СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Понятие недвижимости
2. Общая характеристика недвижимости
3. Классификация недвижимости
Заключение
Список литературы
ВВЕДЕНИЕ
Недвижимость – основанационального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом,так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения,соответствующие выполняемой деятельности.
Купля — продажа недвижимости,страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду,акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционныхпроектов и кредитование под залог – вот краткий перечень операций, приосуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такиеоперации широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономикустраны в целом, поэтому знание экономики недвижимостинеобходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов,так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.
В контрольной рассмотрены особенностинедвижимости и классификация объектов недвижимости и т.д. Цель даннойконтрольной работы состоит в рассмотрении ценовой политики предприятий и т.д.
Задачи работы диктуются поставленнойцелью:
— дать понятие недвижимости;
— рассмотреть объекты недвижимости иих классификацию;
— определить характеристикунедвижимости.
Теоретической основой для написанияработы являются учебные материалы и научные статьи следующих авторов:Н.А.Щербакова, А.Г.Грязновой, Л.Н.Тэпман.
Для написания контрольной работыиспользовалась специальная литература, периодические издания, методическиерекомендации.
Структура контрольной работы состоитиз введения, трех глав, заключения и списка литературы
1. ПОНЯТИЕНЕДВИЖИМОСТИ
В сложившейся практике к недвижимоститрадиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные за ней(здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Понятие «недвижимое имущество»впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в гражданскийоборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оностало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо вуказе Петра I от 23 марта 1714 года дляограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья ивотчины в одну категорию – недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот законбыл отменен, термин «недвижимость» сохранился.
В советском гражданском праве не былииспользованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующиевопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землюи применено не учитывающее землю понятие «основные фонды». После отмены частнойсобственности на землю деление вещей на движимые и на движимыетрансфомировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участкиучитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (поплощади).
В современной России понятие«недвижимость» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союзаССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден вУказе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельныхотношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательнозаконодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).
В соответствии с гражданским кодексомРФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам относятся следующие материальные инематериальные объекты.
Объекты, отнесенные к недвижимости поГражданскому кодексу РФ.Отдельные объекеты (ст.13 ГК РФ). Сложные объекты (ст.132.ГК РФ).
Земельные участки;
Участки недр;
Обособленные водные объекты;
Все, что прочно связано с землей, в том числе:
— леса;
— многолетние насаждения;
— здания;
— сооружения;
5. Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной регистрации:
— воздушные и морские суда;
— суда внутренного плавания;
— космические объекты;
Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.
Предприятия в целом как имущественный
комплекс, включая:
— земельные участки;
— здания и сооружения;
— инвентарь и оборудования;
— сырье и продукция;
— права требования обязанности (долги);
— права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
— другие исключительные права.
В теории и практике различают понятиенедвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплексаэкономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядокраспоряжения им и особую устойчивость прав.Недвижимое имущество
/>Физический объект
/>Местоположение
Площадь и границы
Объем
Размер (высота, длина, ширина)
форма
ландшафт
залежи ископаемых
тип почвы
физические характеристики
внешняя среда
/>Объекты экономических отношений
Товар
Капитал в вешной форме
Издержки содержания
Финансовый актив
Полезность
Доходность
Ликвидность
стоимость
цена
налогообложение
инвестирование
спрос и предложение Объект правовых отношений
право
собственности
(владеть, пользоваться,
распоряжаться). Вешные права (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного введения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, траст и иные права).
/>Объект общих социальных отношений (земля)
Место обитания людей всех поколений
Невосполнимый природный ресурс
Пространственный базис размещения других объектов
Защищается на благо всех людей
Основа свободы и независимости
Условие жизни людей
Источник благ
Престижность владения
Основа гордости и славы
Многофункциональное
значение
Недвижимость как физический,экономико-правовой и социальный комплекс отношений
/>
2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ
В мировой практике недвижимость – этоземля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объектынезависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы рукамичеловека.
В России понятие «недвижимое идвижимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществомпризнавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимомуимуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различныестроения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, напримермосты, плотины, шахты.
В советском гражданском праве не былииспользованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующиевопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности наземлю использовалось не учитывающее землю понятие «основные фонды», т. е.предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие втечение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.
В процессе проведения экономическихреформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Кнедвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушныеи морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».
Законом к недвижимости может бытьотнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, «предприятие в целом какимущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательскойдеятельности, признается недвижимостью».
Вещи, которые не относятся кнедвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Отличительные признаки недвижимостипредставлены в табл. 1.
Таблица 1.Признак Характеристика признака Неподвижность Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба Связь с землей Прочная и физическая, и юридическая связь с землей Уникальность Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению и т. п.) Полезность Полезность заключается в наличии способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д) Фундаментальность Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях Долговечность Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет
Необходимость
управления Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)
Тенденция
к росту стоимости Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем Регламентация сделок государственными органами Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью
Проблематичность
сокрытия Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров Высокий уровень затрат при сделках Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров
Существует также имущество, котороебыло движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилосьв ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым,необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектомнедвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга безнанесения ущерба потребительским свойствам.
Недвижимое имущество –наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своейприроде вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет;
— предприятия как имущественныекомплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимостьневозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимостьсо временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.
/>
3. КЛАССИФИКАЦИЯНЕДВИЖИМОСТИ
Выделяют три основных типанедвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).
Базовым объектом недвижимостиявляется земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор влюбой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех другихтоваров и благ. При этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс.
Наряду с делением на типынедвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболеечасто встречающимся признакам представлена в табл. 2.
Таблица 2 ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ Земля Жилье Нежилые помещения
– свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
– природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.
– элитное жилье;
– типовое жилье;
– городское,
загородное жилье и др.
– офисные помещения;
– складские помещения;
– торговые помещения;
– производственные помещения и др. /> /> /> /> /> /> /> /> />
Общая классификация недвижимостиТип классификации Виды недвижимости по характеру использования
– для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
– для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;
– для производственной деятельности: фабрики, заводы;
– для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
– для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений по целям владения
– для ведения бизнеса; – для проживания владельца;
– в качестве инвестиций; – в качестве товарных запасов и НЗП;
– для освоения и развития; – для потребления истощимых ресурсов по степени специализации
– специализированная – которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности;
– неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях по степени готовности к эксплуатации
– введенные в эксплуатацию;
– требующие реконструкции или капитального ремонта;
– незавершенное строительство по воспроизводимости в натуральной форме
– не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
– воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения
Наличие различных типов классификацииобъектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимостив соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, дляуглубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектовнедвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Из всего вышесказанного можно сделатьвывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости,имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможностьединообразных подходов к их оценке.
Недвижимость можно рассматривать, как:
— потребительскую стоимость,удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д;
— фактор производства, выступающий вформе основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источникдохода предназначенный для введения бизнеса.
А также можно сказать, чтоклассификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям)способствует более успешному изучению объектов и обследования рынканедвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видовнедвижимости.
СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Щербакова Н.А. Экономиканедвижимости: Учеб. пособие. –
2. Новосибирск: НГТУ, 2002. – 90 с.
3. Оценка недвижимости: учебник длястуд. ВУЗов / (под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой). — М.: Финансы истатистика, 2003. -492 с.
4. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости:учеб.пособие Л.Н.Тэмпан. – М.: ЮНИТИ, 2002 – 302 с.
5. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предпиятия(бизнеса): учебник – М.: Издательско- торговая корпорация: «Дашков и К»,20009.-256 с.
6. Экономика недвижимости: Учебноепособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2006.