ФЕДЕРАЛЬНОЕАГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮГОСУДАРСТВЕННОЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕвЫСШЕГОПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ«КазанскийГосударственныйФинансово –Экономический Институт»
Курсовая работа
по дисциплине
Тема: Бухгалтерский учет операций по ипотеке (залогунедвижимости)
Казань 2008
Содержание
Введение
1. Теоретическиеосновы института ипотеки в бухгалтерском учете
2. Отражениев бухгалтерском учете операций по ипотеке
Заключение
Списокиспользованной литературы
Введение
Развитиеинститута ипотеки в России с полным правом можно назвать индикаторомстабильного развития экономики и роста благосостояния населения. В настоящеевремя очень важно, чтобы кредитование под залог имущества продолжило своепоступательное развитие в России как в сфере кредитования юридических лиц, таки в сфере кредитования физических лиц.
Рассматриваемаятема актуальна, если учитывать экономические тенденции последнего времени, аименно: динамичное развитие ипотечного кредитования и существенный ростроссийской банковской системы в последние несколько лет, стремительноразвивающийся в настоящее время финансовый кризис.
Впроцессе ведения хозяйственной деятельности у организаций возникаютобязательства перед контрагентами. Одним из способов обеспечения их исполненияявляется ипотека.
Ипотека- это форма залога, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеетвозможность взыскать с должника (залогодателя) стоимость недвижимого имуществав случае неисполнения им своего обязательства. Она устанавливается вобеспечение обязательств по кредитным договорам, договорам займа и инымдоговорам, связанным с куплей — продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.
Вразвитых странах ипотека (залог недвижимого имущества) является наиболеепривлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностьюобеспечения. Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательнорегистрируется государственными органами, следовательно, гарантируетсязаконность такой сделки и сохранность заложенного имущества.
Цельюданной курсовой работы является изучение темы операций по ипотеке (залогунедвижимости) в рамках дисциплины «бухгалтерский учет».
Длядостижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
— рассмотреть теоретические подходы, выявить сущность ипотеки (залоганедвижимости) для целей бухгалтерского учета;
— выявить основные проблемы кредитования под залог недвижимости в современных условиях;
— изучить организацию учета ипотеки (залога недвижимости).
Работасостоит из введения, двух глав основной части, выводов (заключения) и спискалитературы.
1.Теоретические основы института ипотеки в бухгалтерском учете
«Hypotheca»в переводе с греческого — подставка или подпорка, что вполне соответствует целиипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав нанедвижимое имущество [21, c.10].
Всовременной жизни термин «ипотека» рассматривается как залогнедвижимого имущества с целью получения кредита. Выдавая кредиты, банки требуютоформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передаетсякредитору в собственность, а остается у должника, что дает ему возможностьпо-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд.
Кредиторвправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшениякачества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, токредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение от должника. Кроме того,с помощью залога банк страхует себя от рисков, связанных с невозвратом кредита,оставляя за собой право на продажу заложенного имущества и возмещениесобственных затрат.
Всоответствии с Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I «Озалоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания,сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе ссоответствующим земельным участком или правом пользования им [21, статья 42].
Основныминормативными документами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящеевремя:
· Гражданскийкодекс Российской Федерации (прежде всего гл. 23 Кодекса),
· ЗаконРФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1,
· Федеральныйзакон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ,
· Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ,
· Кодексторгового мореплавания РФ (в основном глава XXII Кодекса) и другие.
· Активноенормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ.
Предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложитьпо договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: незавершенноестроительство, часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которыенаходятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания,сооружения, жилые дома и т.д. [4].
Ипотека незавершенного строительства
В залог можно отдать и недостроенные объекты. Апосле того, как они будут достроены, ипотека сохраняет силу — только еепредметом уже будет являться здание (сооружение), возведенное в результатезавершения строительства. Причем, как указал ВАС РФ, в этом случае не нужновносить изменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предмета ипотеки иего оценки, а значит, не нужно и регистрировать эти изменения.
Поскольку предметом ипотеки могут быть толькообъекты недвижимости, то для залога незавершенного строительства залогодательдолжен сначала зарегистрировать права на такой объект в Едином государственномреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрацияпроводится на основании документов, подтверждающих права пользования земельнымучастком, на котором строится объект, разрешения на строительство,проектно-сметной документации и документов, содержащих описание «незавершенки».Перечень этих документов приведен в ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним».
Здания и сооружения
Ипотека здания и сооружения возможна только содновременной ипотекой по тому же договору земли, на которой находится этоздание или сооружение, либо части земельного участка, функциональнообеспечивающей закладываемый объект, либо права аренды залогодателя наземельный участок (его часть). Это установлено в ст.69 Закона N 102-ФЗ.
Ипотека части недвижимости
Предметом договоров ипотеки может быть частьнедвижимого имущества: такая сделка возможна только при соблюдении определенныхусловий. Так, предметом ипотеки может быть отдельная часть недвижимогоимущества (например, помещение, часть здания) только после регистрации прав нанее как на самостоятельный объект недвижимого имущества. А имущество, разделкоторого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не можетбыть заложено по договору ипотеки [18, c.56].
Ипотека земли
Не допускается ипотека земельных участков, которыенаходятся в федеральной и муниципальной собственности (п.1 ст.63 Закона N102-ФЗ).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме,часть которого в соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ находитсяв общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с жилымпомещением заложенной также считается соответствующая доля в праве общейсобственности на дом. Поэтому хотя в договоре ипотеки это и не указано, вместес помещением считаются заложенными доля залогодателя в праве собственности наобщее имущество здания и на земельный участок [18, c.57].
Предметом ипотеки может быть право собственностизалогодателя на нежилое помещение в здании и принадлежащая ему доля в правесобственности на землю под этим зданием. Согласно п. 2 ст. 62 Федеральногозакона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотекаможет быть установлена только на выделенный земельный участок. Однако, помнению ВАС РФ, этот пункт применяется в случаях, когда доля в правесобственности на земельный участок выступает только в качестве самостоятельногопредмета ипотеки.
Взыскание долга за счет заложенного имущества
При обращении взыскания на право аренды земельногоучастка, заложенное по договору ипотеки, к лицу, приобретшему такое право,также переходят обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.Ведь по смыслу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельногокодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицутолько вместе с передачей этому лицу и обязанностей, вытекающих из договорааренды (в порядке перенайма). При этом ответственным по договору аренды передарендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.
Если закладывается имущество, которое залогодательвпоследствии приобретает в собственность, то это автоматически порождает правозалогодержателя обратить свое взыскание на такое имущество залогодателя.
Прекращение ипотеки [4].
Ипотека прекращается по общим правилам,предусмотренным в ст.352 Гражданского кодекса РФ. Основанием для этогоявляется:
— погашение залогодателем ранее взятого кредита илизайма, то есть исполнение своих обязательств перед залогодержателем;
— требование залогодателя, если существует угрозаповреждения или утраты заложенного имущества;
— гибель заложенной вещи или прекращение заложенногоправа, если залогодатель не воспользовался правом замены предмета залога (еслионо было предусмотрено в договоре);
— продажа заложенного имущества с торгов, а также вслучае, когда его реализация оказалась невозможной.
Прекращение ипотеки должно быть отражено в реестре,в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Эту отметку делают по заявлениювладельца закладной, совместному заявлению залогодателя и залогодержателя илирешению суда (ст.25 Закона N 102-ФЗ).
Основные проблемы ипотеки
Российский рынок ипотечных кредитов развивается всеболее стремительными темпами, но при этом он сталкивается с некоторымипроблемами:
1. Сдерживающимфактором для развития ипотеки является высокая стоимость ипотечных продуктов.
2. Зачастуюв регионах, в глубинке нет офисов банков, и клиентам достаточно сложно получитьфинансовые услуги и доступ к ним.
3. Правоваябаза по ипотеке находится в стадии разработки.
4. Ипотекареализуется медленно и неравномерно в основном из-за неравномерногораспределения банковских ресурсов по стране. В большинстве регионов России натри-четыре ведущие кредитные организации приходится более 70% рынка
5. Галопирующийрост цен на недвижимость (особенно жилье), дефицит недвижимости приводят кнесбалансированности спроса и предложения на рынке недвижимости, приводя ксужению целевого клиентского сегмента, то есть все меньше организаций имеютвозможность получать ипотечные кредиты.
Договор ипотеки
Договор об ипотеке считается заключенным и вступаетв силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона обипотеке).
В договоре ипотеки должны быть в обязательномпорядке указаны:
1) предмет ипотеки (он определяется в договореуказанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификацииэтого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющеесяпредметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа,осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним (далее — орган, осуществляющий государственную регистрацию прав),зарегистрировавшего это право залогодателя;
2) оценка предмета ипотеки (она определяется всоответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя сзалогодержателем и указывается в денежном выражении);
3) существо, размер и срок исполнения обязательства,обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке суказанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях,когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаныстороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемогоипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотекедолжны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Договор ипотеки заключается в письменной форме иподлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотекиосуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Права и обязанности сторон по договору установленызаконодательством и включают следующее [14, c.41]. .
1. Основная обязанность заемщика состоит в возвратеполученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.
2. Имущество, на которое установлена ипотека,остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник по договоруипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ниобменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.
3. Залогодатель вправе завещать заложенноеимущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие этоправо залогодателя, ничтожны.
4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору обипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсальногоправопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или впорядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанностипоследнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежащевыполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может бытьосвобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению сзалогодержателем.
5. При отчуждении имущества, заложенного по договоруоб ипотеке (т.е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществитреализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требованийзалогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
а) признания сделки об отчуждении заложенногоимущества недействительной и применения последствий недействительности сделки(ст. 167 ГК РФ);
б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекойобязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того,кому оно принадлежит.
6. Залогодержатель вправе обратить взыскание наимущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этогоимущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнениемобеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременнойуплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотреноиное.
Таким образом, обобщая вышесказанное, нужноостановиться на следующем.
После подписания договора ипотеки возникаютправоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъектынаделяются взаимными правами и обязанностями.
Залогодатель (должник по кредитному договору)обязан:
а) застраховать заложенное имущество в полной егостоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиямикредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);
б) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозыутраты или повреждения заложенного имущества;
в) при намерении повторного залога уже заложенногоимущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всехпредшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодательотвечает за убытки, причиненные залогодержателям.
Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующиеправа:
а) пользоваться заложенной квартирой в соответствиис назначением (в настоящем случае — для проживания);
б) для дальнейшего отчуждения предмета залога,передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашиватьсогласие залогодержателя;
в) завещать заложенное имущество;
г) прекратить обращение взыскания на предмет залогаи его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогомобязательства;
д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке идоговором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенноеимущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и посоглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченногопользования этим имуществом (сервитут).
Правда, некоторые права из приведенного перечнябольше похожи на обязанности, но этого требует закон.
Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующиеправа:
1. Передать свои права другому лицу:
а) по договору об ипотеке;
б) по обеспеченному ипотекой обязательству(основному обязательству).
2. Требовать от залогодателя принятия мер,необходимых для сохранения предмета залога.
3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченногозалогом обязательства в случаях:
а) если предмет залога выбыл из владениязалогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
б) нарушения залогодателем правил о замене предметазалога (ст. 345 ГК РФ);
в) утраты предмета залога по обстоятельствам, закоторые залогодержатель не отвечает.
4. Не только потребовать досрочного исполненияобеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будетвыполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:
а) нарушения залогодателем правил о последующемзалоге;
б) невыполнения залогодателем своих обязанностей;
в) нарушения залогодателем правил о распоряжениизаложенным имуществом.
Таким образом, действия заемщика регламентированызаконом и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах иобязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены в моментпредоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления нагосударственную регистрацию.
2. Отражение в бухгалтерском учетеопераций по ипотеке
Для отражения операций, связанных с ипотекой,организация-залогодатель использует счет 009 «Обеспечение обязательств иплатежей выданных», а организация-залогодержатель — счет 008«Обеспечение обязательств и платежей полученных». [11, c.22].
Факт передачи в залог недвижимости учитывается подебету указанных счетов, а факт возврата залога — по кредиту. Аналитическийучет необходимо вести по каждому полученному и выданному обеспечению.
Недвижимое имущество, заложенное по договору обипотеке, остается на балансе у залогодателя и находится в его владении ипользовании. При этом залогодателем может выступать как сам должник, так и другоелицо.
В данной главе рассмотрим, как в бухгалтерском учетеотразить операции, связанные с передачей залогового имущества. В частности,найдем ответы на три основных вопроса: как оформить передачу залога, каксписать связанные с этим затраты и как быть при реализации залогового имущества,рассмотрим примеры.
Передаем имущество в залог
Объект залога учитывается на балансе собственника — на отдельном субсчете. Например, если в залог передается оборудование,числящееся в составе основных средств, то при передаче его в залог в учетенеобходимо будет сделать проводку:
Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданныев залог»
Кредит 01 субсчет «Основные средства вэксплуатации»
— отражена стоимость имущества, переданного в залог.
Одновременно залогодатель должен отразить стоимостьпредметов, переданных в залог, на отдельном счете 009 «Обеспеченияобязательств и платежей выданные». Отметим, что на счете 009 имуществонужно отражать по стоимости, которая указана в договоре залога, а она можетотличаться от остаточной. В момент возврата займа или кредита суммы обеспеченийнужно со счета 009 списать.
Списываем расходы, связанные с передачей имущества взалог
Залог имущества обычно сопряжен с рядом расходов,которые возникают у залогодателя.
Расходы по страхованию имущества у залогодателяявляются не чем иным, как затратами, которые связаны с получением кредитов изаймов. Это следует из п. 19 ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат поих обслуживанию».
Такие затраты отражаются в учетеорганизации-заемщика в том отчетном периоде, в котором они были произведены. Азатем они относятся в состав прочих расходов либо единовременно (первыйспособ), либо в течение срока действия договора кредита или займа (второйспособ). Выбранный способ организация должна закрепить в своей учетнойполитике.
Отметим, что для того, чтобы не возникали разницымежду бухгалтерским и налоговым учетом, фирме целесообразнее использоватьвторой способ, то есть списывать расходы на страхование в течение срокапогашения займа.
Пример 1 [14, c.45]. ООО «Боливия» в октябре 2007 г. заключило с банком договор наоткрытие кредитной линии сроком на 6 месяцев. При заключении договора банквыставил требование о залоге станка, принадлежащего компании на правесобственности. Остаточная стоимость станка составляет 450 000 руб. Залоговаястоимость определена в размере 78 000 руб. Оборудование передано в залог воктябре.
ООО «Боливия» в октябре застраховалопредмет залога на остаточную стоимость. Страховая премия по договору равна 53000 руб. В учетной политике организации прописано, что расходы на страхованиепредметов залога учитываются в течение срока действия кредитного договора.
В октябре бухгалтер сделал такие проводки:
Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданныев залог»
Кредит 01 субсчет «Основные средства вэксплуатации»
— 450 000 руб. — отражена передача основногосредства в залог;
Дебет 009
— 78 000 руб. — отражена залоговая стоимостьавтомобиля;
Дебет 76 субсчет «Расчеты по имущественномустрахованию» Кредит 51
— 53 000 руб. — выплачена сумма страховой премии;
Дебет 97 Кредит 76 субсчет «Расчеты поимущественному страхованию»
— 53 000 руб. — отражены затраты на страхование всоставе расходов будущих периодов.
Ежемесячно с октября 2007 г. по март 2008 г.бухгалтер спишет сумму страховых расходов:
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит97
— 8833,33 руб. (53 000 руб.: 6 мес.) — списаначасть страховой премии.
Расходы на добровольное страхование основных средствпроизводственного назначения, можно включить в расходы при расчете налога наприбыль в размере фактических затрат (п. 3 ст. 263 Налогового кодекса РФ).
Пункт 6 ст. 272 Налогового кодекса РФ предписываетуменьшать налогооблагаемый доход на расходы по добровольному страхованию в томотчетном периоде, в котором были перечислены деньги на оплату страховыхвзносов.
Плата за то, что заложенное имущество незастраховано
При заключении договора залога стороны могутпрописать, что залогодатель не будет страховать имущество, а перечислит банкудополнительную сумму в обеспечение кредита.
В бухгалтерском учете сумму, перечисленную банку,нужно отнести в состав прочих расходов. Либо в полном размере в том периоде, ккоторому она относится, либо постепенно в течение срока действия договоразайма.
Помимо страхования имущества у залогодателя нередкобывают и другие расходы. В частности, затраты на оплату оценки имущества илиуслуг нотариуса за удостоверение договора залога.
Расходы на оценку имущества и затраты по оплатеуслуг нотариуса связаны с получением кредитов или займов. И по правилам п. 20ПБУ 15/01 их также можно учесть двумя способами. Единовременно в моментосуществления или равномерно в течение действия договора кредита или займа.Выбранный способ надо закрепить в учетной политике.
Чтобы избежать расхождений между бухгалтерским иналоговым учетом, затраты лучше списывать единовременно, в том периоде, когдавам окажут услуги.
Пример 2. [11, c.25]. Организация А 01.03.2007г. получила от организации Б денежный заем в сумме2000 тыс. руб. сроком на 30 дней под 1,2% (24 тыс. руб.) с целью приобретенияматериальных ресурсов.
Обеспечением займа выступило здание материальногосклада, принадлежащее организации А, в связи с чем был заключен договор обипотеке и выписана закладная.
Рыночная стоимость здания (без НДС) — 2024 тыс. руб.
Общая сумма обязательства, указанная в закладной,составляет 2024 тыс. руб. (2000 тыс. руб. + 24 тыс. руб.).
Заемные средства использованы для осуществлениярасчетов с поставщиком в порядке последующей оплаты и возвращены кредитору вустановленный срок.
Порядок учета операций, обусловленных настоящейсделкой, у залогодателя и залогодержателя приведен в таблице 1.
Таблица 1
Методика учета операций по получению и возвратуипотечного займа
┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐
│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │
│ │тыс. руб.│рующиесчета │
│ │ ├──────┬──────┤
│ │ │ Д-т │ К-т │
├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤
│ Залогодатель (организация А) │
├────────────────────────────────────────┬─────────┬──────┬──────┤
│Передано в залог здание материального │ 2024 │ 009 │ │
│склада │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Выдана кредитору (залогодержателю) │ 2000 │ 51 │ 66 │
│закладная в связи с зачислением на │ │ │ │
│расчетный счет краткосрочного займа, │ │ │ │
│обеспеченного ипотекой │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность по процентам за │ 24 │91-2 │ 66 │
│пользование займом │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐
│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │
│ │тыс. руб.│рующиесчета │
│ │ ├──────┬──────┤
│ │ │ Д-т │ К-т │
├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤
│С расчетного счета возвращены │ 2024 │ 66 │ 51 │
│залогодержателю заем и проценты в связи │ │ │ │
│с предъявлением закладной к оплате │ │ │ │
│(2000 тыс. руб. + 24 тыс. руб.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Получен залог, возвращенный │ 2024 │ │ 009 │
│залогодержателем │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤
│ Залогодержатель (организация Б) │
├────────────────────────────────────────┬─────────┬──────┬──────┤
│Получено в залог здание материального │ 2024 │ 008 │ │
│склада │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│От должника (залогодателя) получена │ 2000 │58-3 │ 51 │
│закладная в связи с предоставлением │ │ │ │
│краткосрочного займа, обеспеченного │ │ │ │
│ипотекой │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислены проценты по закладной │ 24 │76-3 │ 91-1 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность бюджету по НДС с│ 4 │91-2 │ 68 │
│суммы причитающихся процентов (16,67% х │ │ │ │
│24 тыс. руб.: 100%) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Отражен финансовый результат │ 20 │91-9 │ 99 │
│(операционная прибыль) от предоставления│ │ │ │
│займа │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│На расчетный счет зачислены денежные │ │ │ │
│средства в связи с погашением закладной:│ │ │ │
│заем │ 2000 │ 51 │ 58-3 │
│проценты │ 24 │ 51 │ 76-3 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Возвращен залогодателю залог │ 2024 │ │ 008 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│ С расчетного счета уплачен в бюджет НДС│ 4 │ 68 │ 51 │
└────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┘
Учет обращения закладных.
Согласно ст.47 Федерального закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)» залогодержатель вправе передать свои права подоговору об ипотеке другому лицу, что обуславливает возможность обращениязакладных и тем самым является предпосылкой для возникновения их вторичногорынка.
Передача прав по закладной осуществляется путемсовершения на ней (или на добавочном листе — аллонже) передаточной надписи(индоссамента) в пользу третьего лица и влечет последствия уступки требования.При этом залогодержатель становится индоссантом, а новый владелец ценной бумаги- индоссатом. Ограничений при индоссировании закладных нет.
В индоссаменте должно быть точно и полно указанонаименование лица, которому передаются права по закладной. В противном случаепередаточная надпись считается ничтожной. Первый индоссамент подписываетсязалогодателем, а все последующие — владельцем закладной, названным в предыдущейнадписи.
Возможность индоссирования закладной превращает ееиз средства обеспечения обязательства в средство платежа. С помощью закладнойиндоссант погашает свои обязательства перед различными кредиторами:поставщиками, банками и др.
Индоссат, приобретая закладную, получает правотребовать от залогодателя исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, атакже уплаты причитающихся ему в возмещение сумм:
— убытков или неустойки (штрафа, пени) вследствиенеисполнения или просрочки исполнения обязательства;
— судебных издержек, вызванных обращением взысканияна заложенное имущество;
— расходов по его продаже.
У индоссанта операции по индоссированию закладных(списание закладной с баланса и обеспечения с забалансового счета)сопровождаются записями по дебету счетов 60 «Расчеты с поставщиками иподрядчиками» и др. и кредиту счетов 62 «Расчеты с покупателями изаказчиками», субсчет «Закладные полученные» и др., а также покредиту счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». Вслучае несоответствия сумм индоссируемой закладной и погашаемого обязательствавозникшая разница принимается к учету как операционный доход (расход).
Индоссирование закладной, удостоверяющей право наполучение обязательства по кредитному договору или договору займа,рассматривается как отчуждение финансового актива, что предполагаетиспользование счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом каждыйиндоссат имеет право принимать участие в распределении процентов.
Если закладная не будет оплачена залогодателем вустановленный срок, то, в отличие от векселя, ее индоссанты не несут солидарнойответственности вместе с плательщиком. Следовательно, ведения каждым индоссантомзабалансового учета индоссированных закладных в данном случае не требуется.
Для индоссата получение от своего контрагентазакладной третьего лица приравнивается к прекращению обязательств отступным,обуславливая тем самым погашение дебиторской задолженности в согласованномразмере. В соответствии с Приказом Минфина России от 15.01.1997 N 2 «Опорядке отражения в бухгалтерском учете операций с ценными бумагами» (сизменениями от 01.12.1998) такая закладная должна приниматься к учету какценная бумага и отражаться в составе финансовых вложений:
Д-т сч. 58 «Финансовые вложения», субсч. 2«Долговые ценные бумаги»,
К-т сч. 62 «Расчеты с покупателями изаказчиками» и др.
Пример 3. [21, c.33]. Организация Б 16.03.2002 приобрела у организации В материалы стоимостью2160 тыс. руб. (в том числе НДС 360 тыс. руб.) и фактической себестоимостью1200 тыс. руб.
Расчеты между ними произведены с помощью закладнойорганизации А (см. пример 1).
По условиям сделки оставшаяся часть долга погашенаденежными средствами.
31.03.2002 закладная погашена организацией А.
Порядок учета операций, обусловленных настоящейсделкой, у индоссанта и индоссата см. в табл. 2.
Таблица 2
Методикаучета операций по индоссированию закладной
┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐
│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │
│ │тыс. руб.│рующиесчета │
│ │ ├──────┬──────┤
│ │ │ Д-т │ К-т │
├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤
│ Индоссант (организация Б) │
├────────────────────────────────────────┬─────────┬──────┬──────┤
│Оприходованы поступившие от поставщика │ │ │ │
│материалы: │ │ │ │
│на покупную стоимость без НДС │ 1800 │10-1 │ 60 │
│на сумму НДС │ 360 │19-3 │ 60 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Погашена задолженность поставщика в │ 2012 │ 60 │ 91-1 │
│связи с индоссированием закладной с │ │ │ │
│учетом причитающихся индоссанту │ │ │ │
│процентов │ │ │ │
│(2000 тыс. руб. + 1,2% х │ │ │ │
│2000 тыс. руб.: 100% х 15 дн.: 30 дн.)│ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана балансовая стоимость │ 2000 │91-2 │ 58-3 │
│индоссированной закладной │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность бюджету по НДС с│ 2 │91-2 │ 68 │
│суммы удержанных процентов │ │ │ │
│(16,67% х 12 тыс. руб.: 100%) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Отражен финансовый результат │ 10 │91-9 │ 99 │
│(операционная прибыль) от индоссирования│ │ │ │
│закладной │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Передан поставщику залог, обеспечивающий│ 2024 │ │ 008 │
│индоссированную закладную │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Принята к вычету сумма входящего НДС, │ 335,333│ 68 │ 19-3 │
│относящегося к стоимости оплаченных │ │ │ │
│закладной материалов │ │ │ │
│(2012 тыс. руб. х 360 тыс. руб. : │ │ │ │
│2160 тыс. руб.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│С расчетного счета перечислена │ 148 │ 60 │ 51 │
│поставщику оставшаяся часть долга │ │ │ │
│(2160 тыс. руб. — 2012 тыс. руб.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Принята к вычету оставшаяся часть │ 24,667│ 68 │ 19-3 │
│входящего НДС │ │ │ │
│(360 тыс. руб. — 335,333 тыс. руб.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┤
│ Индоссат (организация В) │
├────────────────────────────────────────┬─────────┬──────┬──────┤
│Отгружена продукция покупателю │ 2160 │ 62 │ 90-1 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана себестоимость отгруженной │ 1200 │90-2 │ 43 │
│продукции │ │ │ │
┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐
│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │
│ │тыс. руб.│рующиесчета │
│ │ ├──────┬──────┤
│ │ │ Д-т │ К-т │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность бюджету по НДС │ 360 │90-3 │ 68 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Отражен финансовый результат (прибыль) │ 600 │90-9 │ 99 │
│от продажи продукции │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Получена от покупателя закладная │ 2012 │58-2 │ 62 │
│организации А │ │ │ │
│(2000 тыс. руб. + 1,2% х │ │ │ │
│2000 тыс. руб.: 100% х 15 дн.: 30 дн.)│ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Получен залог, обеспечивающий │ 2024 │ 008 │ │
│индоссированную закладную │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│На расчетный счет зачислена оставшаяся │ 148 │ 51 │ 62 │
│часть долга покупателя │ │ │ │
│(2160 тыс. руб. — 2012 тыс. руб.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│На расчетный счет зачислены денежные │ 2024 │ 51 │ 91-1 │
│средства залогодателя (организации А) в │ │ │ │
│связи с погашением закладной │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана балансовая стоимость погашенной │ 2012 │91-2 │ 58-2 │
│закладной │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность бюджету по НДС с│ 2 │91-2 │ 68 │
│суммы процентов по закладной, │ │ │ │
│причитающихся индоссату │ │ │ │
│(16,67% (2024 тыс. руб. – │ │ │ │
│2012 тыс. руб.): 100%) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Отражен финансовый результат │ 10 │91-9 │ 99 │
│(операционная прибыль) от погашения │ │ │ │
│закладной │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Возвращен залогодателю залог │ 2024 │ │ 008 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│С расчетного счета уплачен в бюджет НДС │ 362 │ 68 │ 51 │
│(360 тыс. руб. + 2 тыс. руб.) │ │ │ │
└────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┘
Учет операций, обусловленных неисполнением ипотечныхобязательств
При неисполнении или ненадлежащем исполнениизалогодателем своих обязательств по закладной залогодержатель (индоссат) вправеобратить взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения своихтребований в случаях:
— неуплаты или несвоевременной уплаты долга (вотношении обязательства, исполняемого единовременным платежом);
— систематического нарушения сроков внесенияплатежей более трех раз в течение 12 месяцев (в отношении обязательства,исполняемого периодическими платежами);
— нарушения правил пользования (содержания, ремонта)заложенным имуществом;
— несоблюдения мероприятий по обеспечению егосохранности.
Залог может быть взыскан в добровольном (сторонызаключают между собой соглашение, заверенное нотариусом, о признании требованийзалогодержателя) или в судебном порядке.
Продажа заложенного имущества производится напубличных торгах, победитель которых после государственной регистрации договоракупли — продажи приобретает право собственности на предмет ипотеки. Вырученнаясумма перечисляется организатором торгов (специализированной организацией,имеющей лицензию Минюста России) на счет залогодержателя (индоссата).
Согласно п.2 ст.154 НК РФ передача правасобственности на предмет залога залогодержателю в случае неисполненияобеспеченного залогом обязательства подлежит обложению НДС. Налоговая базаопределяется исходя из рыночной стоимости передаваемого имущества.
Учет продажи заложенного имущества залогодательведет на счете 91 «Прочие доходы и расходы». По его кредиту учитываютсведения о продажной стоимости недвижимого имущества, по дебету — балансовуюстоимость залога, начисленный НДС и понесенные операционные расходы(комиссионное вознаграждение посреднику и др.). Финансовый результат от продажи(операционная прибыль или убыток) списывается на счет 99 «Прибыли иубытки».
Залогодержателю (индоссату) после обращениявзыскания на заложенное имущество информацию о не оплаченном по закладной долгеследует учитывать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами икредиторами», субсчет 2 «Расчеты по претензиям». Списаниезадолженности происходит одновременно с зачислением на его банковский счетсуммы проданного залога.
Пример 4 [11, c.32]. Организация В 31.03.2002 предъявила к оплате организации А закладную,полученную от организации Б (см. примеры 1 и 2). В связи снеплатежеспособностью должника заложенное здание было продано на публичныхторгах в пользу индоссата за 2428,8 тыс. руб. (в том числе НДС 404,8 тыс.руб.).
Балансовая стоимость здания — 2600 тыс. руб.,начисленная амортизация — 800 тыс. руб. Залогодатель уплатил посредникукомиссионное вознаграждение в размере 10% от суммы совершенной сделки — 242,88тыс. руб. (в том числе НДС 40,48 тыс. руб.).
Учет операций, обусловленных настоящей сделкой, узалогодателя (см. табл. 3) и индоссата (см. табл. 4).
Таблица 3
Методика учета операций по продаже предмета ипотекиу залогодателя (организация А)
┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐
│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │
│ │тыс. руб.│рующиесчета │
│ │ ├──────┬──────┤
│ │ │ Д-т │ К-т │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Продано заложенное здание в счет │ 2428,8 │ 66 │ 91-1 │
│погашения задолженности по │ │ │ │
│краткосрочному займу │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана начисленная амортизация │ 800 │ 02 │ 01 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана остаточная стоимость здания │ 1800 │91-2 │ 01 │
│(2600 тыс. руб. — 800 тыс. руб.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность бюджету по НДС │ 404,8 │91-2 │ 68 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Начислена задолженность посреднику по │ │ │ │
│комиссионному вознаграждению: │ │ │ │
│на сумму вознаграждения без НДС │ 202,4 │91-2 │ 60 │
│на сумму НДС │ 40,48│19-4 │ 60 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Отражен финансовый результат │ 21,6 │91-9 │ 99 │
│(операционная прибыль) от продажи здания│ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Списана стоимость проданного залога │ 2024 │ │ 009 │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
┌────────────────────────────────────────┬─────────┬─────────────┐
│ Содержание операции │ Сумма, │Корреспонди │
│ │тыс. руб.│рующиесчета │
│ │ ├──────┬──────┤
│ │ │ Д-т │ К-т │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│С расчетного счета уплачено комиссионное│ 242,88│ 60 │ 51 │
│вознаграждение │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│Принята к вычету сумма входящего НДС, │ 40,48│ 68 │ 19-4 │
│относящегося к уплаченному │ │ │ │
│вознаграждению │ │ │ │
├────────────────────────────────────────┼─────────┼──────┼──────┤
│С расчетного счета уплачен в бюджет НДС │ 364,32│ 68 │ 51 │
│(404,8 тыс. руб. — 40,48 тыс. руб.) │ │ │ │
└────────────────────────────────────────┴─────────┴──────┴──────┘
Таблица4
Методикаучета операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательств у индоссата(организация В)Содержание операции Сумма, тыс. руб. Корреспондирующие счета Д-т К-т Обращено взыскание на заложенное здание в связи с несостоятельностью залогодателя 2012 76-2 58-2 На расчетный счет зачислена сумма, вырученная от продажи здания 2024 51 91-1 Списана балансовая стоимость погашенной задолженности 2012 91-2 76-2 Начислена задолженность бюджету по НДС с разницы между суммой, вырученной от продажи здания, и балансовой стоимостью погашенной задолженности (16,67% (2024 тыс. руб. — 2012 тыс. руб.): 100%) 2 91-2 68 Отражен финансовый результат (операционная прибыль) от погашения закладной 10 91-9 99 Списана стоимость проданного залога 2024 008 С расчетного счета уплачен в бюджет НДС 2 68 51
Таблица 4
Методика учета операций, обусловленных неисполнениемипотечных обязательств у индоссата (организация В)Содержание операции Сумма, тыс. руб. Корреспондирующие счета Д-т К-т Обращено взыскание на заложенное здание в связи с несостоятельностью залогодателя 2012 76-2 58-2 На расчетный счет зачислена сумма, вырученная от продажи здания 2024 51 91-1 Списана балансовая стоимость погашенной задолженности 2012 91-2 76-2 Начислена задолженность бюджету по НДС с разницы между суммой, вырученной от продажи здания, и балансовой стоимостью погашенной задолженности (16,67% (2024 тыс. руб. – 2012 тыс. руб.): 100%) 2 91-2 68 Отражен финансовый результат (операционная прибыль) от погашения закладной 10 91-9 99 Списана стоимость проданного залога 2024 008 С расчетного счета уплачен в бюджет НДС 2 68 51
Заключение
Ипотека, как в прочем и другие формы залога,является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. Уже сейчас можноутверждать, что кредитование под залог недвижимости стремительно развивается вРоссии, а отечественные банки большинство своих среднесрочных и долгосрочныхкредитов выдают под залог имущества.
Термин «ипотека» используют вследующих случаях:
1) когда говорят о залоге недвижимогоимущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельныхучастков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;
2) когда заинтересованное лицо получаетв кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объектанедвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно вплане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, ауказанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.
Общее в обоих случаях — залогнедвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений,квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).
Таким образом, ипотека (от греческогоhypotheke — залог) представляет собой вид залога, при котором заложенноеимущество остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.
Предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложитьпо договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: незавершенноестроительство, часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которыенаходятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания,сооружения, жилые дома и т.д.
Основныминормативными документами,регулирующими учет операций по ипотеке (залогу недвижимости), служат Гражданскийкодекс РФ,ЗаконРФ «О залоге» и Федеральный закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)».
Основное, что препятствует развитию ипотеки сейчас –это развивающийся финансовый кризис, негативно сказывающийся наплатежеспособности предприятий, а также растущие ипотечные ставки и требованиябанков к заемщикам.
Список использованной литературы
1. Гражданскийкодекс РФ. Часть первая. Часть вторая.
2. ЗаконРоссийской Федерации «О залоге» N 2872-1 от 29 мая 1992г.
3. Кодексторгового мореплавания РФ от 30.04.99 г. № 81-ФЗ
4. Федеральныйзакон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
5. АстаховВ.П. Бухгалтерский (финансовый) учет. – М.: МЦФЭР, 2006. – 1072 с.
6. БабаевЮ.А. Бухгалтерский финансовый учет. – М.: Вузовский учебник, 2008. – 650 с.
7. БасинЕ.В., Гонгало Б.М. Залоговые отношения в России.- М., 1996.
8. ВолковД.Л. Основы финансового учета. – Спб.: Издательство Санкт-Петербургскогоуниверситета, 2004. – 456 с.
9. ВоскобойникН.И. Направления развития рынка ипотечного кредитования в странах с переходнойэкономикой // Банковское кредитование, 2006, № 5
10. ГарифуллинК.М., Ивашкевич В.Б. Бухгалтерский финансовый учет. – Казань: Изд-во КФЭИ,2002. – 512 с.
11. ЖуковВ.Н. Учет операций по ипотеке //Бухгалтерский учет, N 8, 2002
12. Ипотечнаяистория // Бухгалтерия и банки, 2007, N 3
13. Ипотечноекредитование в регионах. Проблемы и пути решения//Банковское кредитование,2006, N 6
14. Ипотечноекредитование на современном этапе // Бухгалтерия и банки, 2007, № 4
15. КамышановП.И. Бухгалтерский финансовый учет. – М.: Омега-Л, 2007. – 591 с.
16. КасьяноваГ.Ю. Документооборот в бухгалтерском и налоговом учете: практическиерекомендации для бухгалтера и руководителя. – М.: Статус-кво, 1999. – 360 с.
17. КондраковН.П. Бухгалтерский учет. – М.: Инфра-М, 2007. – 592 с.
18. КрупскийА.К. Ипотека: как избежать споров // «Главбух». Приложение «Учетв строительстве», 2005, N3
19. ЛитовченкоВ.П. Финансовый учет. – М.: Аспект Пресс, 2006. – 287 с.
20. МциковскийЕ.А. Международные стандарты финансовой отчетности и бухгалтерский учет вРоссии. – М.: Бухгалтерский учет, 2006. – 328 с.
21. ПанченкоТ. М. Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение – М.: Таиса, 2008.– 134 с.
22. ПономаревВ.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства вРоссийской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовоерегулирование.-2003.-№ 1-2.
23. СмирновИ.Е. Ипотечное кредитование: перспективы, связаны с активностью государства//Банковское кредитование, 2008, N 4
24. ТумасянР.З. Бухгалтерский учет. – М.: ОМЕГА-Л, 2005. – 751 с.
25. ЮдевичЕ.В. Решаем вопросы, которые возникают при залоге имущества// Главбух, 2006, N22