–PAGE_BREAK–Взыскание суммы задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору поручительства, заключенному в целях исполнения договора купли-продажи объектов недвижимости
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 октября 2007 г. по делу N А40-59341/06-89-469
Резолютивная часть объявлена 08 октября 2007 г.
Дата изготовления решения в полном объеме 12 октября 2007 г.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
Председательствующего: А.
членов суда: единолично
при ведении протокола судьей А.
с участием представителей:
от истца: Б. — пасп.
от ответчиков: П. — уд. 8926, дов. от 22.03.2007 г. дов. от 22.03.2007 г., Г. — пасп., дов. от 19.06.2007 г., дов. от 19.06.2007 г., дов. от 25.05.2007 г.
рассмотрел дело по иску ООО «РАМЭНКА»
к ООО «Америкэн Трейдерс»; ООО «Седьмая точка»; ООО Магазин N 40 «Соллолаки»
о взыскании солидарно 52 171 895 руб. 01 коп.
Судом разъяснены процессуальные права и обязанности, а также право заявлять отводы, право на рассмотрение дела с участием арбитражных заседателей, передать спор на разрешение третейского суда, право обратиться к посреднику в целях урегулирования спора, заключить мировое соглашение.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 03.10.2007 г. до 08.10.2007 г.
установил:
иск заявлен о взыскании с ответчиков солидарно 52 171 895 руб. 01 коп., составляющих 49 181 415 руб. 69 коп. долга и 2 990 479 руб. 32 коп. процентов за пользование чужыми денежными средствами до 27.03.2007 г., в связи с неисполнением соглашения N 1/2006-3 от 30.06.06 г.
Дело рассматривается после отмены ФАС МО.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2007 г. с ответчиков было взыскано солидарно 52 171 895 руб. 01 коп., в том числе: 49 181 415 руб. 69 коп. долга и 2 990 479 руб. 32 коп. процентов, а также 100 000 руб. расходов по уплате госпошлины.
Постановлением ФАС МО от 06.07.2007 г. N КГ-А40/6200-07 было отменено решение суда по делу N А40-59341/06-89-469 от 30.03.2007 г. и дело передано на новое рассмотрение. В данном постановлении указано, что суд не исследовал п. 3.2, согласно которому поручитель не отвечает перед кредитором за исполнение обеспеченного настоящим договором обязательства должника, в том случае, если по вине кредитора не будет заключен между кредитором и поручителем договор купли-продажи объекта недвижимости. С учетом изложенного суду первой инстанции необходимо учесть вышеуказанное и принять по делу законный и обоснованный судебный акт.
Истец исковые требования поддержал. Ответчик против удовлетворения иска возражал, по основаниям изложенным в отзыве.
Выполняя указания ФАС МО, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между истцом, ответчиком ООО «Америкэн Трейдерс» и ООО «Седьмой Континент» было заключено соглашение N 1/2006-3 от 30.06.2006 г. (л.д. 39 — 40).
Пунктом 5 соглашения 1/2006-3 от 30.06.2006 г. прежний собственник (ответчик ООО «Америкэн Трейдерс»), обязался возвратить арендатору (истцу по данному спору) сумму незачтенных авансов.
Пунктом 2 соглашения N 1/2006-3 от 30.06.06 г. установлено, что суммы авансовых платежей, не зачтенных в качестве арендной платы по договорам аренды N 02/2002 от 28.01.2002 г.; N 01/2002 от 28.01.2002 г.; N 01/2004/Е от 30.09.2004 г., указаны в акте сверки N 1/АТ от 30.06.2006 г., подписанном между ответчиком ООО «Америкэн Трейдерс» и истцом ООО «Рамэнка».
Из п. 1.3. акта сверки N 1/АТ от 30.06.2006 г. усматривается, что общая сумма незачтенных авансов составляет 49 181 415 руб. 69 коп., в том числе: 22 940 486,11 руб. незачтенного аванса по договору аренды N 02/2002 от 28.01.2002 г., 24 516 252 руб. 74 коп. незачтенного аванса по договору аренды N 01/2002 от 28.01.2002 г. и 1 724 676 руб. 82 коп., незачтенного аванса по договору аренды N 01/2004/Е от 30.09.2004 г.
В целях обеспечения исполнения ответчиком — ООО «Америкэн Трейдерс» обязательств по соглашению 1/2006-3 от 30.06.2006 г., были заключены договоры поручительств.
Договор поручительства N 1/2006-П от 30.06.2006 г. заключенный между истцом — ООО «РАМЭНКА» и ответчиком ООО «Седьмая точка» и договор поручительства N 1-1/2006-П от 30.06.2006 г., заключенный между истцом — ООО «РАМЭНКА» и ответчиком ООО Магазин N 40 «Соллолаки».
В соответствии с условиями указанных договоров поручительств, поручители (ответчики по данному спору) — ООО Магазин N 40 «Соллолаки» и ООО «Седьмая точка» обязались отвечать перед кредитором (истцом) за исполнение ответчиком — ООО «Америкэн Трейдерс» денежных обязательств, возникших из соглашения от 30.06.2006 г. N 1/2006-3 в том же объеме, что и должник (ответчик) ООО «Америкэн Трейдерс», но не ограничиваясь, уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредиторов в полном объеме, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником и перечислить сумму долга в течение 10 календарных дней с даты получения требования кредитора (п. п. 1.2 и 2.1 договоров поручительств).
В соответствии со ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспечительного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Согласно п. 1.3. договоров поручительства ответственность поручителей перед кредитором является солидарной.
Как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчиков были направлены телеграммы с требованием об уплате денежных средств в общей сумме 49 181 415 руб. 69 коп., которые были получены ответчиками 08.08.2006 г., что подтверждается уведомлениями о вручении телеграммы. Кроме того, истец направил ответчикам заказные письма с аналогичными требованиями.
Ответчики на требования истца не ответили, долг не погасили.
Суд считает доводы истца обоснованными и доказанными, при этом согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Суд не может принять доводы ответчиков о том, что обязанности поручителей прекратились, поскольку именно по вине истца не были заключены договоры купли-продажи объектов недвижимости: по договорам поручительства от 30.06.2006 г. N 1/2006-П по адресу: Москва, Зеленоград, Савелкинский проезд, д. 8 и от 30.06.2006 г. 1-1/2006-П по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 78, корп. 1. Кроме того, ответчики также ссылаются на то, что договоры поручительства заключены под отменительным условием, которое предусмотрено п. 3.2. договоров, из которых следует, как уже указано выше, что поручитель не отвечает перед кредитором за исполнение обеспеченного настоящим договором обязательства должника (ООО «Америкэн Трейдерс»), в том случае если по вине кредитора не будут заключены между кредитором и поручителями договоры купли-продажи объектов недвижимости.
Суд не может согласиться с доводами ответчика, о том, что данные договоры заключены под отменительным условием.
В соответствии с п. 2 ст. 157 ГК РФ на которую ссылаются ответчики, согласно которому — сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Таким образом, данная норма говорит о том, что условие должно быть обстоятельством, зависящим от воли сторон, то есть стороны не могут знать наступит данное обстоятельство или нет. Кроме того, заключение договора, это в первую очередь воля сторон выраженная в письменной форме, таким образом заключение договоров купли-продажи сторонами по договорам поручительства зависит лишь от воли сторон, на основании изложенного ссылка ответчиков на п. 3.2. договоров поручительства является несостоятельной.
Вместе с тем, условие п. 3.2. договора в части исполнения его сторонами, суд считает, что исполнение поручителями обязательства по договорам поручительства поставлено в зависимость не от обстоятельства незаключения договора договоров купли-продажи, а от вины кредитора в их незаключении. По смыслу и содержанию ст. 401 ГК РФ — вина (умысел или неосторожность) является элементом ответственности и не может относиться к обстоятельствам, с наступлением которых стороны могут устанавливать возникновение каких-либо обязательств. В силу п. 2 ст. 157 ГК РФ — вина кредитора не может являться обстоятельством, о котором стороны не знают и не могут знать наступит оно или нет.
В соответствии с п. 1. ст. 549 ГК РФ — по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи имущества) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Исследовав представленные сторонами документы, суд не установил вину кредитора перед поручителями в незаключении договоров купли-продажи.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ — каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиками в свою очередь не представлено доказательств, того, что истец не был намерен заключать договоры купли-продажи, напротив в материалы дела представлена переписка сторон, из которой усматривается, что ООО «Рамэнка» намерена заключать договоры купли-продажи и также предлагало провести встречу в целях согласования графика платежей
В связи с изложенным суд считает правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании солидарно 49 181 415 руб. 69 коп., поскольку вина истца в незаключении договоров не установлена, а отказ от исполнения обязательств противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ, в данном случае от исполнения ответчиками обязательств по договорам поручительства в части оплаты долга.
В связи с неоплатой долга истец заявляет требование о взыскании процентов за пользование чужыми денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ в сумме 2 990 479 руб. 32 коп. до 27.03.2007 г. из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ 10,5% годовых и просит взыскать указанную сумму с ответчиков солидарно ссылаясь на п. 1.2. договора поручительства.
Суд считает обоснованным требование истца о взыскании с ответчиков солидарно процентов за пользование чужыми денежными средствами в заявленном размере 2 990 479 руб. 32 коп., поскольку имело место неисполнение денежного обязательства ответчиками.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчиков в полном объеме, поскольку требования, заявленные в иске обоснованны.
Суд, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 — 175 АПК РФ,
решил:
взыскать солидарно с ООО «Америкэн Трейдерс», ООО «Седьмая точка», ООО Магазин N 40 «Соллолаки» в пользу ООО «РАМЭНКА» 52 171 895 руб. 01 коп., в том числе: 49 181 415 руб. 69 коп. долга и 2 990 479 руб. 32 коп. процентов, а также 100 000 руб. расходов по уплате госпошлины.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.
продолжение
–PAGE_BREAK–Признание недействительным договора купли-продажи квартиры
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2007 г. N 56
Судья: Галанова С.Б. Дело N 44г-42
Судебная коллегия: Шиян Л.Н., Васильева Т.А.
Докладчик: Кондратова Т.А.
Президиум Московского областного суда в составе:
председателя президиума Марасановой С.В.,
членов президиума Ефимова А.Ф.,
Рустамовой А.В.,
Романовского С.В.,
Никоновой Е.А.,
Борисенковой В.Н.,
рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Ж. дело по иску С. к ОАО «Забайкалзолото», Ж.С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании недействительной регистрации права собственности Ж.С. на квартиру, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать право собственности, взыскании компенсации морального вреда; по встречному иску Ж.С. к С. о признании недействительным договора о долевом сотрудничестве в жилищном строительстве; по иску К. к С., Ж.В., Ж. о выселении,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В., объяснения С., представителей Ж.С. — Ходня Н.В., Жиряковой Е.В., заключение прокурора заместителя прокурора Московской области Мохова А.М., полагающего надзорную жалобу подлежащей удовлетворению,
УСТАНОВИЛ:
С. обратилась в суд с иском к ОАО «Забайкалзолото», Ж.С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании недействительной регистрации права собственности Ж.С. на квартиру, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать право собственности, взыскании компенсации морального вреда, указывая, что 28.02.1995 заключила с ОАО «Забайкалзолото» договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым ей должны были предоставить трехкомнатную квартиру N 96 в г. Химки Московской области по ул. М. Рубцовой д. 1 к. 3. Однако в нарушение условий договора квартира ей предоставлена не была, а была продана Надутому А.Н., а затем согласно договору купли-продажи от 11.01.1999, продана Ж.С.
Ж.С. обратился в суд с иском к С. о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве от 28.02.95, указывая, что вышеназванная квартира еще в 1994 г., в соответствии с договором между Западной группой войск и АО «Забайкалзолото», предназначалась военнослужащему ЗГВ Надутому А.Н.
К., на основании договора купли-продажи от 07.04.95 являющийся собственником 3-комнатной квартиры N 16 в указанном доме, обратился в суд с иском к С., Ж.В. и Ж. о выселении, указывая, что ответчики неправомерно в течение 7 лет занимают принадлежащую ему на праве собственности квартиру.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 25.11.2002 в удовлетворении иска С. отказано, встречные иски Ж.С. и К. удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 06.03.2003 решение суда оставлено без изменения.
Определением Химкинского городского суда Московской области от 07.02.2005 Ж. восстановлен процессуальный срок на кассационное обжалование решения суда от 25.11.2002.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.07.2005 решение Химкинского городского суда от 25.11.2002 в части удовлетворения исковых требований К. о выселении С., Ж.В., Ж. отменено и дело в этой части направлено на новое судебное рассмотрение. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Ж. просит отменить решение Химкинского городского суда от 25.11.2002 и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.06.2005 в части отказа в удовлетворении иска С. и удовлетворения иска Ж.С. и дело в этой части направить на новое судебное рассмотрение.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М. от 21 декабря 2006 года дело по надзорной жалобе Ж. внесено на рассмотрение президиума Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, возражения на нее Ж.С., президиум находит судебные постановления подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении иска С. и в части удовлетворения иска Ж.С.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Отменяя решение суда в части удовлетворения исковых требований К. о выселении С., Ж.В., Ж., суд кассационной инстанции указал, что в материалах дела отсутствуют данные о надлежащем извещении Ж. о месте и времени рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с чем решение суда в соответствии с вышеназванной нормой закона подлежит отмене.
А по первоначально заявленным требованиям С. и по встречному иску Ж.С. кассационная инстанция оставила решение суда без изменения, указав, что Ж. стороной по делу не являлся, в связи с чем в силу ст. 336 ГПК РФ не имеет права на обжалование решения суда в указанной части заявленных требований.
Между тем, в соответствии со ст. 336 ГПК РФ правом на обжалование решения суда, принятого но первой инстанции в кассационном порядке обладают не только стороны по делу, по и другие лица участвующие в деле.
Ни статья 364 ГПК РФ, ни статья 336 ГПК РФ, такого ограничения, как возможность кассационного обжалования решения суда лицом, участвующим в деле лишь в той части, в которой данное лицо являлось стороной по делу, не содержат.
Не предусмотрено такого ограничения и другими нормами процессуального права.
Ж. является заинтересованным лицом по иску Ж.С. к С. о признании недействительным договора долевого участия в строительстве жилья от 28.02.1995, заключенного между С. и ОАО «Забайкалзолото».
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 364 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене, в случае если дело рассмотрено в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных о времени и месте судебного заседания.
Поскольку в деле отсутствуют данные о надлежащем извещении Ж. с соблюдением требований ст. ст. 113 — 116 ГПК РФ о времени и месте судебного заседания 25 ноября 2002 года, судебные постановления в части отказа в удовлетворении иска С. и в части удовлетворения иска Ж.С. подлежат отмене, как постановленные с существенным нарушением норм процессуального права.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
ПОСТАНОВИЛ:
решение Химкинского городского суда Московской области от 25 ноября 2002 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 июля 2005 года в части отказа в удовлетворении иска С. к ОАО «Забайкалзолото», Ж.С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании недействительной регистрации права собственности Ж.С. на квартиру, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру, обязании зарегистрировать право собственности, взыскании компенсации морального вреда и в части удовлетворения иска Ж.С. к С. о признании недействительным договора о долевом сотрудничестве в жилищном строительстве отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председатель президиума
С.В.МАРАСАНОВА
продолжение
–PAGE_BREAK–Признание договора купли продажи недействительным.
Признание договора купли продажи недействительным
Преимущественное право на собственность
Спор о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истца прав и обязанностей покупателя.
Обстоятельства дела
Л. обратилась в суд с иском к В. и Ш. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире N 11 по адресу: г. Москва, ул. Орлова, д. 5, кв. 11. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась Ш., которая по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату В. Истица считает, что при этом было нарушено ее право преимущественной покупки жилого помещения. Ответчик иск не признал.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы иск был удовлетворен. Суд решил признать договор купли-продажи комнаты, размером 11,9 кв. м в квартире 11, дома 5 по ул. Орлова в г. Москве, заключенный между Ш. и В., недействительным; перевести на Л. права и обязанности покупателя В. по договору купли-продажи комнаты, размером 11,9 кв. м в квартире по адресу: г. Москва, ул. Орлова, д. 5, кв. 11, заключенному Ш. и В., зарегистрированного в Москомрегистрации. Взыскать с Л. в пользу В. договорную покупную цену.
Согласно п. 1 договора купли-продажи продавец продает, а покупатель покупает одну изолированную комнату жилой площадью 11,9 кв. м с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Разрешая спор и удовлетворяя требования о переводе на Л. прав и обязанностей покупателя комнаты размером 11, 9 кв. м в квартире по адресу: г. Москва, ул. Орлова, д. 5, кв. 11, — суд правильно исходил из того, что при заключении договора купли-продажи не были выполнены требования ст. 250 ГК РФ, так как объектом продажи являлась комната и доля в общей собственности на места общего пользования. Извещения о продаже комнаты в письменном виде с указанием цены и других условий, на которых она продается, Ш. истице не направляла, что является основанием для признание договора купли продажи недействительным в судебном порядке.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, и признание договора купли продажи недействительным, не соответствующему закону.
Квартира 11 в г. Москва, ул. Орлова, д. 5 находилась в общей долевой собственности Л. и Ш., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой ответчицей комнаты, которое было нарушено при заключении между Ш. и В. договора купли-продажи.
Из анализа норм материального права следует, что самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, то есть вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру.
Такой вывод соответствует и содержанию права собственности, изложенному в ч. 2 ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. При этом он не связан какими-либо ограничениями своего права, кроме тех, которые вытекают из закона и из необходимости соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц. То обстоятельство, что при осуществлении права собственности на часть квартиры в виде комнаты ее собственник обязан соблюдать аналогичные права соседей на жилые помещения и места общего пользования, что он не может исключительно по собственному усмотрению владеть и пользоваться своим имуществом, является очевидным. Это подтверждает правильность вывода суда о том, что до реального раздела квартиры в многоквартирном доме право собственности на комнату, как на самостоятельный объект права собственности возникнуть не может, поскольку сам объект права собственности при множественности субъектов права не допускает в этом случае возникновения иного права, кроме права общей долевой собственности.
В соответствии с ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
До приватизации комнат в коммунальной квартире проживающие в ней лица являлись нанимателями комнат, а объектом государственной или муниципальной собственности являлась коммунальная квартира в целом. В результате приватизации комнат происходит не раздел квартиры, которая в подавляющем большинстве случаев и не может быть реально разделена, с выделением долей собственников, а передача государством или муниципалитетом своего права на квартиру нескольким собственникам, то есть возникла именно та правовая ситуация, которая регулируется ч. 4 ст. 244 ГК РФ.
В том случае, если квартира в результате приватизации перешла в общую совместную собственность или в общую долевую собственность, ее реальный раздел может быть произведен только с соблюдением правил о разделе общего имущества, закрепленных в ст. 252 ГК РФ.
Как определить, возможен или невозможен реальный раздел квартиры в многоквартирном доме, разъяснено в п. 12 действующего Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ (с последующими изменениями и дополнениями), согласно которому выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовании отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Данное разъяснение отражает устойчиво сложившуюся в судебной практике правовую позицию, заключающуюся в том, что объектом права собственности является квартира в целом, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир. Из этого следует, что при продаже комнаты предметом договора фактически является приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действует установленное ст. 250 ГК РФ правило о преимущественном праве покупки и при не соблюдении данного правила признание договора купли продажи недействительным.
В соответствии со ст. 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан, в том числе по признакам социальной принадлежности.
С учетом этих положений Конституции Российской Федерации установление разного режима собственности на квартиры, ранее находившиеся в государственной или муниципальной собственности и перешедшие в собственность граждан в результате приватизации, в зависимости от того, являлась квартира до приватизации отдельной или коммунальной, недопустимо, поскольку порождает неравенство граждан при реализации приобретенного права собственности на жилое помещение.
В соответствии с ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом.
Такими Законами являются Гражданский кодекс РФ, Закон РФ „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ и Федеральный закон „О товариществах собственников жилья“.
В этой связи содержание ст. 3 Закона РФ „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ не может толковаться как предусматривающее исключение из общих норм гражданского законодательства и создающее новый вид права собственности — собственность на комнату в квартире без предварительного реального раздела этой квартиры.
В соответствии со ст. 3 Закона РФ „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Поскольку общим имуществом в данном случае является вся квартира в целом, данная норма должна толковаться как прямо предусматривающая создание именно общей долевой собственности при приватизации комнат в коммунальной квартире.
Положения той же статьи Закона о том, что доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное; и что доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику, в этой связи не могут рассматриваться иначе, как устанавливающие порядок пользования отдельными комнатами при приватизации коммунальных квартир, а не как закрепляющие реальный раздел коммунальной квартиры между несколькими субъектами права общей собственности.
То обстоятельство, что Ш. в результате приватизации получила свидетельство о праве собственности на комнату размером 11,9 кв. м в указанной квартире на основании договора приватизации, а Л. на основании аналогичного договора — свидетельство о праве собственности на две другие комнаты размером 32,9 кв. м, означает, что таким образом произведено оформление определенного порядка пользования жилыми помещениями в виде конкретных комнат и местами общего пользования в едином объекте общей долевой собственности в виде квартиры.
Решение судаМосковской регистрационной палатой (в настоящее время УФРС по Москве) на основании решения Хорошевского районного суда г. Москвы в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи о переходе права собственности на комнату размером 11,9 кв. м в кв. 11, д. 5 по ул. Орлова в г. Москве к Л. Запись о праве В. на эту комнату из реестра исключена.
Вывод
В результате приватизации комнат в коммунальной квартире происходит передача государством или муниципалитетом своего права на квартиру нескольким собственникам и возникает общая долевая собственность. Реальный раздел такой квартиры может быть произведен только с соблюдением правил о разделе общего имущества, закрепленных в ст. 252 ГК РФ.
При несоблюдении законом установленного правила о преимущественном праве на выкуп комнаты или доли в квартире, договор купли продажи признается недействительным.
продолжение
–PAGE_BREAK–