Договор аренды 2

–PAGE_BREAK–Если говорить о нормативном обеспечении договоров аренды данного вида, то прежде всего отметим, что в конце 80—х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поиском путей и спосо­бов их осуществления, было решено использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущест­венного найма, который подвергся существенной модерни­зации и предстал в новом качестве.
Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-ХI “Об аренде и арендных отношениях в СССР”. Аренда была признана новой прогрессивной формой социалисти­ческого хозяйствования. Данным Указом было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природ­ные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, струк­турных единиц объединений как совокупность их основных фондов и др.
Имущественный найм регулировался также главой 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положениями ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., а затем Указом Пре­зидента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 “О регулировании арендных отношений и прива­тизации имущества государственных и муниципальных пред­приятий, сданного в аренду”.
Действием названных нормативных актов охватыва­лась лишь незначительная часть сферы арендных отноше­ний. Кроме того, мно­гие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР” от 3 июля 1991 г., Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятии в РФ на 1992 год, утвержденной Постанов­лением Верховного Совета РФ от 5 июня 1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения в Указе № 1230.
Что характерно, в юридической литературе того периода прак­тически отсутствовали научные исследования, специально посвя­щенные договору аренду, за исключением работы С.А.Гераси­менко. ­
По замечанию В.В.Витрянского, при подготовке но­вого гражданского кодекса стояла задача вернуть догово­ру аренды нормальный цивилистический “облик”.
В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652, 653, 654, 655.
 Помимо Гражданского кодекса среди основных зако­нода­тель­ных и нормативных актов, регулирующих договоры аренды зда­ний, сооружений и нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, можно назвать следующие: Федеральный закон “Об организации страхового дела в Российской Федерации” в редакции фе­деральных законов от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от 20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Прави­тельства РФ от 04.12.1995 г. № 1190 “Об утверждении По­ложения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом” (в ред. постановлений Прави­тельства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от 16.06.1997 г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. “О делегировании полномочий Правительства РФ по управ­лению и распоряжению объектами федеральной собст­венно­сти”; Постановление Правительства РФ от 05.01.98 г. № 3 “О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности зданий, сооружений, нежилых помещений”; Закон Санкт-Петербурга “О порядке предо­ставления льгот по арендной плате в Санкт-Петербурге” от 03.06.1996 г.; Закон Санкт-Пе­тербурга “О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в не­жилые” от 09.04.1997 г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. “О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с из­ме­не­ниями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. № 183-30); Распоряжение КУГИ Санкт-Петер­бурга от 23.12.1997 г. № 1451-р “О внесении изменений в форму примерного договора аренды объекта нежилого фон­да”; Распоряжение КУГИ Санкт-Петер­бурга от 04.09.1998 г. № 1375-р “О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р “О порядке принятия решений о пре­доставлении в аренду объектов нежилого фонда целевым назначением”” и другие.
Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применя­ется при сдаче в аренду объектов государственной и му­ниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арен­додателя (ст. 618 ГК).
Краткое понятие нежилого помещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса РФ, где под ним понимается помещение, предназначенное для торговых, бытовых или иных нужд непроизводственного характера. Этим определением фактически ограничен круг целей использования нежилого помещения, в котором не может быть развернуто производ­ство.
Надо сказать, что законодатель, конструируя пос­ледо­ва­тельность построения статей ГК РФ, в общих поло­жениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК РФ), применяет тра­диционный способ правового регулирования арендных пра­воотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст. 6-7); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс ста­тей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся со­хранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).
Примерная форма договора аренды объекта нежилого фонда, которая постоянно изменяется и дополняется с учетом нового законодательства и состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Пе­тербурга приведена в приложении 1.
В приложении 2 приложен комплект документов, необходимый для государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем.
1.2. Стороны договора
К сторонам договора аренды недвижимости предъяв­ляются те же требования, что и к участникам других гра­жданско-правовых сделок. Особенностью субъективного со­става данного договора является, во-первых, то, что арендодателем может выступать исключительно юридическое лицо, а во-вторых, то, что функции арендодателя госу­дарственного недвижимого имущества в большинстве слу­чаев исполняет специальный государственный орган, наде­ленный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK, арендодатель — это собственник передаваемого в по­льзование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (нани­ма­тель).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Форму­лируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим иму­ществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоря­жению имуществом (ст. 209 ГК).
Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей могут выступать унитарные предприятия, а казенные пред­приятия и бюджетные учреждения — в отношении любого имущества только с согласия собственника. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе­циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать дееспособные граждане либо организации, являющиеся юри­дическими лицами. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
При заключении договора аренды юридическим лицом, его правоспособность должна предусматривать возможность заключения такого договора.
Хозяйственные общества и товарищества как лица, обладающие универсальной правоспособностью, вправе за­ключать договоры аренды, если это не предусмотрено их учредительными документами. Возможность унитарных пред­приятий распоряжаться переданным им имуществом закреп­лена в законе (ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие орга­низации могут выступать в качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24 Закона “О некоммерческих организациях”.
Органы КУГИ обеспечивают в пределах своей компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в арбитражном суде, третей­ском суде, представляя истца, ответчика, либо третьего лица, в том числе по договорам аренды.
Фонд имущества города является организатором аук­ционов и коммерческих конкурсов на заключение договоров аренды, хотя сам стороной данного договора не является.
1.3. Предмет договора
Предметом договора является объект нежилого фонда. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использо­вания последним (осуществление капитального ремонта, воздер­жание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и ис­пользованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элемен­тов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, — на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора арен­ды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в резуль­тате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю[9].
Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-пра­вового договора.
Характерные черты объектов недвижимости таковы.
Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундамен­тально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение ко­торого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
При таком подходе подчеркиваются все необходимые для со­ответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.
Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведен­ных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей при­роде (горы, скалы и т.п.).
Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижи­мости можно говорить лишь в том случае, если они “привязаны” к определенному земельному участку. Причем ситуация не меня­ется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собст­веннику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.
В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемеще­ние указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущер­ба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.
В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (от­дельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежи­лые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при арен­де которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.
В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение кото­рых закончено, и они уже используются или могут быть исполь­зованы по прямому назначению. Как известно, право собствен­ности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое не­движимое имущество, подлежащее государственной регистра­ции, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объ­ектами различных сделок, в том числе и договора аренды, одна­ко и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.
Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты не­движимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют оп­ределенную специфику, которая находит отражение и в особенно­сти правового регулирования правоотношений, связанных с пере­дачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из граж­данско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.
Специфика нежилого фонда, по сравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежилом фонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежи­лым помещением может быть признана любая часть здания, отвечающая выше­приведенным критериям. Поэтому в рам­ках одной части здания возможно выде­ление разного количества помещений — в зависимости от желания правообладателя и соответствия этого желания дан­ным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означает возможности нарушения установленного Законом  прин­ципа, в соответствии с которым — помещение — единственный объект, на который может быть зарегистрировано право. Именно это положение исключа­ет возможность формирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможность зарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта часть здания должна быть признана единым помещением с присвоением собственного инвентарного и кадастрового номера.
Нежилой фонд Санкт-Петербурга делится на четыре группы (данная класси­фикация отражает правовой режим объектов недвижимости):
1.  Все нежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения в жилых домах (в том числе вновь построенные, капитально ремонтируемые и капиталь­но отремонтированные, а также высвобождаемые арендато­рами) независимо от их балансовой принадлежности. Ими является большинство передаваемых по договору аренды объектов недвижимости, отношения по их аренде регули­руются общими для всех групп нормами, закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскими нормативными акта­ми.
2.  Жилые здания и помещения, переводимые в нежи­лой фонд. Прежде чем стать объектом нежилого фонда, по­мещение или строение должно быть в установленном поряд­ке передано в нежилой фонд.
    продолжение
–PAGE_BREAK–3.  Нежилые здания-памятники и нежилые помещения в жилых зданиях-памятниках. Особенность их правового ре­жима состоит в том, что архитектор такого объекта имеет дополнительные права и обязанности, касающиеся исполь­зования и содержания объекта.
4.  Культовые здания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду только целевым назначением.
1.4. Форма и государственная регистрация
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть за­ключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность до­говора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установлен­ных законом.
В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А.Сыродоев пишет: “Замена нотариального удостоверения на регистрацию сде­лок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуще­ствляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привле­чения адвокатов для подготовки договоров. Установленные… размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок”[10].
В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактиче­скую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обяза­тельного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостове­рение сделок с недвижимостью либо заменить его государствен­ной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее дейст­во­вавшем законодательстве каких-либо норм, предусматриваю­щих обязательную нотариальную форму для всех сделок с не­движи­мостью.
В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном но­тариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов та­ких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотари­альное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обязательного нотариального удостоверения тре­бовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор да­рения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижи­мому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного но­тари­ального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок. А это, со­гласимся, другая постановка вопроса.
По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообраз­ности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариаль­ного удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно выска­зать следующие соображения.
Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обя­зательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнитель­ным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной ре­шать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и пе­ред обязательным нотариальным удостоверением сделок: провер­ка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоя­щими перед системой государственной регистрации.
Во-вторых, система государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним никак не может быть заме­нена обязательным нотариальным удостоверением соответст­вующих сделок, поскольку только система государственной реги­страции обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.
В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации “не сопряжена с консультационными функциями”, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от ад­во­ката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязатель­ную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромно­му числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по вопросам правильности составле­ния договора коммерческие организации, органы власти и мест­ного самоуправления, имеющие квалифицированные юридиче­ские службы?
В результате получается, что введение обязательного нотари­ального удостоверения сделок с недвижимым имуществом пол­ностью оправдывает интересы и чаяния только одной определен­ной группы лиц, а именно — нотариусов. Данный вывод особен­но нагляден применительно к договорам аренды зданий и соору­жений. Подавляющее большинство участников указанных дого­воров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обяза­тельное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными вре­менными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет.
Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).
Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда гото­вился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зда­ний не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Поэтому не ГК “повинен” в создании той нелепой ситуации, которую мы на­блюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заклю­ченный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее про­должительный срок не имеет силы до его обязательной государ­ственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”[11], включившим нежи­лые помещения в перечень объектов недвижимости. А в результа­те теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых поме­щений, охватываются общими положениями об аренде, касаю­щимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже от­мечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затра­гивает договоров аренды нежилых помещений.
Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литерату­ре. Например, по мнению И.Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отноше­ний, поскольку “они уже объединены под общим значением “зда­ние”” и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. “Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, — пишет И.Исра­фи­лов, — имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Пред­ставляется, что в этих случаях к договору аренды следует прило­жить и план-схему земельного участка”. Мало того, оказыва­ется, что “при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий”. И все эти выводы, реали­зация которых может привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежи­лых помещений), основываются на одном-единственном фор­мально-логическом умозаключении автора о том, что “понятие “здание” несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие “нежилое помещение””[12].
Однако вернемся к вопросам, связанным с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон “О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как об­ременение прав арендодателя соответствующего помещения (час­ти помещения).
Техническая оплошность законодателя послужила для некото­рых авторов основанием для глубоких научных изысканий, при­званных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации яв­ляется не договор аренды здания (сооружения), а некое “право-обременение”. Например, по мнению О.Гутникова, в Законе о государственной регистрации “речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды… Поэтому следует признать, — пишет далее О.Гутников, — что регистрация обременения есть одновременно государ­ствен­ная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-об­ре­ме­нение возникает”[13].
Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, под­лежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не уста­новлено. Следовательно, и указанный договор считается заклю­ченным с момента его (договора, а не гипотетического “права-обременения”) государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой до­говор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государст­венной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. Так что же предлагает регистрировать О.Гутников, не зарегистрировав договора аренды?
Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными поста­новлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219[14], проведение государственной регистрации догово­ров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удосто­веряется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).
Государственная регистрация договора аренды здания (со­оружения) одновременно означает обременение права собствен­ности или иного вещного права арендодателя на соответствую­щий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о до­говоре аренды здания (сооружения) вносятся в подразд. III Еди­ного государственного реестра — “Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объ­ект недвижимого имущества” (п. 8 Правил). В указанном подраз­деле Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу “Описание предмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе “Срок” указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пи­шутся слова “срок не определен” (пп. 44, 45 Правил).
1.5. Существенные условия
В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понима­ется имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: “При общей тенденции к усиле­нию роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требо­ваний в отношении определения его условий. Речь идет о сущест­венных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может счи­таться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие ус­ловия сведены до минимума: существенным в силу закона явля­ется лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК)… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владе­ния и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора”[15].
Такие суждения основаны на более общем взгляде на сущест­венные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным[16].
Представляется, что такой подход логически неверен, по­скольку в этом случае само понятие “существенные условия до­говора” определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само суще­ствование одной из важнейших категорий договорного права ста­вится в зависимость от техники законодательной работы.
Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридиче­ский факт, который в принципе не может иметь собственного со­держания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по­скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содер­жание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющими­ся в тексте договора.
Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в догово­ре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоот­ношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержа­щегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда ус­ловие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением ис­ключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое ка­чество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан неза­ключенным.
    продолжение
–PAGE_BREAK–Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится оп­ределение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в зако­не или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относитель­но которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг­нуто соглашение.
Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответ­ствующего договорного обязательства (отражают природу дого­вора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются су­щественными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.
Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, — мы должны сде­лать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям догово­ра аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст.ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.
Первым среди всех существенных условий гражданско-право­вого договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), ко­торые должна совершить обязанная сторона (или, соответствен­но, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И.Мейер, “предметом договора всегда представляется право на чужое действие…”[17].
Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необ­ходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство вы­водило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источни­ка определения существенных условий договора. Иными слова­ми, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качест­ве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для дого­воров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для догово­ров данного вида.
Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к суще­ственным условиям договора по признаку их необходимости для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практи­ке применения соответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о “поименованных” договорах, т.е. предусмот­ренных ГК и другими законами, то за рамками норм, регулирую­щих соответствующий вид договорных обязательств (при надле­жащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида до­говора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается “непоименованных” договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходи­мых для них существенных условий может определяться на осно­ве норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.
Как уже отмечалось, в круг условий договора, названных в за­коне или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те усло­вия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.
К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.
И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрас­тает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имуще­ства при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объ­ектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о раз­мере арендной платы договор аренды здания (сооружения) счи­тается незаключенным.
Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или со­оружения требование об обязательном включении в договор ус­ловия о размере арендной платы под страхом признания его неза­ключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим призна­ком договора аренды здания (сооружения), позволяющим выде­лять его в отдельный вид договора аренды, является то, что при­менительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора, как это нередко при­нято считать в юридической литературе[18].
Условие об арендной пла­те относится к существенным условиям всякого договора аренды. Суть же специального правила, регулирующего отношения, свя­занные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к ука­занным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Дейст­вие диспозитивной нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.
Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных плате­жей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие по­ложения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы пла­тежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частно­сти: в виде установленной доли доходов арендатора от использо­вания здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Глав­ное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии согла­шения сторон относительно размера арендной платы.
Срок владения и пользования арендато­ром сданным внаем имуществом всегда признавался существен­ным условием договора аренды (имущественного найма).
В законодательных актах, действовавших в России непосред­ственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (см., например, ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным.
ГК, в свою очередь, предусматривает, что договор аренды за­ключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имуще­ства. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления до­говора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде не­движи­мости — за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки дого­вора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Права и обязанности арендодателя
Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во вся­ком договоре аренды выделяются группы условий, определяю­щих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендода­теля, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями до­говора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.
Однако такая дифференциация условий договора сама по се­бе относительна, так как их выполнение зачастую требует со­верше­ния определенных действий одновременно как от арендо­дателя, так и от арендатора. К примеру, выполнение арендодате­лем обязанности по передаче арендованного имущества аренда­тору предполагает и определенные действия последнего по при­нятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредитор­ских обязанностях контрагента по договору, выполнение кото­рых служит необходимым обеспечением для выполнения долж­ником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.
Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую — определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям со­ответ­ст­вен­но арендодателя и арендатора противостоят права тре­бования контрагента. Важное значение имеют также предусмот­ренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответст­вующих условий договора.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствую­щем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребо­вать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и по­требовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может посту­пить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неиспол­нением договорных обязательств.
Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество свидетельствует об определенной позиции законода­теля, допускающего вплетение в ткань обязательственно-пра­вовых отношений элементов вещных прав.
Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговоре­ны при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении дого­вора или передаче имущества в аренду.
Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.
В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться пре­доставленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездно­го устранения недостатков имущества, либо соразмерного умень­шения арендной платы, либо возмещения расходов, произ­веденных им для устранения недостатков арендованного имуще­ства; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодате­лю арендных платежей при условии предварительного уведомле­ния об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодателю предоставлена единственная возможность из­бежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду иму­щества.
ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (таким как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может по­влечь за собой негативные последствия для арендатора (напри­мер, обращение взыскания на арендованное имущество, являю­щееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендо­дателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера аренд­ной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).
Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом — кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, — арендатор может за свой счет удовлетворить соот­ветст­вующее требование кредитора без согласия должника — арендо­дателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).
Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арен­датору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.
Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во вни­мание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законода­тель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотре­но законом или договором. Капитальный ремонт должен произ­водиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.
    продолжение
–PAGE_BREAK–Помимо обязанности по осуществлению капитального ремон­та арендодатель должен воздерживаться от любых действий, соз­дающих для арендатора препятствия в пользовании сданным вна­ем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотрен­ным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества — арендо­дателя.
2.2. Права и обязанности арендатора
Можно выделить три основные обязанности арендатора, вы­текающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло­виями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавли­вая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове “пользоваться”, а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные по­следствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фак­тически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с усло­виями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).
В процессе пользования имуществом, если иное не установ­лено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ре­монт и нести бремя расходов на содержание арендованного иму­щества (п. 2 ст. 616 ГК).
Что касается собственно пользования арендованным имуще­ством, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арен­датора, поскольку именно в этом заключается интерес последне­го. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать пло­ды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендато­ра, связанной с пользованием арендованным имуществом, следу­ет признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.
В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реа­ли­зовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в ус­тавный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производст­венный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в дан­ных случаях требуется по той причине, что реализация аренда­тором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.
Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при нали­чии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора арен­ды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.
В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.
Ранее действовавшим законодательством передача арендато­ром арендованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения за­конодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исхо­дила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, свя­занных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в изме­ненном виде: место арендатора, передавшего имущество в суб­аренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.
Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что со­гласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанно­стей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субаренда­тора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, вле­чет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключе­ния с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реа­лизовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (ар­битражный суд) о понуждении арендодателя к заключению дого­вора аренды.
Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевре­менном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во вре­менное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого до­говора аренды.
Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установ­ленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что сторо­ны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позво­ляющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).
В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавших­ся довольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взя­того в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процен­та, — ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.
Арендная плата может быть установлена в договоре как в от­ношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие ос­новные формы арендной платы: определенные платежи в твер­дой сумме, вносимые периодически или одновременно; установ­ленная доля полученных в результате использования арендован­ного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услу­ги; предоставляемые арендатором арендодателю; передача арен­датором арендодателю в собственность или в аренду обусловлен­ной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо импера­тив­ным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.
Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законода­тельства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изме­нения могут производиться по соглашению сторон в сроки, пре­дусмот­ренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще од­ного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер аренд­ной платы может быть пересмотрен в сторону уменьше­ния, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в пе­риод действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние это­го имущества.
Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения аренд­ной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.
Общество с ограниченной ответственностью – арендатор — обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.
Решением арбитражного суда исковое требование удовлетво­рено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.
Как усматривалось из материалов дела, комитет по управле­нию имуществом города и общество с ограниченной ответствен­ностью заключили договор на аренду недвижимого муниципаль­ного имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методи­кой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администра­ции города.
Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка аренд­ной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная став­ка по условиям договора действовала до принятия городской ад­министрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.
В соответствии с одним из пунктов договора при принятии го­родской администрацией решения об изменении базовой мини­мальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с кото­рого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной пла­ты по новой ставке с момента ее утверждения.
Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы админист­рации города коэффициента потребительских качеств занимае­мых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением ста­рого коэффициента.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа вне­сения соответствующих изменений в договор не требуется. Пере­расчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апел­ляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении ми­нимальной базовой ставки противоречил условиям договора.
Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку догово­ром не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.
Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелля­ционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы аренд­ной платы[19].
Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.
В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связан­ная с квалификацией подобных требований арендодателей, кото­рые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении послед­ним помещений, занимаемых им без законных оснований. Неред­ко встречались случаи, когда такие требования квалифицирова­лись судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматрива­лись в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствую­щее разъяснение.
Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд об­ратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Ар­битражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помеще­ние и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущест­ва, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежа­щего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекра­щения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобо­жденном виде арендодателю должна определяться в соответст­вии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде[20].
Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате послед­ним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указан­ный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие “содержание правоотношения”, выте­кающего из данного договора (обязательство на сторо­не арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помеще­ний, о выселении арендатора) по своей правовой природе явля­ется требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-пра­вовыми спосо­бами защиты.
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованно­го имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучше­ния являются собственностью арендатора. Неотделимые улуч­шения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стои­мость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возме­щению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчисле­ний от этого имущества, во всех случаях являются собственно­стью арендодателя.
    продолжение
–PAGE_BREAK–