–PAGE_BREAK–
2. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России на современном этапе развития
2.1 Основные проблемы ипотечного кредитования в России
Банковский сектор в России демонстрирует высокие темпы роста. За 2009 год его рост составил 37%. Потенциал сектора высок, и показатели динамики его роста являются одними из самых высоких в мире. Именно по этому многие иностранные банки заинтересованы в выходе на российский рынок.
Ипотечный рынок в России имеет значительный потенциал. Доля ипотечных кредитов в ВВП страны находится на уровне 0,5 – 0,6% от 26 781,1 млрд. рублей ВВП за 2009 год. На 1 января 2010 объем выданных кредитов на покупку жилья составил 347,7 млрд. рублей, среди них ипотечных кредитов около 155 млрд. рублей (44,6%), из них в Москве – 20%, в МО – 26%.
По данным ассоциации российских банков объем выданных ипотечных кредитов в России на конец 2009 года составил: [25]
Таблица 2 — Объем выданных ипотечных кредитов в России на конец 2009 года
Прогноз ипотеки до 2010 года представлен на рис.1.
По сравнению с развитыми странами доля жилья в России, приобретаемого по ипотеке, составляет 3-5% в общем объеме сделок. В Западной Европе и США эта доля составляет около 70%.
Рисунок 1 — Прогноз ипотеки до 2010 года
В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:
1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).[26]
2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).
3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.[27]
4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.
5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.
2.2 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России
Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.[28]
Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.
Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:
– принятие нормативных правовых актов;
– оптимальное налогообложение;
– совершенствования проектирования и технологий строительства;
– государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
– адресные жилищные субсидии гражданам.
Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.
Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.[29]
Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.
Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения жилищных условий.
В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений.
Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.
В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.
В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.[30]
В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.[31]
Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.
Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.
Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.[32]
Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой кризис. Большинство экспертов сходятся во мнении, что существенных изменений в отечественном ипотечном кредитования имеет смысл ждать не ранее, чем через полтора-два года. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации. Уровень инфляции и материальное благополучие населения имеют определяющее значение для возрождения ипотеки.
Как полагают аналитики, в случае удачного развития мировой финансовой ситуации, в России снова будет популярным жилищное кредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий.
Большое будущее видится за земельной ипотекой и ипотекой водных и воздушных судов.
Действующее в России законодательство юридически обеспечивает возможность приобретения разных видов недвижимого под залог. Так, например, законом наряду с ипотекой жилых помещений предусматривается ипотека земельных участков, зданий и сооружений, воздушных и водных судов. [33]
Мировой экономический кризис ощутимо притормозил развитие ипотечного кредитования, по сути отбросив его на исходные позиции. Однако эксперты-экономисты полагают, что трудности ипотеки в России носят временный характер, и по окончанию кризисной ситуации всё вернется на прежние темпы развития.
Заключение
Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.
Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.
Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция — банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов)
А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.
Перспектива у ипотечного кредитования в России есть. Для эффективного функционирования системы необходим ряд преобразований в сфере законодательства и информационных технологий. Базовые отношения в области недвижимости, а именно — земельные, административные, строительные могут претерпеть изменения только при радикальных мерах, практически революционных, возможно под влиянием внешних мировых сил. На эволюцию этих отношений потребуются многие десятилетия. А резкие изменения «сверху» могут повлиять на всю экономическую структуру. В этом аспекте будущее финансовой системы остается непредсказуемым.
Изменения в сырьевом секторе страны (например, резкое снижение цен на энергоресурсы) обострят ситуацию на финансовом рынке в сторону ужесточения кредитной политики, что может привести к неплатежеспособности заемщиков.
Список использованных источников
1. Алексеев И.Р. Ипотечное кредитование в России // Банковский вестник. — №12. – 2009. — С.1-5
2. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки. М.: «Финстатинформ», 2010. – 485 с.
3. Банки и банковское дело. Краткий курс: Учеб. пособие / Под ред. И.Т. Балабанова. СПб.: ПИТЕР, 2009. – 439 с.
4. Банковское дело / Под ред. В.И. Колесникова, Л.П. Кроливецкой. М.: Финансы и статистика, 2009. – 285 с.
5. Бабич А., Павлова Л.Н. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 457 с.
6. Вахрин П.И., Нешитой А.С. Финансы: Учебник для вузов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2009. – 532 с.
7. Долан Э.Дж., Кемпбелл К.Д., Кемпбелл Р.Дж. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. — М.: Финансы и статистика, 2009. – 354 с.
8. Деньги, кредит, банки: учебник/ под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра. наук, проф. О.И. Лаврушина. – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: КНОРУС, 2008. – 560 с.
9. Камаев В.Д. Экономическая теория: Учебник – 8-е изд., перераб. и доп. – М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2008. – 640 с.
10.Курс экономики: Учеб. для экон. вузов / Под ред. Б.А.Райзберга.-2-е изд., доп. — М.: Изд. дом «ИНФРА-М», 2009. — 715 с.
11.Курс экономической теории: Учеб. для экон. вузов / Под ред. М. Н. Чепурина, Е. А. Киселевой; Моск. гос. ин-т междунар. отношений ( ун-т ) МИД РФ.-4-е изд., доп. и перераб. — Киров: «АСА», 2009.- 743 с.
12.Микроэкономика. Теория и российская практика: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям и направлениям. / Под ред. А.Г. Грязновой и А.Ю. Юданова. – М.: ИТД «КноРус», 2010. — 544 с.
13.Парфирьева Г.И. Ипотечное кредитование — теория и практическая реализация // Банки и деловой мир. — №1. – 2010. – С.2-9
14.Семибратова О.И. Банковское дело: Учебник для нач. проф. образования / О.И. Семибратова. – М.: Издательский центр «Академия», 2009. – 224 с.
15.Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Экономическая теория: Учебник для вузов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2008. – 672 с.
16.Экономика: Учебник / Под ред. доц. А.С. Булатова. — М.: Издательство БЕК, 2009. — 632 с.
17.Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. / В.К. Сенчагов, А.И. Архипов и др.; Под ред. В.К. Сенчагова, А.И. Архипова. – М.: ТК Велби, Изд.во Проспект, 2008. – 720 с.
18.Фомина О.Н. Ипотечное кредитование сегодня: проблемы и угрозы // Финансовые известия. — №6. – 2010. – С.5-10
19.Финансы: Учебное пособие / Под ред. А.М. Ковалевой. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 321 с.
20.Челноков В.А. Банки и банковские операции. — М.: Высшая школа 2009. – 343 с.
21.Экономика: Учебник для вузов / Под ред. А.И. Архипова, А.Н. Нестеренко. – М.: Проспект, 2008. – 457 с.
22.Экономическая теория: Учебник для студ. высш. учеб. заведений / Под ред. В.Д. Камаева. – 8-е изд., перераб. и доп. – М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2007. – 640 с.
23.Юдина О.Д. Ипотечный кризис России не грозит // Вопросы экономики. — №7. – 2009. – С.11-16
24.www.gks.ru
25.www.cbr.ru
26.www.rusipoteka.ru
–PAGE_BREAK–