Оценка недвижимости, приносящей доход

–PAGE_BREAK–Классификация объектов недвижимости
  

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

·        квартиры и комнаты

·        помещения и здания под офисы и магазины

·        пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

·        свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)

·        складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1.    
Происхождение

1.1.     Естественные (природные) объекты.

1.2.     Искусственные объекты(постройки).

2.    
Назначение

1.1.1.       Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)

1.1.2.       Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

1.2.           ПОСТРОЙКИ

1.2.1 Для жилья.

1.2.2 Для офиса.

1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4 Для промышленности.

1.2.5 Прочие.

3. Масштаб

1.1.1.1           Земельные массивы.

1.1.1.2           Отдельные земельные участки.

1.2.1.1           Комплексы зданий и сооружений.

1.2.1.2           Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3           Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

1.2.1.4           Секция (подъезд).

1.2.1.5           Этаж в секции.

1.2.1.6           Квартира.

1.2.1.7           Комната.

1.2.1.8           Летняя дача.

1.2.2.1           Комплекс административных зданий.

1.2.2.2           Здание.

1.2.2.3           Помещение или части зданий (секции, этажи).

  4. Готовность к использованию

  1). Готовые объекты.

  2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.

     3). Требующие завершения строительства.

Затратный метод

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной сто­имости является сумма стоимости участка земли и стоимо­сти строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства по­добного объекта (здания) за вычетом амортизации (изно­са). Метод затрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Использование метода затрат для определения стоимо­сти недвижимости показано на рис. 1.

Пример.Определение стоимости приватизированного предприятия методом затрат.

Площадь земельного участка составляет 4000 кв. м. нормативная цена земли — 35 руб. за 1 кв. м.

Рис. 1.
1. Стоимость земельного участка – 35*4000 =140 тыс. руб.

2. Стоимость строительства главного сооружения по составленной смете — 100 тыс. руб.        

3. Косвенные издержки включают в себя расходы на консультации, юридическое обслуживание, на оформление документов, страхование, рекламу, эксплуатацию сооружения и др. Сумма их определяется расчетно-аналитическим методом и по расчету составляет 20% стоимости строительства главного сооружения.

20*100:100=20 тыс. руб.

4. Прибыль, которую предполагает получить предприниматель на вложенный капитал, определяется расчетно-аналитическим методом. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 30%. За сумму вложенного капитала принимается капитал, вложенный в земель­ный участок, в главное сооружение и косвенные издержки.  

140 +100+20 = 260 тыс. руб.

Прибыль равна 30*260:100=78 тыс. руб.

6. Износ сооружения принимается в размере 5% сто­имости строительства – 5*100:100= 5 тыс. руб.

7. Стоимость главного сооружения с учетом общего из­носа — 100+20+78-5 = 193 тыс. руб.

8. Стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете составляет 20 тыс. руб. Износ 5% — 5*20:100=1 тыс. руб.

Стоимость с учетом износа — 20 — 1 =19 тыс. руб.

9. Рыночная стоимость права собственности на недви­жимость- 140+193+19 = 352 тыс. руб.

    продолжение
–PAGE_BREAK–Метод сравнения продаж

Суть метода срав­нения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полез­ности. При отсутствии на рынке такой недвижимости ме­тод сравнения продаж не применяется. Метод сравне­ния продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой соб­ственности. Используя этот метод, оценщик получает от­ражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с ана­логичной недвижимостью, называемой «сравнимые про­дажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать.

Схема использования этого метода показана на рис. 2.

Рис. 2.
Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения:

— условия финансирования;

— условия продажи;

— условия рынка;

— размещение;

— физическую характеристику;

— экономическую характеристику;

— использование;

— недействительные компоненты стоимости;

— переданные права на недвижимость;

— права собственности на недвижимость.

Цена объекта недвижимости определяется выгодой от продажных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы меж­ду рыночной и контрактной арендной платой при определе­нии стоимости называют корректировкой на право собствен­ности. Исходным моментом при корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем фи­нансировании.

Условия финансирования сделкибывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить мак­симальную выгоду вызывает разные варианты договоров. могут быть следующие варианты расчетов:

1)  финансирование сделки кредитором, т.е. продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель-должник требует для получения кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены вычитают сумму процентов;

2)  финансирование сделки продавцом, т.е. продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянны платежей и шарового платежа) при рыночной норме процентов.
 Корректировка наусловия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует семейная или деловая связь, и по цене выше рыночной, если покупателю  необходимо срочно купить собственность.

Состояние рынка— это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж объектов с постоянными физическими и экономическими характеристиками на одном и том же рынке.

Подразмещением понимается месторасположение данного объекта недвижимости. Величина корректировки оп­ределяется из анализа продаж аналогичных объектов в раз­ных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физическая характеристика объекта недвижимостивключает в себя размеры, конструктивные элементы, каче­ство материалов, износ, внешний вид, состояние окружаю­щей среды и др. Корректировка на физические характери­стики требует обсуждения каждого момента различия.

Экономическая характеристика объекта недвижимо­стивключает в себя текущие расходы, качество управле­ния, условия и сроки аренды, величину чистой прибыли или дохода и т.п. Данное сравнение относится только к объекту недвижимости, приносящей доход.

При определении возможногоиспользования объекта оценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать два объекта недвижимости, один из которых после продажи может быть использован не так, как объект оценки, например, вместо ресторана бу­дет функционировать магазин.

Недействительные компоненты стоимости— это ком­поненты стоимости, не связанные с недвижимостью. На­пример, для гостиниц, ресторанов, магазинов это будет сто­имость оборудования, мебели, приборов, посуды и др. При сравнении эти недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости.
Табл. 1.

Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости, включая рассмотрение частей недвижимости.

Расчет стоимости недвижимости приведен  табл. 2.

Табл. 2.

Метод капитализации дохода

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости дела­ются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцени­ваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.

Капитализация дохода — это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.
В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

Воценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.   Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:
К=Кt/(1+n)
К — текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее вре­мя), руб.

Кt— доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

     n  — ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент ка­питализации, или коэффициент дисконта.

Пример.При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта не­движимости составит
 К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб.
При этом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен:

1/(1+0,2) =0,8333.
Пример.При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом, составит:        коэффициент капитализации для земли (R) –

R=1/(1+0,1)

коэффициент капитализации для здания (R1)

R   =1/(1+0,5) = 0,6667
текущая стоимость объекта недвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого про­гнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:
           Кt                      Кt               Кt                       Кt

К= ———-; ————; ————; ……————-,

        (1+n)1           (1+n)2        (1+n)3                          (1+n)t

где К — текущая стоимость руб.;

      Кt         — доход, ожидаемый к концу tгода, руб.;

      n  — ставка дисконта, доли единицы;

      t  — фактор времени (число лет);

     1,2,3…- порядковый номер года.
Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:
K=250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.
при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:
конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 тыс. руб.;

конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 тыс. руб.;

конец 3-го года 250/(1+0,2)3=144,68 тыс. руб.;

конец 4-го года 250/(1+0,2)4=120,56 тыс. руб.;

конец 5-го года 250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.;
Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, инвестор, желающий вложить деньги в много­квартирный дом, ожидает как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, не­обходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвести­рования.

    продолжение
–PAGE_BREAK–