Оценка рыночной стоимости недвижимости 2 скачать бесплатно на Диплом IQ

–PAGE_BREAK–1. Оценка рыночной стоимости недвижимости 1.1 Понятие, методы оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость
Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

— макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

— микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

— массированная реклама;

— инфляционные ожидания;

— симпатии;

— осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

— местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

— архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

— состояние объекта недвижимости;

— наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

— экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

— количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

— объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

— престижность района;

— экологическая обстановка в районе;

— транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

— социальная однородность дома;

— характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

— юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

С оценкой объектов недвижимости мы сталкиваемся при операциях купли-продажи, сдачи недвижимости в аренду, получении кредитов, страховании, налогообложении, разрешении имущественных споров и др.

Оценке стоимости недвижимости подвергаются как промышленные или коммерческие, так и жилые объекты недвижимости. При этом оценка земли (оценка участков) включает в себя как рыночную оценку, так и кадастровую, что очень важно для исчисления налогов. Это же соображение относится и к оценке жилой недвижимости, где также принимается в расчет и рыночная оценка недвижимости. Оценка недвижимости в Уфе требует изучения и уточнения большого числа документов, подтверждающих право собственности, что под силу лишь профессионалам с достаточным опытом в оценке недвижимости, отчет о которой имеет юридическую силу и может использоваться для предоставления в любые инстанции.

Оценка ущерба необходима в различных жизненных ситуациях и требуется для того, чтобы возместить прямые убытки, связанные с повреждением или утратой имущества, но и для того, чтобы скомпенсировать будущие расходы или упущенную выгоду.

Независимая оценка ущерба экспертами нужна при пожарах, наводнениях и других стихийных бедствиях. Впрочем, к оценке ущерба, нанесенного имуществу, иногда приходится прибегать и в бытовых, житейских ситуациях, например, при оценке после залива вашей квартиры соседом с верхнего этажа. Нужна оценка и при всякого рода имущественных спорах, а также при изъятии имущества.

Следует иметь ввиду, что независимая оценка ущерба при ДТП всегда делается в интересах клиента и не ограничивается простой технической оценкой, а выполняется с учетом оценки рыночной стоимости утраченного имущества.

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Развитие рыночных отношений, появление нетрадиционных видов имущественного страхования, в частности в сфере страхования объектов недвижимости, поставило перед страховыми компаниями проблему оценки этих объектов. До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости.

Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);

2) доходный метод, или метод капитализации доходов;

3) затратный метод, или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, уже явившегося предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Оценка, проводимая этим методом, включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Работа оценщика по первому методу включает в себя пять этапов:

1) сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому;

2) отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.);

3) подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;

4) сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам, и корректировка цены оцениваемого объекта.

5) установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Метод сравнительного анализа продаж — наиболее простой, и используется он в основном для оценки стоимости жилых помещений. При этом должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. Для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Применять этот метод для оценки специфических объектов (стадионы, музеи, церкви и т.п.) нельзя, так как по таким объектам производится мало продаж и сравнить их практически не с чем. Оценка таких объектов производится затратным методом, или методом калькуляции.

Второй метод оценки недвижимости — метод капитализации доходов — основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. Сообразно этому стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить в будущем доход. Метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера — при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных номеров и т.п.

Основные этапы работы оценщика по второму методу:

1) оценка потенциального валового дохода на основе использования ставок и тарифов арендной платы при сдаче объектов инвестиционного характера, которые действуют на рынке недвижимости;

2) оценка возможных потерь, связанных с неполной загрузкой арендуемых помещений, гостиничных номеров, складских помещений и потерей арендной платы по объективным и субъективным причинам;

3) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе фактических затрат;

4) оценка чистого дохода, который определяется как разница между валовым доходом и возможными потерями и фактическими затратами;

5) чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта. Процесс пересчета это и есть капитализация дохода. Пересчет производится по формуле:
V = I/R (1.1)
где V — стоимость; I — чистый доход; R — коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах.

Наибольшую сложность при использовании второго метода оценки недвижимости вызывает определение коэффициента капитализации. Затратный метод, или метод калькуляции, используется при оценке: вновь построенных объектов недвижимости; обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости; зданий и сооружений специального назначения — памятников истории и культуры, культовых сооружений и т.п. Этот метод предполагает три подхода. Первый — оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности. Второй — оценка по ликвидационной стоимости, которая определяется как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости. Третий подход — оценка по восстановительной стоимости, состоящая из следующих этапов:

1) расчет стоимости возвещения нового объекта, аналогичного оцениваемому;

2) определение величины физического и морального износа оцениваемого объекта;

3) определение реальной стоимости объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на сумму износа;

4) расчет “стоимости” приобретения или имеющейся в распоряжении земли;

5) суммирование восстановительной стоимости оцениваемого объекта и “стоимости” земли.

Особую сложность при использовании третьего метода оценки недвижимости представляет оценка земли. Земля не является продуктом труда, в классическом варианте цена земли — это капитализированная рента. Заключительным этапом оценки объектов недвижимости является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции), и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Квалификация оценщика определяется именно этим последним этапом, когда он должен, используя все свои знания и интуицию, правильно определить окончательную стоимость объекта недвижимости.

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику следует учитывать следующие критерии:

— членство оценщика в профессиональной организации;

— наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;

— желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;

— профессиональный опыт оценщика;

— наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

В практике страховых компаний споры нередко возникают из-за того, что страховая сумма, установленная договором страхования имущества, «не дотягивает» до максимального размера потенциальных убытков. Как следствие, страховое возмещение оказывается недостаточным для покрытия фактических убытков. Есть и другая проблема: страховая сумма, превышающая максимальные вероятные убытки, всегда означает излишне уплаченную страхователем страховую премию.

Как при «недостраховании», так и при «избыточном страховании» страхователь несет убытки. И в обоих случаях причиной этого, в конечном счете, служит неверно установленная страховая стоимость имущества. Ведь максимальным допустимым размером страховой суммы является именно страховая стоимость, и поэтому от ее величины зависит, будут ли иметь место «неполнота» или «избыточность» страхования, либо его объем окажется как раз достаточным для покрытия максимальных потенциальных убытков.

Вопрос о страховой стоимости не менее актуален и для страховщиков. Результатом систематической переоценки страховых стоимостей и завышения страховых сумм может явиться неоправданно высокая убыточность страхования. Напротив, недооценка страховых стоимостей и занижение страховых сумм чреваты конфликтами со страхователями.

Проблема оценки страховой стоимости приобретает особую остроту при страховании такого дорогостоящего имущества как недвижимость — здания, строения, помещения.

Важнейший фактор, определяющий адекватность страхового покрытия для недвижимости потребностям страхователя, — правильное понимание экономико-правовой природы страховой стоимости недвижимого имущества. Ключом к такому пониманию может служить только комплексный подход, синтезирующий правовые категории, мировой опыт страхования и принципы оценочной науки.

При подготовке к страхованию следует определить рыночную и восстановительную стоимость недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, хотя для дорогих объектов есть смысл подумать об услугах профессионального оценщика.

Необходимо проанализировать свои вероятные действия при полном уничтожении страхуемой недвижимости:

— если предполагается ее реальное восстановление, то в качестве страховой стоимости разумно выбрать восстановительную; — если наиболее вероятно приобретение подходящего аналога, то на роль страховой стоимости больше подойдет рыночная.

Страховые компании, предоставляющие страховую защиту объектов недвижимости, должны правильно и объективно оценивать такие объекты. Есть два пути решения данной проблемы. Первый — при определении стоимости объектов недвижимости пользоваться услугами профессиональных оценщиков из Общества оценщиков Российской Федерации, Российской гильдии риэлторов и других независимых организаций, занимающихся оценкой. Услуги профессиональных оценщиков довольно дороги. Второй путь — подготовка страховыми компаниями своих собственных оценщиков.

Наиболее выгодным для страховой компании представляется компромисс сочетание элементов обоих вариантов. При страховании объектов недвижимости, оценка которых наиболее сложна (памятники истории и культуры, здания театров, спортивных сооружений, культовые сооружения и др.), лучше пользоваться услугами профессиональных оценщиков, а на перспективу готовить своих. Росгосстрах осознает всю сложность данной проблемы и, идя по пути повышения своей профессиональной ответственности перед страхователями, в октябре 1995 г. вступил в члены Российской гильдии риэлторов. Более двадцати специалистов страховых фирм нашей системы уже прошли обучение на семинаре “Основы анализа и оценки недвижимости”, организованном Институтом экономического развития Всемирного банка совместно с Правительством Москвы и Российской гильдией риэлторов. Курс на обучение страховщиков методам оценки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса будет продолжен. Появление собственных оценщиков предполагает более высокий уровень работы компании при проведении страхования объектов недвижимости хозяйствующих субъектов. Два молодых, но бурно развивающихся рынка (страховой рынок и рынок недвижимости) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества — это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования.
продолжение
–PAGE_BREAK–1.3. Договор на оценку и его содержание.
Федеральный закон устанавливает следующие обязательные требования к договору. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:

— основания заключения договора;

— вид объекта оценки;.

— вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

— денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

— сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В Московском законе указываются только особые обязательные требования к договору на проведение оценки объекта оценки, дополняющие общие нормы Гражданского законодательства Российской Федерации.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

— описание объекта оценки с указанием его вида;

— вид определяемой стоимости (стоимостей);

— сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии и всех существенных условий ее действия (если договор заключает лицензированный оценщик);

— сведения о том, что оценщик является надлежащим профессиональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);

— сумму вознаграждения профессионального оценщика в денежном выражении.

Договор об оценке как единого объекта, так и ряда объектов оценки, должен содержать точное указание на этот объект (объекты), а также его описание, достаточное для однозначной идентификации этого объекта (объектов) оценки.

В отношении объектов оценки, принадлежащих городу Москве или муниципальным образованиям города Москвы, договор заключается оценщиком с лицом, которое в соответствии с действующим законодательством и (или) договором уполномочено собственником на совершение сделки с объектом оценки, если иное не установлено законодательными актами Российской Федерации».

Дополнительные требования к Договору об оценке содержаться в Стандарте РОО1. В состав договора включается Задание на оценку, которое должно удовлетворять сформулированным там требованиям.

Оценщик обязан до начала выполнения работ по оценке в письменном виде согласовать с клиентом Задание на оценку, которое является как свидетельством однозначного понимания сторонами содержания и результатов предстоящей работы, так и важнейшим аргументом в случае последующих споров.

В общем случае содержание Задания на оценку должно включать следующие позиции:

— наименование оценщика, клиента и владельца недвижимости;

— дата, на которую устанавливается стоимость объекта недвижимости;

— цель оценки;

— база оценки;

— идентификация объекта оценки и состава оцениваемых прав;

— согласованные источники информации, касающейся условий владения, текущего и будущего арендного дохода, разрешенного использования земли, статуса зонирования, строительных издержек, данных бухгалтерского учета, ремонтного состояния и иных технических и экономических аспектов недвижимости, а также степень, до которой оценщик может на них полагаться;

— сроки и условия предлагаемого кредита (при оценке для целей определения величины залогового обеспечения);

— перечень особых допущений, ограничений и инструкций клиента;

— положения, которые должны обеспечивать предварительное согласование текста и контекста открытых публикаций результатов оценки;

— меры конфиденциальности, которые оценщик предпринимает в пользу своего клиента;

— границы юридической ответственности оценщика перед третьими лицами;

— объем технического и экологического освидетельствования;

— размер и согласованные рамки финансовой ответственности перед клиентом за результаты оценки и рекомендации, взаимно согласованные процедуры разрешения споров и позиция, касающаяся страхования профессиональной деятельности;

— форма представления результатов оценки;

— основа, величина и время выплаты вознаграждения, включая возмещение понесенных затрат и расходов, если оценщик не действует как внутренний оценщик;

— подписи и печати сторон.

Задание при этом обычно рассматривается как неотъемлемая часть Договора и является приложением к нему.
1.4. Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости

По Федеральному закону надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее — отчет). Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

— дата составления и порядковый номер отчета;

— основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

— юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

— точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

— стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

— последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

— дата определения стоимости объекта оценки;

— перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Требования к отчету, установленные Московским законом, почти совпадают с изложенными выше, но есть и некоторые отличия. Так, вместо федерального требования указывать используемые стандарты оценки, требуется указание на «используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки». Поскольку по Московскому закону оценщиками являются не только юридические, но и физические лица, в отчете требуется указывать: «юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего профессионального оценщика». Там же содержится одно важное дополнительное требование к отчету: «В случае, если оценка имущества проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки входящим в состав этого имущества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он проводил оценку.»

продолжение
–PAGE_BREAK–

Похожие работы