Обращение взыскания на недвижимое имущество

–PAGE_BREAK–1.3 Хранение недвижимого имущества должника

В настоящее время вопросы хранения арестованного имущества регулируются тремя основными нормативными актами – Федеральным законом «Об исполнительном производстве» (ст. 53), ГК РФ (гл. 47) и Положением о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.07.1998 г. №723.

Передача арестованного имущества на ответственное хранение является одной из основных частей процедуры ареста имущества. Цель передачи арестованного имущества на хранение – обеспечение его сохранности, то есть недопущение его растраты, отчуждения или сокрытия должником. Выполнение целей передачи имущества на хранение обеспечивается мерами гражданской и уголовной ответственности, которые могут быть применены к лицу, назначенному хранителем арестованного имущества.

Наиболее детально порядок хранения арестованного имущества регулируется Положением о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, которое устанавливает порядок и условия хранения имущества, арестованного судебным приставом-исполнителем при принудительном исполнении исполнительных документов.

Передача арестованного имущества должника на хранение по сложившейся практике оформляется соответствующей росписью лица, назначаемого хранителем, в акте описи и ареста имущества. Хранитель в обязательном порядке письменно в этом же акте предупреждается об уголовной ответственности за растрату, сокрытие или отчуждение арестованного имущества. При этом хранителем может выступать должник, члены его семьи или любые другие лица, назначенные судебным приставом-исполнителем.
1.3.1 Вид и объем ограничения пользования имуществом

Хранитель вправе пользоваться указанным имуществом, если по свойствам имущества пользование им не ведет к уничтожению этого имущества или уменьшению его стоимости. Судебный пристав-исполнитель, арестовывая и передавая имущество на ответственное хранение, в каждом конкретном случае обязан определить вид и ограничения права пользования имуществом, при этом будет целесообразно полностью запрещать эксплуатацию имущества, имеющего определенный фиксированный ресурс, выработка которого существенно сказывается на цене имущества, а также имущества, чья эксплуатация потенциально связана с возможностью его уничтожения или существенного ухудшения потребительских качеств в силу риска случайной гибели (морские и воздушные суда). В случае же передачи на хранение имущества, чья эксплуатация не будет существенно отражаться на их потребительских качествах, можно разрешать эксплуатацию данного имущества (дома, квартиры). Для обеспечения соблюдения ограничений по пользованию имуществом, определенных судебным приставом-исполнителем, он вправе опечатать арестованное имущество или проставить на нем иные отличительные знаки.

Хранитель имущества обязан принимать все меры, обеспечивающие сохранение свойств, признаков и стоимости данного имущества, а также отличительных знаков, проставленных на нем судебным приставом.

Па практике возможны случаи, когда должник ограничивается в праве пользования имуществом, оно передается на ответственное хранение другому лицу, но остается в фактическом владении у должника. Такие ситуации возможны, к примеру, когда арестованное имущество (например, отдельное здание или часть помещений в большом здании) расположено на территории или в здании, принадлежащем должнику. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ООО «Лигаторг», судебный пристав-исполнитель составил опись помещения склада, находящегося на первом этаже двухэтажного здания, и передал на ответственное хранение представителю взыскателя. Арестовывая и передавая помещения на ответственное хранение в данном случае, судебный пристав-исполнитель преследует две цели – не дать должнику возможности распорядиться имуществом (продать, обменять, сдать в аренду, подарить и т.п.) и обеспечить сохранность имущества в смысле недопущения ухудшения его потребительских качеств, порчи неотделимых улучшений. Хранитель, принимая имущество на хранение, обязан обеспечить полную реализацию этих целей. Судебный пристав-исполнитель должен создать хранителю условия, необходимые для реализации возложенных на него задач, для чего он выдает собственнику арестованного имущества, должнику или третьим лицам постановление об установлении режима беспрепятственного доступа хранителя к арестованному и переданному ему на хранение имуществу, в котором устанавливаются основные условия такого режима. В случае нарушения собственником арестованного имущества, должником или третьими лицами требований постановления судебного пристава-исполнителя они несут ответственность в соответствии с законодательством. В зависимости от конкретной ситуации данныедействия можно рассматривать как воспрепятствование исполнению судебного акта и квалифицировать по ст. 315 Уголовного кодекса РФ (далее – УК) или, в случае, если данные действия сопряжены с растратой, отчуждением, сокрытием или незаконной передачей данного имущества, по ст. 312 УК. В других случаях ответственность будет наступать по правилам ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Доступ судебного пристава-исполнителя и других лиц к арестованному имуществу возможен только в присутствии хранителя. В случае его отсутствия доступ к имуществу разрешается при участии старшего судебного пристава и двух понятых.

Согласно п. 5 «Положения о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества», в целях централизованного учета арестованного и изъятого имущества и контроля над его реализацией в каждом подразделении судебных приставов ведется журнал арестованного и изъятого имущества. Форма указанного журнала и порядок ведения, а также формы акта об аресте имущества, постановления об установлении режима беспрепятственного доступа хранителя к арестованному и переданному ему на хранение имуществу, установлены «Инструкцией по организации работы с документами (по делопроизводству) при ведении исполнительных производств в подразделениях служб судебных приставов органов юстиции в субъектах Российской Федерации и типовых форм документов, используемых судебными приставами при ведении исполнительных производств», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 03.08.1999 №225.

По своей правовой природе передача имущества на хранение означает заключение гражданско-правовой сделки в виде договора хранения который является реальным и возмездным. Следовательно, хранитель вправе получить за хранение имущества вознаграждение.

Единые ставки вознаграждения за хранение арестованного имущества или методика определения размера вознаграждения до настоящего времени не разработаны. На практике ставки вознаграждения за хранение арестованного имущества определяются из расчета реально понесенных хранителем затрат. Так например возможно возмещение затрат на хранение исходя из денежной суммы, оплаченной по гражданско-правовым договорам исправного содержания и охраны арестованной недвижимости, подтвержденной документально. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ЗАО «Легостаево» судебным приставом-исполнителем были возмещены расходы по хранению арестованного здания склада зернохранилища после предоставления хранителем платежных документов, свидетельствующих о заключении договора на оказание охранных услуг.

Вознаграждение за хранение арестованного имущества взыскивается и выплачивается хранителю по правилам ст. 82–84 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Вознаграждение не выплачивается в случаях, когда хранителем назначается сам должник, как физическое лицо, или член его семьи, а в случае ареста имущества юридического лица – его работник или должностное лицо. В данных случаях никаких дополнительных обязанностей на лицо, назначенное хранителем, не возлагается, имущество остается во владении должника. В случае отчуждения имущества хранитель может быть привлечен к уголовной и гражданско-правовой ответственности.

Таким образом, исполнительное действие по передаче арестованного недвижимого имущества на хранение имеет является по сути гражданско – правовой двусторонней сделкой. В случае необходимости возмещения расходов по хранению, сумма вознаграждения определяется по фактически понесенным хранителем расходам.
1.4 Оценка арестованного недвижимого имущества

В настоящее время процедура оценки арестованного имущества должника, как и большинство иных процедур исполнительного производства, имеет комплексное правовое регулирование. Основными нормативными актами здесь выступают Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (ст. 52) и Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» устанавливает основания оценки, определяет субъекта оценки и, в определенной степени, методику определения цены и порядок возмещения расходов по оценке арестованного имущества. К сожалению, данные процедуры не получили в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» развернутого регулирования, поэтому их применение требует творческого, аналитического подхода.

Вместе с тем согласно ст. 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» этим Законом определяются правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. То есть по отношению к нормам Федерального закона «Об исполнительном производстве» нормы Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» будут выступать как специальные, следовательно, положения ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» могут применяться только в части, не противоречащей Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки (имущества) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение (следует отметить, что при реализации арестованного имущества стороной в сделке выступает специализированная организация, с которой заключен соответствующий договор, и эта организация реализует арестованное имущество не в вынужденных (чрезвычайных) условиях, а в условиях нормального гражданского оборота, точно в таких же условиях находится и покупатель арестованного имущества.

2)    Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.

3)    Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

4)    Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Говоря о случаях, когда оценка имущества производится по регулируемым ценам, законодатель имел в виду, что в случае, когда аресту подвергается имущество, цены на которое регулируются государством, стоимость этого имущества определяется равной стоимости, установленной соответствующими актами органов государственной власти.

Говоря об основаниях оценки арестованного имущества, отметим следующее. По общему правилу оценка имущества производится судебным приставом-исполнителем. И только в двух случаях судебный пристав-исполнитель может и должен поручить оценку специалисту – в случае, когда оценка имущества является для него затруднительной, и в случае, когда одна из сторон возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки.

Предполагается, что судебный пристав-исполнитель, не будучи ни бухгалтером, ни экономистом, ни тем более квалифицированным оценщиком, не должен брать на себя риск оценки сложных объектов (недвижимости, ценных бумаг, предприятий, промышленного оборудования), так как на их стоимость влияет масса факторов, учесть которые он не сможет.

Учитывая изложенное, на практике судебный пристав-исполнитель для определения рыночной стоимости арестованного недвижимого имущества, на основании нормы статей 41, 52, 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве», выносит постановление о назначении специалиста. В качестве специалиста выступают специализированные оценочные организации, имеющие соответствующую лицензию и заключившие договор с Управлением Минюста субъекта РФ. Причем срок исполнения устанавливается по общему правилу не более 10 дней. По результатам проведенной оценки судебному приставу-исполнителю предоставляется отчет. На основании отчетных данных выносится постановление об установлении рыночной стоимости арестованного имущества, копии которого направляются сторонам исполнительного производства.

Получив копию постановления (уведомления) об установлении рыночной стоимости, взыскатель или должник вправе, согласно норме ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве», в десятидневный срок обжаловать данные действия судебного пристава-исполнителя. Кроме того, стороны имеют возможность оспорить оценку путем оспаривания в исковом порядке отчета (заключения) оценщика, при этом сторона, оспаривающая оценку, должна добиваться от суда отсрочки исполнения или отложения исполнительных действий до рассмотрения ее иска. В противном случае реализация арестованного имущества будет произведена по цене, определенной в отчете (заключении) оценщика, поскольку никаких формальных препятствий к реализации арестованного имущества у судебного пристава-исполнителя не будет.

Таким образом, при оценке арестованного недвижимого имущества оценка, как правило, производится специалистом – оценщиком, имеющим соответствующую лицензию, после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о назначении специалиста.
1.5 Понятие и основания реализация недвижимого имущества

Реализация недвижимого имущества путем проведения торгов – самая ответственная и сложная процедура исполнительного производства. К сожалению, данная процедура не нашла должного развернутого регулирования в действующих нормативных актах. Пункт 2 ст. 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве» отсылает к порядку проведения торгов, определяемому ГК. Статьи же 447–449 ГК содержат лишь самые общие положения, касающиеся организации и проведения торгов без учета специфики принудительной реализации имущества должника, хотя в данном случае необходим нормативный акт, определяющий единый порядок действий участников исполнительного производства и порядок их взаимодействия с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель торгов – реализация арестованного имущества по наивысшей предложенной цене – обеспечивается возможностью участия в торгах неограниченного круга лиц, желающих стать собственниками продаваемого имущества.

Положения о торгах и порядке их проведения содержатся в различных правовых актах. В том числе в:

•        ГК (ст. 349, 350, 447–449);

•        Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

•        Федеральном законе «Об исполнительном производстве»;

•        Федеральном законе «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Торги могут проводиться в форме аукциона и конкурса, которые могут быть открытыми и закрытыми. Различие между этими двумя формами определяется функциями того и другого. Аукцион направлен на выявление покупателя, способного предложить наивысшую цену. Задача конкурса – отбор лиц, способных к наилучшему решению задачи, поставленной собственником имущества.

Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения.

Состязание участвующих в аукционе покупателей может проводиться по разным правилам. Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме – в порядке выдвижения оферт, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей – вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2–3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из участников, который, однако, не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент.

Статья 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» устанавливает правило о том, что «продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов», но не определяет форму их проведения.

По смыслу ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» форма проведения торгов определяется самим судебным приставом-исполнителем. На практике торги по реализации арестованного недвижимого имущества проводятся в форме открытого аукциона. Закрытые торги назначаются судебным приставом-исполнителем при наличии объективных оснований, как то: особая социальная или экономическая значимость объектов недвижимости, а также существующие ограничения в обороте (объекты мобилизационного значения). Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» судебным приставом-исполнителем в стадии реализации арестованной недвижимости – производственного цеха были назначены закрытые торги. Основанием к этому послужило то, что согласно представленным должником документам данное здание технологически предназначено для выпуска продукции мобилизационного назначения и, соответственно, ограничено в гражданском обороте.

Аукционы и конкурсы согласно ст. 448 ГК могут быть открытыми и закрытыми. Понятие открытых и закрытых аукционов и конкурсов по-разному раскрывается в действующих правовых актах. Критерию открытости (возможности участвовать любому лицу) отвечает понятие «публичных торгов», используемое в законодательстве (ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Однако критерий открытости в отдельных случаях подвергается ограничениям, направленным на отстранение от участия в публичных торгах отдельных категорий лиц.

Федеральным законом «Об исполнительном производстве» не устанавливается каких-либо ограничений по субъектному составу лиц, участвующих в проведении публичных торгов. На публичных торгах, в любом случае, имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.

Критерий «закрытости» аукционов и конкурсов согласно ст. 448 ГК следует понимать как избирательный подход к кругу лиц, допускаемых к участию в них: таковыми названы особо приглашенные для этой цели лица.

Закрытыми, следует признать и публичные торги, проводимые в так называемых закрытых административно-территориальных образованиях. На таких торгах имеют право участвовать, а точнее, смогут принять участие и приобрести имущество только граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на территории данного закрытого административно-территориального образования, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории (п. 2 ст. 8 Закона Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании»). Участие других граждан и юридических лиц в совершении сделок с недвижимым имуществом допускается по решению органа местного самоуправления данного образования, согласованному с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятие и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.

Учитывая большое значение недвижимости в гражданском обороте, ГК закрепляет ряд особенностей правового режима недвижимого имущества:

1.                право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК);

2.                обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3.                право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551 ГК);

4.                установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК); распоряжение государственного и муниципального предприятия принадлежащим им недвижимым имуществом (ст295 ГК);

5.                действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Если продается или сдается только земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК).
    продолжение
–PAGE_BREAK–1.5.1 Порядок организации и проведения публичных торгов

Во всех случаях обращения взыскания на недвижимое имущество должника реализация этого имущества производится путем продажи с публичных торгов.

Новым в реализации имущества стало правило о том, что сам судебный пристав-исполнитель не вправе продавать имущество должника. В соответствии с п. 1 ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» правом проведения торгов недвижимым имуществом наделены только специализированные организации.

В соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 19.08.2002 г. №260, правом на реализацию арестованного имущества должников, в том числе недвижимости, наделено Государственное учреждение при Правительстве РФ – Российский Фонд Федерального имущества (далее – РФФИ). Статус специализированной определяется путем аккредитации организации при РФФИ. Сам же процесс торгов происходит на основании договора-поручения, заключаемого между территориальным органом РФФИ (СМО РФФИ) и специализированной организацией.

Обязательным действием, совершаемым судебным приставом-исполнителем при подготовке торгов, является принятие судебным приставом-исполнителем постановления «о назначении специализированной организации и передаче на реализацию», а также направление в адрес СМО РФФИ заявки на проведение торгов с указанием рыночной стоимости арестованной недвижимости, выставляемой на торги. После чего осуществляется передача арестованного имущества в натуре путем составления акта приема-передачи между судебным приставом-исполнителем и специализированной организацией.

Одной из особенностей договора продажи недвижимости является придание существенного значения таким его условиям, как предмет и цена. Поэтому в заявке должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение его на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК). Заявка также обязательно должна содержать стартовую цену реализуемого имущесгва, определяемую в соответствии с требованием ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве». В ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» определен обязательный перечень документов, прилагаемых судебным приставом-исполнителем к заявке, это:

1)   Копия исполнительного документа.

2)   Копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем.

3)   Документы, характеризующие объект недвижимости.

4)   Копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Копии исполнительного документа и акта о наложении ареста на имущество снимаются судебным приставом-исполнителем с подлинных документов и заверяются подписью судебного пристава-исполнителя и печатью подразделения судебных приставов.

К документам, характеризующим объект недвижимости, относятся как правоустанавливающие документы (различные виды гражданско-правовых договоров на приобретение имущества, свидетельство о праве собственности и др.), так и документы, содержащие технические характеристики строения (технический паспорт, паспорт на здание, справки БТИ и т.п.).

Указанные правоустанавливающие документы могут быть истребованы судебным приставом-исполнителем непосредственно у должника или в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Это относится и к документам, содержащим технические характеристики строений. По смыслу п. 3 ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» указанные документы должны быть предоставлены в подлинниках.

К документам, которые подтверждают право пользования земельным участком или право собственности на него, относятся акты о землеотводе, свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю, свидетельство о праве срочного пользования на землю, свидетельство о праве пожизненного (наследуемого) владения на землю. Указанные документы могут быть истребованы судебным приставом-исполнителем как непосредственно у должника, так и в соответствующих комитетах по земельным ресурсам и землеустройству и предоставляются в виде копий. Документы, подтверждающие право пользования земельным участком или право собственности на него, предоставляются в случае продажи отдельно стоящего здания.

При продаже права на объект незавершенного строительства также дополнительно прилагаются:

1)  Копия решения об отводе земельного участка (она истребуется непосредственно у должника или в органах по земельным ресурсам).

2)  Копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство, которая может быть истребована как непосредственно у должника, так и в органах местного самоуправления в архитектурной службе.

По смыслу ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в заявке о проведении торгов недвижимым имуществом судебный пристав-исполнитель должен указать форму проведения торгов.

Одной из самых серьезных проблем, приводящей к невозможности реализации недвижимого имущества, является отсутствие государственной регистрации права собственности должника.

В приложении к Информационному письму Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приведен пример вынесенного судом решения, касающегося вопроса реализации с торгов незавершенного строительством объекта. Принципиально важным в данном случае является вывод суда: объект не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

Реализация арестованного имущества является мерой принудительного исполнения, и осуществляется она судебным приставом-исполнителем на основании федерального закона от лица государства, независимо от желания и воли должника, то есть носит публичный характер.

Как уже отмечено выше, если должник в добровольном порядке не подал заявления и не зарегистрировал свои права, то именно судебный пристав-исполнитель наделен полномочиями и обязан сам зарегистрировать права должника, поскольку без таковой регистрации невозможно проведение торгов.

Кроме того, иногда у судебного пристава-исполнителя на стадии передачи арестованного недвижимого имущества на реализацию возникают сложности с квалификацией (гражданско-правовой оценкой) представленных правоустанавливающих документов.

Так, согласно ст. 554 ГК, в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, для реализации имущества, переданного по заявке необходим один из следующих правоустанавливающих документов:

·                   договор купли-продажи или иная сделка в отношении недвижимого имущества, совершенная в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, или;

·                   акт (свидетельство) о приватизации нежилого помещения, совершенное в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения, или;

·                   вступившее в законную силу судебное решение, или;

·                   акт (свидетельство) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, или;

·                   иной акт передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Согласно п. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г., в числе документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть представлены документы, содержащие описание помещения, в том числе и планы (технические паспорты) недвижимого имущества, удостоверенные соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.

По заявке на реализацию арестованного недвижимого имущества в рамках сводного исполнительного производства о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» от СМО РФФИ были получены следующие возражения: копии паспортов на производственные здания корпусов, приложенные к заявке, являются внутризаводской, ведомственной документацией и для регистрации права собственности и перехода права собственности в Учреждение юстиции на территории Новосибирской области приняты быть не могут.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Так по исполнительному производству о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» для реализации имущества, переданного по заявке, специализированная организация – СМО РФФИ истребовала от судебного пристава-исполнителя следующие документы:

·                   распоряжение Комитета государственного имущества о закреплении корпусов цеха №5 за ФГУП «Куйбышевский химический завод» на праве хозяйственного ведения (оперативного управления);

·                   выписка из реестра федеральной собственности;

·                   техническая документация на указанные корпуса цеха №5, выполненная соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества на территории Куйбышевского района НСО.

Обязанности организаторов торгов определяются нормами действующего законодательства и соответствующим договором между РФФИ и органом юстиции субъекта Российской Федерации. Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (ст. 448 ГК).

По своей юридической сущности извещение о проведении торгов является односторонней сделкой, порождающей соответствующие последствия. Так, между лицом, получившим извещение о проведении торгов, и организатором этих торгов устанавливается обязательственное правоотношение, в силу которого лицо, изъявившее желание участвовать в торгах, имеет право требовать от организатора торгов принятия и рассмотрения его предложения. Однако в силу п. 4 ст. 448 ГК организатор открытых торгов, сделавший извещение (если иное не установлено в законе), вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса – не позднее чем за 30 дней до его проведения. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор же закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Вместе с тем определенные обязательные условия возлагаются и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в том размере, сроке и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Эта обязанность возлагается на участников торгов с той целью, чтобы отсечь от торгов недобросовестных участников гражданского оборота и тем самым обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также тем, кто участвовал в торгах, но не выиграл их.

Организатор торгов, даже несущий обязанность возмещения ущерба, причиненного отказом от их проведения, возвращает принятый задаток в одинарном, а не в двойном размере (как это имело бы место согласно общим правилам ст. 381 ГК). Такой подход следует объяснять тем, что ни в момент извещения потенциальных участников торгов, ни в момент внесения ими задатка между будущими участниками торгов и их организатором не возникает еще то обязательство, на создание которого направлены торги, – обязательство заключить договор. Такое обязательство возникает лишь между организатором и победителем торгов.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, задаток засчитывается в счет исполнения обязательств по договору.

Перед началом торгов организатор и участники подписывают предварительное соглашение, в котором особо оговаривается тот факт, что ни организатор, ни заказчик торгов не несут ответственности за качество продаваемого имущества. Следовательно, правила ст. 475 ГК, согласно которым покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, не применяются. На торгах действует принцип «осмотрено – одобрено». Это же условие должно быть продублировано в протоколе торгов.

Лицо, выигравшее торги, и их организатор подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить выигравшему торги лицу убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

В результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требовать заключения с ним договора. Само же обязательство по передаче недвижимого имущества возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного по их результатам договора. Поскольку договор в таких случаях заключается на основе проведения торгов, его действительность зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК).

Торги согласно ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя.

После поступления денежных средств от реализации недвижимости, специализированная торгующая организация – СМО РФФИ в установленный договором срок (как правило 3 дня) перечисляют всю сумму на депозитный счет соответствующего территориального подразделения судебных приставов и предъявляют вместе с отчетом о торгах счет на оплату вознаграждения в размере (5% от продажной цены), а также расходов, связанных с реализацией. Далее судебный пристав-исполнитель, выносит постановление «о распределении взысканных денежных средств», на основании которого деньги в 7-дневный срок перечисляются взыскателям, СМО РФФИ, на погашение расходов по совершению исполнительных действий.

После чего, судебный пристав-исполнитель принимает постановление о снятии ареста с реализованного недвижимого имущества для государственной регистрации права собственности за приобретателем.

Торги, как и любая сделка, могут быть оспорены. С иском в суд о признании торгов недействительными по причине проведения их с нарушением установленных законом правил могут обращаться заинтересованные лица. Это правило подлежит расширительному толкованию, так как с указанным иском в суд могут обращаться не только участники конкурса и аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в торгах.

В этом случае незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов публичных торгов недействительными. Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов (ст. 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), могут быть признаны недействительными в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом (п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. №8).

При оценке обстоятельств, которые могут привести к нарушению правил проведения торгов и послужить основанием к признанию торгов недействительными, можно руководствоваться Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 г. №32, где, указывается на случаи признания недействительными торгов между юридическими лицами. В силу ст. 405 ГК публичные торги могут быть признаны судом недействительными:

•        если имущество было продано лицу, не имевшему права участвовать в торгах;

•        в случае допущения судебным приставом-исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений;

•        в случае нарушения процедуры торгов.

К нарушениям установленных правил судебная практика относит проведение торгов ранее предусмотренных сроков, отсутствие надлежащего оповещения о торгах и т.п. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. №8).

Как уже говорилось, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Но в этом случае наступают также и последствия признания сделки недействительной. В силу ст. 167 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.п. 1, 2 ст. 167 ГК).

На практике нередки случаи признания торгов несостоявшимися. В п. 5 ст. 447 ГК указывается, что аукцион и конкурс, в котором участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Судебная практика также констатирует фактическое отсутствие торгов при совершении сделки, если в торгах не принимали участие хотя бы два покупателя. При наличии только одного покупателя исчезает главный признак обеих форм проведения торгов (аукциона и конкурса) – состязательность участников, конкурирующих между собой, и торги теряют всякий смысл.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место одно из указанных обстоятельств.

О признании торгов несостоявшимися продавец составляет соответствующий отчет, который направляется судебному приставу-исполнителю.
1.5.2 Оставление нереализованной недвижимости за взыскателем

В п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» закреплено правило о том, что, если имущество не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ – взыскателю. Ранее взыскатель мог оставить имущество за собой только при невозможности продать с торгов жилой дом (ст. 404 ГПК РСФСР) либо в случае, если это имущество было предметом договора залога (п. 4 ст. 350 ГК). В ныне действующем ГПК РФ данное правоотношение никак не урегулировано.

Указанный двухмесячный срок исчисляется по смыслу названной статьи со дня наложения ареста на имущество. При этом в данный период должны предприниматься действия по продаже имущества должника, а именно передача его для торговли, организация торгов по недвижимости.

К сожалению, в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» не указано, по какой цене взыскатель может оставить за собой нереализованное имущество (за исключением невозможности реализации предмета залога). Ведь размер оценки влияет на степень удовлетворения требований взыскателя. В соответствии со сложившейся практикой взыскателю предлагается нереализованное недвижимое имущество по рыночной стоимости на момент передачи данного арестованного имущества на реализацию. Соответствующая оценка производится в порядке, предусмотренном ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве», с привлечением специалиста и с уведомлением взыскателя и должника. Так по исполнительному производству о взыскании с ЗАО «СибАР» нереализованное в ходе проведения открытых торгов здание магазина было предложено взыскателю. Получив его согласие, судебный пристав-исполнитель назначил оценку недвижимости, после чего передал магазин по установленной рыночной стоимости взыскателю.

Кроме того, в п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определен порядок юридического оформления такого действия, как оставление имущества за должником. Здесь имеют место недостатки законодательной техники, присущие данному закону. В гражданском законодательстве нет такого основания для перехода права собственности и его регистрации за новым собственником.

Практика идет путем составления акта о передаче имущества должника взыскателю в связи с невозможностью его реализации. В этом случае такой акт, как правоустанавливающий документ, должен содержать в себе все существенные данные, которые применительно к гражданскому обороту необходимы для сделок с данным видом имущества. Например, акт передачи недвижимого имущества должен содержать фактическую и правовую информацию, которая обязательна в соответствии с ГК для сделок с недвижимым имуществом и их последующей государственной регистрации в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, акт должен содержать необходимые правовые сведения о том, какие предпринимались меры к реализации арестованного имущества в течение двух месяцев, отпущенных на эти цели. Так в ходе сводного исполнительного производства о взыскании с ОАО «ЖБИ-7» не реализованные в ходе торгов производственные корпуса были переданы по актам взыскателям, после вынесения соответствующего постановления судебным приставом-исполнителем.

Если взыскатель откажется оставить за собой имущество должника, не проданное при исполнении исполнительного документа, исполнительный документ возвращается взыскателю (п.п. 5 п. 1 ст. 26 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), что не препятствует его новому предъявлению ко взысканию.

Согласно п. 2 ст. 237 ГК право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому в данном случае необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому.

Таким образом, реализация арестованной недвижимости производится по общим правилам, установленным гражданским законодательством с некоторыми особенностями. Так исполнительное действие – назначение и проведение торгов – не зависит от воли собственника – должника по исполнительному производству, так как отношения судебного пристава-исполнителя и должника строятся на принципе «власти-подчинения». По той же причине должник – собственник не определяет начальную стоимость, по которой недвижимость передается на торги. Не реализованное недвижимое имущество по его согласию передается взыскателю.

2.Правовые гарантии при обращении взыскания на недвижимое имущество

2.1 Основания принадлежности имущества должнику

Имуществом могут обладать как юридические, так и физические лица. Однако для обращения взыскания на имущество установления одного факта нахождения его у должника еще недостаточно. Судебный пристав-исполнитель должен еще установить характер правовой связи между должником и его имуществом, то есть установить основание, по которому должник владеет своим имуществом.

Федеральный закон «Об исполнительном производстве» не содержит общего правила, прямо указывающего на форму принадлежности имущества должнику. В п. 5 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» указано, что при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, за исключением имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Статья 58 Федерального закона «Об исполнительном производстве», являющаяся специальной нормой, регулирующей обращение взыскания на имущество должников-организаций, устанавливает, что взыскание может быть обращено на иное имущество должника, принадлежащее ему на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (за исключением имущества, изъятого из оборота либо ограничиваемого в обороте), независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится.

Таким образом, ввиду того, что ст. 58 является единственной нормой Федерального закона «Об исполнительном производстве», указывающей на форму принадлежности имущества должнику, ее положения должны применяться при обращении взыскания как на имущество юридических, так и на имущество физических лиц.

Отсюда можно сделать вывод, что взыскание по исполнительным документам может быть обращено только на имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, и не может быть обращено на имущество, изъятое из оборота либо ограниченное в обороте. Необходимой предпосылкой обращения взыскания (ареста) на имущество также будет наличие в производстве судебного пристава-исполнителя исполнительного документа, соответствующего требованиям закона.

Содержание права собственности включает в себя право должника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Право собственности должника в определенных Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» случаях подлежит государственной регистрации. Подтверждением права собственности должника будет являться соответствующий правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения и т.п.).

Статья 8 Конституции Российской Федерации устанавливает, что в нашем государстве признаются и защищаются равным образом частная, государственная и иные формы собственности. ГК предлагает нам еще более детальную дифференциацию права собственности. Частная собственность включает в себя собственность физических и юридических лиц, государственная собственность включает в себя собственность федеральную и собственность субъектов Российской Федерации, муниципальная собственность состоит из собственности городских и сельских поселений, а также собственности других муниципальных образований. Формы собственности могут подразделяться на виды, кроме того, формы собственности могут рассматриваться и в качестве ее видов. Видом частной собственности будет общая собственность, а ее подвидами будет долевая и совместная собственность.

Большое практическое значение для судебного пристава-исполнителя имеет вопрос о фиксации права собственности и отражения имущественного положения должника с целью выявления имущества для обращения на него взыскания.

Недвижимое имущество (квартиры, дома, садовые участки, капитальные гаражи, нежилые помещения, земельные участки и др.)подлежит государственной регистрации. Сведения о наличии в собственности должника недвижимого имущества можно получить в органе регистрации прав на это имущество. Таковым органами в настоящее время являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особо отметим, что данные органы располагают информацией об имуществе должника, находящегося на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В том же случае, если имущество должника находится за пределами данного субъекта Российской Федерации, сведений о нем регистрирующие органы представить не смогут ввиду отсутствия таковых. Должник может приобрести, а также получить по наследству имущество в любом субъекте Российской Федерации, и запросить все соответствующие регистрирующие органы по России вряд ли возможно. В этом случае судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в органы налоговой инспекции по месту регистрации должника, поскольку, где бы должник ни приобрел (получил по наследству) недвижимое имущество, об этом будет в обязательном порядке извещена налоговая инспекция по его месту жительства для целей налогообложения должника.

Для установления перечня недвижимого имущества, принадлежащего должнику на праве собственности или другом вещном праве, судебный пристав, на основании норм ст. 12 Федерального закона «О судебных приставах», ст. 4 Федерального закона «Об исполнительном производстве», статей 7, 8 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Соглашения «О порядке взаимодействия Службы судебных приставов Новосибирской области и Учреждения юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при обращении взыскания на недвижимое имущество» от 29.02.2000 г., направляет в Учреждение юстиции соответствующий запрос.

Проведя, таким образом, подготовку к совершению исполнительных действий и получив в результате минимальные сведения о недвижимом имуществе должника, судебный пристав-исполнитель может отправляться в место расположения должника для совершения исполнительных действий по обращению взыскания на это имущество.
2.2 Имущество, на которое не может быть обращено взыскание

В соответствии с ст. 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве» недопустимо обращение взыскания на имущество, в отношении которого имеется запрет в федеральном законе. Такие ограничения можно назвать имущественными иммунитетами от взыскания. Иммунитет от взыскания представляет собой правило, установленное в сфере исполнительного производства, определяющее невозможность обращения взыскания на имущество должника в силу свойств данного имущества, его целевого назначения, признаков субъекта, в обладании которого находится указанное имущество.

Иммунитеты подразделяются по различным критериям: по субъекту – в отношении физических и юридических лиц, поскольку для них установлены различные правовые режимы; по степени юридической защиты имущества – на абсолютные (невозможно обратить взыскание ни при каких условиях) и относительные.

Часть 1 статьи 446 ГПК РФ устанавливает виды имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которые не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, обладающего иммунитетом от взыскания, включен непосредственно в вышеуказанную статью, а приобращении взыскания на имущество граждан по приговору суда действует «Перечень имущества, не подлежащего конфискации по приговору суда» (приложение №1 к Уголовно-исполнительному кодексу РФ). При толковании тех либо иных категорий, использованных в комментируемой статье, следует исходить из положений других федеральных законов, в частности, при понимании жилого помещения (ГК, ЖК), прожиточного минимума (Федерального закона от 24 октября 1997 г. №134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации») и др.

Нормой части 2 статьи 446 ГПК РФ установлено, что перечень имущества организаций, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определяется федеральным законом. В настоящее время нет общего перечня, поэтому необходимо анализировать всю совокупность федеральных законов для определения имущества организаций, имеющего иммунитет от взыскания.

Так, согласно п. 5 ст. 21 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. №125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов. Перечень видов имущества богослужебного назначения, на которое не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов, устанавливается Правительством РФ по предложениям религиозных организаций. Пока такой перечень не утвержден.

Абсолютный иммунитет установлен в отношении имущества, которое изъято из оборота или ограничено в обороте. В «Перечень видов продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена», утвержденный Указом Президента РФ от 22 февраля 1992 г. №179, входят: драгоценные и редкоземельные металлы и изделия из них; драгоценные камни и изделия из них; стратегические материалы; вооружение, боеприпасы к нему, военная техника, запасные части, комплектующие изделия и приборы к ним, взрывчатые вещества, средства взрывания, пороха, все виды ракетного топлива, а также специальные материалы и специальное оборудование для их производства, специальное снаряжение личного состава военизированных организаций и нормативно-техническая продукция на их производство и эксплуатацию; ракетно-космические комплексы, системы связи и управления военного назначения и нормативно-техническая документация на их производство и эксплуатацию; боевые отравляющие вещества, средства защиты от них и нормативно-техническая документация на их производство и использование; уран, другие делящиеся материалы и изделия из них и т.п.

Иммунитет от взыскания установлен в отношении имущества, переданного в доверительное управление. В соответствии со ст. 1018 ГК имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Поэтому обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ЗАО «Алексеевское» судебным приставом-исполнителем был наложен арест на здание трансформаторной подстанции и оборудование в нем. Однако после ареста должником были представлены документы, согласно которым арестованная недвижимость, в числе прочего имущества, была передана в доверительное управление до даты наложения ареста. По этим основаниям судебному приставу-исполнителю пришлось отменить наложенный арест.

Иммунитет от взыскания установлен в отношении ценных бумаг, что вытекает в ряде случаев из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 марта 1999 г. №4 «О некоторых вопросах, связанных с обращением взыскания на акции» (использование положений данного постановления возможно по аналогии). Согласно п. 1 данного постановления не может быть обращено взыскание:

1) На пакеты акций, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и переданные государством (муниципальным органом) в управление Министерству государственного имущества РФ, территориальному органу по управлению государственным имуществом, фонду имущества либо по договору управляющей организации (управляющему), – по долгам соответствующего акционерного общества или органа (организации, лица), которому они переданы в управление.

2) На акции, принадлежащие юридическому или физическому лицу, переданные им по договору в доверительное управление, – по долгам управляющей организации (управляющего). По обязательствам (долгам) собственника таких акций на них может быть обращено взыскание в установленном порядке.

В соответствии с п. 7 ст. 37 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. №119-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» взыскание по долгам кооператива при отсутствии у него денежных средств, достаточных для погашения задолженности, может быть обращено на принадлежащее ему имущество, за исключением имущества, отнесенного в установленном порядке к неделимым фондам.

В соответствии с нормой ст. 120 ГК в случае, если должником по исполнительному производству выступает организация в такой организационно-правовой форме как учреждение, судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание только на денежные средства учреждения-должника.

Решением суда Коченевского района Новосибирской области от 10 июня 2003 г. действия судебного пристава исполнителя Коченевского подразделения службы судебных приставов по наложению ареста на недвижимое имущество, являющееся объектом мобилизационного назначения, признаны незаконными. Основанием для принятия решения послужило то, что арестованное судебным приставом-исполнителем имущество является имуществом мобилизационного назначения и включено в Сводный перечень, утвержденный генеральным директором Российского агентства по боеприпасам и начальником Управления по мобилизационной подготовке. Данный перечень разработан во исполнение мобилизационного плана 2000 расчётного года, установленного для предприятия постановлением Правительства РФ №860–44 от 14.07.1.997 г. в соответствии со статьями 5 и 6 Федерального закона от 26.02.1997 г. №31-ФЗ «О мобилизационной подготовке и мобилизации в Российской Федерации». Недопустимость обращения взыскания на имущество мобилизационного назначения установлена в п. 6 Указа Президента РФ от 08.05.1996 т. №688 «О первоочередных мерах поддержки предприятий оборонного комплекса Российской Федерации», где обращено внимание Правительства РФ на необходимость сохранения мобилизационных мощностей как основной составляющей национальной безопасности страны. Таким образом, арестованное имущество является имуществом, ограниченным в обороте. В соответствии с требованием статьи 58 ФЗ «Об исполнительном производстве», взыскание обращается на имущество должника за исключением имущества, изъятого из оборота либо ограничиваемого в обороте.
2.3 Порядок отмены решения об аресте имущества должника

В Федеральном законе «Об исполнительном производстве» не получила правового регулирования такая существенная и важная процедура, как снятие ареста. Закон не содержит указания ни на случаи, ни на основания, ни на форму снятия ареста с имущества должника. Единственной нормой, косвенно указывающей на такую возможность, является норма ст. 25 Федерального закона «Об исполнительном производстве», которая устанавливает, что после вступления в законную силу определения суда о прекращении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель отменяет назначенные им меры по исполнению.

Между тем необходимость в снятии ареста может возникнуть и в ряде других случаев. Например, в случае, когда после наложения ареста на имущество должник самостоятельно уплатил долг, сумму исполнительского сбора и расходы по совершению исполнительных действий. В данном случае исполнительное производство должно быть окончено по основаниям ст. 27 Федерального закона «Об исполнительном производстве» ввиду фактического исполнения требований исполнительного документа.

Следует также отметить, что Федеральный закон «Об исполнительном производстве» не содержит правового регулирования последствий возвращения исполнительного документа взыскателю и последствий окончания исполнительного производства. На данных стадиях также может встать вопрос о снятии ареста с имущества должника.

Так, согласно ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» исполнительный документ может быть возвращен взыскателю по его заявлению. Исполнительное производство в данном случае оканчивается. Взыскатель же вправе обратиться с подобным заявлением на любой стадии исполнительного производства. Орган, выдавший исполнительный документ, также вправе в любой момент времени отозвать его с исполнения. Следовательно, отзыв исполнительного документа может иметь место и после наложения ареста на имущество должника. Судебный пристав-исполнитель в этом случае будет обязан возвратить исполнительный документ, как поступать с уже арестованным имуществом, законом не определено.

Таким образом, необходимость в решении судьбы арестованного имущества у судебного пристава-исполнителя возникает в случаях:

1)   Прекращения исполнительного производства.

2)   Окончания исполнительного производства ввиду фактического исполнения требований исполнительного документа.

3)   Окончания исполнительного производства ввиду возвращения исполнительного документа взыскателю.

4)   Окончания исполнительного производства ввиду отзыва исполнительного документа органом, его выдавшим.

Во всех этих случаях арест с имущества должника должен быть снят. Арест имущества должника согласно п. 5 ст. 67 Федерального закона «Об исполнительном производстве» применяется для обеспечения сохранности имущества, подлежащего последующей реализации или передаче взыскателю. Так как исполнительное производство в указанных случаях оканчивается, цель сохранности имущества уже не преследуется, более того, совершение любых действий с имуществом должника вне рамок исполнительного производства невозможно, так как основанием для ареста имущества должника является исполнительное производство, возбужденное на основании принятого судебным приставом-исполнителем исполнительного документа. Поэтому у судебного пристава-исполнителя нет оснований ограничивать должника в его праве распоряжения собственным имуществом после окончания исполнительного производства. Тем более, что с момента окончания исполнительного производства должник перестает быть должником в публичном понимании этого понятия.

Решая вопрос о форме снятия ареста с имущества, судебному приставу-исполнителю следует исходить из того, что законом процессуальные формы снятия, сложения или отмены ареста не установлены. Однако в соответствии со ст. 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве» решения судебного пристава-исполнителя, принимаемые при совершении исполнительных действий и затрагивающие интересы сторон и иных лиц, оформляются соответствующим постановлением. Снятие ареста с имущества является исполнительным действием, следовательно, оно должно оформляться постановлением. При этом основанием для снятия ареста с имущества будет являться факт окончания исполнительного производства и, как следствие, утрата (исчезновение) оснований для ареста имущества должника. В целях процессуальной экономии постановление о снятии ареста с имущества должника и постановление об окончании исполнительного производства возможно объединять в едином процессуальном документе.

Таким образом, при обращении взыскания на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель в обязательном порядке должен учитывать наличие иммунитетов. В случае существования указанных выше ограничений правового режима недвижимость не подлежит аресту и последующей реализации. Лишь в отдельных случаях возможно обращение взыскания по особым правилам. Так в ходе сводного исполнительного производства о взыскании с ОАО «Новосибирскмебель» был наложен арест на производственные корпуса мебельной фабрики, которые, согласно представленным позже документам, находились в списке мобилизационного резерва. Судебным приставом-исполнителем был направлен соответствующий запрос о разрешении на реализацию данной недвижимости. После получения разрешения имущество было реализовано.

3.Особенности обращения взыскания на отдельные виды недвижимого имущества
3.1 Недвижимое имущество, находящееся в залоге

В соответствии с п. 1 ст. 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой VФедерального закона «Об исполнительном производстве».

Особое регулирование порядка обращения взыскания на заложенное имущество связано с необходимостью обеспечения прав залогодержателя в исполнительном производстве, а также соблюдением прав других взыскателей. Залог является одним из основных и древнейших способов обеспечения исполнения обязательств. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в вышеуказанном законе отражен крайне недостаточно, в связи с чем следует руководствоваться правилами § 3 гл. 23 ГК и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии со ст. 349 ГК требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда либо нотариально удостоверенному соглашению залогодателя и залогодержателя, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Поэтому в качестве исполнительного документа, на основании которого может производиться взыскание в отношении заложенного недвижимого имущества, выступает исполнительный лист, выданный судом общей юрисдикции или арбитражным судом. Судебный приказ, хотя и выдается судом общей юрисдикции, не может выступать в качестве основания для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, так как не является судебным решением.
3.1.1 Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества происходит на основании решения суда. Не может производиться обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании иных исполнительных документов, например нотариально удостоверенного соглашения об уплате алиментов, постановлений органов административной юрисдикции и т.д.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена реализуемого заложенного имущества определяется решением суда.

Можно привести ряд положений из «Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», направленного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. №26. Из положений Обзора следует, что нарушение обязанности суда по определению начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества является основанием для отмены судебного акта. Поэтому в подобных случаях судебные приставы-исполнители должны ставить перед соответствующим судом, вынесшим решение, вопрос о разъяснении такого судебного акта с целью конкретного определения начальной продажной цены. Так в ходе исполнительного производства о взыскании с Моршина С.А. путем обращения взыскания на заложенную квартиру, судебный пристав-исполнитель, в соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об исполнительном производстве», вынужден был обратиться в Федеральный суд Октябрьского района за разъяснением судебного акта в части определения судом начальной продажной цены заложенного имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1)      суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2)      Имущество, являющееся предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя.

3)   Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание.

4)   Начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

5)   Меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

•       во-первых, залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

•       во-вторых, предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать в том числе то обстоятельство, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается:

•       если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

•       если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Отсрочка реализации заложенного имущества должна быть оформлена путем вынесения определения соответствующего суда, вынесенного в порядке ст. 18 Федерального закона «Об исполнительном производстве».
3.1.2 Реализация заложенного имущества

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подробно раскрыты способы реализации заложенного имущества. Согласно ст. 56 указанного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Законом не установлены иные правила. Однако в настоящее время процессуальное законодательство (ГПК и АПК) такого порядка не содержат, поэтому практическое значение имеет порядок проведения публичных торгов, установленный в ГК (ст. 447–449) и в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 2 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст. 447–449 ГК и ст. 57–61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» любая продажа имущества в рамках процедур принудительного исполнения должна осуществляться специализированной организацией, поэтому при продаже заложенного имущества применяется установленный гражданским законодательством порядок проведения аукциона.

    продолжение
–PAGE_BREAK–3.1.3 Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и распределение сумм, вырученных от реализации
Прекращение обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и его реализации происходит следующим образом. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах.

Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного недвижимого имущества, регулируется ст. 110 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится судебным приставом-исполнителем.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя, он имеет право при отсутствии иного указания в законе или договоре получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанном на залоге (п. 5 ст. 350 ГК). Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
3.2 Недвижимое имущество, находящееся в общей собственности

Согласно ст. 254 ГК раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам ст. 252 ГК постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено ГК, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Применительно к совместной собственности супругов установлен следующий регламент. Согласно п. 1 ст. 38 Семейного кодекса РФ (далее СК) раздел общего имущества супругов может быть произведен в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. По смыслу Семейного кодекса РФ такой раздел может быть произведен как по соглашению супругов, в том числе нотариально удостоверенному, так и по решению суда. Кредитор одного из супругов в любом случае в соответствии со ст. 46 СК вправе требовать в судебном порядке выдела доли супруга-должника, поскольку по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга.

Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть.

Кроме того, супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. Кредитор (кредиторы) супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке, установленном ст. 451–453 ГК (ст. 46 СК).

При реализации принадлежащей должнику доли в праве обшей собственности остальные участники долевой собственности не имеют права преимущественной покупки (п. 1 ст. 250 ГК). В таком случае они вправе участвовать в публичных торгах на общих началах с другими покупателями.

Возникает также вопрос о применимости положений ст. 255 ГК, устанавливающей общий порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе. Согласно ст. 255 ГК кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Данные предписания ст. 255 ГК применимы к отношениям гражданского оборота, имеющим частноправовой характер, но никак не к исполнительному производству, содержащему публично-правовой регламент. Следует учитывать и чисто терминологическое различие, связанное с тем, что в исполнительных отношениях участвует не просто кредитор, а лицо, права которого подтверждены исполнительным документом, занимающее в силу этого правовое положение взыскателя. Поэтому ставить вопрос о реализации доли должника в общей собственности в зависимость от поведения остальных участников будет вряд ли правомерным. Поэтому она должна происходить в общем порядке, установленном исполнительным законодательством.

В настоящее время по гражданскому и семейному законодательству совместная собственность возможна в отношениях между супругами, а также применительно к имуществу крестьянского (фермерского) хозяйства. В период приватизации жилых помещений имела место практика передачи в совместную собственность граждан квартир и комнат в соответствии с Законом Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального жилищного фонда».

3.2.1 Выдел доли должника в общем имуществе

Выделение доли должника при совместной собственности применительно к исполнительному производству прямо не урегулировано, поэтому здесь возникает вопрос о процедуре такого выделения. В ранее действовавшем ГПК РСФСР (ст. 378) был установлен порядок выделения доли должника в имуществе, которым он владеет совместно с другими лицами. Поскольку в принятом ГПК РФ данное правоотношение никак не урегулировано, в настоящее время правильным является применение ст. 46 СК, согласно которой выдел доли супруга-должника из общего имущества супругов должен происходить на основании решения суда по требованию кредиторов должника. Судебный пристав-исполнитель к числу кредиторов должника не относится, поэтому такого рода иски в суды общей юрисдикции должны подаваться кредиторами, признанными взыскателями в исполнительном производстве на основании соответствующих исполнительных документов.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Таким имуществом, в частности, являются и недвижимые вещи, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Согласно п. 3 ст. 256 ГК по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы этому супругу при разделе имущества.

Учитывая отсутствие норм, регулирующих правоотношения субъектов исполнительного производства при обращении взыскания на общее имущество супругов, аппаратом Департамента судебных приставов Минюста России были подготовлены соответствующие методические рекомендации. В целях реального и полного исполнения требований исполнительных документов, должниками по которым являются граждане, судебному приставу-исполнителю следует руководствоваться следующим:

При предъявлении на исполнение исполнительного документа, где должником является физическое лицо, судебный пристав-исполнитель путем проверки его документов, в которых ставится отметка о семейном положении (паспорт, удостоверение военнослужащего), выясняет состоит ли должник в браке.

Если должник состоит в браке, судебный пристав-исполнитель направляет в регистрационно-учетные органы запросы на предмет выявления имущества, права на которое, либо само имущество подлежат государственной регистрации также и в отношении супруга (супруги) должника. В случае положительного ответа на запрос, судебный пристав-исполнитель выясняет в какое время – до вступления в брак или в период брака – приобретено это имущество или право на него (дата заключения брака указана в отметке о его регистрации в документе должника). Если имущество приобретено в период брака, с целью недопущения его отчуждения судебный пристав-исполнитель, руководствуясь ст. 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве», выносит постановление, которым обязывает регистрационно-учетный орган не производить регистрацию сделок, связанных с отчуждением соответствующего имущества, либо налагает запрет на действия, связанные со снятием с учета подлежащего регистрации имущества.

Судебный пристав-исполнитель после направления указанного выше постановления в регистрационно-учетный орган уведомляет супруга должника о произведенных исполнительных действиях и предлагает ему представить документы (если таковые имеются), подтверждающие, что имущество, приобретенное во время брака, получено в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (ст. 36 Семейного кодекса РФ) либо является его собственностью в соответствии с условиями брачного договора (ст. 42 Семейного кодекса РФ). Судебный пристав-исполнитель снимает наложенные им обеспечительные меры при наличии таких документов. В противном случае, разъясняет взыскателю его право, в соответствии с нормой ст. 46 Семейного кодекса РФ, обратиться в суд с требованием о выделе доли должника в общем имуществе супругов для последующего обращения взыскания.

Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности супругой либо установлен режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов, взыскание обращается на имущество, принадлежащее должнику в соответствии с условиями брачного договора.

Аналогичные вопросы могут возникнуть и при исполнении исполнительных документов арбитражных судов при обращении взыскания на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, споры с участием которых подведомственны арбитражным судам.

Поскольку исполнительное законодательство не дает прямого ответа на вопрос, в каком порядке должно происходить выделение долей в имуществе, принадлежащем должнику на праве совместной собственности с другими лицами, при обращении на него взыскания по актам арбитражного суда, то можно рекомендовать взыскателям обращаться также с исками в суды общей юрисдикции о выделе такой доли. Данные дела не подведомственны арбитражным судам в связи с особенностями их субъектного состава. В качестве соответчика необходимо привлекать другого супруга, который может не иметь статуса индивидуального предпринимателя. В будущем, при совершенствовании норм исполнительного законодательства, данный вопрос должен найти разрешение в плане его процедурного упрощения.
3.3 Земельные участки

В ходе обращения взыскания на земельные участки порядок и процедура ареста земли носит общий характер как и для других объектов недвижимого имущества.

Реализация земельных участков как одного из видов недвижимого имущества в рамках исполнительного производства также должна осуществляться путем их продажи с публичных торгов. Имеется ряд ограничений, устанавливаемых и отражаемых в договоре купли-продажи земельных участков:

1)   запрет на изменение режима использования земельного участка;

2)   возможность купли-продажи земельного участка в пределах норм его предоставления;

3)   возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных, предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

Одной из особенностей ограниченных вещных прав, к которым относится большинство обременений земельного участка, является наличие у его обладателя так называемого правомочия следования. Это означает, что обладатель ограниченных вещных прав по общему правилу продолжает сохранять их и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику (ст. 216 ГК). На этом правиле основан запрет на произвольное изменение обременений участка как части его режима использования.

Что же касается ограничений пользования, то они устанавливаются нормативными правовыми актами в отношении земельного участка и, следовательно, обязательны для соблюдения всеми его титульными владельцами.

Таким образом, стороны договора купли-продажи земельного участка (в том числе и в случаях принудительной реализации) не могут при совершении договора изменять режим использования земли.
3.4 Объекты незавершенного строительства

Из содержания ст. 130 ГК, определяющей понятие недвижимого имущества, а также перечень его видов, не являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо неотнесении) к недвижимому имуществу так называемых объектов незавершенного строительства.

В п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства определяется как «объект недвижимого имущества». К сожалению, в названном Федеральном законе не определен однозначно момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества. Если связывать его с датой государственной регистрации, то объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могут быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, то есть была бы в этом смысле «плавающей».

В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывается с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд определил как «невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба» (п. 7 Информационного письма). Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов незавершенного строительства, будет исходить из названного критерия.

Остается неясным, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность (или возможность) перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, то есть представляет ли он собой недвижимость (что имеет принципиальное значение для исполнительного производства).

При продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК. Иначе говоря, сделка купли-продажи такого объекта не требует предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит безусловно.

Поскольку объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью, становится возможным и обращение на него взыскания с последующей реализацией с публичных торгов.

Заключение
Рассматривая обращение взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве как меру принудительного взыскания, необходимо отметить её эффективность для реального исполнения требований исполнительного документа, а также принуждения должника к исполнению своих обязательств.

Анализируя проблематику ареста и последующей реализации недвижимости как правового института, следует отметить отсутствие норм права, регулирующих правоотношения по обращению взыскания на недвижимое имущество в случаях:

·                   отсутствия правоустанавливающих документов на недвижимое имущество должника;

·                   назначения судебным приставом-исполнителем формы публичных торгов (открытые или закрытые) по реализации арестованного недвижимого имущества;

·                   определения размера вознаграждения за хранение арестованной недвижимости;

·                   передачи судебным приставом-исполнителем нереализованной на торгах недвижимости взыскателю;

·                   наличия особого правового режима у объектов недвижимости должника (залог, имущество мобилизационного назначения, общая собственность, воздушные и водные суда).

В практической деятельности службы судебных приставов эти правовые пробелы заполняются по аналогии закона и права, а также на основании судебной и прокурорской практики.

В качестве выводов по рассмотренным спорным правоотношениям нужно отметить следующее:

·                   главным критерием (признаком) отнесения имущества к разряду недвижимости в исполнительном производстве будет его неразрывная связь с землей либо подтверждение того, что объект является квартирой, элементом инженерной инфраструктуры; предприятием как единым имущественным комплексом; воздушным или морским судном, судном внутреннего плавания, космическим объектом. Причем имущественные права на данный объект должны пройти государственную регистрацию.

·                   в соответствии с требованием статьи 58 Федерального закона «Об исполнительном производстве», взыскание может быть обращено на любое недвижимое имущество должника за исключением имущества, изъятого из оборота либо ограниченного в обороте.

·                   при обращении взыскания на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель в обязательном порядке должен учитывать наличие иммунитетов. В случае существования указанных выше ограничений правового режима недвижимость не подлежит аресту и последующей реализации. Лишь в отдельных случаях возможно обращение взыскания по особым правилам.

·                   арест недвижимости является единственным способом обращения взыскания на недвижимое имущество должников в рамках исполнительного производства. Арест возможен только при наличии законных оснований, перечень которых строго ограничен.

·                   исполнительное действие по передаче арестованного недвижимого имущества на хранение является по сути гражданско–правовой двусторонней сделкой. В случае необходимости возмещения расходов по хранению, сумма вознаграждения определяется по фактически понесенным хранителем расходам.

·                   при оценке арестованного недвижимого имущества оценка, как правило, производится специалистом – оценщиком, имеющим соответствующую лицензию, после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о назначении специалиста.

·                   реализация арестованной недвижимости производится по общим правилам, установленным гражданским законодательством с некоторыми особенностями. Так исполнительное действие – назначение и проведение торгов – не зависит от воли собственника – должника по исполнительному производству, так как отношения судебного пристава-исполнителя и должника строятся на принципе «власти-подчинения». По той же причине должник – собственник не определяет начальную стоимость, по которой недвижимость передается на торги. Не реализованное недвижимое имущество по его согласию передается взыскателю.

·                   обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, имеет ряд особенностей. Так, например, судом должна быть определена первоначальная продажная цена недвижимости. Кроме того, залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества.

В выпускной квалификационной работе были предложены варианты решения поставленных проблем, что, возможно, прекратит имеющиеся споры, причины которых служат основанием обжалования действий судебного пристава-исполнителя в суде и прокуратуре.

    продолжение
–PAGE_BREAK–