Осмотр и
описание объекта недвижимости
Курсовой проект выполнил Осокин
Евгений
1998 год
Раздел 1. Осмотр и описание
объекта недвижимости.
Описание участка.
1.1 г. Санкт – Петербург,
Выборгский район.
Зона
градостроительной ценности № 14.
Квартал
ограничен с севера Светлановским проспектом, проспектом Энгельса с востока,
Зеленогорской улицей и Железнодорожным переулком с запада и юга соответственно.
Участок имеет
асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса . Во дворе
оборудован асфальтированный паркинг на 25 – 30 машин.
Ближе всего от
участка находятся станции метро: Лесная – 2,23 км ( 7 ост ),Площадь Мужества –
2,20 км( 5 ост ),Пионерская- 1,71 км ( 4 ост ), Удельная 1,62 км( 4 ост ).
Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта:
трамваи: 9, 17, 20, 40, 55, 58 ; троллейбусы: 40, 50 ; автобусы 9, 40, 93, 94,
98.
Площадь участка
3600 м2 = 0,36 га.
Форма участка
правильная прямоугольная со сторонами 90 м и 40 м.
Рельеф:
плоский, без наличия ям и канав.
План не
соответствует натуре. Два деревянных двухэтажных дома представленных на плане
снесены, деревья вырублены. В глубине участка параллельно пр. Энгельса построен
новый 9-ти этажный дом.
2. Описание окружения
Жилая
застройка.
Этажность – 9
эт. Возраст застройки – около 2-х лет. Территория полностью освоена.
Свободных
незастроенных площадей нет.
Застройка
участка в высшей степени соответствует потребностям окружающих
землепользователей.
Инженерное
обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом
обеспечен эфирнораспределительной сетью системы спутникового телевидения
“Теле Плюс”. Район обладает хорошо развитой инфраструкторой городских
улиц, магазинов, учебных заведений, объектов бытового обслуживания.
В квартале от
рассматриваемого участка находится крупное производственное предприятие «
СВЕТЛАНА ». Других предприятий в районе нет. В 500 метрах на юг от рассматриваемого
участка проходит железнодорожная линия Выборгского направления. Автотрасс и
аэропортов не имеется.
Неподалёку, в
направлении северо – запад, располагается зона отдыха Озерки. Несколько
километров на север – лесопарк Сосновка.
Участок
прилегает к проспекту Энгельса и Светлановскому проспекту.
Участок имеет
асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Также во
дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 – 30 машин.
3. Описание зданий и
сооружений
Интенсивность
застройки – 0,2.
На участке
построен один девятиэтажный кирпичный жилой дом на 250 кв ; первый этаж отведен
под коммерческие учреждения.
Фундамент
здания ленточного типа, дом кирпичный, с лицевой стороны здания стены
поштукатурены и покрашены, перекрытия и крыша выполнены из монолитного
железобетона, крыша плоская, присутствует чердачное помещение и подвал. Фасад
здания очень качественно отделан.
Здание
находится в эксплуатации. Без физических дефектов.
Участок имеет
асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса . Также во
дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 – 30 машин. Имеются необходимые
тротуары для удобного подхода к зданию.
На данном
участке нельзя строить промышленные здания.
4. Внешняя информация
Первый этаж
здания находится в собственности коммерческих предприятий. Остальные этажи
здания жилые, 25% – собственность муниципалитета, остальные квартиры в
собственности жильцов.
Раздел 2. Расчёт стоимости
участка
Таблица сметной
стоимости строительства.
Таблица №1.
№
Тип
Качество
Коэффициентзастройки
Нормаплощади
Стоимость,$ / м2
1
жилая
панель
1,4
–
300 – 350
многоэтажная
кирпич
1,4
–
380 – 450
жилая
с центр отоплен
0,4 – 0,8
–
480
малоэтажная
с автономным
0,4 – 0,8
–
600
2
Офисы
административн
1,5
–
280 – 350
евростандарт
1,5
–
600
3
Торговля
супермаркет
0,5 – 0,8
–
180 – 220
4
Гараж – гост.
тёплый
1,05
30 м2 / ед
200 – 300
5
Гараж индив.
металл
–
33 м2 / ед
1000 $ / ед
6
Автостоянка
открыт., охрана
–
25 м2 / ед
140 $ / ед
7
Склад :
ангар
отапливаемый
0,8 – 0,9
–
40
неотапливаемый
–
80
ж / б
отапливаемый
0,8 – 0,9
–
80
неотапливаемый
–
120
Исходя из
пункта 3.6 о строительных ограничениях исключаем из расчёта графы таблицы № 4,
5, 6, 7.
Площадь участка
застройки 3600 м2 .
Значения
коэффициента застройки и стоимости берём средние.
На основе
расчётов получаем таблицу 2.
Тип застройки
Стоимость строительства, млн $
Цена объекта, млн $
Цена участка, млн $
А
1,638
2,52
0,882
B
2,0916
3,024
0,9324
C
1,0368
1,404
0,3672
D
1,296
1,728
0,432
E
1,701
2,7
0,999
F
3,24
4,32
1,08
G
0,468
0,936
0,468
Принятые
обозначения :
Тип застройки
Застройка жилая панельная многоэтажная
А
Застройка жилая кирпичная многоэтажная
B
Застройка жилая малоэтажная с
центральным отоплением
C
Застройка жилая малооэтажная с автономным
отоплением
D
Офисы административные
E
Офисы “евростандарт”
F
Торговые супермаркеты
G
На основании
расчётов сведённых в таблицу 2 строим диаграмму 1.