Анализ рынка земли г. Тюмени На сегод

Анализ рынка земли г.Тюмени На сегодняшний день рынок земельный участков г. Тюмени крайне слабо развит. Сделки купли-продажи земли единичны, предложения о продаже касаются главным образом земельных участков под жилую застройку в окраинных и пригородных районах. Хотя следует отметить появившуюся тенденцию роста предложений о продаже земельных участков, занятых индивидуальной жилой застройкой не вполне удовлетворительного состояния под нежилую застройку. Данные предложения чаще всего поступают от физических лиц и ввиду сложности оценивания стоимости земли предложения редко отвечают реальной стоимости земельных участков и носят хаотичный характер. Сделки купли-продажи земельных участков немногочисленны, предложения о продаже касаются главным образом земельных участков под жилую застройку, в основном, для индивидуального жилья, в окраинных и пригородных районах. Что касается свободных земельных участков под коммерческое строительство, информация о сделках ограниченна и зачастую противоречива в основном, что касается прав на земельные участки, разрешенное использование, ценовые и качественные характеристики. Трудно определить имеется ли наличие сетей и возможность подключения к ним. Исключение составляют земельные участки под приватизированной недвижимостью предприятий, где более-менее возможно определить имеющиеся параметры по мощности электроэнергии, наличии водоснабжения, канализации, отопления, телефонизации. Поэтому выявить какую-либо зависимость цен от качественных характеристик земельного участка, кроме как, более высокой цены по мере приближения к административному центру города, довольно трудно. Также необходимо отметить, что любой участок земли, находящийся в собственности Тюменской области теперь можно купить только через публичный аукцион. Старая система, когда решение, кто станет хозяином того или иного участка земли принималось на специальной комиссии, ушла в прошлое. По словам заместителя председателя земельного комитета города Тюмени, в конце прошлого года в градостроительном кодексе был принят ряд соответствующих документов. По мнению специалистов тюменского земельного комитета, такое нововведение должно способствовать демонополизации строительного рынка в Тюмени и в будущем новая норма не позволит тюменским строителям тайно договариваться с чиновниками, и получать желаемую землю «обходными» путями. Как ожидают специалисты, наиболее жесткая борьба на аукционах будет по продаже земельных участков и недвижимости в центре Тюмени. В собственности юридических лиц находятся земли индивидуальной жилой застройки (0,1 тыс. га) по городам, земли общественно-деловой застройки (0,1 тыс. га), промышленно-складской (0,5 тыс. га), садовых кооперативов (0,3 тыс. га) и земли предприятий, занимающихся сельскохозяйственным производством (1,0 тыс. га). По сельским поселениям в собственности юридических лиц находятся земли промышленности (0,1 тыс. га). В государственной и муниципальной собственности находится 149 тыс. га земель поселений, что составляет 82,5% от общей площади. Структура собственников земельных участков Тюменской области по данным Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тюменской области выглядит следующим образом. Кроме того, земельные участки значительно различаются в зависимости от возможности их коммерческого использования. Так, к одному ценовому сегменту относятся участки с аварийной жилой застройкой под снос, небольшие по размеру, как правило, до 20 соток. Эти участки относятся к нижнему ценовому сегменту, поскольку непригодны для возведения объектов высокого класса. Что касается свободных земельных участков под нежилое строительство, информация о сделках или офертах достаточно ограниченна и зачастую противоречива в части, касающейся ценовых и качественных характеристик. Выявить какую-либо тенденцию, кроме того, в ряде случаев, более высокой цены по мере приближения к административному центру, не представляется возможным. В этой связи при оценке прав на земельные участки возникают определенные сложности. На земельном рынке информация о ценах на участки крайне противоречива. Вариации ценовых характеристик на участки под нежилую застройку могут меняться от 100 рублей за квадратный метр до 10 и более тысяч рублей за квадратный метр. Данная неопределенность объясняется несколькими факторами, главным из которых, пожалуй, является неотрегулированность и неразвитость земельного рынка. Крайне ограниченные предложения на земельные участки препятствуют формированию четкой ценовой обстановки на земельном рынке, что, в свою очередь, является существенным ограничением в выборе аналогов с целью проведения анализа земельного рынка и оценки рыночной стоимости земельных участков. Рынок аренды земельных участков не развит. В аренду сдаются земли органами власти, соответственно арендные ставки определяются нормативно и не носят рыночный характер. Рынок земли в Тюмени находится на стадии формирования, при этом он динамично расширяется и развивается. Сегодня очевиден интерес к земле не только в столице области, но и к окрестностям Тюмени, чему способствует инвестиционная привлекательность областной земли. А постоянное совершенствование территориального планирования в целом и приведение областных правовых нормативных актов в соответствие с федеральными нормами только расширяют возможности легализации данного сегмента рынка недвижимости. За четвертый квартал 2008 года права аренды земельных участков, выделенных в Тюменской области для строительства, в том числе индивидуального, принесли казне почти 50 миллионов рублей. Об этом, подводя итоги работы в сфере земельных отношений с начала года, рассказали специалисты фонда имущества Тюменской области. Для исследования рынка земли экспертами аналитического отдела ООО «Центр экономического содействия» проанализированы земельные участки, находящиеся как на праве аренды, так и в собственности, предлагаемые для открытой продажи на рынке, расположенные на территории города Тюмени и Тюменского района по состоянию на март-июнь 2009г., всего 635 объектов. В рамках данного анализа рынок земельных участков рассмотрен в русле общих тенденций рынка недвижимости. Земельные участки, приобретаемые для других целей, как то – добыча и разработка полезных ископаемых и природных ресурсов, в рамках данного анализа не рассматриваются, так как фактически отсутствуют на открытом рынке продаж. Во втором квартале 2009г в совокупности предложения на рынке земельных участков города, находящихся в собственности, наиболее высокой средней ценой обладают участки для застройки коммерческого характера – 5775 руб./кв.м. и земли для комплексной жилой застройки – 2601 руб./кв.м. Минимальная средняя цена предложения характерна для земель сельскохозяйственного использования (507 руб./кв.м.) и дачных участков – 385 руб./кв.м. В сегменте земельных участков города, находящихся на праве аренды наиболее высокой средней ценой предложения обладают объекты с назначением под коммерческое использование и комплексную жилую застройку – 3931 руб./кв.м. и 3952 руб./кв.м., соответственно. Рынок земельных участков города, находящихся на праве аренды ограничен по типу участков (целевому назначению), среди представленных превалирует доля объектов под ИЖС – 43,4%, наименьший процент в совокупности предложения составляет 25,7% и приходится на участки под коммерческое использование. Ввиду специфики отдельно земельные участки под торговые объекты выделяются достаточной редко. В основном магазины разных групп товаров располагаются на первых этажах жилых домов. Темпы строительства торговых площадей достаточно высоки. Появились торговые объекты с большой торговой площадью, имеющие собственную парковку, камеры хранения, гардеробы, например: торговый центр «Пассаж», «Колумб», «Фаворит», «Лента», «МЕТРО», ТРЦ «Премьер», «Гудвин», «Панама». Следует отметить, что земельные участки под размещение производственных предприятий в центральной части города не предполагаются на рынке недвижимости. Район типичного расположения участков подобного назначения – промышленная зона города, либо периферия городской застройки, например: район Лесобазы, ул.Щербакова-Ветеранов труда, район завода «Электрон», городская Объездная дорога и проч. Во втором квартале 2009 года доля предложения земельных участков под застройку коммерческого назначения составила 3,7% от всего предложения на рынке земли в границах города. Средняя цена предложения на земельные участки коммерческого назначения по результатам мониторинга составила 872 руб./кв.м., при максимуме, отмеченным на уровне 2500 руб./кв.м. и минимуме – 300 руб./кв.м.Таким образом, стоимость земельных участков под нежилое строительство находится в диапазоне от 300 до 25000 руб./кв.м. Основным источником земель под дальнейшее коммерческое использование или индивидуальное строительство, являлось рыночное предложение сельскохозяйственных земель и земель поселений, находящихся в частной собственности, а так же предложение продажи муниципальных земель указанных категорий на аукционах. Наиболее широко на рынке представлены земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и коттеджную застройку. Это как традиционно «дачные» места, так и места организованных поселков и хаотичной коттеджной застройки. В настоящий момент на рынке представлен достаточно широкий спектр участков, покупателю предлагаются участки, как минимальной площади (от 5 соток), так и весьма значительные земельные наделы (40 – 95 гектар). Численное преимущество все же за участками небольшой площади – до 5 Га. Размер земельного участка зачастую определяется целевым назначением, так для земель под административно-коммерческое и промышленно-производственное использование обычным является размер в 3 – 10 Га, в то время как участки под ИЖС не отличаются большими размерами – в среднем 0,2 Га. Существенную роль в повышении инвестиционной привлекательности региона, безусловно, играет руководство области. К началу 2009 года Тюмень будет обеспечена градостроительной документацией практически на 100%, что даст возможность проводить планомерную, комплексную застройку города на основе, утвержденной в установленном порядке градостроительной документации, позволит планировать строительство объектов соцкультбыта в районах жилой застройки, а также упорядочит строительство иных объектов на территории города. Что, безусловно, благотворно повлияет на рынок земли в областном центре. На основании анализа рынка оценщик пришёл к следующему заключению: По данным анализа рынка предложения рыночная стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка может находиться в диапазоне 800 – 1000 рублей; Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого участка может составлять 48000-50000 тыс. рублей за участок целиком.