Анализ рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга май 2011 год

Анализ рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга (май 2011 года)Оглавление Резюме обзора 1 Ситуация на рынке 2 Емкость рынка 2 Встроенные помещения 11 Операционные расходы 17 Доходность объектов, себестоимость строительства 17 Приложение 1. Деловые зоны города Санкт-Петербурга 19 Приложение 2. Классификация офисной недвижимости. Becar. Commercial Property 20 Резюме обзора Ситуация на офисном рынке постепенно стабилизируется. В начале года собственники смогли повысить арендные ставки, продолжается рост спроса на крупные офисные блоки, вновь появляется интерес на офисные объекты со стороны зарубежных компаний, приостановивших свое развитие в кризис.Предложение Состояние рынка офисной недвижимости в I квартале 2011 г. характеризовался стабильностью. На стадии строительства находится около 200 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В, ввод которых запланирован девелоперами до конца 2011 г. Однако, учитывая сложившуюся тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы прироста офисных площадей могут быть меньше. Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала 2011 г. составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. В течение 2011 г. на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга было введено в эксплуатацию 5 объектов общей площадью около 66,5 тыс. кв. м (Таблица 2), прирост общего объема предложения по итогам I квартала 2011 г. составил около 2%.Спрос В I квартале 2011 г. показатели спроса находятся на достаточно высоком уровне, но в первую очередь спрос ориентирован на офисы от 100 кв. м и до 1000 руб. за кв. м в месяц, не включая НДС. Основными источниками спроса являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса С, а также офисных центров класса В, построенных вначале 2000 гг., концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры. Новых компаний на рынке по-прежнему мало. Увеличилось количество запросов на небольшие офисы (до 100 кв. м). Это объясняется тем, что арендаторы снимают офисы с учетом текущих потребностей, без запаса возможного расширения.Коммерческие условия. В I квартале 2011 г. арендные ставки в офисных центрах класса В в целом и по рынку оставались стабильны. Тем не менее некоторые офисные центры, достигнув оптимальных показателей по заполняемости, пошли на повышение цен аренды. Рост арендных ставок зафиксирован в первую очередь в зданиях, расположенных в центре. В Санкт-Петербурге аренда офисных помещений востребована больше, чем их покупка. Это связано прежде всего с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства либо брать кредит в банке. Кроме того, аренда дает компаниям большую гибкость в смене местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий и т. д. С увеличением уровня заполняемости ставки аренды в офисных центрах возрастают в среднем на 5-10%.Тенденции. В следующих кварталах 2011 г. ожидается равномерное увеличение предложения на 30-40 тыс. кв. м в квартал. Несмотря на заметный рост ставок аренды в начале 2011 г., не ожидается столь же существенных изменений в ближайшие месяцы. ^ Ситуация на рынке Характерной тенденцией 2010 г. стало завершение начатых до кризиса проектов. 2010 г. стал для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга периодом постепенного восстановления и медленного роста по всем параметрам – спросу, объему предложения, арендным ставкам. За 2010 г. в эксплуатацию было введено 14 новых деловых центров – это около 180 тыс. кв. м объектов офисной недвижимости. Большую долю нового предложения составляют бизнес-центры класса B+ –57%. В результате увеличения спроса со стороны арендаторов при меньшем приросте по сравнению с 2009 г., уровень вакантных площадей в среднем по рынку сократился. На конец 2010 г. в бизнес-центрах класса А свободно 20–22% площадей; в бизнес-центрах класса В+ и B уровень вакантных площадей составляет 5–10%. Ставки аренды в бизнес-центрах Санкт-Петербурга после продолжительного снижения в 2008–2009 гг. стабилизировались в начале 2010 г. и постепенно росли до окончания периода. Рост был отмечен в высококачественных объектах хорошей локации с развитой инфраструктурой. Для таких объектов в классе А рост ставок составил 5% в долларовом эквиваленте. В бизнес-центрах класса В+ и В ставки выросли на 5–10% в долларовом эквиваленте по сравнению с 2009 г. В течение всего года наблюдался устойчивый спрос на высококлассные офисные объекты. Арендаторы перемещались из офисов класса C в бизнес центры класса B+ и B. В 2010 г. вновь стали пользоваться спросом офисные помещения крупной площади – 1000–2000 кв. м. Первые месяцы 2011 г. характеризуется стабильностью на рынке офисной недвижимости, весной возможно увеличение арендных ставок. Многие промышленные предприятия, особенно расположенные в центре, все чаще обращаются к консультантам по поводу развития недвижимости. Вполне вероятно, что в ближайшее время на рынок будет выходить больше объектов класса С, которые постепенно станут подтягиваться до более высокого уровня, что является положительным моментом. С начала 2011 г. на рынок продолжают выходить новые бизнес-центры класса В. И чтобы остаться конкурентоспособными, некоторые относительно старые объекты нуждаются в реновации. О стабилизации на офисном рынке говорит несколько факторов. Во-первых, уровень заполняемости бизнес-центров класса В стабилен относительно конца прошлого года. Во-вторых, заявляются новые крупные проекты, например «Аэропорт-Сити» на Пулковском ш., участок 6, «Вант» (вторая очередь) – пр. Обуховской Обороны, 120.Ожидается, что в целом за 2011 г. будет введено около 260 тыс. кв. м качественных офисных площадей класса В. Таким образом, конкурентоспособность среди бизнес-центров класса В не уменьшается, а в некоторых сформированных деловых зонах даже увеличивается. В целом эксперты уверены, что ситуация на рынке бизнес-центров постепенно стабилизируется, новых тенденции пока в 2011 г. не появилось. Идет процесс переездов и укрепления арендуемых площадей в противовес тренда в кризисный период.^ Емкость рынка На сегодняшний день размер петербургского рынка офисных площадей составляет от 6 000 000 до 7 000 000 кв. м. При этом около 80% общего стока представлено административными зданиями, относящимися к классу С и ниже, а также встроенными помещениями. За 2010 г. аналитические компании дают разные данные по объему введенных площадей (Таблица 1). Таблица 1 Экспертные мнения по объему введенных площадей за 2010 г. Компания Заявленная площадь, кв. м Примечания Colliers International 180 000 Knight Franr St. Petersburg 174 600 NAI Becar 234 000 вместе с объектами категории С Jones Lang LaSalle 96 030 Данные аналитических компаний К концу 2010 г. значительно увеличился ввод офисных объектов. Так, в период с октября по декабрь на рынок было выведено пять бизнес-центров общей площадью 22 050 кв. м, из которых 12 200 кв. м пришлось на бизнес-центры класса А (в том числе 5200 кв. м в многофункциональном комплексе «Невский центр» компании Stockmann), а 9850 кв. м – на бизнес-центры класса В. Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала 2011 г. составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Две трети всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий. Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 545 кв. м и порядка 923 кв. м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга. Таблица 2 Основные показатели рынка офисной недвижимости Показатель Класс А Класс В Итог Объем предложения, кв. м 468 430 1 411 110 1 879 540 Введенный объем площадей, I кв. 2011 г., кв. м 42 670 12 400 55 070 Чистое поглощение площадей, I кв. 2011 г., кв. м 52 150 56 420 108 570 Объем свободных площадей, кв. м 112 370 169 620 281 990 Доля свободных площадей 24% 12% 15% Базовая ставка аренды, USD, кв. м в год 300–380 230–300 Операционные расходы, USD на кв. м год 80–130 60–90 Источник: Jones Lang LaSalle Предложение Согласно сведениям компании Jones Lang LaSalle (JLLS), по итогам 2009 г. предложение качественных офисных площадей выросло на 307 тыс. кв. м (на 18,5%). Из них объем предложения в сегменте бизнес-центров класса А увеличился на 28% (83 тыс. кв. м), в классе В прирост площадей составил 21% (224 тыс. кв. м). Прироста площадей в классе С и ниже за 2009 г. не произошло. В течение 2010 г. на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга было введено в эксплуатацию 14 объектов общей площадью около 180 тыс. кв. м, таким образом, общий объем предложения увеличился на 8,2% по сравнению с концом 2009 г. Большая часть суммарного прироста офисных площадей за 2010 г. пришлась на первую половину 2010 г. С учетом введенных площадей общий объем рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга составил около 2,4 млн кв. м. О количестве введенных объектов в I квартале 2011 г. разные аналитические компании дают разную информацию (Таблица 3). Таблица 3 Экспертные мнения по объему введенных площадей за I кв. 2011 г. Компания Заявленная площадь, кв. м Примечания Colliers International 11 800 Два офисных центра класса А Renaissance Forum (Renaissance Construction, Лиговский пр., 61-63, GLA – 7800 кв. м) (по данным компании Astera, данный бизнес-центр был введен в IV квартале 2010 г.) и первая очередь офисного центра «Охта Хаус («Унисто Петросталь», Индустриальный пр., 45а, GLA – 4000 кв. м). Maris Properties 23 260 Наиболее крупный из них бизнес-центр на Белоостровской ул., 6 (9300 кв. м), новых офисных центров класса А не появилось. По данным компании Astera, данный бизнес-центр был введен в IV квартале 2010 г. NAI Becar 42 538 Jones Lang LaSalle 55 070 Данные аналитических компаний По данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в семи объектах, общая площадь которых составила 42 538 кв. м. Это сопоставимо с объемом ввода IV квартала прошлого года, но в 2,4 раза меньше показателя I квартала 2010 г. (Диаграмма 1). Диаграмма 1. Ввод площадей в бизнес-центрах классов А, В, С по кварталам 2009–2011 гг., тыс. кв. м Источник: NAI Becar Как и в 2009 году, основную долю нового предложения составили бизнес-центры классов В+ и В (более 75%). Таким образом, на I квартал 2011 г. в общем предложении качественных офисных площадей Санкт-Петербурга преобладают бизнес-центры классов B+ и B, на долю которых приходится 44% и 33% соответственно. Доля бизнес-центров класса А сократилась по сравнению с 2009 г. на 4% и составила 23% от общего объема предложения. Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2521 тыс. кв. м, прирост к уровню конца 2010 г. – 2% (Диаграмма 2). Диаграмма 2. Динамика предложения и темпы прироста площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга (классы А, В, С) Источник: NAI Becar Качественная структура офисных площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I квартале 2011 г., и общего объема предложения в сравнении с итогами 2010 г. представлена на диаграмме 3. Диаграмма 3. Качественная структура Источник: NAI Becar Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города: Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном. Качественная структура ввода по районам представлена на диаграмме 4.Диаграмма 4. Качественная структура ввода I квартала 2011 г. по районам Санкт-Петербурга Источник: NAI Becar На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный – пришлось 44% общей площади (Таблица 4). Таблица 4. Офисные объекты, введенные в I квартале 2011 г. Название Адрес Девелопер Класс Общая площадь «Гельсингфорсский» Гельсингфорсская ул., 4 Завод «Красная Заря. Системы цифровой связи» А 11 798 «Невский Плаза» Невский пр., 55-57 INI Pls А 9630 «Балканский», МФК Балканская пл., 5 Холдинг «Адамант» В+ 7000 «Охта Хаус», 1-я очередь Индустриальный пр., 44 «УНИСТО Петросталь» В 5000 «Санкт-Петербург Плаза» Малоохтинский пр., 64 ^ ИФК «БСПБ» А 33 000 Данные аналитических компаний Таблица 5. Объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в 2010 г. Название Адрес Район Класс Общая площадь Арендопригодная площадь Дата ввода Pulkovo Sky (корпуса A, C) Внуковская ул., 2 Московский B+ 36 200 27 000 I кв. 2010 г. «Биржа» 26-я линия В. О., 15, корп. 2, лит. А Василеостровский B+ 23 107 16 500 I кв. 2010 Quattro Corti Почтамтская ул., 3-5 Адмиралтейский A 15 000 8000 II кв. 2010 «Гельсингфорсский» Гельсингфорсская ул., 2 Выборгский B+ 11 977 9900 II кв. 2010 «Невский Плаза Невский пр., 55, 57, 59 Центральный A 9630 7730 II кв. 2010 «Марвел» ул. Седова, 11 Невский B 8880 7100 II кв. 2010 «Ново-Исаакиевский» (4-я очередь) ул. Якубовича, 24 Адмиралтейский A 600 600 II кв. 2010 Technopolis (1-я очередь) Пулковское ш., 40 Московский B 24 000 19 000 III кв. 2010 «Бизнес-лайнер» Вербная ул., 27, корп. 2 Приморский B+ 12 000 6640 III кв. 2010 «Некрасова, 14» ул. Некрасова, 14 Центральный A 12 000 9600 III кв. 2010 «Тусар» Корпусная ул. / Пионерская ул. Петроградский B+ 5500 3000 III кв. 2010 «Невский центр» Восстания ул., 2 / Невский пр., 114-116 Центральный A 5200 5200 IV кв. 2010 Renaissance Forum Лиговский пр., 61–63 Центральный A 5329 5152 IV кв. 2010 «Белоостровская 6» Белоостровска ул., 6 Приморский B+ 10 500 9300 IV кв. 2010 Итого 179 923 134 722 Источник: Компания Astera В течение 2011 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 256 тыс. кв. м высококлассной офисной недвижимости. С учетом соблюдения сроков реализации данных проектов на конец периода общий объем предложения рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по прогнозам составит более 2,6 млн кв. м. В Петербурге говорят о насыщении рынка офисной недвижимости, но, вопреки всем тенденциям рынка, девелоперы продолжают строить все более масштабные проекты. При этом доля вакантных площадей составляет примерно 15%, что больше, чем во многих европейских столицах. Такое поведение девелоперов можно объяснить тем, что если масштабный проект имеет выгодное местоположение и будет отвечать всем современным требованиям, то объект будет иметь своих арендаторов. Тем более что идет постоянное мигрирование арендаторов в более высококачественные бизнес-центры. Также девелоперы ориентируются на определенный класс клиентов, а в некоторых случаях строят под определенного заказчика. Таблица 6. Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию Название Адрес Район Общая площадь (кв. м) Класс Девелопер / УК В 2011 г. «Санкт-Петербург Плаза» (1-я очередь) Малоохтинский пр., 64 Красногвардейский 53 950 А ^ ИФК «БСПБ» «Охта Хаус» Индустриальный пр., 44 Красногвардейский 14 800 В «Унисто Петросталь» «Давыдовъ» Московский пр., 97, лит. А Московский 6500 А «Невский альянс» «Греческий» Лиговский пр., 13–16 Центральный 5025 A «Соло Групп» «Елизаветинский» 14-я линия В. О., 14 Василеостровский 3680 В+ «Соло Групп» «Санкт-Петербург Плаза» (2-я очередь) Малоохтинский пр., 64 Красногвардейский 28 643 А ^ ИФК «БСПБ» «Санкт-Петербург Плаза» (3-я очередь) Малоохтинский пр., 64 Красногвардейский 22 308 А ^ ИФК «БСПБ» Scandinavian House ш. Революции, 69А Красногвардейский 15 724 В+ Sloane Square Capital Partners Без названия Синопская наб., 60–62А Центральный 7000 А «РОСТЭК – Северо-Запад» «Аэропорт-Сити» Пулковское ш., участок 6 Московский 37 500 A Avielen A.G. Без названия наб. реки Фонтанки, 57 Центральный 32 000 A/B+ Ruric Management «Вант» (2-я очередь) пр. Обуховской Обороны, 120 Невский 28 500 В+ «Парос»,«Стройимпульс» Итого 255 630 В 2012 г. «Лениздат» наб. р. Фонтанки, 57 15 000 А «Зоологический» Зоологический пер., 2-4 8500 А «Большая Морская 51» Большая Морская ул., 51 5800 А «Университетская 7-11» Университетская наб., 7-11 4600 А «Даль» ул. Крыленко / Дальневосточный пр. 11 300 В «Русские самоцветы» пл. Карла Фаберже 10 000 В В 2013 г. «Невская ратуша» Новгородская ул. / Моисеенко ул. / Дегтярный пер. 34 500 А «У Красного моста» наб. р. Мойки, 77-79 11 300 А Источник: Компании Astera, Colliers International Сейчас на рынке действует несколько классификаций офисной недвижимости, наиболее известные – классификация Гильдии управляющих и девелоперов (обновленная в III квартале 2009 г.), международная классификация (ее придерживаются Colliers International, Knight Frank, JLLS и др.) и классификации, разработанные местными операторами рынка (Becar, BCMG и др.). В рамках данного обзора предлагается использовать классификацию местных операторов рынка, как наиболее приближенную к нашему региону (см. Приложение 2). Изменения в структуре рынка офисной недвижимости произошли по причине реализации программы «Всероссийская классификация бизнес-центров». В 2009 г. Всероссийская гильдия управляющих и девелоперов приняла базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. На начало 2011 г. комитетами гильдии пересмотрены классы 151 бизнес-центра в Санкт-Петербурге.Спрос В результате улучшения финансовых возможностей многих компаний в 2010 г. постепенно увеличивался спрос на офисные площади. В связи с перемещением арендаторов из менее качественных объектов в бизнес-центры высокого класса, наибольшим спросом пользовались помещения в бизнес-центрах класса В+ и В с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Помимо офисов площадью 50–200 кв. м в 2010 г. пользовались спросом помещения крупной площади – 1500–2000 кв. м. Меньшим спросом пользовались офисы класса А. Спрос поддерживался локальными игроками, а также иностранными компаниями, открывшими представительства в Санкт-Петербурге. Источник: Данные компании Astera В 2010 г. проявилась тенденция заключения долгосрочных договоров аренды. Это явилось следствием стабилизации макроэкономической ситуации и снижения ставок. При этом если ранее на долгосрочных договорах настаивали арендодатели, то в нынешних условиях большую активность проявляют арендаторы. Все чаще для снижения неопределенности относительно будущей арендной платы в договорах устанавливается привязка к среднерыночной арендной ставке, уровень которой определяется третьим лицом. В результате увеличившегося спроса уровень вакантных площадей в бизнес-центрах снизился по сравнению с 2009 г., однако до сих пор остается достаточно высоким. По сравнению с IV кварталом 2010 г. в I квартала 2011 г. спрос стал активнее. Это можно объяснить тем, что ставки аренды последние полгода практически не менялись, и в ожидании их неминуемого роста вслед за инфляцией потенциальные арендаторы стремятся скорее определиться с необходимыми офисными площадями. По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м. Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+ заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%. Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился. По данным Colliers International, на начало II квартала 2011 г. вакантные площади в офисных центрах класса А и В насчитывают до 220 тыс. кв. м (совокупный уровень вакансии – 15%, 21% – класс А, 13% – класс В). Диаграмма 5. Динамика заполняемости, I кв. 2011 г. Источник: Colliers International Таблица 8. Ключевые сделки аренды в I квартале 2011 г. Наименование компании-арендатора Объем сделки, кв. м Наименование объекта Адрес объекта «Газпомнефть» 11 000 Quattro Corti Почтамтская ул., 3-5 Exigen Services 5000 «Технополис Пулково» Пулковское ш., 30/4 «Ренессанс Страхование» 3500 «Технополис Пулково» Пулковское ш., 30/4 Сервисно-визовый центр Финляндии 3200 «Олимпик Плаза» ул. Марата, 5/21 Coca-Cola HBC Eurasia 1350 «Обухов-центр» пр. Обуховской Обороны, 271 Schneider Electric 1050 «Технополис Пулково» Пулковское ш., 30/4 Источник: Knight Frank Research, 2011 Ставки продажи офисной недвижимости Диапазон цен продаж для офисов класса А составляет 100 000–160 000 руб. за кв. м, для класса В – 65 000–100 000 руб. Цены продаж офисных помещений в I квартале 2011 г. оставались стабильными и не менялись по сравнению с 2010 г. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса. По сообщениям брокеров сначала 2011 г., переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет либо они не афишируются. Спрос на покупку бизнес-центров в 2010 г. формировался за счет российских компаний и иностранных игроков. При текущих рисках, арендных ставках и заявленной стоимости квадратного метра большинство иностранных фондов не готово инвестировать в офисную недвижимость Санкт-Петербурга. В случае приобретения объекта офисной недвижимости инвесторы руководствуются консервативной стратегией: приобретение объекта класса А или В+, с уровнем доходности 11–13% в зависимости от класса, в хорошей локации с целью получения стабильного дохода или для размещения собственных бизнес-структур. В 2011 г. при сохраняющихся рисках на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, ставки доходности остаются достаточно высокими – 10,5–11%. В секторе купли-продажи офисных помещений ценовой диапазон находится на уровне от 50 000 до 150 000 руб. за кв. м. Конкретная сумма определяется локацией. Спрос наиболее ориентирован на блоки до 50 кв. м, хотя есть инвесторы, готовые приобрести 500–1000 кв. м для собственного бизнеса. Таблица 9. Наиболее крупные сделки купли-продажи бизнес-центров в 2010 г. Название Адрес Класс Общая площадь, кв. м Покупатель Продавец Сумма сделки, млн USD USD за кв. м «Австрийский» Пироговская наб., 9 А 4 034 Федеральная сетевая компания Telman Kraus Property Group 17,7 4 388 B&D наб. Макарова, 32 А 10 000 Jensen Group «Петрохолдинг» 23,0 2 300 Regent Hall (МФК) Владимир-ский пр., 21 В 11 600 Renaissance Development Феникс 10 25,5 2 198 Источник: Компания Astera Эксперты отмечают, что в 2010 г. на петербургском рынке офисов значительно возросла инвестиционная активность. Причем, по сведениям Colliers International, стоимость объектов офисной недвижимости за 2010 г. поднялась на 10–20%, однако только в тех случаях, когда здание продавалось целиком. У многих собственников появились финансы, необходимость в экстренных продажах отпала, следовательно, их стратегия в отношении объектов стала рациональной. Диапазон стоимости предложения по рынку в среднем составляет от 1800 до 6000 USD за кв. м, в зависимости от места и технического состояния здания. В 2011 г. продажи офисной недвижимости еще больше активизируются и средний уровень цен может вырасти за счет появления на рынке качественного предложения помещений класса А в новых объектах. К офисному рынку можно отнести одну из самых дорогих покупок 2010 г., которую осуществил Роман Абрамович: он потратил 400 тыс. USD на приобретение острова Новая Голландия, где помимо жилых домов, гостиниц, магазинов будут также построены офисные здания. Интерес вызывают в первую очередь объекты в высокой стадии готовности либо с уже оформленной собственностью. Таких на рынке немного, особенно в привлекательных для бизнеса районах. Спрос и предложение не сбалансированы – и по географии, и по ценовым ожиданиям сторон.^ Встроенные помещения Нежилые помещения офисного назначения распределяются по районам города весьма неравномерно. Наиболее часто встроенные офисные помещения встречаются в зонах с высоким уровнем деловой активности, тяготея к центру. Наименее востребованы помещения в удаленных от исторической части города районах, поскольку даже маленький, некомфортный, но престижный офис в центре города, по мнению арендаторов, лучше помещения на периферии. Сдаваемые в аренду встроенные офисные помещения, расположенные в его центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном) составляют около 60,7% от общего объема арендуемых помещений. В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагается к аренде около 36,9% встроенных офисов. В остальных районах Санкт-Петербурга объем предложения встроенных офисных площадей составляет около 2,4%. Диаграмма 7. Распределение встроенных офисных помещений по районам города, % Источник: ГУИОН Наибольшим спросом у арендаторов встроенной офисной недвижимости пользуются помещения площадью до 150 кв. м, совокупная доля которых составляет около 78%. По-прежнему востребованы помещения площадью от 151 до 250 кв. м, на долю которых приходится около 13% встроенных офисных помещений. Аналитики компании Knight Frank отмечают, что все больший количественный разрыв наблюдается между спросом на объекты в центре и на периферии. В качественных офисных зданиях в Центральном и Петроградском районах улучшается заполняемость и растут ценовые показатели, в то время как некоторые периферийные объекты устанавливают ценовые антирекорды. Спрос на встроенные помещения больших площадей (от 1000 кв. м и выше) по-прежнему невелик и остается на уровне 1%. Более 84% сдаваемых в аренду встроенных офисных помещений города находится в отличном и нормальном состоянии, что объясняет неизменный спрос к этому сегменту рынка со стороны арендаторов. Основными видами приобретения встроенных коммерческих помещений различного назначения являются получение права собственности на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга или приватизация ранее арендованных помещений. В таблице 10 отражены данные по продаже встроенных офисных, торговых и складских помещений согласно информации, предоставленной Фондом имущества. Согласно данным Фонда имущества, за 2010 г. было реализовано 163 офисных помещения. Наиболее результативным оказался I квартал, за который удалось реализовать 54 помещения по средней цене порядка 36 000 руб. за кв. м. Стоит отметить, что данный уровень цен является самым низким за 2010 г. Наименее результативным с точки зрения количества проданных помещений оказался IV квартал, за который было реализовано 32 офисных объекта по средней цене около 40 500 руб. за кв. м. Таблица 10. Данные по продаже встроенных офисных помещений за 2010 г. Период Кол-во проданных объектов, шт. Средняя цена продажи, руб. за кв. м (округл.) Средняя площадь, кв. м Прирост к I кварталу, % I квартал 54 35 810 77 – II квартал 37 50 040 103 39,7 III квартал 40 44 510 116 24,3 IV квартал 32 40 440 119 12,1 Всего 163 Источник: Фонд имущества Коммерческие условияАрендные ставки С начала 2011 г. просматриваются тенденции увеличения арендных ставок в рублевом эквиваленте в офисных центрах класса В – на 8%; арендные ставки класса А стабильны. Изменения ставок аренды в долларовом эквиваленте спровоцировано курсовой разницей в I квартале 2011 г. (с 30,4 руб. за 1 USD до 28,4 руб.). В среднем по Санкт-Петербургу в I квартале 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (Диаграмма 6): класс А – 900–2000 руб. за кв. м в месяц; класс В – 600–1300 руб. за кв. м в месяц; класс С – 500–950 руб. за кв. м в месяц. Диаграмма 6. Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга, 1 кв. 2011 г. Источник: NAI Becar Размер ставок даже внутри одного бизнес-центра для разных клиентов может различаться на 20-30%. Таблица 11. Арендные ставки по районам на начало II кв. 2011 г. Район Класс А Класс В Невский пр. 2000 1450 Центр 1 1200 1100 Приближенные к центру 1050 980 Удаленные районы 1000 950 Среднее 1400 1000 Источник: Maris Properties В среднем, по данным ГУИОН, дисконт при заключении договора с арендатором офисного помещения составляет 11,9%. С увеличением уровня заполняемости ставки аренды в офисных центрах возрастают в среднем на 5-10%. По прогнозам аналитиков в 2011 г. расценки в качественных зданиях вырастут в пределах 5-10%. В итоге валовая выручка вырастет в некоторых БЦ, но доходность одновременно будет снижаться. Очевидно, что инфляционные процессы обгонят рост ставок. Скидка на торг. По данным опроса специалистов рынка недвижимости, проводимого ГУП ГУИОН ежемесячно, скидка на торг в случае аренды офисных помещений может составить от 1 до 20%, в случае продажи – от 0 до 20%. Ценообразующие факторыФакторы, влияющие на ставку аренды, по данным компании Knight Frank:Местоположение. Влияет в первую очередь. Сюда в основном входит престижность размещения офиса. Иногда важен конкретный район, от которого зависит деятельность компании. ^ Легкость доступа. При определении местоположения имеет значение доступность транспортных путей и главных магистралей. Важна также близость к метро.Качество объекта. В зданиях класса А, представляющих иной уровень качества, ставка аренды на 30–50% выше, чем в зданиях класса В.^ Инфраструктура здания: дополнительные возможности для арендаторов, наличие конференц-зала, отделения банка, кафе/ресторана, фитнес-центра, салона красоты и т. п.Этаж, где предполагается размещение офиса. Как правило, чем выше этаж, тем лучше вид из окна, а соответственно, и ставка аренды несколько выше. Также ставка может быть выше для помещений на первом этаже (при наличии большого потока вдоль объекта).^ Наличие парковки. В связи с напряженной дорожной ситуацией в Санкт-Петербурге, особенно в центре города, подземные или большие наземные охраняемые парковки приобретают важное значение.^ Арендуемая площадь. Стоимость аренды имеет обратную непропорциональную зависимость от размера арендуемого блока (справедливо для площади от 1000 кв. м).Статусность арендатора. Владельцы высококачественных зданий готовы предоставить скидку известной компании, которая привлечет других солидных арендаторов. По данным экспертного опроса (Таблица 12), основным ценообразующим фактором является местоположение объекта – его влияние на цену составляет до 50%, в том числе расположение относительно центра города – 5-50%, размещение вблизи основных магистралей – 5–25% стоимости, а также окружение объекта – 5–20%. Следующим ценообразующим фактором являются конструктивные особенности проекта. Влияние данного фактора на цену составляет 5–25%, в том числе площадь объекта – 5–10%, наличие отдельного входа у объекта – 5–10%, планировка объекта – 5–10%. Такие факторы, как техническое состояние, влияют на стоимость на 10–30%, расположение объекта в здании – 5–20%, прочие факторы – 5–20%. Таблица 12. Влияние ценообразующих факторов на стоимость объекта, март-апрель 2011 г. Ценообразующий фактор Эксперт Иванова О.Е., зам. генерального директора по оценке бизнеса ООО «Недвижимость и консалтинг» Филиппов А.В., генеральный директор «Бекар Консалт Недвижимость» Залесенский Р.Н., зам. генерального директора ООО «Стойэкспертсервис», оценщик Местоположение объекта, в том числе (%): 10 Расположение (удаленность) относительно центра города (%) 5-50 20-25 15 Расположение относительно основных транспортных магистралей города (прежде всего удаленность от ближайшей станции метрополитена) (%) 5-20 15-25 15 Окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, бизнес-зона, промышленная зона и др.) (%) 5-10 15-20 Конструктивные особенности проекта, в том числе (%): 5-25 5 Площадь объекта (%) 5-10 5 Наличие у объекта отдельного входа (%) 5-10 10 Планировка объекта (%) 5-10 5 Расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж, отдельно стоящее здание) (%) 5-20 10-15 15 Техническое состояние объекта (в том числе уровень отделки помещений) 10-30 10-20 Прочие факторы, в том числе: 10-20 5 Обеспеченность телекоммуникациями (%) 10 Инфраструктура объекта (%) 5 Экологический фактор (%) 10 Дополнительные факторы (%) Наличие парковки (%) 5-10 В компании Colliers дают следующую оценку факторам, влияющим на ставки аренды: Местоположение объекта – 20%. Транспортная доступность общественным транспортом – 20%. Транспортная доступность личным транспортом, удобство сообщения с центром города – 15%. Состояние основных конструктивных элементов здания и инженерных коммуникаций – 8%. Качество внутренней отделки – 8%. Экономический размер – 15%. Достаточность парковки – 15%. До 50% стоимости объекта определяет его местоположение, что является основным параметром при ценообразовании. Такой фактор, как наличие парковки, увеличивает свое влияние на стоимость объекта в последнее время из-за отсутствия парковочных мест рядом с бизнес-центрами, что характерно для Санкт-Петербурга.^ Операционные расходы По данным JLLS, ставки операционных расходов в бизнес-центрах классов А и В составляют 2400–3900 руб. и 1800–2700 руб. за кв. м в год соответственно. Операционные расходы во встроенных офисных помещениях в большинстве своем состоят только из оплаты ко