Финансы и статистика,2002.
31. Экономика ифинансы недвижимости / под ред. Ю.В.Пашкуса.-СПб.: Изд-во С.-Петерб. Ун-та, 2004.
32. Экономическийанализ: Учебник для вузов/под ред. Л.Т. Гиляровской. –М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
33. Астапов К.Л.Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) //Деньги и кредит.- 2008.- №4- с.43-45.
34. Будаков Д.Ю.Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит.- 2007.-№9- с. 18-22.
35. Гаврилова Э.Н.(Сасунова Э.Н.) Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитованияи основные направления ее совершенствования//Финансовые инструменты регулированияэкономики регионов на современном этапе. II международная научно-практическаяконференция. – Махачкала: Изд-во ДГУ, 2006.
36. Гарипова З.Л.Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги икредит. – 2008.- №6 – с. 51-54.
37. Гарипова З.Л.Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковскоедело.- 2004.-№1 – с.20-22.
38. Евтух А.Т.Жилищная ипотечная система: мировой опыт// Деньги и кредит .- 2006. — №10 –с.47-49.
39. Железнова О.Н.Ипотека – инструкция по применению // Финанс.- 2008. -№4- с.14-15
40. Кессельман Г.М.Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Финансы и кредит.-2003.- №9 – с. 27-29.
41. Кузьменко И. В.Ипотечный вопрос // Секрет фирмы.-2004.-№29-с.70-73.
42. Логинов М.П.Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения //Деньги и кредит.- 2006.-№4 – с. 22-28.
43. Максимов С.Н.,Ильина Ю.Б. Проблемы инвестирования в жилищное строительство.Российско-британский проект по проблеме «управление недвижимостью»// Сборниктрудов. Кн.5.- М.: Москва-Оксфорд,2003.
44. Павлова И.В.Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит.-2003. — №3 – с.57-59.
45. Редькина О.Ипотечные банки: какой выбрать? // Квадратный метр. – 2007. — №59. – с.7-10.
46. Рубченко М.Ю.Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг // Эксперт.- 2007.-№37-с. 39-40.
47. Сапожников Н.П.Развитие ипотечного кредитования в России // Банковское дело.- 2006.- №11-с.44-45.
48. Софронова В.В.,Дмитриева Н.Ю. Управление кредитными рисками // Финансы и кредит. – 2004. — №1.- с. 23-28.
49. Урчукова Ж.М.Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях //Финансист.-2004.-№2- с.28-30.

Похожие работы