Особенности купли-продажи нежилых помещений

СОДЕРЖАНИЕ С. Введение……………………………………………………………………….. 3 Глава 1. Недвижимое имущество и гражданско-правовое регулирование его оборота…………………………………………………………………….. 5 1.1. Понятие, виды и правовой статус недвижимого имущества………….. 5 1.2. Правовое регулирование оборота недвижимого имущества………….. 17 Глава 2. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества……………………………………………………………………… 27 2.1. Купля-продажа жилых помещений……………………………………… 27 2.2. Купля-продажа нежилых помещений…………………………………… 33 2.3. Купля-продажа земельных участков……………………………………. 39 Глава 3.  Государственная регистрация сделок купли – продажи нежилых помещений и прав на них…………………………………………………….. 54 Заключение…………………………………………………………………….. 68

Введение
Актуальность исследованияправового регулирования сделок с недвижимостью подтверждается следующимиобстоятельствами:
Гражданскоезаконодательство России в период с 1995 года по 2007 год претерпело рядсущественных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов,принятых в указанный период, возложило на государство ответственность законтроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться всоздание соответствующей регистрационной системы.
В условиях стремительногоразвития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневносовершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д.недвижимого имущества. Как мы уже отметили, это обуславливает созданиеэффективного правового механизма оборота недвижимости. Но создан ли такоймеханизм? Содержит ли действующее законодательство о сделках с недвижимостьюпробелы и недостатки? Можно ли говорить об идеальной правовой базе?
Представляет интересвыделение особенностей оборота отдельных видов недвижимости (земля, здания(сооружения), жилые помещения и т.д.), а также государственной регистрациисделок с недвижимостью.
Более того, как отмечаютисследователи, сравнение статистических показателей, характеризующих объемработы арбитражных судов субъектов Российской Федерации, выявляет тенденциюежегодного возрастания поступающих и принимаемых к производству исковыхзаявлений хозяйствующих субъектов по спорам, связанным с объектами недвижимости.[1]
Итак, цель данной дипломнойработы – исследовать становление и современные правовые основы договора купли-продажинедвижимости в Российской Федерации. Исходя из поставленной цели, мы ставимперед собой следующие задачи:
— рассмотреть особенностиправового статуса недвижимости;
— проанализироватьправовое регулирование сделок с недвижимостью в РФ;
— выявить особенности договоракупли-продажи отдельных видов недвижимого имущества;
— исследовать порядок регистрациисделок с недвижимостью;
— установить проблемыправового регулирования купли-продажи недвижимости и сделать выводы.
В работе будетпроанализирован весь комплекс как действующего, так и ранее действовавшегозаконодательства РФ о сделках с недвижимостью. В целях выявления проблематикирассматриваемого вопроса, автор обратится к комментариям к действующемузаконодательству, специальным научным статьям и материалам. Вопросамкупли-продажи недвижимости в российском гражданском праве посвящались работы такихавторов как  В. В. Витрянского, Н Голованова, П. В. Крашенинникова и др.
Методы научногоисследования, применяемые для достижения поставленной цели, следующие –исторический, анализа, синтеза, метод системного подхода.
Предмет исследования –общественные отношения, возникающие в процессе купли-продажи недвижимого имущества.
Объект исследования –нормативные правовые акты, регулирующие особенности купли-продажи недвижимости.
Структура работыобусловлена целями, задачами и методологией исследования и включает  введение,три главы, состоящих из пяти  параграфов, заключения и списка литературы.

Глава 1.Недвижимое имущество и гражданско-правовое регулирование его оборота
1.1     Понятие, виды иправовой статус недвижимого имущества
Недвижимость – одна из центральныхкатегорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, каксправедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость — этопонятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».[2]
Правовое значение делениявещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правовогорежима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базиснымкритериям:
Во-первых, отчуждение иприобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности,ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимымивещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ),[3] доступной дляознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимымивещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся сисследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзясчитать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличияобъективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленныхзаконодательством».[4]
Во-вторых,предусматривается различный порядок приобретения права собственности нанедвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которыхсобственник отказался (ст. 226 ГК РФ).
В-третьих, ипотека можетбыть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).
В-четвертых, наследованиенедвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующимв месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права,действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.
В-пятых, споры о правесобственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по местунахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ),споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика(ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, — в месте, определяемом повыбору истца (ст. 29 ГПК РФ).[5]
Говоря об особом правовомрежиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называютследующие признаки недвижимости:[6]
— это вещь, предметматериального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическаяосязаемость»;[7] в дореволюционнойюридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого — нельзя егоскрыть подобно движимости».[8] Из данного признаканедвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является болееважным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющеегосподство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное».[9]
— индивидуально-определенное имущество;
— незаменимое имущество;
— обладающее прочнойсвязью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначениюневозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом. Данный признаквыделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: «Нетнеобходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадалос физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это делениеимуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществаминедвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество,признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оноподвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужнымкакое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и наимущество движимое, то определение это будет применяться и к движимомуимуществу, и наоборот».[10]
В юридической литературевыделяются также следующие смежные признаки: многократное использование впроцессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальнаярегламентация сделок с недвижимостью государственными органами.[11]
Исходя из перечисленныхпризнаков в литературе дается следующее определение недвижимости: недвижимымивещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, поповоду которых возникают гражданские правоотношения… условием использованиякоторых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь сземлей;[12] Недвижимые вещи — материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметыестественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающиеимманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своиместественным свойствам вещи — воздушные, морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющиеэкономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.[13]
Обратимся к легальномуопределению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недри все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество.
Акцентируем внимание натом обстоятельстве, что Федеральным законом от 29 декабря 2003 г. №182-ФЗ[14]в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектаминезавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорамвокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Далее,Федеральным законом от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ[15] из п.1 ст.130 ГК РФ былиисключены «обособленные водные объекты»; Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ[16]из п.1 ст.130 ГК РФ были исключены «леса, многолетние насаждения» тем самымроссийский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепцииреформирования законодательства о недвижимости.[17]
Вернемся к рассмотрениюлегального определения недвижимости.
Как видно из легальногоопределения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей:вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона.В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:
а) земельные участки,участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;
б) объекты, прочносвязанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
В.В. Витрянский отмечает,[18]что с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие «недвижимая вещь»(недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости(как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.
— недвижимые вещи посвоим природным свойствам: земельные участки, участки недр;
— недвижимость попризнаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания,сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущербаневозможно;
— недвижимость по закону:воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
— недвижимость,отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы,используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которыевключают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использованиекоторого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы,объекты незавершенного строительства.
Следует заметить, что по итогамприменения положений ГК РФ о недвижимом имуществе – была разработана Концепцияреформирования законодательства о недвижимости (часть из положений, которой уженашли свое законодательное закрепление). В частности в Концепции были сделаныследующие выводы:
Во-первых, чтоопределение недвижимой вещи, содержащееся в ст.130 ГК РФ, вряд ли нуждается впересмотре.
Во-вторых, авторыпредложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолетниенасаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные вобщий перечень ст.132 ГК РФ. И как мы уже отметили, леса, многолетниенасаждения, обособленные водные объекты – уже исключены из перечнянедвижимости.
В-третьих, былопредложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданскогозакона некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений(жилых и нежилых).
В юридической литературене все данные предложения нашли одобрения, и, прежде всего, определение«недвижимости». По мнению отдельных исследователей, такое определениенеобходимо видоизменить с «общего» — на простое перечисление объектовнедвижимости, по примеру ряда зарубежных стран,[19]то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставивсписок недвижимых вещей.
На наш взгляд, нетнеобходимости исключать общую формулировку недвижимости, как и нетнеобходимости исключать упоминание триединого понятия «недвижимая вещь –недвижимое имущество – недвижимость», по поводу чего звучат предложения втеории права.[20] Как видно из текстастатьи 130 ГК РФ, понятие «недвижимой вещи» — является синонимом«недвижимости», «недвижимого имущества» и призвано исключить ошибкиправоприменения.
Что же касаетсяизвестного спора о недопустимости одновременного использования применимо кнедвижимости «имущество» и «вещи» здесь необходимо учитывать, что в ГК РФизоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степениискусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых идвижимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи кактаковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется «Государственнаярегистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, ане самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократноиспользуется термин «имущество».[21] Кроме того, ученыеуказывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некотораяэкспансия термина «недвижимое имущество», которым вытесняется понятие «недвижимаявещь».[22]
Указание же на прочнуюсвязь с землей – основной признак недвижимости, указывающий на базисный виднедвижимого имущества – землю, земельные участки. Тем самым законодательвыделяет критерий классификации недвижимого имущества, и, повторимся, егоосновной признак.
Таким образом, сказанноепозволяет нам сделать вывод о том, что нет необходимости изменять легальноепонятие недвижимого имущества, т.к. главная цель права – не идеальностьформулировок, а идеальность правоприменения, исключение ошибок на практике,чему и служит понятие недвижимого имущества.
Обратимся к видамнедвижимого имущества.
Легальная классификациянедвижимого имущества, как уже отмечалось, дана законодателем в п.1 ст.130 ГКРФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:
— недвижимое имущество поприроде;
— недвижимое имущество,названное таковым в силу закона.
К вещам, считающимсянедвижимыми в силу природы относятся земельные участки, здания и сооружения,жилые помещения и т.д.
К вещам, считающимсянедвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные вкосмическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК,не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могутбыть отнесены и иные объекты.
Возможны классификациинедвижимого имущества по различным основаниям.
Так, по формамсобственности недвижимые вещи разделяются на:
1) частные, то естьнаходящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственностиюридических лиц;
2) публично-правовые, тоесть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередьпублично-правовая собственность включает в себя:
— объекты, находящиеся вфедеральной собственности;
— объекты, находящиеся всобственности субъектов федерации;
— объекты, находящиеся вмуниципальной собственности;
— смешанной формысобственности, то есть находящиеся в совместной собственности различныхсубъектов гражданского права — частных, публично-правовых.
По характеру потреблениянедвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд(недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимостьпризвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимостьиспользуется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлениипредпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной ипр.) деятельности.
По характеру и целямиспользования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещиможно классифицировать на:
— недвижимость, изъятаяиз гражданского оборота;
— недвижимость,ограниченно используемая в гражданском обороте;
— недвижимость,используемая для жилья;
— недвижимость,используемая в предпринимательских целях;
— недвижимость,используемая для общественно-значимых целей;
— недвижимость, имеющаязначение памятников истории и культуры.
По физическому статусунедвижимые вещи могут быть разделены на:
— земельные участки;
— участки недр;
— здания и сооружения;
— помещения;
— иные объекты,перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
— предприятия, какимущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательскойдеятельности;
— движимые вещи, которыеотнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты).
Рассмотрим вкратцепонятие каждого из видов недвижимого имущества.
Земельные участки.
Как закреплено в ч.2 ст.6Земельного кодекса РФ[23] земельный участок какобъект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенныйслой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Важно подчеркнуть, чтообъектом гражданского оборота может быть и часть земельного участка (п/п. 3 п.1 ЗК РФ). При этом делимым признается земельный участок, если каждая изобразующихся в результате его раздела частей может использоваться без переводав состав земель иной категории (см. ст. 7-8 ЗК РФ), т.е. без измененияназначения. Следовательно, земельный участок является неделимым в том случае,если раздел данного участка повлечет изменение его целевого использования.[24]
Участки недр.
Согласно ЗаконуРоссийской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-I «О недрах»[25](с изменениями от 26 июня, 25 декабря 1992 г., 1 июля 1994 г., 3 марта 1995 г., 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г., 6 июня 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 15 апреля, 25 октября 2006 г.) недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при егоотсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейсядо глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены вгражданско-правовом обороте.
Действующимзаконодательством строго ограничены виды пользования и порядок пользованиянедрами.
Нежилые помещения(здания и сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства).
Легальное определениенежилого помещения (а равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтомуединственным вариантом его формирования – является систематический анализ нормзаконодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение – этопомещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенноек таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ[26]– предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежилые же помещения– это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности ит.д.
Согласно Закону «Огосударственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект,входящий в состав зданий и сооружений» (ч.2 п.6 ст.12).[27]Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения).Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличатьот смежного объекта – зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается ипрактикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г.№53[28] подчеркнул, что нежилоепомещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, вкотором оно находится, но неразрывно с ним связанным.
Таким образом, внастоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилыепомещения самостоятельным объектами недвижимости, могут ли они быть объектамисделок.
На наш взгляд нежилыепомещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступатьобъектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковымивыступать не могут.
Согласимся с М.Пискуновой,предлагающей классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные,технические.[29] Указанное назначениедолжно быть документально определено.
На наш взгляд, воизбежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующеегражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения,направленные на конкретизации правового статуса нежилых помещений.
Жилые помещения.
Легальное определениежилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ.[30]Жилым помещением признается изолированное помещение, которое являетсянедвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечаетустановленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиямзаконодательства).
Наряду с понятием жилоепомещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений(ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, частьжилого дома;
2) квартира, частьквартиры;
3) комната.
Согласимся с экспертами,констатирующими, что это исчерпывающий список жилых помещений.[31]
Иные объекты,перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
В число иных объектовможно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы ужеподчеркнули с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости.
Предприятия, какимущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательскойдеятельности.
О предприятиях какобъектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГКРФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественныекомплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду снедвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видовимущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актамиприменительно к каждому их виду.
Движимые вещи, которыеотнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты).
Как уже отмечалось, квещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты,сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень,приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого роданедвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условиемдля предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служитнеобходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот виднедвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судоввнутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированнымигосударственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торговогомореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ[32]и Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ.[33]

1.2     Правовоерегулирование оборота недвижимого имущества
Правовое регулирование оборота недвижимостивообще и сделок купли-продажи недвижимого имущества в частности, осуществляетсяспециальными нормами гражданского права. Выделение в главе 30 ГК РФ особыхправил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.
Понятие договора продажи недвижимости базируетсяна общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, всочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение можетбыть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимостипродавец    обязуется    передать    в    собственность    покупателя   недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество попередаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договоркупли-продажи недвижимости является консенсуальным, поскольку считаетсязаключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существеннымусловиям. Подчас заключение и исполнение договора (т.е. передача товара) могутсовпадать во времени. Но это не колеблет общего правила, поскольку закон несчитает передачу товара обязательным условием заключения договора.
Договор купли-продажи недвижимого имуществаотносится к возмездным, поскольку исполнение обязательства по передачетовара обеспечивается получением встречного удовлетворения в виде покупнойцены. Однако возмездность обязательства не равнозначна его эквивалентности.Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажипозволяет характеризовать его как взаимный.
Сторонами договора купли-продажи недвижимогоимущества являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило,собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своегопредставителя. Благодаря обязательной государственной регистрации правасобственности, как указывает С. Степашин,[34] правомочиясобственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданнымгосударственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеетвозможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества спомощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом,которая подтверждает правомочия собственника.
Участниками договора продажи недвижимости настороне, как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права.Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано сизвестными особенностями.
Некоторыми особенностями характеризуется процесспродажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает юридическое лицо.Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявленияюридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ «Обакционерных обществах» предусмотрены правила совершения крупных сделок,связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правиламогут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимостьсоставляет более 25 % балансовой стоимости активов общества. Решение осовершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимостькоторого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на датупринятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров(наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решениео совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством втри четверти голосов акционеров-владельцев голосующих акций, присутствующих насобрании, в соответствии со ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах».[35]
Для совершения сделки с недвижимостью, если онанаходится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один изсупругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другогосупруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений). Приотсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признананедействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего взаключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковойдавности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и длядругих оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когдалицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, в соответствии сп. 2 ст. 181 ГК РФ,[36] п. 3 ст. 35 СКРФ.[37]
Предметом рассматриваемого договора являетсянедвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительнымпризнаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. Учитываясвойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляетособые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст.554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенноустановить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю подоговору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующемземельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, еслипредметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоренеобходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки,площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии вдоговоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предметесчитается не согласованным, а договор не заключенным.
Когда предметом договора является земельныйучасток, важным положением гражданского и земельного законодательства являетсятребование о том, что при заключении договора о продаже земельного участкадолжны быть точно указаны данные, позволяющие определить размер земельногоучастка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельногоучастка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка.
Земельным кодексом устанавливается специальноетребование о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельныеучастки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Для точного определения всех параметровземельного участка к договору купли-продажи прилагается план земельногоучастка. Все необходимые данные также указываются в договоре. При отсутствииплана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя посоглашению между ними.
Продавец при заключении договора купли-продажиобязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обремененияхземельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут вдоговоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделканедействительной в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Кадастровыйучет земельного участка осуществляется на основании ст. 69 ГК РФ и всоответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».[38]В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним»[39]государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельныйучасток по договору купли-продажи.
О форме договора продажи земельного участказаконодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменнойформе, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой егонедействительность (ст. 550 ГК).
Договор продажи недвижимости в соответствии сост. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменнойформе договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариальногоудостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственнойрегистрацией.
Заключение договора путем составления одногодокумента позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, атакже упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон.Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.
Рассмотрим особенности оборота земельных участковиз земель  сельскохозяйственного назначения. Федеральным законом определенпорядок купли-продажи данных участков (ст. 8).[40]Преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую онпродается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, принадлежитсубъекту Российской Федерации и муниципальному образованию.  Продавец земельногоучастка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить вписьменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъектаРоссийской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РоссийскойФедерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участокс указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, доистечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Определен срок дляосуществления взаимных расчетов по таким сделкам, который  не может превышать девяностодней. Если субъект Федерации или муниципальное образование откажутся от покупкиили письменно уведомят об отказе продавца, то он имеет право продажи третьимлицам в течение года по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка попродаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного правапокупки, считается ничтожной.
Земли, находящиеся в собственности субъекта илимуниципального образования могут быть отчуждены гражданам на торгах (конкурсах,аукционах), организация и проведение которых осуществляются в соответствии сост. 38 ЗК РФ.[41]
Согласно п. 4 ст. 10 Закона « Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» земля может быть передана в аренду, а поистечении трех лет  с момента заключения договора аренды при условиинадлежащего использования этого земельного участка,  земельный участок можетбыть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейсяв данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РоссийскойФедерации. Право собственности должно зарегистрировано.
Итак, договор продажи недвижимости, по общемуправилу, совершается в письменной форме и не требует государственнойрегистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход правасобственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательноосуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнениеобязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить какдо регистрации перехода права собственности, так и после нее.
Применительно к продаже жилых помещенийзаконодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом егонедействительности, согласно ст. 558 ГК РФ. Договор считается заключенным, какуказывают Л.В. Терехова, СВ. Полянский,[42] с моментатакой регистрации.
Цена является существенным условием договоракупли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным.Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, в данном случае недействуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК. Это обстоятельствоотличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в томчисле и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены припродаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит втом, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой сэтим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или правана нее. Однако эта норма является диспозитивной, поэтому иные правила могутбыть установлены законом или договором.
Основная обязанность продавца — передачанедвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоровкупли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникаетправо собственности, в соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ. Однако уприобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникаетс момента регистрации перехода права собственности, который может и несовпадать с фактической передачей недвижимости.
Учитывая специфику недвижимости как объектадоговора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные сисполнением продавцом обязанности передать, а покупателем — принять проданнуювещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонамипередаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменногооформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры обисполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями,свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., атакже возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемогоимущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре.
Передаточный акт нельзя рассматривать какуточнение или дополнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствиенедвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобожденияпродавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора согласно п. 2ст. 556 ГК РФ, передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемаячасть договора. Подписание акта для передачи недвижимости имеет значение дляопределения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.
В заключенииможно сделать следующие выводы. С одной стороны речь идет об обычномгражданско-правовом консенсуальном, взаимном и возмездном договоре. Однакопредмет договора — недвижимое имущество (недвижимость) предопределяетсвоеобразие данного договора, с другой стороны, особенности указанного договорасостоят в ужесточении требований относительно условия договора о продаваемомобъекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны бытьобязательно указаны данные, позволяющие определенно установить объектнедвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии такихданных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче,считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считаетсянезаключенным.
Выводыпо главе. Кнедвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные уча­стки, участкинедр, обособленные водные объекты и все, что прочно связа­но с землей, т. е.объекты, перемещение которых без несоразмерного ущер­ба их назначениюневозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства. К недвижимости относятся также подлежащие госу­дарственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).
Специфические чертынедвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость впроцессе использования и т. п. — диктуют не­обходимость определения специальныхправил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже впервой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательнойгосударственной регист­рации права собственности и иных вещных прав нанедвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав.
ГК РФсодержит специальные правила, регламентирующие заключение дого­вора продажинедвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правиласформулированы в качестве специфических норм, исключающих действиесоответствующих общих положений о купле-продаже товаров. Существеннымиусловиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предметедоговора и о цене продаваемого объекта не­движимости. При этом предмет договорапродажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемоенедвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче,принятию и опла­те продаваемого недвижимого имущества.
В следующей главе болееподробно рассмотрим особенности купли-продажи отдельных видов недвижимогоимущества.

Глава 2.Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества
2.1Купля-продажа жилых помещений
Параграф 7 Гражданскогокодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью, закрепляющуюособенности продажи жилых помещений (ст.558), тем самым, законодательакцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилыепомещения.
Системный анализположений § 7 ГК РФ позволит сформулировать следующее определение договоракупли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона(продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилоепомещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную всоглашении цену.
Договор купли-продажижилых помещений является консенсуальным, двухстороннеобязывающим. Такой договордолжен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Подчеркнем, что вподтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторонапо сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания (Определение СК погражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6).[43]
Существенными условиямидоговора купли-продажи жилого помещения являются:
Во-первых, существеннымусловием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всехданных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальнуюопределенность (ст.554 ГК РФ). Предметом продажи является имущество, право накоторое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должныфиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формахгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точныйадрес, его площадь и иная необходимая информация).
Существенным условиемдоговора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, вкоторых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользованияданным жилым помещением после его приобретения покупателем, является переченьэтих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилымпомещением (ст.558 ГК). Например, проживающие совместно несовершеннолетниечлены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственникамиотчуждаемого жилого помещения, то на отчуждение жилого помещения требуетсясогласие органа опеки и попечительства и, кроме того, ребенок, достигший 14лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при еесовершении). Если имущество было нажито супругами совместно, то при егоотчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещениядругого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом)независимо от его прописки (регистрации) в данном помещении, кроме случаев,когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по правунаследования или было приобретено им до брака.
По закону правопользоваться отчуждаемым жилым помещением сохраняют члены семьи собственникажилого помещения в случае перехода права собственности на жилой дом иликвартиру к другому лицу: такой переход права собственности, согласно ст. 292 ГКРФ, не является основанием для прекращения права пользования жилым помещениемчленами семьи прежнего собственника. Речь, в частности, может идти о членахсемьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии илинаходятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когдасобственник продавал жилые помещения, не предупредив покупателя о наличии такихлиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобы избежать подобныхситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии с которой существеннымусловием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, вкоторых проживают эти лица, является перечень этих лиц с указанием прав напользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).
Такими лицами могут быть:
•  Члены семьи продавца,проживающие вместе с ним, а именно: его супруг, их дети и родители, другиеродственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также, в исключительных случаях, идругие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца.
•  Наниматель жилогопомещения, постоянно проживающие с ним граждане.
•  Поднаниматель данногожилого помещения заключивший договор с продавцом, — имеет право проживания вжилом помещении до окончания срока поднайма.
Неисполнение этойобязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжениядоговора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал илидолжен был знать о правах третьих лиц на покупаемую недвижимость.
Если третье лицо пооснованию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит кпокупателю иск об ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию вделе, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца отответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие вделе, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец,привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участие,лишается права доказать неправильность ведения дела покупателем.[44]
Во-вторых, существеннымусловием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества(ст.555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено,как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а такженеобходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которогоопределяются исходя из продажной цены имущества. Договор о продаже жилогопомещения должен содержать точное указание о цене. К нему не применяются общиеправила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямыхуказаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычновзимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК). Наличие такого правилаобусловлено тем, что объекты недвижимости (жилое помещение) обладаютиндивидуальным характером.
Отсутствие в договорепродажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условийсвидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимомимуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, аследовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственнойрегистрации.
В заключение данногопараграфа подчеркнем, что необходимо учитывать особенности купли-продажиотдельных видов жилых помещений. Так, согласно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продажекомнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в даннойкоммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнатыв порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. В случае, когда квартираявляется общей (долевой или совместной) собственностью каждый из собственниковимеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую онапродается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичныхторгов. При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартиренеобходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они невозражают против продажи комнаты. Такое заявление сособственников квартирынеобходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ) имеют правопреимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную вдоговоре цену. Продажа недвижимости в жилищной сфере производится по ценам,устанавливаемым с соглашением сторон, если иное не предусмотренозаконодательством.
По общему правилу ст.552ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателюодновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаютсяправа на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью инеобходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуютсудьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральнымизаконами. В соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ, в случае, когда продавец являетсясобственником земельного участка, на котором находится продаваемаянедвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляетсяправо аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право насоответствующую часть земельного участка.
В случае, когда земельныйучасток не принадлежит продавцу на праве собственности, применяетсярекомендация Высшего Арбитражного суда. Так «Обзор практики примененияарбитражными судами земельного законодательства» показывает,  при покупкестроения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на правесобственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком,который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех жеусловиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.[45]
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход правасобственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателюподлежит государственной регистрации.
Для регистрации права собственности на жилоепомещение подаются следующие документы:
1.        заявлениена государственную регистрацию;
2.        документоб оплате стоимости жилого помещения;
3.        документоб оплате госпошлины;
4.        договоркупли-продажи недвижимости;
5.        передаточныйакт;
6.        справкажилищно-коммунального управления;
7.        договорпередачи (приватизации) квартиры в собственность.
В случае, когда имеютсянесовершеннолетние собственники, необходимо разрешение органов опеки и попечительства,нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, покупателя если продавцомявляется один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместнойсобственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона огосударственной регистрации прав, ст. 35 Семейного кодекса РФ).[46]
Заявление огосударственной регистрации договора купли-продажи представляется вединственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрациидоговора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
       В заявленииуказывается следующее:
       1) данные опродавце (покупателе);
       2) цель обращениязаявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);
       3) наименование иреквизиты договора продажи;
       4) данные о жиломпомещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известензаявителю);
       5) подписьзаявителя и дата подписания заявления.
Государственнаярегистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременнойподаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрацииуказанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный сроксо дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральнымзаконом.
Запись о государственнойрегистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего разделаЕдиного государственного реестра прав.
Если на стороне продавца(или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе «Лицо, отчуждающееобъект» («Лицо, приобретающее объект») подраздела II-2указываются сведения обо всех лицах.
Запись о государственнойрегистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего разделаЕдиного государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавцапогашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение 12к Правилам ведения ЕГРП).
Передача недвижимостипродавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонамипередаточному акту. Передаточный акт содержит сведения о Продавце и Покупателе,точный адрес жилого помещения, в случае продажи доли, указывается количестводолей в праве собственности на квартиру.  Подписаниеакта передачи недвижимости имеет значение для определения момента, когда рискслучайной гибели переходит к покупателю.

2.2.Купля-продажа нежилых помещений
По договору купли-продажинежилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать в собственностьздание (сооружение), объект незавершенного строительства и другие объекты,отнесенные к нежилым помещениям другой стороне (покупателю), а покупательобязуется принять это здание (сооружение), объект незавершенного строительстваи другие объекты, отнесенные к нежилым помещениям и уплатить за негоопределенную денежную сумму.
Существенными условиямидоговора купли-продажи нежилых помещений являются предмет и цена.
Сторонами в договорекупли-продажи здания (сооружения) – продавцом и покупателем – могут выступатьлюбые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.
Такой договор должен бытьзаключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрацияперехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственнойрегистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход правасобственности нежилого помещения по такому договору от продавца к покупателю.
 Договор купли-продажинежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не смомента регистрации перехода права собственности. До государственнойрегистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости онне вправе совершать сделки по его отчуждению.[47]
Рассмотрим документынеобходимые для государственной регистрации купли-продажи нежилых помещений.Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной) и квитанции об уплатерегистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов.
Полагаем, что их можноразделить на две группы:
I. Документы о сторонахдоговора;
II. Документы о предметедоговора.
В первую группу на нашвзгляд, нужно включить:
1) Документы,удостоверяющие личность обращающегося лица;
2) Свидетельство огосударственной регистрации юридического лица;
3) Учредительныедокументы юридического лица, включая все изменения и дополнения;
4) Информационное письмоналоговой инспекции о присвоении ИНН;
5) Письмо о присвоениигосударственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом постатистике;
6) Документ,подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ оназначении на должность, контракт и т. д.), сведения с указанием фамилии,имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления иместа нахождения организации;
7) Протоколы заседанийучредителей юридического лица;
8) При обращениипредставителя юридического лица — надлежаще оформленная доверенность,подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица,содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах егокомпетенции.
Во вторую группу следуетвключить:
1) Правоустанавливающийдокумент на объект недвижимости, а также акт приема передачи, если она непредусмотрена правоустанавливающим документом;
2) Справка о балансовойпринадлежности объекта недвижимости, право на которое регистрируется, с указаниемстоимости объекта;
3) Технический паспорт,справка БТИ;
4) Кадастровый планземельного участка;
5) Государственный акт направо собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянногопользования землей;
6) Постановлениеадминистрации об отводе земельного участка;
7) Специальные документы(например, постановление об отмене наложения ареста на имущество).
Для частных субъектоврешением проблемы регистрации может явиться ускоренная процедура регистрацииперехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить срокигосударственной регистрации перехода прав на недвижимость. Законодательно онане предусмотрена, однако на практике применяется.
Договор продажи нежилогопомещения не нуждается в нотариальном удостоверении.
Передача проданногообъекта нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны бытьоформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю иподписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажиздания (сооружения) не может считаться исполненным. Проблемным вопросом припередаче может стать имущество внутри здания (сооружения), поэтому продавцу ипокупателю необходимо оговорить статус имущества в передаваемом здании.
Переход в результатеисполнения договора купли-продажи здания, строения находящихся на земельномучастке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельногоучастка. Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему правасобственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Необходимо обратитьвнимание на продажу таких нежилых помещений как: нежилые объекты являющиесягосударственной или муниципальной собственностью; объекты недвижимостиявляющиеся памятниками истории и культуры; объекты нежилого фонда за рубежом.
Купля-продажа нежилыхобъектов государственной или муниципальной собственности лежит за пределамигражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ оприватизации.[48]
Особый порядокприватизации установлен для объектов недвижимости, являющихся памятникамиистории и культуры: помимо договора купли-продажи покупатель подписывает еще иОхранное обязательство, которое является неотъемлемой частью договора исодержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечениюсобственником сохранности памятника истории и культуры.
Объекты культурногонаследия могут быть отчуждены из собственности Российской Федерации, субъектовРоссийской Федерации и муниципальных образований в собственность граждан июридических лиц на возмездной основе, в соответствии с положениями Федеральногозакона от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного имуниципального имущества»[49] (далее Закон № 178-ФЗ).Хотя в процессе приватизации объектов культурного наследия имеется рядособенностей, закрепленных в статье 29 Закона № 178-ФЗ и в статье 50 Закона №73-ФЗ.[50]
1) Объекты культурногонаследия можно приватизировать способами, установленными статьей 13 Закона №178-ФЗ, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению ииспользованию (охранное обязательство).
2) Министерство культурыРФ для объектов федерального значения, органы исполнительной власти субъектаРФ, уполномоченный в этой области, в отношении объектов регионального имуниципального значения определяют условия охранного обязательства.
3) Охранное обязательстводолжно быть оформлено в соответствии с Постановлением Правительства РФ от16.12.2002г. № 894 «О порядке подготовки и выполнения охранныхобязательств при приватизации объектов культурного наследия».[51]Условия охранного обязательства включаются в решение об условиях приватизации ив качестве существенных условий в договор купли-продажи объектов культурногонаследия.
4) В охранномобязательстве должны указываться требования к содержанию объекта культурногонаследия, условия доступа граждан, порядок и сроки проведения реставрационныхработ и иные меры, обеспечивающие сохранность данного объекта.
Породиладискуссии в юридической литературе такая проблема как – оформление сделоккупли-продажи зданий и сооружений, не завершенных строительством. Здесь нужноразобраться относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений,не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).
Официальнаяпозиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектовнезавершенного строительства к недвижимому имуществу отражена в Информационномписьме ВАС № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих подоговорам купли-продажи недвижимости»[52] разъяснил,что по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона о государственной регистрациине завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующегодоговора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Если объектнезавершенного строительства является предметом действующего договорастроительного подряда, то в этом случае он является объектом обязательства,вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этогообязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки правтребования и перевода долга по обязательствам.
Особенностью объектанезавершенного строительства является постоянное изменение его существенныххарактеристик, которое не приводит к исчезновению старого и возникновениюнового объекта недвижимости. После сдачи в эксплуатацию объект незавершенногостроительства утрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему режимунедвижимости.
Другое дело,если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случаенезавершенное строительство имеет все признаки недвижимого имущества: оннеразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерногоущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектомнезавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований,предъявляемых к недвижимому имуществу.
Иллюстрациейк сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, котораяисходит из того, что не завершенный строительством объект как объектнедвижимости может быть предметом договора купли — продажи, а правособственности на него возникает с момента государственной регистрации.

2.3.Купля-продажа земельных участков
Согласно ст. 260 ГК РФ лица,имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить,отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образомпостольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены изоборота или не ограничены в обороте.
Вышеуказанные возможностисобственника ограничены случаями, когда земельный участок изъят из оборота илиограничен в нем. Возможность изъятия земельных участков из оборота иограничения их в обороте специально оговорена в п.3 ст. 209 ГК РФ.
Наряду с общимиположениями, Гражданский кодекс РФ предусматривает особое регулированиедоговоров купли-продажи и иных сделок с земельными участками, по которым земляможет отчуждаться или переходить от одного лица к другому (п. 3 ст. 129; п. 3ст. 209 ГК РФ). Данные положения призваны урегулировать правовой режим такогообъекта как земля, являющегося одновременно и природным объектом, и природнымресурсом и недвижимым имуществом.
Договоры купли-продажиземельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычныхтоваров и во многих законодательствах регулируются специальными нормами, какправило, императивного характера. Подобного рода сделки с земельными участками,которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природнымобъектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природнымресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском и лесномхозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности натерритории Российской Федерации, регулируются не только нормами гражданскогозаконодательства, но и имеющими отношение к обязательству по купле-продажеземельных участков соответствующими нормами земельного, лесного,природоохранительного и иного специального законодательства.
В Земельном кодексе РФсодержится ряд норм, регулирующих отношения по купле-продаже земельных участковпри приобретении прав на земельные участки: находящиеся в государственной илимуниципальной собственности; при переходе права собственности на здание, строениеи сооружение; которые находятся в государственной собственности и на которыхрасположены здания, строения, сооружения; из земель, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности; или права на заключениедоговора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).[53]
Договор купли-продажиземельного участка заключается в письменной форме. В договоре купли-продажиземельного участка участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качествепродавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступатьРоссийская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лицесоответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющиефункции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной илимуниципальной собственности. Некоторые особенности имеются в порядкеосуществления правомочий по распоряжению и по отчуждению земельных участков, накоторых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, а такженезавершенные объекты строительства, признанные самостоятельными объектаминедвижимости. Решение о продаже земельных участков принимается органом,принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, вдвухнедельный срок со дня обращения покупателя с предложением заключить договоркупли-продажи земельного участка.
В качестве продавца подоговору купли-продажи, наряду с Российской Федерации, субъектами РФ,муниципальными образованиями, могут выступать граждане и юридические лица,которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью идееспособностью. Следует помнить, что Земельный кодекс РФ запрещает иностраннымгражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельныеучастки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях РоссийскойФедерации. Исключается также возможность выступления в качестве покупателя вдоговоре иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц безгражданства, если предметом договора является земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения. Кроме того, юридические лица, в уставном(складочном) капитале которых доля иностранного участия составляет более чем50%, не вправе выступать покупателями земельных участков из земельсельскохозяйственного назначения.[54]
Предметом купли-продажиможет быть любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению кданному предмету установлено особое требование, согласно которому предметомкупли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственныйкадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).[55]
В Гражданском кодексе РФустановлены особенности предмета в договоре продажи недвижимости, в которомколичественные и качественные характеристики предмета договора даны черезкритерии, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующемземельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Наряду с общимправилом о допустимости использования в качестве предмета договоракупли-продажи земельных участков, разрешенных или ограниченных в обороте, вкаждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, в соответствии скоторыми в процессе государственного кадастрового учета дается описание,надлежащее документирование и последующая регистрация каждого земельногоучастка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества. Кколичественным и качественным характеристикам описывающих земельный участокотносятся: кадастровый номер; местоположение, (адрес); площадь; категорияземель и разрешенное использование участков; описание границ участков и ихотдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права иограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размерыплаты за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состоянияплодородия земель отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимогоимущества, прочно связанных с земельными участками.
О форме договора продажиземельного участка законодательство высказывается однозначно: договорзаключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет засобой его недействительность (ст. 550 ГК).
Одним из последствийнесоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что онне вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности наземлю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет.
Срок передачи земельногоучастка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором неустановлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумныйсрок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ, величина срока определяется с учетомвсех обстоятельств исполнения обязательств.
Для точного определениявсех параметров земельного участка к договору купли-продажи прилагается планземельного участка. Все необходимые данные также указываются в договоре. Приотсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца илипокупателя по соглашению между ними.
Права и обязанностисторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующимобразом. Основной обязанностью для продавца, согласно ст. 436 ГК РФ, признаетсяобязанность передать земельный участок, являющийся предметом договоракупли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договоракупли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст. 37ЗК РФ, который выделяет, прежде всего, обязанность продавца передать покупателюимеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограниченияхего использования. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи снормами ст. 460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передатьпокупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когдапокупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этомуобязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, необремененный такими правами и притязаниями. Ст. 460 ГК РФ предоставляет, такимобразом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства.
Под третьими лицамипонимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи. Под правамитретьих лиц следует понимать, прежде всего, вещные права лиц, перечисленные вст. 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ (право пожизненного наследуемого владения земельнымучастком), ст. 268 ГК РФ, ст. 20,23,24 ЗК РФ (право постоянного (бессрочного)пользования земельным участком и безвозмездного срочного пользованиям), ст.274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ (сервитута — право ограниченного пользования чужимземельным участком). К правам третьих лиц относятся также обязательственныеправа, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. 17ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, и залога земельных участков, регулируемого Федеральнымзаконом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».[56]
Договор купли-продажиземельного участка есть двусторонний договор, в силу которого в соответствии сп. 1 ст. 454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности: принятьпередаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определеннуюденежную сумму в сроки, установленные договором. Первая обязанность состоит втом, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Этообщая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границахкоторого особо выделен договор купли-продажи земельного участка. В этой сфередействует общее правило — покупатель обязан принять приобретенный им у продавцатовар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда онвправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договоракупли-продажи, например, если продавец передает покупателю земельный участок,загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийсябиогенному загрязнению, деградации земли, ограниченной в обороте (п. 6 ст. 27ЗК РФ). Вторая обязанность покупателя — оплатить земельный участок по цене,предусмотренной договором, а при отсутствии договорной цены — по цене, котораяобычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимыхобстоятельствах. Это общее правило лишь в части применяется к договорукупли-продажи земельного участка.
Цена земельного участкаявляется существенным условием договора купли-продажи. Цена, т. е. денежнаясумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка всобственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению наосновании свободного волеизъявления сторон (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Отсутствие вдоговоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цененедвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договоранезаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемыхуполномоченными на то государственными органами по правилам о цене нааналогичные товары, предусмотренным п. 2 ст. 424 ГК РФ, не подлежат применениюк договорам продажи недвижимости. Гражданский кодекс РФ содержит указание нато, что цена на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, находящеесяна земельном участке включает и цену передаваемой с этим объектом частиземельного участка или права на нее.
Существует также такойспособ определения цены в зависимости от площади земельного участка, на единицукоторой установлена определенная цена либо на иной показатель ее размера. Притаких условиях общая цена такого земельного участка, подлежащая уплате,определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимогоимущества. В отличие от гражданского законодательства, которое исходит из того,что цена земельного участка должна устанавливаться только по взаимномусоглашению сторон, земельное законодательство и законодательство о приватизациигосударственного и муниципального имущества устанавливают прямо противоположноеправило — цена земельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, при продаже собственником расположенных на нихзданий, строений и сооружений определяется законодательством субъектов Федерации.Устанавливая предельные цены продажи таких земельных участков, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, Закон о введении в действиеЗемельного кодекса[57] и Закон о приватизациигосударственного и муниципального имущества[58] предоставляют правосубъектам Федерации дифференцировать эти цены в зависимости от численностинаселения, проживающего в городах, и размера ставки земельного налога заединицу площади земельного участка. Устанавливая фиксированные твердые ценыпродажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, федеральные законы ограничивают тем самым право субъектаФедерации и муниципального образования продавать земельные участки гражданам июридическим лицам по свободным ценам, сложившимся на земельном рынке.
Например, на территории Ханты-Мансийскогоавтономного округа-Югры цена земельного участка определяется в соответствии сЗаконом ХМАО-Югры «Об установлении цены земли на территории ХМАО-Югры»,[59]согласно которому, до 1 января 2010 года установлена цена земельных участков,находящихся в государственной и муниципальной собственности, в размере двух споловиной процентов их кадастровой стоимости для целей продажи, следующимкатегориям собственников: коммерческим организациям и индивидуальнымпредпринимателям, являющимся собственниками недвижимого имуществарасположенного на участке; гражданам и некоммерческим организациям, являющимсясобственниками расположенных на таких земельных участках недвижимого имущества.Лицам, которые не указаны в п. 2 ст. 1 Закона цена установлена в размередесятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельногоучастка.
Правило существующего земельного законодательства- возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:
       1) продажа на торгах (конкурсах илиаукционах) участков или права на заключение договора аренды;
       2) продажа участка или заключение договорааренды без торгов.
Приобретение участка или права на заключениедоговора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК РФ. Порядок установленпостановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной илимуниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договорааренды таких земельных участков».[60]
Государственная регистрация права собственностипокупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов изаключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГКРФ, ст. 30 ЗК РФ). В случае приобретения права аренды протокол о результатахторгов — основание для заключения договора аренды, который подлежитгосударственной регистрации.
Без проведения торгов осуществляется:
       1) продажа или передача в аренду земельныхучастков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗКРФ);
       2) продажа или передача в аренду земельныхучастков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного)пользования;
       3) продажа или передача в аренду земельныхучастков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);
       4) продажа арендаторам участков, в томчисле участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с моментазаключения договора, — по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 4 ст. 12Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения»);
       5) продажа садовых, огородных и дачныхземельных участков в собственность граждан — членов соответствующихнекоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъектаРФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Федерального закона «Осадоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединенияхграждан»).
При возмездном приобретении участка (выкупе илиаренде) права возникают на основании заключенной сделки, но не на основанииакта уполномоченного органа о предоставлении земли. Поэтому государственнаярегистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решенияо предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставленияучастка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК РФ).
При рассмотрении жалобы на отказ вгосударственной регистрации договора купли-продажи земельного участка подлежитвыяснению вопрос о соответствии данной сделки требованиям законодательства.[61]
Закрытое акционерное общество обратилось варбитражный суд с иском к комитету по земельным ресурсам и землеустройству опризнании незаконным отказа последнего в государственной регистрации договоракупли-продажи земельного участка, заключенного с фондом муниципальногоимущества, обязании комитета произвести его регистрацию и выдаче истцусвидетельства на право собственности на указанный земельный участок.
Решением суда исковые требования удовлетворены соссылкой на представление комитету документов, необходимых для регистрациисделки.
Суд кассационной инстанции решение отменил, вудовлетворении жалобы отказал по следующим основаниям.
В соответствии с порядком проведениягосударственной регистрации, установленным статьей 13 Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним», при проведении государственной регистрации осуществляется правоваяэкспертиза документов и проверка законности сделки.
Основанием для государственной регистрацииналичия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав нанедвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки,совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в местерасположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (ст. 17названного Федерального закона).
Как следует из статьи 20 Федерального закона, вгосударственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы,представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию несоответствуют требованиям действующего законодательства.
При рассмотрении дела было установлено, чтоземельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору, по даннымгосударственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда (леса 1-йкатегории).
Кроме того, он расположен в уникальном месте соригинальными природно-климатическими условиями, относится к землямоздоровительного назначения и в силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона«О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях икурортах»[62] являетсяособо охраняемым природным объектом.
Согласно пункту 2 Указа Президента РоссийскойФедерации от 14.06.92 N 631 «Об утверждении Порядка продажи земельныхучастков при приватизации государственных и муниципальных предприятий,расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленныхгражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»[63]земли оздоровительного назначения продаже не подлежат.
Таким образом, договор купли-продажи земельногоучастка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам иземлеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу врегистрации данной сделки.
Данный пример доказывает, что неполная экспертизадокументов и проверка законности сделки может привести к негативнымпоследствиям.
ЗК РФ не допускает включения в договоркупли-продажи земельных участков некоторых условий, признавая ихнедействительными. Так, п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает, что являютсянедействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков:устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно пособственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельнымучастком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав наземельный участок третьими лицами. Следует иметь в виду, что признаниеуказанных условий недействительными не означает недействительности самогодоговора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК РФ, т.е. толькоесли он не соответствует закону или иным правовым актам. Юридическиепоследствия включения в договор купли-продажи земельных участков указанных в п.2 ст. 37 ЗК РФ условий заключаются в том, что при разрешении споров эти условияне должны приниматься во внимание.
Вывод по главе. Договор купли-продажи отдельныхвидов недвижимости имеет свои отличительные особенности. Например, договоркупли-продажи жилого помещения имеет следующие отличительные черты:существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого домаили квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с закономправо пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользованиепродаваемым жилым помещением.
Если говорить о продаже комнаты (доли) вкоммунальной квартире, то остальные собственники комнат имеют преимущественноеправо покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установленыГК РФ.
Также по договору купли-продажи жилого дома или егочасти покупателю одновременно с передачей права собственности на такуюнедвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занятаэтой недвижимостью и необходима для ее использования.
Переход права собственности на недвижимость подоговору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственнойрегистрации.
Что касается продажинежилых помещений, то здесь договор купли-продажи считается заключенным смомента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.Проблемным вопросом при передаче может стать имущество внутри здания(сооружения), поэтому продавцу и покупателю необходимо оговорить статусимущества в передаваемом здании.
Купля-продажа нежилыхобъектов государственной или муниципальной собственности лежит за пределамигражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ оприватизации.
Породиладискуссии в юридической литературе такая проблема как – оформление сделоккупли-продажи зданий и сооружений, не завершенных строительством. Особенностью объекта незавершенногостроительства является постоянное изменение его существенных характеристик,которое не приводит к исчезновению старого и возникновению нового объектанедвижимости. После сдачи в эксплуатацию объект незавершенного строительстваутрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему режиму недвижимости.
Договоры купли-продажиземельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычныхтоваров. Собственник земельного участка, вправе продавать его, дарить, отдаватьв залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если они наосновании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
В качестве продавца подоговору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация,субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственныхорганов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряженияземельным участком, находящимся в государственной или муниципальнойсобственности. А также, наряду с Российской Федерации, субъектами РФ,муниципальными образованиями, могут выступать граждане и юридические лица,которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью идееспособностью. Продавцом не могут выступать иностранные граждане.
Предметом купли-продажиможет быть любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению кданному предмету установлено особое требование, согласно которому предметомкупли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственныйкадастровый учет.
Привозмездном приобретении участка (выкупе или аренде) права возникают наосновании заключенной сделки, но не на основании акта уполномоченного органа опредоставлении земли. Поэтому государственная регистрация права собственностипокупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка идоговора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрацииподлежит договор аренды.
ЗК РФ недопускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторыхусловий, признавая их недействительными, таковыми являются: устанавливающиеправо продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающиеответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участоктретьими лицами. Теперь перейдем к рассмотрению особенностей государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество.

Глава 3.Государственная регистрация сделок купли – продажи нежилых помещений и прав на них
Правовой режим объектовнедвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивостиправ на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Какподчеркивал еще И.А. Покровский «…общественное, общенациональное значениенедвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задачасочетания двух противоположных тенденций».[64] Ученый говорил о двухтенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных(государственных) интересов.
Указанные тенденции нашлисвое законодательное закрепление. Действующее законодательство предусматривает,что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограниченияэтих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственнойрегистрации.
Правовой основойстановления института и развития государственной регистрации прав на недвижимоеимущество является основной закон — Конституция РФ,[65]провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равнымобразом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждыйвправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжатьсяим как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).
В развитии положенийосновного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131) закрепляетобязательность государственной регистрации: Право собственности и другие вещныеправа на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход ипрекращение подлежат государственной регистрации в едином государственномреестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав нанедвижимость и сделок с ней.
Наряду с ГК РФ правила огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемойчастью ряда кодифицированных законодательных актов: Жилищный кодекс РФ,[66]Градостроительный кодекс РФ,[67] Лесной кодекс РФ,[68]Водный кодекс РФ,[69] Земельный кодекс РФ.[70]
Легальное понятиегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закрепленозаконодателем в п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[71]Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с нимпонимается — юридический акт признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав нанедвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РоссийскойФедерации.
При купле-продаженежилого помещения совершается одно регистрационное действие – регистрациявозникших прав, а сама сделка не подлежит регистрации. Приобретатель подоговору получает Свидетельство о регистрации права собственности. Согласносложившейся практике регистрирующие органы на договоре проставляют отметку,которая свидетельствует не о регистрации сделки, а указывает на договор какоснование сделки. То есть, при купле-продаже объектов нежилого назначения,нужно оформлять только переход права собственности к покупателю.
 Приведем пример из практики:
«Комитет по управлениюимуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченнойответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного подоговору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пенейза просрочку оплаты.
Арбитражный суд вудовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотренииспора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком допредъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор незарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. Вэтом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность неприменяется.
Апелляционная инстанцияне согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета овзыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренномдоговором.
При этом апелляционнаяинстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу истановится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считаетсязаключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодексРоссийской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрациюдоговора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажипредприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственнойрегистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимогоимущества.
Регистрация переходаправа собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самогодоговора купли-продажи.
Поэтому договоркупли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписаниясогласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственнойрегистрации».[72]
Как видно из примера,такой договор вступает в юридическую силу с момента его подписания, тогда какдоговор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГКРФ).
Государственнаярегистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имуществоможет быть оспорено только в судебном порядке (абз.2 п.1 ст.2 Закона «Огосударственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок сним»).
 Следует обратитьвнимание на существенные условия договора купли-продажи нежилых помещений безкоторых договор считается незаключенным. К ним относятся:
— во-первых, предметдоговора, т.е. описание объекта, отчуждаемого по договору, в том числе указаниена расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельностоящем объекте на участке земли). При этом, как отмечалось выше, сделки поотчуждению нежилых помещений в учреждении юстиции не регистрируются. Описаниеобъекта может быть привязано в договоре к поэтажному плану, удостоверенномуорганами БТИ;
— во-вторых, ценаотчуждаемого недвижимого имущества, которая должна быть согласована сторонами.В случае отсутствия цены договор купли-продажи недвижимого имущества считаетсянезаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). Цена здания, если иное не оговорено в договоре,включает и цену земельного участка, на котором расположен объект, или права нанего.
— в-третьих, порядокпередачи нежилого помещения, который должен быть указан в договорекупли-продажи. Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи.
В связи с тем, чтонежилые помещения иногда являются дорогостоящими объектами (например, торговыйкомплекс и др.), при обращении предприятиями и организациями за регистрациейперехода прав на них, необходимо учитывать общие условия совершения крупныхсделок и сделок заинтересованных лиц в организациях разныхорганизационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных вещных прав.
В соответствии с законом,государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимоеимущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Срок, в пределах которогодолжна быть совершена регистрационная процедура, закреплен в п.3 ст.13Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» и составляет один месяц со дня подачи заявленияи документов, необходимых для проведения регистрации. Следует акцентироватьвнимание на том, что календарный месяц — это предельный срок для проведениягосударственной регистрации прав на недвижимое имущество. Перечень необходимыхдокументов для регистрации права мы уже приводили во второй главе, не будемповторяться (см. п. 2.2. гл.2 настоящей работы).
В соответствии со ст. 191и 192 ГК РФ течение срока начинается на следующий день после приема документовна государственную регистрацию и истекает в соответствующее число следующегомесяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нетсоответствующего числа, срок истекает в последний день этого месяца. При подаченеполного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации,течение срока не начинается.
В течение месяцадолжностное лицо учреждения юстиции обязано осуществить государственнуюрегистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации надополнительный срок или отказе в регистрации. Если заявитель извещен онеобходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет возможностипредставить их в течение месяца, он вправе подать заявление о приостановлениирегистрации, при этом течение месячного срока прерывается.
Законом предусмотренаобязанность учреждения юстиции при наличии сомнений в возможности регистрациизатребовать от заявителя дополнительные сведения об основаниях регистрации, нов рамках общего месячного срока регистрации, установленного п.3 ст. 13 Закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Сомнения могут возникнутьпосле приема документов на стадиях их правовой экспертизы или установленияотсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами наданный объект (п.1 ст.13 Закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»). В частности, сомнения могут возникнутьпо поводу содержания представленных на заключение документов, по поводу самихправ на объект недвижимости, по поводу правомочности как самого заявителя, таки его представителя участвовать в процедуре регистрации и т. п.
Учреждение юстиции принеобходимости представления дополнительных материалов немедленно извещает обэтом в письменном виде заявителя, который вправе представить дополнительныедоказательства наличия у него прав на объект. При непредставлении либо несвоевременномпредставлении доказательств в течение общего месячного срока регистрации можетпоследовать отказ в государственной регистрации.
Кроме того, п. 2 ст. 19Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» предоставляет регистратору право приостановить регистрацию на срок в одинмесяц. Это одно из трех оснований приостановления регистрации, предусмотренныхвышеназванной статьей. Такое приостановление возможно только в одном случае:когда у регистратора возникают сомнения в подлинности представленныхдокументов. По существу речь идет о проведении соответствующей экспертизы(почерковедческой, лингвистической и т. п.) документов с целью подтвержденияили опровержения их подлинности.
Любое приостановлениетечения срока означает приостановление действия этого срока. Как мы ужеотмечали выше, общий срок государственной регистрации прав на недвижимость исделок с ней ограничен одним месяцем. Таким образом, общий срок регистрацииправ на недвижимое имущество с учетом ее приостановления по инициативерегистратора не может превышать двух месяцев с момента подачи заявления нарегистрацию.
При направлениидокументов на подтверждение их подлинности регистратор обязан письменноуведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основанияхпринятия такого решения. О приостановлении регистрации в книге учета документовдолжны быть сделана соответствующая запись (п.10 Правил ведения книг учетадокументов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ,Мингосимущества РФ и Министерства РФ по земельной политике, строительству ижилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998г. № 83/172/23[73]).
Ко второму виду основанийприостановления регистрации относятся основания, изложенные в письменномзаявлении правообладателя или уполномоченного им лица. К числу причин, которыемогут быть признаны регистратором уважительными и повлечь за собой решение оприостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные: смерть гражданина,если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существованияюридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности;нахождение гражданина в длительной служебной командировке.
По-видимому, одним изоснований для приостановления государственной регистрации в этом случае можетслужить заявление правообладателя о том, что в суде рассматривается спор поповоду прав на недвижимость, являющуюся объектом государственной регистрации.
Заявление оприостановлении регистрации должно подаваться в письменной форме до истечениямесячного срока на проведение регистрации, установленного п.3 ст.13 Закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление и вынести письменноерешение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.
В случае удовлетворениязаявления регистратор обязан указать срок приостановления регистрации, которыйне может превышать трех месяцев, и о принятом решении известитьправообладателей. О приостановлении регистрации по инициативе правообладателядолжна быть сделана соответствующая запись в книге учета документов (п.10Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов пригосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Таким образом, общий срокгосударственной регистрации в данном случае с учетом времени ее приостановленияне должен превышать четырех месяцев со дня подачи заявления и документов нарегистрацию.
В Законе содержится итретье основание для приостановления государственной регистрации — в техслучаях, когда об этом имеется определение или решение суда.
Практика примененияЗакона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество исделок с ним» выявила необходимость расширения оснований для приостановления государственнойрегистрации по инициативе учреждения юстиции. В частности, такое право должнобыть предоставлено, если имеются сведения о наличии судебного спора о праве нарегистрируемый объект, а правообладатели ходатайства о приостановлениирегистрации не заявляют. Другой случай — наличие нескольких заявлений на один итот же объект недвижимости. И здесь регистратору должно быть предоставленоправо приостановить регистрацию, разъяснив сторонам необходимость разрешения всуде спора о праве.
Приведем пример изарбитражной практики, демонстрирующий обязанность единой регистрации в целом договоракупли-продажи предприятия. Общество с ограниченной ответственностью обратилосьв арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признаниидоговора незаключенным и возврате суммы аванса.[74]
Из представленных судудокументов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило сзакрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало емупредприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудованиедля использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своихобязательств по оплате предприятия и оборудования.
В обоснованиепредъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с п. 3ст.560 ГК РФ договор купли — продажи предприятия подлежит обязательнойгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации.
Ответчик (продавец)возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенныйдоговор содержит элементы двух договоров: купли — продажи предприятия ипоставки оборудования. Согласно ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанномудоговору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементыкоторых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашениясторон или существа смешанного договора. Гражданский кодекс устанавливаетобязательность государственной регистрации договора купли — продажипредприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтомусмешанный договор является незаключенным только в части обязательств подоговору купли — продажи предприятия.
Арбитражный суд первойинстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с п.3 ст. 421ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различныхдоговоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанныйдоговор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров,устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договорпредставляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условияразных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав иобязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав иобязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку п. 3 ст. 560 ГК РФустанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли — продажипредприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащийэлементы договора купли — продажи. При отсутствии такой регистрации весьсмешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в частиобязательств по купле — продаже предприятия.
Законодательно определени перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Из этих оснований вытекает, что отказ врегистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Поэтому отказ вгосударственной регистрации необходимо отличать от возвращения документовзаявителю.
Основной причиной длявозвращения документов заявителю следует считать непредставление (неполноепредставление) документов, необходимых для проведения регистрации. Например,отсутствует документ об оплате регистрации, отсутствует заявление о регистрацииодного из участников договора и т. п. Другой причиной может служить подачадокументов, имеющих подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные в них исправления, документов, исполненных карандашом, а такжедокументов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковатьих содержание.
Возвращение документов непрепятствует вторичному обращению с заявлением о регистрации после восполнениянедостающих. Кроме того, в этом случае установленный п.3 ст.13 Закона «Огосударственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок сним» месячный срок на проведение государственной регистрации не начинает течь.
Закон «О государственнойрегистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляетодиннадцать оснований для отказа в государственной регистрации (ст. 20),перечень которых является исчерпывающим. Применительно к договору купли-продажинежилого помещения можно говорить о шести основаниях. К ним относятся:
а) с заявлением огосударственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Под ненадлежащимлицом при этом следует понимать лицо, которому регистрируемое право непринадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки. Так,ненадлежащим лицом следует признать филиал юридического лица, заключившийсделку от своего имени, не имея полномочий на заключение договора от имениюридического лица;
б) документы,представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию несоответствуют требованиям действующего законодательства.
В государственнойрегистрации по этому основанию может быть также отказано, когда в договорепродажи недвижимости отсутствует условие о ее цене (ст.555 ГК РФ), хотя быдоговор и был заключен в нотариальной форме;
в) акт государственногооргана или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав нанедвижимое имущество признан судом недействительным. Соответственно должно бытьотказано в регистрации прав на недвижимость, возникших на основании этого акта.
Так, должно быть отказанов регистрации права собственности на недвижимое имущество тому акционерномуобществу, акт приватизации имущества которого судом признан недействительным;
г) лицо, выдавшееправоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данныйобъект недвижимого имущества. Например, государственное унитарное предприятиезаключило договор продажи пансионата и обратилось за регистрацией перехода правна него. Поскольку в соответствии со ст.295 ГК РФ государственное унитарноепредприятие не вправе распоряжаться недвижимостью без согласия собственника, вгосударственной регистрации при отсутствии такого согласия должно бытьотказано;
д) лицо, которое имеетправа, ограниченные определенными условиями, составило документ без указанияэтих условий. Например, представлен на регистрацию договор продажи здания безприложения перечня лиц, сохраняющих права аренды на часть данного нежилогопомещения;
е) правоустанавливающийдокумент об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии узаявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Например, лицо,продавшее здание полностью, обратилось с заявлением о регистрации договора иперехода права собственности на покупателя, представив в доказательство своихправ свидетельство о наследстве. Однако из этого правоустанавливающегодокумента следует, что это лицо располагает правом собственности на частьздания.
Итак, мы рассмотрелизакрепленные законодательно сроки регистрационной процедуры, а также основаниядля ее откладывания.
Сделка считаетсязарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесениязаписи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончаниемпроцедуры государственной регистрации является выдача Свидетельство огосударственной регистрации права. Данный документ является итоговым исвидетельствует о государственной регистрации перехода прав.
Свидетельство содержит всебе:
— число, месяц и год,когда зарегистрировано право;
— основание, а именно — договор купли-продажи недвижимости;
— субъект права: Обществос ограниченной ответственностью «Парус», Свидетельство о регистрацииюридического лица….
— Вид права:собственность.
— Объект права: Нежилыепомещения (указываются номера помещений), общая площадь, этаж, инв. №, и другиетехнические сведения об объекте;
— Адрес объекта;
— Номер объекта (имеетсяввиду номер в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество исделок с ним);
— Ограничения(обременения права): не зарегистрированы;
О чем в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним число,месяц и год, делается запись. На свидетельстве фиксируется фамилия, имя,отчество регистратора и его подпись.
Скрепляется свидетельствопечатью филиала государственной регистрационной палаты при Министерстве юстицииРФ.
Вывод по главе. Государственная регистрация являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права, оспоритькоторое возможно только в судебном порядке. В то же время государственнуюрегистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматриватьв качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. Влюбом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый наосновании сделки.
Не все договоры, право нанедвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться.В данном случае действуют следующие правила:
1. В отличие отнотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон,обязательность государственной регистрации сделки устанавливается толькозаконом.
2. Законодательство,устанавливающее государственную регистрацию договора, должно быть федеральным.Поэтому изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательнойгосударственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такаягосударственная регистрация не установлена, суды будут рассматривать какпротиворечащий нормам Гражданского кодекса РФ.
3. Участники сделки невправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию всоответствии с условиями договора.

Заключение
Целью данной дипломнойработы являлось исследование становления и современные правовые основы договоракупли-продажи недвижимости в Российской Федерации. В работе были рассмотреныособенности правового статуса недвижимости, правовое регулирование сделок снедвижимостью в РФ, особенности договора купли-продажи отдельных видовнедвижимого имущества, порядок регистрации сделок с недвижимостью.
В ходе исследования авторпришел к следующим выводам:
1. Действующее вРоссийской Федерации законодательство оперирует недостаточно четкимопределением недвижимости. Это обстоятельство выступает следствием того, чтопринятый в развитие базовых положений ГК РФ Федеральный закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,практически сохранив содержащееся в кодексе определение недвижимого имущества,дополнил перечень объектов недвижимости «жилыми помещениями» и «нежилымипомещениями». В результате определение недвижимости стало распространяться нетолько на здания и сооружения, но также и на любую их часть. Статью 130 Гражданского кодексаРоссийской Федерации следует изменить, включив в нее следующее определениенедвижимости:
«Под недвижимостью(недвижимыми вещами) следует понимать объекты или комплексы объектов,обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальностии непотребляемости».
2. Юридическим фактом, врезультате которого возникает объект незавершенного строительства, служитпоявление у него в процессе строительной деятельности признаков недвижимости.Поскольку эти признаки определяются естественными свойствами объектанезавершенного строительства, его следует признать «недвижимостью по природе».Таким образом, возникновение объекта незавершенного строительства не должнозависеть от наличия или отсутствия договора подряда в отношении него или отстепени его готовности.  Под объектами незавершенного строительства следуетпонимать объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности,не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено,законсервировано или прекращено. Для разрешения проблемы объектовнезавершенного строительства необходимо разработать законопроект,предусматривающий постановку на учет и снятие с учета таких объектов.Действующие в настоящее время правила принятия объекта в эксплуатацию неотвечают условиям существующей в России многоукладной экономики, и во многихслучаях не поддаются применению.
3. Применениерегистрационного законодательства должно строгого следовать базовым принципамрегистрации прав на недвижимость. Для российской практики особенно актуальнытакие из них, как: приоритет записи прав в реестре над«правоустанавливающими» документами (российский закон провозглашаетобратное), обеспечение доверия к записям в реестре, учет всех прав иобременении, затрагивающих интересы собственника или покупателя, реальныйпубличный доступ к сведениям о правах на объекты недвижимости. Государственную регистрацию правасобственности на вновь создаваемый объект недвижимости следует рассматриватькак административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверностьуже возникшего у лица права.
Государственнаярегистрация в этом случае не должна являться основанием возникновения права нанедвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствиеобретения вещью свойств недвижимого имущества.
4. Понятие договора продажинедвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном вст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Егоопределение — по договору продажи недвижимости продавец    обязуется    передать   в    собственность    покупателя    недвижимое имущество, а покупательобязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за негоопределенную сторонами денежную сумму. Договор купли-продажи отдельных видов недвижимостиимеет свои отличительные особенности. Например, отличительные черты договоракупли-продажи жилого помещения — существенным условием договора продажи жилогодома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица,сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещениемпосле его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц суказанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Если говорить о продаже комнаты (доли) вкоммунальной квартире, то остальные собственники комнат имеют преимущественноеправо покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установленыГК РФ.
Также по договору купли-продажи жилого дома или егочасти покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимостьпередаются права на ту часть земельного участка, которая занята этойнедвижимостью и необходима для ее использования.
Переход права собственности на недвижимость подоговору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
4. Особенностьюкупли-продажи нежилых помещений является то, что он считается заключенным смомента его подписания, а не с момента регистрации перехода правасобственности. Проблемным вопросом при передаче может стать имущество внутриздания (сооружения), поэтому продавцу и покупателю необходимо оговорить статусимущества в передаваемом здании.
Купля-продажа нежилыхобъектов государственной или муниципальной собственности лежит за пределамигражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ оприватизации.
Породиладискуссии в юридической литературе такая проблема как – оформление сделоккупли-продажи зданий и сооружений, не завершенных строительством. Особенностью объекта незавершенногостроительства является постоянное изменение его существенных характеристик,которое не приводит к исчезновению старого и возникновению нового объектанедвижимости. После сдачи в эксплуатацию объект незавершенного строительстваутрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему режиму недвижимости.
5. В целях уточненияоснований для государственной регистрации вновь создаваемых объектовнедвижимости предлагается изложить статью 25 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вследующей редакции:
«Статья 25.Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимогоимущества и объект незавершенного строительства
1. Право на вновьсозданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов,подтверждающих факт завершения строительства и принятия объекта в эксплуатациюгосударственной приемочной комиссией, а также право использования земельногоучастка для создания данного объекта недвижимости.
2. Собственник вправезарегистрировать свое право собственности на объект незавершенногостроительства на основании документов, подтверждающих право использованияземельного участка для создания объекта недвижимого имущества, разрешения настроительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенногостроительства».

Списокиспользуемых источников и литературы:
1.Нормативно-правовые акты:
1.1.    КонституцияРоссийской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 25 декабря 1993 г.
1.2.    Водный кодекс РФ:Федеральный закон РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ  (в ред.Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 19.06.2007 N 102-ФЗ) // Российская газета — Федеральный выпуск. — №4087. — 8 июня 2006.
1.3.    Градостроительныйкодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г.N 190-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 N 324-ФЗ) //  Российская газета. — № 290. –30 декабря 2004.
1.4.    Гражданскийкодекс РФ (ч. 1): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 г. № 333-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1995. — № 32. — ст. 3301.
1.5.    Гражданскийкодекс РФ (ч. 2): Федеральный закон РФ от 26 января 1996 гN 14-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 334-ФЗ) // Российская газета. — N 23. – 6февраля 1996.
1.6.    Гражданский-процессуальныйкодекс РФ: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 N 330-ФЗ) // Российская газета — Федеральный выпуск. —  №3088.- 20 ноября 2002.
1.7.    Жилищный кодексРоссийской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ (в ред. от 18.10.2007 N230-ФЗ) // Российская газета — Федеральный выпуск. — №3670. — 12 января 2005.
1.8.    Земельный кодексРФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (вред. от 08.11.2007 N 257-ФЗ) // Российская газета — Федеральный выпуск. — №2823. — 30 октября 2001.
1.9.    Кодексвнутреннего водного транспорта РФ: Федеральный закон РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 333-ФЗ) // Российская газета. — № 50-51. – 13 марта 2001.
1.10.   Кодекс торгового мореплавания РФ:Федеральный закон РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (в ред.от 06.12.2007 N 333-ФЗ) // Российская газета. — № 85-86. –  01-05 мая 1999.
1.11.   Лесной кодекс РФ: Федеральный законРФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (в действии с 1 января 2007 года) // Российскаягазета — Федеральный выпуск. — №4243. — 8 января 2006.
1.12.   О внесении изменений в часть первуюГражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2003 г. №182-ФЗ // Российская газета — Федеральный выпуск. — №3375. — 27 декабря 2003.
1.13.   О введении в действие Водного кодексаРоссийской Федерации: Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ // Российская газета — Федеральный выпуск. — №4087. — 8 июня 2006.
1.14.   О введении в действие Земельногокодекса РФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 года       N 137-ФЗ (в ред.от 01.12.2007 N 310-ФЗ) // Российская газета. — №211. –  30 октября 2001.
1.15.   О внесении изменений в Федеральныйзакон РФ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»:Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 217-ФЗ // Российская газета — Федеральный выпуск. — №4427. — 31 июля 2007.
1.16.   О государственном кадастре недвижимости:Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Российская газета — Федеральный выпуск. — №4428. — 1 августа 2007.
1.17.   О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 23.11.2007 № 268-ФЗ; с изм. и доп., вступающими в силу с 01.02.2008г.) //Собрание законодательства Российской Федерации. — 1997. — № 30. – ст. 3594.
1.18.   О недрах: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 (в ред. от 29.04.2008 N 58-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1992. — № 10. – ст. 823.
1.19.   О приватизации государственного имуниципального имущества:  Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 года    N178-ФЗ (в ред. от 27.07.2006 N 155-ФЗ) // Российская газета. — № 6. – 26 января2002.
1.20.   О природных лечебныхресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах: Федеральный закон РФот 23.02.1995 № 26-ФЗ // Российская газета. — № 44. – 1 марта 1995.
1.21.   Об акционерных обществах: Федеральныйзакон РФ от 25 декабря 1995 г. № 208-ФЗ (В ред. от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ)//Российская газета. — № 248. – 29 декабря 1995.
1.22.   Об ипотеке (залоге недвижимости):Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г. №324-ФЗ) // Российская газета. — № 137. – 22 июля 1998.
1.23.   Об объектах культурного наследия(памятников истории и культуры) народов Российской Федерации: Федеральный законот 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. –2002. — N 26. — ст. 2519.
1.24.   Об обороте земельсельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ(ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. – 2002. — N 30. — ст.3018.
1.25.   Семейный кодекс РФ: Федеральный законРФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (в ред. от 21.07.2007 N 194-ФЗ) // Собраниезаконодательства РФ. – 1996. — № 1. – ст. 16.
1.26.   Об утверждении Порядкапродажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальныхпредприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, атакже предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательскойдеятельности: Указ Президента РФ от 14.06.1992 № 631 // Российская газета. — №138. – 18 августа 1992.
1.27.   Об организации ипроведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальнойсобственности земельных участков или прав на заключение договора аренды такихземельных участков: Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 // Российская газета. — № 230(3098). — 4 декабря 2002.
1.28.   О порядке подготовки и выполненияохранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия:Постановление Правительства от 16.12.2002 № 894 // Собрание законодательстваРФ. – 2002. — N 51. — ст. 5086.
1.29.   Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»// Российская газета (Ведомственное приложение). — N 55. — 21 марта 1998.
1.30.   Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Бюллетень Министерства юстицииРоссийской Федерации. — 2001. — №4.
1.31.   Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением  Федерального закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» //Вестник ВАС РФ. — № 4. — 2001.
1.32.   Информационное письмо Президиума ВАСРФ от 27 февраля 2001г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судамиземельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. — № 5. — 2001.
1.33.   Об установлении цены земли натерритории ХМАО-Югры: Закон ХМАО-Югры от 19.12.2005 № 132-оз (с изм. от 29октября 2007 г. № 146-оз) // Собрание законодательства ХМАО-Югры. – 2005. — №10. – ст. 1235.
1.34.   Определение Конституционного Суда РФот 5 июля 2001 г. №154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытогоакционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свободположениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного СудаРоссийской Федерации. — 2002. — №1.
1.35.   Определение Конституционного Суда РФот 5 июля 2001 г. №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытогоакционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свободпунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. — 2002. — №1.
1.36.   Определение СК по гражданским деламВерховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6 «Неправильное применение нормматериального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора опризнании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение фактазаключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться насвидетельские показания» (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда РоссийскойФедерации. — 2004. — №5.

2.        Специальнаялитература
2.1.    Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право, книга вторая. Договоры о передаче имущества.- М.: Статут, 2000.- 800с.
2.2.    Великомыслов Ю.Я.Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилыепомещения как объекты сделок. [Электронный ресурс] / Режим доступа: Allpravo.Ru – 2007.
2.3.    Гамбаров Ю.С.Гражданское право. Общая часть. – М.: Зерцало, 2003. – 816 с.
2.4.    Голованов Н.Сборник договоров. Недвижимость и строительство (+ СD-ROM). – СПб.: Питер, — 2006. – 224 с.
2.5.    Гражданскоеправо. Учебник / Под ред. Илларионовой Т.И., Гонгало Б.М., Плетнева В.А.- М.:Норма-Инфра-М, 2001.- 464с.
2.6.    Гришаев С.П.Гражданское право. Гриф МО РФ. – М.: Юрист, 2005. – 496 с.
2.7.    Зрелов А.П.Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговыеаспекты. – М.: Статус-Кво, — 2005. – 204 с.
2.8.    Киндеева Е.А.,Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления,государственная регистрация, образцы документов). – М.: Юрайт-Издат, 2004. –340 с.
2.9.    Комментарий кЖилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова.– М.: Велби, 2005. – 320 с.
2.10.   Комментарий к Земельному кодексуРоссийской Федерации (с постатейными материалами и судебной практикой) / Подред. С. А. Боголюбова. – М.: Юрайт, 2006. — 560 с.
2.11.   Крашенинников П.В. Сделки с жилищнымипомещениями. — М., 2000.-359с.
2.12.   Крашенинников П.В. Судебная практикапо жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральныхсудов. – М.: Норма, 2004. –  832 с.
2.13.   Мейер Д. И. Русское гражданское право(в 2 ч.). Поисправленному и дополненному  8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.:«Статут», 2003. – 831 с.
2.14.   Никонов П.Н. Журавский Н.Н.Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимоеимущество. Аналитический обзор. 2007. [Электронный ресурс] / Режим доступа: Allpravo.Ru – 2007.
2.15.   Покровский И.А. Основные проблемыгражданского права. — Петроград, Юр. кн. скл. «Право», 1917. – 328 с.[Электронный ресурс] / Режим доступа: Allpravo.Ru – 2005.
2.16.   Постатейный комментарий кГражданскому кодексу РФ Ч. 1,2,3 / Т.Е. Абова, М.М. Богуславский и др. — М.: ЮРАЙТ-ИЗДАТ, 2007.- 1038 с.
2.17.   Права на земельный участок приприобретении недвижимости [Электронный ресурс] / Режим доступа: Allpravo.ru -2007.
2.18.   Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостьюв коммерческом обороте. – М.: ВолтерсКлувер, 2006. – 368 с.
2.19.   Тихомиров М.Ю. Жилое помещение:собственность и другие вещные права (по новому Жилищному кодексу РФ). – М.,2005. – 77 с.   
2.20.   Шершеневич Г.Ф. Курс гражданскогоправа.- Тула: Автограф, 2001.-720с.

3.        Периодика
3.1.    Бевзенко Р.С.Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимоеимущество // Законодательство. — 2004. — №9. – С. 12 – 24.
3.2.    Витрянский В.В.Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство иправо. — 2003. — №6. – С. 3 — 19.
3.3.    Витрянский В.В.,Жуйков В.М., Завьялов А.А., Иванов А.А., Козырь О.М., Маковская А.А., МаковскийА.Л., Сенчищев В.И., Суханов Е.А., Сучкова Н.В., Чубаров В.В. Концепцияразвития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Нотариальныйвестник. — 2003. — № 5. — С. 34 — 55.
3.4.    Ильин Д.И.Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий //Журнал российского права. – 2005. — №8. – С. 9 – 17.
3.5.    Корнилова Н.В.Понятие и признаки недвижимых вещей // Экономическое правосудие на ДальнемВостоке России. — 2006. — №6. – С. 5 – 13.
3.6.    Концепцияразвития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобреннаяСоветом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданскогозаконодательства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2003.- №1-2.
3.7.    Кущенко В.В.Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство иэкономика. — 2006. — №10. – С. 23 – 46.
3.8.    Пискунова М.Назначение и правовой режим нежилых помещений // эж-Юрист. — 2004. – №11. – С.11 – 23.
3.9.    Степашин С.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество// Российская юстиция.- 1998. — № 3. – С. 7 -15.
3.10.   Терехова Л.В., Полянский СВ.Купля-продажа квартир // Вопросы налогообложения. — 2000. — № 3. – С. 23- 31.
3.11.   Тужилова-Орданская Е.М. Понятие иособенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журналроссийского права. — 2004. — №6. – С. 6 – 15.
3.12.   Чубуков Г.В. Земельная недвижимостькак правовая категория // Экологическое право. — 2002. — № 3. — С. 52-53.
3.13.   Щенникова Л. Недвижимость:законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. –2003. — №11. – С. 10 – 22.
3.14.   Эйриян Г. Переход права на земельныйучасток при переходе права собственности на здание, строение, сооружение //Хозяйство и право. — 2003. — № 10. — С. 106-114.