ВВЕДЕНИЕ
Тема данной курсовой работы посвящена договорам о передачеимущества (вещи) во временную собственность и в пользование. Такие договорагражданское законодательство относит к имущественным. Такая относимостьосуществляется исходя из объекта и содержания правового отношения, порождаемогодоговором. Имущественным является договор, на основе которого возникаетимущественно правовая связь (имущественное отношение); он обеспечиваетперемещение материальных благ (товарообмен). Подавляющее число договоров вгражданском праве являются имущественными. В данной курсовой работе рассматриваютсятолько некоторые из них, а именно:
— договоры ренты, договор пожизненного содержания сиждивением;
-договоры аренды
— договоры найма жилого помещения, проката.
Кроме того, в курсовой работе рассматриваются особенностидоговоров аренды и найма с участием публично-правовых образований.
Актуальность данной темы трудно переоценить. Договораизвестны на протяжении многих столетий, они призваны обеспечить стабильность включевых сферах жизни общества, стабильность, устойчивость и определенностьимущественных и личных неимущественных отношений. Они реализуют важнейшееначало жизнедеятельности людей – решение жизненных вопросов на началахсогласия, диалога, взаимно согласованной воли.
Цель данной курсовой работы – рассмотреть и изучить этидоговора, выявить особенности и тонкости их заключения.
Курсовая работа состоит из Введения, пяти глав, Заключения,Списка используемой литературы.
Глава I. Понятиедоговора ренты
Договор ренты – это соглашение, в силу которого одна сторона(получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственностьимущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имуществопериодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммылибо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).
Договор ренты является:
— реальным;
— возмездным;
— двусторонним.
Субъекты. Получателем ренты могут быть только граждане, за исключениемполучателей постоянной ренты, которыми могут быть также некоммерческиеорганизации, если это не противоречит закону и целям их деятельности.Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты не установлено.
Форма. Всякий договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, адоговор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежиттакже государственной регистрации.
Существенные условия и содержание. В зависимости от срокадоговора различают постоянную ренту (обязанность выплаты ренты – бессрочная) ипожизненную ренту (обязанность выплаты ренты – на срок жизни гражданина). Праваполучателя постоянной ренты передаются, переходят по наследству либо в порядкеправопреемства к лицам, могущим быть получателями ренты, если иное непредусмотрено законом или договором.
Предметом договора ренты является как движимое (включаяденьги), так и недвижимое имущество. Как разновидность пожизненной рентывыделяют договор пожизненного содержания гражданина с иждивением, предметомкоторого может быть только недвижимость.
Размер пожизненной ренты не может быть менее одного МРОТ врасчете на месяц. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивениемне может быть менее двух МРОТ в месяц. Для постоянной ренты требования к ееминимальному размеру отсутствуют.
При пожизненной ренте, установленной в пользу несколькихграждан, их доли в праве на получение ренты считаются равными, если иное непредусмотрено договором. В случае смерти одного из получателей ренты его доля вправе на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, еслидоговором не предусмотрено иное.
Если иное не предусмотрено договором, периодичность выплатыпостоянной ренты – по окончании каждого календарного квартала, пожизненнойренты – по окончании каждого календарного месяца.
Существенным условием договора, предусматривающего передачупод выплату ренты движимого имущества, является условие, устанавливающееобязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения егообязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственностиза неисполнение либо не надлежащее исполнение этих обязательств.
При передачи под выплату ренты земельного участка или другогонедвижимого имущества получатель ренты в обеспечении обязательства плательщикаренты приобретает право залога на это имущество.
Обязанностью получателя ренты является отчуждение плательщикуренты имущества, предназначенного под выплату ренты. Имущество можетотчуждаться возмездно, и тогда к отношениям сторон по передачи и оплатеприменяются правила о купле – продаже, а в случае, когда такое имуществопередается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку это непротиворечит существу договора.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества,переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. Припожизненной ренты плательщик несет указанный риск независимо от способаотчуждения имущества. Обязанностью плательщика ренты является выплата ренты. Пообщему правилу рента выплачивается в деньгах, но договором постоянной рентыможет быть предусмотрена выплата путем предоставления вещей, выполнения работ илиоказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Припожизненном содержании с иждивением, напротив, основной формой выплаты являетсяобеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требуетсостояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Пожизненное содержаниеможет быть заменено выплатой периодических платежей.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или инымспособом обременять недвижимое имущество, но в договоре пожизненного сиждивением – только с предварительного согласия получателя ренты.
Прекращение. Договор постоянной ренты может быть прекращен путем выкупаее плательщиком ренты по собственной инициативе (ст. 592 ГК РФ) или потребованию получателя ренты (ст. 593).
Договор пожизненной ренты прекращается со смертью получателяренты (последнего из получателя ренты, если их было несколько). В случаесущественного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком рентыполучатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты, а если этодоговор пожизненного содержания с иждивением – то возврата недвижимогоимущества, переданного под выплату ренты или выкупа ренты.
Глава II. Договор арендыПонятие договора аренды
Договор аренды – это соглашение, в силу которого арендодательобязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение ипользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Конструкция договора аренды позволяет, таким образом,эффективно включать имущество в гражданский оборот.
Договор аренды является:
— консенсуальным;
— возмездным;
— двусторонним;
— взаимным.
Субъекты. Арендодателем может быть только собственник сдаваемого варенду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Смена собственникаарендованного имущества не является основанием для прекращения договора (здесьдействует вещное «право следования»). Арендатором может быть любое дееспособноелицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договора арендыарендодателями могут быть только предприниматели.
Форма. Договор аренды может быть заключен в устной форме. Простаяписьменная форма требуется, если срок договора, заключенного гражданами, непревышает один год. Договор должен быть заключен в письменной форме (независимоот срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор арендынедвижимости подлежит государственной регистрации на условиях, определенныхнормами о договоре аренды зданий и сооружений и о договоре аренды предприятия.
Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованногоимущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договоракупли-продажи такого имущества.
Существенные условия и содержание. Существеннымусловием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально –определенные не потребляемые вещи.
Важное значение имеет срок аренды, который может определятсяв нескольких вариантах:
1) Срокопределяется в договоре – в этом случае досрочное прекращение договора возможноили по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договорапо требованию одной из сторон.
2) Еслисрок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным нанеопределенный срок – в этом случае любая из сторон вправе в любое время безобъяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторонуза один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.
3) Еслипо истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоватьсяарендованным имущественном при отсутствии возражений со стороны арендодателя,договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
4) Закономмогут быть установлены предельные сроки аренды. Стороны могут установить вдоговоре срок меньший или равный предельному. Если сторонами установлен срок,превышающий предельный, договор считается заключенным на срок равный предельному.Договор с неопределенным сроком прекращается при истечении предельного срока.
Важным условиемдоговора является условие об арендной плате. Арендная плата можетустанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путемпредоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная платаустановлена в не денежной форме, договор является смешанным. В общих нормах одоговоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия обарендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата вэтом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичногоимущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).
Судебнаяпрактика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемогопомещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) неявляется основанием прекращения обязательства арендатора по внесению аренднойплаты.
В большинствеслучаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владенияарендованным имуществом – вещное право, являющееся основой для вещной защиты (втом числе и против собственника) и право следования; он, кроме того становитсясобственником плодов и иных объективированных результатов правомерногоиспользования арендованного имущества.
Обязанностью арендодателя являетсяпередача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора иназначению имущества. Имущество передается со всеми принадлежностями иотносящимися к нему документами. При не предоставлении имущества и (или) егопринадлежностей и документов арендатор вправе истребовать имущество илидокументы, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванныхзадержкой предоставления. Судебная практика установила, что арендодатель, которыйне исполнил обязательство по передаче сданного в аренду имущества вустановленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения аренднойплаты только после фактической передачи последнему имущества.
Обязанностьюарендатора является своевременное внесение арендной платы и возвращениепо окончании договора арендованного имущества в том состоянии, в котором онобыло получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.При не возврате или несвоевременном возврате имущества, арендодатель вправетребовать внесения арендной платы за время просрочки и возмещения убытков.
Права иобязанности сторон по владению, пользованию и распоряжению арендованнымимуществом:
а) Арендаторобязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договораили назначением имущества, в противном случае арендодатель имеет правотребовать расторжения договора и возмещения убытков.
б) Арендаторвправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. Кактам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем)или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем),залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключениемперенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.
в) Арендаторможет производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшенияявляются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает ссобой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя.Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаютсязатраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затратывозмещению не подлежат.
г) Арендаторобязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии. Если иное непредусмотрено договором, арендатор несет расходы на содержание имущества ипроизводит текущий ремонт, а арендодатель производит за свой счет капитальныйремонт.
Прекращение. Помимо случаевотказа от договора, заключенного на неопределенный срок, прекращение договоравозможно:
1) Всвязи с истечением срока договора. При этом арендатор, надлежащим образомисполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественноеперед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок,уведомив об этом арендодателя. Такого права не возникает, если арендодатель ненамерен вообще ни с кем заключать договор аренды на новый срок. Однако еслиарендодатель в течение года по окончании договора заключит договор аренды сдругим лицом, арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностейпо заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.
2) Потребованию одной из сторон договор может быть расторгнуть в судебном порядкепри существенном нарушении одной из сторон своих обязанностей (в частности,если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или арендодательне производит капитальный ремонт). При этом арендодатель вправе требоватьдосрочного расторжения договора только после направления арендатору письменногопредупреждения.
3) Всудебном порядке договор может быть расторгнут арендатором и в случае, еслиарендованное имущество окажется в непригодном для использования состоянии пообстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (случайная гибель илиповреждение имущества, если риск случайной гибели остался на собственнике).
Особенностиотдельных видов договоров аренды.
1) По договоруаренды транспортного средства арендодатель представляет арендатору за платутранспортное средство во временное владение и пользование с оказанием своимисилами услуг по управлению им и по его технической эксплуатации (арендатранспортного средства с экипажем) или без оказания этих услуг (арендатранспортного средства без экипажа).
Форма договора – всегдапростая письменная. Договор не подлежит государственной регистрации даже в томслучае, если арендуется транспортное средство, отнесенное законом кнедвижимости (воздушные и морские суда). Положения о возобновлении аренды нанеопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договорааренды на новый срок не применяются.
Очевидно, чтопри аренде с экипажем арендатор будет являться во многом номинальным владельцем– фактическое влияние на работу и состояние транспортного средства будетоказывать его экипаж (то есть фактически арендодатель) Этим объясняютсяособенности распределения рисков по договору. Так, при аренде с экипажемответственность за вред, причиненный транспортным средством, несетсобственник-арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор.
2) По договоруаренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору заплату во временное владение и пользование или во временное пользование зданиеили сооружение либо нежилое помещение в них с предоставлением права на ту частьземельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для еепользования.
Договорзаключается только в письменной форме путем составления одного документа,подписанного сторонами. Несоблюдение этой разновидности простой письменнойформы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственнойрегистрации, если только он заключен на срок не менее одного года, и в такомслучае считается заключенным с момента государственной регистрации.
Передачаарендованного имущества арендатору включает в себя фактический и формальныймомент. Фактическая передача означает предоставление арендатору здания илисооружения во владение и (или) пользование (допуск его в арендуемые помещения).Формальный момент заключается в подписании обеими сторонами передаточного акта.Возврат арендованного имущества по окончании договора осуществляется в том жепорядке (освобождение арендатором помещений и подписание передаточного акта).
В договоренепременно должен быть предусмотрен согласованный сторонами размер аренднойплаты, иначе договор будет считаться незаключенным.
Правопользования той частью земельного участка, который занята арендованнойнедвижимостью и необходима для ее использования, передается арендаторунедвижимости автоматически, даже без специального упоминания об этом в условияхдоговора аренды, а установленная арендная плата включает в себя и плату запользование земельным участком, если только она отдельно не оговорена.
Еслиарендодатель является только собственником зданий и сооружений, но не земли, накоторой расположена его недвижимость, аренда недвижимости по общему правилудопускается без согласия собственника земли.
4) Подоговору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору заплату предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый дляпредпринимательской деятельности.
Договорзаключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанногосторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Договор,независимо от его срока, подлежит государственной регистрации и считаетсязаключенным с момента такой регистрации.
Передачапредприятия арендатору помимо передачи материальных ценностей может включать всебя уступку права требования, перевод долга и т.д. Не входят в составпредприятия права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятиеопределенной деятельностью.
Предприятие какимущественный комплекс имеет целевой характер, а это предполагает большуюсвободу владельца в определении состава предприятия как имущественногокомплекса. Права арендатора предприятия существенно шире прав арендатора иногоимущества. Если в договоре нет прямого запрета, арендатор может без согласияарендодателя распоряжаться всем имуществом, входящим в состав предприятия, заисключением земли и других природных ресурсов. Существенное ограничение этогоправа: действия арендатора не могут повлечь уменьшения стоимости всегопредприятия. На тех же условиях арендатор вправе производить реконструкцию,расширение, техническое перевооружение предприятия и, соответственно, имеетправо на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,независимо от разрешения арендодателя на производство таких улучшений.
Правила обответственности арендатора и арендодателя перед кредитором, о самих правахкредитора по обязательствам, включенным в состав предприятия, практическиидентичны правилам, установленным для продажи предприятия, за исключением того,что кредитору не дано правомочий требовать признания договора аренды недействительнымполностью или частично.
5) Подоговору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести всобственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца ипредоставить арендатору это имущество за плату во временное владение ипользование для предпринимательских целей.
Риск случайнойгибели арендованного имущества переходит к арендатору с момента передачи емуимущества, если иное не предусмотрено договором.
Арендатор имеетправа и несет обязанности покупателя арендованного имущества, за исключениемобязанности уплатить покупную цену. В частности, арендатор напрямую вправепредъявить непосредственно продавцу требования в отношении качества икомплектности имущества и т.п. [1]
Глава III. Договорпроката
Договор проката- соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества варенду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуетсяпредоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение ипользование.
Субъекты. Договор проката является специальным видом договора аренды.В основе специального регулирования — особый характер арендодателя.Арендодателем является предприниматель, для которого сдача имущества в арендупредставляет собой основной способ получения предпринимательского дохода. Изэтого, во-первых, следует, что арендодателем в договоре могут быть юридическиелица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, а такжефизические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателя, в том числеобъединившиеся в неправосубъектную организацию — простое товарищество.Деятельность такого арендодателя носит профессиональный и специализированныйхарактер. Во-вторых, имущество, служащее предметом договора проката, представленов форме не потребляемых движимых вещей, обладающих такими физическими ипотребительскими качествами, которые позволяют передавать их в пользованиеразличным арендаторам многократно (вещи длительного пользования). В-третьих,такой договор носит краткосрочный характер, поскольку удовлетворяеткратковременные потребности арендатора в арендованном имуществе.
Имущество, предоставленное по договору проката, используетсядля потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекаетиз существа обязательств (п. 1 ст. 626 ГК).
Договор проката отличают: во-первых, особый статусарендодателя; во-вторых, особый предмет договора. Арендодателем по договорупроката может быть только коммерческая организация, профессиональнозанимающаяся прокатом имущества, т. е. юридическое лицо, для которого сдачаимущества в аренду является постоянной целью его предпринимательскойдеятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзяотнести к договорам проката.
Предмет. Предметом договора проката может служить лишь движимоеимущество. Движимое имущество, которое может сдаваться напрокат, весьмаразнообразно: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные приборы, легковыеавтомобили, мебель, спортивный инвентарь и т. п. Сделки аренды (включая и краткосрочные)с любой недвижимостью, даже осуществляемые профессиональными коммерческимиорганизациями по торговым операциям с недвижимостью, ни при каких условиях немогут быть отнесены к договорам проката.
По общему правилу имущество, предоставленное по договорупроката, должно использоваться для потребительских целей. Однако при этом законоговаривает, что иное может быть предусмотрено договором или вытекать изсущества обязательства. Это означает, что предмет договора проката при наличиисоответствующих условий в договоре может использоваться и дляпредпринимательских целей (например, использование высокоточной измерительнойаппаратуры для осуществления временного контроля за производственнымипроцессами, осуществляемыми арендатором). Сущность обязательства, по которомуарендатор — индивидуальный предприниматель ежедневно берет напрокат весы дляосуществления собственной торговой деятельности, предопределяет коммерческуюцель и характер использования предмета проката.
Таким образом, наряду с бытовым (потребительским) прокатомзаконодатель допускает и не бытовой прокат. Вследствие этого правомерен и выводо том, что помимо граждан, составляющих основной контингент арендаторов подоговору проката, в этом качестве также могут выступать юридические лица и индивидуальныепредприниматели.
Особенность договора проката заключается и в том, что онотносится законом к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). Поэтомукоммерческая организация — арендодатель не вправе отказать какому-либо лицу изчисла обратившихся к ней в заключении договора проката или оказать кому-либо изних предпочтение в отношении заключения договора. Арендодателем должныустанавливаться одинаковые для всех арендаторов условия договора проката, в томчисле и об арендной плате. Льготы для отдельных категорий арендаторовдопускаются лишь в случаях, указанных в законе и иных правовых актах.
Форма. Договор проката должен быть заключен письменно. Традиционнов сфере регулирования отношений по прокату имущества используют различныеформуляры, определенные арендодателями, и стандартные (типовые) формыдоговоров. Поэтому зачастую договор проката обладает признаками договораприсоединения (ст. 428 ГК).
Существенные условия и содержание. Срок договорапроката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). При этом согласно п.2 ст. 627 ГК к договору проката не применяются правила о возобновлении договорааренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора навозобновление договора аренды.
Несмотря на то, что договор проката является срочной сделкой,арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменнопредупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3ст. 627). Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать отарендодателя возвращения ему соответствующей части полученной арендной платы,исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2ст. 630 ГК). Арендодатель же может требовать досрочного расторжения договорапроката только по основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды,заключенного на определенный срок (ст. 619 ГК), с учетом специальных норм одоговоре проката.
Общая обязанность любого арендодателя предоставить арендаторуимущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначениюимущества, дополняется в договоре бытового проката рядом дополнительныхобязанностей, обусловленных публичным характером этого договора.
Так, арендодатель по договору проката должен в присутствииарендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомитьарендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществоминструкцию о правилах его использования (ст. 628 ГК). Если во время действиядоговора в имуществе, взятом напрокат, обнаружатся недостатки, полностью или частичнопрепятствующие дальнейшему использованию имущества, то арендодатель обязан вдесятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках (если болеекороткий срок не установлен договором проката) безвозмездно устранитьнедостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другиманалогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостаткиарендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правилэксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателюстоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК).
На арендодателе лежит обязанность по осуществлениюкапитального и текущего ремонта имущества, сданного в аренду по договорупроката (п. 1 ст. 631).
Обязанность арендатора по внесению арендных платежей можетбыть осуществлена только в твердой сумме, вносимой периодически илиединовременно (п. 1 ст. 630 ГК). Иные формы арендной платы использоваться вбытовом прокате не могут.
Если арендатором допускается задолженность по арендной плате,она подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса(п. 3 ст. 630 ГК). В указанном порядке подлежит взысканию только самазадолженность по арендной плате. Требования о пени, процентах за просрочку вовнесении арендных платежей, а равно любые иные требования о возмещении убытков,адресованные к арендатору, подлежат удовлетворению лишь в судебном порядке.
Права арендатора по владению и пользованию предметом прокатасущественно уже, чем в простом договоре аренды. Согласно норме п. 2 ст. 631 ГКсдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката,передача им своих прав и обязанностей по этому договору другому лицу,предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прави внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества иобщества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
В тех случаях, когда арендатором по договору бытового прокатаявляется гражданин-потребитель, его права защищают также нормы Закона РФ«О защите прав потребителей»: о специальных гарантиях качества ибезопасности имущества (ст. 4, 7); о повышенной ответственности арендодателя завред, причиненный вследствие недостатков арендованного имущества, в том числе овозможности возмещения морального ущерба (ст. 13-15), и т. п.[2]
Глава IV. ДОГОВОР НАЙМАЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
По договорукоммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилогопомещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставитьдругой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользованиедля проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Наем жилого помещения,получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулированглавой 35 ГК РФ.
Жилые помещения,которые используются их собственниками для проживания граждан на условияхкоммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования,который в силу ст. 19 ЖК РФ может быть образован не только в частном, но такжеи в государственном, и в муниципальном жилищных фондах.
Как правило, выделяютследующие особенности договора коммерческого найма. Этот договор может бытьзаключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требуетпредварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жиломпомещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качествесонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключениюдоговора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального наймапринятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретнойжилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального наймаплощадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется посоглашению сторон и не нормируется.
Иные особенностиуказанного договора заключаются в том, что он в отличие от социального найманосит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в томчисле и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Возможен такжекраткосрочный наем до 1 года.
Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещениядля малоимущих предоставляются бесплатно.
Основаниемвозникновения отношений по пользованию коммерческим жильем выступает не сложныйюридический состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма,заключение которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора.
Объект (предмет)договора коммерческого найма по ГК — изолированное жилое помещение, пригодноедля постоянного проживания. Благоустроенность — не обязательный признакпредмета договора коммерческого найма. Им может быть квартира, жилой дом, частьквартиры или жилого дома (т.е. комната). Смежная комната либо объекты общегоимущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступатьне могут.
Права и обязанностинаймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам иобязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иноераспределение обязанностей в отличие от договора социального найма можетпредусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защитыправ нанимателей как более слабой стороны договора ГК РФ предусматривает их преимущественноеправо на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с темопределенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложитьнанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Наниматель по договорукоммерческого найма имеет право вселиться в занимаемое помещение с другимигражданами. В отличие от договора социального найма ГК РФ не называетвселяющихся лиц членами семьи нанимателя. Вселяться с нанимателем либо кнанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, которые должны бытьуказаны в договоре коммерческого найма.
Вселение возможно приусловии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждогопроживающего; исключением является вселение в жилое помещение несовершеннолетнихдетей любых постоянно проживающих в жилом помещении лиц.
Поднаем жилогопомещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя играждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюденияусловия о норме общей площади на одного человека.
В отличие от Жилищногокодекса ГК РФ не устанавливает требований к форме договора поднайма, чтодопускает его заключение в любой форме, в т.ч. устной.
Правовое регулированиепроживания временных жильцов в жилом помещении, предоставленном по договорукоммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся вЖК РФ. В отличие от ЖК РФ Гражданский кодекс предусматривает единственноеоснование изменения договора коммерческого найма путем замены первоначальногонанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем.Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающихс нанимателем, и с согласия наймодателя.
Право нанимателя подоговору коммерческого найма на переустройство и реконструкцию жилого помещенияобусловлено лишь получением согласия наймодателя. Цель переустройства значенияне имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно снанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением, дляосуществления переустройства и реконструкции требуется получение и их согласиятоже. ГК РФ и ЖК РФ в регулировании этого правомочия нанимателя допускают нетолько терминологический разнобой, поскольку определение реконструкции,содержащееся в Градостроительном кодексе, позволяет характеризоватьсоответствующие работы как относящиеся к ведению наймодателя, а не нанимателя.
Права нанимателя подоговору краткосрочного коммерческого найма значительно сужены. Как правило, потакому договору наниматель не вправе вселять в нанятое жилое помещение новыхграждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним правапользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять в жилое помещениевременных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока договоракраткосрочного найма он не вправе требовать заключения договора на новый срок.Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другимнанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.
Фактически наниматель жилогопомещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленноежилое помещение исключительно в целях проживания, а также вправе переустраиватьего с согласия наймодателя.
Расторжение договора. Основаниярасторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают.Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя,так и по инициативе наймодателя.
Так же как и подоговору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе ссогласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенныйдоговор, но в отличие от Жилищного Гражданский кодекс обязывает нанимателяпредупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Этотребование чаще связывают с защитой наймодателя от потерь в виде неполученногодохода от сдачи помещения внаем.
По требованиюнаймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только всудебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из основанийрасторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя — невнесениенанимателем платы за жилое помещение.
Другим основаниемрасторжения договора по требованию наймодателя является разрушение или порчажилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых онотвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найманесколько иная.
Самовольноепереустройство жилого помещения нанимателем может привести к расторжениюдоговора коммерческого найма только в том случае, если это привело к разрушениюили порче жилого помещения.
По требованиюнаймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в томслучае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает,используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е.неоднократно) нарушают права и интересы соседей.
ГК РФ в отличие от ЖКРФ исходит из того, что и в этом случае недостаточно только предупреждениянанимателя о необходимости устранения нарушений. Виновному нанимателю можетбыть предоставлен срок (до 1 года) для устранения нарушений, а также отсроченоисполнение решения на этот же срок. Если выявленные нарушения продолжаются,договор коммерческого найма расторгается. Еще одно отличие от ЖК заключается втом, что расторжение договора коммерческого найма по этому основаниюдопускается только по требованию наймодателя, но не по заявлениюзаинтересованных лиц (соседей и др.).
ГК РФ предусматриваетряд случаев, когда требование о расторжении договора найма жилого помещения всудебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числуотносятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания.
Последствиемрасторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселениенанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжениядоговора, без предоставления другой жилой площади.[3]
Глава V. Особенностидоговоров аренды и найма жилого помещения с участием публично-правовыхобразований
Публично-правовымиобразованиями признаются: РФ, субъекты РФ, государственные и муниципальныеобразования, которые могут участвовать в экономических (имущественных)отношениях. При этом должны быть учтены особенности статуса таких образований,обладающих публичной властью, а в ряде случаев являющихся политическимисуверенами, которые сами определяют правопорядок, в том числе случаи и пределысобственного участия в гражданских правоотношениях. С другой стороны,необходимо в полной мере соблюсти интересы участников имущественного оборотакак юридически равных собственников (или иных законных владельцев) имущества,находящихся в частноправовых, а не в публично-правовых отношениях друг сдругом. Этими обстоятельствами и определяются особенности их участия вдоговорах аренды и найма:
— поскольку законустанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарныхпредприятий (ст. 49 ГК), действия предприятия по распоряжению закрепленным заним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами егоуставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполненияэтих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда передача в долгосрочноепользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессепредприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника поцелевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными пооснованиям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они ссогласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельнопредприятиями;
-государство илимуниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имуществав том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на правехозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим илиюридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельнойсобственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочиясобственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальноепоручение другим субъектам гражданского права по правилам п. 3 ст. 125 ГК.Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализуетфедеральный орган исполнительной власти — Минимущество России (ранее соответственно- Госкомимущество России, Мингосимущество России).
-в случае переменысобственника жилого дома или квартиры для нового собственника обязательнызаключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного найма. Этоправило действует как в отношении нанимателей жилых помещений в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда, так и в отношениинанимателей в домах частных собственников. Например, в соответствии с Законом ожилищной политике (ст. 9) при переходе государственных или муниципальныхпредприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся вих хозяйственном ведении или оперативном управлении (ведомственный фонд),должен быть передан их правопреемникам с сохранением всех жилищных прав граждан(в том числе и прав по договору найма жилого помещения).[4]
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, в настоящее время договор рентыпродолжает сохранять свое значение в качестве дополнительного и альтернативногоисточника получения средств, в первую очередь, на содержание граждан.Особенности юридической конструкции договора ренты не позволяют говорить обизвлечении выгоды из своего имущества, поскольку непременным условием являетсяпередача получателем ренты своего имущества в собственность плательщику ренты.
Причины возникновения договора аренды могут бытьразличными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом ит.д. В некоторых странах аренда является традицией, обеспечивающей оптимальноеиспользование земли, лесов, иных угодий. Договор проката являетсяотдельным видом договора аренды и является публичным.
Исторически наем жилого помещения являетсяразновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения в наем –реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, аправа нанимателя являются обременением жилого помещения, что законодательвообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договореаренды.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение……………………………………………………………………………………………….1
Глава I Понятие договоры ренты, договор пожизненного содержания
сиждивением……………………………………………………………………………………………..2
Глава II Договоры аренды…………………………………………………………………………..5
Глава III Договор проката…………………………………………………………………………13
Глава IV Договоры найма жилого помещения……………………………………………18
Глава V Особенности договоров аренды и найма с участиемпублично-правовых образований………………………………………………………………………………23
Заключение……………………………………………………………………………………………….26
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Учебник “Гражданское право” С.С Алексеев, 2007.
2.Комментарий к ГК РФ/ под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина,2005.
3. “Наем жилого помещения” Е.С. Гетман (“ЭЖ- Юрист”, 2006,№7)
4. ГК РФ (ч. 2 принят22 декабря 1995 г.)
5. ЖК РФ (принят 22. 12. 2004 г.)