Содержание
Введение
1. Теоретические основы ипотечного кредитования
2. Анализ ипотечного кредитования вРоссии и РТ
3. Обобщение зарубежного опытаипотечного кредитования
4. Перспективы развития ипотечногокредитования в России
Выводы и предложения
Список использованной литературы
Введение
В условия мирового финансового кризиса решения вопросовобеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономическогоразвития России стал многократный разрыв между размером текущих денежныхпоступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.
В условиях заметного снижения возможностей государства ипредприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложиласьситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньшедля граждан главным способом решенияжилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодняэта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Междутем, жилищный вопрос в наибольшейстепени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами,которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.
В настоящее время с помощью ипотечного кредитованиядолжна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотекипроизойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторыпромышленности, расширятся рабочие места, повысятсядоходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать тереальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационныеправовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительстважилья с использованием рыночных игосударственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
Ипотека является тем звеном экономики, которое обладаетвозможностью обеспечитьвзаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками,финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлятьфин. средства в реальный сектор экономики.
Становлениеипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизацииэкономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано надлительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивогоэкономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения,развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многихмакроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процессаориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованнымив содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека сталадейственным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активноеучастие государства в соответствующих процессах.
В настоящее время еще не полностью сформировалсянеобходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитованиянабор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании всложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков,парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именнопоэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий дляснижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, покане достигнута. Ипотека станет эффективным финансово – экономическим механизмомтолько в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процессаипотечного кредитования. Для этого необходимо, чтобы она экономически выгодноотличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время вРоссии.
Исходя из вышесказанного, актуальность темы данной работы обусловлена:значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемысоциально-экономического развития России — обеспечения собственным жильем основнойчасти населения страны и необходимостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечногожилищного кредитования в России, активизации проявления его социально-экономическойроли.
1.Теоретические основы ипотечного кредитования
В настоящеевремя понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло в экономическуюжизнь России. Сущность ипотечного кредитования базируется на сущности такойэкономической категории как ипотека.
Термин«ипотека» имеет греческие корни: hypotheke – залог, заклад. В современныхсловарях авторы трактуют ипотеку как «залог недвижимости с целью полученияссуды, ипотечного кредита», «заклад недвижимого имущества (земельных участков,предприятий, зданий, сооружений, квартир», «залог недвижимого имущества,главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды».
Более ясноепонятие ипотеки, с точки зрения осуществления процесса банковскогокредитования, на взгляд авторов, дает И.Т. Балабанов: «ипотекапредставляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требованиякредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю)». Вместе с темИ.Т. Балабанов допускает и другие возможные определения ипотеки, например,«ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости». С последнимопределением ипотеки сложно согласиться, поскольку понятия «кредит» и «ипотека»являются все же разными экономическими категориями.
По мнениюавторов, под ипотекой следует понимать залог недвижимого имущества. В такомпонимании эта категория закреплена Федеральным законом (7, С.10).
Основаниемдля возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, всоответствии с которым «…одна сторона – залогодержатель, являющийся кредиторомпо обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворениесвоих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенногонедвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно переддругими кредиторами залогодателя…».
В работахряда отечественных авторов, занимающихся проблемами ипотечного кредитования,практически не различаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит», авторысчитают, что это не совсем верно.
В основепонятия ипотечного кредита лежит определение кредита (от лат. creditum – ссуда,долг и credere – доверие, верить). Под кредитом подразумевается «предоставлениев долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатойпроцента», при этом банковский кредит – «денежная ссуда, выдаваемая банком наусловиях возвратности и оплаты кредитного процента».
Ипотечныйкредит (с англ. mortgage credit, real estate loan) – способ привлеченияфинансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости.
Ипотечноекредитование выступает существенным фактором экономического и социальногоразвития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в периодвыхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупногопроизводства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потреблениянеобходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась черезинвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакциянаращивания экономических показателей (11, С.24).
Одной изнаиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости»материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особозначимым механизмом такой «конвертации» является ипотека из-закапитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия унедвижимости уникального свойства — неспособности перемещаться через границу.Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но иважнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежноймассы, социально-экономического прогресса в целом.
Неслучайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев(жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, гдеоздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечногокредитования.
Ипотечноекредитование является существенным фактором экономического потенциала страны:
— развитиеипотечного бизнеса позитивно сказывается на состоянии реального сектораэкономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяетмодернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособностьпродукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в своюочередь, наращивает экономический потенциал страны;
— с помощьюипотечного кредита реализуется программа жилищного строительства, достигаетсянепрерывность производства в строительстве. Строительство современного жильявызывает спрос на многие комплектующие изделия, что стимулирует развитие многихотраслей экономики. Например, производство строительных материалов иконструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка ипроизводство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новыйимпульс получает развитие транспортной инфраструктуры;
— с помощьюипотечного кредита в систему рыночных кредитных отношений вовлекаются множествопредприятий и широкие массы населения — собственники квартир, земельных наделови другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансированиепроцесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целоми отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционнойактивности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционныйпроцесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы;
— будучидорогим товаром, жилье является одним из важнейших факторов стимулированиясбережений населения, что также способствует формированию инвестиционныхресурсов (8, С.34).
И, наконец,развитие системы ипотечного кредита на рыночной основе способно вывести странуне только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая средства изтекущего оборота во внутреннее накопление.
Развитиеипотечного кредитования оказывает также положительное влияние на преодолениесоциальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис.Ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости. С однойстороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы:вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производствововлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны,кредитование под залог недвижимости содействует мобильности трудовых ресурсов.
Огромноезначение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективностифункционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты болеебезопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозвратекредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случаес ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а такжеразвитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании такжеспособствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являютсяменее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческихбанков.
Ипотечноекредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности.Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическиминститутом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, темстабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом (3,С.43).
Существуетеще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильностьбанковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд,обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в болеерентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а такжеуменьшает разницу между процентными ставками в различных географическихрайонах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Поэтомуна данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитиюсистемы ипотечного кредитования, т.к. развитие данной системы — это очереднойшаг в развитии рыночных отношений в России (5, С.17).
Такимобразом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:
— вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмызалога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг — существенный фактороздоровления экономики;
— рынокнедвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самымявляется важным антиинфляционным фактором;
— денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются вразвитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержкурабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежныхпроизводителей через покупку импортных потребительских товаров);
— применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, вособенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в миресистеме обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Всевышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залоганедвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитныхресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являютсясоздание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработканеобходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояниянаселения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи иобслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, атакже финансовых инструментов для привлечения средств.
2.Анализ ипотечного кредитования в России и РТ
В 2008 году на рынкеипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения.
Наглядно результатыизменения выдачи ипотечных кредитов и абсолютное отклонения их показателейпредставлены на рис.1.
/>
Рис.1. Выдача ипотечныхкредитов в РФ в период 2005-2008гг.
В 2008 году прирост рынкаипотечного кредитования замедлился. Если на протяжении 2006 и 2007 годов рынокежегодно увеличился с 2005-2006гг на 500%, с 2006- 2007гг на 111%, топоказатель по выдаче ипотечных кредитов с 2007- 2008 году достиг лишь 13%рубежа.
Условия кредитованиязначительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основнойпричиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что докризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты взападных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые.Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки СШАпотерпели большие убытки.
В условияхсложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки.Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты. Естественно, что этоткризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. Вданной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечногокредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования кзаемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования.
Кроме того,причиной ужесточения условий российского ипотечного кредитования являются болеестрогие требования, которые установило к своим партнерам с 1 февраля 2008 годаАгентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно этим новымтребованиям АИЖК, суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдаваться в долг лишь темзаемщикам, которые имели возможность осуществить первоначальный взнос в размерене менее 20% от общей суммы. К тому же, заемщик обязан был подтвердить размерсвоих доходов согласно форме 2-НДФЛ. В противных случаях с 15 мая нынешнегогода АИЖК не рефинансировало кредиты. Конечно, такие жесткие требованияспособствовали значительному улучшению качества ипотечных портфелей. Врезультате этого, российским банкам стало проще осуществлять реализациюнакопленных пулов закладных за счет секьюритизации.
Негативноевлияние проблем ликвидности усиливается, и оно будет ощущаться еще, какминимум, год. Так, свою политику пересмотрели и поменяли многие ведущие банки.Ставки по ипотечным кредитам повысились в среднем на 1,5%.
На рис.2показаны минимальные и максимальные «ставки предложения» по ипотечным кредитам.
/>
Рис.2.Минимальныеи максимальные «ставки предложения» по ипотечным кредитам.
Остаетсяочевидным, что Сбербанк предлагает самые низкие ставки по ипотечным кредитам от13% до 15.5%.
Сбербанк ужена протяжении года не меняет свои условия кредитования. Более того, в концемарта 2008 года он по нескольким ипотечным программам уменьшил минимальныепроцентные ставки в евро и долларах. Следует отметить, что на Сбербанкприходится около половины всех выданных в России ипотечных кредитов.
Появлениеподобных выгодных условий на рынке ипотечного кредитования связано с тем, чтобанки начали вновь находить для себя оптимальные варианты заимствования средствна международных рынках. Тем не менее, в сложившейся ситуации на рынке банкиимеют очень ограниченные возможности для всевозможных маневров с процентнымиставками. Поэтому сегодня им крайне сложно конкурировать между собой наразности этих ставок.
Многиеэксперты прогнозировали вытеснение с российского рынка ипотечного кредитованиямелких банков. Однако, несмотря на возникший кризис, число банков на рынкеипотеки в России постепенно растет. Так, согласно данным АИЖК, в прошлом годуна рынке ипотечного кредитования было 450 банков. Сейчас же их количествосоставляет 586. Конечно, некоторые банки отказались от ипотечного кредитования,однако постепенно появляются новые участники на этом рынке.
Дляпривлечения клиентов банкам приходится разрабатывать новые интересные программыи предлагать всевозможные дополнительные услуги. Банки заключают соглашения снекоторыми агентствами недвижимости, а также брокерскими компаниями. Благодаряэтому, клиентам банка соответствующими агентствами и компаниями предоставляетсяполный перечень услуг по ипотечному кредитованию.
С заемщикамиситуация сегодня достаточно сложная. Условия ипотеки для заемщиков сталидовольно суровыми. Даже к тем клиентам, которые в прошлом году могли без проблемполучить кредит, сегодня банки относятся крайне осторожно. И в ряде случаевтакие клиенты получают отказ со стороны банков на выдачу кредита. Особенно этокасается людей, занимающихся малым бизнесом. С точки зрения банков малыекомпании обладают большим риском банкротства, поэтому получить им кредитдовольно сложно. Из-за высокого первоначального взноса и низкого уровня доходовоколо 90% населения Татарстана не имеют возможность получить кредит. Всложившейся ситуации для большей части россиян при покупке жилья могла бы бытьнезаменима помощь правительства. Например, значительным толчком для развитиярынка ипотечного кредитования могли бы быть соответствующие программы споддержкой властей, субсидирование первого взноса, снижение налогов длязаемщиков и т. д. Конечно, на сегодняшний день бюджету это не под силу.
Поэтому, ксожалению, пока заемщикам остается лишь надеяться на лояльность и уступчивостьроссийских банков.
Следуетсказать, что, несмотря на всевозможные трудности на рынке, банки и застройщикиимеют достаточный опыт работы с городской недвижимостью. Поэтому ипотечныепрограммы в этом сегменте наиболее развиты. Гораздо сложнее ситуациянаблюдается в ипотеке загородной недвижимости. Как считают многие эксперты, насегодняшний день банки выдают кредиты на покупку 10-15% загороднойнедвижимости. Причиной этого является то, что основная масса застройщиков неимеет соответствующего опыта работы на рынке и в данном сегменте недвижимостиимеется сравнительно малое количество реализуемых объектов. Кроме того,брокерские и риэлтерские компании, которые являются при привлечении клиентовосновными партнерами банков, на сегодняшний день имеют еще недостаточно опыта вданном сегменте по сравнению с городской недвижимостью. Особенно плохо развитаипотека загородных объектов эконом-класса. При этом многие из этих объектовстроятся на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных на незаконныхусловиях под застройку. Естественно, что такие объекты имеют соответствующиепроблемы, связанные с аккредитацией в банках.
Конечно,банки заинтересованы в ликвидности загородного объекта. Именно поэтому кпредмету залога они предъявляют весьма жесткие требования. Как правило, банкитребуют, чтобы в доме было отопление, канализация, водо- и электроснабжение.Иначе говоря, объект должен быть полностью пригоден для круглогодичногопроживания в нем. В этой связи старые и ненадежные дома банки не рассматривают.Таким образом, ипотека загородной недвижимости составляет лишь 3% от всегообъема ипотечных сделок.
Многиеэксперты считают, что банки начнут гораздо активнее заниматься кредитованиемзагородной недвижимости лишь после преодоления последствий ипотечного кризиса вСША. Кроме того, должны быть соответствующие стимулы для развития строительствазагородной недвижимости. Например, этому развитию может способствоватьиндустриализация производства, применение для строительства объектовсовременных недорогих материалов, уменьшение инвестиционного периода и т. д.
Ипотечныекредиты на покупку земельных участков обходятся заемщикам еще сложнее и дороже.Довольно часто проблемы здесь связаны с оценкой стоимости земли. Требования кзаемщикам при проведении подобных операций значительно строже, чем спрограммами покупки жилья. При этом реально получить кредит на покупкуземельных участков или сельскохозяйственных угодий в населенных пунктах. Припокупке же участков природоохранной зоны добиться сотрудничества банков оченьтяжело, а порой даже невозможно. По сравнению с покупкой квартиры, суммапервоначального взноса при ипотеке земельных участков примерно в два разабольше. С точки зрения банковской системы земельные участки являются не совсемудобными в плане ликвидности. Кроме этого, такие сделки обладают достаточнобольшой степенью риска.
Для заемщиковэта ситуация усложняется еще тем, что сегодня не все банки занимаются выдачейипотечных кредитов на покупку земельных участков. И это не удивительно,поскольку земельная ипотека в России практикуется менее 5 лет.
Остаетсянадеяться, что в ближайшем будущем данная ситуация улучшится. Для этого банкамнеобходимо более четко отрегулировать цены на услуги, а также усовершенствоватьвесь механизм проведения операций с ипотекой земельных участков.
Что касаетсяучетной ставки, ЦБ России уже трижды с начала года увеличивал на 0,25 пунктаставку рефинансирования.
Если учесть,что представители федеральной власти неоднократно озвучивали позицию онеобходимости ограничения кредитных ресурсов в экономике в целях борьбы синфляцией, то следствием таких ограничений может стать дальнейший рост ставкирефинансирования Центрального Банка РФ предположительно до 11,5-12% годовых.
Предвидятакие последствия, часть российских банков приостановила реализацию своихипотечных программ или ужесточила условия ипотечного кредитования. Банки такжеидут в русле данных тенденций, повысив минимальные процентные ставки поипотечным кредитам до 13-14% годовых.
Такимобразом, при отмене принципа фондирования и ограничения объема денежных средствдля предоставления льготных жилищных займов, и уже в августе 2008 года ипотечноежилищное кредитование в некоторых банках было приостановлено.
Но, несмотряна то, что ипотека теряет доступность, кредит в банке – это порой единственнаявозможность купить квартиру. Остается надеяться, что высокие темпыстроительства жилья, активность сделок на рынке недвижимости, в том числе спривлечением кредитных средств банков, позволит уверенно говорить о том, чтоспрос на ипотечное жилищное кредитование в Татарстане будет активно расти.Банки должны будут оптимизировать условия кредитования, внедрить новыепривлекательные для заемщиков программы, ведь количество желающих решить свойквартирный вопрос, со временем не уменьшится.
Ипотекув Казани и Республике Татарстан представляют 12 ипотечных банков, которыепредлагают заемщикам 43 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит какна первичном так и на вторичном рынках недвижимости.
Ставкипо ипотеке в Казани и Республике Татарстан находятся в диапазоне 12.75 – 29.00% годовых по рублевым кредитам и 10.00 – 17.50 % годовых по валютным кредитам.Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Казани составляет 0 %. Срокипотечного кредитования в Казани может достигать 50 лет.
Поданным УФРС в РТ за 2008 год зафиксировано 46 084 договоров. Темпы ростаколичества зарегистрированных ипотек в республике в 2008 году составляют 60,8%по сравнению с 2007 годом (28 657), что свидетельствует об активизации рынкаипотечного кредитования в целом по республике.
ПравительствоРоссии приняло экстренные меры по поддержанию рынка недвижимости в стране ивыделило Агентству по ипотечному жилищному кредитования деньги в размере 60млрд. рублей. АИЖК призвано поддерживать ипотечный рынок в России. Как сталоизвестно недавно, АИЖК планирует направить 60 млрд. рублей на выкуп ипотечныхзакладных у банков страны. Это позволит оживить рынок недвижимости в стране.
Банкиполучат приток денежных средств и снова начнут выдавать кредиты на покупкужилья гражданам. Деньги от Аижк будут распределяться по регионам на конкурснойоснове. У Аижк есть свои операторы во многих регионах страны. Сначалапланируется составить рейтинги по регионам. И уже на основе их, оцениваякачество кредитов банков в регионах, будут выдаваться средства. Стоит заметить,что механизм выкупа ипотечных закладных разработан специально таким образом,чтобы заинтересовывать банки выдавать новые ипотечные кредиты.
АИЖКготово запустить в Татарстане специальный проект, который будет направлен навыпуск ипотечных облигаций. Такие меры по оживлению рынка недвижимостиТатарстана внушают надежду, что ипотека в Казане в скором времени немногооживится.
Развитиесистемы ипотечного кредитования – принципиально важно для дальнейшегоустойчивого роста объемов жилищного строительства в Татарстане. Дело в том, чтоза годы реализации Программы ликвидации жилищного фонда был запущен «маховик»жилищного строительства, выстроена система взаимоотношений заказчиков,подрядчиков и инвесторов. Строительство «подтянуло» за собой индустриюстроительных материалов, комплектующих и технологий, накоплен кадровый,организационный и инвестиционный опыт. Поэтому промедление с запускомэффективных механизмов ипотечного кредитования может привести к оттоку какинвестиционного, так человеческого капитала в другие регионы России.
Порезультатам проведенного анализа рынка ипотечного кредитования в РФ, можновыделить следующие тенденции: рост ставок на кредит, снижение объема выдачикредитов, приостановку банками ипотечных программ, сокращение программ виностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращениекредитования нового строительства.
3.Обобщение зарубежного опыта ипотечного кредитования
Страны англо-американскойсистемы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования.Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых,введение единой системы ипотечного кредитования на основе федеральногозаконодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатовв области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникланеобходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать этобез государственной поддержки было невозможно.
Первым уровнем являетсятак называемый «первичный рынок» ипотечных кредитов, на котором,собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитнымиинститутами кредитов заемщикам для приобретения жилья. В качестве первичныхкредиторов на ипотечном рынке США выступают различные финансово-кредитныеинституты: ссудно-сберегательные организации, кредитные союзы, сберегательныебанки, коммерческие банки и ипотечные компании. Они предоставляют гражданамразнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты.Большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов,отвечают так называемым «стандартным» условиям.Высокаястепень стандартизации кредитов в США определяется условиями и требованиями состороны инвесторов и организаций «вторичного» рынка ипотечныхкредитов, на котором первичные кредиторы осуществляют рефинансирование выданныхдолгосрочных ипотечных кредитов и получают доступ к долгосрочным ресурсам длядальнейшего кредитования (3, С.46).
Второй уровень рынкаипотечных кредитов, как отмечалось выше, — вторичный рынок ипотечных кредитов.Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит врефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организациислужат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающимивложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.
В целом рынок ипотечныхкредитов в США характеризуется как наиболее объемный, динамичный и эффективныйрынок ипотечных кредитов с высокой доступностью для населения, относительнонизкими процентными ставками по кредитам и весьма небольшим спрэдом прибыли поэтим операциям по сравнению с другими операциями коммерческих банков и другихфинансовых институтов.
Жилищное финансирование вВеликобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. Наипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательныебанки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительнонедорогие фонды благодаря своей репутации как организации, ориентированной напотребителей.
Субъектами ипотечногокредитования в Великобритании являются строительные общества, коммерческие банки,консолидированные кредиторы.
К настоящему временимногие строительные общества были преобразованы в универсальные коммерческиебанки (8, С.36).
Секьюритизация активноразвивается в Великобритании. В период существенного роста рынка ипотечныхкредитов в 1998 г. ипотечные компании выступили инициаторами секьюритизации.Необходимость развития вторичного рынка была обусловлена потребностью болееэффективного использования капитала, снижением инфляции и процентных ставок,существующими оценками возможностей создания более объемного вторичного рынка.Одной из предпосылок развития вторичного рынка явилась отработка ипотечнымикомпаниями процедур андеррайтинга в период ипотечного бума 1998 г.
В Великобританиипопулярна купля-продажа пакета ипотечных кредитов портфельными инвесторами.
Широкое распространение вВеликобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменнойпроцентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика,обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов).Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключаетдоговор накопительного страхования жизни на сумму кредита. В течение срокакредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховыевзносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. Вконце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученнуюпо договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита.Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщикполучает налоговые льготы.
Система жилищногофинансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала(ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и спостоянной процентной ставкой .
Преимущество имеюткредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынкаипотечных облигаций.
Основные субъектыипотеки:
— Ипотечные банки,формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций. Существуют также трисмешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческий и как ипотечныйбанк.
— Сберегательные банки.
— Кредитныекооперативы — совместные фонды в собственности своих членов, предлагающиерозничные финансовые услуги на местных рынках.
— Стройсберкассы(Баушпаркассе).
Ипотечный рынок вГермании жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации могут тольколицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимымисроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которыеобеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контрактымогут только стройсберкассы.
Характерная чертагерманского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик приприобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различныхкредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья онполучает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным илисберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагаетсябанком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой.Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (вчастности, накопленных в стройсберкассе).
Данная модельпредставляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья, какправило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительнониже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например,в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищноестроительство. Развитие ипотечного кредитования возможно за счет привлечениясредств финансового рынка. Опыт Германии показывает, что решить проблему длямногих граждан возможно посредством активизации деятельностиссудосберегательных касс и кооперативов взаимного кредитования. Такой механизмразвития финансирования ипотечного кредитования предполагает активную рольгосударства в регулировании деятельности сберегательных касс, возможно,оказания им финансовой поддержки за счет средств бюджетов субъектов РФ (3,С.46).
Таким образом, можносказать, что ипотечное кредитование за рубежом адаптировано к экономике страны,ее традициям. Для большинства стран решение жилищной проблемы являетсяприоритетным, поэтому там всегда имеют место участие государства в ипотечнойсистеме и различного рода льготы и гарантии.
4.Перспективы развития ипотечного кредитования в России
Нынешнийкризис – самый сильный со времен Великой депрессии прошлого столетия, и в тойили иной степени он затронул все сектора экономики Соединенных Штатов, ЗападнойЕвропы, России.
Экономикаво всех странах развивается циклично, в развивающихся экономиках в среднем циклсоставляет около 4-5 лет. Российская экономика росла с 1998 по 2008 год. Сейчаснеизбежен спад, рецессия. Подобные циклы отражены в различных теорияхмакроэкономистов. По поводу продолжительности кризиса прогнозы расходятся.Самые оптимистичные прогнозы говорят о том, что подобная ситуация на рынкесохранится еще как минимум год, более сдержанные прогнозы – не менее 2-х лет(13).
Однаиз проблем сейчас в России – ограниченный финансовый рынок, мало финансовыхинструментов. У банков нет ликвидности, им неоткуда черпать, например,«длинные» ресурсы в рублях. И именно в этой связи первые несколько лет развитияипотечного рынка основное заимствование шло в долларах США, потому что зарубежом были «длинные» деньги. Что важно сделать банкам в такой ситуации? Одиниз первостепенных шагов — запустить механизм рефинансирования ипотечныхкредитов внутри России.
Этоможет быть выпуск внутренних ипотечных облигаций, которые Центральный Банк илиМинфин рефинансировали бы, и таким образом, обеспечили ликвидность рынку, тоесть нужен источник долгосрочного фондирования. И если все это удастсяреализовать, то тогда появится новый класс финансовых инструментов, на рынокпридет ликвидность, и банки, которые накопили большие пулы кредитов на своихбалансах, смогут их рефинансировать. Причем сразу будут решены две задачи: содной стороны, банки рефинансировали бы эти пулы, разгрузили свои балансы, чтово время кризиса очень важно. А с другой стороны, делая это, Центральный банк иМинфин ввели бы дополнительные стандарты, более, может быть, консервативные, покоторым и выкупались бы эти пулы. Таким образом, на рынке приживутся болееконсервативные стандарты выдачи кредитов, что приведет к оздоровлению рынка,так как некоторые банки год назад начали увлекаться рисковыми сегментами иуходили в subprime. Это был лишь один процент из общего объема выдаваемыхкредитов, но все же прецеденты были.
Согласноопросу, проведенному Национальным агентством финансовых исследований всентябре-октябре 2008 года в 140 населенных пунктах 42-х областей, краев иреспублик РФ порядка половины опрошенных по-прежнему рассматривают недвижимостькак лучший инструмент вложения денежных средств. Приобретение недвижимостирассматривается населением как наиболее понятный, способный уберечь денежныесредства от инфляции способ вложения денег. А ипотека для большинства россиян –единственный доступный способ улучшения свои жилищных условий.
Чтокасается роста цен, то сейчас цены стабилизировались или демонстрируюттенденцию к снижению лишь в элитном сегменте, на 1-2-х комнатные квартиры спроспо-прежнему есть, а цены сохраняются на прежнем уровне. Более того, в связи стем, что сейчас заморожено строительство некоторых объектов, то через 1,5-2года неизбежен дефицит жилплощадей, и как следствие, новый скачок цен.
Попрогнозам в ближайшие 3-4 года объем ипотечного кредитования вполне можетдостичь 8-10% ВВП.
Аналитикикрупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективыразвития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мировогокризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернутьсяв прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинствоэкономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественномипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Этосвязано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также снеобходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующейэкономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеетгодовой уровень инфляции и материальное благополучие населения.
Такжесущественно проблема о том что, банкам придется простить 20% кредитов. Ситуацияс «плохими» кредитами в банковском секторе может развиваться ещехуже, чем ее сейчас оценивают финансисты. К концу года уровень невозвратныхкредитов может достичь 20%, полагают эксперты Unicredit. Ранее этот показательпрогнозировался на уровне 10%-15%, но речь шла о просроченных, а не безнадежныхкредитах.
В таб.1показаны доля просроченной задолжности.
Таблица 1.Регионы Задолжность по ипотечным кредитам на 1.01.09 в млрд.руб. Выданные ипотечные кредиты в 2008г., в млрд.руб. Доля просроченной задолжности в портфеле АИЖК на 1.01.2009г Свердловская область 34,6 22,1 4,10% Красноярский край 31,2 19,2 6,20% Челябинская область 29,8 18,7 5,80% Новосибирская область 29,5 17,8 7,90% Самарская область 27,4 17,6 6,40% Нижегородская область 20,4 13,8 4,50% Ростовская область 20,1 12,2 4,90% Республика Татарстан 18,1 11,6 6,50%
По объемам выданныхипотечных кредитов в 2008г. тройку лидеров возглавили Свердловская область(22,1 млрд руб.), Красноярский край (19,2 млрд руб.) и Челябинская область(18,7 млрд руб.). При этом самая низкая ипотечная задолженность на 01.01.2009г.в Республике Татарстан (18,1 млрд руб.) и Ростовской области (20,1 млрд руб.).
Приудачном разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярнымжилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека наразвитие предприятий. Большое будущее имеет также ипотечное кредитование наприобретение земельных участков, водных и воздушных судов.
Вусловиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, атакже при наличии рационального государственного регулирования системыипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя своюметодологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт,смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Созданиесистемы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы статьочередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствоватьукреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и,следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.
Основными проблемами ипотечного кредитования являютсяслабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основноймассы населения и, особенно, недостаток жилья в России.
Выводы и предложения
Существующеев России законодательство обеспечивает возможность приобретения различных видовнедвижимого имущества под залог. В частности, законом разрешена ипотеказемельных участков, зданий, сооружений, судов (воздушных, водных) и ипотекажилых помещений.
Мировойфинансовый кризис затормозил развитие ипотечного кредитования в России, вернувего практически на исходные позиции. Однако эксперты в области экономикисчитают, что трудности российской ипотеки носят временный характер и послеокончания кризисной ситуации вновь вернутся на прежние темпы развития.
В данной работерассмотрены вопросы, связанные с определением сущности ипотеки, изучены вопросыразвития ипотечного кредитования в России и в Татарстане, рассмотрен опытзарубежных стран. Исходя из чего, можно сделать следующие выводы:
1. Ипотека – это залогнедвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с цельюполучения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается вруки кредитора, а остается у должника.
Поскольку ипотекапредставляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получилаособое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитныхрисков по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, какправило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залоганедвижимости.
2.Проведенный анализ развития ипотечного кредитования в РФ показал, что ипотечноекредитование в России начал сбавлять темпы своего развития. К концу 2008 годавозросли ставки ипотечного кредитования, снизился объем выдачи кредитов, банкимгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ. Также тенденциейстало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований кпервоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства. Аижкготово запустить в Татарстане специальный проект, который будет направлен навыпуск ипотечных облигаций. Такие меры по оживлению рынка недвижимостиТатарстана внушают надежду, что ипотека в Казане в скором времени немногооживится.
3. Проведенный анализопыта развитых стран показал, что ипотека является мощным фактором развитияэкономики (так до 80% всех залогов в Европе являются ипотечными), посколькупроцент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковскихкредитов.
4. Основными причинами, сдерживающимиразвитие ипотеки в России, являются:
— ограниченноепредложение жилья – главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицитувеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту.
— низкаяплатежеспособность населения особенности – в настоящее время ипотечным кредитоммогут воспользоваться около 5-6% российских семей;
— невозможность подтверждения своих доходов приводит кограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечныйкредит;
— высокие процентные ставки, основные причины которых – отсутствиедешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая вРоссии до сих пор сравнительно велика – около 10% годовых в рублях;
— политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;
— отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случаенеплатежей – дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договорзалога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования.
С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решенияпроблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:
1. Развитие инициативыкоммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделенияипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованиюграждан под залог объектов недвижимости.
2. Создание при поддержкегосударства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение черезнего полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающейсоздание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными нанедвижимость, для направления в систему свободных денег от независимыхинвесторов.
3. Развитие инициативыадминистраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотекибанками, при котором администрация на стартовом этапе принимает на себяосновной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссииценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектовмуниципальной собственности.
4. Развитие ипотеки наоснове использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки,базирующейся на сберегательно — ссудном принципе.
5. Выход зарубежныхбанков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошоотработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамкахипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российскимусловиям.
6. Зарождение элементовипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путемиспользования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или спредоставлением ипотечных ссуд.
Списокиспользованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г.№51- ФЗ // Собраниезаконодательства РФ. – 1994. — №32.-Ст.3301.
2. Федеральныйзакон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //Российская газета. – 1998. – 22 июля.
3. Астапов К.Л. Ипотечноекредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги икредит. – 2005. – №4. – С.42-46.
4. Всероссийский научный журнал «Регион: экономика и социология» / Под.ред. Селиверстова В.Е. – ИЭОПП СО РАН, №3 – 2004. – 196с.
5. Журакина Н. Современная ипотека:состояние, проблемы, решения // Финансы. – 2006. – №6. – С.17.
6. Зубарев В. Жилье для среднего класса // Красноярский рабочий. – 2007.– №4. – С.14-15.
7. Матюхин Г.Г. Ипотека. Отистории – к современности // Банковская деятельность – 2006.– N1. – С.10-13
8.Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. – 2006.– №3. – С. 34-36.
9. Опыт ипроблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под.ред. Рогожиной Н.Н. – М.: Фонд Институт экономикигорода, 2007. – 128с.
10. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечногожилищного кредитования // Деньги и кредит – 2005.– № 3 –С.57-63.
11. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. –М.: БУКВИЦА, 2001. – 190 с.
12. www.banki66.ru/publish/hypothec/120
13. www.banki66.ru/publish/hypothec/121