Аналіз іпотечного кредиту в різних банках м.Єкатеринбурга
Вступ
Питання житлового кредитування давно мучить багатьохросіян. Кого не спитай — майже всі потребують житла або поліпшення житлових умов,і тому пошук «квартирного відповіді» займає (і ще довго буде займати)російські уми. Так сталося, що ми є свідками перших кроків, які робить в нашій країнііпотека. Так в нашій країні поки називають будь-який кредит, призначений для купівліжитла. І прогрес у наявності — велика частина економічно активного населення засвоїла,що саме іпотека може стати правильною відповіддю на квартирне питання. Але дужеважливо зрозуміти, що відповідь це стосується далеко не кожного. У Єкатеринбурзіяк мінімум півтора десятка банків надають кредити на покупку або будівництво житла.У позичальника вже є можливість вибрати найбільш підходящий для нього варіант. Алеідеальних схем все одно не існує. Тому що вибір кредитної програми — це завжди компромісміж мрією і реальністю.
В даний час питання житлового кредитування носитьактуальний характер, також він дуже важливий і для мене, тому й буде предметом могодослідження.
Вивчаючи це питання, ми дізнаємося: чи реальноотримати кредит на придбання житла, які дії слід для цього зробити і на які параметрикредитної угоди необхідно звертати увагу в першу чергу. А для начало треба розглянутипропозиції всіх місцевих банків, у моєму випадку — у Єкатеринбурзі.
Інформаційну базу дослідження склали теоретичніі методологічні положення, що містяться в наукових статтях з економічної тематики,дані офіційної статистики, інформаційних і рейтингових агентств, реклами комерційнихбанків, а також ресурси глобальної мережі Інтернет.
Аналіз іпотечних кредитів у різних банках
Сьогодні в Єкатеринбурзі іпотечні кредити видають12 банків. Скоро до них додадуться ще чотири. Можливо, це призведе до спрощенняпроцедури оформлення кредиту і може бути зниження ставок. Поки доводиться вирішувати:в який з банків звернутися за кредитом на купівлю житла?
Найбільш зрозумілі показники банківського кредиту- відсоткова ставка і кредиту термін повернення. Чим більш низьку ставку і більшетермін пропонує банк, тим більша сума, яку можна отримати в цьому банку (при однійі тій же зарплаті). За цими показниками виграють СКБ — банк, Уралфін — промбанкі банк «Губернський». Вони видають кредити (рублями) під 14% річних натермін до 27 років (якщо мова йде про покупку нового житла) або до 20 років (якщожитло купується на вторинному ринку). Всі ці банки — партнери Свердловського Агентстваіпотечного житлового кредитування (САІЖК). Саме партнерство з Агентством дозволяєїм пропонувати такі умови. Скоро кредити на умовах САІЖК почнуть видавати також:Уралприватбанк, банк ГРАН, Уралтрансбанк і московська філія Транскредита та інші.У рамках програми САІЖК, банки Єкатеринбурга видали більше тисяч кредитів на півмільярда рублів. Де близько 80% кредитів громадяни отримали для купівлі квартирв Єкатеринбурзі, а 20% — для покупки житла в містах області. Уральський банк ОщадбанкуРосії пропонує менш привабливі умови: рублевий кредит під 18% на термін до 15 років(молодим сім’ям — на 20 років). Тим не менше, в минулому році Ощадбанк видав у Свердловськійобласті більше житлових кредитів, ніж усі банки, що працюють за схемою САІЖК. СпівробітникиОщадбанку пояснюють його популярність великою кількістю філій і «звичкою»уральців (Ощадбанк видає житлові кредити в області вже 15 років, а САІЖК лише другийрік). Проте городяни, що вибрали Сбербанк, вважають, що його житловими кредитамиможна користуватися більш гнучко. А саме: «класичний» іпотечний кредитвидається під заставу нерухомості, придбаної на кошти кредиту. Тому банки, оформившикредитний договір, дають гроші не в момент укладання договору купівлі-продажу, атільки після оформлення угоди з житлом в Федеральної реєстраційної служби (ФРС),а це може тривати кілька тижнів. Тобто, купуючи житло за допомогою іпотеки, требаумовити продавця почекати з оплатою. На думку ріелторів, чекати погоджується той,хто продає житло за ціну на 30-60 тис. руб. вище за ринок. Якщо ж брати кредит вОщадбанку, то гроші можна отримати в день оформлення покупки (або через день), тодіпродавцю чекати не доведеться. Більш того, угоду з житлом можна буде вмонтуватив ланцюжок обмінів. Секрет ощадбанківської кредиту в тому, що він не іпотечний.Забезпеченням по ньому може служити не заставу нерухомості, а поручительство третіхосіб. Зрозуміло, що при такій схемі, банку не обов’язково чекати закінчення реєстраціїугоди. До речі, ця особливість кредиту від Ощадбанку дозволяє користуватися нимпри оплаті участі в пайовому будівництві. Але з іншого боку, при оформленні кредитув Ощадбанку потрібен один або кілька поручителів з високою зарплатою, що, зрозуміло,знижує зручність кредиту і процент. Крім згаданих вище дев’яти банків, іпотечнікредити в Єкатеринбурзі видають: банк «Північна Скарбниця» (під 18-19%річних у гривнях або 12,5-14,5% в доларах, на строк до 10 років), Урал Внутрішньоторг банк (13 або 18% в грн. до 10 років), Єкатеринбурзький філія Промбуд банку(15% в грн., 13% у дол. до 10 років), філія Райффайзен банку (11-14% у дол. до 15років), філія «Урал-Сіба » (15% в грн.14% у дол. до 15 років), філія Внутрішньоторг банку (15% в грн., 10,5-11,5% у дол. до 20 років) і філія Банку Москви (14%у дол. до 10 років).
Практично всі банки погоджуються дати в кредитвід 30 до 70% вартості житла, що купується. Меткомбанк і Внешторгбанк дають до 75%,«Уралсиб» — до 80%, Ощадбанк у ряді випадків згоден дати в кредит 90%вартості житла. Можна знайти й інші відмінності умов різних банків. Наприклад, якщобрати іпотечний кредит у Урал Внутрішньо торг банк на 10 років під 13% річних, токрім погашення суми кредиту і доведеться щомісяця вносити 0,15% від суми договору.
Втім, додаткові платежі є в будь-якому банку:
1. Оформлення кредиту. За свої послуги банки вимагаютьплату. Банки та партнери САІЖК, за оформлення паперів беруть 4720 руб. у Внутрішньоторг банк це коштує 5000 руб. У Промбудбанку — 5500 руб. Умови кредитування в Ощадбанку«Північної Скарбниці» передбачають плату (1% від суми кредиту) за відкриттяпозичкового рахунку. У Урал Внутрішньо торг банк крім такого ж відсотка треба внестище 1000 рублів за оформлення документів. А СКБ-Банк і банк «Губернський»беруть відповідно за 345 і 250 руб. за попередню консультацію.
2. Гocпошліна за реєстрацію угоди у ФРС 500 рублів.
3. Оцінка житла, що купується на кошти кредиту.Вартість послуг незалежного оцінювача не має прямого відношення до банку. Але якісьстандарти існують. Наприклад, при оформленні іпотеки через банки-партнери САІЖКоцінка обійдеться в 2600 крб. У Меткомбанке оцінка житла під рублевий кредит коштує1600 руб, а під валютний — .3000 руб. Кредитуючись в Ощадбанку або «Урал-сибе»,часто можна обійтися без оцінки. Якщо ж така знадобиться, то коштувати вона буде$ 100-200.
4. Страхування. Банки вимагають, щоб позичальникоформив страховку по трьох позиціях: страхування життя і працездатності позичальника;страхування втрати права власності на квартиру; страхування квартири від ризиківпошкодження. Ціна всіх страховок за перший рік входить у 0,8-1,5% від вартості кредиту,збільшеної на 10%. Далі відсоток розраховується від розміру непогашеної суми кредиту,теж збільшеної на 10%.
5. Оплата послуг нотаріуса. Банки вимагають відпозичальника нотаріально завірена згода чоловіка (на кредит, а після оформленняугоди завірене свідоцтво про право власності на житло. Нотаріальне посвідчення кожноїз цих паперів обійдеться від 100 до 500 рублів (в залежності від конкретного нотаріуса).Деякі банки, наприклад «Уралсиб „і Внутрішньо торг банк, вимагають і нотаріальногопосвідчення договору купівлі-продажу житла Це коштує до 1% від ціни квартири Приоформленні іпотечного кредиту можна.“ нарватися „ще на кілька платежів.комісії за перерахування грошей, за оренду сейфової осередку і пр. У підсумку додатковівитрати на оформлення кредиту складуть одноразово 3-4% від розміру кредиту, плюс4-5% від вартості квартири піде на оплату послуг ріелтора. Ріелтор перевіряє юридичнучистоту квартири до того, як за неї внесений завдаток. Якщо цього не зробити, томожна ці гроші втратити.
Для того щоб отримати кредит, необхідно визначитисвої потреби та можливості, вибрати кредитну програму, з’ясувати: чи може банк видатикредит і на яку суму і, нарешті, вибрати квартиру.
1. Визначити свої потреби та можливості.
При отриманні житлового кредиту все зводиться додвох факторів: рівнем заробітку і капіталу наявності стартового. Другий пункт маєважливе значення: адже коли у власності є кімната або квартира і хочеться покращитисвої житлові умови, відрізняється від того, коли є тільки деякі накопичення, а житлодоводиться знімати, або коли взагалі немає ні власної нерухомості, ні яких би тоне було накопичень, на жаль, бажання так і залишиться бажанням. Стартові умови визначаютьможливість і оптимальний варіант кредитування. Які варіанти? Їх як мінімум три:іпотека, цільової житловий кредит і простий “споживчий кредит на невідкладніпотреби». При іпотечному кредиті квартира знаходитиметься в заставі у банкудо кредиту повного погашення. Клієнт буде власником квартири, що купується, алеу випадку невиплати кредиту банк може продати її і повернути свої гроші. Гарантієюповернення коштів, таким чином, виступає сама квартира, і ніяких додаткових заставі поручительств не потрібно. Якщо банк не оформляє в заставу квартиру, на купівлюякої йдуть гроші, такий кредит уже не можна називати іпотечним. Подібний кредитможе бути названий нейтрально — «цільовий кредит на купівлю житла». Віннаближається до іпотечного насамперед за термінами — до 15 років. Як гарантію поверненнякоштів виступають залучені поручителі. У разі невиплати кредиту банк буде вимагатисатисфакції саме у них. Максимальна сума цільового житлового кредиту без заставиобмежується 25 тис. доларів. Тобто не є іпотечним і кредит на придбання житла, щобудується, тому що до оформлення квартири у власність немає предмета застави. Іпотечноютакий кредит стане тільки після реєстрації права власності і застави. Якщо для поліпшенняжитлових умов, потрібно відносно небагато грошей (до 10 тис. Доларів), то можнавзяти у банку споживчий кредит «на невідкладні потреби». Крім невеликої(щодо вартості квартири) суми, відмітною особливістю таких позик є короткий термінкредитування — до 5 років.
Висновок: іпотечний кредит (із заставою нерухомості)має сенс, перш за все при великих, довгострокових запозиченнях. У цьому випадкудосить значні накладні витрати (обов’язкові види страхування, оцінка житла іт.п.) є виправданими. Коли мова йде про доплату при поліпшенні житлових умов і,відповідно, порівняно невеликі суми кредиту, самі банки рекомендують скористатисяцільовим житловим кредитом або кредитом «на невідкладні потреби» і непереплачувати за оформлення іпотеки. Скажімо, цільової житловий кредит, що не припускаєзастави квартири, що купується, можна взяти в Ощадбанку за наявності двох поручителів(якщо сума кредиту не перевищує певного порогу). З іншого боку, пошук поручителівдля багатьох позичальників стає нерозв’язною проблемою, для них виявляється простіше(хоч і дорожче) отримати гроші під заставу житла.
2. Вибрати кредитну програму.
Існують принципові відмінності між кредитами накупівлю житла на первинному і вторинному ринках. З одного боку, пропозицій по кредитуваннюугод на вторинному ринку більше. З іншого боку, за наявності спільної програми банкута забудовника угода на первинному ринку проходить більш гладко.
іпотечний кредит маркетингове дослідження
Висновок: при наявності спільної пpoгpами банкута забудовника, який зводить сподобався вам об’єкт, питання вибору кредитної програмивідпадає сам собою.
Програм, спрямованих на покупку житла вторинногоринку досить багато. Проаналізувавши пропозиції банків і врахувати всі додатковіплатежі та бюрократичні тонкощі, можна визначити декількох фаворитів. Але банк можебез пояснення причин відмовити у видачі кредиту, або сам процес оформлення кредитноїзаявки в різних банках сильно розрізняється. В одному випадку можна зіткнутися здосить технологічною процедурою: ввічливим і зацікавленим персоналом, в іншому- з бюрократичною тяганиною, нескінченним списком необхідних документів, черствимкредитним інспектором. Причому мова може йти навіть не про різних банках, а проофіси одного і того ж кредитної установи, що знаходяться в різних кінцях міста.
3. З’ясувати: чи зможе банк видати кредит і наяку суму? Після вибору варіанту купівлі (на первинному або вторинному ринку) і кредитноїпрограми важливим питанням для позичальника є наступний: яку суму він реально можевзяти в борг у банку? Розмір житлового кредиту складає, як правило.70-80% від вартостіквартири. Отже, позичальник як мінімум повинен володіти відсутньої сумою (або готівкою,або заліковим житлом). Друге питання — рівень доходів. Чим більше рівень сукупногодоходу сім’ї, тим швидше зростає крива можливої суми кредиту. Одні банки берутьдо уваги тільки дохід подружжя, інші розглядають дохід інших спів вз’ятників (батьків),відповідно, і сума кредиту стає вище. Якщо є утриманці (дитина), то рівень щомісячнихвитрат вище, сума можливого кредиту в цьому випадку зменшується. Те ж саме стосуєтьсявипадку, коли на позичальнику «висить» який-небудь непогашений кредит(наприклад, на покупку автомобіля). Щомісячний платіж за непогашеним кредитом віднімаєтьсяіз суми підтверджених доходів. Незважаючи на загальний підхід, методи оцінки кредитоспроможності,а отже і можливої суми кредиту, від банку до банку будуть відрізнятися.
Термін кредитування також має принципове значення.Чим більше термін, тим менше розмір щомісячних виплат і тим більшу суму можна отриматипри цьому ж рівні заробітної плати. Загальне правило таке: розмір щомісячного платежупо кредиту не повинен перевищувати 35-40% (буває — 50%) доходу сім’ї. Існують банки,які мають справу тільки з доходами, підтвердженими офіційними довідками, зокрема2-ПДФО. Деякі банки беруть довідки про доходи, підготовлену «у вільній формі»(кредит, як правило, стає дорожче). Банки також практикують різний дохід до оцінкикредитоспроможності найманих працівників, з одного боку, та власників / співвласниківбізнесу, приватних підприємців — з іншого. Багато чого може залежати від кредитноїісторії позичальника, від наявної власності (наприклад, марки автомобіля) іт.п. Безробітним ж (тобто якщо ви отримуєте гроші, але при цьому ніде не значиться)кредитів не видають. Важливою для позичальника може виявитися можливість отриматидодаткову позику для оплати накладних витрат по іпотеці. Витрати ці досить високі- це оцінка квартири незалежним оцінювачем, комплексне страхування (титул, житло,життя, втрата працездатності), комісія за видачу кредиту, розрахункове касове обслуговування.У цілому витрати з оформлення іпотечного кредиту можуть досягати 5% вартості квартири.Схвалена кредитна заявка дійсна протягом двох-трьох місяців. І враховуючи нинішніпроблеми з реєстрацією угод, такого терміну може не вистачити.
4. Вибрати квартиру за наявності спільної програмибанку та будівельної компанії проблем з придбанням квартири на первинному ринкув затвердженому банком об’єкті (якщо отримано схвалення кредитної заявки) бути неповинно.
Складніше з вторинним ринком. Мова йде не про ймовірністьсхвалення кредитної заявки: і за наявності схвалення можуть виникнути проблеми,про які ви заздалегідь не підозрювали. Наприклад, вимоги до квартири, що передаєтьсяв заставу, можуть виявитися настільки жорсткими, що ви не зможете знайти підходящийоб’єкт в заданій цінової ніші. Або термін, протягом якого діє схвалення кредитногокомітету банку, виявиться недостатнім для пошуку задовольняє вас квартири, Важливезначення мають і можливі варіанти передачі грошей продавцеві квартири. На вторинномуринку воліють оплату готівкою за допомогою сейфової осередки, і не кожен продавецьпогодиться на безготівковий переказ грошей банком (причому вже після того, як квартирабуде переписана на ім’я покупця). Більш того, угода опиняється під загрозою зривусаме того з-за, що продавець не хоче чекати, поки пройде реєстрація, і він отримаєгроші (а він у цей час буде і без квартири, і без грошей). Банки працюють над вирішеннямцієї проблеми. Багато практикують передачу грошей за допомогою сейфової осередки.Інші переводять гроші на рахунок продавця в день підписання договору купівлі-продажу,але блокують доступ до рахунку до моменту реєстрації угоди.
І ще одна проблема — сума операції, яка вказуєтьсяв договорі купівлі-продажу. У разі іпотечної угоди повинна бути вказана реальнавартість квартири, але продавці бояться «світити» — отримання такої кількостігрошей. У більшості випадків це психологічна проблема, яка не має економічних аргументів.Відповідно до Податкового Кодексу РФ, продавець зобов’язаний буде сплатити податокз отриманих доходів, тільки якщо квартира перебувала у власності менш трьох років.Але продавець може і не піддатися впливу раціональних аргументів.
5. Купити квартиру.
Тепер настав час оцінки квартири рекомендованимбанком фахівцем або компанією (вартість цієї послуги варіюється досить широко — від 50 до 150 доларів), причому внутрішній регламент банку часом створює казусніситуації: коли потрібно оцінити квартиру, що будується, яку компанія — забудовникпродає за цілком конкретну ціну.
На вторинному ринку може чекати черговий підступ.Припустимо, оцінювач оцінив квартиру нижче ціни, виставленої продавцем. А за умовамибанку сума кредиту не повинна перевищувати 70-80% оцінної вартості квартири (самеоціночної). Доведеться або покривати різницю, або шукати інші варіанти. Після оцінкипотрібно буде оформити пакет страхування — життя і працездатності позичальника,титулу власності, а також самої квартири від збитку та руйнації. Як правило, страховийпакет обходиться в 0,8-1,5% від невиплаченого залишку по щорічно кредиту. І іншіплатежі: комісія агентства нерухомості (якщо користуєтеся його послугами), реєстраціядоговорів, нотаріат, оренда комірки, банківські комісії тощо
6. Виплачувати кредит.
Умови виплати вже виданого кредиту також можутьрізнитися. В одному випадку, доведеться їздити в строго певний день у певний банківськийофіс. В іншому випадку достатньо буде вчасно поповнювати рахунок у будь-якому відділеннібанку-кредитора або за допомогою спеціального банкомату, а списання коштів будевідбуватися автоматично.
Можливо і дострокове погашення кредиту, якщо будутьфінансові можливості. Саме дострокове погашення дозволить заощадити на виплаті банківськихвідсотків. У деяких банках існує мораторій на дострокове погашення (наприклад, шістьмісяців, це коли в перші місяці процентні виплати по кредиту максимальні). Деякібанки замінюють мораторій штрафом за дострокове погашення. Після закінчення термінумораторію може вступати в силу обмеження по мінімальній сумі дострокового повернення(наприклад, не менше 10000 руб.). Є банки, які не мають жодних обмежень.
Висновок
На що слід звертати увагу при порівнянні пропозиційбанків: Мінімальний початковий внесок за квартиру. Чим вище планка, тим більше грошейпотрібно накопичувати перед зверненням в банк за кредитом. За надто привабливимрівнем початкового внеску може ховатися банку підвищений ризик. А за ризик доведетьсярозплачуватися, наприклад, через високий рівень процентної ставки, Процентна ставка.Чим менше ставка, тим менша плата за користування кредитом. Ступінь білизни доходів.Якщо ви отримуєте частина зарплати «в конверті», то потрібно розглядатипропозиції банків, що декларують готовність роботи з «сірими» доходами,доведеться платити за кредит більше тих, хто отримує всю заробітну плату офіційно.Максимально можливий термін кредиту. Чим більше термін, тим менше щомісячні платежі,тим більше може бути сума кредиту. Наявність «спеціальних», в т. ч.«Молодіжних» програм. Тут банки пропонують додаткові привілеї. Мінімальнасума кредиту. Банки обмежують мінімальну суму кредиту, тому що хочуть більше заробити.Наявність комісії. У деяких випадках банк бере гроші за оцінку вас як потенційногопозичальника, але схвалення заявки не гарантує. Наявність комісії за видачу кредиту(введення позичкового рахунку). Тут банк намагається заробити не тільки на відсотках,а й одноразово, пропонуючи оплатити сам факт видачі кредиту. Іноді низька процентнаставка нівелюється високою комісією за обслуговування кредиту. Наявність (відсутність)поручителів. На додаток до застави квартири, що купується банк може зажадати і поручительствофізичних або юридичних осіб. Це пропозицію менш вигідно, але іноді наявність поручителівпозитивно позначається на cтaвці кредиту або сумі. Вимоги по страхуванню та оцінки.Деякі банки нав’язують угоди лише з схваленими ними компаніями. Може бути, тарифисхвалених компаній включають і інтерес банку. Іноді рівень тарифів схваленої банкомстрахової компанії може приємно порадувати. Це стосується і оцінювачів. Чи можнавключити платежі за оформлення операції в суму кредиту, якщо є грошей тільки напочатковий внесок, а на пакет страхування та оцінку квартири — ні. Чи зможе банкпозичити гроші і на ці виплати? Деякі банки мають на цей рахунок спеціальні пропозиції.Перелік документів при подачі заявки на кредит. Чим довше перелік вимог, що пред’являютьсядо квартири, тим вище ймовірність того, що ви ніколи не надасте всі необхідні папери,не знайдете терплячого продавця і квартиру взагалі не купите. Умови передачі грошейпродавцеві квартири. Враховуючи реалії вторинного ринку нерухомості, можливо, доведетьсяпередавати гроші продавцеві квартири готівкою через банківську комірку. Чи готовийбанк піти на це? Скільки це буде коштувати? Умови дострокового повернення кредиту.Якщо з’явиться можливість повертати кредит швидше і, відповідно, зменшити на відсотках,деякі банки це не заохочують. Ануїтетні та диференційовані платежі. Ануїтетні платежіце коли кожен місяць повертається однакова сума банку, яка включає в себе частинуборгу і відсотки. У диференційованих платежах борг розподіляється рівномірно повсьому періоду виплат і в міру його погашення скорочується розмір відсотків, щонараховуються. У тривалій перспективі диференційовані платежі вигідніше, т.к. боргспадає швидше, а загальна сума виплачуваних відсотків стає менше. Які витрати супроводжуютьіпотечну угоду: плата за розгляд заявки на кредит, комісія за оформлення кредиту,обслуговування позикового рахунку, витрати на оплату послуг оцінювача з оцінки ринковоївартості закладається нерухомість, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажунерухомості на позикові кошти, державна реєстрація угоди Федерційної реєстраційноїслужби, послуги агентства нерухомості, пакет страхування (життя і працездатностіпозичальника, нерухомості, титулу власності) видача готівки з банківського рахунку,оренда сейфової осередку при розрахунках з продавцем квартири готівкою.
Література
1. «Маркетинг» А.Ф. Баришев підр.3-тє вид. М:.Видавничий центр «Академія» 2005 р.
2. «Маркетинг» повч. посіб. Для вузів Л.А. ІбрагімовМ:. ЮНИТИ — ДАНА, 2008 р.
3. «Маркетингове дослідження» повч. посіб. Н.Г.Каменєва, В.А. Поляков М:. Вузівський підручник, 2008 р.
4. «Маркетинг» повч. посіб. Під ред. докт. економ.наук, проф. Н.А. Нагапетьянца М:. Вузівський підручник, 2008 р.
5. Публікація журналів «Комерсант» 2006р.«РЦБ» 2007р. «Питання економіки» 2-ге вид. Лютий 2008