Министерство образования и науки Республики Казахстан
АКАДЕМИЯ ПРАВА И РЫНКА
Факультет: Экономический
Специальность: 0706 – Финансы и кредит
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: Ипотечное кредитование и его развитие в Республике Казахстан
Руководитель дипломной работы Жунусбекова Б.Б.
Дипломник Ргалбекова С.Ж.
Алматы, 2007г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1 Теория и практика ипотечного кредитования
1.1 Модели и практика ипотечного кредитования
1.2 Казахстанский вариант ипотечного кредитования
2 Анализ и механизм предоставления ссуд по ипотечному кредитованию на примере АО «Народный Банк Казахстана»
2.1 История АО «Народный Банк Казахстана»
2.2 Анализ деятельности АО «Народный Банк Казахстана» по кредитованию населения
2.3 Механизм предоставления ссуд по ипотечному кредитованию в РК
Глава III Развитие ипотечного кредитования по Государственной программе жилищного строительства на 2005-2007гг. в РК
3.1 Новая политика жилищного строительства в РК
3.2 Пути развития ипотечного кредитования
Заключение
Список используемой литературы
Приложения
ВВЕДЕНИЕ
В Казахстане, как и во всех странах СНГ, новая банковская система, в основном, формировалось в 1998-1994г.г., как необходимая экономическая структура в условиях рынка, и как важный атрибут суверенного государства. В начале перехода к рыночным отношениям банки создавались на паевой основе в виде кооперативных, коммерческих, частных, совместных параллельно с существующими в то время государственных специализированными банками.
В последствии все они акционировались и стали открытыми или закрытыми акционерными обществами.
После объявления суверенитета республики, в декабре 1990 года, Казахстан приступил к созданию собственной банков системы, отвечающей требованиям рыночной экономики. В декабре 1990 года был принят закон «О банках и банковской деятельности в Казахской ССР», а 13 апреля 1993 года принят закон, по которому Казахский Республиканский банк Госбанка ССР, становится Национальным банком Республики Казахстан. Начался процесс основательного формирования национальной нормативной и правовой базы регулирования банковской системы, 15 ноября 1993 года была введена национальная валюта тенге, которая стала платежным средством с первого дня начала обмена.
На сегодняшний день Республика Казахстан имеет двухуровневую банковскую систему.
Национальный Банк является центральным банком государства и представляет собой верхний (первый) уровень банковской системы.
Задачи, принципы деятельности, правовой статус и полномочия Национального Банка определяются Законом Республики Казахстан «О Национальном Банке Республики Казахстан».
Национальный Банк осуществляет регулирование и надзор по отдельным вопросам банковской деятельности в пределах своей компетенции и способствует созданию общих условий для функционирования банков и организаций осуществляющих отдельные виды банковских операций.
Регулирующие и надзорные функции Национального Банка в отношении банков и организаций, осуществляющих отдельные виды банковских операций, направлены на поддержание стабильности денежно-кредитной системы Республики Казахстан, защиту интересов кредиторов банков, их вкладчиков и клиентов.
Все иные банки представляют собой нижний (второй) уровень банковской системы за исключением Банка Развития Казахстана, имеющего особый правовой статус, определяемый законодательным актом Республики Казахстан. На начало 2005 года в Республике функционируют 35 банков второго уровня.
Банковская система — одна из важнейших и неотъемлемых структур рыночной экономики. Банки как финансовые посредники привлекают капиталы хозорганов, сбережения населения, и другие свободные денежные средства, высвобождающиеся в процессе хозяйственной деятельности, и выдают их во временное пользование заемщикам, проводят денежные расчеты и оказывают другие многочисленные услуги для экономики тем самым непосредственно влияя на эффективность производства и обращение общественного продукта. Проводимая в стране экономическая реформа открыла новый этап в развитии банковского дела. Особую актуальность в условиях перехода к рынку приобретают вопросы перспектив развития банков и других кредитных институтов в нашей стране, ее практическая реализация.
Решение поставленной задачи возможно лишь на основе изучения практического осмысления функционирования казахстанских, а также зарубежных банков и внедрения наиболее прогрессивных, рациональных форм и методов работы на практике. Это подтверждает актуальность темы исследования.
В последние годы идет бурный процесс формирования финансовых рынков – денежного рынка и рынка капиталов.
С переходом на рыночные отношения банковский сектор Республики Казахстан за короткий период прошел путь, на который в других странах требовались десятилетия. Главной функцией банков является ссуживание денежных средств для финансирования физических и юридических лиц.
Для этого банком второго уровня необходимо выработать эффективную кредитную политику, которая бы решала главную цель — обеспечение регулярной уплаты очередных взносов в погашении ссуды и процентов по долгу.
Поэтому разумная кредитная политика направлена на удержание равновесия между осторожностью и желанием получить как можно больше прибыли от размещенных ресурсов, повышенные, по сравнению с обычной практикой других стран, требования регулирующих органов республики.
Стабилизация экономики и переход к экономическому росту потребует от банков новых форм оказания банковских услуг, улучшающих качество жизни граждан Республики Казахстан. Одной из новых форм кредитования банками второго уровня является ипотека.
Ипотечное кредитование – один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовывать интересы населения – в улучшении жилищных условий, банков – в эффективной работе, строительный комплекс – в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространения ипотечного кредитования населения.
Ипотека — это займы физическим лицам на приобретение жилья, выдаваемые под залог приобретаемой недвижимости. При этом жилье должно быть свободным от обременения, соответствовать минимальным требованиям по обеспечению здоровья и безопасности жильцов.
С 2005 года в Республике Казахстан начинается реализация новой политики в жилищном строительстве. Особенность данной политики заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования. Это связано в первую очередь с повышением спроса на жилплощадь.
Во-вторых идет естественный прирост населения в городах. Уже сегодня в банках второго уровня кредитуются физические лица на приобретение жилья сроком до 15 лет.
Поэтому актуальность ипотечного кредитования в современной экономике Казахстана возрастет, а недостаточная изученность проблемы ипотечного кредитования предопределил выбор дипломной работе.
Целью дипломной работы являются:
Рассмотреть роль казахстанского ипотечного кредитования и её развития. –PAGE_BREAK–
В соответствии с поставленной целью в работе последовательно реализованы следующие задачи:
Во — первых Провести анализ ипотечного кредитования в АО«Народный банк Казахстана».
Во – вторых Наметить перспективы развития ипотечного кредитования в свете новой жилищной политики РК «К конкурентоспособной экономике, конкурентоспособной нации». от 19 марта 2004 года.
В – третьих с каждым годом улучшается благосостояние и возможности граждан.
В – четвертых растет культурный менталитет казахстанцев.
В – пятых каждая семья стремиться улучшить свое жилье – основу здоровья, стабильности и благополучия.
В – шестых систематизировать теоретические основы зарубежной и отечественной кредитной ипотеки.
В – седьмых выявить и обобщить недостатки и положительные стороны развития ипотеки.
В – восьмых определить особенности ипотечного кредитования.
Основой для написания этой дипломной работы является данные по ипотечному кредитованию АО «Народный банк Казахстана».
Информационной базой исследования явилась специальная литература по деятельности банков, зарубежная и отчетная литература по ипотечному кредитованию а также законы и законодательные акты РК, положения, документы и.т.д.
1 ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Модели и практика ипотечного кредитования
Ипотека является одним из распространенных видов финансовых операций в международной практике. Вложение средств в ипотечное кредитование строительства и покупку жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам. Развитие ипотеки способствует формированию среднего класса — основы стабильности любого общества.
Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой. При этом каждый банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов. Многообразны механизмы и схемы их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования — вид недвижимого имущества.
Для внедрения системы ипотечного жилищного кредитования необходимо наличие «дешевых» финансовых ресурсов. Анализ мирового опыта показывает, что их привлечение главным образом осуществляется по двум схемам:
а) государство выделяет дешевые финансовые ресурсы для выкупа у ипотечных банков выданных ими ипотечных кредитов и таким образом осуществляет рефинансирование первичного рынка ипотеки;
б) банки, выдающие кредиты, сами реализуют облигации, ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитными обязательствами, обеспечивая рефинансирование.
Первый вариант характерен для американской модели. По мере развития ипотеки он включает и такую форму рефинансирования, как продажа ценных бумаг, обеспеченных закладными. Однако это возможно лишь при наличии развитого вторичного рынка ипотеки.
Второй вариант является немецкой схемой ипотечного кредитования. Он представляет собой одноуровневую схему, при которой специализированные ипотечные банки сами продают ценные бумаги, обеспеченные закладными. Понятно, что это возможно при наличии развитого рынка ценных ипотечных бумаг и соответствующего на них спроса.
Малайзийская модель ипотечного кредитования функционирует путем создания специализированной ипотечной компании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облигации и на полученные денежные средства продолжать предоставлять кредиты на покупку жилья. В отличие от немецкой модели момент приобретения недвижимости не отодвигается во времени.
Анализ отечественного и зарубежного опыта позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:
— оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав собственности;
— определение размера ссуды в виде доли залога;
— получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
— предоставление ссуды с учетом страхования;
— потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате задолженности в срок.
Сущность американской модели ипотечного кредитования состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье. При этом он оплачивает, как правило, незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся сумму выплачивает постепенно — заемными деньгами специализированного ипотечного банка. Эти средства выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат такого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и выбранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет т.е. выгодной и удобной для клиента.
На рисунке 1 схематически представлена данная модель.
/>/>/>/>
/>Р1
3
/>/>/>Р
2
/>
/>
1
/>/>/>
Р — цена приобретения жилья на рынке.
Р1 –фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки
Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных в США, является федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фенни Мей», созданная в 1938 году. Данная организаций покупает закладные, гарантированные недвижимостью и объединенные в пулы. Под пулы ипотек затем выпускаются высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса.
Эта компания более 20 лет осуществляла рефинансирование первичного рынка ипотеки за счет пополнения федеральными ресурсами и лишь в 60-е годы XX века начала осуществлять реальное рефинансирование за счет средств, поступивших от продажи ценных бумаг агентства, обеспеченных закладными.
Другие компании, такие как «Фредди Мек», «Джинни Мэй», осуществляют финансирование кредитов за счет государственных ресурсов, а компания «Сэлли Мэй» обеспечивает условия предоставления ипотечных кредитов для студентов.
Разнообразие компаний и услуг, предоставляемых ими, свидетельствует о доступности ипотечных кредитов гражданам с различным финансовым положением. Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для отдельных категорий заемщиков (молодежи, пенсионеров, граждан с низким и средним уровнем дохода и т. д.).
Третья модель, заслуживающая особого рассмотрения, — это сбалансированная автономнаямодель.
Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.
Данное ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного для конкретного заемщика приобретения недвижимости
У сбалансированной автономной модели есть, однако, и серьезные преимущества, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, и, установив маржу, к примеру, в 3%, объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчета 10%, и тогда процент по кредиту будет равен 13%.[ 5]
Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет большое значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой при условии, что все взаиморасчеты должны реализовываться в свободно конвертируемой валюте. Положительной стороной данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому как существуют относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений. продолжение
–PAGE_BREAK–
Истоки практического функционирования сбалансированной автономной моделив различных странах начали складываться еще в XIX в. В дореволюционной России они, в частности, проявились в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита.
В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну система стройсбережений, которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережения) с механизмами кредитования конкретных граждан, атакже механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий. На рисунке 2 схематично представлена данная модель номер 2:
/>
/>/>/>/>/>Р1
4
/>/>/>Р
3
/>
/>
/>/>2
/>
1
/>
от 2 до 10 лет Момент покупки жилья 7-8 лет t. годы
Р — цена приобретения жилья на рынке.
Р1 –фактическаястоимость жилья с учетом кредитной нагрузки
Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово — кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые леди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы (входящие в структуру «Bausparkasse», «Schwabisch Hall» и др.} до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После этого получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10 — 15 лет. [6]
Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.
Исключительно важным достоинством немецкой системы стройсбережений является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые стройсбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно — финансового рынка. Основной характеристикой данной схемы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками — участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях — ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты — ниже рыночных.
Активную деятельность в банковском секторе ведут частные сберегательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального строительства. В них потенциальные заемщики осуществляют накопления первоначального взноса, необходимого для получения кредита в ипотечном банке. По договору вкладчики — участники этой системы обязуются сделать взносы в общую кассу, из которой им по определенной схеме выплачивают общую установленную сумму (выплату). В общую сберегательную сумму входят сумма сбережений вкладчика (40% или 50% общей суммы), и ссуда (разница между общей суммой, необходимой для строительства или покупки жилья, и суммой сбережений вкладчика, увеличенной на сумму государственной безвозмездной субсидии). Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этого вида стройсбережения. До выплаты общей суммы вкладчик, является кредитором, а после предоставления eму ссуды со стороны стройсберкассы он становится ее должником.
Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего, срока действия является стабильной ивне конкуренции низкой — от 4,5% до 8,5%. В зависимости от тарифа, сроки и действия ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет, и на них влияет ситуация на рынке капитала. При данной системе не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая основа калькуляции. Накопительный период занимает 2 — 10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5% — 4,5%, в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды. /7/
Ссуда предоставляется при следующих условиях, вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 40% до 50% общей суммы сбережений, и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств. В рамках этого метода распределения, который основывается на модели «время — деньги», выплачивается общая сумма сбережений, то есть сумма, состоящая из собственных сбережений и ссуды. После распределения, ссуда погашается вкладчиком в установленный срок.
Немецкая замкнутая система стройсбережений определяет следующие преимущества:
— финансирование не зависит от рынка капитала;
— процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания процентов;
— размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;
— в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках немецкой системы содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам;
-относительно высокая последовательность осуществления выплат сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.
Базирование немецкой системы на целевых взносах граждан как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:
— собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем финансирования при строительстве, покупке или реставрации недвижимости;
— собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается.
Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности для полученной ссуды. Если вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя превышается, то можно увеличить размер полученной ссуды на переходный период, чтобы уравновесить повышение процентных ставок.
В Германии существует государственная поддержка системы стройсбережений. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере максимум 300 EUR(для холостых) или 1600 EUR (для женатых) он получает дополнительно 10% от государства. /7/
Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27 тыс. EUR — для холостых и 54 тыс. EUR — для женатых). В этом случае вкладчик имеет возможность вычитать сдоходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение. [7]
Выгоды системы строй сбережений для государства:
— государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;
— для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;
— государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;
— в рамках закона об участии государства в образовании имущества, государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.
Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитовании населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулировании данной деятельности, предоставление государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации.
Другой общей чертой объединяющей американскую и немецкую модели является то, что они обе в сущности чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства.
Инвестиционно — строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков. продолжение
–PAGE_BREAK–
Таким образом общими или очень сходными для американской модели ипотеки и немецкой системы стройсбережений являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.
1.2 Казахстанский вариант ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовывать интересы населения – в улучшении жилищных условий, банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.
Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5 – 10 лет. [14]
С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основный критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2003 года ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 12 – 15% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15 – 20%, срок кредита составил в среднем 10 – 15 лет. [21]
Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан РК. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса. В этой связи была образована ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» (далее КИК). Уставный капитал КИК в настоящее время составляет 2,5 млрд.тенге.
В Казахстане с 2001 года происходят процессы формирования основ и развитие отечественной модели ипотечного кредитования. Данная система разработана с учетом опыта США и Малайзии в этой сфере и является двухуровневой.
Первый уровень представляют первичные кредиторы в лице коммерческих банков и небанковских организаций, выдающих ипотечные кредиты.
Второй уровень — рефинансирующая организация, осуществляющая выкуп прав требования и залоговых прав по предоставленным первичными кредиторами ипотечным кредитам ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» (КИК). Она создана по аналогии с известными компаниями «Fannie Мае» в США и «Gagamas Serhad» в Малайзии.
Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов.
КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. За весь период деятельности КИК котировочная ставка была подвержена изменениям только в сторонку снижения. Так, если в 2002 году котировочная ставка составляла 14%, то в настоящее время она составляет 9,6%.
В настоящее время КИК осуществляет свою деятельность в 13 регионах Казахстана, а объем выданных ипотечных кредитов по Программе ипотечного кредитования на конец 2002 года превысил 1 млрд тенге. КИК первой среди стран СНГ выпустила и разместила ипотечные облигации на общую сумму 500 млн. тенге со сроком обращения три года.
В системе ипотечного кредитования с участием КИК работают 8 банков и 2 организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Партнерами КИК являются такие банки второго уровня и финансовые организации, как Народный Банк Казахстана, Банк «Каспийский», «Астана – Финанс», Банк «ЦентрКредит», АТФ Банк, «БТА- Ипотека», Нурбанк, Наурыз Банк Казахстан, ТехакаБанк, Альянс Банк, ЦеснаБанк, которые осуществляют свою деятельность по предоставлению ипотечных кредитов по программе КИК. Кроме того, ряд банков второго уровня самостоятельно осуществляют ипотечное кредитование жилищного строительства.
Важным также является развитие системы строительных сбережений в Казахстане, которая представляет собой механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений (в настоящее время не менее 50% от стоимости жилья), в целях получения займа для улучшения жилищных условий на территории РК.
Данная система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена для категории граждан, не имеющих достаточных средств для внесения первоначальных взносов при получении ипотечных кредитов в банках второго уровня, но имеющих достаточно стабильный доход. Роль государства в отношении между субъектами системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам РК – вкладчикам премии по вкладам на эти сбережения.
Участниками системы строительных сбережений являются жилищные строительные сберегательные банки, вкладчики этих банков и государство, осуществляющее начисление и выплату премий по вкладам в жилищные строительные сберегательные банки. Для внедрения системы жилищных строительных сбережений в 2000 году был принят Закон РК «О жилищных строительных сбережениях». Правительством Республики Казахстан в 2003 году создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» со 100-процентным участием государства в уставном капитале (далее – ЖССБ).
За период деятельности ЖССБ с уставным капиталом 1,5 млрд. тенге с 29 сентября 2003 года привлечено более 1,05 тыс. вкладчиков. Общая договорная сумма по жилищным строительным сбережениям, привлеченным ЖССБ составляет около 900 млн. тенге.
Основное отличие этого вида кредитования от системы ипотечного кредитования заключается в том, что клиент должен накопить сумму предварительного взноса на приобретаемое жилье в размере 50% от общей суммы жилья в строительном сберегательном банке. Недостающие 50% выплачиваются клиенту строительным сберегательным банком под более низкий, чем на рынке, процент. Помимо этого, система жилищных строительных сбережений предусматривает выплаты вкладчикам строительных сбережений премий государства из республиканского бюджета. Размер премии будет составлять 20% от суммы поощряемого вклада, который включает в себя не только основную сумму, но и начисленное строительным сберегательным банком по нему вознаграждение.
Внедрение системы строительных сбережений позволит решить следующие задачи:
— улучшить жилищные условия граждан;
— создать еще одну систему мобилизации внутренних сбережений населения;
— создать стимул для развития строительной промышленности и увеличения инвестиций в целом;
— создать новые рабочие места.
В связи с созданием Жилищного строительного сберегательного банка стал возможным запуск механизма строительных сбережений в Казахстане. Бюджетными средствами будут, средства иностранных инвесторов, представителей зарубежных жилищных сберегательных учреждений.
В дальнейшем для ускоренного развития системы жилстройсбережений необходимо создание благоприятных налоговых льгот для Жилстройсбер-банка и его вкладчиков.
2 Анализ И механизм предоставления ссуд по ипотечному кредитованию на примере АО «Народный банк Казахстана»
2.1 История АО «Народный банк Казахстана»
В 2003 году Народному банку Казахстана исполнилось 80 лет.
История Народного банка Казахстана — это история становления и развития сберегательной системы на территории Казахстана.
Акционерное общество «Народный банк Казахстана» было основано на базе реорганизованного Сберегательного банка Республики Казахстан.
В послереволюционное время, в период новых экономических отношений, в 1923 году в г. Актюбинске была открыта первая сберегательная касса, а позже, в период коллективизации и сверхиндустриализации, в 1936 году в г.Алматы открыт филиал Сберегательного Банка СССР.
Фактически с 1923 года начинается новый виток развития и популяризации сберегательной системы, рассчитанной на широкие массы населения.
После открытия сберкассы в Актюбинске, в течение последующих 4-х лет в республике было сформировано 335 сберегательных касс. В 1929 году была организована Республиканская сберегательная касса, которая осуществляла руководство деятельностью всех сберегательных касс в Казахстане. В последующие годы количество их быстро увеличивалось.
Чтобы вовлечь в число вкладчиков большее количество рабочих, служащих и колхозников, особое внимание уделялось открытию сберегательных касс непосредственно при заводах и фабриках, колхозах и совхозах, при учреждениях связи и других предприятиях и организациях.
Сама природа социально-экономических и финансовых отношений в социалистическом обществе способствовала тому, что практически каждый советский гражданин являлся вкладчиком Сберегательного Банка. Глобальная система массового обслуживания населения способствовала накоплению огромного исторического опыта системы сбережений и закреплению устоявшихся традиций банковского дела на территории Казахстана.
Сберегательным кассам была также разрешена выдача срочных ссуд под залог облигаций государственных займов и под другие ценные бумаги. Они могли выполнять фондовые и другие финансовые и банковские операции. В этот период сберегательное дело характеризовалось становлением и постепенным развитием государственного кредита. За эти годы было выпущено восемь государственных займов, в том числе три в натуральном и два в золотом исчислении. Натуральные займы (два хлебных и сахарный) и займы в золотом исчислении были выпущены в дореформенный период.
К концу 1960 года число вкладчиков в сберегательных кассах достигло 1770 тысяч, сумма вкладов составила 322,7 млн.рублей, а средний размер вклада вырос до 182 рублей. Число сберегательных касс с 1950 года по 1960 год увеличилось в 1,8 раза и на конец 1960 года составило 2805. Развитие сберегательного дела и расширение сети сберегательных касс в Казахстане обусловлено главным образом развитием народного хозяйства, значительным ростом материального благосостояния трудящихся в результате массового освоения целинных и залежных земель. На долю сберегательных касс целинных областей: Кокчетавской, Кустанайской, Павлодарской, Северо-Казахстанской и Целиноградской только в 1955 году приходилось 44,1 процента всех лицевых счетов вкладчиков и 44 процента остатка вкладов, имеющихся в республике .
В начале 60-х годов сберегательные кассы были привлечены к операциям по приему платежей населения за квартиру, коммунальные и другие услуги. Сберегательным кассам было также передано большое хозяйство текущих счетов фабрично-заводских и местных комитетов профсоюзов, касс взаимопомощи, а также общественных организаций, не занимающихся хозяйственной деятельностью. Заметное развитие получили операции сберегательных касс по безналичным перечислениям на счета во вклады сумм из заработной платы рабочих и служащих, а также денежных заработков колхозников при соблюдении принципов строгой добровольности. продолжение
–PAGE_BREAK–
Для развития сберегательной системы немалое значение имело укрепление денежной единицы. Однако реформа 1961 года, задуманная как мера контроля над массой и ограничением эмиссии, не получила подкрепления в преобразовании всего хозяйственного строя и свелась к замене денежных знаков и установлению нового курса рубля.
С 1963 года, после передачи сберегательных касс из ведения Министерства финансов в ведение Госбанка, средства населения с вкладов стали направляться на пополнение его кредитных ресурсов. В конце 60-х годов произошел бурный расцвет сберегательного дела, обеспечивший направление крупных средств на кредитование народного хозяйства, источником которых являлись денежные сбережения населения.
Банковская реформа 1988 года наметила переход к двухуровневой банковской системе: центральный банк — специализированные банки. Государственные трудовые сберегательные кассы были преобразованы в Сбербанк СССР как государственный специализированный банк по обслуживанию населения и юридических лиц.
Государственная независимость Республики Казахстан и обретение суверенитета ознаменовала начало третьего, реорганизационного этапа — трансформирование и переориентация структуры и функций банка и начало хронологии непосредственного развития Народного Банка Казахстана.
После получения суверенитета, в декабре 1990 года, Казахстан сразу же приступил к созданию собственной банковской системы, отвечающей требованиям рыночной экономики. Уже в январе 1991 года был принят Закон «О банках и банковской деятельности в Казахской ССР», что ознаменовало начало банковской реформы в независимом Казахстане.
Спустя год после официального провозглашения независимости, в 1992 году, был создан Сберегательный Банк Республики Казахстан, официальным юридическим преемником которого является Народный Банк Казахстана.
В 1993 году Сберегательный Банк реорганизуется в самостоятельную юридическую структуру «Народный Банк Казахстана», принадлежащую Правительству Республики Казахстан.
И в 1995 году Банк преобразуется в Акционерное общество закрытого типа. Процесс преобразования сопровождался кардинальной сменой руководства банка и стиля работы. Новое руководство в основу деятельности банка положило принцип универсализма, который последовательно отстаивает и воплощает в последовательном расширении спектра банковских услуг и использовании в банке новейших информационно-коммуникативных технологий.
Уже к концу 1995 года Народный банк Казахстана стал крупнейшим операционным банком республики и продолжает успешно сохранять достигнутые позиции на финансовом рынке.
В июле 1998 г. решением Общего собрания акционеров Банк был преобразован из акционерного общества закрытого типа со 100%-ным участием Правительства в Открытое Акционерное Общество «Народный Сберегательный Банк Казахстана».
В этом же году, согласно Постановлениям Правительства Республики Казахстан, в том числе постановлению Правительства Республики Казахстан № 644 от 6 июля 1998 года «Об основных направлениях поэтапной приватизации Акционерного Народного Сберегательного Банка Казахстана на 1998-2001 годы», была проведена работа по увеличению акционерного капитала.
В ноябре 2001 года Правительство Республики Казахстана продало на торгах свой контрольный пакет акций, к тому времени, составлявший 33,33% плюс одна акция.
На сегодня Народный банк Казахстана – это крупнейший универсальный коммерческий банк Республики Казахстан, успешно работающий на благо своих клиентов уже 80 лет, одна из самых надежных и диверсифицированных финансовых структур Казахстана.
Современная история Народного Банка — это не только процесс его приватизации и структурной реорганизации. Это процесс непрерывного внедрения новейших банковских технологий, расширения спектра банковских услуг, глобальная стратегия, направленная на полное сохранение и совершенствование системы сберегательных вкладов в новых условиях, создание «вертикально интегрированной» банковской структуры с развитой филиальной инфраструктурой. Это ориентация, с учетом современных информационно-коммуникативных технологий, на решение основных задач Народного Банка Казахстана — выплаты пенсий, заработной платы, прием налоговых, коммунальных и других платежей, расчетно-кассовое обслуживание малых и средних предприятий и государственных учреждений.
АО «Народный банк Казахстана» — крупнейший универсальный коммерческий банк Республики Казахстана, успешно работающий на благо своих клиентов уже 80 лет, одна из самых надежных и диверсифицированных финансовых структур Казахстана.
Акционерное общество «Народный банк Казахстана» было основано на базе реорганизационного Сберегательного банка Республики Казахстан и на протяжении ряда лет являлось агентом Правительства РК по выплатам пенсий и пособий.
Народный банк входит в тройку крупнейших банков второго уровня Республики Казахстан по величине активов и собственного капитала. По состоянию на 1 апреля 2004 года: активы Банка составляют KZT273,8 млрд., уставный капитал — KZT9,9 млрд., собственный капитал — KZT22,5 млрд., прибыль сложилась в размере KZT1,6 млрд. (см.таблица 1)
Проведенная в 2001 году приватизация Народного банка позволила реструктуризировать бизнес для того, чтобы иметь возможность предоставлять своим клиентам максимально широкий спектр качественных услуг.
Банк эмитирует карточки платежных систем VISAInternationalи MasterCardInternationalи остается неизменным лидером на казахстанском рынке пластиковых карточек. Общее количество карточек Банка в обращении превысило 1,3 млн. единиц, а доля Банка в совокупных показателях банков второго уровня на сегодняшний день составила около 65%. (см. приложения)
Таблица №1 Рейтинг коммерческих банков РК на 01.04.2004 г.
01.04.2004
HSBK
KKGB
BTA
ATFB
Активы
273 809
434 581
398 805
104 457
Касса
7 119
7 819
7 905
2 773
Средства в других банках
21 035
52 428
34 888
7 224
ностро-счета
2 749
18 195
11 523
5 451
требования к НБРК
2 000
10 000
1 000
вклады, размещенные в других банках
18 060
27 653
4 096
722
займы, предоставленные другим банкам
225
4 581
9 269
51
Ценные бумаги
52 604
72 253
89 928
22 989
Кредиты клиентам (брутто)
180 106
304 089
248 702
67 953
Кредиты клиентам (нетто)
173 988
283 508
243 465
66 355
Специальные провизии по кредитам
-6 118
-20 581
-5 237
-1 597
Общие резервы
-4 240
-12 665
-10 489
-1 602
Инвестиции в капитал и субдолг
1 273
2 198
4 027
909
Начисленные процентные доходы
9 075
11 198
9 645 продолжение
–PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK–
16 385
15 548
5 920
Доля процентных расходов в совокупных расходах
33,27%
27,69%
35,31%
19,60%
процентные расходы
2 687
3 879
4 887
1 065
совокупные расходы
8 077
14 008
13 842
5 435
Доля дохода по кредитам, уходящая на расходы на провизии по кредитам
20,75%
42,66%
23,42%
123,17%
доход по кредитам
5 656
9 262
9 035
2 223
расходы на провизии по кредитам
1 174
3 951
2 116
2 738
Коэффициенты ликвидности
Левередж
1344,66%
938,36%
1007,27%
1580,98%
обязательства
251 265
393 697
367 429
94 268
собственный капитал-нетто
18 686
41 956
36 478
5 963
Соотношение кредитов-брутто (требования к клиентам, МБК и внебалансовые требования), и привлеченных средств
89,46%
93,27%
117,40%
83,90%
кредиты-брутто
211 641
350 358
419 785
77 147
привлеченные средства
236 580
375 619
357 581
91 948
Соотношение операционных расходов и чистого операционного дохода
73,86%
73,78%
63,81%
27,82%
операционные расходы
3 725
5 471
3 694
1 182
чистый операционный доход
5 043
7 415
5 789
4 248
2.2 Анализ деятельности АО «Народный банк Казахстана» по кредитованию населения
Чистая прибыль Народного банка по итогам первого квартала 2004 года увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 42,4% и составила 1,626 млрд. тенге. (см. приложения 1.)
Рост доходов и размеров получаемой чистой прибыли обусловили рост показателей доходности активов и капитала. Доходность активов составила на 31 марта 2003 г. 2,14%, на конец первого квартала текущего года – 2,53%. Доходность собственного капитала составила, соответственно, 29,30% и 33,17%.
Активы Народного банка на конец первого квартала 2004 года составили 273,8 млрд. тенге. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года они увеличились на 24,7%, в том числе, за первые три месяца текущего года – на 8,0%. Основной прирост активов в течение января-марта 2004 г. был обусловлен ростом клиентского ссудного портфеля.
Собственный капитал банка увеличился за первый квартал текущего года на 6,8%, составив 22,5 млрд. тенге. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года рост капитала составил 25,9%. Прирост собственного капитала Банка практически полностью был обусловлен увеличением размеров чистой прибыли.
Уставный капитал на конец марта 2004 г. составил 9,880 млрд. тенге.
Объем депозитов клиентов на конец марта 2004 года составил 163,977 млрд. тенге.
Из общего объема депозитов клиентов 52,6% составляют депозиты частных лиц, которые выросли за отчетный период на 3,0% (на 2,6 млрд. тенге). На 31 марта текущего года остатки вкладов населения составили 89,5 млрд. тенге. Основной прирост в январе-марте текущего года по счетам населения получен за счет срочных счетов в тенге, остатки на которых если на 31,1% и составили 7,4 млрд. тенге.
/>
Рис.5 Прирост депозитов клиентов в разрезе коммерческих банков РК на 01.04.2004 г.(%)
Согласно рисунка №5 мы видим рост депозитной базы и увеличение объема привлекаемых займов позволили увеличить размеры кредитования клиентов. Задолженность клиентов по ссудам в течение первых трех месяцев текущего года выросла на 8,4% (на 13,9 млрд. тенге) и составила 180,1 млрд. тенге.
Кредиты юридическим лицам выданные филиалами (в основном – это кредитование малого и среднего бизнеса) выросли за три месяца текущего года на 3,8%, составив 38,1 млрд. тенге. Банк занимает одно из ведущих мест по объемам финансирования малого и среднего предпринимательства. Реализуется ряд специальных программ, охватывающих данный сектор рынка. К тому же, банк активно участвует в программах поддержки малого бизнеса, реализуемых местными органами власти, а также Фондом развития малого предпринимательства. Подписаны соглашения о сотрудничестве и поддержке малого и среднего предпринимательства с областными акиматами Казахстана.
Для финансирования малого и среднего бизнеса используются кредитные линии Европейского Банка Реконструкции и Развития (Программа кредитования малого бизнеса по кредитной линии ЕБРР).
Опережающими темпами продолжало увеличиваться кредитование населения. Портфель кредитов населению вырос за январь-март на 12,1%, составив 24,0 млрд. тенге (включая предпринимательское и потребительское кредитование). Банк реализует целый набор специальных кредитных программ, направленных на улучшение обслуживания и повышение степени доступности кредитов для населения. Во всех филиалах действуют специальные программы потребительского кредитования: кредиты на приобретение автотранспорта, кредиты под залог денег на текущих счетах, кредиты на неотложные нужды, программа ипотечного кредитования и др. Популярностью пользуется программа кредитования населения на приобретение товаров длительного пользования.
Народный банк установил ставку по ипотечному кредиту в размере от 7% годовых.
Народный банк начал выдавать ипотечные кредиты по низким ставкам и упрощенным условиям, предусмотренным новой программой кредитования «Ипотека Lights».
В настоящее время на ипотечном рынке Казахстана наблюдается тенденция к снижению ставок вознаграждения, однако «Ипотека Lights» не имеет себе аналогов.
Предложенное казахстанцам уникальное предложение Народного банка состоит в том, что заёмщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья по ставке возврата кредита от 7 до 11% годовых. Одним из привлекательных условий является то, что не будет вестись расчёт платежеспособности заёмщика, также банк не устанавливает ограничений по сумме кредитования.
По условия программы «Ипотека Lights» обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН заёмщика. Срок рассмотрение заявки определен в течение не более 3 рабочих дней. Получение кредита возможно в двух валютах: долларах США и ЕВРО. продолжение
–PAGE_BREAK–
Кредиты по программе «Ипотека Lights» будут выдаваться во всех Центрах Персонального Сервиса, областных и региональных филиалах Народного банка.
До настоящего времени в Народном банке уже два года действует программа ипотечного кредитования, предусматривающая выдачу кредита с первоначальным взносом и максимальным сроком кредитования до 20 лет. Одновременно с новой программой «Ипотека Lights» будет действовать и стандартная ипотечная программа.
Проанализируем правила предоставления займов физическим лицам в АО « Народный Банк Казахстана»
Правила предоставления займов физическим лицам в ОАО «Народный Банк Казахстана» (далее – Правила) разработаны в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан, а также внутренними правилами Банка.
Правила регламентируют базовые условия и процедуры розничного кредитования.
Правила предусматривают предоставление займов по следующим направлениям:
— на приобретение и строительство недвижимости некоммерческого назначения;
— на потребительские цели:
— на приобретение автотранспорта;
— на приобретение товаров длительного пользования (далее – ТДП);
— на неотложные нужды (обучение, лечение, отдых, туризм, ремонт имущества, приобретение товаров народного потребления, проведение торжеств и др. мероприятий).
Конкретные условия предоставления займов на вышеуказанные цели определены в соответствующих программах розничного кредитования.
Займы в соответствии Правилами предоставляются гражданам Республики Казахстан в возрасте не моложе 21 года, имеющим стабильные денежные доходы (на протяжении последних 6-ти месяцев), позволяющие возвратить за кредитуемый период сумму основного долга и причитающегося вознаграждения.
Предоставление займов в осуществляется физическим лицам, возраст которых на момент погашения займа не будет превышать 65 лет.
Необходимым условием предоставления займов лицам, возраст которых на момент представления кредитной заявки составляет 60 лет и более, является участие в проекте созаемщика. Исключение составляют случаи, когда в качестве обеспечения займа выступает гарантия одного и более физических лиц: в таких проектах участие созаемщика, независимо от возраста заявителя, не допускается.
Рассмотрим этапы розничного кредитования
При обращении заявителя кредитный специалист:
— выясняет, на какие цели планируется использовать заем, запрашиваемые срок и сумму займа;
— разъясняет условия и порядок предоставления займа и знакомит с требованиями Банка к заемщикам и документам, необходимым для получения займа;
— производит предварительную квалификацию потенциального заемщика
Предварительная квалификация потенциального заемщика производится на основании первичной (устной/письменной) информации от заявителя, касающейся доходов, расходов (в т.ч. отчислений по другим займам), статуса заявителя и т.д., и осуществляется с целью определения потенциальных возможностей заявителя получить заем. При этом первичная информация может не быть подтверждена официальными документами. Для проведения предварительной квалификации потенциального заемщика кредитный специалист уточняет, является ли заявитель участником зарплатного проекта Банка; выясняет возможность заявителя представить документарное подтверждение своих доходов и доходов членов семьи; рассматривает потенциальную возможность принятия в залог предлагаемого заявителем имущества.
При положительных результатах предварительной квалификации потенциального заемщика кредитный специалист запрашивает у заявителя документы.
Получив от заявителя все необходимые документы, кредитный специалист:
— составляет в двух экземплярах опись принятых от заявителя документов, один из которых представляет заявителю;
— проверяет полноту и правильность заполнения принятых документов. Если при анализе и проверке документов заявителя будут установлены факты представления поддельных документов или недостоверных сведений, то кредитный специалист, изложив данные факты в кредитной заявке, отказывает заявителю в дальнейшем рассмотрении вопроса о предоставлении займа;
— регистрирует кредитную заявку в журнале учета кредитных заявок. На заявке проставляет дату регистрации и регистрационный номер;
проверяет наличие заявителя в перечне лиц, связанных cБанком особыми отношениями.
Проанлизирум андеррайтинг потенциального заемщика.
Андеррайтинг- оценка вероятности погашения займа.
Андеррайтинг предполагает изучения и анализ платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика.
После регистрации кредитной заявки кредитный специалист производит андеррайтинг потенциального заемщика согласно Методике андеррайтинга. В случае, если заявителем является индивидуальный предприниматель, андеррайтинг потенциального заемщика производится в соответствии с Методикой андеррайтинга индивидуального предпринимателя.
В рамках проводимого андеррайтинга потенциального заемщика также производится оценка предоставленного обеспечения исполнения обязательств по погашению займа. В случае предоставления в качестве обеспечения:
— недвижимого или движимого имущества / гарантии юридического лица оценка предмета залога производится в соответствии с требованиями действующего в Банке Регламента работы с предметами залога;
— гарантии одного и более физических лиц оценка обеспечения производится в порядке, определенном в главе 6 настоящих Правил.
Оценка предмета залога осуществляется кредитным специалистом и/или специалистом по оценке предметов залога филиала Банка.
Наряду с проведением андеррайтинга потенциального заемщика кредитный специалист направляет документы, полученные от заявителя, для экспертизы в юридическую службу, службу безопасности и составляет резюме о возможности предоставления займа. Каждое составленное кредитным специалистом резюме должно в обязательном порядке иметь регистрационный номер. При этом за регистрационный номер резюме принимается регистрационный номер соответствующей кредитной заявки.
В случае предоставления в обеспечение исполнения обязательств потенциального заемщика по погашению займа гарантии одного и более физических лиц, а также в иных случаях, оговоренных уполномоченным органом Банка, экспертиза документов, полученных от заявителя, вышеуказанными службами филиала Банка не производится. При этом кредитный специалист или уполномоченное лицо филиала, принимающее решение по проекту, осуществляют проверку правового статуса заемщика и гаранта/гарантов (наличие и соответствие документа, удостоверяющего личность, срок действия данного документа, гражданство и соответствие возраста заемщика, гаранта/гарантов, наличие документа из налоговых органов, подтверждающего присвоение заемщику, гаранту/гарантам регистрационного номера налогоплательщика, и т.д.).
Специалист юридической службы в течение трех рабочих дней со дня получения служебной записки и полного пакета документов, необходимого для проведения юридической экспертизы по предлагаемому заявителем залоговому обеспечению, проводит правовую экспертизу указанных документов заявителя и представляет кредитному специалисту юридическое заключение (согласно типовой форме, действующей на момент составления заключения, утвержденной постановлением Правления).
В случае устранения всех замечаний и выполнения рекомендаций, ранее данных специалистом юридической службы, новое дополнительное юридическое заключение не составляется, а на ранее подготовленном заключении специалист юридической службы проставляет отметку об устранении замечаний с указанием документов, представленных на экспертизу, и проставляет подпись.
Исходя из установленной залоговой стоимости предмета залога, размера участия потенциального заемщика собственными средствами, а также из результатов андеррайтинга потенциального заемщика, кредитный специалист определяет рекомендуемую к выдаче заявителю сумму займа, которую указывает в резюме по проекту.
После завершения андеррайтинга и получения заключений заинтересованных служб филиала Банка сформированный пакет документов кредитный специалист направляет на экспертизу риск-менеджеру филиала.
В случае предоставления в обеспечение погашения займа гарантии одного и более физических лиц, а также в иных случаях, оговоренных уполномоченным органом Банка, экспертиза проекта риск-менеджером филиала Банка не производится.
Процедура принятие решения соблюдается следующей последовательности.
Согласовав резюме с руководителем кредитного подразделения филиала и сформировав кредитный пакет, кредитный специалист вносит вопрос о предоставлении займа заявителю на рассмотрение уполномоченного лица филиала/кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка.
Уполномоченное лицо филиала вправе принять по проекту одно из следующих решений:
— предоставить заем (с указанием суммы займа, срока погашения займа и размера ставки вознаграждения и др.);
— отказать в предоставлении займа;
— вынести на рассмотрение соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию.
Принятое решение уполномоченное лицо филиала Банка отражает непосредственно в резюме по проекту в виде записи (визы), соответствующей принятому им решению.
Порядок принятия и оформления решения кредитного комитета по розничному кредитованию отражается в соответствующем положении (о кредитном комитете по розничному кредитованию). продолжение
–PAGE_BREAK–
В случае принятия уполномоченным лицом филиала Банка или кредитным комитетом по розничному кредитованию филиала Банка решения об отказе в предоставлении займа кредитный специалист:
— по требованию заявителя письменно сообщает об этом заявителю;
— делает соответствующую отметку в журнале учета кредитных заявок;
— помещает пакет документов в дело отказов в выдаче займов;
— по требованию заявителя возвращает представленные им (заявителем) документы, за исключением кредитной заявки.
При этом материалы, собранные кредитным специалистом (заключения других служб филиала Банка, расчеты, ответы на запросы), заявителю не передаются. На оборотной стороне кредитной заявки или на отдельном листе составляется перечень возвращенных документов с подтверждающей подписью заявителя.
Оригинал решения кредитного комитета по розничному кредитованию
филиала или оригинал резюме с отраженным в нем решением по проекту подшивается в отдельную папку. Порядок хранения решений кредитного комитета по розничному кредитованию филиала отражаются в соответствующем положении (о кредитном комитете по розничному кредитованию филиала Банка / Банка).
После получения уведомления о принятии Банком положительного решения по проекту заявитель производит предварительную оплату стоимости приобретаемого им имущества собственными средствами в размере не менее установленного Банком. Предварительная оплата производится заявителем непосредственно продавцу имущества в наличной или безналичной форме (по договоренности заявителя с продавцом).
Если заявитель является лицом, связанным с Банком особыми отношениями, кредитный специалист направляет соответствующую служебную записку в курирующее подразделение. Курирующее подразделение на основании полученной служебной записки филиала Банка готовит проекты постановления Правления и решения Совета директоров Банка с определением условий предоставления займов, которые направляются на визирование в структурное подразделение финансовых рисков.
Структурное подразделение финансовых рисков осуществляет расчет размера риска на группу лиц, связанных с Банком особыми отношениями, после чего:
— в случае согласия, визирует проекты постановления Правления и решения Совета директоров Банка;
— в случае вынесения решения об отказе в выдаче займа, делает соответствующую отметку на проектах постановления Правления и решения Совета директоров Банка и возвращает пакет документов кредитному специалисту.
После получения визы структурного подразделения финансовых рисков кредитная заявка вместе с пакетом документов представляется курирующим подразделением непосредственно на рассмотрение Правления Банка, которое выносит решение о предоставлении займа на определенных условиях (сумма, валюта к выдаче, срок займа, размер ставки вознаграждения, размеры штрафных санкций и т.д.).
Информация в отношении сделки с лицом, связанным с Банком особыми отношениями, представляемая Правлением Банка для рассмотрения Совету директоров Банка, должна соответствовать действительности на момент принятия решения Советом директоров Банка.
В случае одобрения Правлением Банка вопроса о предоставлении займа лицу, связанному с Банком особыми отношениями, Правление Банка ходатайствует перед Советом директоров Банка о предоставлении займа заявителю на условиях, одобренных Правлением Банка.
Совет директоров Банка принимает отрицательное или положительное решение по проекту.
Таким образом при отсутствии решения Совета директоров Банка или при наличии отрицательного решения вышеуказанного органа Банка предоставление займа лицу, связанному с Банком особыми отношениями, не допускается.
Проанализируем механизм предоставления займа.
В случае принятия уполномоченным лицом филиала/кредитным комитетом по розничному кредитованию решения о предоставлении займа кредитный специалист формирует электронное кредитное досье по проекту и распечатывает:
— по 3 или 4 экземпляра (в случае участия в проекте созаемщика) соответствующего двустороннего или трехстороннего (в случае участия в проекте созаемщика) договора банковского займа и графика погашения;
— по 2 или 3 экземпляра (в случае необходимости регистрации договора о залоге имущества в регистрирующем органе) соответствующего двустороннего или трехстороннего (в случае, если залогодателем выступает третье лицо) договора по предоставленному обеспечению либо один экземпляр гарантии юридического / физического лица (если гарантия составляется по типовой форме).
Все листы вышеуказанных документов должны быть завизированы кредитным специалистом, специалистом юридической службы, заемщиком/созаемщиком и залогодателем. При этом, если такие документы составлены по типовым формам, действующим на момент их подписания, утвержденным постановлением Правления Банка, то виза специалиста юридической службы не требуется.
В случаях, когда по решению кредитного комитета по розничному кредитованию либо уполномоченного лица филиала в типовые формы договоров / гарантий вносятся какие-либо изменения и дополнения визирование оформляемых договоров / гарантий юридической службой филиала Банка является обязательным. При этом специалист юридической службы филиала Банка проводит экспертизу текстов договоров / гарантии на соответствие требованиям законодательства и внутренних правил Банка.
После подписания вышеуказанных договоров / гарантии уполномоченным лицом филиала и заемщиком, залогодателем (гарантом) кредитный специалист формирует в установленном порядке документарное кредитное досье по проекту, к которому приобщает копию решения кредитного комитета по розничному кредитованию или резюме с отраженным в нем решением уполномоченного лица филиала, и составляет опись документов, включенных в данное досье.
Подписанный договор о залоге имущества кредитный специалист передает заемщику/залогодателю для регистрации (в случае необходимости его регистрации в соответствии с требованиями настоящих Правил) в уполномоченном органе, осуществляющем регистрацию прав на имущество и сделок с ним (далее – регистрирующий орган).
После подписания договоров, но до предоставления суммы займа, заявитель в зависимости от условий Программ розничного кредитования, осуществляет личное и/или имущественное страхование.
Все виды страхования осуществляются страховой компанией на основании заключаемого с заемщиком договора страхования.
Все расходы, связанные с регистрацией договора о залоге, а также с личным и имущественным страхованием, возлагаются на заемщика/созаемщика.
После подписания сторонами всех необходимых договоров кредитный специалист:
— отдает заемщику/созаемщику/залогодателю по одному экземпляру договора банковского займа и договора о залоге имущества;
— готовит два экземпляра распоряжения на открытие ссудного счета и зачисление/перечисление суммы займа на текущий (карточный) счет физического лица или на счет торговой/строительной организации согласно образцу, (далее – распоряжение). По желанию заемщика и на основании решения уполномоченного лица филиала или соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию сумма займа может быть зачислена как на текущий (карточный) счет заемщика/созаемщика, так и на текущий (карточный) счет продавца;
— подписывает оба экземпляра распоряжения у директора/заместителя директора или иного уполномоченного лица филиала Банка. В случаях, когда от заемщика требуется произвести личное и/или имущественное страхование, а также в случаях, когда от залогодателя требуется уплатить задолженность по приобретаемому имуществу (коммунальные платежи, телефонная связь, налоги) распоряжение оформляется кредитным специалистом после представления заемщиком соответствующих страховых полисов (или договоров страхования) и квитанций;
— оба экземпляра подписанного распоряжения и копию решения кредитного комитета по розничному кредитованию, либо копию резюме с отраженным в нем решением о предоставлении займа передает бухгалтеру филиала Банка.
Бухгалтер филиала Банка при отсутствии замечаний к соответствию представленных ему документов с данными электронного досье по проекту и сформированными бухгалтерскими проводками на основании распоряжения производит необходимые операции по выдаче займа. При перечислении суммы займа, предоставленного в долларах США, на счет юридического лица, либо на счет физического лица, открытый в другом банке, конвертация суммы займа в тенге осуществляется по курсу, действующему в филиале на дату конвертации. При отсутствии подписи уполномоченного лица филиала Банка на распоряжении, либо оформлении распоряжения ненадлежащим образом, а также в случае несоответствия реквизитов документов электронному досье заемщика и/или реквизитам сформированной бухгалтерской проводки бухгалтер филиала Банка не имеет права активизировать ссудный счет и производить зачисление/перечисление суммы займа.
Работник филиала Банка, ответственный за ведение текущих счетов физических лиц, на основании электронного мемориального ордера, полученного из бухгалтерии, производит зачисление суммы займа на текущий счет физического лица, указанный в распоряжении.
Один экземпляр исполненного распоряжения с визой бухгалтера филиала и датой исполнения, а также один экземпляр оригинала договора банковского займа; копию договора по обеспечению (зарегистрированного в регистрирующем органе, в случае необходимости его регистрации) / копию гарантии; копии правоустанавливающих и иных документов по предмету залога кредитный специалист должен приобщить к документарному кредитному досье по проекту и внести соответствующие дополнения в опись.
Далее кредитный специалист в течение трех дней после выдачи займа на основании распоряжения на оприходование документов (договоров, документов по предмету залога) на внебалансовые счета и в кладовую филиала, составленного в трех экземплярах (по одному экземпляру исполнителям и кредитному специалисту), сдает на хранение в кладовую филиала:
— по одному экземпляру оригиналов договора банковского займа и графика погашения (в составе договора банковского займа);
— один экземпляр оригинала договора по предоставленному обеспечению либо оригинал принятой в обеспечение гарантии юридического / физического лица;
— оригиналы правоустанавливающих и иных документов по предоставленному в обеспечение недвижимому имуществу или автотранспорту.
Один экземпляр исполненного распоряжения на оприходование документов на внебалансовые счета и в кладовую филиала, с визами ответственных лиц – исполнителей, кредитный специалист подшивает в документарное кредитное досье по проекту.
С момента предоставления займа кредитный специалист должен осуществлять мониторинг предоставленного займа, а также мониторинг залогового обеспечения. продолжение
–PAGE_BREAK–
Рассмотрим погашение займа
По желанию заемщика/созаемщика или на основании решения кредитного комитета по розничному кредитованию/уполномоченного лица филиала, а также в зависимости от программы кредитования, кредитный специалист:
— распечатывает в двух экземплярах длительное поручение заемщика/созаемщика, на ежемесячное списание с текущего или карточного счета сумм платежей в погашение займа и уплату вознаграждения. Оба экземпляра длительного поручения подписываются заемщиком/созаемщиком. Общая сумма удержаний с текущих или карточных счетов заемщика и созаемщика должна составлять сумму планового платежа, указанную в графике погашения. В течение срока действия договора банковского займа с текущих или карточных счетов заемщика и созаемщика будут списываться суммы, указанные в длительных поручениях последних;
— направляет подписанное заемщиком/созаемщиком длительное поручение на списание сумм:
с текущего счета – работнику филиала, ведущему текущий счет заемщика/созаемщика;
с карточного счета – специалисту отдела пластиковых карт филиала/специалисту Карточного центра Банка.
— второй экземпляр длительного поручения заемщика/созаемщика приобщает к документарному кредитному досье по проекту.
Специалист Карточного центра, получивший на исполнение длительное поручение заемщика/созаемщика, заносит в программный модуль реквизиты данного поручения.
Работник филиала, ответственный за ведение текущего счета заемщика/созаемщика, получив длительное поручение заемщика/созаемщика:
— водит в программный модуль соответствующую информацию по текущему счету заемщика/созаемщика;
— существляет контроль за своевременным списанием денег с текущего счета на основании длительного поручения заемщика/созаемщика согласно графику погашения с оформлением в автоматизированном режиме мемориального ордера на списание сумм платежей.
После полного погашения займа и уплаты вознаграждения списания с текущего/ карточного счета заемщика/созаемщика прекращаются, для чего кредитный специалист в программном модуле производит соответствующие корректировки, либо направляет соответствующий запрос о прекращении списаний в бухгалтерию Головного банка/филиала Банка. Дополнительно кредитный специалист составляет за подписью директора/заместителя директора или иного уполномоченного лица филиала Банка распоряжение на изъятие из кладовой филиала Банка правоустанавливающих документов на заложенное имущество, подлежащих возврату залогодателю.
Подписанное уполномоченным лицом филиала Банка распоряжение о прекращении списаний с текущего/карточного счета сумм в погашение займа кредитный специалист направляет работнику филиала, ответственному за ведение текущего счета заемщика/созаемщика или специалисту Карточного центра Банка.
Подписанное уполномоченным лицом филиала Банка распоряжение на изъятие из кладовой филиала Банка правоустанавливающих документов на заложенное имущество и других документов, подлежащих возврату заемщику/созаемщику и/или залогодателю кредитный специалист направляет работнику филиала, ответственному за кладовую филиала Банка, который возвращает правоустанавливающие документы на заложенное имущество залогодателю в установленном Банком порядке.
После возврата залогодателю правоустанавливающих документов на заложенное имущество кредитный специалист оформляет служебную записку (письмо) в юридическую службу филиала с уведомлением о полном погашении заемщиком банковского займа и запросом на предмет подготовки юридической службой заявления в регистрирующий орган об исполнении заемщиком обязательств по займу и документов, подтверждающих исполнение обязательств, для регистрации прекращения права залога (снятие залогового обременения с имущества). Такая последовательность способствует упорядочению всей системы и своевременному погашению займов . Проанализируем перечень необходимых документов, предоставляемых для проведения юридической экспертизы и оценки обеспечения
Во — первых это кредитная заявка (с обязательным указанием сведений, касающихся суммы запрашиваемого займа, срока пользования, ставки вознаграждения, конкретного вида обеспечения (залог, гарантия и т.д.), количества имущества, предлагаемого в залог и других сведений, необходимых, для проведения полноценной юридической экспертизы и оценки имущества, предлагаемого в залог);
Во- вторых это
Анкета заемщика
В — третьих это
Карточка с образцами подписей Заемщика и Залогодателя (гаранта);
К документам, определяющие правовой статус, относятся:
Для заемщика и залогодателя (вещного поручителя), гаранта — физическоголица:
— копия удостоверения личности/паспорта;
— свидетельство о регистрации в качестве налогоплательщика;
Для залогодателя (вещного поручителя) — юридического лица:
— учредительные документы (нотариально заверенные учредительный договор, устав), статистическая карточка, свидетельство о государственной регистрации/ перерегистрации юридического лица, выписку из реестра держателей акций;
документ об избрании (назначении) первого руководителя и/или доверенность на иное лицо, имеющего право подписи всех документов от имени Залогодателя (вещного поручителя).
Рассмотрим распоряжение имуществом предлагаемое в залог:
Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних сособственников имущества (членов семьи, иных лиц) на залог и внесудебную реализацию залогового имущества — в случае, если имущество, предлагаемое в залог, находится в общей совместной собственности, если недвижимое имущество перешло на основании Договора приватизации и в Договоре приватизации вписаны несовершеннолетние дети, то согласие органов опеки и попечительства.
Решение уполномоченного органа Залогодателя (вещного поручителя) о предоставлении в залог недвижимое имущество, в случае, если Залогодателем (вещным поручителем) является юридическое лицо.
К общим документам подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, предлагаемое в залог относятся:
1. Документы, на основании которых Залогодатель (вещный поручитель) приобрел право собственности на недвижимое имущество, предлагаемое в залог (в зависимости от основания приобретения):
договор купли-продажи, мены, дарения и т.д. (с приложениями и т.д.);
акт приема-передачи;
протокол аукционной продажи (если имущество приобретено на аукционе);
акт (договор) о приватизации;
государственный акт о вступлении в права собственности;
акт государственной комиссии о приемке законченного строительством объекта и ввода его в эксплуатацию;
свидетельство о праве наследования;
решение суда;
иные документы;
2. документы об оплате имущества, предлагаемого в залог — в случае возмездного приобретения;
3. иные документы, находящиеся в распоряжении Залогодателя (вещного поручителя), подтверждающие право собственности Залогодателя (вещного поручителя) на имущество, предлагаемое в залог.
1. Здания и сооружения, земельный участок, право постоянного землепользования.
в отношении земельного участка, на котором расположено здание/сооружение:
акт на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования, зарегистрированный в Центре по недвижимости;
договор купли-продажи земельного участка, зарегистрированный в Центре по недвижимости;
решение Акима о предоставлении земельного участка в собственность Залогодателя (вещного поручителя);
договор долгосрочной аренды (временного пользования), зарегистрированный в Центре по недвижимости;
платежные документы о выкупе земельного участка в собственность (платежные поручения, акты сверок и т.д.);
справка об отсутствии задолженности по налогу на землю, арендной плате;
иные необходимые документы.
в отношении зданий и сооружений:
инвентарное дело/технический паспорт здания/сооружения (с отметкой (печатью) Центра по недвижимости и подписью первого руководителя Центра по недвижимости);
выписка из регистрационного листа правового кадастра, выданная Центром по недвижимости, содержащая сведения:
об объекте недвижимости и земельном участке, на котором он находится (площадь, количество составляющих, кадастровый номер и т.д.);
о собственнике объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится;
обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в ОАО «Народный Банк Казахстана» для проведения экспертизы); продолжение
–PAGE_BREAK–
справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, коммунальным платежам, услугам связи;
справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество;
иные необходимые документы.
2. Квартиры
план квартиры (с отметкой (печатью) Центра по недвижимости и подписью первого руководителя Центра по недвижимости);
справка Центра по недвижимости, содержащая сведения о собственнике квартиры, а также обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в ОАО «Народный Банк Казахстана» для проведения экспертизы);
справка о составе семьи, выданная уполномоченным государственным органом (адресное бюро, паспортный стол, поселковые (аульные, окружные) акимы (акиматы));
справку из КСК о составе семьи, подтвержденную паспортным столом;
справка об отсутствии задолженности по налогам на имущество;
справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, водоснабжению, услугам связи и прочим коммунальным платежам;
3. Жилые дома
инвентарное дело с отметкой (печатью) Центра по недвижимости и подписью Первого руководителя Центра по недвижимости;
вместо домовой книги может быть следующее: справка о составе семьи, выданная уполномоченным государственным органом (адресное бюро, паспортный стол, поселковые (аульные, окружные) акимы (акиматы));
выписка из регистрационного листа правового кадастра, выданная Центром по недвижимости, содержащая сведения:
об объекте недвижимости и земельном участке, на котором он находится (площадь, количество составляющих, кадастровый номер и т.д.);
о собственнике объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится;
обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в Банк для проведения экспертизы);
документы на земельный участок, указанные в подпункте 2.1.1. настоящего Перечня;
справка об отсутствии задолженности по налогам на имущество;
справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, водоснабжению, услугам связи и прочим коммунальным платежам;
иные необходимые документы.
4. Предприятие, как имущественный комплекс
выписка из регистрационного листа правового кадастра, выданная Центром по недвижимости, содержащая сведения:
об объекте недвижимости и земельном участке, на котором он находится (площадь, количество составляющих, кадастровый номер и т.д.);
о собственнике объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится;
обо всех зарегистрированных правах и обременениях (арест, залог и т.д.), либо об отсутствии обременений (по состоянию на дату представления документов в Банк для проведения экспертизы);
Примечание: в выписке должно быть указано, что объект зарегистрирован в качестве имущественного комплекса.
перечень основных средств с указанием года ввода в эксплуатацию, первоначальной, остаточной стоимости;
в отношении земельного участка, зданий и сооружений — все документы, перечисленные выше;
справка об отсутствии задолженности по платежам в бюджет; справка об отсутствии задолженности по электроэнергии и коммунальным услугам;
иные необходимые документы.
Примечание:
Согласно утвержденного списка документов, изложенный в настоящем Перечне, не является исчерпывающим. В зависимости от вида имущества, предлагаемого в залог, основания и порядка его приобретения в собственность могут быть затребованы иные документы, необходимые для установления действительной принадлежности имущества, предлагаемого в залог, залогодателю, его оценки и окончательного решения вопроса о принятии предлагаемого имущества в залог.
Не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.
Документы, указанные в настоящем перечне, необходимо представлять в подлиннике или нотариально удостоверенных копиях.
Методика проведения андеррайтинга предполагает,
Что, основными источниками информации для проведения андеррайтинга потенциального заемщика/созаемщика являются:
— кредитная заявка,
— анкета,
— справка о заработной плате или выписка со счета, на который зачисляется заработная плата заемщика, а также выписка со счета из накопительного пенсионного фонда (по займам, предоставленным физическим лицам, не являющимся участниками зарплатных проектов);
— справка формы-3, выданная уполномоченным лицом КСК и заверенная печатью, о лицах, проживающих в жилище заемщика, либо копия книги учета жильцов (домовой книги), если заемщик проживает в жилом доме, принадлежащем ему на праве собственности; или копия поквартирной карточки (в регионах использования данного документа);
— копии документов, подтверждающих имущественные права на предлагаемое залоговое обеспечение;
— информация о компании-работодателе, кредитная история заявителя;
— результаты личных собеседований кредитного специалиста с заявителем.
Кредитный специалист должен определить рейтинг потенциального заемщика/созаемщика в соответствии с приложением
Источником информации о размере заработной платы заявителя – участника зарплатного проекта – является справка о заработной плате ивыписка с текущего или карточного счета, на который зачисляется заработная плата данного заявителя. Предоставление данной выписки от заявителя не требуется, т.к. ее получение возлагается на кредитного специалиста.
В случае, если заработная плата физического лица поступает на текущий счет, то кредитный специалист обращается к сотруднику РКО филиала, где ведется текущий счет получателя заработной платы, с запросом о предоставлении выписки по данному счету за последние шесть месяцев.
В случае, если заработная плата физического лица поступает на карточный счет, то кредитный специалист обращается к менеджеру отдела пластиковых карт филиала Банка с запросом о предоставлении выписки с зарплатного карточного счета физического лица за последние шесть месяцев.
Андеррайтинг потенциального заемщика/созаемщика проводится с целью определения максимально возможной суммы займа и максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения. При проведении андеррайтинга устанавливаются три основных условия: способность заемщика погасить заем (оценка уровня доходов заемщика), готовность заемщика погасить заем (анализ кредитной истории заемщика), оценка достаточности закладываемого имущества для обеспечения предоставляемого займа и причитающегося по нему вознаграждения (анализ результатов оценки предмета залога).
В зависимости от размера займа определены две схемы андеррайтинга:
Схема I.
Если заем предоставляется по Программе розничного кредитования «Народная», являющейся приложением к настоящим Правилам, а также в случае, если запрашиваемая сумма займа не превышает 1000 долларов США (либо в эквиваленте) по любой программе розничного кредитования, то максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения определяется в размере 50% от суммы чистых стабильных ежемесячных доходов потенциального заемщика. Чистые официально подтвержденные стабильные ежемесячные доходы рассчитываются на основании выписки со счета, на который зачисляется заработная плата потенциального заемщика, как среднемесячные доходы за последние шесть месяцев и/или справки с места работы (за вычетом подоходного налога и пенсионных отчислений), используемой в случае нерегулярных (по сроку, суммам и т.д.) поступлений на карточный или текущий счет заемщика/гаранта.
В случае, если в качестве залогового обеспечения возврата займа выступает гарантия одного или двух физических лиц, то при проведении андеррайтинга используется наименьшая по значению сумма в сравнении среднемесячных сумм поступлений на счета заявителя и гарантов.
Рассмотрим пример:
В проекте участвуют заявитель и два Гаранта
Среднемесячная сумма регулярных поступлений заработной платы на карточный счет Заявителя составляет 12000 тенге
Среднемесячная сумма регулярных поступлений заработной платы на карточный счет одного Гаранта составляет 11000 тенге
Среднемесячная сумма регулярных поступлений заработной платы на карточный счет второго Гаранта составляет 15000 тенге продолжение
–PAGE_BREAK–
В результате получаем:
При расчете платежеспособности необходимо исходить из наименьшего значения сумм среднемесячных поступлений на счета участников проекта – 11000 тенге.
Рассмотрим.
Схема II:
Если потенциальный заемщик не является участником зарплатного проекта, то максимально допустимая сумма ежемесячного платежа определяется через расчет чистого остатка ежемесячного дохода, но не более 50%-го размера удержаний от причитающейся к выплате работнику заработной платы.
Чистый остаток ежемесячного дохода потенциального заемщика/созаемщика рассчитывается кредитным специалистом как разница между чистым стабильным ежемесячным доходом (за вычетом подоходного налога, пенсионных отчислений и прочих удержаний) и ежемесячными текущими расходами заемщика/семьи.
При этом к стабильным ежемесячным доходам относятся только официально подтвержденные доходы потенциального заемщика/созаемщика. Чистые ежемесячные доходы рассчитываются, как среднемесячные доходы за последние шесть месяцев на основании справки с места работы заемщика/созаемщика о заработной плате; выписки со счета, на который зачисляется заработная плата потенциального заемщика/созаемщика и/или выписки с индивидуального пенсионного счета из накопительного пенсионного фонда, вкладчиком которого является заемщик/созаемщик. В доходах отражается только подтвержденный доход потенциального заемщика/созаемщика и не включаются:
— разовые выплаты членам семьи по линии органов социального обеспечения,
— суммы материальной помощи, оказанной семьям по линии государства, либо другими общественными организациями и отдельными гражданами,
— иные суммы денег, на которые в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание.
В расходах в обязательном порядке учитываются расходы на всех совместно проживающих членов семьи. Данные о размере потребительской корзины на одного человека необходимо получать на последнюю отчетную дату в местных статистических органах.
В случае подтверждения потенциальным заемщиком/созаемщиком доходов работающих членов семьи (т.е. представления с места работы справок о заработной плате) в соответствии с требованиями настоящих Правил размер потребительской корзины на каждого работающего члена семьи в расходах потенциального заемщика/созаемщика не учитывается.
При этом:
— если заявитель проживает в многоквартирном доме, то:
— на каждого члена семьи в возрасте до 15 лет можно учитывать не менее 50% от размера потребительской корзины;
— на каждого неработающего или работающего, но не подтвердившего официально свои доходы, члена семьи в возрасте старше 15 лет необходимо учитывать полный размер потребительской корзины;
— если заявитель проживает в жилом доме вместе с прилегающим земельным участком, принадлежащем последнему на праве частной собственности, то на каждого неработающего или работающего, но не подтвердившего официально свои доходы, члена семьи независимо от возраста можно учитывать не менее 50% от размера потребительской корзины;
Кредитным специалистом должны учитываться все текущие ежемесячные расходы потенциального заемщика/семьи (расходы на оплату коммунальных услуг, телефонной связи, расходы на автотранспорт, на образование детей, отчисления по погашению обязательств по займам и т.д.), прочие (непредвиденные) расходы, а также расходы, не относящиеся к ежемесячным.
Размеры прочих (непредвиденных) расходов должны составлять 10% от совокупного дохода семьи (в том числе созаемщика).
Не относящиеся к ежемесячным расходы должны быть пересчитаны в среднемесячные для включения их в расходы семьи, и, соответственно, для определения чистого остатка ежемесячного дохода (пример приведен в таблице №2).
Определение чистого остатка ежемесячного дохода:
Состав семьи: 4 человека.
В проекте участвуют: заемщик (супруг) и созаемщик (супруга).
На иждивении находятся: сын в возрасте 10 лет и дочь в возрасте 18 лет.
Семья проживает в жилом доме вместе с прилегающим земельным участком, принадлежащем заемщику на праве частной собственности.
Размер потребительской корзины на одного человека ~ 4500 тенге.
Запрашиваемая сумма займа – 500000 тенге.
Срок запрашиваемого займа – 24 месяца.
В случае несоответствия (см. ниже) отчислений в накопительный пенсионный фонд согласно представленной выписке с ИПС (индивидуального пенсионного счета) с указанными в справке о заработной плате суммами отчислений, платежеспособность считается официально не подтвердившейся.
Под несоответствием понимается нерегулярность (задержка взносов более чем на 2 месяца, несоответствие взносов, сумма взносов по выписке из НПФ ниже чем по справке о заработной плате и т.д.) пенсионных отчислений по выписке из накопительного пенсионного фонда.
После определения чистого остатка ежемесячного дохода возможно определение максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа и уплате причитающегося по займу вознаграждения. При этом в обязательном порядке необходимо учитывать максимально возможный размер ежемесячных отчислений от заработной платы заявителя, который согласно законодательству Республики Казахстан не должен превышать 50% от заработной платы, причитающейся к выплате заемщику/ созаемщику.
В соответствии с вышеизложенным, максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по погашению займа и уплате вознаграждения определяется как наименьшее значение в сравнении чистого остатка ежемесячного дохода и максимально возможного размера ежемесячных отчислений (пример приведен в таблице №3).
В случае предоставления в качестве залогового обеспечения обязательств по предоставленному займу гарантии физического лица кредитный специалист обязан произвести андеррайтинг гаранта (физического лица), аналогичный андеррайтингу потенциального заемщика. Для этого кредитный специалист также использует выписку с текущего/карточного счета гаранта (физического лица), на который зачисляется заработная плата гаранта (физического лица).
Таблица 2
в месяц
ДОХОДЫ ЗАЕМЩИКА/СОЗАЕМЩИКА
50000
Стабильные доходы, в том числе:
основная заработная плата
50000
заработная плата по совместительству
–
предпринимательский доход
–
пенсия
–
оплата по трудовому соглашению
–
доход от сдачи в аренду собственности
–
Иные доходы
–
РАСХОДЫ СЕМЬИ
28500
Текущие расходы, в том числе:
расходы первой необходимости (потребительская корзина)
9000
оплата коммунальных услуг
7100
оплата телефонной (сотовой) связи
4000
расходы на автотранспорт
3000
прочие расходы
5000
Расходы, не относящиеся к ежемесячным *
400
ИТОГО ОСТАТОК
21500
Таблица №3
Определение максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по возврату займа
Сумма, тенге
Сумма, доллары США
Чистый остаток ежемесячного дохода
21 500
143,33
Максимально возможный размер ежемесячных отчислений от заработной платы (50% стабильного ежемесячного дохода заемщика / созаемщика) продолжение
–PAGE_BREAK–
25 000
166,67
Максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по займу (наименьшее значение из двух вышеуказанных)
21 500
143,33
Запрашиваемая сумма займа
500 000
При определении максимально возможной суммы займа необходимо учитывать такие параметры, как максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по займу, ставка вознаграждения, курс пересчета, срок займа.
Максимальная сумма займа рассчитывается по формуле:
х [1 – (1 + i)] -n
= — ,
i
где:
х– максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по возврату займа и уплате вознаграждения;
n– количество платежных периодов (срок займа в месяцах при ежемесячном погашении);
i– ставка вознаграждения за соответствующий период (в месяц), выраженная десятичной дробью.
Пример расчета максимальной суммы займа приведен в Таблице №4:
Таблица №4: «Определение максимальной суммы займа»
Наименование
Сумма, тенге
Итого доходы в месяц за вычетом подоходного налога и отчислений в пенсионный фонд
50 000
Всего расходы
28 500
Чистый остаток ежемесячного дохода (доходы минус расходы)
21 500
Максимально возможный размер ежемесячных отчислений от заработной платы (50% ежемесячного стабильного дохода клиента/семьи)
25 000
Определение максимально допустимой суммы ежемесячного платежа по займу (наименьшая сумма между двумя вышеперечисленными суммами)
21 500
Запрашиваемая клиентом сумма займа
500 000
в тенге
Ставка вознаграждения, % (указывается либо в тенге, либо в валюте в зависимости от валюты запрашиваемого займа)
24,0%
Срок займа, месяцев
24
Расчет возможной суммы займа
Ежемесячная ставка вознаграждения
0,02000
1,02000
Вычисление степени
0,62172149
Сумма в квадратной скобке
0,37827851
Значение числителя
8 132,98801
Максимальная сумма займа, тенге
406 649
При предоставлении заемщиком в качестве залогового обеспечения банковского вклада, хранящегося в филиале Банка и сумма которого не менее суммы основного долга и вознаграждения по нему, андеррайтинг данного заемщика не производится.
Обеспечение займа рассмотрим через виды и оформление.
В зависимости от условий предоставления займов в качестве обеспечения (как основного, так и дополнительного) исполнения обязательств заемщика/созаемщика принимаются:
— деньги заемщика или третьего лица (вещного поручителя), хранящиеся согласно договору банковского вклада в филиале Банка;
— имеющаяся коммерческая недвижимость, принадлежащая заемщику или третьему лицу (вещному поручителю);
— имеющаяся, принадлежащая заемщику или третьему лицу (вещному поручителю), или приобретаемая за счет займа недвижимость некоммерческого назначения;
— имеющийся и/или приобретаемый за счет займа автотранспорт, принадлежащий заемщику или третьему лицу (вещному поручителю);
— ТДП, приобретаемые за счет займа, принадлежащие заемщику;
— гарантия юридического или физического лица;
— Имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения, должно быть свободным от каких-либо обременений.
— Оформление в качестве обеспечения:
— денег, хранящихся согласно договору банковского вклада в филиале Банка, осуществляется путем заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору банковского вклада;
— недвижимости (как коммерческой, так и некоммерческого назначения) осуществляется путем заключения двустороннего или трехстороннего договора о залоге недвижимого имущества;
— автотранспорта осуществляется путем заключения двустороннего или трехстороннего договора о залоге автотранспортного средства;
— ТДП, приобретаемых за счет займа, осуществляется путем заключения двустороннего договора о залоге ТДП;
— гарантии юридического лица осуществляется путем предоставления гарантии юридического лица;
— гарантии физического лица осуществляется путем предоставления гарантии физического лица;
— Предоставление (выдача) займа может осуществляться как до, так и после (в случаях, оговоренных в прилагаемых к настоящим Правилам программах розничного кредитования) оформления соответствующего договора о залоге/ гарантии и регистрации договора о залоге недвижимого движимого имущества в регистрирующем органе.
Дополнительное соглашение к договору банковского вклада о предоставлении в залог денег регистрации в регистрирующем органе не подлежит.
Прием гарантии юридического лица в качестве основного или дополнительного обеспечения погашения займа осуществляется только на основании решения кредитного комитета Банка по розничному кредитованию, либо иного уполномоченного органа Банка. При этом процедура рассмотрения кредитной заявки на предоставление займа, обеспечиваемого гарантией юридического лица, такая же, как и по сверхлимитной кредитной заявке. Сумма принимаемой гарантии юридического лица в случае, если такая гарантия является основным обеспечением, должна быть не менее общей суммы займа и причитающегося вознаграждения.
Если в качестве обеспечения погашения займа принимаются в залог деньги, уже хранящиеся на сберегательном или текущем / карточном счете в филиале Банка, залогодатель должен предъявить копию договора банковского вклада / договора о текущем / карточном счете. Получение выписки с соответствующего сберегательного или текущего счета залогодателя возлагается на кредитного специалиста.
В случае оформления в качестве залогового обеспечения денег, уже хранящихся согласно договору банковского вклада на сберегательном счете залогодателя в филиале Банка, необходимо заключение между филиалом Банка и залогодателем дополнительного соглашения к договору банковского вклада о предоставлении залогодателем банковского вклада в качестве залогового обеспечения по предоставленному займу.
При оформлении в качестве залогового обеспечения денег, хранящихся на текущем счете залогодателя в филиале Банка, либо еще не хранящихся в филиале Банка, предмет залога должен быть оформлен в качестве срочного вклада путем заключения между филиалом Банка и залогодателем соответствующего договора банковского вклада и дополнительного соглашения к данному договору.
В случае предоставления в качестве залогового обеспечения погашения займа имеющейся недвижимости, либо имеющегося автотранспорта заемщик наряду с документами, должен представить оригиналы правоустанавливающих и прочих необходимых документов на предмет залога в соответствии с требованиями, определенными действующим в Банке регламентом работы с предметами залога.
В случае предоставления в качестве залогового обеспечения погашения займа приобретаемой за счет займа недвижимости наряду с документами, представляемые продавцом данной недвижимости (далее – продавец):
— копия удостоверения личности продавца; продолжение
–PAGE_BREAK–
— копия свидетельства налогоплательщика продавца;
копии правоустанавливающих документов на реализуемую недвижимость.
Прием автотранспорта в качестве залогового обеспечения погашения займа осуществляется с применением ограничений, обусловленных действующим в Банке регламентом работы с предметами залога.
В случае принятия в качестве обеспечения гарантии одного и более физических лиц сумма каждой гарантии физического лица должна быть равной общей сумме займа и причитающегося по нему вознаграждения, и платежеспособность каждого гаранта (физического лица) должна подтверждать выполнение гарантийных обязательств по погашению займа и уплате вознаграждения.
Нотариальное удостоверение подписи гаранта – физического лица – не требуется, но при этом обязательным условием является подпись такой гарантии гарантом в присутствии кредитного специалиста филиала Банка, ведущего данный проект. Кредитный специалист обязан сличить подпись гаранта в удостоверении личности гаранта с подписью в предоставленной гарантии.
По займам физических лиц, не являющихся участниками зарплатного проекта, гарантии физических лиц в качестве обеспечения не принимаются.
По решению соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию предоставленное в залог имущество может оставаться во владении и пользовании залогодателя (ипотека) или может быть передано залогодателем во владение залогодержателя (заклад) в порядке, установленном действующим законодательством Республики Казахстан.
Залогодатель имеет право без согласования с залогодержателем сдавать недвижимость, являющуюся предметом залога, в аренду третьим лицам. При этом залогодатель несет полную ответственность за сохранность предмета залога.
Предоставление ТДП или автотранспорта, являющегося предметом залога, в аренду третьим лицам может осуществляться залогодателем только с письменного согласия залогодержателя. При этом залогодатель несет полную ответственность за сохранность предмета залога.
Замена существующего обеспечения оформляется дополнительным соглашением к договору банковского займа и дополнительным соглашением к соответствующему договору по обеспечению, которое подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе. В случае замены обеспечения на залог денег (банковского вклада) дополнительное соглашение к договору о залоге регистрации в регистрирующем органе не подлежит.
Освобождение от залогового обременения заложенного имущества в период действия договора банковского займа осуществляется по решению кредитного комитета по розничному кредитованию (принимавшего решение о предоставлении займа). При этом филиал Банка вправе взимать дополнительное вознаграждение с заемщика в размерах, определенных соответствующим кредитным комитетом по розничному кредитованию, если это будет обусловлено договором банковского займа.
Проанализируем кредитное досье как формирование и хранение.
По каждому предоставленному займу оформляется кредитное досье, которое открывается в день подписания договора банковского займа и закрывается только после прекращения его действия.
Формирование и хранение документарного кредитного досье в период и по истечении срока действия договора банковского займа возлагается на кредитного специалиста и осуществляется им в соответствии с действующим в Банке Порядком учета задолженности по займам.
В каждом кредитном досье должна быть опись документов, содержащихся в кредитном досье. Документы, содержащиеся в кредитном досье, должны быть прошиты и пронумерованы в хронологическом порядке.
Перечни документов, входящих в состав документарных кредитных досье по различным видам розничного кредитования, определены в Программах розничного кредитования, являющихся приложениями к настоящим Правилам.
Лимиты кредитования, в т.ч. для кредитования индивидуальных предпринимателей, в разрезе филиалов Банка устанавливаются кредитным комитетом Банка по розничному кредитованию.
Размер займа зависит от официально подтвержденной платежеспособности заемщика/созаемщика и не может превышать установленного лимита кредитования на одного заемщика. Все сверхлимитные кредитные заявки рассматриваются в соответствии с порядком.
Рассмотрение сверхнормативных кредитных заявок осуществляется кредитным комитетом Банка по розничному кредитованию. При этом порядок рассмотрения таких заявок аналогичен порядку рассмотрения сверхлимитных кредитных заявок.
Рассмотрение кредитных заявок VIP-клиентов филиалов Банка, не превышающих установленные лимиты кредитования на одного заемщика, осуществляется кредитным комитетом по розничному кредитованию филиала Банка.
Лимиты одобрения для уполномоченных лиц и органов филиалов Банка (руководителей кредитных подразделений, директоров филиалов, заместителей директоров по розничному бизнесу, кредитных комитетов по розничному кредитованию) устанавливаются на основании решений кредитного комитета Банка по розничному кредитованию.
Передача уполномоченным лицом филиала Банка прав на самостоятельное принятие решений по проектам другим лицам филиала Банка не допускается.
Процедура прохождения сверхлимитной заявки в филиале предполагает:
Кредитный специалист готовит весь пакет документов по сверхлимитной кредитной заявке и выносит его на рассмотрение кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка. Члены кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка принимают решение по сверхлимитной кредитной заявке.
В случае принятия отрицательного решения по проекту в протоколе заседания кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка отражается решение с указанием причин отказа.
В случае принятия положительного решения в протоколе заседания кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка отражается решение о ходатайстве перед кредитным комитетом Банка по розничному кредитованию по рассмотрению вопроса о предоставлении займа заявителю.
Секретарь кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка готовит и передает выписку из решения соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию кредитному специалисту, представлявшему сверхлимитную кредитную заявку.
Кредитный специалист, получив выписку из решения кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка, направляет кредитный пакет по сверхлимитной кредитной заявке в электронном виде в курирующее подразделение Банка.
В кредитный пакет должны входить следующие документы:
— копия протокола заседания кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка;
— резюме по проекту;
— документы, представленные заявителем для рассмотрения кредитной заявки;
— документы по предлагаемому обеспечению погашения займа, представленные заявителем;
— заключение специалиста по оценке предмета залога;
— юридическое заключение;
— заключение службы безопасности филиала;
— заключение риск-менеджера филиала по проекту (приложение);
— иные документы, способные оказать влияние на принятие решения.
Рассмотрим порядок прохождения документов и принятие решения в Банк.
Курирующее подразделение Банка после получения полного пакета документов в течение одного рабочего дня направляет проект на экспертизу в структурное подразделение Банка, ответственное за кредитные риски.
В случае необходимости курирующее подразделение Банка может направить пакет документов по проекту в соответствующие службы Банка (для юридической экспертизы, для проверки служебной и экономической безопасности, оценки предмета залога) на предмет достоверности заключений соответствующих структурных подразделений филиала Банка. При этом срок подготовки заключений необходимыми службами Банка не должен превышать двух рабочих дней.
Структурное подразделение Банка, ответственное за кредитные риски, получив пакет документов по проекту, готовит соответствующее заключение.
Курирующее подразделение Банка, получив заключение от структурного подразделения Банка, ответственного за кредитные риски, а также заключения других служб (при необходимости) и сформировав кредитный пакет по проекту, выносит вопрос на рассмотрение кредитного комитета Банка по розничному кредитованию.
Без заключения структурного подразделения Банка, ответственного за кредитные риски, сверхлимитная кредитная заявка филиала на кредитный комитет Банка по розничному кредитованию или иной уполномоченный орган Банка не представляется.
Секретарь кредитного комитета Банка по розничному кредитованию предоставляет решение данного кредитного комитета в течение одного рабочего в виде выписки докладчику по проекту (специалисту курирующего подразделения Банка), который, в свою очередь, доводит данное решение до соответствующего филиала Банка.
Рассмотрение сверхлимитных кредитных заявок VIP-клиентов филиалов Банка осуществляется непосредственно кредитным комитетом Банка по розничному кредитованию, минуя кредитные комитеты по розничному кредитованию филиалов Банка.
Погашение займа и уплата вознаграждения могут осуществляться следующими способами:
— аннуитетными платежами;
либо
— погашением суммы основного долга равными долями и суммы фактически начисленного вознаграждения по займу на дату погашения.
Если основным предметом залога является банковский вклад, хранящийся в филиале Банка, погашение займа и уплата вознаграждения могут производиться в любой периодичности, но не реже одного раза в год с момента предоставления (выдачи) займа. продолжение
–PAGE_BREAK–
Применение какого-либо из способов погашения займа и уплаты вознаграждения осуществляется либо на основании решения уполномоченного лица филиала Банка, изложенного на резюме кредитного специалиста, либо на основании решения соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию.
При этом, в случае применения второго способа погашения, необходимо учесть следующий основной принцип: размер первого или второго ежемесячного взноса (основной долг плюс вознаграждение) не должен превышать максимально допустимый размер удержания (см. расчет максимальной суммы займа).
Даты плановых ежемесячных платежей по погашению займа и уплате вознаграждения отражаются в графике погашения займа и уплаты вознаграждения (далее – график погашения), который является неотъемлемой частью договора банковского займа. Количество плановых платежей в графике погашения должно быть равно количеству месяцев в сроке, на который предоставлен заем, если иное не будет обусловлено договором банковского займа.
Срок с момента выдачи займа и до первого планового платежа не должен превышать 45 календарных дней. Дата последнего планового платежа должна быть установлена не позднее даты срока полного погашения займа, обусловленной договором банковского займа.
Погашение займа и уплата вознаграждения за пользование займом производится:
-путем безакцептного регулярного списания филиалом Банка сумм платежей с текущего или карточного счета заемщика/созаемщика на основании длительного поручения заемщика/созаемщика и в соответствии с графиком погашения. Если заем выдан в долларах США, а погашение производится путем списания денег с тенгового счета, то поступившая сумма конвертируется в доллары США по безналичному курсу продажи иностранной валюты, действующему в филиале Банка на день конвертации. Конвертация производится бухгалтерией филиала Банка;
либо
— путем регулярного внесения самим заемщиком/созаемщиком наличных денег в валюте займа на текущий / карточный счет для последующего списания филиалом Банка суммы платежа в погашение займа и уплату вознаграждения согласно графику погашения. При этом заемщик/созаемщик может единовременно составить длительное поручение на безакцептное списание филиалом Банка сумм с текущего / карточного счета в даты графика погашения, либо оформлять соответствующие заявления для филиала Банка о списании суммы платежа с текущего/карточного счета при каждом внесении денег на счет.
За дату погашения суммы займа и начисленного вознаграждения принимается дата отражения операции по погашению данной задолженности на ссудном счете.
За просрочку заемщиком платежа в погашение займа и уплату вознаграждения Банк применяет к заемщику штрафные санкции в виде пени в размере, определенном решением соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию и обусловленном договором банковского займа, но не менее двух процентов за каждый день просрочки. Размер пени одинаков, как для суммы просроченной ссудной задолженности, так и для суммы просроченного вознаграждения. При этом пеня исчисляется от суммы просроченной задолженности со дня образования до даты погашения просроченной задолженности.
За несвоевременное или ненадлежащее исполнение длительного поручения заемщика/созаемщика филиал Банк несет ответственность перед заемщиком/созаемщиком, если таковая будет предусмотрена договором банковского займа.
Суммы, направляемые в погашение задолженности по займу и вознаграждению, направляются в следующей очередности:
— на уплату штрафных санкций (пени);
— на уплату вознаграждения;
— на погашение суммы основного долга.
По желанию заемщика/созаемщика и в соответствии с договором банковского займа может производиться как досрочное (частичное или полное) погашение основного долга, так и предоплата сумм платежей, в наличной или безналичной форме.
Прием предоплаты сумм платежей от заемщика/созаемщика должен производиться филиалом Банка только на основании письменного заявления от заемщика/созаемщика, в котором в обязательном порядке должны указываться:
— сумма произведенной или производимой предоплаты;
— номер текущего/карточного счета заемщика/созаемщика, на который вносится сумма предоплаты;
— срок, на который производится предоплата;
— разрешение/поручение на безакцептное списание филиалом Банка с указанного в этом же заявлении счета сумм платежей согласно графику погашения из указанной в этом же заявлении суммы предоплаты.
При отсутствии соответствующего письменного заявления заемщика/созаемщика филиал Банка принимает сумму, вносимую заемщиком/созаемщиком, только в качестве досрочного погашения основного долга.
Если заемщик/созаемщик производит досрочное частичное погашение основного долга с целью уменьшения размера ежемесячного платежа, он обязан представить соответствующее письменное заявление в филиал Банка, на основании которого кредитный специалист выносит вопрос о пересмотре графика погашения на рассмотрение соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию. В случае положительного решения вышеуказанного органа между уполномоченным лицом филиала и заемщиком/созаемщиком подписывается новый (пересмотренный) график погашения, которым в дальнейшем руководствуется филиал Банка и заемщик/созаемщик.
Если заемщик/созаемщик производит досрочное частичное погашение основного долга с целью сокращения срока погашения займа, дальнейшее погашение остатка задолженности по займу осуществляется в соответствии с действующим графиком погашения, т.е. составление какого-либо заявления заемщиком/созаемщиком и пересмотр действующего графика погашения не производятся.
При этом филиал Банка вправе взимать дополнительное вознаграждение за досрочное (как частичное, так и полное) погашение основного долга, если это будет обусловлено договором банковского займа.
Списание сумм с текущего/карточного счета может производиться в день поступления денег на счет, не дожидаясь наступления срока, указанного в графике погашения, если это будет обусловлено договором банковского займа.
Изменение условий предоставленного займа
Все заявки заемщиков на изменение любых условий действующих договоров банковского займа должны в обязательном порядке регистрироваться кредитным специалистом филиала в журнале учета кредитных заявок.
Руководителям кредитных подразделений филиалов Банка делегируется право на изменение графиков погашения не более одного раза в период действия договора банковского займа с возможностью переноса дат платежей не более чем на пять дней, но без пролонгации срока действия договора банковского займа. При этом принятое решение об изменении графика погашения должно быть запротоколировано.
Замена существующего предмета обеспечения в период действия договора банковского займа производится только на основании решения соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию (принимавшего решение о предоставлении займа).
Изменение иных условий (ставки вознаграждения, срока займа, размеров установленных штрафных санкций (пени) и дополнительного вознаграждения, и пр.) по предоставленному займу приемлемо только на основании решения кредитного комитета Банка по розничному кредитованию.
За изменение каких-либо условий предоставленного займа филиал Банка вправе взимать дополнительное вознаграждение с заемщика в размерах, определенных решением соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию или тарифами филиала Банка, если это будет обусловлено договором банковского займа.
Желательно в современных условиях мониторинг.
Кредитный специалист по каждому займу должен производить:
— мониторинг целевого использования займа;
— мониторинг текущей/просроченной ссудной задолженности;
— мониторинг залогового обеспечения
Мониторинг целевого использования займа
В случае предоставления займа на приобретение ТДП кредитный специалист не позднее 5 дней с момента выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного за счет займа ТДП. Данная проверка осуществляется путем визитов к заемщику (по месту жительства). При этом по ТДП проверяется соответствие их основных параметров данным технического паспорта.
В случае предоставления займа на приобретение автотранспорта кредитный специалист не позднее установленного срока (количество дней для предоставления документов, подтверждающих целевое использование, определяется и оговаривается в решении соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию, но не более 30 дней с момента выдачи займа) с момента выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного за счет займа автотранспорта. Данная проверка осуществляется путем визитов к заемщику (по месту жительства). При этом по автотранспорту проверяется соответствие их основных параметров данным технического паспорта. Документом, подтверждающим целевое использование займа, является технический паспорт автомобиля, оформленный на имя заемщика/созаемщика; ксерокопия технического паспорта предыдущего владельца автотранспорта (продавца). В случае несоответствия рыночной цены приобретенного автомобиля с размером предоставленного банковского займа, целевое использование считается неподтвержденным.
В случае предоставления займа на приобретение недвижимости под залог имеющейся недвижимости кредитный специалист не позднее установленного срока (количество дней для предоставления документов, подтверждающих целевое использование, определяется и оговаривается в решении соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию, но не более 30 дней с момента выдачи займа) с момента выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного за счет займа недвижимого имущества.
Документами, подтверждающими целевое использование займа, являются:
— договор купли-продажи, заверенный нотариально и зарегистрированный в регистрирующем органе;
— технический паспорт на приобретаемую недвижимость, оформленный на имя заемщика/созаемщика;
— свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом стоимость приобретенной недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, должна быть не менее суммы займа с учетом участия собственными средствами. В противном случае целевое использование займа считается не подтвержденным. продолжение
–PAGE_BREAK–
По результатам проверки составляется акт проверки, который подписывается кредитным специалистом и заемщиком и подшивается в кредитное досье по проекту.
Если при проверке было обнаружено нецелевое использование займа, т.е.:
— автотранспорт / ТДП / недвижимость не приобретались, либо
— ТДП были приобретены на вторичном рынке, либо
— были приобретены ТДП / автотранспорт другого вида / недвижимость с меньшей оценочной (рыночной) стоимостью по договору купли-продажи,
кредитный специалист излагает данный факт в акте проверки и выносит данный вопрос на рассмотрение уполномоченного органа или должностного лица филиала Банка, которым принималось решение о предоставлении данного займа.
По результатам рассмотрения уполномоченный орган или должностное лицо филиала Банка принимает решение о применении к заемщику штрафных санкций в размере, равном полному или частичному досрочному погашению займа, что обуславливается договором банковского займа.
Мониторинг текущей ссудной задолженности
Целью мониторинга текущей задолженности по займам, выданным физическим лицам в рамках программ кредитования, является осуществление постоянного контроля за погашением очередных плановых платежей по займу и уплаты вознаграждения по нему.
В областных (региональных) филиалах ответственность по осуществлению мониторинга текущей задолженности по займам возлагается на кредитного специалиста, осуществившего прием документов от физического лица и представившего их на рассмотрение соответствующему коллегиальному органу для принятия решения о выдаче займа.
В районных филиалах Банка данная обязанность возлагается на управляющего районным филиалом и/или кредитного специалиста филиала Банка.
Мониторинг текущей задолженности по займам осуществляется путем поддержания постоянной связи с заемщиком в виде неформальных посещений и телефонных звонков, а так же контроля за соблюдением заемщиком графика погашения.
Кредитный специалист (управляющий районным филиалом) филиала Банка ежедневно должен формировать список заемщиков, которым в течение последующих 5 дней необходимо согласно графикам погашения произвести очередные платежи в погашение займов.
За 5 дней до срока уплаты заемщиком суммы очередного платежа кредитный специалист должен напомнить заемщику о наступлении данного срока данного платежа, что повышает ответственность заемщика и предотвращает вероятность возникновения просроченной задолженности.
Если заемщик не выполнил свое обязательство по погашению займа в срок, указанный в графике погашения, кредитный специалист обязан уведомить заемщика о факте задержки платежа.
Мониторинг просроченной ссудной задолженности
Целью мониторинга просроченной задолженности является обеспечение контроля за полным погашением заемщиком сумм просроченной части займа и просроченного вознаграждения, образующихся в связи с нарушением последним сроков уплаты плановых платежей по займу.
В областных (региональных) филиалах ответственность по осуществлению мониторинга текущей задолженности по займам возлагается на кредитного специалиста, осуществившего прием документов от физического лица и представившего их на рассмотрение соответствующему коллегиальному органу для принятия решения о выдаче займа.
В районных филиалах Банка данная обязанность возлагается на управляющего и/или кредитного специалиста филиала Банка.
Если заем предоставлен по Программе розничного кредитования «Народная», в случае возникновения у заемщика просроченной задолженности по основному долгу и вознаграждению:
в течение одного дня с момента образования просроченной задолженности требуется произвести блокировку текущих (карточных) счетов заемщика и гаранта(-ов). Разблокировка вышеуказанных счетов должна производиться только после полного погашения просроченной задолженности по займу;
— в течение трех банковских дней с момента образования просроченной задолженности необходимо на основании соответствующего распоряжения, подписанного уполномоченным лицом филиала Банка, произвести списание суммы просроченной задолженности с зарплатных текущих (карточных) счетов заемщика и/или гаранта (гарантов).
Распоряжения на списание с текущих счетов заемщиков и/или гарантов представляются на исполнение работникам РКО, в которых ведутся соответствующие счета.
Распоряжения на списание с карточных счетов заемщиков и/или гарантов представляются на исполнение специалистам отделов карточных продуктов филиалов Банка.
В случае отсутствия, либо недостаточности остатка средств на счете заемщика / гаранта (физического лица) до истечения тридцатидневного срока с момента образования просроченной задолженности при необходимости возможно направить:
письменное требование заемщику / гаранту о погашении просроченной задолженности наличными деньгами;
в другие районные филиалы Банка и РКО запрос о наличии иных банковских счетов на имя заемщика или гаранта (физического лица) и уточняет сальдо по данным счетам.
В случае обнаружения иных банковских счетов на имя заемщика и/или гаранта (физического лица) при наличии средств на данных счетах необходимо оформить за подписью директора (заместителя директора) филиала Банка распоряжение на списание суммы просроченной задолженности с иных счетов заемщика и/или гаранта (физического лица) и направить данное распоряжение на исполнение расчетно-кассовому работнику, ведущему счет заемщика или гаранта (физического лица).
Если заем предоставлен по иным программам розничного кредитования, в случае возникновения просроченной задолженности:
-не позднее пяти банковских дней с момента образования просроченной задолженности требуется направить в адрес заемщика/созаемщика письменное уведомление об образовавшейся просроченной задолженности с указанием срока – не более семи банковских дней – погашения просроченной задолженности;
— в случае непогашения заемщиком суммы просроченной задолженности в срок, указанный в уведомлении, в течение трех дней провести ряд следующих мероприятий:
— если в обеспечение принято недвижимое имущество или автотранспорт направить в адрес заемщика и залогодателя (если залогодателем выступает иное лицо) уведомление о возможном обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и погашения всей задолженности по займу в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. Все направляемые письменные уведомления необходимо подшивать в документарное кредитное досье по проекту;
либо
— если в обеспечение приняты деньги, хранящиеся согласно договору банковского вклада в филиале Банка, в течение трех банковских дней на основании дополнительного соглашения к договору банковского вклада/счета и распоряжения, подписанного уполномоченным лицом филиала Банка, произвести списание суммы просроченной задолженности по займу с соответствующего счета, на котором хранится предмет залога;
либо
— если в обеспечение принята гарантия юридического лица, в течение одного банковского дня направить письменное уведомление гаранту о наступлении гарантийных обязательств с указанием срока уплаты просроченной задолженности.
Если гарант, после истечения 3-х банковских дней со дня получения уведомления не перечислил сумму просроченной задолженности на субкорреспондентский счет филиала Банка, то бухгалтерия готовит платежное требование в банк, где ведется расчетный счет гаранта, на перечисление в безакцептном порядке суммы просроченной задолженности.
При поступлении средств в погашение просроченной задолженности в первую очередь возмещается сумма штрафа (пени) за нарушение заемщиком сроков погашения займа и уплаты вознаграждения, в последнюю очередь – погашается сумма займа.
Взаимодействие кредитного специалиста с другими службами
В случае непогашения сумм просроченных задолженностей по займу и вознаграждению, кредитный специалист на 31-й календарный день со дня выноса сумм просроченных задолженностей по займу и вознаграждению на соответствующие счета направляет запросы за подписью начальника Управления розничного бизнеса в следующие подразделения:
юридическую службу – на осуществление правовой экспертизы обращения взыскания на заложенное имущество заемщика;
службу безопасности – для оказания воздействия на заемщика по погашению им просроченной задолженности и дальнейшего соблюдения графика погашения, за исключением случаев просроченной задолженности по займам, предоставленным по Программе розничного кредитования «Народная».
Юридический отдел филиала Банка в течение 5 банковских дней с момента получения запроса производит правовую экспертизу вопроса реализации заложенного имущества и составляет заключение.
Служба безопасности филиала Банка в течение 5 банковских дней с момента получения запроса производит розыск заемщика и осуществляет необходимые мероприятия по возврату займа.
После получения заключений от Юридического отдела и Службы безопасности кредитный специалист выносит вопрос о дальнейших действиях на заседание кредитного комитета по розничному кредитованию филиала Банка.
Вынесенное кредитным комитетом по розничному кредитованию решение кредитный специалист:
— направляет в Юридический отдел для осуществления дальнейшей претензионно-исковой работы;
— одновременно передает кредитное досье вместе с копией решения кредитного комитета по розничному кредитованию специалисту по оценке предметов залога.
Кредитный специалист обязан отслеживать результаты дальнейшей работы служб филиала Банка по возмещению суммы займа, вознаграждения, штрафов и расходов Банка:
— на основании судебных решений;
— на основании результатов торгов. продолжение
–PAGE_BREAK–
Мониторинг залогового обеспечения
Мониторинг залогового обеспечения осуществляется кредитным специалистом в соответствии с действующим в Банке Регламентом работы с предметами залога.
2.3 Механизм предоставления ссуд по ипотечному кредитованию в РК
Под ипотечным кредитованием понимаются займы физическим лицам на приобретение жилья, выдаваемые под залог приобретаемой недвижимости. При этом жилье должно быть свободным от обременения, соответствовать минимальным требованиям по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, отдельные от других квартир (коммунальные квартиры не принимаются в залог)
Заем предоставляется на срок до 20 лет по согласованию с заемщиком по условиям ЗАО «КИК» Если в залог дается только приобретаемое жилье — первоначальный взнос 15% от стоимости жилья обязателен. При наличии дополнительного залога можно без первоначального взноса.
Максимальная сумма ипотечного кредита — 50 тыс. долларов и решение принимается Кредитным Комитетом Департамента кредитования. Минимальные ставки устанавливаются ГО. При выдаче займа свыше 3-х лет только в долларах США.
Обязательное условие – страхование недвижимости, от несчастного случая и гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств по договору займа. Если размер первоначального взноса превышает или равен 30%, то страхование ГПО не обязательно. Права требования по предоставленным займам могут быть уступлены другому банку или КИК.
Для рассмотрения вопроса о выдаче кредита клиенту необходимо представить в банк перечень документов согласно Регламенту (см. приложение)
В ходе предварительной квалификации менеджер рассчитывает возможный размер ежемесячного платежа и допустимую сумма кредита. При положительном результате квалификации клиент производит оплату комиссии за рассмотрение кредитной заявки. Полный пакет документов передается кредитному офицеру. Рассмотрение кредитной заявки производится без юридического заключения. Максимальная сумма кредита не должна превышать 70% рыночной стоимости жилья. В случае, если результаты анализа не удовлетворяют требованиям банка, кредитный офицер должен рассмотреть возможность использования иных условий кредитования ( изменить размер ежемесячного платежа, увеличить срок кредита, уменьшить сумму кредита, рассмотреть возможность участия созаемщика ).
Если условия пересмотрены, кредитный офицер ставит в известность менеджера без вынесения вопроса на Кредитный Комитет. Менеджер согласовывает условия с заемщиком.
Кредитный офицер готовит экспертное заключение (см. приложение) Вопрос выносится на рассмотрение Кредитного Комитета и при положительном решении менеджер выписывает уведомление клиенту (см. приложение), открывается счет для зачисления первоначального взноса. Решение Кредитного Комитета действительно в течение 2-х месяцев.
После нахождения жилья заемщиком, организуется выезд оценщика. Единая скидка-коэффициент на недвижимость — 30% от реальной рыночной стоимости.
После решения кредитного отдела о возможности предоставления кредита готовятся договор займа, юристом договора залога, в котором оставляется пробел для заполнения номера и даты подписания договора займа и даты регистрации договора купли-продажи жилья в Центре по недвижимости. Договора займа и залога с открытыми датами визируются ответственными работниками и открывается ссудный счет клиенту.
В назначенное время приглашается нотариус для оформления купли-продажи и выдачи кредита. Вместе с продавцом в банк должны прибыть:
— совладельцы жилья
— члены семьи старше 14 лет.
Заемщик должен иметь при себе:
— сумму первоначального взноса
— денежные средства на оформление кредита (комиссию, оплату нотариусу, за госрегистрацию договора купли-продажи, страховую премию).
Вначале встречи юрист проверяет все необходимые документы и заемщиком подписываются договора займа и залога. Менеджер оформляет страховые полиса, нотариус заверяет доверенности и согласия на залог, заверяет расписку в получении денег продавцом и заемщик получает кредит. После выдачи кредита и оформления договоров, уполномоченный представитель регистрирует договор купли-продажи и договора залога в Центре по недвижимости.
Рассмотрим механизм потребительского кредитования
Потребительские кредиты, это кредиты на приобретение товаров длительного пользования, оплата услуг, неотложные нужды. Заем предоставляется в тенге или долларах США на срок до 2-х лет, а по займам до 500 долларов на срок до 1 года.
Предоставление займа в сумме до 500 долларов возможно без первоначального взноса с принятием в обеспечение приобретаемого товара и поручительства платежеспособного лица либо гарантии работодателя. При займе свыше 500 долларов заемщик обязан внести первоначальный взнос 30% от стоимости товара. Займы свыше 2000 долларов выдаются только под ликвидное обеспечение. При этом залог должен покрывать основной долг и проценты за 4 месяца. Первоначальный взнос можно вносить на счет продавца безналично. При заключении договоров на продажу товаров народного потребления следует привлекать клиентов банка Регистрация договоров залога на сумму ниже 1000 долларов США не требуется. Договор залога оформляется по форме Приложения 34.
Предоставление займов на приобретение товаров у продавцов, с которыми нами не заключены договора, возможно только под ликвидное обеспечение в полной сумме обеспечивающей основной долг и проценты.
Предоставление займов на оплату услуг (образование, медицинские услуги, проведение торжеств, отдых, туризм, ремонт жилья) только под ликвидное обеспечение, зарегистрированное надлежащим образом, покрывающим основной долг и проценты за 4 месяца. Как наличными деньгами так и безналичными, перечислением на счета фирм.
Рассмотрим механизм кредитования на покупку автомобиля.
Автомобиль может приобретаться через салон и у частных лиц. Автомобиль должен быть исправным, в удовлетворительном техническом состоянии. Заем предоставляется на срок до 3-х лет.
При покупке автомобиля из салона — первоначальный взнос в размере не менее 15% обязателен. В этом случае в залог оформляется приобретаемая машина и производится страховка. Кредит выдается в размере 85% от стоимости. Процентная ставка — согласно утвержденной таблицы в зависимости от срока эксплуатации машины, первоначального взноса и срока кредита. Приобретение подержанного автомобиля (со сроком эксплуатации импортного свыше 7 лет и российского производства — свыше 3 лет) кредитование на условиях первоначального взноса можно только при высоких показателях платежеспособности заемщика и первоначальный взнос не менее 30%. В противном случае — дополнительное обеспечение необходимо представить. Без первоначального взноса — выдача кредита производится под дополнительное ликвидное обеспечение, которое бы покрывало основной долг и проценты за 4 месяца. Обязательное условие — страхование автомобиля в страховой компании от риска угона, ущерба с указанием банка в качестве выгодного приобретателя. Страховая сумма не ниже залоговой стоимости.
Особый интерес вызывает возможность покупки автомашины через автосалон.
Сотрудничество с автосалоном проводится в соответствии договором о сотрудничестве. Клиент, выбравший себе автомобиль в автосалоне для покупки в кредит, предоставляет в банк полный пакет документов для рассмотрения кредитной заявки. В случае принятия положительного решения заемщику выдается письмо-уведомление для автосалона о принятом /решении клиент передает его в автосалон и вносит первоначальную сумму взноса в кассу автосалона, который выдает ему уведомление о получении первоначального взноса, оформляется технический паспорт на автомобиль. Эти документы и нотариально заверенное согласие членов семьи на залог, клиент передает в банк. Проводится оценка автомобиля без выезда на место и осмотра автомашины. Оформляются договора залога и займа, подписываются, регистрируются в уполномоченном государственном органе. После регистрации договора залога банк перечисляет сумму займа на ссудный счет клиента, откуда деньги перечисляются на расчетный счет компании.
Таким образом, мы считаем что механизм предоставление ссуд по ипотечному кредитованию в РК имеет определенную систему, которая предупреждает избежание риска или невозврата.
3 Развитие ипотечного кредитования по Государственной программе жилищного строительства на 2005-2007 годы в РК
3.1 Новая политика жилищного строительства в РК
В последнее время активно обсуждаются возможные пути решения проблемы жилищного строительства.
По-прежнему остается живучей идея строительства государственного безвозмездного жилья.
В РК бесплатного жилья за исключением отдельных групп населения не будет. Жилье является частной собственностью, а значит — сферой ответственности самого человека. Сегодня доля частного жилья в общем жилищном фонде страны составляет почти 97 %. И она не будет снижаться.
Вместе с тем жилищная проблема является сегодня одной из ключевых.
В прошлом году в Казахстане построено свыше двух миллионов квадратных метров жилья, Это на 30 % больше, чем было введено в 2002 году. Но даже и эти темпы не могут нас удовлетворить, Расчеты показывают, что необходимо выйти на ежегодное строительство, как минимум, четырех миллионов квадратных метров.
Масштабное строительство жилья потянет за собой развитие промышленности строительных материалов, мебельной промышленности, металлообработки.
В этой связи в РК начинается реализация новой политики в жилищном строительстве с 2005 года.
Суть данной политики заключается в обеспечении доступности жилья для более широких слоев населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначальных взносов и ставки кредитования. Все это должно осуществляться на фоне проводимой государством политики неуклонного роста доходов населения.
Как нам известно, помимо обычных способов покупки или строительства жилья за свой счет, сегодня действует две схемы приобретения жилья в рассрочку: через ипотеку и через систему жилищных строительных сбережений. Но обе схемы пока малодоступны из-за своей дороговизны. Новая жилищная политика будет направлена на их удешевление, а также на снижение стоимости строительства. продолжение
–PAGE_BREAK–
Так, для ипотечных кредитов срок возврата будет увеличен от сегодняшних 10 до 20 лет. Первоначальный взнос будет снижен с 20 до 10 % от стоимости жилья, при этом ставка кредита снижена с 13 до 10 %.
Что касается системы жилищных строительных сбережений, то первоначальный взнос будет снижен с 50 до 25 %. Срок же возврата кредита по оставшейся сумме увеличится с 15 до 25 лет. При этом стоимость одного квадратного метра жилы» улучшенной планировки с минимальными отделочными работами в крупных городах будет снижена в среднем от сегодняшних 700 долларов за один квадратный метр до 350. Необходимо строить так, чтобы стоимость за квадратный метр не превышала сумму 350 долларов. Если строители будут завышать расценки, то не получат больше кредитов и заказов. А в регионах стоимость и вовсе должна быть ниже даже этих показателей.
Как показывают расчеты, в случае реализации новой политики строительства жилья около 200 тысяч семей (а это почти миллион человек) смогут воспользоваться ипотекой и системой жилищно-строительных сбережений.
Для этого необходимо ввести в строй до конца 2007 года 12 миллионов квадратных метров жилья, то есть увеличить ежегодный ввод жилья в среднем вдвое к сегодняшнему уровню.
Расчеты показывают, что для реализаций новой политики жилищного строительства в течение 2005—2007 годов необходимо инвестировать в жилищное строительство из всех источников порядка 300 миллиардов тенге, в том числе около 150 миллиардов тенге государственных средств, большая часть которых будет предоставляться на возвратной основе, а также в целях капитализации Казахстанской ипотечной компании и Жилстройсбербанка.
В целях удешевления строительства финансирование, жилищной инфраструктуры должна взять на себя местная власть.
Необходимо сделать обязательной продажу земли под застройку через тендер.
Поставленная задача—на пределе возможностей Правительства и акимов но она должна быть реализована в ближайшие три года. К 2008 году мы должны иметь устойчивый плацдарм для вовлечения в строительство жилья всего среднего класса.
В целях установления надлежащего контроля 6yдет образована соответствующая Государственная комиссия во главе с Премьер-министром страны. На нее и акиматы возлагается обязанность по проведению в республике широкой разъяснительной работы.
В результате реализации Программы развития жилищного строительства предполагаемый дополнительный прирост ВВП по стране составит около двух процентов.
Будет создано 45 тысяч новых рабочих мест, а также получено дополнительных налогов в течение трех лет около 80 миллиардов тенге.
Необходимо широко привлекать студенчество к строительству во время каникул.
Перед отечественными и иностранными строителями и работниками стройиндустрии открывается огромный фронт работ. Заказы получат только те, кто предложит лучшие условия.
Самое главное — сделать рынок жилья более доступным для людей, сократить диспропорцию между стоимостью жилья и доходами населения. В дальнейшем уже сам рынок будет регулироваться в этих параметрах.
Помимо строительства жилья требуются новые подходы к его эксплуатации. Но и здесь участие государства должно быть сведено к минимуму.
Мы должны думать над совершенствованием института кооперативов собственников квартир, созданием накопительных финансовых схем капитального ремонта, усилением государственного контроля и надзора за строительством и эксплуатацией.
Необходима оптимизация жилищных отношений и, следовательно, жилищного законодательства.
Пока еще не все казахстанцы могут претендовать на новое жилье. Но, скоро настанет время, когда каждый работающий сможет рассчитывать на приобретение квартиры или дома.
3.2 Пути развития ипотечного кредитования в РК
В Казахстане растет число участников системы гарантирования ипотечных кредитов.
В состав Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов вошли два новых участника — коммерческий «Казкоммерцбанк» и компания «БТА Ипотека» (дочерняя структура «Банка ТуранАлем»).
Первым участником данного фонда стал коммерческий «Альянс банк».
«Несмотря на то, что Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов был создан в конце 2003 года, первые шаги своей деятельности фонд начинает именно с момента заключения соглашений со своими первыми тремя партнерами».
Основной целью создания фонда, единственным акционером которого является Национальный банк республики, является обеспечение доступности ипотечных кредитов широким слоям населения посредством разделения фондом с банками-кредиторами рисков по ипотечным кредитам.
Деятельность нового фонда позволит банкам-участникам системы уменьшить в перспективе при ипотечном кредитовании сумму первоначального взноса, «величина которого является для банков гарантией от каких-либо ценовых рисков на рынке жилья».
При этом члены фонда не исключают, что уже в ближайшее время удастся уменьшить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 5-10% с нынешних 15-30%, снизить процентные ставки, а также увеличить размеры ипотечных кредитов и сроки их возврата.
В настоящее время средняя ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым сроком до 20 лет, составляет 12-15%. Между тем банки, вступившие в систему гарантирования ипотечных кредитов, ставят перед собой задачу снизить процентные ставки до 9-10%, а также увеличить срок кредитования до 30 лет.
Заемщику, изъявившему желание получить в банке кредит на приобретение недвижимости, необходимо заполнить заявление на оплату первоначального взноса по кредиту и подписать договор об оплате вознаграждения по его гарантированию. Данное вознаграждение фонду, в зависимости от суммы кредита будет варьироваться от 0,12 до 3,73%.
Фонд предполагает гарантировать от 30 до 50% кредитных рисков банков в течение всего срока предоставленного кредита.
Взносы заемщиков по договорам гарантирования ипотечных кредитов должны стать основным доходом фонда. Капитал фонда, в настоящее время составляющий 500 млн. тенге (текущий 136,70/$1), в 2005 году планируется увеличить до 1,5 млрд. тенге, в 2006 году — до 2,8 млрд. тенге.
Вместе с тем свободные средства, фонд для получения дохода и формирования провизий намерен инвестировать в государственные ценные бумаги и ипотечные облигации.
В 2003 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости — 229 млрд. тенге.
Государственная программа жилищного строительства на 2005-2007 годы принята. Основной целью данного документа, разработанного в соответствии с недавним посланием главы государства народу Казахстана, определено обеспечение доступности жилья для широких слоев населения.
Госпрограммой, отметил он, предусматривается активное развитие жилищного строительства. Так, предполагается, что уже в текущем году объем строительства жилья будет увеличен на 500 тыс. кв. метров, а в 2005-2007 годах ежегодный ввод жилья достигнет 3-4 млн. кв. метров.
Между тем в системе жилищно-строительных сбережений планируется снижение первоначального взноса до 25% против нынешнего уровня не менее 50%, увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет.
Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2005-2007 годов ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2005 году — 3 млн., 2006 — 4 млн., 2007 — 5 млн. кв. метров.
Эти планы будут реализованы путем государственного стимулирования жилищного строительства, в том числе за счет бюджетных средств. Госпрограммой предусмотрено выделение из республиканского бюджета беспроцентных кредитов акиматам (местные исполнительные органы) для реализации региональных программ строительства жилья.
При этом предполагается, что акиматы посредством тендеров будут определять подрядные организации для строительства жилья на бюджетные средства, затем это жилье будет реализовываться акиматами населению.
Определенные объемы средств будут выделяться из республиканского бюджета на строительство и предоставление без права приватизации муниципального жилья социально уязвимым слоям населения.
Одной из мер по снижению стоимости строительства жилья, станет «исключение из затрат застройщиков расходов, связанных с долевым участием в развитии городских энергоисточников», а также запрет передачи генеральным подрядчиком на субподряд в совокупности более 2/3 объема строительных работ.
По расчетам министерства, при ежемесячном платеже по ипотечному кредиту в размере 34 тыс. тенге (текущий 137,84/$1) потенциальное количество участников ипотечной системы в предстоящие три года составит, как минимум, 49 тыс. семей. На практике ипотечным кредитованием воспользуется большее количество семей.
Предполагается, что в предстоящий трехлетний период ипотекой и системой жилищно-строительных сбережений воспользуются порядка 210 тыс. казахстанских семей.
Общая потребность в средствах республиканского бюджета на реализацию госпрограммы, оценивается в порядка 138 млрд. тенге. Данные суммы планируется направить на капитализацию государственных финансовых институтов (Казахстанская ипотечная компания, АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана»), организацию строительства муниципальное жилья, кредитование акиматов.
Таким образом, в течение 2005-2007 годов планируется за счет всех источников финансирования, в том числе и частных инвестиций, обеспечить жильем около 195 тыс. казахстанских семей.
В Казахстане проживает более 14,9 млн. человек.
В Алматы в 2005-2006 годах планируется построить около 2 млн. кв. метров жилья.
За 2005-2006 годы должны в Алматы построить около 2 млн. кв. м жилья. Это потребует максимальных усилий по изысканию финансовых ресурсов и других резервов. продолжение
–PAGE_BREAK–
В 2004 году впервые городе Талдыкорган начали строительства Жилого комплекса в микрорайоне “Каратал” предназначенный под ипотичное кредитование на 335 квартир cобщей площадью 31770 кв.м это даст толчек развитью ипотичной программы в нашем городе.
Микрорайон «Каратал» в будущем один из перспективных районов города. Высотные дома, объекты торговли, центр делового и культурного соотрудничества, озеленение и благоустройство набережной реки Каратал, и пешеходный мост будут реализованы в соответствии с концепцией генерального плана (автор ТОО «Урбостиль» ) развития города Талдыкорган и утвержденного эскиза застройки разработанного проектной фирмой «Даму орта» .
Сегодня, в соответствии с посланием Президента РК Назарбаева Н, А, от 19 марта 2004 года и программой развития жилищного строительства по Алматиской области на 2005-2007 г.г. в хорошо проветриваемой горными бризами живописной пойме реки Каратал, рядом с великолепной зоной отдыха «Аквапарк» размещен жилой комплекс первой очереди строительства, предназначенный под ипотечное кредитование.
Жилой комплекс непосредственно примыкает к зоне культурно- общественного центра микрорайона Каратал. Это современное комплексное жилье и рядом с местом проживания жильцы получат полный спектр необходимых им услуг.
Жилой комплекс имеет великолепный уровень благоустройства, озеленения, безопасности проживания, в полной мере обеспечен местами для парковки автомобилей. Удобно спланированы места отдыха, детские игровые площадки. В центральной части комплекса будет построен декоративный бассейн, в непосредственной близости от него предусматривается установка символической скульптурной композиции.
Глубина залегания подземных вод в этом районе более 10 метров. Грунт под фундамент зданий валуногалечный, абсолютно непросадочный. Это очень позитивный фактор, что позволяет вести строительство высотных зданий. А что касается сейсмостойкости возводимых домов, то проектом предусматриваются конструктивные системы и точно расчитанная степень армирования с учетом всех требований СНиП.
В этом плане жильцы будут обеспечены самыми безопасными условиями проживания.
И самое главное, уже в середине следующего года талдыкорганцы получат возможность справить новоселье в удобных, просторных и не дорогих квартирах.
«Президентом дано поручение, правительство будет выделять акимам районов определенную сумму денег, которая будет затрачена на строительство жилья, а затем банки второго уровня будут выдавать ипотечные кредиты со сниженными процентными ставками, а сроки обеспечения кредита увеличатся до 20-25 лет».
«Этого практически ни в одном государстве СНГ не делалось и не делается до сегодняшнего дня. Мы понимаем, что эта задача, которую ставит глава государства, из хозяйственной задачи строительства жилья возвращается в политическую задачу, которую мы просто обязаны выполнить».
Заключение
В Казахстане растет число участников системы кредитования гарантирования ипотечных кредитов.
В конце прошлого 2003 года был создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов. Участниками этого фонда являются коммерческие банки РК, в том числе новые участники с мая 2004 года –коммерческий Казкоммерцбанк и компания «БТА Ипотека» (дочерняя структура «Банк ТуранАлем» ), коммерческий «Альянс Банк».
Основной целью создания фонда, единственным акционером которого является Национальный банк РК, является обеспечение доступности ипотечных кредитов широким слоям населения посредством разделения фондом с банками-кредиторами рисков по ипотечным кредитам. Деятельность нового фонда позволит банка- участникам системы уменьшить в перспективе при ипотечном кредитовании сумму первоначального взноса, величина которого является для банков гарантией от каких либо ценовых рисков на рынке жилья. Уже в ближайшее время удастся уменьшить первоначальный взнос по ипотечным кредитам до 5-10% с нынешних 15-30%, снизить процентные ставки, а так же увеличить размеры ипотечных кредитов и сроки их возврата.
В настоящее время средняя ставка по ипотечным кредитам, предоставленным сроком до 20 лет, составляет 12-15%. Между тем банки, вступившие в систему гарантирования ипотечных кредитов, ставят перед собой задачу снизить процентные ставки до 9-10%, а также увеличить срок кредитования до 30 лет.
Фонд предполагает гарантировать от 30% до 50% кредитных рисков банков в течении всего срока предоставленного кредита.
Капитал фонда в 2004 году составил 500 млн. тенге, в 2005 году планируется увеличить до 1,5 млрд. тенге, а в 2006 году до 2,8 млрд. тенге.
В 2003 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости 229 млрд. тенге.
В 2004 году объем строительства жилья будет увеличен на 500 тыс. кв. метров, а в 2005-2007 годах ежегодный ввод жилья достигнет 3-4 млн. кв. етров. Реализация жилищмной программы позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более 350 долларов США во всех регионах Казахстана. По расчетам, при ежемесячном платеже по ипотечному кредиту в размере 34 тыс. тенге потенциальное количество участников ипотечной системы в предстоящих три года составит, как минимум 49 тысяч семей. Но на практике ипотечным кредитованием воспользуются большее количество семей, если учесть, что в Казахстане проживает 14,9 млн. человек.
Выводы:
Согласно проведенного исследование развитие ипотечного кредитования в РК за последние годы можно сделать выводы и предложения по улучшению системы развития ипотечного кредитования:
Развивать и распространять рекламу об ипотечном кредитовании для всех слоев населения РК.
Перенимать положительный опыт стран Европы и Азии по вопросам ипотечного кредитования.
Развивать систему гарантирования ипотечных кредитов в РК через создание Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов посредством разделения с банками-кредиторами рисков.
Уменьшить при ипотечном кредитовании суму первоначального взноса до 5-10 % с нынешних 12-15%.
Снизить процентные ставки по ипотечному кредиту до 9-10% с нынешних 12-15%.
Увеличить срок кредитования с 20 до 30 лет.
Облегчить процедуру оформления документов по ипотечному кредитованию.
Улучшить унификацию технологий обслуживания клиентов.
Повысить профессионализм работников в работе с клиентами, в области маркетинга и проектного анализа.
Предложения: Для развития системы ипотечного кредитования в условиях Казахстана представляется целесообразным осуществить следующие предложения и рекомендации:
1. Применять американский метод ипотечного кредитования в отношении более богатых, а немецкую схему — в отношении малоимущих слоев населения;
2. Система ипотечного кредитования должна предполагать участие государства в финансировании низкозатратных жилищных проектов под небольшой процент и на длительный срок. Государство должно стать инициатором и гарантом реформирования системы жилищного кредитования;
3. Страховать ипотечные кредиты для снижения риска невозврата по ним средств банков в целях увеличения их предложения и уменьшения стоимости;
4. Разработать нормативно-правовую базу принудительного удержания кредитором имущества в случае невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств;
5. Создать условия по стимулированию банков второго уровня для перевода части капитала из фондового рынка на. рынок ипотечных кредитов, При высокой доле ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка следует разрешить банкам формирование обязательных резервов путем приобретения государственных ценных бумаг. Превращение резервов банков а рабочие активы позволяет обеспечивать достаточную ликвидность и доходность данных активов, а также финансировать госбюджет из неинфляционного источника;
6. Предусмотреть субсидии средним и малообеспеченным слоям населения для покрытия части ипотечного кредита либо возможность доступной аренды жилья с правом последующего выкупа, разработать и применять меры по постепенному накоплению определенной суммы перед получением кредита. Например: Правительство Маврикии предоставляет кредиты покупателям жилья, а впервые приобретающим жилье выдаются субсидии в размере 20%. Социально-ориентированные жилищные проекты в Великобритании осуществляются городскими муниципалитетами. Здесь создается возможность выкупить муниципальное жилье за половину его рыночной стоимости. Оригинальный метод действует в Нигерии. Все ее граждане, имеющие доход не ниже определенного уровня, обязаны осуществлять 2-процентные взносы в жилищный фонд, из которого выдаются жилищные кредиты;
7. Стимулировать создание компаниями жилищных фондов путем
предоставления льгот, освобождения от налогообложения доходов от инвестиций в решение жилищной проблемы. В любом случае начальное субсидирование жилищных объектов остается за государством. Так, ипотечные кредиты в Австралии выдаются частными компаниями, субсидируемыми правительством. На Ямайке существует Национальный жилищный траст, куда направляются 5% госбюджета;
8. Применяя критерии оценки кредитоспособности заемщиков по опыту зарубежных стран, всесторонне учитывать особенности развития, уклада жизни, менталитета и национальных традиций в Казахстане. Примером может служить Израиль, где практикуется предоставление залога родственниками малообеспеченных заемщиков, имеющих низкую кредитоспособность, но высокий потенциал для роста. Каждой супружеской паре один раз в жизни для покрытия части их ипотечного кредита предоставляется правительственная субсидия. Аналогичная поддержка государством малообеспеченных заемщиков в Казахстане могла бы стать мощным фактором подъема отечественного производства и повышения благосостояния населения.
Анализ сегодняшней ситуации в Казахстане позволяет сделать следующий вывод: предоставить «дешевые» кредитные ресурсы для организации и дальнейшего поддержания системы ипотечного кредитования на начальном этапе может только государство. Без его участия невозможно организовать рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными
Для реализации данной схемы в Казахстане существуют хорошие предпосылки: создана Казахстанская ипотечная компания (КИК), и существует достаточно большой спрос на соответствующие кредиты. Имея дешевые государственные ресурсы, компания устанавливает единый порядок предоставления ипотечных кредитов и единую форму закладных. Таким образом она сформировала нормальную почву для включения системы реализации ценных бумаг, обеспеченных закладными, при достижении соответствующих условий.
Возможности развития ипотеки зависят прежде всего от материальных возможностей семей, нуждающихся в приобретении жилья по ипотечной схеме. Основные параметры, определяющие условия кредитования, — это соотношение между размером кредита и стоимостью приобретаемого жилья, размером первоначального взноса и суммой кредита, а также между сроком пользования кредитом и процентной ставкой. Соотношение указанных выше параметров определяется экономическими условиями страны и при их изменении должны меняться. Однако грамотная и взвешенная политика в вопросе оптимальных параметров ипотечного кредитования — обязательное условие, которое позволит реально поддерживать сложившийся спрос населения на ипотечные кредиты и обеспечить надежное функционирование и совершенствование системы.