Определение рыночной стоимости бизнеса ООО "Фокус"

/> 
Определение рыночной стоимости бизнесаООО «Фокус»
Введение
Переход России к рыночной экономике потребовал углубленного развитияряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондовогорынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдачекредитов под залог имущества, формируют потребность в новой услуге — оценке стоимостипредприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Вместе стем практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки предприятий постоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишьзатраты на создание собственности.
Для того чтобы оценка стоимости бизнеса была достоверной и точной,необходимо строго соблюдать технологию оценки. Технология включает в себя рядпоследовательных этапов: определение цели и функции оценки, разработка планаоценки объекта, определение наилучшего и наиболее эффективного способаиспользования объекта, сбор и анализ необходимой информации. Точность оценкистоимости бизнеса зависит также и от правильности использования методов оценки.
Важной причиной развития оценки является расширение сферы залоговогокредитования. В силу того, что обычно величина стоимости активов побухгалтерской отчетности резко отличается от их физической стоимости, требуетсяих оценка. Повышение риска, характерно для рыночной экономики, ведет кдальнейшему развитию страхования, в процессе которого возникает необходимостьопределения стоимости предприятия в преддверии возможных потерь. Потребность воценке возникает и при решении вопроса о том, в какую деятельность инвестицииболее доходны.
Тема дипломной работы выбрана с учетом ситуации на рынке оценочныхуслуг, которая говорит о том, что в настоящее время все чаще возникаетпотребность в оценке стоимости бизнеса, пакетов акций, долей в уставныхкапиталах.
Целью работы является отработка применения методов оценки приопределении стоимости бизнеса. В соответствии с этой целью основная задачаработы состоит в подготовке типовых схем применения тех или иных методов оценкис иллюстрацией их применения на примере оценки стоимости конкретного бизнеса.
В первой части работы подробно освещаются основные понятия, термины иопределения, используемые в процессе оценки собственности, в том числе бизнеса.
Рассмотрены основные методы оценки бизнеса – затратный подход,сравнительный подход, доходный подход. В процессе рассмотрения каждого методапоказаны их сущность, достоинства и недостатки, область применения, процедурапроведения.
Во второй части работы проведен финансовый анализ деятельностиоцениваемого бизнеса, чтобы как можно более досконально изучить финансовуюустойчивость и платежеспособность предприятия и на основе полученных данныхдать объективную характеристику финансового состояния бизнеса. Так же такоеподробное исследование помогает выявить «больные» места бизнеса, его скрытые инереализуемые возможности.
В третьей части работы определена рыночная стоимость бизнеса сприменением затратного подхода и доходного подхода.
Расчет стоимости предваряет описание сферы деятельности бизнеса, самогообъекта оценки.
В ходе оценки стоимости объекта затратным подходом определена стоимостьчистых активов бизнеса.
Сравнительный подход, при оценке данного объекта не применялся.
Применение доходного подхода позволило определить стоимость объектаметодом капитализации прибыли.
Итогом работы является определение рыночной стоимости оцениваемогобизнеса на основе данных, полученных двумя подходами.
/>1. Теоретическиеосновы определения рыночной стоимости бизнеса 1.1 Принципы оценки бизнеса
Имеются три группы взаимосвязанных принципов оценки:
1.  Основанные напредставлениях собственника;
2.  Связанные сэксплуатацией собственности;
3.  Обусловленныедействием рыночной среды.
Первая группа принципов:
Принцип полезности заключается в том, что чем большепредприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше егостоимость.
Принцип замещения говорит о том, что максимальнаястоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может бытьприобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания заключается в определении текущейстоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем отвладения данным предприятием.
Вторая группа принципов:
Принцип вклада сводиться к следующему: включениелюбого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно,если получаемый прирост стоимости бизнеса больше затрат на приобретение этогоактива.
Принцип продуктивности может быть результатом того,что земля дает возможность пользоваться извлекать максимальные доходы или допридела уменьшать затраты. Остаточная продуктивность земельного участкаопределяет минимизировать расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатациюкапитала.
Принцип предельной производительности сводиться кследующему: наибольшая эффективность предприятия достигается при объективнообусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементысистемы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускнойспособности и другим характеристикам.
Принцип сбалансированности гласит, что максимальныйдоход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных факторовпроизводства.
Третья группа принципов:
Принцип соответствия, согласно которому предприятия,не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии,уровню доходности и т.д., скорей всего будут оценены ниже среднего.
Принцип регрессии характеризует наличие излишеств напредприятии улучшений, которые будут оценены рынком ниже затрат на ихформирование.
Принцип прогрессии имеет место, когда в результатефункционирования соседних объектов, обеспечивающих лучшую инфраструктуру, предаютпредприятию дополнительную стоимость и рыночная стоимость, таким образом,увеличивается.
Принцип конкуренции сводится к тому, что еслиожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущихприбылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоковзатрат, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущуюстоимость будущих доходов.
Принцип зависимости устанавливает зависимостьстоимости предприятия от внешней среды.
Принцип экономического разделения гласит, чтобыимущественные права следует разделить на две или более имущественных интересови соединить их таким образом, что бы увеличить общую стоимость объекта.
Принцип наилучшего и наиболее эффективногоиспользования определяет такое использование собственности, которое юридическии технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимостьоцениваемого имущества. Данный принцип применяется, когда оценка производитьсяв целях реструктуризации, т.е. без учета возможных принципиальных изменений деятельности предприятия.
Оценка бизнеса основана на анализе стоимостипредприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущегосостояния и будущего потенциала. Для реализации такого комплексного подходанеобходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можноквалифицировать следующим образом:
внешняя информация характеризует условияфункционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом;
внутренняя информация отражает деятельность оцениваемогопредприятия.
В основе анализа всех информационных блоков лежитследующая последовательность:
Макроэкономика отрасль фирма
Нормальное функционирование бизнеса возможно приоптимальном сочетании объема продаж, получаемой прибыли и финансовых ресурсовдля обеспечения запланированного роста, что в значительной степени определяетсявнешними факторами функционирования предприятия. К последним относятсямакроэкономические и отраслевые факторы: уровень инфляции, темпы экономическогоразвития страны, условия конкуренции в отрасли и т.д.1.2 Подходы к оценке стоимости бизнеса
Способы и методы оценки стоимости группируются врамках трех основных подходов:
1. Доходный подход
2. Затратный подход
3. Сравнительный(рыночный) подход.
Каждый подход имеет свои методы оценки, основанные наобщих принципах подхода. 1.2.1 Доходный подход
Доходный подход включает два метода:
– Методкапитализации доходов
– Методдисконтирования доходов
В основе метода капитализации доходалежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость бизнеса определяетсявеличиной будущих выгод владельца.
Главной отличительной особенностью метода прямойкапитализации является то, что в нем не делается отдельного учета возвратакапитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации выводиться прямо изданных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостьюметодом сравнительного анализа продаж подобных объектов. В качестве базовогоуровня годового дохода объекта оценки можно применять потенциальный илидействительный валовой доход, чистый операционный доход, или денежный поток доуплаты налога.
В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнесаданный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величинприбылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемыхпредприятий.
Сущность данного метода выражается формулой (1):
V=I/R, (1)
где:
V – стоимость
I – чистая прибыль
R – ставка капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводитьсяиз ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибылиили денежного потока.
Определение стоимости предприятия методом дисконтированныхденежных потоков основан на предположении, что инвестор не заплатит за данноепредприятие сумма, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этогобизнеса. Данный метод оценки считается приемлемым с точки зрения инвестиционныхмотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующеепредприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий,сооружений, машин, оборудования, нематериальных активов и т.п., а поток будущихдоходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль иповысить свое благосостояние.
Метод дисконтированных денежных потоков может бытьиспользован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее,существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результатрыночной стоимости предприятия. Применения данного метода наиболее обоснованодля оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности(желательно прибыльной, хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса можетбыть фактором для принятия управленческих решений) и находящихся на стадиироста или стабильного экономического развития.
Наиболее предпочтительным из данных методов методдисконтированного будущего денежного потока, так, как денежный поток не такизменчив, как прибыль, он включает в себя в отличие от прибыли потребность всобственных оборотных средствах.
Нормализованный денежный поток подразумеваетстабильное получение денежных средств, что в период высокой инфляции и слабойпредсказуемости является маловероятным.
/>1.2.2 Затратный подход
Затратный подход в оценке бизнеса рассматривается стоимость предприятияс точки зрения понесенных издержек.
Базовой формулой в затратном подходе является формула 3:
СК=А – О, (3)
где:
СК – собственный капитал;
А – активы
О – обязательства
Данный подход представляется двумя основными методами:
– методомстоимости чистых активов
– методомликвидационной стоимости
Расчет стоимости чистых активов включает несколько этапов:
1.  Оцениваетсянедвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.
2.  Определяетсяобоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.
3.  Выявляются иоцениваются нематериальные активы.
4.  Определяетсярыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так краткосрочных.
5.  Товарно-материальныезапасы переводятся в текущую стоимость.
6.  Оцениваетсядебиторская задолженность.
7.  Оцениваютсярасходы будущих периодов.
8.  Обязательствапредприятия переводятся в текущую стоимость.
9.  Определяетсястоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимостисуммы активов текущей стоимости всех обязательств.
Стоимость предприятия зависит от того, какой потенциал накоплен им впрошлом. Важнейшей характеристикой этого потенциала является стоимость егоактивов. На оценке активов базируется метод балансовой (или книжной) стоимости.В соответствии с Международными Принципами бухгалтерского учета балансоваястоимость предприятияпредставляет собой разницу между активамипредприятия за минусом износа и его обязательствами, представленной формулой 4:
Ч БС = А – И – О (4)
где
ЧБС — чистая балансовая стоимость предприятия;
А— активы;
И — все виды износа материальных активов;
О — обязательства предприятия (кредиты, займы, расчеты).
Этот метод позволяетбыстро, просто и эффективно установить, какими активами фактически располагаетпредприятие при условии правильной политики учета. Однако следует иметь в виду,что этот метод базируется на данных об активах по ценам их приобретения,которые непригодны, если стоимость предприятия определяется в условиях высокойинфляции, поскольку стоимость материальных активов оказывается заниженной.Кроме того, какие-то активы могут оказаться нереализованными на рынке. Этотнедостаток не позволяет использовать для оценки стоимости предприятияскорректированную (чистую) балансовую стоимость (СЧБС), так как при ее расчетеучитывается величина переоценки фондов предприятия:
 
СЧБС=А – И – П – 0, (5)
где
П — переоценка фондов предприятия.

Для стабильно работающих предприятий, которые не планируется закрыватьв обозримом будущем, скорректированная чистая балансовая стоимость достаточнонадежно отражает нижнюю границу его цены.
Но главный недостаток методов оценки активов по балансовой искорректированной балансовой стоимости заключается в том, что они не отражаютприбыль, которую получает и может получить предприятие в будущем отиспользования своих активов. Поэтому, если в качестве критерия оценки братьтолько чистую или скорректированную балансовую стоимость, не исключено, чтопредприятие, имеющее большой объем чистых активов, будет оценено выше, ноприносить существенно меньшую прибыль и даже быть убыточным.
Ликвидационная стоимость меньше скорректированной балансовой стоимостина величину ликвидационных издержек, включающих комиссионные, при продажебизнеса, расходы на реализацию товарных запасов, на сбор дебиторскойзадолженности, на увольнение персонала и др. Кроме того, цена реализации вслучае быстрой продажи, как правило, ниже нормальной рыночной.
Метод ликвидационной стоимости предполагает инвентаризацию и оценкукаждого актива с учетом специфических факторов, таких, как месторасположение,степень специализации, ликвидности и т.п. Причем одни из них увеличиваютликвидационную стоимость, тогда как другие уменьшают.
Далее вычитают обязательства и издержки на ликвидацию. Ликвидационнаястоимость используется, когда бизнес не приносит дохода и не имеет перспективразвития. Таким образом, ликвидационная стоимость определяет минимальную ценупредприятия при его продаже в случае высокой вероятности банкротствапредприятия. Подобно другим методам, базирующимся на оценке активов, методликвидационной стоимости не отражает способность активов приносить прибыль.
/>1.2.3 Сравнительный(рыночный) подход
Особенностью сравнительного подхода к оценке бизнеса являетсяориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные ценыкупли- продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, с другой стороны нафактически достигнутые финансовые результаты.
В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценкисравнительный подход предполагает использование трех основных методов:
– Методрынка капитала (в чистом виде данный метод используется для оценкиминоритарного пакета акций);
– Методсделок (Ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольногопакета акций);
– Методотраслевых коэффициентов (основан на использовании рекомендуемых соотношениймежду ценой и определенными финансовыми параметрами).
Методсравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продажеаналогичных объектов, как правило, за последние 9-12 месяцев. Этот методтребует базы данных по совершенным сделкам, включающих информацию об условиях иценах сделок, продавцах и покупателях.
При реализации метода сравнения продаж используется обычно следующаятехнология: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов насоответствующем секторе рынка; на втором этапе проверяют достоверностьинформации о сделках; на третьем – вносят поправки к цене сопоставимых объектовс учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.
Для ряда объектов применение рыночного метода возможно, но затрудненоотсутствием достаточного объема прямой рыночной информации. Этот недостатокможет компенсироваться как применением других методов, так сбором косвеннойинформации о данном рынке.
Основной задачей данного метода является получение достовернойинформации о состоявшихся сделках. Следует учитывать, что по различным причинамстороны скрывают истинную причину сделки.
Информация должна соответствовать следующим основным критериям:
— стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;
— стороны не связаны между собой какими-либо иными отношениями,могущими повлиять на цену сделки;
— данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ееискажении.
Метод сравнения продаж мало применим, так как не развит рынок продажбизнеса.
Анализ методов оценки стоимости предприятий приведен в таблице 1.
Таблица 1 — Сравнение методов оценки предприятийСвойства метода Метод чистой балансовой стоимости Метод скорректированной балансовой стоимости Метод чистой стоимости замещения Метод ликвидационной стоимости Метод периода окупаемости Метод дисконтированных денежных потоков Метод внутренней ставки отдачи Метод капитализации прибыли Отражает способность приносить прибыль от активов – – – + + + + Показывает время окупаемости инвестиций – – – + – – – Позволяет учесть риск внешней среды – – – – + + + + Оценивает все будущие прибыли – – – – – + + – Использует только уже известные данные + + + — + — – – – – Быстрый + – – – – – – – + Легко понимается + + + – + – + – – + + метод обладает данным свойством; — что метод не обладает данным свойством; + — метод лишь частично характеризуется данным свойством.
Таким образом, проанализировав различные методы оценки можно прийти квыводу, что в рамках определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС» является методчистых активов для оценки в рамках затратного подхода, и метод капитализацииприбыли для оценки в рамках доходного подхода.
Методчистых активов
Метод чистых активов –это один из методов затратного подхода в оценке бизнеса, который рассматриваетстоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимостьактивов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктурырынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночнойстоимости. Вследствие этого встает задача корректировки баланса предприятия.Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночнойстоимости каждого актива баланса в отдельности, а затем определяется текущаястоимость всех его обязательств и наконец, из обоснованной рыночной стоимостисуммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств.Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Активы, участвующие врасчете- это денежное и неденежное имущество, в состав которого включаютсяследующие статьи:
· остаточнаястоимость нематериальных активов;
· остаточнаястоимость основных средств;
· оборудование кустановке;
· незавершенныекапитальные вложения;
· долгосрочныефинансовые вложения;
· прочиевнеоборотные активы;
· производственныезапасы;
· животные;
· остаточнаястоимость малоценных и быстроизнашивающихся предметов;
· незавершенноепроизводство;
· расходы будущихпериодов;
· готоваяпродукция;
· товары;
· прочие запасы изатраты;
· товарыотгруженные;
· расчеты сдебиторами;
· авансы, выданныепоставщикам и подрядчикам;
· краткосрочныефинансовые вложения;
· денежныесредства;
· прочие оборотныеактивы.
Пассивы, участвующие врасчете – это обязательства, в состав которых включаются следующие статьи:
· целевоефинансирование и поступления;
· арендныеобязательства;
· долгосрочныекредиты банков;
· долгосрочныезаймы;
· краткосрочныекредиты банков;
· кредиты банковдля работников;
· краткосрочныезаймы;
· расчеты сучредителями;
· резервыпредстоящих расходов и платежей;
· прочиекраткосрочные пассивы.
Корректировка статейбаланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализациибухгалтерской отчетности, так и в пересчете статей актива и пассива баланса втекущие цены.
Пересчет статей активабаланса в текущие цены состоит:
–  в определении остаточнойвосстановительной стоимости основных средств и нематериальных активов;
–  в определении фактической текущейстоимости «незавершенки»;
–  в анализе и оценке долгосрочныхфинансовых вложений;
–  в анализе и оценке по текущим ценамзапасов, затрат и денежных средств;
–  в анализе и определении текущейстоимости имеющихся у предприятия задолженностей.
Нормализациябухгалтерской отчетности – это внесение «нормализующих» поправок в статьибаланса и в отчет о финансовых результатах, характерных для нормальнофункционирующего предприятия.
Поправки касаются:
–  единовременных чистых доходов ирасходов (они исключаются из расчетов);
–  чистых доходов и расходов поизбыточным или не операционным (непроизводственным или излишним) активам (ониисключаются из расчетов);
–  необычных расходов самих владельцевпредприятия (они также исключаются из расчетов).
Нормализациябухгалтерской отчетности осуществляется всегда. После ее нормализациирассчитываются и анализируются финансовые показатели предприятия и делаетсявывод о финансово-экономическом состоянии предприятия. Если финансово-экономическоесостояние предприятия благополучно, для оценки его стоимости применяется вчастности методика чистых активов.
Расчет методом стоимостичистых активов включает несколько этапов:
1.  Оценивается недвижимое имуществопредприятия по обоснованной рыночной стоимости.
2.  Определяется обоснованная рыночнаястоимость машин и оборудования.
3.  Выявляются и оцениваютсянематериальные активы.
4.  Определяется рыночная стоимостьфинансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.
5.  Товарно-материальные запасыпереводятся в текущую стоимость.
6.  Оценивается дебиторскаязадолженность.
7.  Оцениваются расходы будущих периодов.
8.  Обязательства предприятия переводятсяв текущую стоимость.
9.  Определяется стоимость собственногокапитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активовтекущей стоимости всех обязательств.
Оценка недвижимогоимущества, машин и оборудования
При оценке недвижимогоимущества, а также машин и оборудования важным является правильность выбораметодов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный(рыночный), доходный.
Оценкапроизводственных запасов
К запасам предприятияотносятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности; животные навыращивании и откорме; малоценные и быстроизнашивающиеся предметы; затраты внезавершенном строительстве; готовая продукция и товары для перепродажи; товарыотгруженные. Эти оборотные активы являются предметом оценки. Они учитываются вбалансе с использованием одного из трех методов: либо по средней себестоимости,либо по себестоимости первых по времени закупок (метод ФИФО), либо посебестоимости последних по времени закупок (метод ЛИФО). Во всех вариантахвыбора метода учета необходимо делать поправки к балансовой стоимости исходя изрыночных цен на эти активы. В любом случае к рыночным ценам необходимо добавитьфактические затраты по транспортировке и складированию запасов, если они небыли учтены при постановке на баланс. Устаревшие запасы списываются. Затраты внезавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимостипроизводства, товары отгруженные – по рыночной стоимости.
Оценка дебиторскойзадолженности. Требуютсяанализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченнойзадолженности с последующим разделением ее на:
· безнадежную, (онане войдет в экономический баланс);
· ту, которуюпредприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).
Несписанная дебиторскаязадолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплатпроцентов к их текущей стоимости. Период дисконтирования определяется исходя изсроков возврата долга, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставкадисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвратом долга (например,ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степеньнадежности векселей, выданных другим предприятием, понижается).
Оценка денежныхсредств
Эта статья не подлежитпереоценке.
Основное преимуществометода чистых активов в том, что он основывается в большей части на достовернойфактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия ипоэтому менее умозрителен.
Метод стоимости чистыхактивов имеет преимущества при оценке предприятия:
–  обладающего значительнымиматериальными и финансовыми активами;
–  в случае невозможности достаточноточного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;
–  действующего, вновь возникшего, неимеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой илиинвестиционной компании.
Основной недостаток –этот метод не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистогодохода.
Рассмотренные теоретическиевопросы являются основой определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС».

Метод капитализациидоходов (прибыли)
Метод капитализациидоходов основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость долисобственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которыепринесет эта собственность.
Данный метод в наибольшейстепени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течениидлительного срока будет получать примерно одинаковые величины дохода (или темпыего роста будут постоянными).
Существует рядразновидностей метода в зависимости от принятой базы дохода.
Например, можно выделитькапитализацию:
· чистой прибыли(после уплаты налогов);
· прибыли до уплатыналогов;
· фактическивыплаченных дивидендов;
· потенциальныхдивидендов и т.д.
Применение метода капитализациидоходов обычно предусматривает такие основные этапы:
1.  анализ финансовой отчетности, ее нормализацияи трансформация (при необходимости);
2.  выбор величины прибыли, которая будеткапитализирована;
3.  расчет ставки капитализации;
4.  определение предварительной величиныстоимости;
5.  проведение поправок на наличиенефункционирующих активов (если таковые имеются);
6.  проведение поправок на контрольный инеконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности(если они необходимы).
Анализ финансовойотчетности
При анализе финансовыхотчетов предприятия, оценщик должен провести их нормализацию, т.е. сделатьпоправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи как баланса, так иотчета о финансовых результатах и их использовании, которые не были регулярнымив прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторятся в будущем.
Корме того оценщик можетпровести трансформацию бухгалтерской отчетности, под которой понимается переводее на общепринятые стандарты бухгалтерского отчета (западные). Данная операцияпри оценке не обязательна, но желательна.
Выбор величиныприбыли, которая будет капитализирована
Данный этап подразумеваетвыбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будуткапитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:
· прибыльпоследнего отчетного года;
· прибыль первогопрогнозного года;
средняя величина доходаза несколько последних отчетных лет (3-5 лет).
Расчет ставкикапитализации
Ставка капитализации дляпредприятия обычно выводиться из ставки дисконтирования путем вычета ожидаемыхсреднегодовых темпов роста дохода или денежного потока (в зависимости от того,какая величина капитализируется). Чтобы определить ставку капитализации, нужносначала рассчитать соответствующую ставку дисконта. Существуют различные методыопределения стаки дисконтирования:
· модель оценки капитальныхактивов;
· методкумулятивного построения;
· модельсредневзвешенной стоимости каптала.
Для оценки рыночной стоимостипредприятия необходим предварительный анализ финансового состояния.
/>2. Анализвнутренней и внешней среды ООО «Фокус»
ООО «Фокус» образовано в 2003 году.
Основными потребителями услуг ООО «Фокус» являются населениег. Абаза и Таштыпского района.
В собственности компании находится административное помещение площадью63,1 квадратных метров, используемое под офис. Основным, используемым приосуществлении деятельности оборудованием, являются, средства оргтехники – один стационарныйкомпьютер, четыре принтера, сканер, легковой автомобиль. Клиентская база фирмырасположена в основном в г. Абазе. Услуги оказываются в основном частным лицам.Персонал фирмы состоит из двух штатных специалистов. В соответствии сдействующим законодательством фирма имеет статус малого предприятия.2.1 Маркетинговые исследования рынка услуг />
2.1.1 Услуги
ООО «Фокус» оказывает следующие услуги:
– Услугифотосалона,
– Услугипо восстановлению фотографий,
– Изготовлениеплакатов, печать на футболках и т.д.,
– Сканирование,
– Посредническиеуслуги, в области изготовления портретов на керамике.
На рынке есть более конкурентоспособная фирмы ООО «Малышок».

Таблица 3 – Структура выручки от реализации услуг ООО «ФОКУС», (руб.)Виды услуг 2003г 2004г Сумма % Сумма % Услуги фотосалона 87 500 46 90 000 45 Восстановление фотографий 35 000 19 36 100 18 Цифровая печать на футболках, плакаты 23 700 13 27 200 14 Сканирование 42 000 22 44 600 22 Портреты на керамике – – 3 000 1 Итого 188 200 100 200 900 100
Каксвидетельствуют данные таблицы 3, выручка от реализации услуг незначительноувеличивается, при этом основным видом услуг являются услуги фотосалона.2.1.2 Конкуренты
Основным конкурентом на Абазинском рынке является:
– «Малышок»,являющийся представителем «Kodak».
Развитый рынок фотографических аппаратов позволяет населению самомупроизводить фотосъемки, а сеть «Kodak» их обрабатывает и печатает, что невходит в услуги оцениваемого «Фокуса».  2.2 Анализ финансового состояния предприятия
Предварительная оценкафинансового состояния предприятия заключается в анализе статей его баланса.
 />/>/>2.2.1 Анализ уплотненногобаланса
Нормализация бухгалтерского баланса не проводилась, так как при анализефинансовой отчетности предприятия не было выявлено чрезвычайных иединовременных статей баланса
Для общей оценки финансового состояния составляют уплотненный баланс(таблица 4), в котором объединяют группы однородные статьи. При этомсокращается число статей баланса, что повышает его наглядность.
Таблица 4 – Уплотненный баланс (руб.)Актив/Пассив 01.01.04 01.01.05 руб. руб.
I. Необоротные активы Основные средства 192,2 202,4 Итого по разделу I 192,2 202,4
II. Оборотные активы Запасы 18,0 12,8 Дебиторская задолженность 44,2 34,4 Денежные средства 154,0 182,3 Итого по разделу II 216,2 229,5 Баланс 408,4 431,9
III. Капитал и резервы Собственный капитал 260,0 300,0 Итого по разделу III 260,0 300,0
V. Краткосрочные обязательства Кредиторская задолженность 148,4 131,9
Итого по разделу V 148,4 131,9 Баланс 408,4 431,9
/>/> Анализируя представленные показатели, наблюдаем,незначительное увеличение стоимости внеоборотных активов, увеличение оборотныхактивов, увеличился собственный капитал, уменьшилась кредиторскаязадолженность. 2.2.2Анализ структуры активов предприятия
Таблица 5 – Структура активов предприятия Период: 01.01.2004 01.01.2005 Наименование показателя Руб. % Руб. % Всего имущества 408,4 100 431,9 100 1.Внеоборотные активы 192,2 47,06 202,4 46,86 2.Оборотные активы 216,2 52,94 229,5 53,14 2.1. Запасы 18,0 4,41 12,8 2,96 2.2.Денежные средства 154,0 37,71 182,3 42,21 2.3. Средства в расчетах 44,2 10,82 34,4 7,97
/>/> 
/>
Анализ структуры активов Анализируя структурустоимости имущества через актив аналитического баланса, можно сказать: — долявнеоборотных средств на 01.01.2004г. составила 47,06%. Стоимость основныхсредств за исследуемый период увеличилась на 10,2 тыс. рублей и составила 202,4тыс. рублей; — оборотные средства предприятия (II раздел Актива баланса) на01.01.2004 г. в структуре имущества составляли 52,94%.
В течение анализируемого периода произошло изменение мобильностиимущества. Запасы уменьшились на 5,2 тыс. рублей и на 01.01.2005 г. составили 12,8тыс. рублей. Дебиторская задолженность на 01.01.2004 г. составляла 44,2 тыс. рублей, или 10,82 % в структуре оборотных активов. В течениеанализируемого периода произошло уменьшение дебиторской задолженности на 9,8тыс. рублей и на 01.01.2005г. составила сумму 34,4 рубля или 7,97% в составе активов. Уменьшение дебиторскойзадолженности вызвано погашением задолженности покупателей и заказчиков.
2.2.3 Анализ структуры пассивов баланса
Таблица 6 – Структура пассивов предприятия Период: 01.01.2004 01.01.2005 Наименование показателя руб. % руб. % Всего имущества 408,4 100 431,9 100 1. Собственные средства 260,0 63,66 300,0 69,46 2 Заемные средства 3.Кредиторская задолженность 148,4 36,34 131,9 30,54
/>
Вертикальный(структурный) анализ баланса – это определение структуры итоговых финансовыхпоказателей с целью выявления влияния каждой позиции отчетности на результат вцелом. Еще до расчета аналитических коэффициентов – дает некотороепредставление о состоянии дел на предприятии. Можно отметить следующие моменты:
– произошлоувеличение ликвидной части активов;
– уменьшиласьдебиторская задолженность и запасы, стоимость оборотных активов увеличилась;
увеличился собственный капитал, что считается хорошим признаком дляроста финансовой устойчивости.
/>/>/>2.2.4 Экспресс анализликвидности баланса
Оценка ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу,сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядкеликвидности, с обязательствами по пассиву, сгрупированными по срокам ихпогашения и расположенными в порядке возрастания сроков.
В зависимости от степени ликвидности активы разделяются на группы:
А1 – самые ликвидные средства.           П1 – срочные пассивы.
А2 — быстро ликвидные средства.          П2 — обязательные пассивы.
А3 — медленно реализуемые средства.   П3 — общие пассивы.
А4 – внеоборотные средства.                 П4 — собственный капитал.
Таблица 7 – Анализ ликвидности баланса (руб.)Периоды 01.01.2004 01.01.2005 Показатели А1 154,0 182,3 А2 44,2 34,4 А3 18,0 12,8 А4 192,2 202,4 А 408,4 431,9 П1 148,4 131,9 П2 П3 П4 260,0 300,0 П 408,4 431,9
Приналичии устойчивой платежеспособности предприятия должны соблюдаться следующиеусловия:
А1 > П1     А2 > П2     А3 > П3     А4
В результате экспресс анализа получены следующие выводы: на протяжениивсего анализируемого периода все условия платежеспособности предприятиясоблюдаются.

/>/>/>2.2.5 Исследование аналитического баланса (баланс – нетто)
Таблица 8 – Баланс — нетто (руб.)Группы статей баланса Абсолютные показатели Относительные показатели изменения Начало Конец Начало Конец Абсол. Относит. 1 2 3 4 5 6 7 Абсолютно ликвидные активы 154,0 182,3 0,377 0,422 28,3 0,045 Быстро ликвидные активы. 44,2 34,4 0,108 0,080 -9,8 -0,028 Трудно реализуемые активы 18,0 12,8 0,044 0,029 -5,2 -0,015 Внеоборотные активы 192,2 202,4 0,471 0,469 10,2 -0,002 Всего активов 408,4 431,9 1 1 Текущие пассивы 148,4 131,9 0,363 0,305 -16,5 -0,058 Краткосрочные пассивы. Долгосрочные пассивы Постоянные пассивы 260,0 300,0 0,637 0,695 40 0,058 Всего пассивов 408,4 431,9 1 1 />/>/>2.2.6 Анализ ликвидностиактивов предприятия
Показатели ликвидности применяются для оценки способности предприятиявыполнять свои краткосрочные обязательства и судить о платежеспособности фирмыв целом.
Таблица 9 – Показатели ликвидности Показатели ликвидности Рекомендуемый показатель Анализируемые периоды 01.01.2003 01.01.2004 Коэффициент покрытия 1,17 – 2,00 1,46 1,74 Коэффициент быстрой ликвидности 0,8 — 1 1,34 1,64 Коэффициент абсолютной ликвидности 0,2 – 0,7 1,03 1,38
Как видно из таблицы 9, на анализируемом предприятии на начало и конецанализируемого периода коэффициенты превысили рекомендуемые значения,утвержденные Постановлением Правительства РФ «О некоторых мерах по реализациизаконодательства о несостоятельности (банкротстве) предприятий» от 20 мая 1994 г. № 498 приложением 1 утверждена система критериев для определения неудовлетворительнойструктуры баланса неплатежеспособных предприятий.
Такимобразом, с позиций ликвидности наше предприятие можно считать надежным./>/>/> 2.2.7 Анализ финансовой устойчивости
Все показатели финансовой устойчивости можно разделить на две группы:
– Коэффициентыобеспеченности собственными средствами,
– Коэффициентыобеспеченности материальных запасов собственными средствами.
Таблица 10 – Показатели устойчивости
№
п/п
Наименование
показателя Пояснения Норма-тив
на
01.01.04
на
01.01.05 Изменения 1. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств указывает, сколько заемных средств организ-я привлекла на 1 руб. вложенных в активы средств U1148,4/260,0=
0,57
131,9/300=
0,44 -0,13 2. Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования показывает, какая часть запасов и затрат финансируется за счет собств. источников U2> 0,6-0,8
(260-192,2)/
216,2=0,31
(300-212,4)/
229,5=0,38 0,07 3. Коэффициент финансовой независимости (автономии) Показывает уд. вес собств. средств в общей сумме источников финансирования U3> 0,5
260,0/148,4=
1,75
300,0/131,9=
2,27 0,52 4. Коэффициент финансирования показывает, какая часть деят-ти финансируется за счет собст. ср-в, а какая за счет заемных U4> 1
260,0/(0+148,4)=
1,75
260,0/(0+131,9)=
2,27 0,52 5.
Коэффициент
маневренности собственных средств
указывает степень
мобильности (гибкости)
использования
собственных ср-в
организации opt — 0,5
 (260+0-192,2)/
260=0,26
(300+0-202,4)/
300=0,33 0,07 6. Коэффициент финансовой независимости в части формирования запасов *** * (260+192,2)/18=25,12
(300+202,4)/
12,8=39,25 1,56 7.
Коэффициент
структуры
долгосрочных
вложений
показывает, какая часть основных ср-в и прочих
вложений профинансирована за счет долгосроч-
ных заемных средств * 0,00 0,00 0,00 8.
Коэффициент
концентрации
привлеченного
капитала
показывает, какова доля привлеченных,
заемных ср-в в общейсумме средств
вложенных в организацию U8(0+148,4)/148,4
=1
(0+131,9)/131,9
=1  0 9. Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств
указывает долю долго срочных займов, привлеченных для финансирования активов организации наряду с собственными
средствами * 0,00 0,00 0,00
Как видно из приведенных данных часть коэффициентов не соответствуютрекомендуемым значениям, что свидетельствует о некоторой доли финансовойзависимости от стороннего капитала.
Обобщая выводы анализа финансовой устойчивости, можносказать, что положение предприятия в финансовом отношении улучшается, о чемсвидетельствует повышение коэффициентов в динамике. />/> 
2.2.8 Анализ рентабельности деятельности предприятия
Финансовые результатыдеятельности предприятия характеризуются суммой полученной прибыли и уровнемрентабельности. Объем реализации, величина прибыли, уровень рентабельностизависят от производственной, снабженческой, сбытовой и коммерческойдеятельности предприятия. Основными задачами анализа финансовых результатовдеятельности являются:
· контроль за выполнением плановреализации продукции и получением прибыли;
· определение влияния как объективных,так и субъективных факторов на объем реализации продукции и суммы прибыли;
· выявление резервов увеличения объемареализации продукции и суммы прибыли;
разработка мероприятий поиспользованию выявленных резервов.Показатели рентабельностихарактеризуют эффективность работы предприятия в целом, доходность различных направленийдеятельности (производственной, предпринимательской, инвестиционной),окупаемость затрат и т.д. Они более полно, чем прибыль, характеризуютокончательные результаты хозяйствования, потому что их величина показывает соотношениеэффекта с наличными или использованными ресурсами. Их применяют для оценкидеятельности предприятия. Показатели рентабельности можно объединить внесколько групп:
— показатели,характеризующие рентабельность издержек производства;
— показатели,характеризующие рентабельность продаж;
— показатели,характеризующие доходность капитала. Все показатели рентабельности рассчитываютна основе балансовой прибыли, прибыли от реализации продукции и чистой прибыли.Рентабельность производственной деятельности показывает, сколько предприятиеимеет прибыли с каждого рубля, затраченного на производство продукции. Длянахождения рентабельности производственной деятельности воспользуемся формулой:
R пр.д = Валовая прибыль \ Затраты по произведенной продукции
Рентабельность продаж находитсяпо следующей формуле и показывает, сколько прибыли имеет предприятие с одногорубля продаж.
R р.пр. = Валовая прибыль \ Выручка от реализации
Рентабельностьсобственного капитала находим с помощью формулы:
R с.к. = Валовая прибыль \ Сумма капитала и резервов
Рентабельность активов:
R р.а. = Валовая прибыль \ Валюта баланса
Рассчитаем вышеперечисленные показатели за двапоследних года, результаты сведем в таблицу 11.
Таблица 11 – Показатели рентабельности Показатели 2003г. 2004г. Валовая прибыль, тыс. руб. 188,2 200,9 Затраты по произведенной продукции, тыс. руб. 216,5 240,6 Выручка от реализации, тыс. руб. 325,0 370,8 Сумма капиталов и резервов, тыс. руб. 260,0 300,0 Рентабельность производственной деятельности, доли 0,87 0,83 Рентабельность продаж, доли 0,57 0,54 Рентабельность активов, доли 0,46 0,47 Рентабельность собственного капитала, доли 0,72 0,67
Рассмотрев показателирентабельности в динамике, можно сделать вывод об их уменьшении заанализируемый период. Это связано в первую очередь с увеличением затрат напроизводство (цены на услуги не изменились, а затраты на производство данныхуслуг возросли). />/>/>/>2.2.9Финансовое прогнозирование деятельности предприятия
Дляфинансового прогнозирования деятельности предприятия, на ближайшие 1,5 – 2года, наиболее часто применяется пятифакторная модель Э. Альтмана.
Z = 0,717 Коб. +0,847 Кнп + 3,107 Кр+ 0,42 Кп +0,995 Ком
Таблица 12 – Показатели финансового прогнозированияПоказатели Значения Z Доля оборотных средств в активах Коб 0,56 1,35 Рентабельность активов, по нераспределенной прибыли Кнп 0,000 Рентабельность активов, по балансовой прибыли Кр 0,000 Коэффициент покрытия Кп 2,27 Отдача всех активов Ком 0,000
В зависимости от величины Z прогнозируется вероятностьбанкротства:
– До1,23 — вероятность банкротства высока,
– От1,23 – банкротство не грозит.
Следовательно, у данного предприятия угроза банкротства отсутствует.
Проводя итоги данного раздела, следует сделать вывод, что у ООО «Фокус»существует возможность остаться на рынке, более того анализ финансовогосостояния позволил сделать вывод, что предприятие является платежеспособным ине является банкротом.
3. Определение рыночной стоимости ООО «Фокус»3.1 Определение рыночной стоимости предприятиязатратным подходом
Для определения рыночнойстоимости ООО ”Фокус” в рамках затратного подхода был использован методскорректированной стоимости чистых активов. Стоимость накопленных активовопределяется по формуле 11:
Р = (Афин. + Амат. + А немат.) – П обязат., (10)
При помощи этого методакосвенно можно определить финансовую и деловую активность предприятия, что тожевлияет на рыночную стоимость предприятия.
Принимая во вниманиеданные, полученные от администрации ООО ”Фокус”, для расчета стоимости чистыхактивов был составлен скорректированный баланс, с учетом рыночной стоимостивсех активов предприятия.
Имущество предприятиясостоят из следующих групп активов:
– объектынедвижимости
– оборудование
– дебиторскаязадолженность
запасы Метод чистыхактивов – это один из методов затратного подхода в оценке бизнеса, которыйрассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.Вследствие этого встает задача корректировки баланса предприятия. Дляосуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночнойстоимости каждого актива баланса в отдельности, а затем определяется текущаястоимость всех его обязательств и наконец, из обоснованной рыночной стоимостисуммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств.Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Расчетметодом стоимости чистых активов включает несколько этапов:
1. Оцениваетсянедвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.
2. Определяетсяобоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.
3. Выявляются иоцениваются нематериальные активы.
4. Определяетсярыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.
5. Оцениваетсядебиторская задолженность.
6. Оцениваютсярасходы будущих периодов.
7. Обязательствапредприятия переводятся в текущую стоимость.
8. Определяется стоимостьсобственного капитала путем вычитания из обоснованной
рыночной стоимости суммыактивов текущей стоимости, всех обязательств. Оценка недвижимогоимущества, машин и оборудования. При оценке недвижимого имущества, атакже машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки.Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный),доходный.
Оценкапроизводственных запасов. Кзапасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности.
Эти оборотные активыявляются предметом оценки.
Оценка дебиторскойзадолженности.Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявлениепросроченной задолженности с последующим разделением ее на:
· безнадежную, (онане войдет в экономический баланс);
· ту, которуюпредприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).
Оценка денежныхсредств. Этастатья не подлежит переоценке.
Основное преимущество методачистых активов в том, что он основывается в большей части на достовернойфактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия ипоэтому менее умозрителен.
Метод стоимости чистыхактивов имеет преимущества при оценке предприятия:
–  обладающего значительнымиматериальными и финансовыми активами;
–  в случае невозможности достаточноточного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;
–  действующего, вновь возникшего, неимеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой илиинвестиционной компании.
Основной недостаток –этот метод не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистогодохода.
Рассмотренныетеоретические вопросы являются основой определения рыночной стоимости ООО«ФОКУС»./>/>/>/>/>/> 
3.1.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащегоООО «Фокус»
Оцениваемым объектомнедвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем пятиэтажномкирпичном здании. Здание принадлежит на правах собственности ООО «ФОКУС».Текущее использование помещения – нежилое помещение административногоназначения. Адрес оцениваемого объекта – г. Абаза, ул. Лазо 12.

Таблица 13 — Площади и объемы помещения(по наружному обмеру)Наименование частей строения и пристроек
Площадь, м2 Высота, м
Объем, м3 Офис 63,1 2,75 174 Крыльцо 8,0 Техническое описание помещения
Год постройки здания 1992 Этажность 5
Таблица 14 — Конструктивные элементы помещенияКонструктивный элемент Описание фундаменты б/леточный наружные стены (материал) и их отделка кирпичные, перегородки (материал) ж/бетонные плиты перекрытия (материал) ж/бетонные плиты полы кафельная плитка проемы оконные двойные створные, окраска проемы дверные филенчатые внутренняя отделка стен ламинат, обои, побелка отделка потолков побелка, подвесной Таблица 15 — Благоустройство помещениявид благоустройства тип вид отопления центральное наличие водоснабжения центральное наличие электроснабжения (тип проводки) скрытый наличие канализации сброс в городскую сеть наличие горячего водоснабжения центр.
Анализнаиболее эффективного использования
Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определитьнаиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости — тоиспользование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшеевнимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий ижилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных иторговых площадей.
Объект оценки расположен в центральном районе города:
· центральныйрайон имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру;
· районимеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуютсравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.
Принимая во внимания текущее состояние рынка нежилых помещений, считаем,что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта среди экономическицелесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является егоиспользование в качестве торговых помещений. Использование же площадей объектадолжно быть комплексным. В настоящее время все площади оцениваемого зданиязаняты и используются по целевому назначению.
Определениестоимости объекта недвижимости затратным подходом
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса,состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основерасчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (датуоценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемыхулучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.
В основе затратного метода лежит принцип замещения,согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимостисумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда)соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначениюи качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимостиравной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночнойстоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимостьстроений на участке за вычетом накопленного износа.
Данный подход может привести к объективнымрезультатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимостьи износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавнопостроенных объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалосьна обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемойтерритории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которымтрудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты стоимости по затратамвыполнены без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующейпоследовательности шагов:
Определениеполной восстановительной стоимости объекта оценки
Наиболее распространенным методом определения стоимости строительстваявляется метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборниковукрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).
Определение восстановительной стоимости строительства по УПВСпроизводится в следующем порядке:
1) Выборобъекта-аналога. Поданным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожеепо основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикамотносят:
— назначение здания;
— общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;
— характеристики конструкций здания и элементов его инженерногооборудования;
— расчетный объем.
2) определение восстановительной стоимости удельной единицыобъекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб)непосредственно по таблице УПВС.
3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы приотличии объекта-аналога от объекта оценки.
Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС итехнической части каждого сборника:
/> (11)
Ki – поправочные коэффициенты на следующиефакторы:
— месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс иклиматический район);
— отличия по типам основных несущих конструкций;
— расхождение технических характеристик прочих элементов здания(строительный объем, этажность и др.).
4) Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимостьюв ценах 1969 г.
/>,(12)
V – расчетный объем здания (или общая площадь);
С69 – стоимость единицы объема (или площади) в базисномуровне цен с учетом поправок.
5) определение полной восстановительной стоимости здания на датуоценки.
/>,(13)

ПВСтекущая – полная восстановительная стоимость на датуоценки;
ПВС69 – полная восстановительная стоимость оцениваемогообъекта недвижимости в ценах 1969 года;
И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметнымценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемогообъекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого наосновании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94составляет 1,19); И91/84 – 1,59;
Итекущий/91 – 37,771 – индекс перехода от сметных цен 1991 годак сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета погосударственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570;
НПР – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибылипредпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%).
Определениевеличины физического износа
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, егопотребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора ивыражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействиемразличных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаютсяпараметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, атакже их функциональное соответствие текущему и тем более будущемуиспользованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, настоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешниефакторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений наопределенное использование зданий и т.д.
В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта недвижимости,выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Выявлениевсех возможных видов износа — это накопленный износ объекта недвижимости. Встоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу междувосстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
 
Определениефизического износа зданий стоимостным методом.
Таблица 17 — Стоимость конструктивных элементов зданияКонструктивные элементы % разбивка конструктивного элемента Удельный вес конструктивного элемента, % Корректирующий коэффициент Восстановит. стоим. конст. эл-та, руб. Восстановительная стоимость 507653 Фундаменты бетонные ленточные 3,0% 1,0 15230 Стены, перегородки в т.ч. 31% Стены 86% 26,7% 1,0 135340 Перегородки 14% 4,3% 1,0 22032 Перекрытия 16,0% 1,0 81225 Кровля, в т.ч. 3% Конструкция крыши 40% 1,2% 1,0 6092 Кровельное покрытие 60% 1,8% 1,0 9138 Полы в т.ч. 8% • керамические 80% 6,4% 1,0 32490 из линолеума 20% 1,6% 1,0 8122 Проемы, в т.ч. 10% Окна 56% 5,6% 1,0 28429 Двери 44% 4,4% 1,0 22337 Отделка внутренняя, в т.ч. 7% Окраска 10% 0,7% 1,0 3554 Ламинат 45% 3,2% 1,0 15991 Обои 25% 1,8% 1,0 8884 Подвесной потолок 20% 1,4% 1,0 7107 Прочие, в т.ч. 7% Крыльца, лестницы 51% 3,6% 1,0 18123 Прочие (козырьки, отмостки) 49% 3,4% 1,0 17413 Санитарно-технические устройства в т.ч. 15% Центральное отопление 25% 3,75% 1,0 19037 Холодное водоснабжение 10% 1,50% 1,0 7615 Горячее водоснабжение 12% 1,80% 1,0 9138 Внутренняя канализация 14% 2,10% 1,0 10661 Электрооборудование 30% 4,50% 1,0 22844 Итого 91,0% 98,7% 500800
Таблица 18 — Неисправимый физический износ короткоживущих элементовНаименование Остаточная восстановительная стоимость конструктивных элементов, руб. Действит. возраст, лет Продолжительность эксплуатации до капремонта, лет Коэф. к ст-ти Неисправимый физический износ, руб. Фундаменты 15 230,00 13,00 60,00 0,22 3 299,83 Стены 135 340,00 13,00 50,00 0,26 35 188,40 Перегородки 22 032,00 13,00 75,00 0,17 3 818,88
Кровля, в т.ч. Конструкция крыши, стропила и обрешетка деревянные 87 317,00 13,00 20,00 0,65 56 756,05 • кровельное покрытие 9 138,00 13,00 30,00 0,43 3 959,80
Полы в т.ч. • керамические 32 490,00 2,00 60,00 0,03 1 083,00 • из линолеума 8 122,00 2,00 10,00 0,20 1 624,40
Проемы, в т.ч. Окна 28 429,00 13,00 40,00 0,33 9 239,43 Двери 22 337,00 2,00 50,00 0,04 893,48
Отделка внутренняя, в т.ч. Окраска 3 554,00 2,00 5,00 0,40 1 421,60 Ламинат 15 991,00 2,00 15,00 0,13 2 132,13 Обои 8 884,00 2,00 8,00 0,25 2 221,00 Подвесной потолок 7 107,00 2,00 10,00 0,20 1 421,40
Прочие, в т.ч. Лестницы, крыльца 18 123,00 2,00 40,00 0,05 906,15 Остальные (козырьки, отмостки) 17 413,00 2,00 8,00 0,25 4 353,25 Санитарно-технические устройства в т.ч. Центральное отопление 19 037,00 13,00 35,00 0,37 7 070,89 Внутренний водопровод 7 615,00 13,00 30,00 0,43 3 299,83 Горячее водоснабжение 9 138,00 13,00 30,00 0,43 3 959,80 Внутренняя канализация 10 661,00 13,00 30,00 0,43 4 619,77 Электрооборудование 22 844,00 13,00 25,00 0,52 11 878,88 Итого 500 802,00 159 147,97
Стоимость земельного участка
Основным условием оценки рыночной стоимости земельногоучастка является возможность отчуждения на него прав собственности.
Участок земли, на котором расположен оцениваемыйобъект, передан настоящему владельцу на праве бессрочного пользования.Земельный участок может иметь рыночную стоимость в случае, когда собственниквыкупит его у государства в собственность. В этом случае он получает комплексправ собственности, в том числе и право, отчуждать его.
Оцениваемый объект недвижимости находится в жиломпятиэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49,1 м2. Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3332,5 м2, общая площадь квартир 4 493,5 м2. Следовательно на 1 м2 застройки приходится 0,74 м2 земельного участка. Таким образом, земельныйучасток приходящийся на оцениваемый объект составляет 36,4 м2, (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,01).
Исходя из вышеизложенного, стоимость земельногоучастка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки./>
Следовательно, рыночная стоимость недвижимостиопределенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей.
Определениестоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом
Данныйподход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектовнедвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам,использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынокустановит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и длясопоставимых конкурентных объектов.
Метод базируется на методе замещения, согласно которому при наличиинескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболеераспространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.
Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. изучениесостояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которомупринадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимыхс оцениваемым;
2. сбори проверка информации по объектам-аналогам; вносятся поправки в цены продаж(предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующиххарактеристиках;
3. согласованиескорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночнойстоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержитсяв таблице 22.
Таблица 22 — Определение стоимости оцениваемого здания методом сравненияпродажМесторасположение объекта и его адрес Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5  ул. Лазо  ул. Пролетарс кая ул. Ленина ул. Лазо ул. Кулакова  ул. Лазо Источник информации газета «Абазинский курьер» газета «Абазин-ский курьер»
газета «Абазин
ский курьер» газета «Абазинский курьер» газета «Абазинский курьер»  Цена продаж (предложений), рублей 450 000 500 000 350 000 800 000 600 000 Общая площадь (кв. м.) 49,1 50 63 30 86 52 Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб. 8 946 7 886 11 628 9 302 11 472 Условия продажи Продажа Продажа Продажа Продажа
Предложе
ния
Предложе
ния Корректировка, % 1 0% 0% 0% -5% -5% Скорректированная цена, руб. 8 946 7 886 11 628 8 837 10 899 Условия рынка (время продажи) Август 05 Май 05 Август 05 Сентябрь 05 Октябрь 05 Октябрь 05 Индекс инфляции 12,00% 1,000 1,034 1,003 0,993 0,974 0,974 Корректировка, % 1,00% 2 3,37% 0,30% -0,73% -2,60% -2,60% Скорректированная цена, руб. 9 248 7 910 11 543 8 607 10 615 Место положения здания Центр Центр Центр Центр Центр Центр Корректировка, % 3 0% 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб. 9248 7910 11543 8607 10615 Физические характеристики Материал стен кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич Корректировка, % 4 0% 0% 0% 0% 0% Сумма корректировки, руб. Материал перекрытий ж/б плиты ж/б плиты ж/б плиты ж/б плиты ж/б плиты ж/б плиты Корректировка, % 5 0% 0% 0% 0% 0% Сумма корректировки, руб. Наличие коммун. систем есть есть есть есть есть есть Корректировка, % 6 0% 0% 0% 0% 0% Сумма корректировки, руб. Техническое состояние объекта отличное текущий ремонт текущий ремонт текущий ремонт отличное отличное Корректировка, % 7 5% 5% 5% 0% 0% Сумма корректировки, руб. 462 396 577 Скорректированная цена физических характеристик 462 396 577 Общая сумма корректировок 9710 8306 12120 8607 10615 Количество корректировок k 2 2 2 2 2 Общее количество корректировок K =Σ k 10 Удельное количество корректировок по каждому аналогу m=k/K 0,2 0,20 0,20 0,20 0,20 Величина y, обратное m 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Сумма y 25,00 Вес аналога W=y/Σy 1,00 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 1942 1661 2424 1721 2123
Средневзвешенное значение стоимости одного м2 общей площади, руб./м2 9872
Площадь помещения, м2 49,1 Итого по зданию (руб.) 484 700
Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определеннаясравнительным подходом составляет 484 700 рублей.
/>/>/>/>Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходногоподхода
Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любогоимущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.
В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. определениеожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода,генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективномиспользовании;
2. расчетставки капитализации;
3. определениестоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путемделения ЧОД на коэффициент капитализации.
Определениепотенциального валового дохода
ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ееиспользовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадиоцениваемого объекта и установленной арендной ставки.
Определение величины арендной платы приведено в таблице 23.
Таблица 23 — Определение средней ставки арендной платы методомсравненияХарактеристика Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Источник информации Администрация г. Абазы Администрация г. Абазы Администрация г. Абазы Администрация г. Абазы Район Лазо Ленина Кулакова Набережная Набережная
Ставка арендной платы (руб./м2 год), без НДС. 2 392 2 591 1 638 2 524 Условия рынка аренды (дата)
III квартал
2005 г.
III квартал
2005 г.
III квартал
2005 г.
III квартал
2005 г. Корректировка % 0% 0% 0% 0%
Общая площадь, м2 49,1 30,1 30,1 58,6 33,28 Корректировка 0% 0% 0% 0% Местоположение центр центр центр центр центр Корректировка 0% 0% 0% 0% Физические характеристики кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич Корректировка, % 0% 0% 0% 0% Характер помещения Встр. Встроенное Встроенное Встроенное Встроенное Корректировка, % 0% 0% 0% 0% Общая Корректировка, % 0% 0% 0% 0% Общая корректировка в рублях 0,00 0,00 0,00 0,00
Откорректированная цена, руб./м2 2 392 2 591 1 638 2 524
Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год 2 286
Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается науровне 2 286 руб./м2 в год.
Определениедействительного валового дохода
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь отнедоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочихдоходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Коэффициент загрузки
Для небольших офисных помещений в центре города загрузка довольновысока (до 100 %).
Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платысоставят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.Эксплуатационныерасходы
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанныес эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные — величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями(налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные- зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).
Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов пообъекту оценки и сопоставимым зданиям.
Налог на здание (на имущество)
Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества.
Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна ценепокупки. За балансовую стоимость объекта примем величину стоимости, полученнуюпо затратному методу.
Коммунальные платежи
На основании анализа данных о коммунальных платежах схожей пофункциональному использованию недвижимости зависит от реального валовогодохода.
На протяжении пяти лет мы прогнозируем прирост тарифов заэлектроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.
Управление объектом
Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно сособенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владениенедвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требуетопределённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник лиосуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управлениеи общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от арендысоздаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.
Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2 % отвалового дохода.
Прочие расходы
В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы,составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы Ониоцениваются в 2 % от валового дохода.
Определение премии за риск инвестирования в различные объектынедвижимости. Систематический риск – связанный с экономическими и институциональными условиямина рынке.

Таблица 24 — Расчет уровня бета — коэффициента (оптимистичный вариант)факторы риска уровень изменчивости фактора риска
  низкий уровень нормальный уровень высокий уровень
  0,50 0,63 0,75 0,88 1,00 1,25 1,50 1,75 2,00
  политические факторы
  риск национализации 1
  риск экспроприации 1
  риск военных действий и гражданских беспорядков 1
  коррупция 1
  изменение государственной политики 1
  социальные факторы
  уровень образования и культура населения, потребности 1
  структура населения 1
  плотность заселения 1
  демография 1
  общеэкономические факторы
  уровень инфляции 1
  налоги в области недвижимости 1
  финансирование строительства и реконструкции 1
  предложение 1
  спрос 1
  уровень жизни населения 1
  состояние и перспективы строительства 1
  сроки кредитования 1
  процентные ставки 1
  условия выделения средств 1
  перспективы рынка недвижимости 1
  физические факторы
  экология 1
  географическое положение 1
  геология 1
  геодезия 1
  топография 1
  природа 1
  сейсмичность 1
  технологические решения в области землепользования 1
 
  количество наблюдений 1 15 5 5 2
  вес 0,63 11,25 4,4 5 2,5
  взвешенная сумма 23,78
  количество факторов 28
  оценка коэффициента бета 0,849
  факторы риска уровень изменчивости фактора риска
  низкий уровень нормальный уровень высокий уровень
  0,50 0,63 0,75 0,88 1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 политические факторы
  риск национализации 1 риск экспроприации 1 риск военных действий и гражданских беспорядков 1 коррупция 1 изменение государственной политики 1 социальные факторы
  уровень образования и культура населения, потребности 1 структура населения 1 плотность заселения 1 демография 1 общеэкономические факторы
  уровень инфляции 1 налоги в области недвижимости 1 финансирование строительства и реконструкции 1 предложение 1 спрос 1 уровень жизни населения 1 состояние и перспективы строительства 1 сроки кредитования 1 процентные ставки 1 условия выделения средств 1 перспективы рынка недвижимости 1 физические факторы
  экология 1 географическое положение 1 геология 1 геодезия 1 топография 1 природа 1 сейсмичность 1 технолоические решения в области землепользования количество наблюдений 8 14 5 вес 7,04 14 6,25 взвешенная сумма 27,29
  количество факторов 27
  оценка коэффициента бета 1,011
  /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
Таблица 26 — Расчет уровня бета — коэффициента (пессимистичный вариант)факторы риска уровень изменчивости фактора риска низкий уровень нормальный уровень высокий уровень 0,50 0,63 0,75 0,88 1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 политические факторы риск национализации 1 риск экспроприации 1 риск военных действий и гражданских беспорядков 1 коррупция 1 изменение государственной политики социальные факторы уровень образования и культура населения, потребности 1 структура населения 1 плотность заселения 1 демография 1 общеэкономические факторы уровень инфляции 1 налоги в области недвижимости 1 финансирование строительства и реконструкции 1 предложение 1 спрос 1 уровень жизни населения 1 состояние и перспективы строительства 1 сроки кредитования 1 процентные ставки 1 условия выделения средств 1 перспективы рынка недвижимости 1 физические факторы экология 1 географическое положение 1 геология 1 геодезия 1 топография 1 природа 1 сейсмичность 1 технологические решения в области землепользования количество наблюдений 1 3 20 2 вес 1 3,75 30 3,5 взвешенная сумма 38,25 количество факторов 26 оценка коэффициента бета 1,471
Несистематический риск– это риск,связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков,распространяющихся на сопоставимые объекты.
Таблица 27 — Расчетуровня несистематического риска (оптимистичный вариант)факторы риска уровень фактора риска низкий риск средний риск высокий риск 0,5% 1,00% 2,00% 3,00% 3,50% 4,50% 5,50% 6,00% 7,00% местоположение транспортная доступность 1 пешеходная доступность 1 наличие и состояние коммуникаций 1 размещение объекта в плане города (района) 1 примыкающие окружение 1 физические характеристики физические параметры 1 объемно-планировочные показатели 1 качество строительства и эксплуатации 1 состояние объекта 1 функциональная пригодность и использование 1 привлекательность и комфорт 1 условия продаж залоги и заклады 1 мотивы продавцов и покупателей 1 даты известных сделок по аналогам 1 особые условия сделок 1 финансово-эксплуатационные факторы доходы 1 ликвидность 1 эксплуатационные расходы 1 стоимость строительства и реконструкции 1 количество наблюдений 1 11 7 вес 0,5% 11,0% 14,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% взвешенная сумма 25,5% количество факторов 19 итоговый несистематический риск 1,34% факторы риска уровень фактора риска низкий риск средний риск высокий риск 0,5% 1,00% 2,00% 3,00% 3,50% 4,50% 5,50% 6,00% 7,00% местоположение транспортная доступность 1 пешеходная доступность 1 наличие и состояние коммуникаций 1 размещение объекта в плане города (района) 1 примыкающие окружение 1 физические характеристики физические параметры 1 состояние объекта 1 функциональная пригодность и использование 1 привлекательность и комфорт 1 условия продаж залоги и заклады 1 мотивы продавцов и покупателей 1 даты известных сделок по аналогам 1 особые условия сделок 1 финансово-эксплуатационные факторы доходы 1 ликвидность 1 эксплуатационные расходы 1 стоимость строительства и реконструкции 1 количество наблюдений 11 6 вес 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 38,5% 27,0% 0,0% 0,0% 0,0% взвешенная сумма 65,5% количество факторов 17 итоговый несистематический риск 3,85% /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />

Таблица 29 — Расчет уровня несистематического риска (пессимистичныйвариант)факторы риска уровень фактора риска низкий риск средний риск высокий риск 0,5% 1,00% 2,00% 3,00% 3,50% 4,50% 5,50% 6,00% 7,00% местоположение транспортная доступность 1 пешеходная доступность 1 наличие и состояние коммуникаций 1 размещение объекта в плане города (района) 1 примыкающие окружение 1 физические характеристики физические параметры 1 состояние объекта 1 функциональная пригодность и использование 1 привлекательность и комфорт 1 условия продаж залоги и заклады 1 мотивы продавцов и покупателей 1 даты известных сделок по аналогам 1 особые условия сделок 1 финансово-эксплуатационные факторы доходы 1 ликвидность 1 эксплуатационные расходы 1 стоимость строительства и реконструкции 1 количество наблюдений 8 9 вес 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 44,0% 54,0% 0,0% взвешенная сумма 98,0% количество факторов 17 итоговый несистематический риск 5,76%

Безрисковаяставка доходности – ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. Этоставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежныхсредств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковаяставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальныесоставляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностямиоцениваемой недвижимости.
БезрисковаяставкаНаименование Величина Примечание Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ 8,7% Источник информации: Гарант – справочная правовая система Rе = Rf + β (Rm — Rf)+Rн Наименование показателя 1 вариант 2 вариант 3 вариант Rf — Безрисковая ставка 8,70% β -коэффициент бета 0,849 1,011 1,471 Rm — рыночная норма дохода 13,00% Rн — компенсация за несистематический риск 1,34% 3,85% 5,76% Ставка дисконта, Rе 13,69% 16,90% 20,79%  Среднее зачение ставки дисконта, Rе 17% Rк — Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск) Наименование показателя 1 вариант 2 вариант 3 вариант Срок возврата капитала, лет 5 10 15 Ставка возмещения капитала %, Ск 20,00% 10,00% 6,67% Ставка капитализации, Rк реал 37% 27% 23,67% Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср 29,00%
Таблица 32 — Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежногопотоканаименование ед. изм. результат  доходы. сдаваемое помещение наземной части здания м2 49,1 арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, без ндс руб./м2 год 2 286 арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, с ндс 18%. 2 697 стоимость аренды наземной части здания помещения, за год руб./год 132 423 прочие доходы руб. потенциальный валовой доход. руб. потери при сборе арендной платы. % 1% итого потери при сборе арендной платы. руб. 1 324 действительный валовой доход руб. 131 099 операционные расходы постоянные расходы налог на имущество (2,2% от первоначальной восстановительной стоимости — износ) % 7492 итого постоянные расходы руб. 7492 переменные расходы руб./год 13 242 прочие переменные расходы руб./год 2 648 итого операционные расходы. руб. 23 382 чистый операционный доход. руб. 107 717 ставка капитализации, % % 29% текущая стоимость имущества с округлением руб. 371 500
следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 371 500 рублей.
 
Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемогообъекта недвижимости
На основе анализа применимости каждого подхода для оценкирассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.)определяется по формуле 15:
V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3 (12)
 
где V1 и V2 – стоимостьобъекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;Q1 и Q2 – средневзвешенное значение достоверностиподходов соответственно.

Таблица 33- Определения веса для согласования результатовНаименование Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Полнота информации 0,4 0,4 0,2 Достоверность информации 0,3 0,4 0,3 Допущения, принятые в расчётах 0,4 0,4 0,2 Способность учитывать конъюнктуру рынка 0,1 0,6 0,3 Способность учитывать доходность объекта 0,1 0,4 0,5 Способность прогнозирования во времени 0,1 0,4 0,5 Способность учитывать конструктивные особенности 0,7 0,2 0,1 Усредненное значение: 0,3 0,4 0,3
Таблица 34 – Согласованиерезультатов по объекту недвижимостиПодходы Цена объекта оценки, (руб.) с НДС, полученные разными подходами Веса
Итоговая цена оценки объекта
(руб.) Затратный 340 500 0,3 102 150 Сравнительный 484 700 0,4 193 880 Доходный 371 500 0,3 111 450 Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления) 408 000 (четыреста восемь тысяч)
 
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащегоООО «ФОКУС» составляет 408 000 (четыреста восемь тысяч) рублей 00 копеек.
 />3.1.2 Определениерыночной стоимости оборудования
Воценке оборудования, приборов применяются три подхода — затратный,сравнительный и доходный.

Таблица 35 –Объекты оценкиОборудование Год выпуска Компьютер Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51 2002 Принтер NP Deskiet 990 Cxi 2002 Сканер ACFA/arcus 1200 scsi 2004
/>/> 
Затратный подход оценки
Восстановительнаястоимость (reproduction cost) есть оцениваемая стоимость приобретения в текущихценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого оборудования изтаких же материалов, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие иморальный износ, как оцениваемое оборудование.
Восстановительнаястоимость определена путем изучения рынка. Информацию о предложениях о продажеобъектов — аналогов Оценщик получал через открытые печатные издания, прайсыторгующих фирм. К величине цены технологического оборудования, требующегомонтажа и наладки указанные затраты добавлялись в размере 10-15% от стоимостиоборудования.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта снятого с производстваравна:
Свосст. оцениваемого объекта = Свосст.аналога*0,8
Определение накопленного износа и расчет рыночной стоимостипроизводился по следующей формуле:
Со = Св*(Тэф/Тэж)
Св — восстановительнаястоимость оцениваемого объекта;
Тэж – экономический срокжизни объекта, рассчитанный исходя из практики эксплуатации оцениваемогоимущества.
Тэф -эффективныйвозраст, определяемый экспертным методом.
Поправка на ликвидностьопределялась исходя из следующих факторов:
–  В связи с тем, что технологическоеоборудование узкоспециализированное для его реализации необходимосоответствующее время оценщиком было принято решение применить «коэффициентликвидности» равный 0,8
–  В расчетах (Таблица 36)использовалась информация торгующих фирм.
Результаты расчетовпредставлены в таблице 36 и 37.
 
Таблица 36 — Расчетрыночной стоимости оборудования ООО «Фокус» Наименование Текущее использование Аналог Цена аналога, руб. 1 2 3 4 Компьютер Установлен и эксплуатируется Компьютер 22000 Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб. Восстановительная стоимость, руб. 22 000 22000 Эффективный возраст 3 Общий срок жизни 6 Оценка износа 11000 Остаточная стоимость, руб. 11 000 Рыночная стоимость, руб. 11 000 Количество 1 Общая рыночная стоимость 11000 Принтер Установлен и эксплуатируется Принтер 9000 Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб. Восстановительная стоимость, руб. 9 000 Эффективный возраст 4 Общий срок жизни 6 Оценка износа 6000 Остаточная стоимость, руб. 3 000 Рыночная стоимость, руб. 3 000 Количество 1 Общая рыночная стоимость 3000 1 2 3 4 Сканер Установлен и эксплуатируется Сканер 1600 Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб. Восстановительная стоимость, руб. 1 600 Эффективный возраст 2 Общий срок жизни 10 Оценка износа 320 Остаточная стоимость, руб. 1 280 Рыночная стоимость, руб. 1 280 Количество 1 Общая рыночная стоимость 1280
/> 
Таблица 37 — Результатырасчетов рыночной стоимости оборудования ООО «Фокус»Наименование оборудования Техническая характеристика Рыночная стоим. при продол. использовании Компьютер Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51 11000 Принтер NP Deskiet 990 Cxi 3000 Сканер ACFA/arcus 1200 scsi 1280 Итого 15280
 
Метод сравнения продаж
Изучение вторичного рынка моделей оргтехники различных годов производстваи различных производителей позволило произвести сбор рыночной информации,произведено сравнение аналогов с оцениваемыми объектами и осуществитьсоответствующие корректировки. Результаты расчетов представлены в таблице 38 и39.

Таблица 38 – Расчет стоимости оборудования ООО «Фокус» методомсравненья продажОборудование Объект Аналог Компьютер Цена 22000 Дата оценки 01.08.2005 01.08.2005 Корректирующий коэффициент 0,4 Скорректированная цена 8 800 Корректировка на комплектность полная Принтер Цена 9000 Дата оценки 01.08.2005 01.08.2005 Корректирующий коэффициент 0,4 Скорректированная цена 3 600 Сканер Цена 1600 Дата оценки 01.08.2005 01.08.2005 Корректирующий коэффициент 0,6 Скорректированная цена 960
Таблица 39 — Результаты расчетов рыночной стоимости оборудования ОАО«Красноярскфото»Наименование оборудования Техническая характеристика Рыночная стоим. при продол. использовании Компьютер Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51 21120 Принтер NP Deskiet 990 Cxi 9900 Сканер ACFA/arcus 1200 scsi 1824 Итого 32844
/> 
Доходный подход
Оцениваемое оборудованиеучаствует в бизнесе в составе имущественного комплекса, но поскольку Оценщикомне выявлено случаев сдачи в аренду аналогичного оборудования доходный метод неприменялся.

Таблица 40– Согласованиерезультатов компьютера Метод оценки Величина стоимости рублей Вес Затратный подход 11 000 0,4 Метод сравнения 8 800 0,6 Средневзвешенная 9 680
Таким образом, рыночная стоимость компьютера Процессор-Pentium III, мониторOptiustQ 51 составляет 9 680 рублей.
Таблица 41 — Согласование результатов принтера Метод оценки Величина стоимости рублей Вес Затратный подход 3 000 0,4 Метод сравнения 3 600 0,6 Средневзвешенная 3 360
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого принтера NP Deskiet990 Cxi составляет 3 360 рублей.
Таблица 42 — Согласование результатов сканера Метод оценки Величина стоимости рублей Вес Затратный подход 1 280 0,4 Метод сравнения  960 0,6 Средневзвешенная 1 088
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого сканера ACFA/arcus 1200 scsiсоставляет 1 088 рублей.Следовательно, рыночнаястоимость оборудования составляет с учетом округления 14 000 (четырнадцатьтысяч) рублей 00 копеек./>
Определение рыночной стоимости автотранспорта
Тип ТС: грузопассажирский;Идентификационный номер: ХТТ396200N0139991Марка, модельУАЗ3962;
Категория (А В С D, прицеп): В;
Модель, № двигателя: 417800 20206563; Кузов №: 3314;Шасси№: 0139991;Цвет: зеленый;
Дата выпуска: 1992г. Паспорт ТС: 19 ЕС 446270;
Определение рыночнойстоимости автомобиля УАЗ 3962 затратным подходомДля определенияполной восстановительной стоимости была использована ценовая информациипроизводителя, и продавцов осуществляющих продажу автомобилей данной модели. Анализимеющейся информации показал, что полная восстановительная стоимость на датуоценки составляет 201 200 (двести одна тысяча двести) рублей.
Определение размера физическогоизноса Всоответствии с методикой оценки РД 37.009.015-98 (с изменениями 1,2 и 3) оценщикустановил, что физический износ данного автомобиля определяется следующимобразом:
Итр. = И1 * Пф + И2 * Дф,(13)
где: И1 — показатель износа АМТС по пробегу в %(приложение N);
Пф — пробег фактический на день осмотра в тыс.;
И2 — показатель старения по сроку службы взависимости от интенсивности эксплуатации в % (приложение Л);
Дф — фактический срок службы с начала эксплуатации в год.
Согласно РД-37.009.015-98с изменениями 1,2 и 3 оценщик принимает для расчетов износ 70%.
Определение величины накопленногоизноса
Накопленный износ определяется как совокупностьустранимых и неустранимых составляющих физического, функционального иэкономического (внешнего) износа и определяется по формуле:

Ф = 1 – (1 – Ффиз)(1-Ффункц)(1-Фэк)
 
Где Ф –накопленный износ, Ффиз – физическийизнос, Ффункц – функциональный износ, Фэк – экономическийизнос соответственно.
Таблица44 — Расчетстоимости объекта оценкиНаименование Ед. Измерения Значение Стоимость замещения (первоначальная стоимость) руб. 201 200 Физический износ % 70 Экономический и функциональный износ % Часть стоимости транспортного средства, утраченная вследствие износа (1-70/100) 0,3 Стоимость с учетом накопленного износа руб. 60 360
В результате проведенных расчетов, оценщик пришел кзаключению о том, что стоимость автомобиля УАЗ 3962, с учетом амортизационногоизноса составляет 60 360 (шестьдесят тысяч триста шестьдесят) рублей 00копеек.
Определение рыночной стоимостиавтомобиля УАЗ 3962 доходным подходом
Указанный подход неприменялся по причине отсутствия достоверной информации о доходах владельцаАМТС, которые он может получить от доходного использования оцениваемогообъекта.
Определение рыночной стоимостиавтомобиля УАЗ 3962 сравнительным подходом
Подход сравнения продаж основан на допущении о том, чтосубъекты рынка действуют, ориентируясь на информацию об аналогичных сделках. Принципзамещения предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленныйна продажу объект сумму, не превышающую той, за которую можно приобрестисходный по качеству и пригодности объект.
При применении данного подхода к оценке стоимость оцениваемого объектаопределяется путем анализа цен продажи аналогичных автомобилей с последующей ихкорректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемымавтомобилем и аналогами.
Основные шаги приприменении данного подхода следующие:
· подборинформации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичныхоцениваемым;
· выборпараметров сравнения;
· сравнениеобъекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналоговдля определения стоимости объекта оценки;
согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемогообъекта. По причине того, что объем предложений автомобилей, имеющих датувыпуска, техническое состояние, пробег сопоставимые с оцениваемым ограничен, ввыборку вошли автомобили данной модели, с разными пробегами и техническимсостоянием.
Таблица 45 –Объекты аналоги№ п/п Наименование источник информации Цена в рублях 1 УАЗ 3962, пробег по нормативу, 1998 г. Газета «Шанс», «Абазинский курьер», 2005 года 70 000 2 УАЗ 3962, пробег по нормативу, 1992 г. 60 000 3 УАЗ 3952, пробег по нормативу, 1995 г. 70 000
Обоснованиекорректировок
При расчете использовались абсолютные корректировки внесения корректировок.Полученные в результате применения корректировок стоимости объектов-аналоговпросуммированы с весами, учитывающими степень близости объекта-аналога коцениваемому объекту. Полученная в итоге сумма и является стоимостьюоцениваемого объекта полученного с помощью подхода прямого сравнительногоанализа продаж.
1.  Корректировка на дату выпуска
При определении корректировки на дату выпуска данноймодели автомобиля было учтено, что по имеющимся данным цена сделки на рынкеавтомобилей с различными датами выпуска отличается. Размер корректировки былопределен оценщиком на основании РД 37.009.015-98 с изменениями 1,2 и 3.
2. Корректировкана уторговывание
Корректировкана уторговывание была внесена для учета изменения стоимости объекта вызванногоналичием на рынке потенциальных продавцов, которые продают объекты по ценампредложения, что на 5-10 % выше реальной стоимости объекта.
В результате последовательного выполнения всех вышеизложенныхкорректировок итоговая стоимость оцениваемого автомобиля УАЗ 3962, определеннаяс помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж составила 61 560 (шестьдесятодна тысяча пятьсот шестьдесят) рублей 00 копеек.Согласование результатов оценки
При определении итоговой стоимости были учтены преимущества инедостатки использованных подходов, особенности оцениваемого объекта и текущегосостояния рынка автомобилей данной модели. На взгляд оценщика все подходы дализначимые результаты. Но, учитывая, что рыночная стоимость в сегодняшнейситуации определяется не только требованиями рынка, оценщик склонен дать равныевесовые коэффициенты подходу прямого сравнительного анализа продаж и затратномуподходу.
Таблица 47 – Согласование результатов оценкиавтотранспортного средства Подход  Вес коэф. Стоимость, руб. Затратный подход руб. 0,4 60 360 Прямого сравнительного анализа продаж, руб. 0,6 61 560 Итоговая величина рыночной стоимости (с учетом округления), руб. 61 000

Следовательно, рыночная стоимость автомобиля УАЗ 3962 составляет 61 000(шестьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек.
3.1.4 Определениестоимости запасов
Расшифровка запасов (насумму 12 800 руб.) позволила определить, что основными запасами являютсякомплектующие к компьютерам, расходные материалы, запасные части к оргтехнике итранспортному средству. Было определено, что запасы были приобретены во второйполовине отчетного периода по существующим рыночным ценам, поэтомукорректировка их стоимости не производилась. Таким образом, стоимость запасов составляет12 800 рублей.
3.1.5 Определение рыночной стоимостидебиторской задолженности
Дебиторская задолженность ООО «Фокус» толькократкосрочная (менее 12 месяцев), просроченной задолженности нет.
Дебиторская задолженность на дату оценки в балансовыхвеличинах составляет 34 400 рублей. Рыночная стоимость такой дебиторскойзадолженности определяется умножением величины балансовой стоимостизадолженности на коэффициент дисконтирования в зависимости от срока неплатежапо обязательствам. Коэффициент дисконтирования определяется согласно методикеФедерального долгового центра при Правительстве РФ, (таблица 48).
Таблица 48 — Распределение дебиторской задолженностипо срокам ее возникновенияСрок неплатежа Коэффициент дисконта до 3 месяцев 1,00 от 3 до 4 мес. 0,80 от 4 до 5 мес. 0,60 от 5 до 6 мес. 0,40 до 6 до 7 мес. 0,20 от 7 до 8 мес. 0,10 свыше 8 мес. 0,01
Так как срок погашения части задолженностипокупателями и заказчиками до трех месяцев, то сумма 34 400 рублей корректироваласьна коэффициент 1 и составила, соответственно 34 400 рублей.
Таким образом, дебиторская задолженностьООО «Фокус» составляет 34 400 рублей.
Корректировка по статье денежныесредства не производится/> 3.1.6 Определение рыночной стоимости кредиторской задолженности
Расшифровка кредиторской задолженности позволилаопределить, что сумма задолженности не может быть скорректирована, в силу того,что среди кредиторов нет лиц, которые могут быть исключены из спискакредиторов.
Таким образом, кредиторская задолженностьООО «Фокус» составляет 131 900 рублей.
Скорректированная стоимость чистых активов в рыночных ценах приведена втаблице 49.
Таблица 49 — Расчет чистых активов предприятиянаименование показателя код 01.01.2004 01.01.2005 скорректированный баланс i. активы основные средства 120 192 200 202 400 483 000 незавершенное строительство 130 долгосрочные финансовые вложения 140 запасы 210 18 000 12 800 12 800 дебиторская задолженность 240 44 200 34 400 34 400 краткосрочные финансовые вложения  250 денежные средства 260 154 000 182 300 182 300  прочие оборотные активы 270  итого активы 408 400 431 900 712 500 ii. пассивы 11. целевые финансирован поступления 460 12. заемные средства 590 13. заемные средства 610 14. кредиторская задолженность 620 148 400 131 900 131 900 15. расчеты по дивидендам 630 16. резервы предстоящих расходов и платежей 650 17. прочие пассивы 660  итого пассивы 148 400 131 900 131 900 стоимость чистых активов 260 000 300 000 скорректированная стоимость чистых активов 580 600
Такимобразом, стоимость собственного капитала ООО «ФОКУС», определенная на основестоимости его активов, с учетом округлений составила 581 000 (пятьсот восемьдесятодна тысяча) рублей.
3.2 Определение рыночной стоимости предприятия сравнительнымподходом
Данный подход основан напринципе замещения – расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит заобъект собственности больше, чем он может заплатить за другую собственностьэквивалентного качества и полезности. Сравнительный подход в основном используетсятам, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.
Сравнительный подходосновывается на принципе эффективно функционирующего рынка, на котороминвесторы покупают и продают аналогичное оборудование, компании, ценные бумаги,акции, принимая при этом независимые и рациональные решения. Использованиеэтого подхода возможно только при наличии хорошо функционирующего рынка иинформации о цене предложений или сделках купли– продажи на сегменте рынка, ккоторому относится оцениваемое предприятие.
Основнойиспользуемый принцип – сопоставление, которое проводится:
· с точныманалогом, продающимся на вторичном рынке;
· с приблизительныманалогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок,при отсутствии точного аналога.
Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличияактивного финансового рынка, доступности финансовой информации и наличия служб,накапливающих ценовую и финансовую информацию.
Сравнительный подход или подход компании-аналога базируется наутверждении, что рыночная стоимость компаний находящихся в одной стране иотносящихся к одной отрасли, а также имеющих сходные производственные и финансовыехарактеристики, будет различаться незначительно. Подход компании аналогапредусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которыхобращаются на фондовом рынке, или информации о сделках купли-продажи бизнесацеликом.
В России пока отсутствует возможность оценить рыночную стоимость компанийпо оказанию фото услуг. Отсутствие достоверной информации на фондовом рынке остоимости акций компаний отрасли, не позволяет оценить стоимость предприятия спомощью сравнительного (рыночного) подхода.
Отсутствие развитого фондового рынка и отсутствие доступной информациио стоимости пакетов акций компаний России не позволяют применить сравнительныйподход для определения рыночной стоимости бизнеса фото услуг.

/>/>3.3 Определение рыночной стоимостипредприятия доходнымподходом
Доходный подход к оценке бизнеса по праву считается основным подходом,который позволяет определить насколько предприятие способно генерировать своиактивы в прибыль. Методика его применения состоит в том, чтобы определитьстоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущемпринести своему владельцу (владельцам), включая выручку от продажи тогоимущества («нефункционирующих» или «избыточных» активов), которое непонадобится для получения этих доходов.
Будущие доходы (очищенные от затрат) предприятия оцениваются исуммируются с учетом времени их появления, т.е. того факта, что владелецпредприятия сможет их получить лишь позднее.
Применительно к общепринятым стандартам оценки бизнеса максимальноприемлемая для любого потенциального покупателя (инвестора) стоимостьпредприятия, определенная согласно доходному подходу к оценке бизнеса,представляет собой сумму всех приведенных по фактору времени доходов с бизнеса,которое может получить предприятие и его владелец.
Применяя доходный подход, оцениваем стоимость бизнеса в представлении тогоинвестора, который имеет или будет иметь 100%-ный контроль над даннымпредприятием.
Метод капитализации
заключается в том, что стоимость доли собственности в предприятии равнатекущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

/>/>/>/>/>/>/>3.3.1 Расчет чистой прибыли предприятия
Величиной прибыли, которая будет капитализирована принимаем прибыль последнегоотчетного периода.
Появление новых услуг позволит с достаточной степенью вероятностиспрогнозировать увеличение поступлений, что, и отражено в плане развитияпредприятия. Поэтому считаем данный расчет планируемой прибыли обоснованным.
Действительный валовой доход планируется увеличить за счет появленияновых услуг населению. А уменьшение расходов за счет заключения выгодных договоровс поставщиками расходного материала, для изготовления продукции, выпускаемойООО «ФОКУС».
Таблица 50 — Расчет чистой прибыли последнего отчетного периода.
Наименование
показателя Фактическое значение, руб. Выручка 200 900 Затраты 65 250
Прибыль (убыток) до налогообложения
(стр.050+060-070+080+090-100+120-130) 135 650 Налоги 22 300 Чистая прибыль 113 350
 
Такимобразом, чистая прибыль за последний отчетный год ООО «Фокус»,с учетом плана развития предприятиясоставляет 113 350 рублей.
/> 
3.3.2Определение ставки капитализации
Ставка капитализации – это делитель, который применяется дляпреобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени впоказатель стоимости, будущие доходы предприятия в текущую стоимостьпредприятия. При расчете ставки капитализации был использован метод прямойкапитализации, который применяется в случаях, когда имеется достаточноеколичество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным,текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их ростаумеренны. Ставка капитализации, в данном случае, рассчитывается по следующейформуле 15:
R k = Rd — g, (15)
где: Rd – ставкадисконтирования; g–долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.
Рассчитываем ставку дисконтирования по кумулятивному методу построения(«build-up» approach), основанному на экспертной оценке рисков, связанных свложением средств в оцениваемый бизнес. В соответствии с данным подходом забазу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которойдобавляется премия за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.
Концепция «кумулятивного роста» основана на зависимости между величинойставок дохода и уровнем риска, связанного с теми или иными инвестициями, тоесть при переходе от менее рискованных (безрисковых) к более рискованныминвестициям происходит рост ставок дохода путем суммирования всех видов премийза риск. Концепция исходит из того, что вследствие неопределенности или риска,связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышатьбезрисковую доходность, то есть должна обеспечивать премию за риск инвестированияв оцениваемое предприятие.
Расчет ставки дисконтирования для оцениваемого предприятия проводилсяпо следующей формуле:
/>

R – рублевая ставка дисконтирования с учетом дополнительных премийинвестирования в конкретный бизнес;
Rp – безрисковая рублевая ставка дисконтирования;
Di – дополнительная премия за риск, связанный с инвестированием вконкретную компанию.
Определение безрисковой ставки
Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимони от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который онрассчитывал в момент инвестирования средств. Следует отметить, что, говоря обезрисковости вложений, мы имеем в виду лишь относительное отсутствие риска, ане абсолютное.
К подобным активам следует относить такие инструменты, которыеудовлетворяют некоторым условиям:
1. доходности по которым определены и известны заранее;
2. вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемыйактив минимальна;
3. продолжительность периода обращения финансового инструментасовпадает или близка со «сроком жизни» оцениваемого предприятия.
В качестве безрисковой ставки в мировой практике обычно используетсяставка дохода по инвестициям, возврат которых гарантирует государство(долгосрочные правительственные облигации). Данная позиция основывается наследующих рассуждениях. Так как безрисковый актив имеет, по определению,известную доходность, то этот тип актива должен быть некоей ценной бумагой,обеспечивающей фиксированный доход и имеющей нулевую вероятность неуплаты.Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то минимальныйуровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска,связанного с вложением в данную страну. События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточносложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. Таким образом, в качествебазовой ставки может быть принята ставка по вложениям, характеризующимсянаименьшим уровнем риска.
Альтернативой общепринятой безрисковой ставке является ставка процентапо рублевым депозитам.
В качестве безрисковой ставки мы использовали средневзвешеннуюпроцентную ставку по привлеченным депозитам предприятий и организаций в рубляхна срок более 1 года. Значение данной ставки за август 2005 г. составляет 8,7% годовых. Источник информации: «Вестник банка России» от 30.12.2005 г. №71-72.
Определение величины премии за риск инвестирования в оцениваемый бизнес
По каждому из данных видов риска оценщик назначает премию в размере от0% (риск совершенно отсутствует) до 5% (риск максимально возможный).
Оценка факторов риска, в основу которых легли результаты проведенногоанализа деятельности оцениваемого предприятия, выглядит следующим образом:
Размеркомпании
Крупная компания часто имеет некоторые преимущества перед малымиконкурентами: относительно более легкий доступ к финансовым рынкам принеобходимости привлечения дополнительных ресурсов, большая стабильностьбизнеса. Вместе с тем, малый размер предприятия — не всегда однозначноотрицательный фактор.
Однако, есть ряд отраслей, где гораздо эффективней работают малыепредприятия: торговля, общественное питание, обслуживание населения,производство без применения сложных технологических процессов.
Наиболее информативным показателем при оценке размера предприятияявляется величина чистых активов предприятия, поскольку чистые активыхарактеризуют ту величину капитала компании, которая остается за вычетом всехдолговых обязательств.
Величину риска по данному фактору определяем экспертным путем, и принимаемв размере 3%.
Финансоваяструктура (источники финансирования компании)
Риск финансовой структуры представляет собой соотношение собственных изаемных средств. Формализация анализа финансовой структуры компанииподразумевает сопоставление различных коэффициентов, рассчитанных по компании сопределенными среднеотраслевыми значениями. Поскольку, подобныесреднеотраслевые значения в России никогда не рассчитывались, мыориентировались на экспертную оценку данного риска.
Заключение: 3,5%.
Диверсификацияклиентуры
Риск потери клиентуры характерен для всех компаний. Однако потеряклиента в различной степени отражается на объемах сбыта различных предприятий.Чем меньше зависимость доходов компании от одного и/или нескольких крупнейшихклиентов, тем она стабильнее. Таким образом, чем больше у предприятияпотребителей, тем при прочих равных условиях более устойчив бизнес. Однакоуровень диверсификации определяется не только количеством клиентов, но и долейсбыта приходящейся на каждого из них. Чем меньше неравенство долей выручки,приходящейся на конкретных клиентов, тем при прочих равных условиях в меньшейстепени предприятие зависит от конкретного потребителя.
Поскольку более 80% продаж Организации приходится на розничногопокупателя, мы приняли размер риска диверсификации клиентуры в размере 2%.
Уровень ипрогнозируемость прибылей
Риск рентабельности и прогнозируемости дохода связан с тем, насколькопрогнозируема выручка предприятия и стабильна рентабельность продукции.
Данный риск принимаем в размере 3%.
Качествоуправления
Качество управления – важнейший фактор, влияющий на принятиеинвестиционного решения. От данного фактора зависит большинство показателейдеятельности любого бизнеса. Товарная и территориальная диверсификация,диверсификация клиентуры, финансовые показатели деятельности предприятиязависят главным образом от действий его руководства. Размер предприятия вбольшей степени определяется иными факторами. Поэтому величину премии закачество управления уместно рассчитывать как среднеарифметическую остальныхпремий, кроме премии за размер предприятия.
Заключение:
(3,5% + 2,0% +3,0%) / 3 = 2,8%.
Прочие риски
Прочие риски не выявлены.
Заключение: 0%.
Итоговыйрасчёт ставки дисконта
Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за риск:
8,7% + 3% + 3,5% + 2,0% + 3,0%+ 2,8% = 23%
Темпы роста дохода ООО «ФОКУС» в постпрогнозный период, по мнениюспециалистов, будет составлять порядка 7%.
Следовательно, ставка капитализации равна 15 %.
/>3.3.3 Определение рыночной стоимостиметодом капитализации прибыли
Таким образом, стоимостьпредприятия составляет:
113 350/ 15% = 755 667 рублей.
С учетом округлениястоимость предприятия составляет 756 000 рублей.
Проведем корректировку этих данных по методу сценариев.
Расчет рыночной стоимости методом сценариев основан на том, чтопланируемое развитие предприятия может продвигаться тремя различными путями(сценариями).
Существует три вида сценариев, каждый из которых имеет определенный весдля корректировки значения полученной суммы:
 
Таблица 52- Поправочныекоэффициенты в зависимости от вида сценарияВид сценария Коэффициент Оптимистичный 1,0 Реалистичный 0,8 Пессимистичный 0,6
Тогда рыночная стоимость предприятия, учитывая три возможных модели развития,используя стоимость, полученную методом капитализации прибыли, будет выглядетьследующим образом:
Таблица 53 – Расчет рыночной стоимости предприятия, с учетом возможныхсценариевВид сценария
Стоимость
руб. Коэффициент Откорректированная стоимость, руб. Оптимистичный 756 000 1,0 756 000 Реалистичный 756 000 0,8 604 800 Пессимистичный 756 000 0,6 453 600
Средневзвешенная рыночная стоимость, определяется по формуле (18)статистического анализа:
V= (Стmin + 4 x Стср + Стmax)/ 6, (18)
где: Стmin – минимальная стоимость объекта;
Стср – средняя стоимость объекта;
Стmax – максимальная стоимость объекта;
В качестве минимальной стоимости предприятия принимается стоимость,определенная по пессимистическому сценарию – 454 000 рублей. Среднюю стоимостьвысчитаем как среднее арифметическое всех стоимостей – 605 000 рублей.Максимальная стоимость определена по оптимистическому сценарию и составит – 756000 рублей.
Таким образом,стоимость предприятия, рассчитанная методом капитализации прибыли, составит, сучетом корректировок и округлений 605 000 (шестьсот пять тысяч) рублей./>/>/>/>/>/> 3.4 Согласование результатов
Впроцессе определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС» использовалисьметод чистых активов и метод капитализации.
Использованныев работе методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
затратныйподход — 581 000 руб.;
доходныйподход        — 605 000 руб.
Дляопределения итоговой величины стоимости действующего предприятия учитывалисьцель оценки и используемое определение стоимости, характер деятельности предприятияи его активов, количество и качество данных, использованных для обоснованиявышеупомянутых методов оценки.
Преимуществомметода на основе стоимости активов является то, что он предполагает оценкуимеющихся у предприятия активов. В то же время метод чистых активов непозволяет учесть уровень доходности бизнеса.
Метод чистых активовопределяет стоимость бизнеса как стоимость имущества за вычетом обязательств.Как уже говорилось, использование метода чистых активов целесообразно приоценке холдингов, инвестиционных компаний, крупных промышленных предприятий,которые располагают «значительными» активами. В данном случае значения,полученные данным методом, носят ориентировочный характер. Данный факт долженбыть учтен при присвоении методу весовых коэффициентов.
Метод капитализацииприбыли имеет следующие преимущества:
– простотарасчетов;
– отражает рыночнуюконьюктуру;
– учитываетэкономическое устаревание предприятия в случае превышения величины рыночнойстоимости, полученной методом стоимости чистых активов, по сравнению свеличиной рыночной стоимости, полученной методом капитализации прибыли.
В мировой практике этотметод используется чаще других, так как точнее определяет рыночную стоимостьпредприятия, интересует инвестора потому, что с помощью этого метода можноузнать ту сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущихдоходов от бизнеса.
Впроцессе оценки метод капитализации прибыли позволил учесть доходность вложенийв данное предприятие с учетом объемов выручки от реализации услуг, а такжерыночный аспект, так как требуемая ставка дохода основывалась на рыночныхданных.
Методкапитализации считается наиболее приемлемым по инвестиционным мотивам, т. к.любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечномсчете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий емуполучить прибыль, окупить вложенный капитал и повысить свое благосостояние.
С учетомвышеизложенного, ниже в таблице приведены весовые коэффициенты, в %, отражающиедолю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 54 –Определение веса для согласования результатаПоказатели Подход Затратный Доходный Достоверность информации 50 50 Полнота информации 40 60 Допущения, принятые в расчетах 40 60 Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 30 70 Способность учитывать конъюнктуру рынка 30 70 Итого 38 62
Обоснованнаярыночная стоимость – ООО «ФОКУС», полученная в результате согласованиярезультатов представлена в таблице 54.
 
Таблица55 – Средне взвешенная стоимость ООО «Фокус»Метод Рыночная стоимость, руб. Вес, % Средневзвешенная стоимость, руб. Метод стоимости чистых активов 581 000 0,38 220 780 Метод капитализации 605 000 0,62 375 100 Средневзвешенная стоимость 100 595 880
Такимобразом, основываясь на основе имеющейся информации и данных, полученных врезультате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можносделать следующее заключение.
Обоснованная рыночная стоимость ООО «ФОКУС» на дату оценки с учетомокругления составляет 596 000 (пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей.
 
 
Заключение
В данной дипломной работе была поставлена задача, определить рыночнуюстоимость предприятия — ООО «Фокус».
· Исследованиетеоретических вопросов по оценке бизнеса включало в себя оценку недвижимости,машин и оборудования, нематериальных активов, финансовых вложений.
· Проведениеанализа финансового состояния предприятия, изучение годовых и финансовыхотчетов, расчет ряда финансово-экономических показателей. Полученные результатыговорят о платежеспособности предприятия и отсутствии угрозы банкротства.
· Определениерыночной стоимости ООО «ФОКУС», включало в себя оценку предприятия затратным идоходным подходами.
В основу затратного подхода положен анализ и корректировка статейбаланса оцениваемого предприятия. Балансовая стоимость активов, не всегдаотражает их рыночную стоимость, поэтому была проведена оценка рыночнойстоимости каждого актива в отдельности.
Рыночная стоимость предприятия, определенная методом стоимости чистыхактивов, составила 581000 руб.
В результате применения доходного подхода стоимость бизнеса оценивали впредставлении того инвестора, который имеет 100%-ный контроль над даннымпредприятием.
Для определения стоимости предприятия использовались номинальнаяприбыль и прибыль, рассчитанная на основе плана развития предприятия.
Метод сценариев подразумевает три модели развития предприятия иприменен для уменьшения риска при расчетах рыночной стоимости бизнеса путемкапитализации прогнозируемой прибыли, величина которой может быть связана сизменением рынка аудиторских услуг, что может, негативно отразится наколичестве заказов а, следовательно, и на величине прибыли предприятия.
Рыночная стоимость предприятия, определенная методом капитализацииприбыли, составила 605000 рублей.
Согласование результатов определения стоимости в рамках различныхподходов, анализ преимуществ и недостатков каждого метода позволил определитьобоснованную рыночную стоимость предприятия ООО «ФОКУС», которая составила 596 000 рублей.
Исследования, проведенные в данной работе, позволят руководству оценитьрыночную стоимость и перспективы развития предприятия.
Работа по оценке стоимости бизнеса имеет актуальность для принятияуправленческих решений. Информация о стоимости предприятия на данном этаперазвития экономической системы, как правило, не востребована управляющимсоставом многих предприятий России.
Список использованных источников
1.  Артеменко В.Г.,Беллендир М.В., «Финансовый анализ». Учебное пособие. – М.: Издательство «ДИС»,1997-128с.
2.  Валдайцев С.В.Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. – М.: ЮНИТИ-ДАНА,2001.-720с.
3.  ВСН 58 — 88 (р.)“Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и техническогообслуживания зданий, объектов коммунального и социально — культурногоназначения”.
4. ГАРАНТ – справочная информационная система. Документ«Справка об учетной ставке ЦБР».
5. ГАРАНТ – справочная информационная система. Документ«Ставки по кредитам предприятиям и депозитам физ. Лиц в рублях». «Вестник БанкаРоссии».
6.  Грязнова А.Г.,Федотова М.А., «Оценка бизнеса». Учебник. – М.: Финансы и статистика,2005.-736с.
7.  Грязнова А.Г.,Федотова М.А., «Оценка недвижимости». Учебник. – М.: Финансы и статистика,2005.-496с.
8.  Гражданский кодексРоссийской Федерации. Части первая и вторая. – М.: Издательство «Эксмо», 2004.– 480 с.
9. Донцова Л.В., «Анализ финансовой отчетности». – М.:«Дело и сервис», 2004.
10.  Методическое руководство по определению стоимости автотранспортныхсредств с учетом износа и технического состояния на момент предъявления РД37.009.015-98 (с изменениями №1, №2, №3). «Общая часть к сборникам укрупненныхпоказателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся вучреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете». — М.:Издательство «Энергия», 1971.
11. ПостановлениеПравительства РФ от 7 июня 2002 г., N 395 «О лицензировании оценочнойдеятельности».
12. Правилаоценки Физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р);
13.  Разъяснение повопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС — М:Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.
14. СавицкаяГ.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: 5-е изд./Г.В. Савицкая. — Минск: ООО «Новое знание», 2001. –688с.
15.  Сборник № 28Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий,и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основныхфондов (УПВС №28). — М.: Издательство литературы по строительству, 1970.
16. Стандартыоценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, (утв. постановлением Правительства РФот 6 июля 2001 г. N 519).
17. СтандартыРоссийского общества оценщиков.
18. Федеральный Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ»№135-ФЗ от 26.06.98г.
19. Федеральныйзакон от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видовдеятельности».
20. ХаррисонГ.С. Оценка недвижимости. – М.: РИО Мособлупрпомграфиздат,1994.