«Допустить к защите» Декан направления ( ) « » 2000 г. Выпускная квалификационная работа Тема: Договор найма жилых помещений по законодательству Российской Федерации Исполнитель: Руководитель Дата сдачи законченной работы ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1. Общие положения договора найма по законодательству Российской Федерации 1.1 Стороны договора найма жилого помещения 1.2
Объект договора найма жилого помещения 1.3 Форма договора найма жилого помещения 1.4 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения ГЛАВА 2. Отличия договора найма от договора аренды по законодательству Российской Федерации. ГЛАВА 3. Расторжение договора найма жилого помещения по законодательству Российской Федерации. ГЛАВА 4. Особенности найма в настоящее время в г.
Москве ЗАКЛЮЧЕНИЕ БИБЛИОГРАФИЯ СОКРАЩЕНИЯ ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ПРИЛОЖЕНИЕ 3 ВВЕДЕНИЕ Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические
организации – риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные
фонды и другие рыночные институты. Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания
с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др. Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например договор найма-продажи, предусмотренный ст.501 Гражданского кодекса. Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи ГК о найме жилого помещения глава 35, безвозмездном пользовании глава 36, об обязательствах вследствие
причинения вреда глава 59 и другие правовые нормы, которые, надо полагать, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе. При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства. Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми. Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.
Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья. Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения?
Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований cт . 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно
к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст.40Жилищного кодекса РСФСР) Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое
помещение, производить замену нанимателя. Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены – ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца ст.682
ГК, ст.56 ЖК) . Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве
постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену. Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для
проживания граждан. Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного квадратного метра общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения . При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе
стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.
Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму. Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем
– все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения. Как следует из текста цель исследования правовое содержание договора найма жилого помещения.Определение видов договоров найма , мы будем подробно рассматривать не только вопросы связанные с договором коммерческого найма , но также и найма социального Выявление основных этапов заключения договора найма .
Определение областей применения норм гражданского характера в деле предотвращения возможных конфликтов в следствии несоблюдения условий договора найма.В основе исследования лежат методы логико-правового и системного анализа , сравнительно-правовой метод научного познания , статистический метод.Основными законодательными актами , регулирующими жилищные отношения , в частности сдачу жилья отдельными гражданами , являются :Гражданский кодекс Российской
Федерации (ч.2) ,принятый Государственной Думой 22 декабря 1995 года ( с изменениями и дополнениями от 24 октября 1997 года) , Жилищный кодекс РСФСР 9в редакции Федерального закона от 28 марта 1998 года №45-ФЗ) , Закон города Москвы от11 марта 1998 года №6 «Основы жилищной политики в городе Москве « , постановления правительства Москвы от 21 января 1997 года №46 « Опорядке и условиях аренды и найма жилых помещений , находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы» , от 11 августа 1998 года № 614 «О проекте закона города Москвы «Жилищный кодекс города Москвы « , от 30 декабря 1997 года №934 «О ставках оплаты жилищно-коммунальных услуг» (в редакции постановления правительства Москвы от 1 декабря 1998 года №930 ) .В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым актом города , регулирующим жилищные
отношения , изданным вне пределов ведения Российской Федерации и совместного ведения Российской Федерации и города Москвы , действует нормативный правовой акт города Москвы. До принятия федеральных законов по предмету совместного ведения город Москва в соответствии с Конституцией Российской Федерации ,
Федеративным договором и протоколом к нему вправе принимать законы и иные нормативные правовые акты с последующим приведением их в соответствии с принятыми федеральными законами . Вне пределов совместного ведения город Москва осуществляет собственное правовое регулирование жилищных отношений , принимая законы и иные нормативные правовые акты. Новизна исследования обусловлена тем , что данная область является проблемной и очень актуальной в
связи появлением института собственности.Эта проблема особенно интересна и значима для меня , так как я уже более двух лет занимаюсь риэлторским бизнесом.Моя выпускная квалификационная работа помогла мне более детально изучить многие вопросы по жилищному праву. Глава 1 Общие положения договора найма по законодательству Российской Федерации. Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров ;
одновременно договор найма является основным договором жилищного права.Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст.671-688 гл. 35 ГК РФ , ст.51-100 ЖК РСФСР , а также в Законе РФ об основах федеральной политики и других федеральных законах. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) –обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ).По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным) , консенсуальным , возмездным. Данное в ГК определение договора найма жилого помещения является общим для всех видов найма независимо от принадлежности жилых помещений , являющихся объектом данного договора.
Давая общее определение договора найма жилого помещения , ГК одновременно выделяет (ст.672) особую разновидность договора найма – договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения).В соответствии с Законом об основах жилищной политики жилищный фонд социального использования выделен для социально незащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане , военнослужащие , ветераны
,инвалиды). Гражданский кодекс не ставит задачу регулировать социальный наем :договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям , на условиях и в порядке , предусмотренных жилищным законодательством (п.3 ст.672). Определением договора найма жилого помещения , данным в ГК , охватывается также договор найма жилого помещения , заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил название «договор коммерческого найма».
Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством , тогда как отношения социального найма – главным образом жилищным законодательством. Отдельным категориям граждан (выпускникам детских домов , пенсионерам-одиночкам)могут предоставляться жилые помещения по договору безвозмездного пользования (ст.18 Закона об основах жилищной политики в городе Москве) Находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома , а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.Жилищный фонд включает в себя: -жилые дома и жилые помещения в других строениях , принадлежащие государству (государственный жилищный фонд ); -жилые дома и жилые помещения в других строениях , принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям , их объединениям , профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд ); -жилые дома , принадлежащие жилищно-
строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); -жилые дома и квартиры , находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд). 1.1.Стороны договора найма жилого помещения. В п.1 ст.671 дается легальное определение договора найма жилого помещения.Анализ этого определения позволяет указать на следующие важнейшие признаки. Наймодателем выступают гражданин или юридические лица(как коммерческие , так и некоммерческие организации).
Гражданин должен иметь на праве собственности любое количество жилых помещений.Гражданин систематически сдающий жилое помещение должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.(ст.2 ГК ,ст.11НК)Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК РСФСР , исходившей из того , что наймодателем могут выступать лишь государственные предприятия , учреждения , организации , жилищно-эксплуатационные организации , являющиеся подразделениями исполнительной
власти. Таким образом , собственники-это граждане , юридические лица , Российская Федерация ,ее субъекты ,муниципальные образования.Собственник может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения.От имени Российской Федерации , ее субъектов , муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы. Нанимателем может быть только гражданин. Если речь идет о юридическом лице , то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды , а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения. В п.2 ст.677 ГК РФ установлено , что по общему правилу наряду с нанимателем в договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие , к которым относятся: супруг (супруга) , дети ( в том числе усыновленные ) , родители супругов,прабабушка , прадед ,внуки ,братья , сестры
;иные родственники;бывшие члены семьи (бывший супруг , супруга , если они продолжают проживать в жилом помещении; любые другие лица , хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади.О том , кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем , следует судить ,исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства.Граждане , постоянно проживающие совместно с нанимателем , в частности , вправе:пользоваться жилым помещением
по прямому назначению , хранить в жилом помещении свои вещи , предметы личного обихода ; пользоваться электро сантехническим и другим оборудованием . Отношения между нанимателем и упомянутыми лицами регулируются соответственно нормами Семейного кодекса РФ , Жилищного кодекса РФ ,Основ жилищной политики.Учитывая , что стороной по договору найма является наниматель, именно на него ГК РФ возложил ответственность за соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора,
а также правил пользования жилым помещением , придомовой территорией, общим имуществом многоквартирного дома. При этом нужно учесть , что наниматель отвечает за действия упомянутых лиц , носящих неправомерный характер и нарушающих условия договора найма. Разновидностью договора найма жилого помещения является договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования ( далее ДНЖСИ).Наймодателем по ДНЖСИ выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления , а также государственные и муниципальные предприятия , учреждения.Нанимателями являются только граждане , принятые в установленном порядке на учет ( включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения.Порядок такого учета определяют субъекты РФ. 1.2.Объект договора найма жилого помещения. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение , пригодное для постоянного проживания (квартира , жилой дом , часть квартиры
или жилого дома) ст.673 ГК РФ Из данной статьи следует , что объектом договора найма жилого помещения может быть отдельная квартира или ее часть , если квартира коммунальная.В этом случае жилое помещение должно быть изолированным.Не может предметом найма часть комнаты , смежная комната, подсобные помещения.Кроме того объктом найма может служитьжилой дом состоящий как из одной так из нескольких квартир.
В случае если предоставляется часть дома , то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении. Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям-необходимое условие , обеспечивающее нормальное проживание , нормальную жизнедеятельность.Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды , иметь чистый воздух , должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение , быть
безопаснымв противопожарном отношении.Кэлементам благоустройства относятся: водопровод , электрическое освещение ,ванная комната , подсобные помещения. В отличие от договора социального найма в отношении которого жилое помещение должно быть пригодным для проживания , благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то , что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке , предусмотренном жилищным законодательством , т.е.помещение должно быть включено в состав жилых помещений , соответствовать требованиям строительных норм ,противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям. Кроме жилого помещения наниматели вправе пользоваться таким имуществом как балкон , вестибюль , веранда ,тамбур , технический этаж.
Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ.Согласно ст.38 ЖК РСФСР норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека.Сейчас норма жилой площади имеет юридическое значение: при исчислении платы за жилое помещение ; при реализации права нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемому; при предоставлении нанимателю другого помещения в связи с капитальным ремонтом.
Социальная норма площади жилья – это размер площади жилья , приходящейся на одного человека , в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций при оплате жилья и коммунальных услуг(ст.1 Закона). В принятых субъектами Российской Федерации нормативных актах , посвященных социальной норме площади жилья , устанавливается , как правило , размер не жилой ( как это сделано в ЖК РСФСР ) , а полезной , т.е.общей площади жилого помещения на одного человека.
Так в Москве социальная норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет 18 кв.м. общей площади на одного человека.В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы: на семью из одного человека-до 33 кв.м общей площади;на семью из двух человек-до42 кв.м общей площади. Статья 39 ЖК РСФСР закрепляет право граждан на дополнительную жилую площадь. Отдельным категориям граждан сверх нормы жилой площади предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м.Гражданам , страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний , а также гражданам , которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы , размер дополнительной площади может быть увеличен до 20 кв.м. Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий нраждан , имеющих
право на ее получение , устанавливаются законодательством. 1.3.Форма договора найма жилого помещения Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.Такой договор не требует