–PAGE_BREAK–– очікуваний чистий дохід за 1-й рік, грн;
– період у роках, який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.
Проте застосування зазначеного способу має свої особливості.
По-перше, даний спосіб не можна використовувати за умови збиткового ведення виробництва на землях сільськогосподарського призначення. З 1996 року на Україні переважна більшість сільськогосподарських підприємств є збитковими, і як наслідок, чистий дохід на землях, які є у їх розпорядженні, не формуються, що унеможливлює використання запропонованого способу при експертній оцінці землі.
По-друге, за даним способом вартість земельної ділянки визначається суто економічними чинниками: загальним рівнем цін, величиною затрат на вирощування тієї чи іншої сільськогосподарської культури, отриманим чистим доходом та відсотком іого капіталізації. Стосовно земель сільськогосподарськьго призначення ці економічні показники насампред залежать від головного засобу виробництва – землі і її властивостей. Саме від них, за умови найкращого та найефективнішого використання земельних ділянок, залежатимуть економічні показники – величина затрат і доходів. Тобто вартість земельної ділянки повинна визначатись за сукупністю її характеристик або властивостей, а не економічними факторами, які є похідними від цих характеристик і лежать в основі цього методичного подходу.
По-третє, при оціненні землі за методом капіталізації чистого доходу важливим чинником (від чого безпосередньо залежить величина чистого доходу) є величина затлат на вирощування тієї чи іншої культури. Проте в силу об’єктивних причин (різного рівня технічного оснащення, використання різних технологій вирощування тощо) затрати на землях онакової якості є різними. І відповідно, різною є визначена за даним способом ціна замлі, хоча повинна би бути однаковою.
По-четверте, запропонований метод враховує безпосередній стан земельної ділянки, а не той, який можна досягнути при впливові на неї різних заходів (агротехнічних, технологічних, агромеліоративних тощо), які б окуповувались і сприяли збільшенню чистого доходу.
Проведений аналіз методичних підходів свідчить, що вони є не зовсім придатними на сьогодні стосовно визначення достовірної ціни землі і спонукає до розробки таких методичних підходів, які б дозволяли усунути вказані недоліки і забезпечити достовірне визначення експертним способом реальну вартість земельних ділянок.
Одним із таких способів, який дозволяє отримувати обгрунтовану оцінну вартість земельних ділянок є спосіб експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення, що грунтується на багатокритеріальному виборі при допомозі кількісних методів, де як критерії використовують показники узагальнених груп властивостей – родючості, екологічного стану, геолого-геоморфологічних умов, місце розташування та рівня інженерного облаштування території.
Таблиця 1. Групи показників земельної ділянки
та їх оптимальні (еталонні) значення
№
п/п
Показники
Одиниці виміру
Оптимальне
(еталонне)
значення
1
2
3
4
Показники родючості (якісна характеристика)
1.
Вміст гумусу в орному шарі 0-20 см
%
6,2
2.
Потужність гумусового горизонту
М
0,40
3.
Вміст фізичної глини
%
40
4.
4.1.
Вміст:
легкогідролізованого азоту
(за Корнфілдом)
Мг/кг
225
4.2.
рухомого фосфору
(за Кирсановим)
Мг/кг
250
4.3.
обмінного калію
(за Кирсановим)
Мг/кг
170
5.
5.1.
Мікроелементів:
— бору
Мг/кг
1,5
5.2.
— молібдену
Мг/кг
0,15
5.3.
— марганцю
Мг/кг
30
5.4.
— кобальту
Мг/кг
10
5.5.
— міді
Мг/кг
1,5
5.6.
— цинку
Мг/кг
1,5
ІІ. Показники екологічного стану
1.
Забруднення важкими металами:
Мг/кг
1.1.
— кадмієм
відсутнє;
допустимий вміст – 0,7
1.2.
— свинцем
відсутнє;
допустимий вміст – 0,7
1.3.
— ртуттю
відсутнє;
допустимий вміст – 0,7
2.
Забруднення радіонуклідами
Кі/км2
відсутнє;
3.
Наявність залишків пестицидів
Мг/кг
відсутнє;
допустимий вміст – 0,1
4.
Еродованість
глибина потужності гумусового шару
40 см
(30 см –
слабозмиті,
20-18 см
середньозмиті,
16-12 см
сильнозмиті,
12-8 см дуже
сильнозмиті)
5.
Кислотність, рН (КІ)
—
7
6.
Розміщення в зоні перевищення рівня шуму
дб
відсутній;
допустимий рівень – 70-110
7.
Розміщення в зоні забруднення атмосферного повітря
Мг/кг3
відсутнє
8.
Розміщення в зоні проходження ліній електропередач
відсутнє;
ІІІ. Геолого-геоморфологічні параметри
1.
Крутизна схилу
град.
0-0,5
2.
Експозиція
—
північно-східна
3.
Прояви небезпечних екзогенних процесів (яру, зсуву, карсти тощо)
% до загальної площі
0
допустимий рівень – до 3%
4.
Заболоченість
(періодично зволожені)
% до загальної площі
0
допустимий рівень – до 3%
5.
Глибина залягання грунтових вод
м
2,50
6.
Кам’янистість
%
відсутня; допустимий рівень – до 2%
7.
Розмірність поля (довжина*ширину)
7.
Конфігурація поля
коеф. конфігурації
1,0
ІV. Показники місцезнаходження
1.
Відстань до господарського двору
км
2.
Відстань до ринків збуту
км
3.
Відстань до центру населеного пункту
км
4.
Доступність до автомагістралей, під’їзних шляхів
м
5.
Доступність до зупинок, громадських центрів
м
6.
Щільність населення
чол/км2
100
V. Рівень інженерного облаштування території
1.
Рівень під’їзних шляхів
асфальтові
грунтові
польові
асфальтові
2.
Наявність і робота меліоративної системи
добра
задовільна
незадовільна
добра
3.
Наявність системи протиерозійних заходів на схилових землях (організаційно – господарські – розміщення лінійних границь; агротехнічні – щілювання, залуження; лісомеліоративні – вітро – та воднорегулювальні лісосмуги, суцільне заліснення; гідротехнічні – наорні вали, канави, водозатримуючі вали, розпилювачі стоку, щвидкотоки тощо)
наявні
частково наявні
відсутні
наявні
Експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення за багатокритеріальним вибором передбачає: визначення вартості умовної еталонної земельної ділянки; розрахунку за кількісними методами важливості критеріїв долі кожного еталонного показника у вартості цєї ділянки; порівняння з еталонними реальних показників оцінюваної земельної ділянки та розрахунок їх вартісноївеличини; сумування отриманих значень грошової оцінки кожного показника, який враховується при оцінці та визначення реальної ціни ділянки.
Запропонований спосіб експертної оцінки земель передбачає здійснення окремих, послідовно виконуваних операцій, які в сукупності складають процедуру розрахунку її вартості.
Реалізація запропонованого способу починається з розрахунку вартості умовної еталонної ділянки. Умовна еталонна ділянка – це земельний наділ, площею 1 га, яка характеризується найвищими для конкретної грунтово-кліматичної зони показниками родючості, екологічного стану, достатньо високим рівнем інженерного облаштування та ідеальним місцем розташування. Значення показників, якими вона характеризується, приведені у табл.1 (колонка 4). Її вартість пропонується визначати за методом капіталізації чистого доходу за формулою (2), який отримують при вирощуванні озимої пшениці. Вибір цієї культури обгрунтований тим, що вона займає найбільшу питому вагу у структурі сільськогосподарських культур і вирощується у всіх без винятку грунтово-кліматичних зонах України. Зараз прийнято, що її еталонна урожайність в країні складає 41 ц/га при нормативних затратах 1900 гривень. Тоді при біржовій ціні, яка склалася на ринку сільськогосподарської продукції, рівній 60 грн/ц, та ставці капіталізації чистого доходу у 3% вартість умовного еталонного гектару буде дорівнювати:
Вет=грн (4)
Наступним кроком у процедурі експертної оцінки є розрахунок за кількісними методами важливості критеріїв долі кожного еталонного показника у вартісті оцінюваної ділянкию Один з таких методів полягає в побудові метриці коефіцієнтів переваг при попарному порівнянні критеріїв. Якщо критерій важливіший від, то коефіцієнт приймають рівним 1,5, при їх однаковій важливості – 1,0, а при меншій – 0,5. В запропонованому способі визначають коефіцієнти важливості для показників родючості (U1– вміст гумусу, %, U2 – потужність гумусового горизонту, м; U3 – потужність гумусового горизонту, м; U4 – вміст рухомого фосфору, мг/кг; U5 – вміст легкогідролізног азоту, мг/кг; U6 – вміст рухомого калію, мг/кг). При попарному порівнянні ставиться коефіцієнт перевагиKіj критерію в рядку у відношенні до критерію в стовпчику (табл.2).
Коефіцієнти значимості критеріїв розраховують за формулою:
(5)
де значення Ріjвизначають як суму добутків кожного елементу стрічки на елементи вектор-стовпчика.Наприклад, для першої стрічки:
(6)
Таблиця 2. Значення коефіцієнтів вагомості оцінюваних показників
при експертній оцінці за багатокритеріальним вибором
№
Показники
U1
U2
U3
U4
U5
U6
Рсі
Ранг
U1
вміст гумусу,
%
1,0
0,5
1,5
1,5
1,5
1,5
7,5
41
0,209
2
U2
потужність
гумусового
горизонту, м
1,5
1,0
1,5
1,5
1,5
1,5
8,5
49
0,248
1
U3
вміст фізичної
глини, %
0,5
0,5
1,0
1,0
1,0
1,0
5,0
27,5
0,139
3
U4
вміст рухомого
фосфору, мг/кг
0,5
0,5
0,5
1,0
1,5
1,0
5,0
27,25
0,138
4
U5
вміст легкогідролігного азоту, мг/кг
0,5
0,5
0,5
1,0
1,0
1,0
4,5
25
0,128
6
U6
вміст рухомого
калію, мг/кг
0,5
0,5
0,5
1,0
1,5
1,0
5,0
27,25
0,138
5
Всього
—
—
—
—
–
—
—
197
1
—
Склавши матрицю і впорядкувавши критерії (показники) за важливістю визначають коефіцієнти значимості кожного з них за величиною. Тобто за встановлюють місце критерію у ранжирному ряді.
Даний приклад проведений з визначеним числом показників однієї із груп і показує тільки порядок визначення коефіцієнтів значимості. При проведенні експертної оцінки до уваги може бути взята і більша кількість критеріїв. Чим більша буде множина, тим більше буде враховано показників, і, як наслідок, – точніша експертна оцінка. Процедера визначення коефіцієнтів значимості для будь-якої кількості критеріїв аналогічна наведенів у табл. 2.
Важливим є поняття фізичної суті вагових коефіцієнтів. В даному випадку вони являють собою частки цін кожного врахованого еталонного показника еталонної земельної ділянки у її загальній вартості.
Знаючи вплив значень вагових коефіцієнтів на ціну земельної ділянки знаходять долю кожного із них, виражену у гривнях, у загальній вартості умовного еталонного гектара. Розрахунок здійснбється за формулою:
(7)
На основі отриманих результатів, а також визначеної вартості умовного еталонного гектара розраховані частки, які складає кожний конкретний показник в загальній ціні земельної ділянки (табл. 3.).
Наступним кроком при проведенні експертної оцінки за зопропонованим способом є визначкння ціни конкретної земельної ділянки на основі багатокритеріального вибору. Він полягає у порівнянні множини визначених показників родючості, які досить повно характеризують її стан, з еталонними та визначенні на цій основі їх часткового вартісного впливу. Сума у грошовому виразі кожного із визначених показників (властивостей) оцінюваної ділянки буде становити її експертну ціну.
Таблиця 3. Частка оцінюваних покозників в ціні еталонного гектару
ділянки та її загальна величина
Показ-
ник
Назва показника
Числове
значення
показника
еталонної ділянки, Uіет
Вагові
коефіцієнти,
Ціна
еталонного
показника,
Ціет, грн
U1
вміст гумусу, %
6,2
0,209
3469,4
U2
потужність гумусо-
вого горизонту, м
0,40
0,248
4116,8
U3
вміст фізичної глини, %
40
0,139
2307,4
U4
вміст рухомого фосфору, мг/кг
250
0,138
2290,8
U5
вміст легкогідроліг-
ного азоту, мг/кг
225
0,128
2124,8
U6
вміст рухомого калію, мг/кг
170
0,138
2290,8
Всього
—
1
16600
Розрахунок частки, яку складає кожний конкретний показник в загальній ціні
земельної ділянки, здійснюється за формулою:
(8)
де Ці – частка в експертній оцінці земельної ділянки і-го показника;
Ціет – частка в ціні умовної еталонної земельної ділянки еталонного показника;
Uі – числове значення і-го показника;
Uет – еталонне значення показника.
Посумувавши виражені у грошовій формі показники родючості знаходять вартість земельної ділянки (табл.5). Отримана вартість не враховує параметрів екологічного впливу, геолого-морфологічних умов, місця розташування та інженерного облаштування території. Їх враховують множенням визначеної вартості на коефіцієнти впливу кожного із показників (табл.4-7). Тоді формула для визначення експертної ціни земельної ділянки набуде вигляду:
(9)
де – коефіцієнт екологічного стану;
– коефіцієнт геолого-геоморфологічних параметрів;
– коефіцієнт місця розташування;
– коефіцієнт інженерного облаштування території.
Таблиця 4. Поправочні коефіцієнти, які впливають на показник
екологічного стану земельної ділянки, К1
Назва показника
Характеристика показника
Значення коефіцієнта
Рівень забруднення
радіонуклідами, Кі/км2
до 1,0
1,1-5,0
5,1-10,0
10,1-15,0
1,0
0,96
0,96-0,84
0,84-0,76
Еродованість
Слабозмитий
Середньозмитий
Сильнозмитий
Намитий
0,80
0,60
0,45
1,02
Кислотність, рН (КІ)
4,0-4,5
4,6-5,0
5,1-5,5
5,6-6,0
6,0-7,0
0,70
0,81
0,89
0,96
1,02
Розміщення в зоні забруд-нення атмосферного повітря
—
0,80-0,95
Розміщення в зоні напруги електромагнітногополя
—
0,90-0,95
Розміщення ділянки в зоні
допустимого рівня шуму
—
0,90-0,97
продолжение
–PAGE_BREAK–