Министерствообразования и науки Российской Федерации
Федеральноеагентство по образованию
МосковскийГосударственный Университет Экономики Статистики и Информатики
ИнститутСтатистики и Эконометрики
КафедраВысших Финансовых Вычислений
Курсоваяработа
по дисциплине
«Финансоваяматематика»
на тему:
«Анализпривлекательности инвестиционного проекта на примере строительства жилищногокомплекса «Гарибальди» и последующей его продажи»
Выполнила:
студентка группыДСК – 401
Михайлова О.О.
Проверил ст.преподаватель:
Нефедов А. Г.
_________________
(оценка)
________________
(подпись)
Москва, 2007
CОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Методология анализаинвестиционных проектов
2. Анализ проекта строительстважилого комплекса «Гарибальди»
2.1 Описание проекта
2.2 Организационный план
2.3 Особенности финансовой модели
3. Показатели эффективности проекта (качественный иколичественный анализ)
Заключение
Список использованной литературы
ВВЕДЕНИЕ
Все предприятия в той илииной степени связаны с инвестиционной деятельностью. Принятие решения поинвестированию осложняется различными факторами: вид инвестиций, стоимостьинвестиционного проекта, множественность доступных проектов, ограниченностьфинансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятиетого или иного решения.
В условиях рыночнойэкономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любоепредприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные дляинвестирования. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля.Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегдаосуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительноварьировать. Нередко решения принимаются на интуитивной основе.
Предметом исследованияявляется совокупность методов оценки инвестиционных проектов:
1. метод оценкиинвестиционных проектов
2. метод расчетачистого приведенного эффекта
3. метод расчетаиндекса рентабельности инвестиции
4. метод расчетанормы рентабельности инвестиции
5. метод определениясрока окупаемости инвестиций
6. метод расчетакоэффициента эффективности инвестиции
Целью моей курсовой работы являетсяполучение практических навыков в анализе эффективности инвестиционных проектов.
Предметом исследования является совокупность методованализа привлекательности инвестиционных проектов.
Объектом исследования данной курсовой работы являетсяновый жилой комплекс бизнес-класса на пересечении Ленинского проспекта и ул.Гарибальди – это несколько монолитно-кирпичных домов, образующих единыйархитектурный ансамбль. Расположение на пересечении улицы Гарибальди иЛенинского проспекта обеспечивает удобную транспортную связь комплекса скрупными магистралями, центром города и областью. С точки зренияинфраструктуры, этот район — один из самых обустроенных в Москве.
1. Методология анализаинвестиционных проектов
В наиболее общем смысле под инвестиционным проектомпонимают любое вложение капитала на срок с целью извлечения дохода. Вспециальной экономической литературе по инвестиционному проектированию ипроектному анализу инвестиционный проект рассматривается как комплексвзаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенных целей втечение ограниченного периода времени.
Формы и содержание инвестиционных проектов могутбыть самыми разнообразными — от плана строительства нового предприятия дооценки целесообразности приобретения недвижимого имущества. Во всех случаях,однако, присутствует временной лаг (задержка) между моментом началаинвестирования и моментом, когда проект начинает приносить прибыль.
Методы оценкиинвестиционных проектов
В основе процессапринятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка исравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений.Поскольку сравниваемые показатели относятся к различным моментам времени,ключевой проблемой является проблема их сопоставимости. Относиться к ней можнопо-разному в зависимости от существующих объективных и субъективных условий:темпа инфляции, размера инвестиций и генерируемых поступлений, горизонтапрогнозирования, уровня квалификации аналитика и т.д. Методы, используемые ванализе инвестиционной деятельности можно, подразделить на две группы:
1. основанная надисконтированных оценках
2. основанная научетных оценках.
Метод расчета чистогоприведенного эффекта
Этот метод основан насопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежныхпоступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку притокденежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощьюкоэффициента r, устанавливаемого аналитиком либоинвестором самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который онхочет или может иметь на инвестируемый им капитал.
Чистый приведенный эффектрассчитывается по формулам:
/>
/>
Очевидно, что если: />, то проект следует принять;
/>, то проект следует отвергнуть
/>, то проект ни прибыльный и ни убыточный
При прогнозированиидоходов по годам необходимо по возможности учитывать все виды поступлений какпроизводственного, так и непроизводственного характера, которые могут бытьассоциированы с данным проектом. Так, если по окончании реализации проектапланируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудованияили высвобождения части оборотных средств, они должны быть учтены как доходысоответствующих периодов.
Если проект предполагаетне разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов втечение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом:
/>
Где i – прогнозируемый средний уровеньинфляции
Расчет с помощьюприведенных формул вручную достаточно трудоемок, поэтому для удобстваприменения этого и других методов, основанных на дисконтированных оценках,разработаны специальные статистические таблицы, в которых табулированы значениясложных процентов (%), дисконтирующих множителей, дисконтированного значенияденежной единицы и т.д. в зависимости от временного интервала и значениякоэффициента дисконтирования.
Также необходимоотметить, что показатель NPVотражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия вслучае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен вовременном аспекте, т.е. NPVразличных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющееэтот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качествеосновного при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.
Метод расчета индексарентабельности инвестиций
Этот метод является, посути, следствием предыдущего. Индекс рентабельности (PI) рассчитывается по формуле:
/>
Очевидно, что если, /> то проект следует принять
/> , то проект следует отвергнуть
/> , то проект ни прибыльный, ни убыточный
В отличие от чистогоприведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем.Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из рядаальтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV, либо при комплектовании портфеля инвестиций смаксимальным суммарным значением NPV.
Метод расчета нормырентабельности инвестиции
Под нормой рентабельностиинвестиции (IRR) понимают значения коэффициентадисконтирования, при котором NPV проектаравен нулю:
IRR= r, при котором NPV= f(r) = 0
Смысл расчета этогокоэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается вследующем: IRR показывает максимально допустимыйотносительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с даннымпроектом. Например, если проект полностью финансируется за счет судыкоммерческого банка, то значение IRRпоказывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки,превышение которого делает проект убыточным.
На практике любоепредприятие финансирует свою деятельность, в том числе и инвестиционную, изразличных источников. В качестве платы за пользование авансированными вдеятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты,дивиденды, вознаграждения и т.д., т. е. несет некоторые обоснованные расходы наподдержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующийотносительный уровень этих расходов, можно назвать «ценой» авансированногокапитала (СС). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимумвозврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность ирассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.
Экономический смысл этогопоказателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решенияинвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущегозначения показателя СС (или цены источника средств для данного проекта, еслионо имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретногопроекта, при этом связь между ними такова:
Если: IRR> CC, то проект следует принять
IRRCC, то проект следует отвергнуть
IRR= CC, то проект ни прибыльный, ни убыточный
Метод определениясрока окупаемости
Этот метод – один изсамых простых и широко распространен в мировой учетно-аналитической практике,не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритмрасчета срока окупаемости (РР) зависит от равномерности распределенияпрогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годамравномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затратна величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числаоно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыльраспределена, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, втечение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формуларасчета показателя РР имеет вид:
/>
Показатель срокаокупаемости инвестиции очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряднедостатков, которые необходимо учитывать в анализе:
· он не учитываетвлияние доходов последних периодов.
· Поскольку этотметод основан на недисконтированных оценках, он не делает различия междупроектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределениемее по годам.
· Данный метод необладает свойством аддитивности.
Этот метод очень хорош вситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чемкороче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуацияхарактерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большаявероятность достаточно быстрых технологических изменений.
Метод расчетакоэффициента эффективности инвестиции
Этот метод имеет двехарактерные черты:
1. он непредполагает дисконтирования показателей дохода
2. доходхарактеризуется показателем чистой прибыли PN (балансовая прибыль за минусом отчислений в бюджет).
Алгоритм расчета оченьпрост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике:коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делениемсреднегодовой прибыли PN насреднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах). Средняя величинаинвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, еслипредполагается, что все капитальные затраты будут списаны; если допускаетсяналичие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть исключена.
/>
Данный показательсравнивается с показателем рентабельности авансированного капитала,рассчитываемого делением общей чистой прибыли предприятия на общую суммусредств, авансированных в его деятельность (итог среднего баланса – нетто).
Метод, основанный накоэффициенте эффективности инвестиции, также имеет ряд существенныхнедостатков, обусловленных в основном тем, что он не учитывает временнойсоставляющей денежных потоков. В частности, метод не делает различия между проектамис одинаковой суммой среднегодовой прибыли, но варьирующей суммой прибыли погодам, а также между проектами, имеющими одинаковую среднегодовую прибыль, ногенерируемую в течение различного количества лет.
2. АНАЛИЗ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬТВАЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «ГАРИБАЛЬДИ»
Цель проекта
Основой целью проектастроительства жилого комплекса является его коммерческий успех, а такжеудовлетворение потребностей г. Москвы в муниципальном жилье путем выполненияусловий инвестиционного контракта с городом.
2.1 Описание проекта
В районе работает 14дошкольных образовательных учреждений, 10 общеобразовательных школ, 5негосударственных гимназий («Газпром», «Развитие»,«Доверие», «Британская» и «Ника»), 2 учреждениядополнительного образования («Юность» и «Лидер») и Центрдосуга «Хорошее настроение». Также в районе имеются Педагогическийколледж № 4, музыкальная и 2 спортивные школы.
4-х секционный домпеременной этажности
/>
— В первой и второйсекции (западных) – 12 этажей, в третьей и четвертой (восточных) — 17 этажей.Первый этаж нежилой.
— Фундамент — монолитныйс двойным армированием. Монолитный железобетонный каркас с утеплителемоблицован кирпичом двух цветов. Цокольный и первый этаж облицован плиткой изкерамического гранита. Собственная огороженная охраняемая территория. Наприлегающей территории — двухуровневый подземный гараж с автомобильной мойкой.
— Круглосуточнаямногоуровневая охрана, системы видеонаблюдения.
— Оборудованная детскаяигровая площадка. 2 лифта MocOTIS грузоподъемностью 1000 и 400 кг.
— Фильтры очистки воды,поступающей от городской сети водоснабжения.
Собственный тепловойпункт. Современная система отопления с равномерным обогревом помещений.Автоматическая пожарная сигнализация, система противодымной защиты.Оригинальный дизайн вестибюлей и лестничных холлов. Гостевая парковка наприлегающей территории.
/>
2.2 Организационныйплан
Календарный планреализации проекта жилого комплекса «Гарибальди»
Таблица 1
№п/п
Этап
Начало этапа
Окончание этапа
Продолжительность, мес.
1 Предпроектные работы, поиск и привлечение денежных средств 01.03.2004 30.04.2004 2
2 Проектирование 01.05.2004 31.12.2004 9
3 Строительство 01.09.2004 30.06.2005 10
4 Продажа квартир 01.01.2005 31.12.2005 12
Календарный план(Диаграмма ГАНТА)
2004 год № п/п Этап Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь 1 Предпроектные работы 2 Проектирование 3 Строительство 4 Квартиры на продажу
2005 год№ п/п Этап Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь 1 Предпроектные работы 2 Проектирование 3 Строительство 4 Квартиры на продажу
2.3 Особенности финансовой модели
При прогнозированииреализации проекта строительства жилого комплекса была выбрана модель, в основекоторой был положен инвестиционный контракт – производится не прямая продажа квартир,а с покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец»выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС иналога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямойпокупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежатьуплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены всепоступления средств от потенциальных покупателей квартир.Принятыеупрощения и ограничения
Применялись следующие допущения и ограничения:
· Инфляциярубля не учитывалась,
· Применялисьставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2006г.,
· Всостав всех расходов и доходов включается НДС.
Строительные объемы
Площадь квартир во всемкомплексе – 23.628 м2
Холлы, вестибюли,лестницы, балконы – 3.948 м2
Подземный гараж – 2.870 м2
При определении стоимостипроектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70$/ м2приобщей продолжительности данного вида работ в 9 месяцев. При определении объемаработ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественныезоны, которые оценены в 15% от площади квартир и подземный гараж, площадькоторого составит 2.870 м2. таким образом, в расчетах дляопределения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 30.446 м2.
В состав проектных работбыли включены:
Разработка эскизногопроекта – 5% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2месяца;
Выпуск проектнойдокументации – 30% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность
Выпуск рабочейдокументации – 65% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность
Все работы выполняютсяпоследовательно. Вначале каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и35% выплачиваются по завершении этапа.
Общая стоимость напроектирование составит приблизительно2131 220 долларов США.
Строительство объекта
Строительно-монтажныеработы (фундамент, возведение несущих стен, перекрытий и т.д.) были оценены исходяиз средней стоимости квадратного метра здания при возведениимонолитно-кирпичного строения в 780$/ м2при площади здания в 27.576 м2,т.е. площади квартиры 23.628 м2 и площадь общественных зон 2.870 м2.
Расходы, связанные состроительством
Таблица 2№п/п Наименование работ Цена за ед., дол. США Строительные объемы, кв.м, шт., машиномест Стоимость работ, дол. США 1 Строительно-монтажные работы (дом) 750 23628 17721000 2 Лифт грузоподъемностью 1000кг 300000 4 1200000 3 Лифт грузоподъемностью 400кг 200000 4 800000 4 Внешние инженерные сети 65,82 23628 1555195 5 Внутренние инженерные системы 20,62 23628 487209,36 6 Система кондиционирования 45 23628 1063260 7 Теплоснабжение 3,94 23628 93094,32 8 Водоснабжение 6,14 23628 145075,92 9 Строительно-монтажные работы (подземная стоянка из расчета на 1 машиноместо) 25000 240 5280000 10 Другие расходы 987000 1 987000 11 Подготовка площадки 1000000 1 1000000 ИТОГО 30331835
Расходы, связанные состроительством планировалось осуществить по следующему графику:
· 35% от общейсуммы данного вида расходов в течение первого месяца началастроительно-монтажных работ;
· по 7 %последующие 8 месяцев;
· оставшиеся 9% впоследний (десятый) месяц строительства
Стоимость работ,связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 долларовСША, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 долларов США.
Себестоимость жилья вкомплексе «Гарибальди» составила около 1060 долларов США за 1 кв.м.
Основные статьидоходов
Одним из видов доходовпри реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди» являются доходы от продажижилья.
Таблица 3Средняя продажная цена 1 мІ
$ США
3 075,00
Сроки II кв 2004 г. III кв 2004 г. IV кв 2004 г. I кв 2005г. II кв 2005 г.
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 Общая S реализации, мІ 1969 1969 1969 1969 1969 1969 Стоимость 1 мІ, $ 2800 2850 2900 2950 3000 3050 Выручка от продаж, $ 5 513 200,00 5 611 650,00 5 710 100,00 5 808 550,00 5 907 000,00 6 005 450,00 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />