I. Погашениекредита равными ежемесячными платежами
Российскиебанки применяют в настоящий момент два способа погашения долга – аннуитетными(равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежииногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированнымиплатежами – коммерческими. Могут встречаться и другие определения.
1.1Ежемесячный аннуитетный платеж
Этопостоянная сумма, которую заемщик каждый месяц отдает банку. Он складывается издвух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов. Вначале выплат в структуре ежемесячного платежа основная доля – проценты, инезначительная – выплаты основного долга. В финале все изменяется с точностьюдо наоборот: в структуре аннуитетного платежа преобладает уже погашениеосновного долга.
Формулааннуитетного платежа выглядит следующим образом:
/>ЕП = СК />, (1)
где ЕП –размер ежемесячного платежа;
СК – суммакредита;
ПС – годоваяпроцентная ставка;
КМ –количество месяцев (срок, на который выдан кредит).
Как былосказано выше, ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих– возвращения основного долга и начисленных процентов:
ЕП = ВОД +ЕПВ, (2)
где ВОД –возврат основного долга;
ЕПВ –ежемесячные процентные выплаты.
На этомсходство в подходах банков заканчивается, и начинаются различия. Состоят они вподходах к вычислению суммы причитающихся процентов. Основных подходов два,разница – в используемой временной базе. Часть банков исходят из того, что «вгоду 12 месяцев», и тогда размер ежемесячных процентных выплат определяется поформуле:
ЕПВ = ОЗ/>, (3)
где ЕПВ –ежемесячные процентные выплаты;
ОЗ – остатокзадолженности в данном месяце;
ПС – годоваяпроцентная ставка.
Часть банковисходит из того, что «в году 365 дней» и такой подход называется расчетомточных процентов с точным числом дней ссуды. Размер ежемесячных процентныхвыплат в данном случае определяется по формуле:
ЕПВ = ОЗ • ПС •/>, (4)
где ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты; ОЗ – остатокзадолженности в данном месяце; ПС – годовая процентная ставка;
ЧДМ – число дней в месяце (понятно, что это число меняется от 28до 31).
Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга,необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого остаетсянеизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:
ВОД = ЕП – ЕПВ.
1.2 Ежемесячный дифференциальный платеж
Он также складывается из двух составляющих – возвращения основногодолга и процентных выплат (процентные выплаты вычисляются по приведенной вышеформуле). Каждый месяц сумма основного долга уменьшается на одинаковое число(сумма кредита, деленная на количество месяцев). Из-за постоянного уменьшениясуммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячныйплатеж. Формула расчета дифференцированного платежа выглядит следующим образом(разница – в точности подсчета дней в месяце):
ЕП = />+ОЗ/>, (5)
или
ЕП = />+ОЗ • ПС/>, (6)
где ЕП – размер ежемесячного платежа;
СК – сумма кредита;
КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);
ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;
ПС – годовая процентная ставка;
ЧДМ – число дней в месяце (от 28 до 31).
Как определить, какой способ погашения является более выгодным?
Рассмотрим конкретный пример.
Пример 1. Банк А предлагает кредит в 5 тыс. у.е. на 18 месяцев под13 % годовых. Выплаты кредита – ежемесячно равными частями (аннуитет). Банк Бпредлагает аналогичные условия, но с дифференцированными выплатами (размережемесячного платежа по мере погашения долга уменьшается). Дополнительныхкомиссий в обоих случаях не предусмотрено. Сколько заемщик заплатит за кредитбанку А и банку Б?
В результате подсчетов мы получим следующие графики платежей(Приложение А) и (Приложение Б). В данных таблицах при подсчетах использованподход «в году 12 месяцев».
Получилось, что при прочих равных в случае аннуитетных выплатзаемщик заплатит за кредит 530,28 у. е., а в случае дифференцированных –514,58.
Приведенные таблицы наглядно доказывают тот факт, чтодифференцированные выплаты, как правило, выгоднее для заемщика. Причинавыгодности дифференцированного платежа проста: в этом случае долг заемщикауменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат. Надлительных сроках и при внушительных суммах кредита экономия на платежахдействительно существенна. Однако именно внушительные суммы играют сдифференцированным платежом злую шутку. На первоначальном этапе его размерощутимо больше, нежели размер аннуитета. Соответственно, во-первых, банк одобритменьшую сумму кредита. А во-вторых, многие заемщики оказываются просто не в состояниивыплачивать дифференцированные платежи в первые месяцы и потому, кусая локти,соглашаются на аннуитет. Даже зная, что он по определению менее выгоден.Например, для кредита в 4 млн. руб., взятого на 25 лет по ставке 11 % годовых,размер ежемесячного аннуитетного платежа составит около 49 тыс. руб. В то жевремя заемщик, выбравший дифференцированный платеж, на протяжении первого годабудет отдавать 61 – 62,5 тыс. руб. в месяц. Только к исходу восьмого годаразмер дифференцированного платежа станет меньше аннуитетного.
Наглядно разницу между аннуитетными и дифференцированнымиплатежами можно представить следующим образом.
/>
Рис. 1.1 Схема аннуитетного и дифференциального платежей
Большинство банков применяют все же аннуитетные платежи, аргументируясвой выбор тем, что это удобнее для заемщиков – не надо думать, какую суммувносить в каждом следующем месяце. Это верно лишь отчасти. Даже в случаедифференцированных выплат ничто не мешает заемщику ежемесячно выплачивать банкуравную сумму, ведь проценты в любом случае будут начисляться на остатокзадолженности (но при этом «тело долга» будет убывать быстрее). Существуетдругой важный аргумент в пользу аннуитетных выплат. В самом начале погашениядолга именно аннуитет более комфортен для заемщика (см. графики выплат).
Необходимо отметить, что для небольших краткосрочных кредитовразница в способе погашения кредита – аннуитетными или дифференцированнымиплатежами — практически не ощущается. Она становится более заметной приувеличении срока кредита и при более высокой процентной ставке.
Пример 2. Сколько денег заплатит заемщик, выплачивая кредит в 10тыс. у. е., взятый на разные сроки и под разные ставки? Один из банковпредлагает ему погашать долг аннуитетными выплатами, другой – дифференцированными.
Для решения задачи подсчитаем суммарные выплаты процентов припогашении кредита двумя упомянутыми выше способами (для одинаковой суммыкредита, но для разных сроков и ставок). Результаты вычислений представлены втаблицах.
Таблица 1
Сумма кредита: 10 тыс. у. е. Ставка: 10 % годовых
/>
Таблица 2
Сумма кредита: 10 тыс. у. е. Ставка: 12 % годовых
/>
II. Досрочноепогашение кредита
Многие заемщики, получившие ранее кредит, спустя некоторое времязадумываются о досрочном выполнении своих обязательств по нему. Это рождает рядвопросов о выгодности такой процедуры. Досрочное погашение кредита являетсяодним из способов экономии.
Существует два вида досрочного погашения кредита:
1. Частичноедосрочное погашение кредита – это внесение заемщиком суммы, идущей в счет погашениякредита с опережением графика платежей, но недостаточной для полного погашениякредита.
2. Полноедосрочное погашение кредита – это внесение заемщиком суммы в счет погашения кредита сопережением графика платежей. Размер вносимой суммы равен остатку задолженностизаемщика по кредиту.
Таким образом, при полном досрочном погашении кредита заемщиквыплачивает всю сумму кредита и перестает быть должником кредитной организации,а, следовательно, его объект недвижимости должен быть освобожден от залога(обременения). При частичном досрочном погашении заемщик производит платеж сопережением графика, но остается должен оставшуюся часть кредита. Это основныеотличия в данных терминах.
При частичном досрочном погашении кредита возможны два вариантаперерасчета графика платежей:
· уменьшениесрока выплаты кредита, при сохранении размера ежемесячного платежа;
· уменьшение(пересчет) ежемесячного платежа и сохранение срока кредита.
В большинстве кредитных договоров по умолчанию используется первыйвариант досрочного погашения, а по заявлению заемщика и одобрении его кредитнойорганизацией может быть использован второй вариант. Второй способ погашенияипотечного кредита позволяет снизить финансовую нагрузку на заемщика поипотечному кредиту.
Когда заемщик располагает денежными средствами для частичного илиполного досрочного погашения кредита, ему необходимо определиться не только сосвоими возможностями, но и с тем, в какой момент лучше это делать. Дело в том,что часть ипотечных программ может предусматривать мораторий на досрочноепогашение кредита в первые месяцы жизни ипотечного кредита. Обычно этот сроксоставляет 6 – 12 месяцев. Однако есть программы, которые позволяют снизитьпроцентную ставку по кредиту в обмен на отказ заемщика от своего права надосрочное погашение кредита на определенный период, к примеру 1 – 5 лет.Производство досрочного погашения ипотечного кредита в период действияморатория может приводить к появлению штрафных санкций по отношению к заемщику.
Бывают кредитные договоры или договоры займа, в которыхотсутствуют ограничения по досрочному погашению. В такой ситуации заемщик можетвыплатить ранее положенного срока основной долг и проценты, начисленные запользование денежными средствами.
При досрочном погашении кредита проценты будут рассчитываться всоответствии с фактическим сроком пользования предоставленными денежнымисредствами, то есть со сроком, когда заемщик окончательно выполнил своефинансовое обязательство. Для производства погашения с перевыполнением графикаплатежей заемщик должен направить залогодержателю (кредитной организации)заявление-обязательство о частичном или полном досрочном возврате ипотечногокредита.
Итак, почему некоторые кредитные организации негативно относятся кдосрочному погашению ипотечного кредита? При досрочном погашении ипотекикредитные организации теряют клиента, регулярно приносящего им доход, так как вкаждом платеже содержится сумма процентов, начисленных за пользование кредитом.Следовательно, досрочное погашение ипотечного кредита для кредитной организациивыглядит как потеря запланированных доходов. В случае рефинансирования(перекредитования) кредитная организация может вообще потерять заемщика, таккак для снижения платежа по кредиту он просто уйдет в другую кредитнуюорганизацию.
Для кредитных организаций досрочное погашение невыгодно – оновыгодно для заемщиков. Самым выгодным для банка является стабильный ипредсказуемый кредит. Поэтому для кредитной организации выгодно, когда заемщикплатит точно в срок, как это указано в его графике внесения платежей, приносякредитной организации запланированный доход.
При производстве досрочного погашения вне зависимости от того,является оно полным или частичным, необходимо уведомлять залогодержателя освоем желании совершать такой платеж. При производстве частичного досрочногопогашения надо учитывать и тот факт, что кредитным договором может бытьустановлен минимальный размер платежа для досрочного погашения. Приниматьдосрочные платежи менее установленного размера кредитная организация не будетили предложит произвести такое досрочное погашение с уплатой штрафных санкций.
III. Перекредитование
Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентнойставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее.Воспользовавшись перекредитованием, заемщик может значительно сократитьпереплату по приобретаемому жилью.
Перекредитование очень распространено в тех странах, которые имеютболее длительную историю ипотеки, нежели в России. В случае, когда разницапроцентных ставок составляет даже десятые доли процента, перекредитование ужестановится выгодной процедурой.
В нашей стране процедура перекредитования имеет смысл только в томслучае, когда разница ставок составляет не менее 2 -3 %. Это обусловленоналичием существенных дополнительных доходов, которые возникают при полученииипотечного кредита.
Наиболее оптимальным вариантом является перекредитование в том жебанке, где заемщик получил ипотечный кредит. Это может позволить сократитьрасходы на получение кредита. Такой вариант не всегда устраивает банки, которыене хотят снижать проценты по тем кредитам, которые были выданы ранее. Для того,что аргументировать свое решение, заемщик может получить решение о выдачекредита с более низкой ставкой в другом банке. Предъявив его послебанку-кредитору, заемщик может просить об изменении условий кредитования.
Если в процессе перекредитования не удается избежать сменыбанка-кредитора, то необходимо быть подготовленным к дополнительным затратам итрудностям. Необходимо рассчитывать на то, что придется заплатитьдополнительные банковские сборы повторно: за рассмотрение заявки, за открытие иведение счета, так как практически у каждого ипотечного банка имеютсясобственные партнеры: и оценщики, и страховщики.
Также стоит обратить внимание на то, что требования к ипотечномужилью у разных банков разные, и не каждый банк может одобрить то жилье, котороеуже было приобретено заемщиком.
Четкие и отлаженные механизмы для проведения процедурыперекредитования в России только появляются. Это значит, что со временемзаемщику будет проще и дешевле перекредитовываться.
Расчетпрактической части
I. Расчетинвестиционного потенциала семьи
1) Расчетвеличины совокупного семейного дохода:
CCDс= CCDед ·N, тыс. руб., (1)
где CCDед– совокупный семейный доход на 1 человека в месяц, тыс. руб.;
N –количество членов семьи, чел.
CCDс= 12,2 · 2 = 24,4 тыс. руб.
2) Определениевозможности участия семьи в ипотечной программе:
CCDmin/>(1+kс)· МПБ · N(1+k0), тыс.руб., (2)
где kс– коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;
k0– коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;
МПБ –минимальный прожиточный бюджет на 1 человека в месяц, тыс. руб.
ипотнчныйкредит погашение платеж
CCDmin= (1+0,03) · 7 · 2(1+0,2) = 17,3 тыс.руб.
Поскольку CCDс> CCDmin, то семья может участвовать в ипотечной программе.
3) Расчетмаксимально возможного размера кредита:
Kmax= 12k0/>· CCDс, тыс. руб., (3)
где n – сроккредитования, лет;
r – ставка покредиту, ед.
Kmax= 12 · 0,2 /> ·24,4 = 355 тыс. руб.
4) Расчетразмера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет приставке 10 % годовых:
Р = 12Рн/>, тыс. руб., (4)
где Рн= (k0+kс) · CCDс – размер ежемесячных % нанакопления, тыс. руб.;
rн– ставка накопительного вклада, ед.;
n –продолжительность накопительного периода, лет.
Рн= 12(0,2+0,03) · 24,4 ·/>= 223 тыс. руб.
5) Стоимостьсобственного жилья типа Т:
Ссж= Fсж · Сед, тыс. руб., (5)
где Fсж –стандартная площадь собственного жилья, м2;
Сед –стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб.
Ссж= 35 · 31,2 = 1 092 тыс. руб.
6) Определениеинвестиционного потенциала семьи:
И = Kmax+ Р + Ссж, тыс. руб. (6)
И = 355 + 223+ 1 092 = 1 670 тыс. руб.
II. Выборприобретаемой квартиры
1) Расчетплощади жилья, доступного для приобретения:
— расчетнаяплощадь жилья типа Н
FН=/>, м2,(7)
FН=/>= 76 м2
— расчетнаяплощадь жилья типа Т
FТ =/>, м2,(8)
FТ =/> = 54 м2
— расчетнаяплощадь жилья типа У
FУ= />, м2,(9)
FУ= /> = 36 м2
— расчетнаяплощадь жилья типа С
FС= />, м2,(10)
FС= /> = 30 м2
2) Определениеплощади квартир по вариантам:
— жилье типаН – четырехкомнатная квартира площадью 76 м2, т.к. Fр=Fст;
— жилье типаТ – двухкомнатная квартира площадью 52 м2, т.к. Fр>Fст;
— жилье типаУ – однокомнатная квартира площадью 40 м2 недоступна для приобретения,т.к. Fр
— жилье типаС – однокомнатная квартира площадью 50 м2 недоступна для приобретения,т.к. Fр
3) Выборварианта приобретения жилья.
Принятьрешение приобрести двухкомнатную квартиру типовой планировки общей стоимостью(Снж):
Снж= Fнж · Сед, (11)
где Fнж– площадь приобретенного жилья.
Снж= 52 · 31,2 = 1 622 тыс. руб.
4) Определяемразмер свободных средств:
Ссв= И-Снж, тыс. руб. (12)
Ссв= 1 670 – 1 622 = 48 тыс. руб.
Поскольку навторичном рынке сразу оплачивается вся стоимость квартиры, то целесообразноснизить размер денежных накоплений на величину свободных средств, т.е.
Ртр= Р-Ссв, тыс. руб. (13)
Ртр= 223 – 48 = 175 тыс. руб.
5) Расчетструктурных составляющих стоимости жилья:
Снж= Р+К+Ссж, тыс. руб. (14)
Снж= 175 + 355 + 1 092 = 1 622 тыс. руб.
6) Структурастоимости жилья в процентах:
— доляденежных накоплений Р(%) = /> · 100 = 10,8 %
— долякредита К(%) = /> · 100 = 21,9 %
-долястоимости собственного жилья Ссж(%) = /> · 100 = 67,3 %
III. Расчетежемесячных платежей
1) Расчетежемесячного платежа на погашение кредита:
В = />, тыс. руб. (15)
В = /> = 4,88 тыс.руб.
2) Расчетежемесячного платежа на накопление первоначального взноса:
Вн= (k0+kс) · CCDс, тыс. руб. (16)
Вн= (0,2 + 0,03) · 24,4 = 5,612 тыс. руб.
3) Расчетполной стоимости жилья:
/>= />+ К · r · n,тыс. руб., (17)
где /> — расчетнаястоимость приобретаемого жилья, тыс. руб.
/>= 1 622 + 355 ·0,125 · 25 = 2 731 тыс. руб.
Основныерезультаты расчетов
1. Вариантыприобретения квартир, исходя из доступной площади жилья:
— типа Н –4-комнатная, площадью 76 м2;
— типа Т –2-комнатная, площадью 52 м2.
2. Показателиварианта приобретения 2-комнатной квартиры типа Т, площадью 52 м2:
— общаястоимость – 1 622 тыс. руб. или 100 %;
— денежныенакопления – 175 тыс. руб. или 10,8 %;
— кредит –355 тыс. руб. или 21,9 %;
— стоимостьсобственного жилья – 1 092 тыс. руб. или 67,3 %.
3. Обязательныеплатежи:
— отчисленияна накопление первоначального взноса (р) – 5,612 тыс. руб.;
— отчисленияна погашение кредита – 4,88 тыс. руб.
Списокиспользованных источников
1. ДарьинЕ.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Теорияи методика проектирования моделей жилищной ипотеки: Учебное пособие. –Н.Новгород: ННГАСУ, 2009.
2. www.ipoteka-uni.com
3. http://www.pro-n.ru
4. http://www.newipoteka.ru
5. http://credit.rbc.ru
6. http://credit.ucoz.ru
ПриложениеА
/>
ПриложениеБ
/>