Содержание
Введение
1. Ипотечное кредитование в Иркутской области
2. Рынок ипотечного брокеринга
3. Ближайшие перспективы
Список использованной литературы
Введение
С каждым годом доходы большинства россиян увеличиваются. Причемвидно это не только из официальных источников и статистических сводок. Мынаблюдаем повышенный спрос на услуги различных кредитных организаций. И всеболее востребованными становятся кредиты на приобретение жилья.
Институт ипотеки развивается семимильными шагами. Даже самыеосторожные эксперты полагают, что в 2008 году рынок ипотечного кредитованияувеличится еще в несколько раз. Еще одной причиной постоянно растущейпопулярности ипотечных кредитов стала невозможность «угнаться» заценами на жилье.
Услугами ипотечного кредитования в развитых странах мирапользуется более 90% населения. Да что нам Запад, граждане Российской империииздавна пользовались надежной системой кредитования под залог недвижимости. Масштабыопераций по ипотеке в России были значительны: выдача ссуд под залог и покупкуземли, поддержание помещичьих землевладений. Поэтому возвращение ипотеки на нашрынок вполне оправданно.
Ипотечныйкредит — это денежная сумма, которую кредитор дает Вам напокупку желаемого жилья. Приобретенная квартира находится у Вас в собственностии в залоге у кредитора на протяжении всего срока кредита, до его погашения. Выпогашаете кредит ежемесячно равными (аннуитетными) платежами на протяжениивсего срока кредитования. В размер ежемесячного (аннуитетного) платежа включенаоплата процентов за пользование кредитом.
Доля ипотечного рынка в валовом внутреннем продукте развитыхстран составляет 10-50%, в российском ВВП — лишь 0,4% (но это число растёт скаждым годом). Казалось бы, потенциал громадный, тем более что подавляющеебольшинство российских домохозяйств нуждается в улучшении жилищных условий. Норынок растёт слишком медленно, причём по большей части за счёт увеличениястоимости жилья, а не объёмов строительства. То есть мы пока всё дальше идальше от доступного жилья. Единственным выходом является масштабное внедрениеипотеки.
Уже сейчас банки самостоятельно реализуют программыипотечного кредитования. Однако, по прогнозам специалистов, в этом году общаясумма выданных ими жилищных кредитов не превысит 20 млрд. рублей. Банковскаясистема России ещё не в состоянии многократно увеличить объём выдаваемыхкредитов. А население недостаточно богато, чтобы их себе позволить. И конечноже, помочь в данном случае может только государство.
Действительно, за последний год банки значительно облегчилироссиянам дорогу к ипотечным займам, сделав требования, предъявляемые кзаемщикам, более либеральными. В то же время сами россияне стали зарабатыватьбольше, увеличивая тем самым свои шансы на получение кредита и его комфортноепогашение в дальнейшем. Ставка ипотечного кредита в 2007 году в среднем постране достигала 10,5%.
/>/>1. Ипотечное кредитование в Иркутской области
В прошлом году администрация Иркутской области, ОАО «Иркутскоерегиональное ипотечное агентство» и Федеральное ипотечное агентствоподписали трехстороннее соглашение по развитию ипотечного кредитования врегионе. В его рамках Приангарью будут выделены средства из федеральногобюджета. Об этом на заседании административного комитета сообщил первыйзаместитель главы администрации Иркутской области Юрий Параничев.
Естественно, что основная масса, у которой наибольшийинтерес вызывает ипотечное кредитование и его развитие в Иркутской области,являются молодые люди, не располагающие достаточными средствами для покупкисвоего жилья. Развитие ипотеки у нас началось 23 июля 1999 года, когда вышлораспоряжение заместителя главы областной администрации С. Брилко об образованиирабочей группы для подготовки распоряжений и законодательных актов касающихсясоздания Иркутского ипотечного агентства. Которое будет заниматься вопросамиипотеки в Иркутской области.
По России за основу взята германская модельссудосберегательных касс работающих по схеме 3-4% годовых на 8-10 лет, но у наспроцентное соотношение удвоилось, а где и утроились, а рассрочка сократиласьвдвое, сделав ипотеку малодоступной для простых граждан. В Германии 80% ипотекисубсидируется правительством, наше же правительство с его проблемами не всостоянии делать такие взносы. Банкам тоже не выгодно в наше не стабильноевремя давать кредиты под небольшие проценты на длительный срок.
Для развития ипотечного кредитования в области существуетнемаловажная проблема — отсутствие у кредитора возможности продавать заложенноеклиентом жильё. Таким образом, банк выдав кредит и получив в залог жильё, неможет вернуть свои деньги, если клиент оказался неплатёжеспособным. Дляпреодоление этой проблемы планируется создать фонд «отселенческого» или«временного» жилья. Также будет проработан вопрос по отселениюнеплательщиков ипотечного кредитования из заложенной квартиры (строительногообъекта). Большое внимание при разработки документа уделено незавершенномустроительству и именно на «незавершенку» будет делаться ставка приобластном строительстве. Планируется, что в счёт долгов предприятий в областнуюсобственность будут переданы недостроенные жилые дома с готовностью не менее80%.
2. Рынок ипотечного брокеринга
В Иркутске зарождается рынок ипотечного брокеринга. Сегоднячисло посредников между заемщиками и банками совсем невелико, однакоспециалисты предрекают, что уже в ближайший год более половины всех ипотечныхсделок будет совершаться посредством брокеринга. А значительную часть этой нишизаймут риэлтеры.
Брокеринг (англ. brokering) — это посредничество, в данномслучае между банком и заемщиком. Задача брокера — помочь клиенту выбратьоптимальный для него кредитный продукт. Профессиональный брокер должен нетолько владеть полной информацией о предлагаемых на рынке условиях, но и знатьполитику каждого банка в отношении клиентов, а также учитывать другие нюансы,которые непрофессионалу увидеть сложно, но знание которых часто помогаетизбежать лишних расходов. А некоторые брокеры даже имеют в ряде банков особыепреференции для своих клиентов — к примеру, более низкие ставки и т.д. Зарабатываетброкер на комиссии (брокеридж), которую платит клиент (в редких случаях банк).
Ипотечный брокеринг — бизнес, целиком зависящий отконъюнктуры на рынке ипотечного кредитования, и сейчас для него, похоже,наступила золотая пора. По данным Центробанка РФ, за 2006 год объемы ипотечногокредитования в России выросли более чем в 4,5 раза до 200 млрд. руб. А к 2010г.,по оценкам банкиров, рынок вырастет более чем в 10 раз до 1200 млрд. руб. Количествобанков, развернувших программы ипотечного кредитования, в 2006 году вырослоболее чем в 2 раза до 500.
Однако, несмотря на впечатляющую динамику, сегодня в Россиидоля ипотечных сделок составляет всего 2-10% от общего объема сделок с жилойнедвижимостью. Оставшуюся часть рынка специалисты рассматривают как потенциалдля роста. Это напрямую касается и услуг ипотечных брокеров, востребованность вкоторых как раз возникает при растущем многообразии продуктов.
В Иркутске такая стадия, по-видимому, уже наступила. Поданным СИА, сегодня в Иркутске программы ипотечного кредитования реализуют, какминимум, 14 банков. Эти банки предлагают более 120 различных ипотечных кредитовсо сроком кредитования от 3 до 30 лет и ставкой от 9,8% до 18,5% годовых. Междутем, по признанию банкиров, людям, не обладающим свободным временем (а подчас иэлементарной финансовой грамотностью), уже в таком количестве предложенийразобраться бывает очень сложно. Так, ведущий специалист агентства недвижимости(АН)«Рим» Влад Трушкин рассказал, что по меньшей мере 25% всехклиентов его агентства просят помочь им в выборе ипотечной программы. При этоммногие готовы и заплатить за дельную помощь в выборе кредита. Но, как считаетспециалист АН «Вавилон» Лариса Негреева, «большинство риэлтеровеще сами толком не разобрались в этом рынке, а потому вынуждены отказыватьтаким клиентам, ограничиваясь советами, куда сходить и у кого спросить».
Но самостоятельные поиски подходящих условий кредитованиязачастую заканчиваются неудачей. «Людям сложно состыковать процессы поискакредита и квартиры. На поиски и того, и другого потребуется очень много времени.И пока клиент, к примеру, обходит банки, квартира может попросту „уйти“.И наоборот, в процессе выбора квартиры банк может изменить условия кредитования.Замкнутый круг», — рассуждает Влад Трушкин. Решением этой проблемыриэлтеры считают так называемую систему одного окна, когда клиент, придя вагентство, может сразу выбрать и квартиру, и кредит на ее покупку.
Освоить эту нишу риэлтеры спешат первыми. Так, недавно вИркутске открылись первые профессиональные курсы ипотечных брокеров,организованные Территориальным центром Национальной лиги сертифицированныхипотечных брокеров (НЛСИБ, г. Москва). Курсы выпустили 25 брокеров, из которых22 работают в агентствах недвижимости. Стоимость недельных курсов составила12600 руб., плюс от 1 до 13,5 тыс. руб. за ежемесячный пароль к базе данных побанковским продуктам (вилка зависит от степени использования базы). Сейчас сНЛСИБ сотрудничает 26 российских банков, на местном уровне готовятся соглашенияс УРСА Банком и Байкальским банком Сбербанка РФ.
Будущим брокерам еще предстоит наладить сотрудничество сбанками. Но как считают многие из опрошенных риэлтеров, особых трудностей здесьне должно возникнуть: банки сами заинтересованы в «дружбе» сброкерами, ведь они получают уже готовых клиентов, прошедших предварительныйотбор и имеющих необходимый пакет документов. Поэтому нередко зарекомендовавшимсебя брокерам банки предлагают особые условия сотрудничества — более низкиеставки или отсутствие комиссий и сборов. Однако прямая оплата банком услугброкера подразумевает необъективность последнего, поэтому организаторынекоммерческих объединений брокеров ратуют за то, чтобы «банковская премия»выдавалась только в случае выполнения брокером обязанностей банковскихсотрудников. К примеру, комиссия за подготовку и оформление пакета документов,когда ответственность за документацию полностью ложится на брокера, а службойбезопасности банка проверяется только часть данных.
Но такого уровня взаимодействия с банками иркутским брокерамеще предстоит достичь. А пока специалисты могут помочь клиентам разобраться встандартных банковских условиях кредитования. «Многие клиенты просто не вкурсе, что даже свои „серые доходы“ они могут косвенно подтвердить, ив некоторых банках их учтут, — говорит Лариса Негреева. — Или привлечьсозаемщика — тоже выход». А председатель НЛСИБ Владимир Лопатин обращаетвнимание на долларовые кредиты: «Доллар уже довольно давно почти нерастет, а временами даже падает. При этом разница в процентных ставках (посравнению с рублевыми кредитами) составляет в среднем 2-3 процента в пользудолларового». Кроме того, брокеры обещают, что их клиенты всегда будут вкурсе изменяющихся условий кредитования и, к примеру, в случае появления нарынке более выгодного кредита брокер не только известит клиента, но и поможетперекредитоваться.
Вообще комплекс брокерских услуг может быть как минимальным(консультация по продуктам без каких-либо гарантий), так и достаточно обширным.Например, в Москве, где по понятным причинам этот сервис развит уже достаточнохорошо, брокер не только выберет самый оптимальный кредит, но и может взять насебя всю процедуру оформления сделки вплоть до регистрации договоракупли-продажи. И именно от комплекса оказываемых услуг зависит размер еговознаграждения. Правда, привести на примере московского рынка какие-то средниеценовые показатели достаточно сложно — хотя бы потому, что у одних брокеровцена услуг зависит только от их набора и устанавливается в рублях, а у других — еще и от суммы кредита, и устанавливается в процентах.
В Иркутске ситуация с ценами пока однородна. Стоимость услугсертифицированного брокера в иркутских агентствах составляет в среднем 15 тыс. руб.Максимальная планка в 20 тыс. руб. подразумевает сделку «под ключ», когдазаемщику не нужно посещать банк, а необходимо лишь дважды встретиться сброкером.
Иркутские брокеры считают такие цены приемлемыми как дляклиента, так и для себя. А некоторые — например, руководитель Иркутскоготерриториального центра по подготовке и сертификации ипотечных брокеров ЕленаПапсуева — считают, что со временем брокеринг вполне может вырасти всамостоятельный доходный бизнес. «Уже сейчас по ипотечным вопросам внекоторые агентства обращаются по 3-4 человека в день, и мы думаем, что числотаких желающих будет расти», — говорит она. Влад Трушкин из «Рима»также не сомневается в перспективности брокерского дела для своей компании и неисключает, что уже к концу 2008г. желающих купить квартиру в кредит средиклиентов его агентства будет не 25%, как сейчас, а 50%.
Сейчас в Иркутске услуги профессионального ипотечногоброкеринга предлагают 4 агентства недвижимости: «Рим», «Квартирныйвопрос», «Вавилон» и «Слобода». Практиковать брокерингтакже начали несколько агентств из Ангарска, Усолья и Братска.
По прогнозу Владимира Лопатина из НЛСИБ, в 2008 году объемипотечного кредитования в Иркутской области может составить около 3 млрд. руб. Приэтом, по его мнению, не менее 50% сделок на иркутском рынке ипотеки будетсовершаться через брокеров.
/> 3. Ближайшие перспективы
400 кредитов на новое и 100 кредитов на вторичное жильепланирует выделить Иркутское региональное ипотечное агентство в 2008 году. Пооценкам специалистов, в целом объем ипотечного кредитования в Иркутской областивырастет до 3-х млрд. рублей. Об этом сегодня на заседании административногокомитета при губернаторе области сообщила директор департаментаградостроительной деятельности и дорожного хозяйства области Рита Низамова. В2007 году Иркутское региональное ипотечное агентство выдало 103 кредита насумму 80,9 млн. рублей. По словам Риты Низамовой, в 2008 году планируетсяувеличить объемы кредитования и реализации жилья не только в Иркутске, но и вБратске, Саянске, Зиме, Шелехове и Нижнеудинске. В областном центре до концанынешнего года планируется сдать в эксплуатацию 696 квартир, из них около 200будет реализовано по программе ипотечного кредитования. В Братске будетреализовано 150 квартир, из них 120 — по ипотеке. В Саянске строится 60квартир, планируется выделить 50 кредитов. В Зиме ведется строительство 50-тиквартир, при этом планируется выделить 30 ипотечных кредитов. Рита Низамоваотметила, что в малых городах пока еще не развита ипотечная инфраструктура. ВСаянске в 2007 году выданы кредиты на приобретение 29 новых квартир, в Братскепредварительные договора на ипотеку заключены лишь с 17-ю гражданами.
Список использованной литературы
1. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлениинедвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. — С. — Пб., 2005.
2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. — М., 2002.
3. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебноепособие / Под ред. Г.А. Краюхина. — С. — Пб., 2002.
4. «Дело», №04 (288) от 2 марта 2007г.
5. www.aup.ru
6. www.irkutsk.ru
7. www.national. invur.ru
8. www.rost.ru