–PAGE_BREAK–2. Оценка реальных ипотечных ситуаций в России во время кризиса.
Экономический кризис затронул многие мировые рынки. В России кризис достиг апогея в 2009г. Устойчивость многих финансовых институтов была нарушена, и ипотечное кредитование в том числе, однако эта сфера рыночных отношений пострадала менее всего.
Отечественная ипотека в отличие от зарубежной вполне обоснованно расценивалась экспертами как надежный и эффективный финансовый инструмент.[11]
Любой финансовый кризис имеет одну характерную черту: нестабильность. Нестабильны цены, зарплаты, количество рабочих мест, прибыльность предприятий… Нестабильно все. В том числе и кредитование. Во время кризиса мы могли наблюдать, как стремительно сворачивается ипотечное кредитование, так недавно ставшее надеждой многих, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Собственно говоря, при кризисе следовало этого ожидать. Ипотека в таких условиях становится попросту опасной как для банков, так и для заемщиков.
Характерные черты «кризисной» ипотеки.
Что же грозит тем, кто уже находится в «ипотечной петле»?
В первую очередь — изменение договорных условий. К примеру, банк может потребовать досрочного погашения кредита, сославшись на форс-мажорные обстоятельства. Да, финансовый кризис сам по себе не считается форс-мажорной ситуацией, но зато такой ситуацией может быть банкротство банка. Если в договоре кредита фигурирует условие о том, что предъявление банку заявления о признании его банкротом является форс-мажорным обстоятельством, то банк имеет право (и будет) требовать досрочного возврата кредита.
Но в случае ипотечного кредита банк даже не обязан ожидать заявления о банкротстве. Достаточно снижения стоимости недвижимости, которая служит залогом по ипотеке, более, чем на тот процент, чем указан в договоре, и банк уже имеет право потребовать досрочного погашения кредита, а то и продажи залога. А ведь далеко не всегда имеется возможность погасить кредит. В этом случае заемщику грозит принудительная продажа квартиры-залога.
Еще относительно недавно заемщик, испытывающий временные трудности с ежемесячной выплатой процентов по ипотеке, мог договориться с банком о временной приостановке выплат или снижении ежемесячного платежа. Если кредитная история заемщика была безупречна, то у него были все шансы на договоренность. Теперь же это стало практически нереальным, ведь банки испытывают проблемы с ликвидностью. А заемщиков, которым становится непосильно выплачивать проценты по ипотеке, все больше и больше: в связи с кризисом многие предприятия снижают оклады работникам, задерживают выплату зарплат, сокращают рабочие места. Заемщики, попавшие под «кризисный пресс» предприятия — первые кандидаты на то, что их недвижимость, являющаяся залогом по ипотеке, подвергнется принудительной продаже.
Еще одна опасность ипотеки во время кризиса — нестабильность процентной ставки. Во всех договорах ипотечного кредитования фигурирует пункт о том, что банк имеет право поднять процентную ставку кредита, причем — в одностороннем порядке. Подъем может быть весьма значительным, и его размер определяется лишь ситуацией в конкретном банке. Для заемщика это может быть критично, особенно, если одновременно с повышением процентной ставки происходит сокращение личных доходов.
Получить же ипотечный кредит во время кризиса становится все сложнее. Банки все выше поднимают планку требований к заемщикам. Учитывается все: возраст заемщика, образование, семейное положение, место работы (надежность предприятия, на котором работает заемщик), размер зарплаты, стаж, частота смена мест работы и т.д. Кроме того, банки практически перестали предоставлять кредиты на строящееся жилье — из-за проблем у застройщиков. Изменились и условия ипотеки. В небытие отошел такой вариант, как ипотека без первого взноса, первоначальный взнос составляет от 15 до 30%, а возможно повышение взноса до 60-70%. Возросли сроки рассмотрения кредитных заявок, процентные ставки по кредитам, в некоторых случаях банки начали отказывать в выдаче кредита по одобренным ранее заявкам[12].
2.1. Динамика ипотечного кредитования за последние 5 лет.
Ипотечное кредитование претерпело некоторые изменения во время кризиса, и хотя данный инструмент рынка являлся достаточно устойчивым и перспективным, кризис не пощадил и его. Приобретение жилья по ипотечному кредиту набирало высокие темпы, начиная с 2006 г. Наибольшее числовое значение получает 2008г. 2009 год ознаменовался резким падением ипотечного кредитование, это связано с кризисным положением многих заемщиков, в основном частных лиц, желающих приобрести жил.площадь, но потерявших свою платежеспособность. 2010 год является годом оживления ипотечного кредитования по прогнозам экспертов, и к концу подъём составит половину от выданных кредитов 2008 года. Данная ситуация является положительной тенденцией. Общую динамику ипотечного рынка по данным ЦБ РФ можно проследить на рисунке 2.
Рис.2 объёмы выданных ипотечных кредитов по кварталам в млн. руб.
В феврале 2010 года предоставлено 13,7тыс. ипотечных кредитов, что на 85,1% больше, чем в январе 2010 года (7,4тыс.) Объем выдачи за месяц увеличился на 93% (с 8,4 млрд.руб.в январе 2010 года до 16,2млрд.руб. в феврале 2010 года). В феврале 2010 года доля валютных кредитов в общем объеме предоставленных ипотечных кредитов увеличилась до 1,9%, тогда как в январе 2010 года данный показатель составлял 1,3%. Значительное увеличение выдачи ипотечных кредитов в феврале свидетельствует о том, что ипотечный рынок возвращается на докризисную траекторию развития. По прогнозу, за первый квартал 2010 года будет выдано около 37-39тыс. кредитов на общую сумму порядка 45-50млрд.руб. (13-16% от общего прогнозируемого объемав2010году) что соответствует динамике2007года.
Данная динамика отражена на рисунке 3.
Рис.3 динамика выданных кредитов в тыс. штук по месяцам за 2009 начало 2010 года.
Объем задолженности по ипотечным кредитам в феврале 2010 года снизился на 0,3% (с 1008,4млрд.руб. на 01.02.2010 до 1005,3млрд.руб. на 01.03.2010) после аналогичного снижения в предыдущем месяце (с1010,9млрд.руб.).
•Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 01.03.2010 года составил 32,6млрд.руб. увеличившись за месяц на 2,2% (в предыдущем месяце увеличение составило 2,7%). По сравнению с аналогичным периодом 2009 года объем просроченной задолженности увеличился в 2,2 раза. Средний темп прироста просроченной задолженности за последние 12 месяцев составил 6,8%.
•Доля просрочки в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам так же растет. Так, по состоянию на 01.03.2010 доля просрочки составила 3,24%, тогда как на 01.02.2010 она составляла 3,16%. Средний месячный темп прироста доли просроченной задолженности за последние 12 месяцев составил 7,6%.
На ряду со семи изменениями, изменились и ставки по кредитам. Данная динамика представлена на рисунке 4.
Рис.4 динамика ставок по ипотечному кредитованию за 2009г. Начало 2010 г.
Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в рублях по данным ЦБ РФ снизилась за месяц на 0,2п.п. и на 01.03.2010 года составила 13,7% (накопленным итогом сначала года), по кредитам в иностранной валюте средневзвешенная ставка так же снизилась- на 0,1п.п.до уровня 11,5% (накопленным итогом с начала года).На 01.02.2010 ставки составляли 13,9% и 11,6% соответственно (накопленным итогом с начала года)[13].
2.2. Меры, принятые государством по оживлению ипотечного рынка.
Во время кризиса резко сократились объемы выдаваемых ипотечных кредитов, а так же снизилась платёжеспособность заемщиков.
Государство поддержало ипотечных заемщиков, потерявших работу или столкнувшихся с серьезным сокращением доходов. Для этого было создано агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК). Через него на протяжении более года прошло 10 с лишним тысяч заявок от граждан, которые потеряли источник дохода и одновременно жили в квартирах экономического класса. Эта программа не распространялась на людей с большим доходом, с большой площадью и стоимостью квартир[14].
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило принять меры по оживлению рынка ипотеки, застой на котором ставит под угрозу нацпроект «Доступное жилье». АИЖК планирует, в частности, смягчить правила выкупа у банков ипотечных кредитов. Агентство уже направило на эти цели 100 млрд руб. Либерализовать подход к банкам, выдающим ипотеку, АИЖК согласилось после того, как правительство пообещало агентству дополнительные 60 млрд руб.
Наблюдательный совет АИЖК определил меры поддержки банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Как рассказала «Ъ» руководитель департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, агентство рассматривает возможность смягчения правил выкупа у банков закладных по кредитам, установленных самим же АИЖК меньше двух месяцев назад.
С начала финансового кризиса рынок ипотечного кредитования практически встал. Банки начиная с октября стали повышать ставки по ипотечным кредитам и ужесточать условия их выдачи. О повышении ставок объявляли такие банки, как ВТБ 24, Альфа-банк, Абсолют-банк, «Дельтакредит», Юникредит банк, МДМ-банк, Городской ипотечный банк. Некоторые банки (ХКФ банк, МБРР, ДжиИ Мани банк) и вовсе приостановили ипотечные программы. По прогнозам АИЖК, по итогам 2008 года будет выдано ипотечных кредитов на 23% меньше, чем в прошлом году. Некоторые региональные банки повысили ставки по уже выданным ипотечным кредитам.
Пойти на эти меры банки заставило отсутствие длинных денег. Банки финансируют ипотечное кредитование в основном за счет продажи закладных по выданным кредитам АИЖК или другим банкам. При этом в период, предшествующий кризису, банки недостаточно строго оценивали заемщиков, что привело к ухудшению качества кредитного портфеля и росту просроченной задолженности по ипотеке в некоторых регионах до 6-9% при нормальном уровне 1%. Для исправления ситуации АИЖК пошло на такие меры, как выселение неплательщиков, а также на ужесточение правил выкупа закладных у партнеров. Новые правила, введенные АИЖК с 15 сентября, предусматривают выкуп закладных, выданных с отклонениями от стандартной кредитной ставки АИЖК, с дисконтом (ранее АИЖК выкупало закладные по номиналу).
Ситуация на рынке ипотечного кредитования вынудила правительство снабдить АИЖК дополнительной ликвидностью для его оживления, считают эксперты. «Из-за сокращения объемов ипотечного кредитования под угрозой оказался нацпроект „Доступное жилье“, именно поэтому правительство решило внести в уставный капитал 60 млрд руб. для рефинансирования ипотечных кредитов»,— считает руководитель департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Сергей Бессонов. Агентство начало выкупать закладные у банков в 2002 году и к настоящему моменту рефинансировало кредиты на сумму свыше100 млрд руб. После получения новых средств от правительства АИЖК, в свою очередь, изъявило готовность смягчить условия рефинансирования кредитов для банков[15].
Государственные мероприятия по поддержке банков и заемщиков ипотечного кредитования не заканчиваются на формировании ИИЖК. Существует ряд государственных программ по ипотечному кредитованию.
Государственные программы по ипотечному кредитованию можно определить общим понятием, таким как социальная ипотека. Социальная ипотека в свою очередь подразделяется на ряд других видов государственной поддержки.
Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).
В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.
Существует несколько вариантов социальной ипотеки:
· дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
· предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
· продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.
Социальная ипотека для молодежи.
Как вариант решения жилищной проблемы для молодежи возрождается практика студенческих строительных отрядов. Бойцы таких отрядов, отработав 150 смен, получают право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости. Эта программа дает возможность приобрести жилье по цене в 3 раза меньше рыночной стоимости. И, кроме того, ипотечный кредит участникам проекта могут выдать под льготный процент.
Стройотряды формируются при ВУЗах во многих регионах нашей страны. Существует так же общероссийское общественное движение «Российские студенческие отряды». Актуальную информацию о программах отрядов следует получать именно там.
Государственная ипотека для молодой семьи
Молодая семья, помимо местных программ социальной ипотеки, может принять участие в федеральной программе и получить по ней государственную субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном образовании и того, есть ли в семье дети. Для молодых семей без детей субсидия составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек — 42 кв.м., для семьи из трех и более человек — 18 кв. м на одного человека.
Для получения субсидии возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.
Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой.
В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме — соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.
Социальная ипотека для военных
Всероссийская программа «Военная ипотека» направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита.
Социальная ипотека в регионах.
Данный вид ипотечного кредитования формируется непосредственно в регионах, с учетом стоимости там квадратного метра жил. Площади, действующих местных социальных программ и финансирования бюджета.[16]
Каждый из перечисленных видов государственной поддержки по ипотечному кредитованию входит в специальные, так же государственные, целевые национальные проекты:
· проект « Доступное жильё».
2.3. Наиболее востребованные государственные проекты по ипотечному кредитованию.
Наиболее распространённой программой является проект «Доступное жильё». Он имеет уже отработанную схему сотрудничества государства и коммерческих банков, а так же заёмщика и прочих лиц[17]. Схема представлена на Рисунке 5.
Рис.5 схема национального проекта «Доступное жильё»
Целевая программа по ипотечному кредитованию «Молодой семье – доступное жильё» конкурирует по востребованности с программой «социальное жильё для военных». Данный факт обусловлен демографической ситуацией страны, формированием новых ячеек общества не имеющих собственных финансовых ресурсов для покупки жилья (по программе молодая семья), и еще пока, большим количеством военных семей, не имеющих своего жилья и так же финансовой возможности приобрести его (программа социальная ипотека для военных).
. Покупка жилья молодой семьей в коммерческом банке
Данный вариант приобретения жилья можно рассмотреть на примере лидера по выдаче ипотечных кредитов – Сбербанке и его программы «Ипотека — молодой семье».
У программ «Ипотека — молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных программ:
1. В качестве созаемщиков по кредиту «Молодая семья», могут рассматриваться доходы не только «молодых супругов» но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита). Причем: в случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься Дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия); в случае, когда Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии), по программе « Ипотека — молодым семьям » могут учитываться дополнительные виды доходов.
2. По желанию Заемщика/Созаемщиков по программе « Ипотека молодым семьям» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):
1.на период строительства Объекта недвижимости, но не более чем на два года; 2.при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.
Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.
Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то банк может предоставить кредит не до 80% от стоимости квартиры, а до 85%. То есть, заемщику достаточно иметь всего лишь 15% от стоимости недвижимого имущества.
Целевая федеральная программа: «Молодой семье — доступное жилье».
Участником программы может стать молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет). При этом помимо постановки на учет в качестве «нуждающихся», молодая семья должна иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. Только в этом случае она может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье.
· Субсидия может быть использована на:
· приобретение жилья;
· строительство индивидуального жилого дома;
· уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита;
· погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена субсидия;
· осуществление последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива и для которой кооперативом приобретено жилое помещение.
Размер субсидии составляет не менее 35% расчетной стоимости жилья для молодой семьи, не имеющих детей, и не менее 40% для молодой семьи с детьми (в том числе для неполной молодой семьи, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.
Расчетная стоимость жилья определяется:
СтЖ= Нм*Нст, где СтЖ- расчетная стоимость жилья, Нм- норма метража (для семьи из 2 человек составляет 42 кв.м., для семьи численностью 3 и более человек — по 18 кв.м. на каждого члена семьи.), Нст — норматива стоимости 1 кв.м. В свою очередь, норматив стоимости кв.м. рассчитывается на основании методики Минрегионразвития отдельно по каждому муниципальному образованию с учетом цен на рынке жилья и стоимости строительства в данном образовании.
Для того, чтобы принять участие в программе, молодая семья подает в орган местного самоуправления по месту постоянного жительства следующие документы:
а) заявление в 2 экземплярах (один экземпляр возвращается заявителю с указанием даты принятия заявления и приложенных к нему документов);
б) документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;
в) свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется);
г) документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;
д) документы, подтверждающие признание молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии;
е) выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
Орган местного самоуправления организует работу по проверке сведений, содержащихся в документах, и в 10-дневный срок с даты представления этих документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления.
После того, как в программу молодую семью она получает именное свидетельство, срок действия которого 2 месяца с даты его выдачи. Полученное свидетельство сдается владельцем в банк-партнеру федеральной программы. После чего открывается именной банковский счет, предназначенный для зачисления субсидии. В этом банке возможно получение кредита молодой семьей. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку.
Стоит отметить, что в 2008 году в связи с финансовым кризисом и острой нехваткой бюджетных средств реализация программы в ряде субъектов РФ была приостановлена. В настоящее время региональные власти восстанавливают работу программы на подконтрольных территориях.
3. Социальная ипотека для молодой семьи
К сожалению, не все могут воспользоваться ипотекой коммерческих банков и при этом — нет возможности получить государственную субсидию на жилье. В таком случае можно рассмотреть Социальную ипотеку, то есть улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).
В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться «очередники», а также молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.
Существует несколько вариантов социальной ипотеки:
· дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
· предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
· продажа государственного жилья в кредит по льготной цене[18].
продолжение
–PAGE_BREAK–