ГОУВПО «БАШКИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ И УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ
РЕСПУБЛИКИБАШКОРТОСТАН»
Кафедра финансов, бухгалтерского учета ианализа
КОНТРОЛЬНАЯРАБОТА
по дисциплине «Оценка и управление портфелемнедвижимости»
натему: «Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом»
Выполнил:
студентка 4 курса специальности
«Финансы и кредит» — 1 высшее (сс)
Карпова Н.В.
Проверил: к.э.н., доцент
Нафиков А.В.
Уфа– 2010
1Обзор рынка офисной недвижимости Уфы
Офисыподразделяются на классы — «A», «B», «C», «D», «E».
Офисыклассов «A», «B» и некоторые из офисов класса «C» считаются офисами западногостандарта, а офисы классов «C», «D» и «Е» — офисами отечественного стандартов.[1]
Офисыкласса «А» — престижные помещения, расположенные в бизнес-центрах и новыхофисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки иоборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям,предъявляемым к «умному дому», т.е. оборудованы автоматизированными системамижизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку,дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Эти здания имеют самыйвысокий уровень сервиса, оборудованы подземным паркингом, оптоволоконнойсвязью. В них есть вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки,собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Всё это содержитсяв безупречном состоянии.
Всвою очередь класс «А» подразделяют на подклассы: «А1», «А2» и «А3». Отличия — в оснащённости здания дополнительными удобствами, так, в отличие от подкласса«А1», подкласс «А2» может не имеет ресторан.
Офисыкласса «В» могут находиться в новых или в только что реконструированных ипереоборудованных зданиях и старинных московских особняках, имеющих необходимыеинженерные коммуникации. К этому же классу относятся и офисы класса «А» после5-7 лет эксплуатации. Эти офисы не столь престижны и не столь хорошооборудованы как офисы класса «А». В них может отсутствовать центральная системакондиционирования или, например, парковка может быть расположена на открытомвоздухе. Хотя класс «В» не претендует на звание бизнес-центров, он вполнесоответствует стандартам западных офисов.
Офисыкласса «С» — это помещения, арендованные у НИИ или производственныхпредприятий. Эти помещения не предназначены для офисной деятельности, и в такомпомещении обычно нет современной системы вентиляции, качественной связи ицентрального кондиционирования. Класс «С» предлагает ограниченный набор услуг:телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этогокласса оптимальны для небольших фирм.
Офисыкласса «D» расположены в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями,деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных службжизнеобеспечения. Как правило, именно такие помещения нуждаются в капитальномремонте.
Офисыкласса «Е» — помещения в зданиях не приспособленные для размещения офисов.Например, переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные внежилой фонд квартиры. Однако если такой офис удачно расположен, имеет отдельныйвход и автостоянку на несколько машин, качественно отремонтирован и оснащёндорогой мебелью и оргтехникой, он вполне может составить конкуренцию офисуболее высокого класса.[2]
Таблица 1.Средняя цена офисной недвижимости по г. Уфа
Цена продажи, руб./ кв.м;
изменение с начала 2010 г. Арендные ставки, руб. за кв.м/мес.; изменение с начала 2010 г.
Средняя цена предложения по городу 41000, +1,2% 562.5, +25%
Средняя цена (по состоянию на 15 сентября 2010 г.) Диапазон (минимум-максимум) Средняя цена (по состоянию на 15 сентября 2010 г.) Диапазон (минимум-максимум)
Класс A 750 800-900
Класс B 56500 53000-66000 600 500-700
Класс C 42500 35500-45000 550 450-650
Класс D 25000 20000-30000 350 300-400
График 1.Динамика средней цены предложения недвижимости
/>
График 2.Динамика средней арендной ставки недвижимости
/>[3]
Какуже не один месяц показывает аналитика и отзывы риэлторов, ситуация на рынкекоммерческой недвижимости пока остается сложной. Даже на редкость теплая ижизнерадостная весна не сильно изменила ситуацию со спросом и ценами. Однако,если платежеспособного спроса не прибавилось, то интерес к просмотру объектови звонков заметно повысился. Правда, пока бизнесмены лишь присматриваются кбольшинству объектов коммерческой недвижимости.
Расстановкасил на рынке «до кризиса» и «во время» кардинально изменилась: от рынкаарендодателя он перешел к рынку арендатора. От рынка продавца к рынкупокупателя. Несмотря на некоторое оживление, «правят бал» все еще арендаторы ипокупатели, диктуют свои условия по сделкам.
Спросна офисную недвижимость во всех сегментах находится на низком уровне. Например,основная масса потенциальных арендаторов офиснойнедвижимостиинтересуется помещения площадью до 80-100кв.м. Наиболее востребованными районами на рынке офисной недвижимостипо-прежнему является исторический центр города и проспект Октября – районы снаибольшей деловой активностью.
Всеэто приводит к тому, что показов объектов и их рекламы очень много, но дореальных сделок доходит далеко не всегда. Причем, торг тут уместен практическивсегда. Ситуацию также обостряет наставший типичный летний период сниженияактивности рынка.
Витоге, результат следующий: на продажу и аренду выставлено много объектов, идетактивная реклама. Что же касается предпочтений самых собственников, то они покапытаются «нащупать» не просто цену рынка, но цену, по которой им было бывыгодно продать, и так называемую «цену отсечения», т.е. при которой продажастановится невыгодна.
Сегментом,где реальные сделки происходят активнее, являются торговые помещения на«красных линиях», средней площади, как в собственность, так и в аренду.Наступает лето – благоприятный период для торговли, поэтому аналитика рынкапоказывает даже желаемое собственниками небольшое повышение ставок и цен.Другое дело, что и тут торг частенько уместен.
Оживлениена рынке коммерческой недвижимости подтверждают также итоги последних торгов:www.expert-russia.ru/dc/show/79/3024. Крупные объекты все-таки находятсвоих покупателей или инвесторов. Конечно, по результатам подобных торговсобственникам-продавцам не стоит сразу же рассчитывать на скорую продажу. Теже, кто пока не уверен в целесообразности продажи или желаемой цене, могутвоспользоваться информационными услугами, предоставляемыми агентстваминедвижимости.
Нарынке аренды офисной недвижимости ситуация чуть лучше. Так как аренда – нетакое серьезное бремя, как собственность. Если нужна аренда – то предпочтениевсегда отдается более дешевой ставке. Арендодатели же часто не готовы снижатьсвою норму доходности. А вдруг за этом арендатором появится лучший.
При этомарендаторы готовы арендовать коммерческие помещения именно у частныхсобственников. Так как в этом случае можно договориться и о ценовых параметрах,и не понести дополнительных затрат. Это показывают и результаты на цифрах: запоследние 2 месяца средняя арендная ставка подорожала за счет того, что срынка ушли дешевые объекты, а спрос на торговые площади к летуувеличится. Но арендаторы не готовы активно покупать право аренды. Этоподтверждают недавно проведенные торги, по многим лотам признанныенесостоявшимися: http://www.expert-russia.ru/dc/show/79/3025
В настоящиймомент сложно сказать однозначно, что движет арендаторами, покупателями исобственниками: то ли желание и воля к развитию и созданию посткризисногобизнеса, то ли неволя финансовых запросов и возможностей.[4]
2Классификация и суть поправок
Подход коценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравненииоцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы иливключены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяетсяценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезностиобъект.
Рыночныйподход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеетсядостаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такаянедвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любоеотличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий надату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подходадолжна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи.Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятнойстоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющиестоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.[5]
В процессеанализа аналогов мы взяли за основу для расчётов аналоги, по которым у нас естьинформация в базе данных.
Применениеметода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующихдействий:
· Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информациио всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.
· Определение подходящих единиц сравнения и проведениесравнительного анализа по каждой единице.
· Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектамисравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из спискасравниваемых.
Приведениеряда показателей продажных цен сравнимых объектов к одному или диапазонурыночной стоимости исследуемого объекта.
Прикорректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объектасравнения к объекту оценки.
В оценочнойпрактике принято выделять шесть основных элементов сравнения, которые должныанализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость,условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение,физические характеристики.
Послеполучения итоговых значений скорректированных цен продаж сравниваемых объектовпроведём корректировку полученных значений по весовым коэффициентам.
Приопределении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используетсяследующая последовательность внесения корректировок:
1. Переданные права собственности на недвижимость,
2. Условия финансирования,
3. Условия продажи,
4. Дата совершения сделки,
5. Местоположение,
6. Физические характеристики и т.д[6].
Послекаждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново(до перехода к последующим корректировкам).
Корректировки,начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке.
Допустимыкорректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременноеиспользование корректировок в процентах и денежных суммах.
Построениемодели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицысравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементамсравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчетаскорректированных цен продаж объектов сравнения предполагают применениесоответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд такого родаметодов.
Рассмотримподробно перечисленные выше элементы сравнения.
Переданныеправа собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым впредставленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикцияобъекта недвижимости играет ключевую роль в установлении стоимости, а следовательно,и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажиобъекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности:полном праве собственности на здание и сооружении на земельный участок. Тогдапри сделке купли – продажи объекта недвижимости покупателю передаются правасобственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не толькозданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся.Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права нараспоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижаетстоимость недвижимости, а следовательно, и цену продаж.[7]
Условияфинансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли – продажиобъектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могутиметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных: 1) расчетпокупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; 2)получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовойкомпании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости; 3) финансированиесделки купли – продажи объекта недвижимости самим продавцом, т. Е. предоставлениеим покупателю ипотечного кредита.
Условияпродажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимостииз ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж привыявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичноймотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаныс особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые,деловые и т. п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости нарынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальныхпокупателей.
Определениевеличины корректировки по данному элементу сравнения – достаточно сложнаяпроцедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости.В общем, виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостьюобъекта недвижимости без каких – либо отклонений по чистоте сделки и стоимостьюпродажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленныминетипичными мотивациями его приобретения.
Условиярынка (время продажи). Этот элемент сравненияпозволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамикусделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж.Составляющими фактора времени является инфляция или дефляция, изменения взаконодательстве (право собственности, налогообложения и т. Д.), изменениеспроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияниефактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Длявыявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравниваемыхобъектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объектанедвижимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, различающихся лишь датойпродажи. Либо корректировку можно проводить с учетом фактора времени икоэффициента инфляции за данный промежуток времени, в среднем на 1% в месяц(инфляция составляет 8,8 %).
Местоположение. Пространственно – территориальныекорректировки размещения того или иного объекта недвижимости при определенииего стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещениеобъекта недвижимости описывается целым рядом характеристик: транспортнаядоступность, состояние природно – антропогенной среды, развитость социально –бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т. д.
Один из вариантоврасчета корректировки местоположения – с помощью коэффициента относительнойценности.
Кромеосновных корректировок имеются и другие корректировки, влияющие на стоимостьобъекта оценки. Набор показателей, которые влияют на стоимость объектанедвижимости, есть коэффициент относительной ценности для различных видовфункционального использования.[8]
Для расчетакоэффициента относительной ценности территории были выбраны по аналогии сГосударственной кадастровой оценкой земель поселений 53 интегральных показателя(Методика опубликована и находится в открытом доступе на сайте Федеральногоагентства кадастра объектов недвижимости(http://www.goscomzem.ru/document/document.asp?id=5aa5-37d7-1312&documentId=12)).
Расчетпоказателя качества (коэффициента относительной ценности) участка включает всебя четыре этапа. На первом этапе заполняются анкеты, используемые для расчетавклада оценочных показателей в величину коэффициента относительной ценностиучастка. На втором этапе анкеты обрабатываются с использованием специальногопрограммного комплекса с использованием метода анализа иерархий.
В Методикеиспользуется трехуровневая иерархия: 1 уровень – интегральные показатели; 2уровень – групповые показатели; 3 уровень – оценочные показатели. Результатомобработки анкетных данных является величина вклада каждого оценочногопоказателя в коэффициент относительной ценности участка для соответствующеговида использования.
Третий этапзаключается в определении коэффициентов, учитывающих особенности оценочныхпоказателей и их присутствие. В расчет включаются показатели, описывающиедоступность объектов влияния и показатели, влияющие на качество земельногоучастка своим присутствием или отсутствием.
Показатели,описывающие доступность объектов, учитываются с соответствующим коэффициентом.Так показатели, описывающие транспортную доступность объектов, влияющих навеличину коэффициента относительной ценности, учитываются с коэффициентом 1 –при 5 минутной доступности, с коэффициентом 0,5 – при 10 минутной доступности ис коэффициентом 0 – при доступности свыше 10 минут. Временное выражениетранспортной доступности определяется в результате анкетирования для каждогопоселения. Радиус доступности для объектов, характеризующих уровень развитиясферы социального и культурно-бытового обслуживания населения, определяется всоответствие со СНиП 2.07.01-89*.
Показатели,описывающие инженерную инфраструктуру участка, а также показатели, влияющие накачество земельного участка своим присутствием или отсутствием (например,наличие архитектурно-планировочных ограничений) учитываются с коэффициентом 1или 0 соответственно.
Показатели,учитывающие состояние окружающей среды, эстетическую, историческую ценностьзастройки, ландшафтную ценность территории описываются на основании информации,предоставленной Главным управлением архитектуры и градостроительстваадминистрации г. Уфы.
Коэффициентприсутствия учитывается со знаком “минус” в случае отрицательного (снижающегоценность) влияния оценочного показателя на величину коэффициента относительнойценности, со знаком “плюс” — при его положительном влиянии.
Назаключительном, четвертом этапе производится собственно расчет показателякачества (коэффициента относительной ценности) с использованием результатовполученных на предыдущих этапах.
Расчетпроизводится по формуле:
/> где:
/> – коэффициентотносительной ценности недвижимости
ki — коэффициент присутствия i-го оценочного показателя;
kеj — коэффициент, учитывающий особенности j-го оценочногопоказателя;
bi, bj – удельные веса соответствующих оценочных показателей.
Врезультате обработки анкет данных экспертов для объектов недвижимости различныхвидов функционального использования. В дальнейших расчетах коэффициентаотносительной ценности недвижимости участвуют только те показатели, которыеимеют большее влияние на создание стоимости объекта оценки, в сумме онисоставляют 80%. Таким образом, следующие значения вклада оценочных показателейв коэффициент относительной ценности (в порядке убывания значения вклада)участвуют в расчетах.
Физическиехарактеристики. Если предыдущие элементысравнения определяли влияния на стоимость объекта недвижимости внешнихфакторов, связанных с местом его расположения, физические характеристикиопределяют полезность (а следовательно и стоимость) самого объектанедвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация егодолжна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимыхфизических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позицииих влияния на его стоимость.
· Группа капитальности
Группакапитальности по объекту оценки и объектам аналогам определяется на основаниисборника УПВС «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использованиисборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий». Корректировка так жеопределяется по сборнику УПВС в коэффициентном выражении.[9]
Консультациипо вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС изд 1995 г., переоценка зданий. Капитальность зданий:
/>/>
· Состояние (износ) здания
Корректировкапроводилась, на основании сайта www.appraiser.ru/, и определяется каксредний процент износа по каждому объекту аналогу индивидуально.[10]Оценка состояния Характеристика физического состояния Коэффициент износа, % Новое Новое, построенное и еще не эксплуатировавшееся, в отличном состоянии 0 — 5 Очень хорошее Практически новое, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта . 10-15 Хорошее Бывшее в эксплуатации, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии 20 — 25 30-35 Удовлетворительное Бывшее в эксплуатации, требующее ремонта 40 — 45 50-55 60 Условно пригодное Бывшее в эксплуатации в состоянии пригодном для эксплуатации, но требующее значительного ремонта 65 — 70 75-80 Неудовлетворительной Бывшее в эксплуатации, требующее капитального ремонта 85 — 90 Негодное к применению Недвижимость, в отношение которой нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из неё извлечь. 97,5 — 100
· Качество внутренней отделки
Корректировкапроводится на основании сайта andronika.on.ufanet.ru/prices_renov.html .
Каждомуклассу соответствует характерный перечень работ с применением определенныхматериалов. Вы можете выбрать комплексный ремонт квартиры и офисав ценовом диапазоне, соответствующем размерам Вашего бюджета.
Нижеприводится таблица с усредненными ценами на все виды ремонта.[11]Наименование диапазона
Ценовой интервал,
руб./м2 Примечания Косметический 3000-4499
Если Вы хотите слегка оживить окружающий интерьер, то этот вариант, то, что Вам нужно.
Это самый простой вид ремонта, обычно включающий в себя качественное выполнение отделочных работ, которые не затрагивают конструкцию и основные сантехнические и электрические магистрали.
По содержанию, обычно включает в себя:
· малярные работы;
· замену выключателей и электророзеток;
· отделку и покраску окон, подоконников, дверей;
· и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
Данный вид ремонта не требует, как правило, подготовки поверхностей и работа производится только с чистовыми материалами, и, как следствие, система предоставляемых гарантий минимальна. Экономичный 4500–5999
В случае если Вы хотите частично изменить окружающую обстановку вашего офиса или квартиры, то Вам отлично подойдет данный вид ремонта, включающий в себя, в частности, следующие работы:
· частичная замена половых покрытий и напольных плинтусов;
· частичная замена электротехнического оборудования;
· и другие работы, связанные с относительно незначительными трудозатратами.
На все работы производимыми по данному классу ремонта мы предоставляем гарантию 18 месяцев. Капитальный ремонт 6000-7999
Вы хотите «со вкусом» отделать свой коттедж или квартиру? Вы хотите работать в современном офисе? Этот вид ремонта создан специально для Вас!
Если у Вас нет четкого видение интерьера, выполнению работ предшествует дизайн проектирование с обязательным составлением пакета технической документации.
Обычно, данный вид ремонта, связан с:
· частичной (по необходимости) перепланировкой без затрагивания несущих конструкций;
· выравниванием и оштукатуривание стен, потолко и откосов;
· частичной или полной заменой электропроводки и сантехники;
· установкой новых дверей и окон;
· остеклением и утепление балконов и лоджий;
· устройством двухуровненных подвесных потолков;
· монтажом сантехнических коммуникаций и оборудования;
· полной или частичной заменой электрокоммуникаций и оборудования;
· частичным монтажом систем вентиляции и кондиционирования;
· укладкой напольных покрытий;
· и некоторые другие работы.
На данный вид ремонта распространяется гарантия 24 месяца! Люкс 8000-10999
Вам хотите выгодно подчеркнуть Ваш бизнес — статус в глазах Партнеров и всю серьезность Вашей компании?
Вы предпочитаете жить в действительно «своем», не похожим ни на чье, «пространстве»?
Тогда этот вид ремонта идеально подойдет Вам, и все потому, что он производится по дизайн проекту, специально разработанному для Вас, и учитывает все Ваши предпочтения и предполагает обязательный авторский надзор.
Включает в себя, по желанию Заказчика:
· перепланировку помещений;
· выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту;
· демонтаж и возведение перегородок;
· отличается геометрически точным выравниванием стен, потолков, углов по евростандарту;
· установку новых дверей, окон;
· остекление и утепление балконов и лоджий;
· устройство многоуровненных подвесных потолков;
· монтаж сантехнических коммуникаций и оборудования;
· полную или частичную замену электрокоммуникаций и оборудования;
· монтаж систем вентиляции и кондиционирования;
· укладку напольных покрытий;
· и многие другие работы.
Подчеркивая высокое качество ремонта, при выборе ремонта класса «люкс» мы имеем возможность предложить Вам гарантию, существенно превышающую, чем наши конкуренты — 2,5 года! Эксклюзив От 11000
Данный вид ремонта реализует Ваши самые смелые ожидания об интерьере Вашей мечты в реальности и включает полный комплекс отделочных работ по предварительно разработанному специально для Вас дизайн-проекту с обязательным авторским надзором.
Как правило, такой вид ремонта предполагает согласование перепланировки и согласование проекта по электрике.
Подчеркивая эксклюзивность ремонта и высокое качество работ мы, впервые в России, предлагаем уникальную систему гарантий на ремонт – 36 месяцев, а в отдельных случаях и больше.
Объектуоценки и подобранным объектам аналогам присваивается соответствующий каждомувид категории ремонта и средняя стоимость данного ремонта. Корректировкарассчитывается как разница между стоимостью ремонта объекта оценки иподобранных объектов аналогов.
· Этажность
Корректировкана этажность проводится на основании метода парных продаж. На основаниипроведенных ниже расчетов (аналоги — см. Приложение) было выявлено, чтокоэффициент для данной корректировки принят в размере 0,67.[12]
Аналоги
Местоположение
Этажность
Стоимость, руб/кв. м.
Коэффициент
Среднее значение 1 Бакалинская, 48 1 этаж 40000 0,73 0,67 цоколь (подвал) 29000 2 Цурюпы 17 1 этаж 65000 0,62 цоколь (подвал) 40000 3 Менделеева 225 1 этаж 40000 0,68 цоколь (подвал) 27000
· Размер площади
Корректировка проводитсяна основании «поправки Мисовца», опубликованной на сайте www.appraiser.ru с учетом сборника УПВС
Формула расчета единичнойстоимости аналога по УПВС выглядит так:
ЕСа= ЕСлг + (Sa — Sлг)*(ЕСпг — ЕСлг)/(Sпг — Sлг), где:
ЕСа — единичная стоимость аналога;
ЕСлг — единичная стоимость левой границы;
ЕСпг — единичная стоимость правой границы;
Sa — площадь аналога;
Sпг — площадь правой границы;
Sлг — площадь левой границы.
Общаяформула для расчета стоимости аналога с поправкой на масштабность:
САп = СА *ЕСо/ЕСа, где:
САп — стоимость аналога с поправкой;
СА — исходная стоимость аналога;
ЕСо — единичная стоимость объекта оценки;
ЕСа — единичная стоимость аналога.
Сводим обеформулы в одну целую:
САп= СА * ЕСо/[ЕСлг + (Sa — Sлг)*(ЕСпг — ЕСлг)/(Sпг — Sлг)]
· Наличие и состояние инженерныхкоммуникаций
Корректировкапроводится по методике оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.Величина корректировки зависит от наличия внутренних сантехнических иэлектротехнических устройств и величины удельного веса их по сборнику УПВСсоответствующего объекта.
[13]
Используемаялитература
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 06.08.1998 №135-ФЗ
2. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 «Об утверждениифедерального стандарта оценки „Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)“
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 „Обутверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы коценке и требования к проведению оценки(ФСО N 1)»
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 257 «Обутверждении федерального стандарта оценки „Требования к отчету об оценке(ФСО N 3)“
5. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимостизданий и сооружений
6. Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова – М.:КНОРУС, 2010 – 752с.
7. Оценка недвижимости / под ред. А.Г. Грязновой, М. А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2006. — 493 с.
8. Оценка стоимости недвижимости / под ред. С.В. Грибовский, Е.Н.Иванова, О.Е. Медведева,. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.
9. Сайт www.expert-russia.ru/
10. Сайт andronika.on.ufanet.ru/
11. Сайт www.appraiser.ru/