Операции с недвижимым имуществом: порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений

Федеральноеагентство по образованию
Государственноеобщеобразовательное учреждение
высшегопрофессионального образования
«Самарскийгосударственный архитектурно-строительный университет»
Кафедратеоретической экономики и экономики недвижимости
Курсоваяработа
подисциплине Экономика недвижимости на тему:
«Операциис недвижимым имуществом: порядок совершения сделок купли-продажи жилыхпомещений»
Выполниластудентка 5 курса
шифр:270903 гр. 237 ОСНИ
АгаповаС.С.
РуководительЩеголева И.П.
Самара2010 г

Содержание
 
Введение
Глава 1. Алгоритм совершения действий по купли-продажи жилыхпомещений
1.1 Поиск варианта
1.2 Осмотр жилого помещения
1.3 Задаток в сделках с недвижимостью
1.4 Государственная регистрация
1.5 Отказ и приостановка государственной регистрации
1.6 Сроки регистрационных действий
Глава 2. Оценка стоимости квартиры
2.1 Анализ местоположения объекта недвижимости
2.2 Описание объекта недвижимости
2.3 Определение рыночной стоимости затратным методом
2.4 Определение рыночной стоимости методом сравнительного анализапродаж
2.5 Определение рыночной стоимости доходным методом
2.6 Согласование результатов оценки
Заключение
Список литературы
Приложения

Введение
Право нажилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, являетсяфундаментальным, так как оно выражает сущность системы удовлетворения жилищныхпотребностей общества. В перечне приоритетов продуктов индивидуальногопотребления человека жилье выделяют на одно из первых мест, наряду спотребностью в воздухе, воде, пище, энергии.
Проводимаяжилищная реформа, получившая в последнее время статус национального проекта,направлена на решение широкого круга вопросов. Изначально предполагалось, что всоздаваемой в ходе реформирования системе каждый самостоятельно вкладываетсредства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая решить возникшую унего жилищную проблему за счет государственных, муниципальных или общественныхжилищных фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты дляприобретения жилья.
Владельцыжилых помещений вправе распоряжаться своим жильем путем заключениягражданско-правовых сделок. Так, собственники вправе совершать сделки:купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога.
Отсутствиеединства правового регулирования в различных нормативных актах жилищныхотношений, связанных с совершением сделок в данной сфере значительно усложняетосуществление государством последовательной жилищной политики, порождаетнеопределенность в осуществлении гражданами своих прав.
Даннаяпроблема требует всестороннего изучения практики применения новейшегозаконодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, чтомногие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательногоурегулирования.
Всовременной правовой науке ввиду принятия нового Жилищного кодекса,исследования проблем совершения сделок с жилыми помещениями значительноактивизировались. Достаточно много внимания уделяется как отдельным аспектамуказанной проблемы, так и её исследованию в целом. Особо необходимо выделитьработу П.В. Крашенинникова, где много внимания уделено вопросам совершениясделок с жилыми помещениями. В частности, рассмотрено понятие, виды указанныхсделок, их особенности и специфику совершения. Вместе с тем, ряд важныхаспектов проблематики, связанных с совершением сделок с жилыми помещениями,несмотря на их первостепенную методологическую, научную и практическуюзначимость, до сих пор остается мало исследованным.

Глава 1. Алгоритм совершения действий по купли-продажи жилыхпомещений
Если Выжелаете приобрести какую – либо площадь с целью вложения средств, дляпоследующей сдачи или для получения любого другого дохода от недвижимости, тоследует провести ряд следующих мероприятий:
 
1.1 Поиск варианта
 
1.  Для начала нужно самому четко определить для себя, что конкретноВы хотите приобрести и сколько времени и средств готовы потратить на поискподходящего варианта.
2.  Досконально изучить рынок предложения. Просмотреть динамику измененияцен на такие площади, сроки рекламной экспозиции. Обязательно нужно прозвонитьуже проданные объекты, постараться узнать цену сделки (т.е. стоимость, закоторую реально продали объект). Часто бывает, что цена сделки сильноотличается от цены заявленной в рекламе. Очень важно знать – в какую сторонуэто отличие, состоялся ли торг или произошло повышение стоимости.
3.  Активный поиск. Процесс поиска очень долгая и кропотливая работа,требующая немалого терпения. Для того чтобы найти именно то, что Вам нужноприходится совершать в день более 50 звонков по различным объявлениям. На одинзвонок по объявлению уходит от 1 до 7 минут. Необходимо сразу задать многовопросов, поинтересоваться документами на квартиру, способом продажи,возможностью покупки квартиры по ипотеке, количеством прописанных в квартире,есть ли дети, историей квартиры… и так далее.
Однако,иногда этого недостаточно. Помимо изучения и прозвона всех печатных икомпьютерных изданий, приходится прибегать к нестандартным методам поиска.Можно взять из телефонной базы номера всех телефонов всех интересующих объектови поинтересоваться о ближайших планах на объект.
Болеепростой способ – адресная расклейка объявлений покупки в интересующем районе.
 
1.2 Осмотр жилого помещения
 
4.  Просмотр объекта. Здесь же при встречи можно посмотреть документына объект и задать более конкретные интересующие опросы.
Для болееэффективного показа жилого помещения (в данном случае квартира) существуетнесколько правил. Не забывайте, что квартира начинается с подъезда!
Подъезддаже в большей степени важен, чем вешалка в театре. Созерцание гардеробных —удел билетеров и кладовщиков, а не зрителей, пришедших на спектакль. Но от видалестничной площадки никуда не деться. Сколько жизненно важных действийприходится совершать именно в подъезде. Здесь мы не только закрываем иоткрываем двери, ездим на лифте, курим, проверяем почтовый ящик. Это местосвиданий, задушевных бесед с соседкой… Словом, всего не перечислить. Потомуподъезд мы воспринимаем как неотделимую частицу собственной квартиры, а значит,и индивидуального психологического пространства.
Когдапотенциальный покупатель входит в привлекательный подъезд, то он попадает вквартиру позитивно настроенным. Простая уборка, легкий косметический ремонт инесколько горшков с цветами способны придать коридору более свежий ижизнерадостный вид.
Конечно,речь не идет о перекраске всех площадок 16-этажного дома. Достаточно привести впорядок прилегающие к квартире коридоры. Даже если покупатель и поймет, чтосостояние дома в целом далеко не такое хорошее, как пространство около егоквартиры, то скорее всего оценит все сделанное по достоинству, без негатива,как элемент уважения или даже «спортивный прием» в честной игре. Ведь далеко ненаивные люди любят улыбки швейцаров и прислуги, вежливость продавцов и врачей,ценят заботу юристов и педагогов, чаще всего не задумываясь о том, чтоуслужливость, забота и внимание тоже оплачены.
Тактикапоказа так же имеет свои плоды. Когда же квартира имеет объективныенескрываемые минусы, помочь делу помогает грамотный подход к потенциальномупокупателю. При встрече необходимо почувствовать, что он ищет, — возможно, вашвариант таит в себе именно те плюсы, которые ему необходимы. Правила поведенияна просмотрах такие: первое — не суетиться, держаться достойно, чтобы у гостейне сложилось впечатления, что они являются единственным и последним шансом. Неговорите много, честно предоставив посетителю возможность самостоятельноосмотреть все, что его интересует.
Важнопонимать, что прямой и нарочный обман, откровенное утаивание недостатков ипопытка поработать «кукловодом» — отталкивающие качества, способные привести кнежелательному результату. Но тонкие действия могут быть эффективны. Важнодождаться паузы, когда клиент осмотрит помещение и захочет поговорить. Тогда ипоявится шанс ненавязчиво демонстрировать то, что действительно выигрышно:например, незаметные с первого взгляда достоинства планировки или отделки,выгодные виды, просторные лоджии и т. д.
Для многихлюдей немаловажен вопрос о том, какие люди жили в этом доме. Обернуть этообстоятельство в свою пользу поможет умение разбираться в людях и понимать ихинтересы, пристрастия, вкусы. Если окажется, что покупатель и продавец в чем-топохожи, это сыграет на руку последнему, поскольку даст возможность завязатьдружеский разговор. Даже если покупатель не принял решения сразу, пройдетвремя, и из массы просмотренных объектов он выберет именно тот, которыйзапомнился не формально.
5.  Торг. Надо сказать, что торг на рынке недвижимости присутствует иприветствуется, как таковой. Конечно, не стоит ждать что продавец сбросит15-20% стоимости, но немного поторговаться всегда следует. Грамотный торг – этоискусство. Если встречаются принципиальные продавцы, нежелающие сбавлять цену,придется прибегать к маленьким ухищрениям. К примеру, можно вписать в авансовыйдоговор сбор каких либо дополнительных справок не относящихся напрямую кпродаже объекта, но относящихся к юридической проверке.
 
1.3 Задаток в сделках с недвижимостью
 
6.  Перед задатком необходимо полностью проверить все имеющиесядокументы на объект и дееспособность продавцов(при желании). Обычно проверяется(базовый перечень):
— правоустанавливающие документы (Свидетельство СОРП, и договор по какому правубыл получен в собственность объект);
— комупринадлежит квартира в настоящий момент, история перехода прав собственности(выписка из ЕГРП);
— смотримархивную выписку из домовой книги с перечнем лиц, прописанных на моментприватизации квартиры (важно отследить прописку детей и временно снятых с учеталиц);
— изучаемпаспортов (страница о детях обязательна) всех прописанных на то время взрослыхжильцов, проверяем паспорта нынешних собственников;
— заказываем справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,телефонным переговорам и оплате налога на имущество.
7.  Задаток представляет собой один из способов обеспеченияобязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма,выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее подоговору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажив дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задатокнесет в себе две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), посколькустоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а такжегарантийную функцию.
Правилозадатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашениюсторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен бытьвозвращен», — статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задаткаот аванса является ответственность за его нарушение.
Еслипокупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, тозадаток остается у продавца.
Еслипродавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то онобязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается,что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходимадля погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому отпокупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка,это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никтоне виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорныеобстоятельства, к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного изучастников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашениео задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно. Чтобы принеобходимости стороны могли доказать факт внесения денег. Соглашение о задаткеможет быть составлено в произвольной форме в виде простой расписки или нафирменном бланке агентства недвижимости или юридической компании. Расписка недолжна пугать своей простотой – она так же важна, как и другие формы договоров.Самое главное, чтобы она была правильно составлена.
Всоглашении о задатке (расписке) необходимо прописать:
-Ф.И.О.сторон
-место ихжительства
-паспортныеданные сторон
-срокиисполнения обязательств
-предметсоглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик,позволяющих точно определить объект и сумма задатка. Нотариальногоудостоверения такое соглашение не требует.
Однако,несмотря на то, что задаток является определенной гарантией исполненияобязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечениязаключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
8.  После всех этих совершенных действий наступает самый ответственныймомент – регистрация договора.
 
1.4 Государственная регистрация
Федеральныйзакон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним”[1]возложил на Министерство Юстиции России координацию работ по созданиюучреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностьюучреждений юстиции, разработке методических материалов по ведениюгосударственной регистрации, а также назначению и освобождению от должностирегистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правилведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификацииработников системы государственной регистрации.
31 января1998 года вступил в силу Федеральный закон “О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним”. В стране начала создаватьсяпринципиально новая система государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, формирование которой предусмотрено Гражданскимкодексом Российской Федерации.
Установленыорганизаций, занимающихся деятельностью по регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территориинахождения недвижимого имущества.
Законом орегистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственнойрегистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:
1. Проверкадействительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих праву подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляетсяспециальными должностными лицами — регистраторами прав.
2. Проверканаличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
3.Государственная регистрация прав.
4. Выдачадокументов, подтверждающих государственную регистрацию прав.
5. Выдачаинформации о зарегистрированных правах.
Порядокгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимрегламентирован главой 3 Закона о регистрации. Процедура проведения регистрациисостоит из следующих 5 этапов:
— приемдокументов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающихтребованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательнымприложением документа об оплате регистрации;
— правоваяэкспертиза документов и проверка законности сделки;
— установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объектнедвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановлениягосударственной регистрации прав;
-внесение записей в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других основанийдля отказа или приостановления государственной регистрации прав;
–  совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачаудостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежиткак сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности нанедвижимость по такому договору от продавца к покупателю.
Необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажинедвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода правасобственности на нее. До момента регистрации перехода права собственностипокупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, невправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать варенду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода правасобственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилымпомещением.
 
1.5 Отказ и приостановка государственнойрегистрации
Посещение учреждения юстиции по государственной регистрации недвижимостии сделок с нею является завершающим этапом процесса оформления сделки. Однаконе всегда это мероприятие заканчивается успехом. Рассмотрев представленныедокументы, сотрудники данного органа могут принять решение о приостановкерегистрации или отказе в ней. В каких случаях такое происходит?
Приостановка регистрации
В соответствии с законодательством регистрация может быть приостановленапо трем основаниям:
1) решению регистратора;
2) заявлению правообладателя и участников сделок;
3) решению, определению суда.
Регистратор прав способен принять решение о приостановлении регистрации(на срок не более месяца) при возникновении у него сомнений в наличии основанийдля такой регистрации. О своем решении он извещает заявителя.
Чаще всего сомнения вызывает подлинность документов. В этом случаерегистратор приостанавливает процедуру и направляет данные бумаги наподтверждение их подлинности. Кроме того, у регистратора могут возникнутьсомнения в надлежащих полномочиях лица, обратившегося за регистрацией, или вналичии прав на недвижимое имущество у лица, распоряжающегося им, и т. д.Причинами для приостановления процедуры по решению регистратора являются такженесоответствие представленных документов требованиям закона и необходимостьпредставления дополнительных документов.
В соответствии со ст. 18 Закона «О государственной регистрации» (далее —Закон) представляемые документы должны отражать информацию, необходимую длярегистрации, а именно содержать описание недвижимого имущества и видрегистрируемого права, и в установленных законодательством случаях бытьнотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон.Необходимо, чтобы тексты были написаны разборчиво, наименования юридических лиц— без сокращений, с указанием их мест нахождения, фамилии, имени, отчествафизических лиц, адреса их проживания — также полностью. Не подлежат приемудокументы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, неоговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом или ссерьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Если правоустанавливающие документы содержат неясности, несоответствиеили другие недостатки, которые могут быть устранены только представлениемдополнительных документов, то последние могут быть истребованы.
Отсутствие дополнительных документов, подтверждающих соблюдение правтретьих лиц, также является основанием для приостановки регистрации. Например,при купле-продаже жилого помещения, находящегося в долевой собственности,необходимо представить документ, подтверждающий соблюдение правилпреимущественной покупки доли.
Регистратор вправе запросить необходимые документы не у заявителей, анепосредственно у имеющих их организаций. Органы государственной власти иместного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества,другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственнойрегистрации, обязаны представить их в течение десяти дней со дня обращения.Приостановление государственной регистрации по решению регистратора прекращаеттечение ее срока. До истечения срока государственной регистрации, оставшегосяпосле приостановления, должна быть проведена регистрация либо принято решениеоб отказе, если не были устранены препятствующие регистрации причины. Позаявлению правообладателя или сторон сделки государственная регистрация можетбыть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на тримесяца. В заявлении необходимо указать причины приостановления регистрации, атакже его срок. Документального подтверждения причин приостановления нетребуется.
Подача заявления о приостановке прерывает течение срока государственнойрегистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, в новый незасчитывается. До внесения записи в Единый государственный реестр прав или допринятия решения об отказе регистрация может быть прекращена по заявлениюсторон договора. При этом возвращается половина внесенной платы загосударственную регистрацию.
Решение или определение суда приостанавливает государственную регистрациюна неопределенный срок. Связано это с тем, что продолжительность такойприостановки зависит не от действий регистратора или правообладателя, а отокончания производства в суде по делу, связанному с регистрируемым правом.
Сюда же относится случай, специально предусмотренный Законом «Обипотеке». При наличии судебного спора по поводу прав на недвижимое имущество,являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взысканиягосударственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.
Отказ в регистрации
В Законе содержится исчерпывающий перечень оснований к отказу врегистрации прав. Его наличие означает, что должностное лицо обязанодействовать в строгом соответствии с предписаниями закона. В регистрацииотказывают в следующих случаях:
1) право на объект недвижимого имущества (жилое помещение) не являетсяправом, подлежащим государственной регистрации (перечень регистрируемых правустановлен ст. 4 Закона; применительно к сделкам с жилыми помещениямирегистрации подлежат право собственности, право оперативного управления и правохозяйственного ведения);
2) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащеелицо (например, малолетние граждане не могут самостоятельно заключать договоркупли-продажи и подавать заявление о регистрации; ненадлежащим лицом будетгражданин, обратившийся с заявлением о регистрации от имени другого, бездоверенности от правообладателя);
3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, поформе или содержанию не соответствуют требованиям действующегозаконодательства;
4) акт государственного органа или органа местного самоуправления признаннедействительным с момента его издания (согласно ст. 13 Гражданского кодекса РФненормативные акты государственного органа или органа местного самоуправления,а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующийзакону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемыезаконом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судомнедействительным);
5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномоченораспоряжаться правом на данное недвижимое имущество;
6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,составило документ без указания этих условий (согласно п. 3 ст. 35 Семейногокодекса РФ им может признаваться супруг, не получивший нотариального согласиядругого супруга на совершение сделки с жилым помещением);
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества (жилогопомещения) свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект.
По правовому действию основания к отказу можно разделить на безусловные иусловные. Безусловные предполагают окончательный отказ в регистрации права, иповторное обращение в регистрирующий орган не допускается. Условные допускаютвторичное обращение, после того как будут устранены причины, послужившиеоснованием для отказа.
Решение об отказе в регистрации должно быть принято в течение срокагосударственной регистрации. В случае принятия решения об отказе в регистрациизаявителю должно быть направлено письменное сообщение о причинах отказа непозднее чем через пять дней после истечения срока государственной регистрации.Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права нанедвижимое имущество нельзя подать еще раз. Заявитель вправе это сделать, послетого как будут исправлены причины, послужившие основанием для отказа. Приотказе в регистрации уплаченная за нее сумма не подлежит возврату, так чтопридется повторно внести деньги. Заявитель или иное заинтересованное лицо можетобжаловать отказ в суд или в арбитражный суд. Следует помнить, что регистратор,принявший решение об отказе, не вправе отменить свое решение даже в том случае,если выяснится, что он неправильно отказал в регистрации. В этом случае такжеможно обжаловать отказ в суде или подать новое заявление о регистрации.
Физическое или юридическое лицо вправе обжаловать отказ в течение трехмесяцев со дня получения извещения об отказе. Если суд признает искобоснованным, то он принимает решение обязать учреждение юстиции провестигосударственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Решение суданаправляют руководителю учреждения юстиции в трехдневный срок с даты вступлениясудебного решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщеносуду и гражданину не позднее чем через месяц со дня получения решения суда.
 
1.6 Сроки регистрационных действий
Всядеятельность учреждений юстиции регламентирована законом. Сроки определенныхдействий, совершаемых учреждениями юстиции и другими органами в системегосударственной регистрации, определены Законом о государственной регистрацииправ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)». Пропуск указанных законом сроков можно расценить какуклонение от государственной регистрации и обжаловать действия должностноголица или учреждения в суд на основании ст. 131 ГК РФ или даже привлечь к ответственностиза ущерб, причиненный несвоевременной регистрацией, согласно п. 1 ст. 31 Законао государственной регистрации прав. Ниже приводится перечень действий суказанием предписанных законом сроков.
1.Государственная регистрация прав и сделок осуществляется в срок не позднее 1месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона огосударственной регистрации прав), для регистрации залога (ипотеки) такжеустановлен месячный срок (п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке). Течение срока начинаетсяна следующий день после приема документов и заканчивается в соответствующеедате приема число следующего месяца, т. е. срок государственной регистрации — календарный месяц, включая выходные и праздничные дни. Если последний деньсрока приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день.
2.Регистрация законных владельцев закладной проводится в течение 1 дня с моментаобращения (п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке).
3.Предоставление информации из Единого государственного реестра прав (выписки,справки) должно быть произведено регистрирующим органом не позднее 5 дней послеподачи заявления (п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав).
4.Сведения, необходимые для государственной регистрации, предоставляются другимиорганизациями (БТИ, земельными комитетами, администрациями и др.)правообладателям и учреждениям юстиции не позднее 10 дней с даты обращения (п.3 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав).
5.Необходимые меры по получению дополнительных сведений при возникновении урегистратора сомнений в наличии оснований для регистрации предпринимаются им втечение 1 месяца (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
6.Государственная регистрация приостанавливается по решению регистратора принаправлении документов на подтверждение их подлинности не более чем на 1 месяцсо дня принятия такого решения (п. 2 ст. 19 Закона о государственнойрегистрации прав).
7. Прирегистрации ипотеки при отсутствии необходимых документов, несоответствии ихтребованиям законодательства или при необходимости проверки подлинностипроизводится отложение регистрации не более чем на 1 месяц (п. 2 ст. 21 Законаоб ипотеке).
8.Приостановление регистрации по заявлению правообладателя производится не болеечем на 3 месяца (п. 3 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).
9.Приостановление регистрации права долевой собственности при отсутствии согласиядругих сособственников производится по решению регистратора на 2 месяца (п. 1ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).
10. Приэтом в 3 дня после приостановления извещаются сособственники, не выразившиесогласие (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).
11.Сообщение об отказе в государственной регистрации сделки и права направляетсязаявителю в срок не более 5 дней после окончания срока государственнойрегистрации (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).
12.Сообщение об отказе в государственной регистрации ипотеки направляется втечение срока (а не по его истечении), предусмотренного для регистрации (1месяц — для регистрации договора об ипотеке, 1 день — для регистрации владельцазакладной) (п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке).
13.Исправление технической ошибки в записях (если нет оснований полагать, чтоисправление может нарушить чьи-либо права) должно быть произведено втрехдневный срок после обнаружения ошибки или получения заявления обисправлении (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).
14. Обисправлении технической ошибки заявитель (правообладатель, стороны договора)извещаются в трехдневный срок после исправления (п. 1 ст. 21 Закона огосударственной регистрации прав).
15.Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимостьподлежат направлению судебными органами в учреждение юстиции в трехдневный срок(п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав).
16. Копиирешения о наложении ареста подлежат направлению правоохранительными органами вучреждение юстиции также в трехдневный срок (п. 3 ст. 28 указанного Закона).

Глава 2. Оценка стоимости квартиры
 
2.1 Анализ местоположения объекта недвижимости
Объектоценки расположен по адресу г.Самара, Промышленный район, ул. ГеоргияДимитрова, дом 112, кв.9. Оцениваемая трехкомнатная квартира расположена вдвенадцатиэтажном многоквартирном доме на 3 этаже. Данный объект находится вжилом районе и имеет следующее окружение: школа, детский сад, автомобильнаястоянка, детская площадка. Объект расположен рядом с остановками транспортныхсредств.
В 25 м отоцениваемого объекта в северо-западном направлении проходит автомобильнаядорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 2 минутпешего хода. Район имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большимчислом автобусов, маршрутными такси, которые позволяют доехать до многихуголков города без пересадок.
В районедостаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения,которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения,культурно-просветительные учреждения, предприятия торговли, а также естьавтостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личногоавтомобиля и т. д.
Такжеоцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее ихолодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть, Internet, кабельное телевидение.
недвижимость жилой купля продажа рыночный

2.2 Описание объекта недвижимости
 Характеристика объекта Значение Сегмент рынка Рынок жилья Текущее использование Многоквартирный дом Вид данных Оценка Адрес г. Самара, Промышленный район, ул. Георгия Димитрова, дом 112, кв.9 Право собственности на квартиру Полное право собственности Здание Год постройки 1984 год Инвентаризационная стоимость 272925 руб. Год последнего капитального ремонта Р – р Число этажей 12 Общая площадь 66,70 Жилая площадь 46,40 Высота потолка 2,55 Техническое состояние Хорошее (износ 10%) Повреждений и дефектов нет. Полы и потолки ровные, на полу возможны небольшие неровности. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Группа капитальности 2 группа капитальности Фундаменты ж/б панели Перекрытия Железобетонные Степень огнестойкости 1 степень огнестойкости Коммунальные услуги Электроснабжение, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление, телефон Ближайшее окружение Типичное использование окружения Жилье Основной тип застройки Микрорайон Основной тип зданий Крупнопанельные Качество застройки После 1984 года и новостройки Полнота застройки 60-85% Этажность застройки Смешанная Социальная инфраструктура Медицинское учреждение, учреждения образования, предприятия торговли, зона отдыха, культурно- просветительное учреждение Объекты повышенной опасности Стоянка Благоустройство территории Зеленые насаждения, детские площадки, стоянка, освещение, тротуары Источник информации Технический паспорт, визуальные наблюдения

2.3 Определение рыночной стоимости затратным методом
Следующимэтапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всехфакторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так инепосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определениистоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход,сравнительный подход.
Затратныйподход
Затратныйподход – это стандартный подход к оценкерыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которыеможет понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве зданияили сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительскимсвойствам оцениваемой недвижимости.
Так как втехническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемогообъекта на 2005 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства надату оценки, то есть на 1 января 2010 года. Для этого нужно воспользоватьсяследующей формулой:
 
СО.Н. = СКВ. ИНВ. * К УДОР
Где
СО.Н. –стоимость объекта недвижимости;
СКВ. ИНВ.– стоимость квартиры инвентаризационная;
К УДОР. –коэффициент удорожания строительных работ.
Коэффициентудорожания строительных работ с 2005 по 2010 год составляет 4,3
Врезультате стоимость трехкомнатной квартиры определенной затратным подходомсоставила: 1173578 руб.
 

2.4 Определение рыночной стоимости методом сравнительного анализапродаж
 
Сравнительныйподход – это совокупность методовоценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки саналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок сними.
В основесравнительного подхода лежат принципы спроса и предложения, замещения, принципвклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается напрямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которыебыли проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимостиопределяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезностиобъект.
Сравнительныйподход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеетсядостаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любоеотличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на датуоценки должно быть учтено при анализе.
Расчетвеличины рыночной стоимости при использовании сравнительного подходавыполняется в следующей последовательности:
1.  Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов,аналогичных оцениваемому.
2.  Выбор параметров сравнения.
3.  Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения икорректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4.  Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемогообъекта.
Для началанужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристикисобственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на ценунедвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то естьопределяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те жехарактеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 2.
Таблица 2Адрес объекта-аналога Санузел Планировка комнат Наличие телефона Наличие балкона Стоимость, тыс. руб. ул. Георгия Димитрова раздельный проходная нет есть 2850 ул. Тополей раздельный изолированная есть есть 2850 ул. Демократическая совмещенный изолированная есть есть 3100 Московское ш. совмещенный проходная нет есть 2880 ул. Ташкентская раздельный изолированная есть есть 3000
Объекты –аналоги должны быть максимально схожи с оцениваемым объектом. Далее нужносравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены втаблице 3.
Таблица 3Показатели Оцениваемый объект 1 2 3 4 5 1. Цена продажи, тыс. руб. 2850 2850 3100 2880 3000
Поправки
2.Санузел
Найдена пара 1-3
880-800=80 разд.
разд.
разд.
совмещ.
+80
совмещ.
+80
разд.
+80 Скорректированная цена 880 830 880 780 930
3. Планировка комнат
Найдена пара3-5
900-800=100 изол.
изол.
изол.
прох.
+50
прох
+50
изол. Скорректированная цена 880 830 930 830 930
4. Наличие газа
Найдена пара 3-4
980-960=20 –
–
+
-100
+
-100
–
+
-100 Скорректированная цена 880 730 830 830 830
5.наличие балкона
Найдена пара 2-5
960-880=60 +
+
+
–
+50
–
+50
+ Скорректированная цена 880 730 880 880 830
Вычислениескорректированной цены производится по формуле:
 
Со.н. = Цi+(-) Пi,
Где
Цi– цена объекта-аналога;
Пi – поправка, корректировка кi-муобъекту-аналогу.
Произведясравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится каксреднеарифметическое значение пяти полученных результатов.
Сср.=840 000 руб.
Итак,рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 840 000руб.
 
2.5 Определение рыночной стоимости доходным методом
 
Подход с точки зрения капитализации дохода
В основе доходного метода лежит принцип – «вклад в недвижимость долженприносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк». При решении задачиметодом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:
 
С = Сар * Т+ Срев

Сар – арендная платаза каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);
Т — число периодов;
Срев – цена, закоторую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды(реверсия).
Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, неприносят дополнительного дохода.
Следующим шагом рассмотрите, как изменится стоимость оцениваемогообъекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.
Предположим, что доход от первого года аренды составил 240000р. Привложении в банк этой суммы до конца срока аренды под 10% в год и общим срокомаренды 5 лет, при начислении налога ежегодно. Воспользуемся формулой:
 
S= Свклад * (1 + П)n
 
Свклад –вложенная сумма;
П – ставка процентаза период;
n – число временных интервалов.
S = 240000 * (1 + 0.1)4
После второго года аренды вкладываем арендную плату в 240000р на тех жеусловиях, но на 3 года:
S = 240000 * (1 + 0.1)3
После второго года аренды вкладываем арендную плату в 240000 на тех жеусловиях, но на 2 года:
S = 240000 * (1+0.1)2
Послетретьего года аренды вкладываем арендную плату в 78000р. на 1 год:
S = 240000 * (1+0.1)
Исходя из изложенyого выше, к концу срока аренды получаем:
351384р+319440р+290400р+264000р+240000р=1465224р, что на 265224р.больше, чем при обычном получении денег от аренды (5*240000р).
Согласованиерезультатов оценки.
Заключительнымэлементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основеуказанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимостиобъекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода,определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.
Процесссведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чемдостигается цель оценки.
Использованныев отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
Затратныйподход – 1173578руб.
Сравнительныйподход – 840 000 руб.
Доходныйподход – 1465224 руб.
Послеэтого можно сделать следующие выводы:
1.  Затратный подход полезен в основном для оценки объектов,уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либообъектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данномобъекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений.Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного вышеанализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитаннаязатратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можнообъяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры сучетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажныхработ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяетзатраты на строительство такого же объекта в настоящее время.
2.  Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть нарынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условияхпродажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметьнаибольший вес при решении об окончательной стоимости.
3.  Доходный метод считается наиболее надежным для приносящей доходнедвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.
Наосновании выполненного анализа, проведенных расчетов находим стоимость объектанедвижимости.
Рыночнуюстоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов,полученных различными методами оценки.
Весовойкоэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1.
Весрезультата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,6,затратным методом – 0,1, доходным – 0,3.
Следовательнорыночная стоимость данного объекта определится следующим образом:
С=1173578*0,1+840000*0,6+1465224*0,3=1060925р
Такимобразом, на основании имеющейся информации и данных полученных в результатепроведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделатьвывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатнуюквартиру, расположенную по адресу: г.Самара, ул.Георгия Димитрова, дом 112, кв.9, составляет 1601000руб. (с учетом округления).

Заключение
Недвижимоеимущество — это один из важнейших объектов гражданского права, определяющиммоментом в развитии правового регулирования которого, явился переход отзакрепления в законодательстве исключительной государственной собственности клегальному признанию множественности форм собственности в условиях их равнойзащиты.
Соответственнопроизошел переход от абсолютного юридического запрета операций с недвижимымимуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенныхопераций. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализацииосновного конституционного права граждан — права частной собственности, праваиметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им какединолично, так и совместно с другими лицами.
В нашевремя сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость скаждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правоваяпросвещенность граждан по поводу совершения сделок.
Так как внаше время появилось большое количество частных компаний и организаций, а такжелиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильностьсовершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Пороклюбого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Вследствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается.Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическимпоследствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности. Таккак наше общество развивается по принципам правового государства правильностьоформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствуетразвитию правильных общественных отношений.

Список литературы:
 
Нормативно-правовые акты:
1. Гражданский кодекс РФ. М., Эксмо, 2008.
2. Жилищный кодекс РФ. Ростов н/Д. Феникс, 2001.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» — СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
4. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N169-ФЗ „Об архитектурной деятельности в Российской Федерации“ //Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст.4473.,
5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ „Об ипотеке(залоге недвижимости)“
6. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. Огосударственном земельном кадастре и регистрации документов о правах нанедвижимость». — САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.
7. Правила ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением ПравительстваРФ от 18 февраля 1998 г. № 219 — СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
8. Собрание законодательства РоссийскойФедерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594/>/>/>/>/>/>Литература:
1. Белов В.А. Статья / Всегда ли нужно регистрировать сделку снедвижимостью? // Практический журнал для руководителей и менеджеров«Законодательство», 2005, N 8, с.3.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общиеположения. – М.: Издательство «Статут», 1998, с.78-84.
3. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Практический журналдля руководителей и менеджеров «Законодательство», 2000, N 7, с. 6.
4. Завьялов А. И., Коновалов В. В. Государственная регистрация правна недвижимость. // Российская юстиция, 2007, N 6, с. 4.
5. Закройщикова Д.Е. Защита гражданских прав при приобретениинедвижимого имущества. «Российская юстиция», 2009, N 12, с.8-9.
6. Кассо Л.А. Запродажа и задаток. М., 2004, с. 25-31. Крашенинников П. М. “Недвижимость и учрежденияюстиции” (“Закон”,1999,№ 4).
7. КозырьО.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс:проблемы, теория, практика. М., 2004, с. 43-56.
8. Козырь О.М. “Понятие недвижимого имущества” // “Закон”,2003 г. №4, с. 10-23.
9. Крашенинников П.В. “Недвижимость иучреждения юстиции”, “Закон”,2007,№ 4, с. 33-47.
10. Крылов С.В. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы.// Российская юстиция, 2007, N 10, с.2-4.
11. Макаров Г.А. Государственная регистрация прав на недвижимоеимущество в жилищной сфере. // «Хозяйство и право», 2008, N 3,10-12.
12.  Романов О.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимость исделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // «Хозяйствои право», 2008, NN 7, 8, с. 7-8, 3-4.
13.  Утка В.М. «Правовые последствиясамовольной постройки», «Российская юстиция», 2008, № 3, с.15-16.
14. Цыбуленко З.П. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // «Хозяйствои право», 2008, N 2, с.9-10.
15. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практическийжурнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 2007, N 5,с.5-7.
16. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва,Спарк,2005, с.98-110.
17. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — М.:Издательство БЕК, 2007, с. 5-8.

Приложение А
 
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР№_______
на приобретение объектанедвижимости
г. Самара “_____”__________________200_г.
_____________________________,именуемое в дальнейшем АГЕНТ, в лице руководителя риэлторскогоотдела_______________________________________________________________________________________________________________________________________,действующего на основании доверенности №_____от_______________200_ года, содной стороны, и гр.__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________именуемый(ые)в дальнейшем КЛИЕНТ, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее –договор) о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1.АГЕНТобязуется за вознаграждение совершать по поручению, от имени и за счет КЛИЕНТАследующие юридические и фактические действия по приобретению объектанедвижимости:
— проведение маркетинговых исследований;
— размещение рекламы;
— юридическое сопровождение сделки по приобретению объекта недвижимости,включающее в себя: сбор документов, необходимых для сделки по купле-продаже,юридическое консультирование по вопросам, связанным с договором, проверкуналичия у продавца правоустанавливающих документов на отчуждаемый объект;
1.2.Характеристикавариантов приобретаемого объекта недвижимости:
расположение(район)____________________________________________________________
техническиесведения___________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.3.УстановленнаяКЛИЕНТОМцена приобретаемого объекта недвижимостиравна денежной сумме вразмере______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.4. Объект будетоформлен в собственность____________________________________________________________
______________________________________
2. Права иобязанности сторон
2.1.АГЕНТ имеет право:
2.1.1.Получать от КЛИЕНТА все необходимые документы для исполнения договора.
2.1.2.Снимать копии слюбых документов для использования в целях исполнения обязательств по договору
2.1.3.Заключатьсоглашения об авансе или задатке в обеспечение исполнения обязательств посделке приобретения объекта недвижимости.
2.1.4. В случаезаключения соглашения об авансе или задатке получать необходимую денежную суммуот КЛИЕНТА для последующей передачи в счет причитающихся платежей по договорукупли-продажи объекта недвижимости.
2.1.5.Требовать оплатывознаграждения и расходов, указанных в договоре.
2.1.6. В случаенеисполнения по вине Продавца предварительного договора и/или соглашения онамерениях по приобретаемому, в соответствии с п. 1.2 настоящего договора,объекту, при отказе КЛИЕНТА от дальнейшего исполнения настоящего договора,АГЕНТ вправе зачесть денежную сумму, выплаченную Продавцом в соответствии с п.2ст.381 ГК РФ, в качестве причитающегося ему вознаграждения.
2.2.АГЕНТ обязан:
2.2.1.Осуществлять поискобъекта недвижимости, используя:
-рекламу;
-анализ рынканедвижимости;
-компьютерную базуданных, Интернет, средства массовой информации.
2.2.2.Обеспечиватьпроведение предварительных переговоров с потенциальными продавцами.
2.2.3.Организовыватьпросмотр потенциальных объектов недвижимости.
Агент(подпись)_______________ Клиент (подпись)_____________
2.2.4.При наличиисоответствующей доверенности обеспечить сбор документов, необходимых длязаключения договора купли-продажи, в соответствии с требованиями действующегозаконодательства.
2.2.5.Провести проверкудокументов продавца, необходимых для купли-продажи, на предмет их достаточностии отсутствия признаков, вызывающих сомнения в подлинности, достоверности исоответствии требованиям действующего законодательства.
2.2.6.Обеспечитьподготовку и подачу на государственную регистрацию договора купли-продажи.
2.2.7.Согласовать дату ивремя государственной регистрации сделки купли-продажи.
2.2.8.КонсультироватьКЛИЕНТА по вопросам, связанным с договором, на основании действующего законодательстваРФ.
2.2.9.Предоставлять, потребованию КЛИЕНТА, отчет о ходе исполнения договора и совершенных действиях.
2.3.КЛИЕНТ имеет право:
2.3.1.Получать от АГЕНТАинформацию об исполнениидоговора.
2.3.2.Сообщать АГЕНТУсвои возражения на ход выполнения договора.
2.4.КЛИЕНТ обязан:
2.4.1.Проводитьпереговоры по возможным вариантам только в присутствии АГЕНТА.
2.4.2.Осуществлятьпросмотры предложенных АГЕНТОМ объектов и по результатам подписывать актыпросмотра.
2.4.3.Не заключатьаналогичные договоры (соглашения) с третьими лицами на приобретение указанногообъекта недвижимости.
2.4.4.Направлять всехлиц, заинтересованных продать КЛИЕНТУ объект недвижимостинепосредственнок АГЕНТУ.
2.4.5. Выбрать из_________________ предлагаемых АГЕНТОМ вариантов объект недвижимости,соответствующий его требованиям по договору.
2.4.6.Незамедлительносообщить АГЕНТУ об изменении сведений, касающихся КЛИЕНТА и связанных сисполнением настоящего договора, а также о появлении любых обстоятельств,способных повлиять ни исполнение АГЕНТОМ или КЛИЕНТОМ договора.
2.4.7.Выплатитьвознаграждение АГЕНТУ и возместить расходы, в соответствии с условиями договора.
3. Размер вознагражденияи расходов, порядок оплаты
3.1. За выполнениедействий по настоящему договору КЛИЕНТ выплачивает АГЕНТУ вознаграждение,размер которого определен Приложением №1 к настоящему договору.
3.2. ВознаграждениеАГЕНТУ выплачивается в день приема документов, необходимых для государственнойрегистрации сделки отчуждения объекта недвижимости, регистратором ГлавногоУправления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
3.3. Расходы, связанные с выполнением данного договора, КЛИЕНТоплачивает отдельно на основании документов, подтверждающих расходы. Таковымирасходами могут быть признаны гос. пошлина, плата за оформление документов,справок, выписок и др. расходы, непосредственно связанные с проведением сделки.
3.4. Для оплаты иныхрасходов, не предусмотренных в п. 3.3, КЛИЕНТ вносит сумму в размере_____________________________________________при заключении настоящего договора. Указанные расходы не подлежат доказыванию ине возвращаются при расторжении настоящего договора.
4. Срок действия договора
4.1. Договор вступает всилу с момента его подписания сторонами и действуетдо_______________________________________________________________.
4.2. Если за 10 дней доокончания срока действия договора ни одна из сторон в письменной форме неотказалась от дальнейшего исполнения договора, то договор считается продлённымна тот же срок.
4.3. До установленногосрока договор прекращается вследствие исполнения сторонами взаимныхобязательств по договору.
5. Изменение ирасторжение договора
5.1. Изменение и расторжение договоравозможны только по соглашению сторон или по основаниям, предусмотреннымдоговором.
5.2. При существенном нарушении договораодной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут в одностороннемпорядке по решению суда.
5.3. При изменении договора обязательствасторон сохраняются в измененном виде.
6. Действие непреодолимойсилы
6.1.Стороны освобождаютсяот частичной или полной ответственности за невыполнение обязательств подоговорув случае, если это невыполнение вызвано действием непреодолимойсилы, согласно действующему законодательству РФ.
7. Ответственность сторон
7.1. В случае невыплаты АГЕНТУ вознаграждения в срок,установленный п.п. 3.2. договора, КЛИЕНТ уплачивает неустойку в размере 0.1% отсуммы платежа за каждый день просрочки.
7.2. За невыполнение или ненадлежащее исполнение одной из сторонобязательств, виновная сторона несет ответственность в соответствии с договороми действующим законодательством РФ.
Агент(подпись)________________ Клиент (подпись)_____________
7.3. При одностороннем отказе КЛИЕНТА от исполнения договора,КЛИЕНТ выплачивает АГЕНТУ неустойку в размере 50 (пятьдесят) процентов от суммывознаграждения, предусмотренной п. 3.1 и
Приложением №1 к настоящему договору и понесенные расходы.
8. Порядок разрешенияспоров
8.1. В случае возникновения споров, однаиз сторон должна в 15 — дневный срок направить другой стороне претензию.
8.2. В случае полного или частичногоотказа стороны удовлетворить претензию либо неполучения ответа в 15-дневныйсрок, другая сторона вправе направить в суд исковое заявление в отношениидругой стороны.
9. Прочие условия
9.1. Цена приобретаемого объектанедвижимости, указанная в п.1.3. настоящего договора, может изменяться посогласованию с КЛИЕНТОМ в зависимости от конъюнктуры рынка.
9.3. Отношения сторон, не урегулированныедоговором, регламентируются действующим законодательством РФ.
9.4. Все приложения и дополнительныесоглашения к договору являются его неотъемлемой частью.
9.5. Договор составлен вдвух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру длякаждой из сторон.
10. Дополнительныеусловия
________________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
11. Адреса и банковскиереквизиты сторон
АГЕНТ
Общество с ограниченной ответственностью «Агентство«Визит», юридический адрес: 443068 г. Самара, ул. Ново-Садовая, 106, корп. 155,ОГРН 1076316004357, ИНН/КПП 6316121651/63160100, р/с в ЗАО АКБ «Газбанк» 40702810140000001348____________
___________________ _____________________________/___________________________/___
(подпись)
М.П.
 
КЛИЕНТ
 
Гр.__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
проживающий(ая) по адресу: г.____________________, ул._______________________________,
д._______, кв._______;паспорт серии__________№ ______________________________________ выдан__________________________________________________________________
____________________________________________________________
телефон:_____________________________________________________________________________
___________________ _____________________________/___________________________/___ (подпись) (Ф.И.О.)
Гр.__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
проживающий(ая) по адресу: г.____________________, ул._______________________________,
д._______, кв._______;паспорт серии__________№ ______________________________________ выдан____________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
телефон:_____________________________________________________________________________
___________________ _____________________________/___________________________/___ (подпись) (Ф.И.О.)
Гр.__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
проживающий(ая) по адресу: г.____________________, ул._______________________________,
д._______, кв._______;паспорт серии__________№ ______________________________________ выдан____________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
телефон:_____________________________________________________________________________
___________________ _____________________________/___________________________/___ (подпись) (Ф.И.О.)
 
Акт приема– передачи услуг
поагентскому договору № _____ от «______»__________________200__г.
1.ОказанныеАгентом услуги объему договора и требованиям Клиента удовлетворяют полностью.
2. Стороныпретензий друг к другу не имеют.
3.Настоящий акт является основанием для проведения расчетов Клиента с Агентом заоказанные услуги.
«______»____________________200_г.
Клиент:                                                                        Агент:
__________/_______________/____________/_____________/
М.П.
Приложение №1
кагентскому договору №______ от «____»_____________________ 200_ г.
Размервознаграждения Агента
1. Клиентза выполнение действий по договору выплачивает Агенту вознаграждение в размере______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
АГЕНТ
Общество с ограниченной ответственностью «Агентство«Визит», юридический адрес: 443068 г. Самара, ул. Ново-Садовая, 106, корп. 155,ОГРН 1076316004357, ИНН/КПП 6316121651/63160100, р/с в ЗАО АКБ «Газбанк» 40702810140000001348
___________________ _____________________________/___________________________/___
(подпись)
М.П.
КЛИЕНТ
Гр.__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
проживающий(ая) по адресу: г.____________________, ул._______________________________,
д._______, кв._______;паспорт серии__________№ ______________________________________ выдан_________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
телефон:_____________________________________________________________________________
_____________________________/___________________________/___ (подпись) (Ф.И.О.)
Гр.__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
проживающий(ая) по адресу: г.____________________, ул._______________________________,
д._______, кв._______;паспорт серии__________№ ______________________________________ выдан______________________________________________________________
__________________________________________________________________________________
телефон:________________________________________________
___________________ _____________________________/___________________________/___ (подпись) (Ф.И.О.)
Гр.__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
проживающий(ая) по адресу: г.____________________, ул._______________________________,
д._______, кв._______;паспорт серии__________№ ______________________________________ выдан_______________________________________________________________
_____________________________________________________________
телефон:__________________________________________________
___________________ _____________________________/___________________________/___ (подпись) (Ф.И.О.)

ПриложениеБ
Договор аванса № _____
г. Самара «____»_____________200__г.
Гр.________________________________________________________________________________________________,
в лицеруководителя риэлторского отдела ООО «Агентство «Визит»_____________________________________________, действующей на основаниидоверенности №_____от «____»____________200___г., именуемый(ая) в дальнейшем _____________________,с одной стороны, и
гр.______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________,
действующий(ая) от своего имени, именуемый(ая) в дальнейшем __________________, с другойстороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.ПОКУПАТЕЛЬ передал, а ПРОДАВЕЦ получил полностью, до подписания настоящегодоговора, денежную сумму в размере_______________________________________________________________________________руб.
эквивалентную________________________________________________
долларовСША по курсу ЦБ РФ на день заключения настоящего договора.
Эта суммасчитается уплаченной в качестве аванса в счет причитающихся с Покупателяплатежей по договору купли-продажи за объект недвижимости, представляющий__________комнатную квартиру на _____этаже_______этажного жилого дома, общейплощадью _______кв.м., в том числе жилой площадью______кв.м., расположенную поадресу: ______________________________________________________
2.Указанный объект будет продан за денежную сумму вразмере_________________________________________
_________________________________________________________________________________________________
эквивалентной_________________долларовСША по курсу ЦБ РФ на день расчета по сделке отчуждения объекта.
3. Договорвступает в силу с момента его подписания и действует в срок до«____»________________ 200__г. Настоящий договор может быть продлен надополнительный срок по соглашению сторон.
4.На периоддействия настоящего договора, Продавец обязуется прекратить предложение попродаже объекта третьим лицам и подготавливает документы, необходимые для регистрациисделки отчуждения объекта.
5.В случаенеисполнения настоящего договора Покупателем, Продавец оставляет у себяденежную сумму в размере __________________________________________________________________.
6.В случаенеисполнения настоящего договора Продавцом, последний обязан вернуть Покупателюсумму аванса в полном объеме в течение одного рабочего дня с момента окончаниядействия настоящего договора.
7.Договорсодержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящегодоговора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства илипредставления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то вустной или письменной форме, до заключения настоящего договора
8.Все спорыи разногласия, возникающие между сторонами по настоящему договору, разрешаютсяпутем переговоров между сторонами. В случае невозможности разрешенияразногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в установленномзаконодательством порядке.
9.Договорсоставлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одномудля каждой из сторон.
10.Дополнительные условия:
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Адреса ибанковские реквизиты сторон:
Общество сограниченной ответственностью «Агентство «Визит», юридический адрес: 443068 г. Самара, ул. Ново-Садовая, 106, корп. 155, ОГРН 1076316004357, ИНН/КПП 6316121651/63160100,р/с в ЗАО АКБ «Газбанк» 40702810140000001348
____________________________/____________________________/
(подпись)
М.П.
Гр.________________________________________________________________________________________________
Проживающий(ая)гор. _____________________, ул.__________________________________________, дом_______, кв.______, паспорт серии _____________ № ___________________________выдан___________________________
___________________________________________________________________________________________________
_______________________/_____________________________/

Приложение В
Договор аванса № _____
г. Самара «____»_____________200__г.
Гр._____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________,
в лицеруководителя риэлторского отдела _____________________ ____________________________________________,действующей на основании доверенности № ____ от « _____ » ____________ 200__г., именуемый(ая) в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ» с одной стороны, и
гр.____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________,
действующий(ая) от своего имени, именуемый(ая) в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с другой стороны,заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.ПОКУПАТЕЛЬ передал, а ПРОДАВЕЦ получил полностью, до подписания настоящегодоговора, денежную сумму в размере _______________________________________________________________руб.
эквивалентную____________________________________________________________________________________
долларовСША по курсу ЦБ РФ на день заключения настоящего договора.
Эта суммасчитается уплаченной в качестве аванса в счет причитающихся с Покупателяплатежей по договору купли-продажи за объект недвижимости, представляющий__________комнатную квартиру на _____этаже_______этажного жилого дома, общейплощадью _______кв.м., в том числе жилой площадью______кв.м., расположенную поадресу: ______________________________________________________
2.  Указанный объект будет продан за денежную сумму в размере___________________________________
__________________________________________руб.
эквивалентной_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
долларовСША по курсу ЦБ РФ на день расчета по сделке отчуждения объекта.
3. Договорвступает в силу с момента его подписания и действует в срок до«____»________________ 200__г. Настоящий договор может быть продлен надополнительный срок по соглашению сторон.
4. На периоддействия настоящего договора, Продавец обязуется прекратить предложение попродаже объекта третьим лицам и подготавливает документы, необходимые длярегистрации сделки отчуждения объекта.
5. В случаенеисполнения настоящего договора Покупателем, Продавец возвращает аванс вполном объеме в течение одного рабочего дня с момента окончания действиянастоящего договора.
6. В случаенеисполнения настоящего договора Продавцом, последний обязан вернуть Покупателюсумму аванса в полном объеме в течение одного рабочего дня с момента окончаниядействия настоящего договора.
7. Договорсодержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящегодоговора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства илипредставления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то вустной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
8. Всеспоры и разногласия, возникающие между сторонами по настоящему договору,разрешаются путем переговоров между сторонами. В случае невозможностиразрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению вустановленном законодательством порядке.
9. Договорсоставлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одномудля каждой из сторон.
10. Дополнительныеусловия:_______________________________________________________
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Адреса ибанковские реквизиты сторон:
Общество сограниченной ответственностью «Агентство «Визит», юридический адрес: 443068 г. Самара, ул. Ново-Садовая, 106, корп. 155, ОГРН 1076316004357, ИНН/КПП 6316121651/63160100,р/с в ЗАО АКБ «Газбанк» 40702810140000001348
____________________________/____________________________/
(подпись)
М.П.
Гр.________________________________________________________________________________________________
Проживающий(ая)гор. _____________________, ул.__________________________________________, дом_______, кв.______, паспорт серии _____________ № ___________________________выдан___________________________
___________________________________________________________________________________________________
___________________________/_______________________________/

Приложение Г
 
Акт осмотра
г. Самара «_____»___________200__г.
________________________, именуемоев дальнейшем АГЕНТ, в лице руководителя риэлторскогоотдела___________________________________________________________________________________________,действующего на основании доверенности № ___ от ___________ года, с однойстороны,и_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________,
именуем___в дальнейшем КЛИЕНТ, с другой стороны, составили настоящий акт (далее – акт)при осмотре следующих объектов недвижимости:
№ п/п варианта
Дата Адрес, местоположение объекта Характерные особенности объекта (тип, этаж, площадь, количество комнат, телефон) Цена объекта Размер вознаграждения, выплачиваемого АГЕНТУ
КЛИЕНТ объект осмотрел
(подпись, замечания) 1. 2. 3.
2. В случае заинтересованности Клиента в приобретении любого извышеперечисленных объектов недвижимости (далее – объект), Клиент обязуется дозаключения предварительного договора (соглашения об авансе, задатке) оприобретении объекта подписать с Агентом Агентский договор.
3. Вслучае приобретения КЛИЕНТОМ любого объекта из указанных в настоящем акте безоформления с Агентом Агентского договора, КЛИЕНТ обязан выплатить АГЕНТУденежную сумму в размере________________________________________________________________ руб. вкачестве вознаграждения за подбор объекта.
4. В случае отказа Клиента от добровольного исполнения обязательств,настоящий акт является основанием для принудительного взыскания с Клиентаденежной суммы, указанной в п. 3 акта.
Адреса ибанковские реквизиты сторон АГЕНТ  КЛИЕНТ

______________________/____________________/
(подпись)
М.П.
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
________________/________________________/ (подпись)