/>/>/>/>/>1. Постановка задания на оценку
Наосновании договора №15–78 от 29 июня 2010 года, Заказчик поручает, а оценщики (Исполнитель) производят оценкурыночной стоимости полных прав собственности на производственно-административныйкорпус, расположенный по адресу: Российская Федерация, г. Санкт-Петербург,ул. Белы Куна, д. 30.
Имяклиента, нанимающего заказчика:
Наименование ООО «Крепость»
Юридический адрес 193194, Россия, Санкт-Петербург, ул. Белы Куна, 30
Генеральный директор Светлицкий Александр Юрьевич
ИНН 7655033908
КПП 988006007
Расчетный счет
40967045070845300089
в Санкт-Петербургском филиале ОАО «Сбербанк» г. Санкт-Петербург.
Кор. счет ЗОЮ67500780000000765
БИК 042808965
Имяоценщика:
Наименование ООО «Департамент профессиональной оценки»
Юридический адрес 198099, г. Санкт-Петербург, ул. Вольный остров, д. 3
Телефон/факс (812) 55–70–30; тел. 34–80–43; 32–38–08
Директор Севрюгов Леонид Дмитриевич
ИНН 6905033596
Расчетный счет Р/счет 40702810963070100121 в Санкт-Петербургском ОСБ №8607 Санкт-Петербург (Центральное отделение №13)
Кор. счет Кор/счёт 30101810700000000679
БИК БИК 042809679
Страховой полис Страховщик – ЗАО САК «Стена», полис №34/21–76578 от 08.10.2005 г.
Лицензия Лицензия министерства имущественных отношений Российской Федерации №001756 на осуществление Оценочной деятельности, выдана распоряжением Мин. имущества России от 12 августа 2009 года №1557-р. сроком на три года до 12 августа 2011.
Действительнаядата оценки: 29.06.2010 г. Всерасчеты выполнены на дату оценки.
«…На датуоценки…» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимостиотносилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могутменяться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказатьсяошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражаеттекущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлуюили будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива их рук вруки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены,которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной стоимости.
Назначениеоценки: оценка проводилась для целейкупли-продажи.
1.1 Сертификат качества оценки
Оценщики, выполняющие даннуюработу и подписавшие данный отчет, подтверждают на основании своих знаний иубеждений следующее:
– утверждения и факты, изложенные в отчете, являются правильными,корректными и соответствующими действительности;
– наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества был произведенОценщиком лично, дата инспектирования объекта 29 июня 2010 г.;
– содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения являютсянезависимыми и профессиональными анализом и заключениями Оценщика и действительныстрого в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частьюнастоящего отчета;
– Оценщик не имел ни текущей, ни ожидаемой заинтересованности воцениваемом объекте, отсутствуют какие-либо вещные права и дополнительныеобязательства (кроме обязательств по договору на проведение оценки) поотношению к какой-либо из сторон, связанных с объектом оценки, Оценщикдействовал непредвзято и без предубеждения;
– оплата услуг Оценщика не зависела от итоговой величины стоимостиобъекта и также не связана с заранее предопределенной стоимостью илистоимостью, определенной в пользу клиента.
– оценка была проведена и отчет составлен всоответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектамиоценочной деятельности: ГОСТ Р 51195.0.01–98 «Единая система оценки имущества.Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02–98 «Единая система оценки имущества.Термины и определения», с привлечением «Стандартов профессиональнойдеятельности в области оценки недвижимого имущества» (приняты Всероссийскойконференцией Общества оценщиков 14 июня 1995 года в г. Москве), Международных стандартов оценки МСО 1–4 (Международный комитет по стандартам оценкиимущества (МКСОИ Association of Master Appraisal).
Формаотчета: письменная.
Графикпроведения оценки: 29 июня 2010 г. – 3июля 2010 г.
Особыеусловия: юридическая экспертиза правовыхотношений Заказчика и собственника оцениваемого имущества (объекта оценки) вданном экспертном заключении не производилась.
2. Общие данные
2.1Сделанные допущения и ограничивающие условия
Сертификаткачества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующимиусловиями:
1. Впроцессе подготовки настоящего отчета, мы исходили из достоверности следующихправоустанавливающих документов на объект недвижимости:
· Договор купли-продажи имущества №991 от 20.09.1993 г.
· Свидетельство о собственности №02890 от 30.09.1993 г.
2. Оценщикине несут ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемоеимущество, достоверность которого принимается со слов заказчика. Оцениваемыеправа собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий илиограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Чертежии схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны помочьпользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и недолжны использоваться в каких-либо других целях. Оценщики не производили обмерземельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходнойинформации, предоставленной заказчиком.
4. Отоценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом поповоду составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основанииотдельного договора с заказчиком или официального вызова суда.
5. Припроведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов,влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежитответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
6. Исходныеданные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены изнадежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могутгарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаютсяссылки на источник информации.
7. Низаказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе,чем это предусмотрено договором об оценке.
8. Всеоценки выполненные при условии окончания строительства, реконструкции илиремонта, действительны только в случае успешного завершения подобных работ.
9. Мнениеоценщиков относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщикине принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных,экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимостьоцениваемого имущества.
10. Отчетоб оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимостиоцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук вруки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
2.2 Анализ наилучшего инаиболее эффективного использования
Наилучшее и наиболееэффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наилучшемиспользовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использованиясобственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболееэффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такоеиспользование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых,финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимыхвидов использования имеет своим результатом максимально высокую текущуюстоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболееэффективного использования выполняется путем проверки соответствиярассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешённость: рассмотрениетех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании,ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах иэкологическим законодательством.
Физическаяосуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способовиспользования.
Финансоваяосуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенноезаконом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальнаяэффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использованийбудет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
2.3 Общие положения обоценке рыночной стоимости
1. Понятие «рыночнаястоимость», используемое в настоящем отчете определяется следующим образом:расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переходимущества из рук в руки на дату оценки и в результате коммерческой сделки междудобровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга:при этом полагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо ибез принуждения[1].
2. Крометого, эксперты руководствовались также категорией «рыночная стоимость присуществующем использовании».
à рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая складываетсяпри продаже объекта собственности на свободном рынке при соблюдении всехнеобходимых для продажи условий;
à сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной изсторон, принимающей в ней участие;
à стандартная мотивация продавца и покупателя;
à обе стороны сделки хорошо проинформированы, либопроконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшегоудовлетворения собственных интересов;
à для совершения сделки выбрано оптимальное время;
à оплата производится по безналичному расчету путем выработкиобычных для подобных сделок финансовых договоренностей;
цена сделки не являетсяследствием специального кредитования или уступке при продаже ни одной изсторон, участвующих в сделке.
2.4 Оценка правсобственности
Оценке подлежит правочастной собственности на вышеуказанное нежилое административно-производственноепомещение.
Полное право собственности,включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственниквправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имуществалюбые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающиеправа и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество всобственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником прававладения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременятьего другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно сведениям,предоставленным Заказчиком, помещение находится в частной собственности.
2.5 Общие понятия применяемых методов
Всегоизвестно три основных метода оценки недвижимости:
Затратныйметод
Предпосылкаданного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит отзатрат на воспроизводство аналогичного имущества.
Согласнозатратному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется, как суммавосстановительной стоимости улучшений за вычетом накопленного износа ипредварительно оцененной стоимости участка земли.
Подулучшениями понимаются здания и сооружения, имеющиеся на участке, а такжеподведенные к нему инженерные сети.
Подвосстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию улучшений впервоначальном виде, включая в них прибыль строительной организации иинвестора.
Поднакопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом недвижимости намомент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональныхи внешних факторов.
Сравнениепродаж
Данныйметод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит отцен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожееимущество.
Согласнометоду сравнения продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценаминедавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых)объектов, после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия междуоцениваемой и сравнимой недвижимостью.
Доходныйметод
Данныйметод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит отвеличины дохода, который, как ожидается, оно принесет.
Доходныйметод включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимостьнедвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ееэксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся нарынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. Всоответствие со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного доходана определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимостив конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимостивсех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающегориск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости. 2.6 Процедураоценки
Процедураоценки включает в себя следующие шаги:
à осмотр объектов;
à интервью с собственниками;
à исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов врассматриваемом и других схожих по условиям регионах;
à сравнительный анализ аналогов;
à работа эксперта-проектировщика по определению восстановительнойстоимости объектов;
à использование прочих методов оценки для определения рыночнойстоимости объектов.
Каждый изэтих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов.Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостаткикаждого из использованных методов и установить окончательную оценку объектовсобственности на основании данных того метода или методов, которые расцененыкак наиболее надежные.
3. Описание объекта оценки
3.1 Анализ местоположения объекта оценки
Территорияместоположения и окружения Объекта исследования – одна из хорошо сохранившихсяисторических частей города; относится к ядру городского центра, входит в составобъединенной охранной зоны Санкт-Петербурга.
МестоположениеОбъекта исследования характеризуется относительно хорошей транспортнойдоступностью наземным транспортом. Улицы, непосредственно формирующие данныйрайон, не очень загружены транзитным транспортом по сравнению с другими улицамицентральной части города.
Несмотряна общий градоэкологический вывод относительно данной территории как онеблагоприятном районе, местоположение Объекта исследования относится все-такик наиболее чистой его части (для центральной части такого крупного города какСанкт-Петербург). Район местоположения Объекта исследования характеризуетсяпротиворечивым уровнем комфортности (качества) существующего жилищного фонда.Он весьма высокий в новом / реконструированном фонде и, напротив, довольнонизкий – в домах без реконструкции. Здесь одна из самых высоких в городеконцентраций коммунальных квартир, что в значительной мере определяет и низкийуровень благоустройства дворов, и неудовлетворительное состояние фасадовзданий.
Всвязи с отсутствием свободных «пятен» здесь весьма не активно ведется новоестроительство жилья повышенной комфортности, спрос на которое в этой частигорода стабильно высок; реконструкция старого фонда сдерживается проблемойрасселения коммунальных квартир.
Перспективыразвития и повышения градостроительной ценности территории местоположенияОбъекта связаны с комплексным развитием территорий и отдельных объектов,используемых в настоящее время не лучшим образом с точки зрения их уникальногоместоположения в центре такого мегаполиса как Санкт-Петербург.
Сучетом сказанного данная территория – самая интересная и перспективная в городедля развития культурно-просветительских функций. Одновременно она весьмапривлекательна для развития качественной жилой, а из коммерческих функций – торговой,офисной и гостиничной функций.
3.2 Техническаяхарактеристика объекта
Документы, устанавливающиекачественные и количественные характеристики объекта оценки: техническийпаспорт на нежилое строение, выданное городским управлением инвентаризациинедвижимости Фрунзенского района г. Санкт-Петербург, по состоянию на10.11.2009 г. серия №3511/30 (табл. 1).
Нежилоеадминистративно-производственное двухэтажное помещение.
Площадь – 2987 м2
Объём помещения равен29 272 м3
Год ввода – 1983 г.
Таблица 1.1 – Техническаяхарактеристика объектаНаименование конструктивных элементов Описание конструктивных элементов Износ по сроку службы Обнаруженные повреждения Фундамент Сборные ж/бетонный 20,8 Трещины, выбоины Каркас и перекрытия Железобетон 20,8 Трещины Стены и перегородки Кирпичные 20,8 Частично разрушены, трещины Кровля Двускатная металлическая 10 Сколы Полы ковровое, плитка, бетон 6,67 Частично истёрты Проемы дверные ПВХ, деревянные 6,67 Частично разрушены Проемы оконные ПВХ, Двойные деревянные 6,67 Трещины Отделочные работы Гипсокартон, обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок 33,33 Царапины, сколы Внутренние сантех. и электротех. устройства Горячее водоснабж. – металлические трубы, электроосвещение – срытая проводка, канализация – чугунные трубы, вентиляция – приточно-вытяжная. 6,67 Частичные повреждения Прочее Бетонные крыльца 6,67 Небольшие трещины
4. Затратный подход
Затратный подходосновывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости иисходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляядолжную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которуюобойдется получение соответствующего участка под застройку и возведениеаналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и безсущественных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам,если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичногообъекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса ипредложения на рынке недвижимости.
Затратный подход показываетоценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущихценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из такихже материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой жепланировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, какоцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
4.1 Определениевосстановительной стоимости строительства
Восстановительная стоимость– определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемогообъекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений,строительных конструкций и материалов, а также с тем же качествомстроительно-монтажных работ.
Восстановительная стоимостьопределяется методом сравнительной единицы. В качестве базового источникаиспользованы сборники УПВС.
УПВС – укрупненныепоказатели восстановительной стоимости – составлены в нормах, ценах и тарифах,введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полнуювосстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:
– накладныерасходы и плановые накопления;
– затраты,связанные с производством работ в зимнее время;
– прочиевнеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временныездания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты напроектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппаратазаказчика, затраты на непредвиденные работы и др.
Для II климатического района, вкотором расположен г. Санкт-Петербург, восстановительная стоимость объектарассчитывается по формуле:
ВС= УС(69) х Vх И(84) хИ(09) х Кпп, где
УС(69) – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м3в ценах 1969 г. (26,9 руб./кв. м);
V – строительный объем здания, м3 (в ряде случаев общаяплощадь либо протяженность объекта);
И(84) – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введенПостановлением Госстроя СССР №94 от 11 мая 1993 г. к = 1,18;
И(09) – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2010 г.,определен по сборнику КО-Инвест «Индексы цен в строительстве» выпуск №50, к =46,7;
Районныйкоэффициент = 1,01
Кпп –коэффициент, учитывающий прибыльпредпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получитьсверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности посопоставимым объектам к = 22%.
Объёмпомещения равен 29 272 м3
ВС = 26,9*29272*1,18*46,7*1,22*1,18 = 62 466 245,3
Восстановительнаястоимость с учетом НДС = 62 466 245,3
Процентизноса по объекту принимался с использованием Сборника №28 «Укрупненныхпоказателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий», таблица 88А,ВСН 52–86 «Правила оценки физического износа административных зданий».
Данныекоэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние ценына материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налогна добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимостиведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования.
Вывод:восстановительная стоимость нежилого административно-производственногокомплекса, с учётом НДС равна 62 466 245,3 руб.4.2 Определениеизноса недвижимости/>/> Расчет износа
Призатратном подходе определение износа используется для того, чтобы учестьразличия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объектанедвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновьвоспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
Взависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется нафизический, функциональный и внешний (экономический)./>Физический износ
Физическийизнос отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем(например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двухтипов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – подвоздействием естественных и природных факторов. Физический износ может бытьустранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которогофизически возможно и экономически оправданно.
Нормативныесроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущихи короткоживущих.
Кдолгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующиенесущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонныеперекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатациисовпадаетсо сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальностив зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).
Остальныеконструкции и элементы здания отнесены ккороткоживущим элементам,которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.
Процентизноса начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорциональнофактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.
В денежномвыражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительнойстоимости с неотделимыми улучшениями.
Общийпроцент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонтасоставляет 14%. Стоимостная величина физического износа объекта оценкирассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений./>/>Функциональный износ
Функциональныйизнос (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект несоответствует современным стандартам с точки зрения его функциональнойполезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшейархитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерномобеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционнойизбыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственныхзатрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влияниемнаучно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Кустранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенныхшкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытияпола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, являетсясравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученнойстоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты навосстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износаопределяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент егооценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки безобновленных элементов.
Кнеустранимому функциональному износу также относится уменьшение стоимости,связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания.Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платыпри сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовойрентной платы, характерный для данного вида недвижимости./>/>Экономический (внешний) износ
Экономическийизнос (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленнаявлиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядомпричин, таких как: общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числесокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений илиухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений икоммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству,муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основнымифакторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние вэкономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличиедискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательскойдеятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.
Вывод:рыночная стоимость, выполненная затратным методом, с учётом накопленного износана дату оценки составляет 51 668 330,14 руб.
5. Подход с точки зрения дохода
оценка объект рыночныйстоимость
Рассматриваемыйметод делает упор на мотивацию получения дохода и на то, как можно анализироватьдоход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качествепоказателя стоимости недвижимости.
Доходы(прибыли), создаваемые недвижимым имуществом, могут поступать к владельцу ввиде:
·текущих денежных поступлений;
·будущих доходов от арендной платы;
·доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже недвижимостив будущем.
Настоящийподход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа,что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всехбудущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Расчет всехбудущих доходов может быть осуществлен посредствам метода прямой капитализацииили в результате анализа дисконтированного потока наличности. Метод прямойкапитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильнымисуммами расходов и доходов. Для упрощения расчетов принято постоянство потоканаличности в ближайший за датой оценки период, опущено влияние изменения цен,инфляции национальной валюты и т.п.
Потокидохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости(реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую общую стоимость. Базовойдля этого подхода является формула:
Доход /Ставку капитализации = Стоимость
По нашемумнению оцениваемый объект может обеспечить стабильный доход и в связи с этим,его рыночная стоимость может быть определена методом прямой капитализациидохода.
Определяемставку капитализации дохода для оцениваемого объекта в условиях недостаточностабильной экономической ситуации в торговле недвижимостью, составляем ставкукапитализации методом кумулятивного построения из следующих компонентов:
1.
2. Безрисковая ставка (Rf) – 5% – принимается по ставке Сбербанка РФ по валютнымдепозитным кладам.
3. Поправка на дополнительный риск (R1) – 4% – все инвестиции, за исключением инвестиций вгосударственные ценные бумаги, имеют высокую степень риска. Чем выше риск, тембольше величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест– проекту.
4. Поправка на ликвидность (R2) – 2,5% показывает, насколько быстро недвижимость может бытьпревращена в наличные деньги.
R2 = Rf / 12 * n * Σ [1– (Di / обычный доход объекта)],
Где, Rf – безрисковаяставка;
n – типичный срокэкспозиции;
Di – доход в i месяцэкспозиции
5. Поправка на инвестиционныйменеджмент (R3) – 4,5% – чем более рискованны и сложны инвестиции, темболее компетентного управления они требуют.
6. Ставка возврата капитала – (R4) –5%, основывается на временном интервале, в течении которого, порасчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала вложенного в недвижимость.
Принимаемобщую ставку капитализации (К) равной 21%. Для расчетов принимает общую площадьобъекта.
Для расчетаразмера арендной платы Оценщиком принято решение о расчёте годовой аренднойплаты, основываясь на данных рынка г. Санкт-Петербурга, где размерарендной платы за месяц подобных помещений составляет 1000–1300 руб. кв. м.Возьмём минимальную стоимость – 1000 руб. за кв. м. в месяц.
Потенциальныйваловый доход – суммарная арендная плата, которая возможно была бы получена,если бы объект оценки был сдан полностью в аренду и все помещения были бы сданыв аренду.
Годоваяарендная плата равна
АП = S x В х 12 х К,
где АП –арендная плата, (руб./год);
S – площадь арендуемого помещения, (кв. м.);
В-базоваяставка арендной платы, (руб./кв. м);
К –корректировочный коэффициент, учитывающий недозагрузку помещений
Действительныйваловый доход = 30467400 руб.
нализрасходов
Расходывладельцев здания складываются из текущих расходов, связанных с егоэксплуатацией и расчёт ЧОД представлены в таблицеТаблица 4 – Анализ расходов Наименование расходов % Показатели, руб. Налог на имущество 2,2 670282,8 Коммунальные платежи 20 6093480 Административные расходы 2,3 700750,2 Транспортные расходы 1,2 365608,8 Прочие 1 304674 Итого операционные расходы 26,7 8134796 Налог на прибыль 24 7312176 ЧОД 30467400–8134796–7312176 = 15020428
Стоимостьобъектов определяется по формуле:
Ск = ЧОД/К,
где Ск –стоимость объекта, руб.;
ЧОД –чистый операционный доход в год, руб.;
К – ставкакапитализации прибыли.
Ск =15020428/0,21 = 71 525 847,62 Таблица 5 – Расчёт стоимости доходным методом Наименование Действительная прибыль, руб. Операционные расходы + налог на прибыль Чистый операционный доход, руб. Стоимость доходным методом, руб. Административное помещение 30467400 15446972 15020428
71525847,62
Вывод:рыночная стоимость объектов оценки, выполненная доходным методом, на 29 июня 2010составляет71 525 847,62 руб.
/>7. Сравнительный подход
В рамкахсравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж,основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своейоснове предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажунедвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрестианалогичный по качеству и пригодности объект.
Данныйметод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектамнедвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затемкорректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются отоцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать дляопределения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительныйподход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектовнедвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о ценепредложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физическиххарактеристиках, местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектомнедвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическимхарактеристикам, условиям продажи и др.).
4. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту всоответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованиемметода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектовнедвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.Подбор аналогов
При выбореаналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми следуетсчитать объекты с одинаковым наилучшим использованием.
Источникамиинформации о листингах являлись банки данных риэлтерских фирм (Агентство недвижимостиЗАО «Профессионал») и средства массовой информации (журнал «Мой Дом»).
Местоположение
Стоимость, руб.
Площадь участка, м2. Право на землю
Площадь помещений, м2
Условия продаж Объект оценки: Санкт-Петербург, ул Белы Куна
11 353
собственность 2987 Рыночные Аналог 1: Санкт-Петербург, ул. 69 800 000 11 142 аренда 2 681 Рыночные Аналог 2: Санкт-Петербург, ул. 75 000 000 16 000 собственность 3 400 Рыночные Аналог 3: Санкт-Петербург, ул. 88 000 000 75 000 собственность 5 760 Рыночные Аналог 4: Санкт-Петербург, ул. 79 000 000 55 000 аренда 4 000 Рыночные
В данномотчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов 4 здания, расположенные по ул. БелыКуна, выставленные на продажу в апреле-июне 2010 г.
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб.
69800000,00 75000000,00 88000000,00 79000000,00 Обстоятельства совершения сделки открытый рынок открытый рынок открытый рынок открытый рынок открытый рынок Условия финансирования единовременный платеж единовременный платеж единовременный платеж единовременный платеж единовременный платеж Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, % 0% 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
69 800 000 75 000 000 88000000,00 79000000,00 Продажа или предложение – предложение предложение предложение предложение Поправка на уторгование, % 0% 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
69 800 000 75 000 000 88000000,00 79000000,00 Дата продажи (дата оценки) (10.06.2010 г.) Июнь 2010 г. Июнь 2010 г. Июнь 2010 г. Июнь 2010 г. Поправка на дату продажи, % 0% 0% 0% 0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
69800000,00 75000000,00 88000000,00 79000000,00 Право на здания собственность собственность аренда аренда собственность Поправка на юридические права, % 6% 0% 0% 6%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
73 988 000 75 000 000 88 000 000 83 740 000
Общая площадь зданий, кв. м.
2987
2 680
3 400
5 760 4000 Поправка на масштаб зданий, % -10% 0% 15% 0% Продолжение таблицы 7 – Сравнение аналогов
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв. м
66 589 200 75 000 000 101 200 000 83 740 000
Транспортная доступность авто. авто., ж/д станция г. Сокол авто., ж/д станция г. Лоста авто., ж/д ветка авто., ж/д ветка Поправка на транспортную доступность, % -2% -2% -12% -2%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
65 257 416 73 500 000 89 056 000 82 065 200
Наличие коммуникаций электро-, водо-, теплоснабжение, канализация электро-, водо-, теплоснабжение, канализация электро-, водо, теплоснабжение, канализация электро-, водо, теплоснабжение, канализация электро-, водо, теплоснабжение, канализация Поправка на наличие коммуникаций, % 0% 0% 0% 0% 0,00%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
65 257 416 73 500 000 89 056 000 82 065 200
Цена за кв. м. 20486,21 24 350 21617,65 15461,11 20516,3
Рассчитаем рыночную стоимость здания, для этого умножим площадь здания насреднюю цену квадратного метра аналогичной площади:
2987*20486,21= 61192309,27 руб.
Рыночная стоимость, рассчитанная методом сравнения продаж на дату оценкисоставляет
61192309,27 руб.
В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки:
1. Поправка наобстоятельства совершения сделки и условия финансирования.
В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытомрынке, условия финансирования сделки – единовременный платеж. Поправка нетребуется.
2. Поправка на уторговывания.
Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть присравнении использована цена предложения. Поправка не требуется.
3. Поправка на датупродажи.
Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различныевременные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты,выставлявшиеся на продажу в июне 2010 года. Дата оценки – 10 июня 2010 года. Поправка на дату продажи не требуется.
4. Поправка на юридические права.
Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельныйучасток находится в собственности. Следовательно, в цены аналогов, земельныеучастки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие вюридическом статусе. По мнению Оценщика, основанному на анализе рыночнойситуации, земельные участки в собственности продаются на 30% дороже, нежели участкив аренде (коммерческая привлекательность земельных участков в собственностивыше, чем участков на правах аренды на 49 лет не более чем на 10%). В данномслучае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, астоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправкидолжна быть уменьшена пропорционально влиянию стоимости участка на стоимостьимущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно,поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистическойинформации о рыночных сделках с аналогичными объектами недвижимости.
5. Поправка намасштаб зданий.
Предварительно, перед введением данной поправки, рассчитываются удельныестоимости имущественных комплексов аналогов в пересчете на общую площадьвходящих в их состав зданий и сооружений. Удельные стоимости имущественныхкомплексов и будут являться базой для введения поправки на масштаб зданий иряда последующих поправок.
Поправка на масштаб учитывает снижение стоимости в пересчете на единицусравнения (кв. м.) с увеличением площади зданий в соответствии с принципомубывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшейплощади выше). В результате анализа информации о ценах и количестве сделок,совершенных с крупными и мелкими объектами на рассматриваемом сегменте рынка,мы определили характерную величину поправки на масштаб для каждой изсравниваемых производственных баз.
6. Поправка натранспортную доступность.
Основное различие в транспортной доступности сравниваемых объектовсвязано с близостью железной дороги и железнодорожной станции, либо наличиемжелезнодорожной ветки непосредственно на участке. Доступность альтернативногоавтомобильному транспорта оказывает существенное влияние на стоимостьпроизводственного объекта, поэтому и поправки, введенные в цены аналоговдостаточно велики.
7. Поправка наналичие коммуникаций.
Все сравниваемые объекты имеют полный комплекс доступных коммуникаций(электро-, водо-, теплоснабжение и канализация). Поправка не требуется.
Выявленныеотличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:
· Цена предложения к реальной рыночной цене;
· объем передаваемых прав на здание и земельный участок;
· площадь земельного участка;
· местоположение;
· завершенность объекта;
· площадь дома./>
7. Согласованиерезультатов расчёта рыночной стоимости
Врезультате производства расчетов по оценке недвижимости по затратному,сравнительному и доходному методам получены следующие результаты стоимостейнедвижимости в рубляхВид подхода Стоимость, руб. Затратный подход 51 668 330,14 Доходный подход 71 525 847,62 Сравнительный подход 61 192 309,27
Затратный метод дал пониженное значение рыночной стоимости, из-затого что затратный подход недостаточно учитывает местоположение объекта оценкина территории населенного пункта.
Доходный подход и метод сравнения продаж показали повышенные всравнении с затратным подходом результаты. Эти подходы в наибольшей степениотражают типичную мотивацию инвестора, сопоставляющего размер своих затрат наприобретение объекта и размер будущих доходов, которые определяются размерамиарендной платы – основы будущих доходов от приобретенной недвижимости. При этомметод сравнимых продаж показал повышенный результат в сравнении с доходнымподходом. Это объясняется повышенным интересом на рынке продаж в секторе«спрос». На фоне общей политической стабилизации участники рынка офисныхпомещений в последнее время предпочитают приобретать в собственность помещениядля бизнеса, чем платить на сторону средства, которые можно вложить внедвижимость и увеличить свои активы.
В то же время затратный метод отражает другой аспект рынка –стоимость строительных услуг на рынке недвижимости недвижимости. Ониобеспечивают потенциального инвестора вариантами инвестиционного поведения:строить ли объект собственными силами и на собственные или заемные средства,взяв на себя все возникающие при этом риски, либо привлечь застройщика(девелопера), переложив на него часть рисков, либо купить готовый объект,экспонирующийся на рынке недвижимости.
Выбор определяется наличием запаса времени у инвестора и наличиясвободных денежных ресурсов – собственных или заемных. Полученные с помощьюэтих методов размеры стоимости влияют на выбор окончательной величины рыночнойстоимости.
По мнению Оценщиков, итоговая величина рыночной стоимости вбольшей степени зависит от рыночных условий – сложившихся цен на недвижимость иуровень арендных ставок. В то же время оценщики полагают, что в настоящее времяпродавцы недвижимости предъявляют повышенные претензии к рыночным ценам,завышая стоимость своего недвижимого имущества не считаясь со стоимостьюстроительства и уменьшением в данный период уровня арендных ставок.
Риэлтерыотмечают с связи с этим уменьшение количества сделок по продажам недвижимости.
В то жевремя и затраты на строительство влияют на окончательный размер рыночнойстоимости недвижимости, поскольку рынок (особенно развитый) не допускаетбольших разрывов между валовым доходом в строительном бизнесе и затратамистроительного производства. Возникающая в таких случаях сверхприбль ведет к усилениюконкуренции на рынке строительных услуг. Тот час на рынок устремляются новыеподрядчики и застройщики, что ведет к уменьшению цен предложений на строительныеуслуги.
На основании изложенного рыночному методу (методу сравнения) идоходному подходу оценщики придают больший вес в сравнении с затратнымподходом. Затратный подход также оказывает влияние на окончательный рыночнойстоимости, поскольку часто определяет выбор инвестиционного поведенияпотенциального инвестора. Оценщики полагают, что затратному подходу следуетпридать меньший вес.
При выбореокончательного значения рыночной стоимости оцениваемого имущества для каждогозначения стоимости, определенной различными подходами принимается весовойкоэффициент:
· для доходного подхода – 0,4,
· для сравнительного подхода – 0,4,
· для затратного метода – 0,2.
Такимобразом, окончательное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет:
71525847,62*0,4+61192309,27* 0,4+ 51668330,14* 0,2 = 63 420 928,78 руб.
или сокруглением
63420 930
(Шестьдесяттри миллиона четыреста двадцать тысяч девятьсот тридцать рублей).
Библиографическийсписок
1. Оценкаобъектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 1997 г.
2. Черняк А.В.«Оценка городской недвижимости», М., 1996 г.
3. Д. Фридмани др.» Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., ДЕЛО, 1997 г.
4. R.S. Means,Ко-Инвест. «Современные инженерные системы зданий»… М., 1997 г.
5. Оценкабизнеса. М., Финансы и статистика, 1998 г.
В.А. Прорвич «Основыэкономической оценки городских земель», М.: изд. «Дело», 1998 г., изданиеАкадемии оценки
6. «Стандартыпрофессиональной деятельности в области оценки имущества» Российского обществаоценщиков.
7. Харрисон Г.С. «Оценканедвижимости», учебное пособие, М., издание Российского общества оценщиков,
8. Конституция РФ.
9. Гражданский кодекс РФ.
10.«Стандартыпрофессиональной деятельности в области оценки имущества» Российского обществаоценщиков.
11. Международные стандарты оценки МСО 1–4, разработанные TheInternational Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC) – МеждународнымКомитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ).
12. Учебное пособие «Оценка объектов недвижимости: теоретические ипрактические аспекты» Под ред. В.В. Григорьева. Москва ИНФРВ-М 1997 г.
13. Учебное пособие. Экономика недвижимости. Российская экономическаяакадемия им. Г.В. Плеханова, Москва, 1999 год.
14. С.П. Коростелев. Основы теории и практики. «Оценкинедвижимости». Москва. РДЛ.1998.