Содержание
Введение
Глава 1.Теоретические основы рынка недвижимости
1.1 Общая характеристика и структурарынка недвижимости
1.2 Анализ рынка недвижимости: спрос ипредложение, уровень риска
1.3 Общие черты и различия в развитии рынканедвижимости
Глава 2. Подходы к оценке недвижимости
2.1 Доходный подход
2.2 Сравнительный подход
2.3 Затратный подход
Глава 3. Обзор первичного рынка жилойнедвижимости г. Сочи
3.1 Анализ спроса и предложения
3.2 Ценовая ситуация
3.3Тенденции и перспективы
Заключение
Список использованной литературы
Приложение
Введение
Тема даннойкурсовой работы актуальна, потому что особенностиформирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка идругих сфер экономической деятельности еще не изучены и не имеют единыхустоявшихся проявлений. В российских условияхформирование рынка происходит при участии государства, однако на современномэтапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынканедвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развитиянациональной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности иотсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то жевремя от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементовзависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества впроизводственной и потребительской сфере.
Активноеформирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномернымразвитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, низкойплатежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.
Длярешения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости,необходимо готовить специалистов высшей квалификации, владеющих специальнымизнаниями, способствующих становлению и развитию новой области знаний со своейметодологией, терминологией и приемами исследований.
Как известно цена ирынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют другдруга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет спецификифункционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимостиоказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможнуюцену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем,т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит болееобоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценкинедвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционнойпривлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценказаказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущегосостояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
Рынок недвижимости —это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание,передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Цельюкурсовой работы является рассмотрение и исследование процессафункционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей итенденций развития.
Поставленная цельопределяет основные задачи данной курсовой работы:
1). Датьопределения понятиям «недвижимость» и «рынок недвижимости»;
2). Рассмотретьи проанализировать особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;
3). Определитьместо рынка недвижимости в системе социально- экономических отношений;
4). Обосноватьтеоретические и методологические подходы к структурированию и оценки рынканедвижимости;
5). Раскрытьи проанализировать основные тенденции развития рынка недвижимости .
Глава1.Теоретические основы рынка недвижимости
рынокнедвижимость спрос предложение риск
1.1Общая характеристика и структура рынка недвижимости
В повседневной жизнитермин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собоюразумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает сюридической сущностью недвижимости, которая во многом определяетсяособенностями экономического развития страны, сложившимися историческимитрадициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимымвещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные инематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом какимущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещамотнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты.
«Рынок»всамом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношениемспроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок»используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие «рынокнедвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Рынокнедвижимости – это рынок несовершенной конкуренции (см. Приложение 1),что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта,условиями финансирования, сложными юридическими правами,низкой ликвидностью.
Запоследние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действиякомпаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовыхорганизаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, егонельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенныхособенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:
•специфика объектов недвижимости;
•относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
•воздействие рынка капитала;
•невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
Развитиерынка недвижимости определяется:
•экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могутвозникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такиеобстоятельства возникают достаточно редко;
•финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь,обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой,промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
•взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой тогоили иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основныеотрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Всостоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности,например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации нарынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.
Решающаяроль принадлежитмакроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах,общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка.
Рынокнедвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:
•изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономическойконъюнктуры;
•изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков,определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажинедвижимости;
•изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговомзаконодательстве;
•изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных
курсов,динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
Рынокнедвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегментырынка:
1.По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская,многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – посвоему функциональному назначению они предназначены для ведения специфическогобизнеса. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена сточки зрения ее коммерческого потенциала.
2.По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью,
регионыс вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционнонизкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
3.По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимуществен-
нойаренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственногокапитала, заемного капитала, опционов).
Структуризациярынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяетсяцелями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость,придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальныминвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости взависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимовышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимостипо степени готовности:
•готовые объекты;
•объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
•незавершенные объекты.
1.2 Анализрынка недвижимости: спрос и предложение, уровень риска
Цельанализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровеньдетализации.
Причиндля анализа может быть много, например – изучить процессы, протекавшие наконкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях,превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка вбудущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цельанализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:
•целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
•определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки одно-
семейногодома;
•формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или по-
искаактивов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильномуровне риска;
•о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
•связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.
Проблемы,затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на двакрупных блока:
1)относящиеся к краткосрочным целям;
2)относящиеся к долгосрочным целям.
Приопределении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынканеобходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктуравлияют на отдельные сегменты рынки.
Анализлюбого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложенияи сочетания этих факторов.
Основнымифакторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг,являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создаетсярынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка –конкуренция среди продавцов – действует и на рынке недвижимости, что ведет крегулированию спроса и предложения.
Факторы,определяющие величину спроса:
•платежеспособность населения;
•изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые
тенденции);
•изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентноесоотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровеньмиграции, количество браков и разводов;
•изменения во вкусах и предпочтениях населения – это важный фактор спроса.
•условия и доступность финансирования.
Ростспроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательнымусловием роста спроса является расширение экономических возможностейпотенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилениюактивности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спросаведет к депрессии на рынке. Результатом роста спроса на недвижимость являетсярост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлениидействуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен навсех сегментах рынка.
Вкраткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристикипредложения, характерной чертой которого является неэластичность.
Значительныеколебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняютсянеэластичностью предложения в краткосрочном периоде.
Факторы,определяющие величину предложения:
•наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте
рынка;
•объемы нового строительства и затраты на него, включая:
1)Интенсивность строительства – определяет объемы нового жилья.
2)Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровеньстроительных затрат – определяет доступность и цены факторов производства.
3)Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияниена строительные затраты.
4)Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов не движимости.
5)Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.
Процентвсех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) являетсяодним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости.Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы,даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилыхдомов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов – более 5%. Дляпомещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения,которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложениевакантных единиц превышает нормальный процент – на рынке имеется избыточноепредложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести квынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение новогостроительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платывозрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.
Расширениерынка недвижимости проходит ряд этапов:
Вусловиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию ксокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектовнедвижимости строить невыгодно.
Помере роста численности населения и его покупательной способности большое предложениепустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает нарынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти.Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным.
Напервом этапе экономической экспансии обычно доминирует строительство отдельныхжилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы дляполной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсациипроизведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощностиили складские помещения.
Навтором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленныхзданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главнымобразом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций. На третьемэтапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По меретого, как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новыхучастков расширяется, продолжение роста строительных работ может вызватьземельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли,имеющейся в регионе. По мере «движения» предлагаемых земельныхучастков от центра города и дальше за его пределы размеры участковувеличиваются подобно росту площади круга по мере увеличения радиуса.
Одновременнос ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения.Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом илимедленным темпом.
Сокращениерынка недвижимости:
Всилу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникаетэффект «плохих качелей». Предложение начинает превышать спрос.Возрастают проблемы с реализацией недвижимости. Ужесточаются условиякредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам опередаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовыхобязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако многиесектора рынка недвижимости сохраняют пиковые уровни активности, так как явногосокращения рентных платежей еще не наблюдается.
Темне менее, операционные расходы растут, и растет число случаев лишения заемщиковправ собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью вызываетсущественные изменения на рынке капитала.
Еслипо мере ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков
увеличивается,то это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается.Активность рынка недвижимости резко падает.
Рецессияна рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общегоснижения деловой активности. По мере того, как снижается количество сдаваемой варенду недвижимости (квартиры или офисные здания), поскольку арендная платасокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессияпринимает затяжной характер. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.
Депрессияна рынке недвижимости характеризуется растущим объемом нарушений финансовыхобязательств. После завершения депрессии происходит процесс возвращения кпериоду экспансии, который обычно начинается с увеличения спроса нанедвижимость. Существенным индикатором тенденций на рынке является любоеизменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течениегода или более лет. Особое значение имеют различия между ценами, заявленными влистингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими ценамипродаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечнойвыплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка.
Отрезоквремени, за который происходят сделки с недвижимостью (торги, купля- продажа)также свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объектанедвижимости возрастает, это говорит о снижении ликвидности рынка, конечно, придопущении, что цены установлены на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделокс недвижимостью свидетельствует об оживлении рынка недвижимости.
Уровень риска
Характернойособенностью рынка недвижимости является и относительно болеевысокий уровеньриска.
Риск–это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровеньриска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровеньожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода наинвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированныйкапитал можно рассчитать по формуле Ri = Rf + плата за риск. Данный подход копределению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций внедвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основойрасчета платы за риск является определение систематического риска, отражающегонеуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.
Приинвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:
•низкая ликвидность недвижимости;
•неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
•неопределенность в налогообложении;
•конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;
•длительность делового цикла;
•демографические тенденции;
•тенденции занятости и изменения платежеспособности населения.
Куправляемым рискам относятся микрориски:
•условия арендного договора;
•уровень операционного и финансового левереджа (рычага);
•структура инвестированного капитала и его стоимость;
•доля рынка недвижимости определенного типа;
•местоположение недвижимости;
•структура арендаторов.
Принятиерешений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано наанализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводитсяв три этапа.
1.Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или среднейставки доходности.
2.Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска.
3.Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.
Медиана(средняя)– это величина, которая располагается в середине чисел, расположенных повозрастающей.
Мода–это величина, наиболее часто встречающаяся в анализируемом ряду цифр. Использованиесредней, медианы или моды определяется конкретной ситуацией.
Прианализе уровня риска инвестиций в недвижимость целесообразно использованиесредневзвешенной, отражающей ставку дохода, которую инвестор может получить вдолгосрочном периоде.
Ожидаемыйдоход основан на четко определенном распределении доходов.
Е(R) = ΣRi ⋅Р (Ri) = R1 ⋅ P (R1) + R2 ⋅Р (R2) + …+ Rn ⋅ Р (Rn),
гдеP (Ri) – вероятность возникновения дохода Ri.
Уровеньриска отдельного актива измеряется изменением доходов актива, выраженным какстандартное отклонение, что достаточно сложно для всех типов недвижимостивследствие их низкой ликвидности и сложности получения своевременной идостоверной информации о состоянии рынка недвижимости.
Посколькудля доходной недвижимости характерен устойчивый равномерный поток доходов,вариация σ2 в серии полученных доходов определяется как:
/>
Стандартноеотклонение– квадратный корень из вариации:
/>
Вариацияожидаемых доходов:
/>
Стандартноеотклонение для ожидаемых доходов есть вновь корень квадратный из вариации.
Ковариация(COV)– относительная мера риска, определенного как риск на единицу дохода. Дляполученных доходов можно определить как:
/>
1.3 Общиечерты и различия в развитии рынка недвижимости
Особенностьюрынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынокнедвижимости имеет общие черты и различия с рынком капитала, которыепроявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и втрадиционные финансовые активы. Характерные черты инвестиций в недвижимость и вфинансовые активы отражены в табл.
/>
Рынокнедвижимости находится в зависимости от развития рынка капитала, посколькуосновные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (см. Приложение2):
Приемлемаяставка доходности инвестиций в недвижимость, рассчитывается по модели оценкикапитальных активов, то очевидно, что рост безрисковой ставки доходности исреднерыночной ставки доходности ведут к росту требуемой ставки доходности наинвестиции в недвижимость и к снижению стоимости недвижимости. Модель оценкикапитальных активов показывает зависимость требуемой ставки доходности наинвестиции в недвижимость от меры систематического риска, среднерыночной пофондовому рынку ставки доходности и безрисковой ставки доходности на рынкекапитала. Величина (Rm – Rf) – премия за риск, или рыночная цена риска,отражающая уровень допустимого риска для поддержания в целом высокорискового(венчурного) рынка капитала.
Глава2. Подходы к оценке недвижимости.
2.1Доходный подход
Воснове доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, чтостоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца.Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупателирассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционнойпривлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущемсоответствующего дохода.
Доходныйподход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированныхденежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоковдохода.
Методкапитализации доходов
Методкапитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционногодохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Коэффициенткапитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единойсумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализацииотражает норму доходности инвестора.
Методкапитализации доходов применяется если:
•потоки доходов – стабильные положительные величины;
•потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данныйметод не следует использовать, если:
•потоки доходов нестабильны;
•объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства илитребуется значительная реконструкция объекта;
•нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости,эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчетчистого операционного дохода и ставки капитализации.
Основныеэтапы оценки методом капитализации доходов
1.Определение чистого операционного дохода.
РасчетЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – этодоход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, безучета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площадиоцениваемого объекта на арендную ставку.
2.Определение действительного (эффективного) валового дохода. Для получения ДВДпредполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплатыарендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так каксуществует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемогогода не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.
3.Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называютсяпериодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта ивоспроизводства действительного валового дохода.
4.Определение чистого операционного дохода.
ЧОДрассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционныхрасходов (ОР).
5.Расчет коэффициента капитализации
Коэффициент(ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормывозврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должнабыть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск идругие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означаетпо гашение суммы первоначального вложения.
Нормавозврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных вобъект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируетсяпотеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью.Здесь возможны три варианта:
•стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимостиосновной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в моментперепродажи объекта.
Такимобразом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:
R= R 1, где
R-ставка капитализации,
R1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивногопостроения).
•стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенногокапитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное),вложенных в объект недвижимости.
Когдапрогнозируется снижение стоимости вложенного капитала, сумма возмещаемыхинвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициенткапитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так ивозмещение ожидаемой потери.
Нормавозврата капитала может определяться различными методами:
•прямолинейным методом или методом Ринга;
•аннуитетным методом или методом Инвуда;
•методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента илиметодом Хоскольда.
Такимобразом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:
R= R 1 + ∆ * R 2, где
R-ставка капитализации,
R1 – ставка дохода на капитал;
∆- доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);
R2 – норма возврата капитала
Расчетставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночнойэкстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынокпроданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты,реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогуопределяется величина ставки капитализации по формуле:
R= NOI / V, где
NOI– чистый операционный доход аналога,
V– цена продажи аналога.
6.Расчет оцениваемой стоимости недвижимости
V= NOI / R
Методдисконтированных денежных потоков
Методдисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод, позволяющийопределить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могутпроизвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнемриска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество.Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенныхвыгод в будущем. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основетекущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков иостаточной стоимости.
Расчетстоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующейпоследовательности:
1.Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняявеличина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью3 – 5 лет.
2.Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
а)тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах ирасходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
б)изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основныххарактеристик;
в)прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
Прииспользовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта вследующей последовательности:
•потенциальный валовой доход;
•действительный валовой доход;
•чистый операционный доход;
•денежный поток до уплаты налогов;
•денежный поток после уплаты налогов.
Еслииз ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавитьпрочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.
3.Расчет стоимости реверсии.
Реверсия– это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.
Стоимостьреверсии можно спрогнозировать с помощью:
1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторингастоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состоянияобъекта;
2)принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за периодвладения;
3)капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода,с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
4.Определение ставки дисконтирования.
Расчетстоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
/>
гдеРV текущая стоимость;
Сt – денежный поток периода t ;
i– ставка дисконтирования денежного потока периода t ;
R– стоимость реверсии.
Стоимостьреверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозногогода) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Такимобразом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимостипрогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости(реверсии).
2.2Сравнительный подход
Под сравнительным подходомпонимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравненииобъекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними.
Сравнительный подходисходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется наоснове анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценахсделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методыоценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны наопределении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок саналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которыебыли проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектоввносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.
В литературесравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж,рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.
Суть этого методапроста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынкеаналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны бытьуверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка икаждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный методоснован на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведенияоценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же времячасто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса ипредложения.
При отборе ипредварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать илюбые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятиязалога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстройкупле или продаже, изменение местных правил и т.д.
Обычно из базы длясопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местнымиорганами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд,поскольку они могут содержать элементы принуждения.
2.3Затратный подход
К затратному подходуотносится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определениизатрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объектаоценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат посозданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемомуили сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатитза объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок истроительство на нем аналогичного здания.
Данный подходприменяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов отобъектов недвижимости.
При оценке землизатратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений,находящихся на земельном участке для выделения земельной составляющей встоимости единого объекта недвижимости.
Затратный подходдовольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, атакже природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовкуи использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки приопределении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение иливоссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическаяоценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационныхплатежей для физического возмещения теряемого природного объекта.
Несмотря наотносительную простоту и возможность широкого использования, затратный подходсодержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимостиприродного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку всоответствии с затратной концепцией он может получить.
Глава3. Обзор первичного рынка жилой недвижимости г. Сочи.
3.1 Анализспроса и предложения
Пооценкам консультантов компании MACON Realty Group, в конце декабря 2009 г. напервичном рынке многоэтажного жилого строительства (МЖС) г. Сочи насчитывалось108 объектов, общее количество квартир в которых составило 13 174 ед.Напротяжении 2009 г. вышеприведенный объем первичного рынка МЖС г. Сочи непретерпевал существенных изменений — общая жилая площадь новостроек региона вконце декабря 2009 г. составила 1 190 450 кв. м, что на 3,5% ниже той, котораябыла зафиксирована в январе 2009 г.
Отметим,что тренд к сокращению объема рынка в рассматриваемый период, в первую очередь,был обусловлен малым количеством новых проектов. Более того ни один из них неотносился к числу масштабных проектов — они или входили в рамки реализуемыхранее проектов (являлись одной из их очередей), или являлись «клубнымидомами» (девелопер — местная небольшая строительная компания, класс —эконом-класс, этажи — не более 5 ед., квартиры — не более 50 ед.).Девелоперы,планировавшие реализацию крупных проектов в 2009 г., во-первых, ввиду дефицитаденежных средств, а, во-вторых, низкой покупательской активности, отложилиэкспансию на неопределенный период времени. К их числу относятся Konsta RealEstate Properties (KREP) и ООО «Строительная Компания „Импульс“,декларировавшие начало строительства в июле 2009 г. ЖК „Курортный“ и „Чайка“соответственно, но так до сих пор и не вышедшие на строительную площадку.
Низкаядевелоперская активность в г. Сочи подтверждается не только малым количествомновых проектов, но и существенными объемами „законсервированных“новостроек (их общая жилая площадь в конце декабря 2009 г. составила 398 220кв. м), а также объектов с перенесенными на более поздние сроками ввода (381043 кв. м). Таким образом, общая жилая площадь новостроек г. Сочи, темпыстроительства которых в кризисный период не были снижены, в конце декабря 2009г. составила 411 187 кв. м. (см. Приложение 3)
Лишь34,5% первичного рынка МЖС г. Сочи следует первоначальному графикуосуществления строительных работ и, как следствие, будет сдано в срок.
Средипроектов, строительные работы по которым сейчас приостановлены, выделим такиекрупные объекты бизнес-класса, как „Остров Мечты“, „Грас-Сити“,»Актер Гэлакси”, «Crystal Towers» и «Сияние Сочи»,эконом-класса — «Долина», «Голливуд» и «Дель Мар.
Напервичном рынке МЖС г. Сочи элитный и бизнес– классы представлены небольшимчислом проектов, что подтверждается их долями в общем объеме предложения — 4,8%и 32,1% соответственно. Эконом-класс, являющийся „основой“ рынка, насегодняшний день формирует 63,1% от общей жилой площади новостроек. Данныйкласс представлен не только крупными проектами, но и „клубными домами“(как правило, количество квартир в них — не более 50 ед., количество этажей —не более 5 ед.), что является отличительной особенностью первичного рынка МЖСг. Сочи в целом. В конце декабря 2009 г. клубные дома были представлены вколичестве 28 ед. (25,9% от общего числа новостроек), общая жилая площадькоторых составила 56 672 кв. м. (4,8% от общего объема рынка). „Клубныедома“ являются особенностью эконом-класса г. Сочи.
Пооценкам консультантов компании MACON Realty Group, на конец декабря 2009 г.было реализовано 35,4% от общего количества квартир на первичном рынке МЖС, изкоторых 28,0% представлены в эконом-классе, 5,6% — в бизнес-классе, 1,8% — вэлитном классе.
Вышеприведеннаяструктура сделок по классам отражает большую востребованность дешевых квартирсреди потенциальных покупателей. В связи с кризисной ситуацией в РФ данныйтренд стал более ярко выражен — на сегодняшний день спрос предъявляетсяпреимущественно на квартиры, общий бюджет покупки которых не превышает 1,5-2,0млн. руб. Средний темп продаж квартир, которые вписываются в вышеуказанныеценовые рамки, в ликвидных объектах МЖС с середины августа по октябрь 2009 г.(традиционный период „всплеска“ активности потенциальных покупателей)варьировался от 2,5 до 3,5 ед. в мес. С конца октября 2009 г. количество сделокна рынке начало сокращаться, достигнув в конце декабря 2009 г. практическинулевой отметки. (см. Приложение 4).
3.2 Ценоваяситуация
В конце4 квартала 2009 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г.Сочи составила 86 821 руб. (min значение — 37 000 руб., max значение — 230 000руб.), что ниже показателя, который был зафиксирован в конце 3 квартала 2009 г.на 4,7%, в начале 2009 г. (январь) — на 15,8%.
/>
Отметим,что консультантами компании MACON Realty Group в отчете за март 2009 г.прогнозировалось, что снижение цены 1 кв. м за 2009 г. не составит более 8% отпоказателя, зафиксированного в феврале 2009 г., иными словами — не более 12% отпоказателя, зафиксированного в январе 2009 г. В итоге средний уровень цен загод упал на 15,8%, что превышает прогнозируемую величину. Однако этообусловлено не существенным снижением цен в реализуемых объектах (врассматриваемый период в большинстве из них падение цен варьировалась в пределахот 5% до 10% от величины января 2009 г., что вписывается в прогнозируемыйдиапазон), а прекращением продаж в ЖК „Russian Riviera Plaza“, цена 1кв. м в разы превышала среднерыночное значение — 517 650 руб. и ряде другихкачественных объектов.
Вконце 4 квартала 2009 г. средневзвешенное минимальное значение находилось науровне 76 277 руб. за 1 кв. м (-12,1% по отношению к средневзвешенной),максимальное — 97 343 руб. за 1 кв. м (+12,1%). Отметим, что основным фактором,который обуславливает разницу цены 1 кв. м в одном и том же объекте, являетсяэтаж расположения квартиры. На нижние этажи, которые не обладаютпривлекательными с точки зрения потенциальных покупателей видовымихарактеристиками, как правило, устанавливаются самые низкие цены, на верхниеэтажи, которые обладают панорамным видом на море и город — самые высокие. Менеезначимыми факторами являются количество комнат и видовые характеристики (вид наморе/город) квартиры.
Вышеприведенныецены рассчитывалась с учетом „скидки“ при 100% оплате, которую в размереот 10% до 20% от стоимости 1 кв. м декларируют некоторые девелоперы. Наряду с „открытым“дисконтом многие из них готовы идти на дальнейшее снижение цены, ноисключительно в индивидуальном порядке, а также предоставлять различные бонусы(машиноместо/дизайн-проект „в подарок“) и беспроцентные рассрочки.
При100% оплате ЗАО „Строительное объединение “М-ИНДУСТРИЯ» в «Домеу Дендрария» предоставляет скидку в размере 10 000 руб. с фиксированнойцены 1 кв. м, ООО «Югфарм» в «Доме Пионере» — 13% сфиксированной цены 1 кв. м на все квартиры и 20% на пентхаусы. В «Столичном»компании ООО «ЭНБИЭМ — Стройсервис» каждый покупатель получает откомпании ALEXINVEST проект авторского дизайна своей квартиры.
Вконце 4 квартала 2009 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектахэконом-класса находилась на уровне 70 186 руб. (-4,3% относительно показателя,который был зафиксирован в конце 3 квартала 2009 г.), бизнес-класса — 128 287руб. (-10,4%), элитного класса — 230 000 руб. (без изменений).
К числупроектов, в которых в с 3 по 4 кварталы 2009 г. снижение цен стало наиболеезначительным, относится Апарт-отель «Версаль» компании ОАО «Строительныйконцерн „ВАНТ“ (конец 3 квартала 2009 г. — от 120 000 до 392 000 руб.за 1 кв. м, конец 4 квартала 2009 г. — от 80 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м),который и оказал наибольшее влияние на столь существенное падение стоимости 1кв. м в бизнес-классе в рассматриваемый период. Несколько снизиласреднерыночную цену в данном классе очередная секция ЖК „Ривьера“компании ООО „Донстрой“, в которой в 4 квартале 2009 г. были открытыпродажи квартир по цене 1 кв. м на уровне от 80 000 до 100 000 руб. В прочихобъектах данного класса цены в рассматриваемый период остались практически безизменений (колебание цен находилось в диапазоне от 0,5% до 1,5%).
3.3 Тенденциии перспективы
Тенденции:
Первичномурынку МЖС г. Сочи присущи следующие тенденции развития:
· сокращениеобъема возводимого жилья;
· снижениетемпов строительства и, как следствие, перенос сроков сдачи в эксплуатацию рядаобъектов;
· »заморозка”некоторых объектов на неопределенный период времени;
· ростдоли объектов эконом-класса в общем объеме рынка;
· снижениесредневзвешенной стоимости 1 кв. м возводимого жилья;
· сокращениеколичества сделок, сопряженное с традиционным снижением покупательскойактивности в зимний период.
Перспективы:
· отсутствиеновых проектов (возможно появление единичных проектов в сегменте эконом-класса,общая жилая площадь которых не превысит 5 000 кв. м и, как следствие, они неокажут существенного влияния на рынок в целом);
· переноссроков сдачи в эксплуатацию некоторых проектов, строительство которыхпланируется завершить в конце 2009 г., на более поздний период (1H2010,преимущественно на 1 квартал 2010 г.);
· сокращениеобъема возводимого жилья — на конец 2009 г. — 1 квартал 2010 г. запланированввод 26,7% от общей жилой площади новостроек;
· снижениесреднего уровня цен к концу 1 квартала 2010 г. не менее чем на 3% по сравнениюс показателем, который зафиксирован на конец декабря 2009 г. — данный прогнозподкреплен, тем, что в рассматриваемый период заявлена сдача ряда объектовбизнес– и элитного классов, цена 1 кв. м в которых превышает среднерыночноезначение, очень низкой вероятностью появления новых качественных проектов,способных оказать положительное влияние на среднерыночную цену (рост). Былопринято допущение, что реализация проектов, которая не осуществляется сейчас,возобновлена вплоть до конца 1 квартала 2010 г. не будет. Отметим, что в этойсвязи не идет речь о существенном снижении цен в реализуемых объектах (падениецен в них не превысит 1,5-2,5%);
· крайненизкая покупательская активность на протяжении всего прогнозного периода.
Первичныйрынок МЖС г. Сочи «тянет ко дну» — показателиобъема возводимого жилья, уровня цен, количества сделок на протяжении 4квартала 2009 г. падают.
Заключение
Вданной работе я постаралась отразить сущность и особенности функционированиярынка недвижимости. Рынок недвижимости является существеннойсоставляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, посколькунедвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долюкоторого приходится более 50% мирового богатства. Рынок недвижимости тесносвязан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, таккак рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своегосуществования должны иметь или арендовать соответствующие помещения,необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не можетсуществовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что былобы строить, приобретать или арендовать и т.д.
Крометого, недвижимость – это выгодное вложение капитала (инвестиций), так каксредства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом,квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по болеевысокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход.Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работыпредприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростомдоходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса нарынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, вскором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономикинедвижимости в условиях современной России – это перспективное направление иего необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт,совершенствовать и развивать.
Список использованнойлитературы
1). ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. за№ 135–ФЗ;
2). Гражданскийкодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. – 1995. — № 32.
3). РоноваГ.Н., Осоргин А.Н. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ: Учебно-методическийкомплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. – 356 с.
4). ГоремыкинВ.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Проспект, 2008.
5). ГрязноваА.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. – М.: Финансы и статистика,2009.
6). РутгайзераВ.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 2008.
7). СоловьевМ.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). – 2–е изд. – М.: ГУ Высшаяшкола экономики, 2009.
8). СорокинаЕ.М. Анализ денежных потоков предприятия: теория и практика в условиях реформированияроссийской экономики. – 2–е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.
9). СтояноваЕ.С. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник. – 5–е изд. – М.:Перспектива, 2009.
10). ТарасевичЕ.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: ТОО Технобалт, 2008.
11). МорозоваЛ. Куда движется недвижимость // Российская газета. – 2008. — № 1
12). ПечатниковаС.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономикастроительства. – 2008. — № 4.
13). ТыртышовЮ.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации //Экономика строительства. – 2009. — № 11.
14). www.appraiser.ru– Виртуальный клуб оценщиков;
15). www.valuer.ru– Портал российских оценщиков;
16). WWW.MACON-REALTY.RU-Консалтинговая компания
17). http://market-pages.ru/osnocen/index.html-Энциклопедия студента
18). http://vnedvizhimost.at.ua/publ-Сайт о недвижимости
Приложение
Приложение 1
/>
Приложение 2
/>
Приложение 3
/>
Приложение 4
/>