ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Выполнила: Михальченко Е.Ю. Группа: 07101 ОЦ Преподаватель: Ильясова Г.С. Усть-Каменогорск 2009 Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции: Определение массива необходимых сведений; Выбор информационных источников; Сбор необходимой информации;
Систематизацию, обработку и анализ; Описание информации в отчете. На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а так же аналитические навыки. Объем и качество собранной для анализа информации имеет значение для профессионального использования
методов оценки. Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от характера информации – на общую и конкретную. Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах,
а используются для обоснования принимаемых оценочных решений. Конкретная информация, как правило, представлена в цифровом виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используются для расчетов в том или ином методе. Внешняя информация необходимая для оценки недвижимости. Внешняя информация представляет собой большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические,
социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости. Данная информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями заданиями на оценку.
Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью. Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки: Тенденции экономического развития; Местные особенности; Демографическая ситуация;
Законодательная и налоговая политика государства; Покупательная способность населения; Динамика цен; Программа капитального строительства4 Динамика затрат на строительную продукцию; Организация кредитования недвижимости. Тенденции экономического развития анализируются оценщиками от
общего к частному: мировой, национальной, региональной и городской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости. Изучение ретроспективной динамики является основой для составления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на будущую конъюнктуру. Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет
основан прогноз, позволяет оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости. Растущие процессы мировой экономики, специфика движения капитала требует анализа и учета тенденций развития мировой экономики и степени их влияния на национальные процессы. К факторам, заслуживающих анализа, относятся изменение базовых национальных и международных показателей, таких, как внешнеторговый баланс, валютный курс, уровень цен на импортируемые товары, уровень промышленного
производства и объем розничной торговли. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как ВНП, ВВП, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень дохода населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т.д. Основными показателями экономического развития региональной экономики является изменение численности
населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, т.к. стоимость недвижимости в данном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Преобладающие направление экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность будущих доходов от городской и пригородной недвижимости и результат оценки.
Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным и профессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.
Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Оценщику необходимо учитывать потенциальные изменения совокупной численности населения и других демографических параметров, влияющих на сегмент рынка оцениваемого объекта недвижимости.
Законодательная и налоговая политика государства. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое влияние на процессы оценки. К ним можно отнести Федеральный закон «Об оценочной деятельности», «положение о лицензировании оценочной деятельности». Косвенно на результат оценки воздействуют законодательные акты по земле, приватизации объектов недвижимости, ипотечному кредитованию, порядку начисления амортизации, регулированию банковской
деятельности и т.д. Для объективной оценки стоимости недвижимости оценщику необходимо анализировать тенденции государственного регулирования, затрагивающие оцениваемый объект недвижимости. Покупательская способность населения. Оценки и учет покупательной способности населения требуют анализа состава и структуры доходов населения по отдельным категориям. Совокупный доход средней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским депозитам, предпринимательского
дохода, пенсий, государственных выплат социального характера, пособий по безработице и т.д. Величина остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и других расходов косвенно определяет спрос, как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения. Динамика цен. Анализируя динамику цен, оценщики прогнозируют уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменение соотношения цен на различные товары и услуги.
В оценке могут использоваться как реальные цены, скорректированные с учетом инфляции, так и номинальные цены, отражающие фактически уплачиваемую покупателем денежную сумму. Программа капитального строительства. Изучение национальной и региональной программы капитального строительства позволяет оценить соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости в перспективе. С переходом на рыночные отношения в сфере капитального строительства основное внимание уделяется частному
сектору. Государственный заказ в строительстве ограничен долей бюджетных ассигнований, выделяемых для реализации программ национального масштаба. Оценщик должен помнить о временных колебаниях строительных издержек, которые снижаются или стабилизируются в период дефляции и растут в периоды инфляции. Организация кредитования недвижимости. Организация кредитования недвижимости в мировой практике включает два наиболее крупных направления: предоставление строительного кредита на период создания новой и реконструкции
имеющейся недвижимости и ипотечное кредитование под залог существующей, экономически эффективной недвижимости. Несмотря на подтвержденную долголетней мировой практикой эффективность использования банковских ресурсов для активизации рынка недвижимости. Экономическая и политическая нестабильность, отсутствие законодательного обеспечения, слабая проработка инструктивного материала, влияние инфляционных ожиданий на стоимость заемного капитала и другие факторы сдерживают использование долгосрочного кредита.
Внутренняя информация, используемая для оценки недвижимости. Внутренняя информация представляет собой описание характеристик оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретного сегмента рынка. Как правило, собранная оценщиком внутренняя информация имеет максимальную степень достоверности. Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока. 1. Юридический статус объекта оценки.
2. Сведения о физических характеристиках объекта оценка и его окружения. 3. Экономическая информация об оцениваемой недвижимости. 4. Конкурентный спрос и предложение. Данный массив информации используется при выборе наиболее эффективного варианта использования недвижимости, проведении соответствующих расчетов в методах доходного, затратного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости.
Оценщик собирает необходимую внутреннюю информацию для каждого из трех подходов определения стоимости. При собранные сведения об объекте оценки сравниваются с рыночной информацией по сопоставимым объектам. Оценщик, получая общую картину рынка, используют эти данные для обоснования окончательной рыночной стоимости. Характер и объем собираемой информации для выполняя конкретного оценочного задания зависит от типа недвижимости и сферы применения результатов оценки.
Сбор необходимых сведений, имеющих отношение к заданию, их систематизации и предварительный анализ должны предшествовать выбору и использованию каких-либо методов оценки рыночной стоимости. Юридический статус объекта оценки. Оценщик использует данные о юридическом положении объекта, юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договоры аренды земельного участка). Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения.
Информация о физических характеристиках объекта должна давать представление о состоянии земельного участка, зданий и сооружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являющегося недвижимым, но подлежащего оценке в его составе, а так же содержать описание района расположения оцениваемого объекта и его непосредственного окружения, влияющего на величину стоимости. Экономическая информация об оцениваемом недвижимости.
Экономическая информация, используемая в процессе оценки, включает официальную бухгалтерскую и финансовую отчетность по оцениваемой недвижимости и дополнительные сведения. Оценщик использует ретроспективную отчетность за последние несколько лет. Однако основной должна быть отчетность, представленная на дату, ближайшую к дате оценки. Стандартами необходимо определить дату оценки, которая соответствует дате последнего посещения объекта
с целью проведения осмотра и сбора исходных данных. Ставки капитализации. Ставки капитализации являются еще одним важным видом рыночной информации. На основе данных о чистом операционном доходе и ценах продажи рассчитывают общую ставку. В ходе сравнения ставки капитализации анализируются с точки зрения схожести между параметрами сопоставимых продаж и параметрами оцениваемого объекта недвижимости.
Общая ставка и ставка капитализации акционерного капитала, рассчитанные из продаж, могут также служить основой для расчета других ставок капитализации. Конкурентный спрос и предложение. Основное внимание при выборе рыночных данных следует уделять сделкам купли-продажи, имеющим отношение к конкретному рынку оцениваемой недвижимости. Как правило, аналогичная недвижимость делится на 2 категории: объекты которые конкурируют с оцениваемым объектом и оказывают значительное влияние на уровень цены,
и объекты, которые сходны с оцениваемой недвижимостью, но не конкурируют с ней. Критерии отбора рыночной информации: Степень их сопоставимости; Объем имеющейся информации; Достоверность и надежность данных. Степень доверия оценщика к отобранной рыночной информации определяется на основе анализе таких факторов, как дата продажи и сроки продаж, объем предложения недвижимости, емкость
рынка, активность продаж, типичность мотивации покупателей и продавцов, условия продажи, сохранение назначения недвижимости после ее продажи. Оценщик также может использовать данные о ценах предложения и спроса на конкурирующие объекты, которые не содержат фактической информации по заключенным сделкам и рассматриваются как индикаторы цен, ожидаемых продавцами и покупателями, и показатели возможного оборота конкурирующих объектов недвижимости.