Содержание
1. Информация для объектов недвижимости, оценка предприятии иисточники ее получения
2. Факторы, влияющие на стоимость предприятия
Список использованной литературы
Информация для объектов недвижимости,оценка предприятии и источники ее получения
Основные источникиинформации, используемые оценщиком:
— статистическая ипрогнозная информация о рынке, отрасли, стране, регионе функционированияпредприятия;
— баланс предприятия;
— отчет о прибылях иубытках;
— отчет о движенииденежных средств;
— сведения обимущественном комплексе предприятия.
Информация, используемаяв процессе оценки бизнеса, должна соответствовать требованиям:
— полноты и достоверностифинансово-экономической, технико-экономической и управленческой информации,характеризующей деятельность предприятия за период предыстории, а также вбудущем периоде;
— точного соответствияцелям оценки;
— комплексного учетавнешних условий функционирования оцениваемого предприятия.
В зависимости отисточников получения информации и ее документального или иного подтвержденияинформация, используемая при оценке стоимости предприятия (бизнеса)подразделяется на:
– исходнуюинформацию, полученную непосредственно оценщиком из данных бухгалтерского,первичного и статистического учета, как правило, заверенную подписьюруководства оцениваемого предприятия и печатью;
– информацию,полученную от привлеченных к выполнению работ третьих лиц, заверенную ихподписью и печатью;
– информацию,полученную от специализированных организаций (например, отраслевые,аналитические обзоры, обзоры фондового рынка), а также опубликованную всредствах массовой информации и сети Интернет;
– информацию, неподтвержденную на каких-либо носителях.
Требования к информации,необходимой для оценки предприятий, формулируются в начальной стадии процессаоценки. Указываются ограничительные условия и состав информационногообеспечения, который должен быть представлен заказчиком эксперту-оценщику копределенному согласованному обеими сторонами сроку.
Оценщик должен посетитьсооружения компании и каждый объект имущества, включенный в оценку, и проверитьвсе соответствующие данные, в том числе титульные документы и всякий раз, когдаэто возможно, проверить всю информацию, полученную от своего клиента./>/> Оценщик должен указать документы, являющиеся источникамиинформации и сохранить всю информацию и рабочие материалы, на которые онполагался при выработке допущений и в расчетах различными методами оценки.
От заказчика оценщик долженполучить все возможные документы и другую информацию, необходимую для оценки:
1) информацию о предприятииобщего характера:
– данные о правах и сроках владенияимуществом — документы с регистрации земли и недвижимости, принадлежащейоцениваемому предприятию, кадастровые выписки и т.п.;
– устав юридического лица, уставакционерного общества, реестр акционеров, книги протоколов и т.п.;
– балансовый отчет и отчеты о прибыляхи убытках за предыдущие годы (прошедшие аудит, там, где они доступны);
– счета управленческого учета, бюджеты,балансовые отчеты, прогнозы, бизнес-план предприятия, технико-экономическиеобоснования инвестиционных проектов;
– расшифровку постоянных и переменныхзатрат;
– состав и поэлементную характеристикуосновных средств;
– расшифровку долгосрочных финансовыхактивов;
– контракты с покупателями ипоставщиками;
– состав обязательств и порядокбухгалтерского учета процентов.
2) информация о бизнесе испецифике деятельности предприятия:
– характеристики бизнеса, интерес всобственности на бизнес или ценная бумага, подлежащие оценке, в том числеправа, привилегии и обязательства, факторы, влияющие на контроль и любыесоглашения, ограничивающие продажу или передачу;
– характер, история и перспективыбизнеса;
– финансовая информация за прошлыепериоды;
– предыдущие сделки, касающиесябизнеса, выгодных интересов в бизнесе, преференция, конвертируемые или другиеценные бумаги;
– информация о менеджерах высшегоуровня и персонале (контракты персонала, в частности, пакеты переменныхвознаграждений и опционы на акции);
– производственные системы;
– коммерческие протоколы;
– патенты, изобретения, ноу-хау,товарные знаки, наименования или фирменные наименования, авторские права, базыданных и т.п.;
– сведения о конкурентах.
3) Определениеэффективности на уровне отрасли:
– Характеристика и динамика отраслей,которые оказывают или могут оказывать воздействие на бизнес.
– Экономические факторы, влияющие набизнес.
– Информация с рынков капитала,например, достижимая ставка отдачи по альтернативным инвестициям, сделки нафондовом рынке, слияния и поглощения.
– Прогнозы фонда заработной платы.
– Рыночный спрос на продукцию.
– Основные соотношения (пропорции,коэффициенты) у лидеров отрасли.
– Будущий конкурент (будущиеконкуренты).
– Мощность клиентов и поставщиков.
– Влияние потенциальных изменений вгосударственном законодательстве или в международных конвенциях.
– Другая информация.
Информация, необходимаядля анализа предприятия в целях его оценки делится на внешнюю и внутреннюю. Внешняяинформация характеризует условия функционирования предприятия врегионе, отрасли и экономике в целом. Внутренняя даетпредставление о деятельности оцениваемого предприятия.
Необходимость анализа внешней информацииопределяется тем, что нормальное функционирование бизнеса (объем продаж,прибыль) во многом определяется внешними условиями функционированияпредприятия. К информации этого рода мы может отнести макроэкономические иотраслевые показатели.
Макроэкономическиеданные — информацияо том, как сказывается или скажется на деятельности предприятия изменениемакроэкономической ситуации, она характеризует инвестиционный климат в стране. Кмакроэкономической относится следующая информация: стадия экономического цикла;экономическая и политическая стабильность; социальные факторы: занятость иуровень жизни населения; процентные ставки и их динамика; налоговоезаконодательство и тенденции его изменения; риски.
Общие макроэкономическиезакономерности развития экономики оценщик должен учитывать при анализеконкретного предприятия и составлении прогнозов. Например, в периоды спададеловой активности снижается размер получаемой прибыли, увеличиваетсявероятность банкротства, снижается стоимость бизнеса. Основные источникимакроэкономической информации: программы правительства и прогнозы;периодическая экономическая печать; аналитические обзоры информационныхагентств; данные Федеральной службы государственной статистики;законодательство Российской Федерации.
К отраслевым даннымотносится информация об отрасли, в которой функционирует оцениваемоепредприятие: рынки сбыта, наличие и характеристика конкурентов.
Рынки сбыта анализируютсяс точки зрения соотношения спроса и предложения, взаимоотношений споставщиками, стратегии сбыта товаров. Основные направления стратегии сбытатоваров: проникновение на уже сложившийся рынок с тем же продуктом, что и конкуренты;развитие рынка за счет создания новых сегментов рынка; разработка принципиальноновых товаров или модернизация существующих; диверсификация производимойпродукции для освоения новых рынков.
В зависимости отстратегии сбыта товаров составляется прогноз объемов реализуемой продукции. Цельсбора этой информации — определение потенциала рынка сбыта товара: объем продажв текущих ценах, ретроспектива за последние два — пять лет по оцениваемомупредприятию, объем продаж в текущих ценах у конкурентов, прогнозы по расширениюрынков сбыта.
При анализе условийконкуренции учитывается тип рынка, наличие ограничений для вступления в отрасльконкурентов, производящих товары-заменители. Анализ должен дополнятьсясведениями об объеме производства конкурирующего товара в натуральном истоимостном выражениях, характеристикой продукции конкурентов, данными о долереализуемой продукции в общем объеме отечественного производства, а такжеперечнем основных российских импортеров этого товара.
Основные источникиотраслевой информации: данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия;данные Федеральной службы государственной статистики; отраслевые информационныеиздания; периодическая экономическая печать; бизнес-план; личные контакты; фирмы-дилеры(распространители); таможенное управление. Указанные источники предоставляютинформацию, имеющую различную степень достоверности. Поэтому, если на один итот же вопрос мы получили разные ответы, проводится средневзвешенная оценка сучетом достоверности информации.
Внутренняя информациявключает:
1) ретроспективные данныеоб истории компании;
2) описание и анализмаркетинговой стратегии предприятия, в том числе: жизненный цикл товаров,объемы продаж за прошлый и текущий периоды, себестоимость реализованнойпродукции, цены товаров и услуг, их динамика, прогнозируемое изменение объемовспроса, производственные мощности с учетом будущих капиталовложений (прогнозобъемов реализуемой продукции корректируется на производственные мощности);
3) характеристикипоставщиков;
4) производственныемощности;
5) рабочий иуправленческий персонал и заработная плата: управляющий предприятием(управляющий предприятием может быть ключевой фигурой, обеспечивать эффективноеуправление бизнесом и его развитием, в случае же продажи предприятия планыуправляющего в отношении будущей деятельности могут измениться); уровеньзаработной платы на предприятии в сравнении со среднеотраслевыми данными (можеткорректироваться при нормализации отчетности);
6) внутреннюю финансовуюинформацию (данные бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах идвижении денежных средств за три — пять лет);
7) прочую информацию.
Цели работы оценщика посбору внутренней информации: анализ истории компании с целью выявления будущихтенденций; сбор информации для прогнозирования объемов продаж, денежныхпотоков, прибыли; учет факторов несистематического риска, характерных дляоцениваемого бизнеса; корректировка и анализ финансовой документации.
Эффективным источникоминформации является анкетирование владельцев, администрации, аудиторов,кредиторов, конкурентов оцениваемого предприятия, представителей отраслевыхассоциаций и местных администраций. В процессе анкетирования уделяется вниманиеследующим вопросам:
1) ретроспективные данныеоб истории предприятия: состав имущественного комплекса, ассортимент продукциии услуг, квалификация рабочего и управленческого персонала; основные заказчики,поставщики и кредиторы;
2) характеристикафилиалов и дочерних фирм: формы и размеры участия оцениваемого предприятия вфилиалах и дочерних фирмах, ассортимент продукции (услуг) и т.п.;
3) характеристикаоцениваемого предприятия: наличие и результаты проверок, проводимых аудиторамии налоговыми органами, наличие излишних, неоперационных и непроизводственныхактивов, связанные с ними доходы и расходы, сведения об инвентаризации запасови основных фондов, дивидендная политика, обязательства или доходы и расходы, неотраженные в финансовых документах (данные об арендных договорах, незавершенныхсудебных делах, не отраженных в бухгалтерских документах активах и т.д.);
4) перспективы развитияоцениваемого предприятия на ближайшие три — пять лет: расширение ассортиментапродукции (услуг), рост объемов производства и сбыта, выручка от другихопераций, себестоимость и прибыль, капитальные вложения, риски.
Сбор и подтверждениеинформации.Надежность выводовоценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, тобудет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик долженсобрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система в отборенеобходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:
– непосредственнокасаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;
– быть подтвержденыличным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);
– быть сопоставимы сданными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенноважна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетахпредстоящих доходов;
– предусматриватьвозможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения илиотклонения от фактических значений;
– соотноситься спрофессиональным опытом оценщика.
2. Факторы, влияющиена стоимость предприятия
Как и любой товар нарынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Оценка предприятия – это определениерыночной стоимости предприятия, хозяйствующего субъекта, со всей совокупностьюлежащих на нем прав и обязательств. Стоимость зависит от ряда факторов:
1. Объективные факторы. Как правило, это экономическиефакторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектаминедвижимости. Их можно разделить на
макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктуройрынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровеньи условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитиевнешнеэкономической деятельности и т.д.). Макроэкономические показателихарактеризуют инвестиционный климат в стране, содержат информацию о том,повлияет ли и как именно на деятельность предприятия изменениемакроэкономической ситуации. Факторы макроэкономического риска образуютсистематический риск, возникающий из внешних событий, и не могут быть устраненыдиверсификацией в рамках национальной экономики. Стоимость предприятия,действующего в условиях высокого риска, ниже, чем стоимость аналогичногопредприятия, функционирование которого связано с меньшим риском. Обычно болеевысокий доход характеризуется большей степенью риска.
Выбор решения ипокупателя и продавца зависит и от перспективы развития данного бизнеса. Обычно стоимость предприятия впредбанкротном состоянии ниже стоимости предприятия с аналогичными активами, нофинансово устойчивого. При оценке стоимости предприятий необходимо учитыватьстепень конкурентной борьбы в данной отрасли и в настоящее время, и в будущем.Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, тоона привлекает капиталы, так как в нее пытаются проникнуть и другиепредприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущихприбылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потокадоходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущуюстоимость будущих доходов. При оценке предприятий особенно важен анализследующих внутренних факторов:
– диверсификация производства;
– ценовая политика и качество продукции(влияют на спрос);
– степень изношенности оборудования(влияет на вес затратного подхода в итоговом согласовании);
– финансовое состояние (основа дляпрогнозирования доходов, существенно влияет на стоимость бизнеса);
– взаимоотношения с потребителями ипоставщиками, уровень управления, кадровый состав предприятия, нематериальныеактивы предприятия (фирменное имя, знаки, патенты, технологии, маркетинговаясистема и др.);
– степень контроля (в среднем на 20-35%может повлиять на итоговую стоимость пакета акций).
Спрос зависит не толькоот экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такиекак отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность. Ценыпредложения, в первую очередь, определяются издержками создания аналогичныхпредприятий в обществе. Очень важное значение имеет и количество выставленныхна продажу объектов. Это влияет на доход.
микроэкономические – факторы, характеризующиеобъективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные сфеноменом массового сознания и факторы психологического характера: массированная реклама; инфляционныеожидания; симпатии; осведомленность и т.д.
3. Физические факторы:
— местонахождение –удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортногосообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимостьнедвижимости;
— архитектурно-конструктивныерешения – в зависимости от назначения дальнейшего использования зданиястоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
— состояние объектанедвижимости;
— наличие коммунальныхуслуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
— экологические исейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологическойэкспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковойзоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
Рассмотрим наиболеезначимые факторы, влияющие на стоимость предприятия подробнее.
Спрос. Ликвидность доли и (или) бизнесазависит от спроса. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которыезависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какоевремя, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля иперепродажи данного бизнеса, какова социально-политическая и экономическаясреда функционирования бизнеса.
/>Доход. Доход, который может получитьсобственник объекта, зависит от характера операционной деятельности ивозможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль отоперационной деятельности в свою очередь определяется соотношением потоковдоходов и расходов.
Время. Большое значение для формированиястоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, еслисобственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от ихиспользования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделенызначительным промежутком времени.
/>Риск. На величине стоимости неизбежносказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.
/>Контроль. Одним из важнейших факторов,влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новыйсобственник. Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственностьили если приобретается контрольный пакет акций, то новый собственник получаеттакие существенные права, как право назначить управляющих, определить величинуоплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продаватьили покупать его активы; реструктурировать и даже ликвидировать данноепредприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определятьвеличину дивидендов и т. д. В силу того, что покупаются большие права,стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольногопакета акций.
Ликвидность. Одним из важнейших факторов,влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степеньликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которыемогут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери частистоимости. Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть нижестоимости аналогичных открытых обществ.
Ограничения. Стоимость предприятия реагирует налюбые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство,ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будетниже, чем в случае отсутствия ограничений. />
Соотношение спроса ипредложения влияетна оценочную стоимость любого объекта. Если спрос превышает предложение, топокупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спросаопределяется текущей стоимостью будущих прибылей, которые может получитьсобственник от владения этим предприятием. Особенно это характерно дляотраслей, в которых предложение ограничено природными возможностями. Отсюдаследует, что наиболее близко к максимальной границе в случае превышения спросанад предложением будут цены на сырьевые предприятия. В то же время в случаепревышения спроса над предложением возможно появление в некоторых отрасляхновых предприятий, что приведет к увеличению их числа. В долгосрочном планецены на эти предприятия могут несколько упасть. Если же предложение превышаетспрос, то цены диктуются производителем. Минимальная цена, по которой он можетпродать свой бизнес, определяется затратами на его создание.
Спрос на предприятие,наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальныхинвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал нафинансовом рынке. Отношение инвестора к уровню доходности и степени рисказависит даже от возраста. Более молодые люди склонны идти на большой риск радиболее высокой доходности в будущем.
Важным фактором, влияющимна спрос и стоимость бизнеса, является наличие альтернативных возможностейдля инвестиций.
Анализфакторов, влияющих на стоимость предприятия, становится важной задачей, решениекоторой необходимо для получения обоснованной стоимости предприятия. Итак, основными факторами,определяющими оценочную стоимость являются: спрос; прибыль оцениваемого бизнеса, настоящая и будущая; затратына создание аналогичных предприятий; соотношение спроса и предложения нааналогичные объекты; риск получения доходов; степень контроля над бизнесом истепенью ликвидности активов.
Таким образом, основныефакторы, влияющие на стоимость, это: ликвидность доли и (или) бизнеса (зависитот спроса); полезность бизнеса для собственника: характеристики дохода(величина, время получения дохода) и риски, связанные с его получением;нематериальные активы, имидж предприятия на рынке; ограничения длярассматриваемого бизнеса; размер оцениваемой доли бизнеса; степень контроля, получаемаяновым собственником; перспективы развития оцениваемого бизнеса; финансовоеположение предприятия (наличие собственных средств, оборачиваемость капитала идр.); затраты на создание аналогичных предприятий; степень конкурентной борьбыв данной отрасли; диверсификация производства (состав и структура выпускаемойпродукции, услуг); качество выпускаемой предприятием продукции; технология изатраты производства; степень изношенности оборудования; ценовая политика;взаимоотношения с потребителями и поставщиками; уровень управления; кадровыйсостав предприятия.
Проводя оценку объектанедвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать и различныеуровни влияния факторов; основные градостроительные принципы; циклы развитиясреды местоположения недвижимости.
Список использованной литературы
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н.Асаул,А.В.Карасев. – СПб.: Питер, 2005. — 512 с.
2. Григорьев В.В.,Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика / В.В.Григорьев,М.А.Федотова. — М.: Инфра-М, 2004. — 320 с.
3. Гриненко С.В. Экономиканедвижимости. Конспект лекций / С.В.Гриненко. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — 107 с.
4. Татарова А.В.Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие /А.В.Татарова. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. — 70 с.
5. Щербаков В.А. Оценка стоимости предприятия(бизнеса) / В.А.Щербаков, Н.А.Щербакова // Анализ и инвестиции. — 2009. — №07. — С.14.