Понятие недвижимости и сделок с ней Виды и

Содержание
Введение
Глава 1. Понятие недвижимости и сделок с ней
1.1 Особенности недвижимого имущества как объекта гражданских прав
1.2 Виды и классификация сделок с недвижимым имуществом
1.3 Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
Глава 2. Защита прав добросовестного приобретателя в современном российском гражданском праве
2.1 Понятие и правовое содержание категории «добросовестный приобретатель» в современном российском гражданском праве
2.2 Признание права собственности за добросовестным приобретателем как способ защиты его прав
Заключение
Библиографический список
Введение
Актуальность темы исследования. Экономические отношения собственности составляют основу любого общества, а правовое регулирование проявляется и сохраняется, прежде всего, как система норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих данные отношения. В условиях современной России собственность имеет исключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований, источником демократии, непременным условием построения правового государства. Вот почему охрана существующих отношений собственности — важнейшая задача всякой правовой системы, её стержень в конечном счёте.
Одной из фундаментальных гарантий существования в Российской Федерации права частной собственности является ст.8 Конституции, в которой закреплено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Важной, не всегда принимаемой во внимание особенностью этого перечня, является вынесение частной собственности на первое место в данной статье. Это тесно связано с провозглашенным принципом — человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита — обязанностью государства, и со стремлением сохранить в экономической системе характерную для частной собственности весьма эффективную личную заинтересованность, с необходимостью, возрождая частную собственность, уделить ей особое внимание.
Тем не менее в определенных случаях и Конституция Российской Федерации, и Гражданский кодекс Российской Федерации допускают возможность ограничения гражданских прав на основании федерального закона, но лишь в той мере, «в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» (п.3 ст.55 Конституции РФ и ч.2 п.2 ст.1 ГК РФ).
И если правило ст.301 ГК РФ, закрепляя право собственника истребовать свое имущества из чужого незаконного владения, служит реализации на практике принципа защиты права собственника, то нормы статьи 302 ГК РФ, защищающие права добросовестного приобретателя имущества, напротив, представляют собой допускаемое законом ограничение прав собственника, поскольку защита прав добросовестного приобретателя неизбежно влечет за собой ущемление и нарушение прав собственника имущества.
Степень научной разработанности настоящего исследования составили труды отечественных учёных, занимавшихся и занимающихся проблемами защиты права собственности и владения.
Среди них работы С.В. Александровского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, О. С Иоффе, В.П. Камышанского, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, И.Б. Новицкого, Т.Е. Новицкой, А.А. Рясенцева, К.И. Скловского, О.Н. Садикова, П.И. Стучка, Ю.К. Толстого и других авторов.
Основная цель настоящей работы — всесторонний комплексный научный анализ защиты прав добросовестного приобретателя, возможности ограничения виндикации, изучение нормативно-правовой базы этого института с учётом современного отечественного законодательства и практики его применения, выявление имеющихся проблем в рассматриваемой области и разработка рекомендаций по совершенствованию действующего российского законодательства и практики его применения.
В соответствии с этим в дипломной работе поставлены и решены следующие взаимосвязанные задачи:
определения понятия недвижимости и сделок с ней;
определение понятия и правового содержания категории «добросовестный приобретатель» в современном российском гражданском праве;
рассмотрение особенностей приобретения права собственности на имущество добросовестным приобретателем, в том числе в рамках внесенных изменений в ст.223 ГК РФ федеральным законом №217-ФЗ от 30 декабря 2004 г.;
определение перспективных направлений развития законодательства, регулирующего защиту прав добросовестного приобретателя.
Объектом исследования выступают общественные отношения по поводу защиты прав добросовестного приобретателя.
Предметом исследования являются гражданско-правовые нормы в области защиты прав добросовестного приобретателя.
Методологическая основа исследования. Методологической основой являются базовые положения диалектического метода познания, позволяющие отразить взаимосвязь теории и практики, формы и содержания предмета исследования, процессы развития и качественного совершенствования отношений, связанных с защитой прав добросовестного приобретателя, В работе также использованы общенаучные методы познания, а также ряд частно-научных методов: исторического и сравнительного правоведения, формально-логический, комплексного исследования, системно-структурный и другие.
Структура работы. Структура работы определена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих пять параграфов, заключения и библиографического списка.
Глава 1. Понятие недвижимости и сделок с ней
1.1 Особенности недвижимого имущества как объекта гражданских прав
Земельный участок, дом, квартира, любое иное недвижимое имущество ни в гражданском обороте, ни в любом ином виде общественных отношений не могут быть заменены иными по сущности объектами. Свобода в выборе юридических средств, неисчерпаемые, казалось бы, варианты юридических «суррогатов» реальных предметов материального мира (права, ценные бумаги и т.д.) не в состоянии (да и не призваны к этому) удовлетворить жизненные потребности и личности, и общества в жилище, территории. Пространственная ограниченность недвижимости, практически ее невосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное «столкновение» в регулировании отношений по поводу недвижимости различных, даже прямо противоположных интересов. Неминуемое столкновение социально-публичного и частного моментов в собственно цивилистической конструкции недвижимой вещи ставит законотворца и правоприменителя перед извечной дилеммой: экономический взлет за счет индивидуальной предприимчивости или социальное движение с распределением благ всем субъектам. Особенности системы недвижимого имущества выражаются и в естественном ограничении абсолютности прав индивидуума на них. «Но чем далее идет время, чем теснее становится жизнь и чем сложнее делаются условия общежития, тем настоятельнее обнаруживается потребность во взаимном ограничении и общественном регулировании, говоря иначе — потребность в большей „солидаризации“ и „социализации“. И никакие подлинные интересы личности не стоят осуществлению этой солидаризации на пути», — полагает И.А. Покровский, заметив, что оснований для опасения за права личности перед государством «публично-правовая регламентация одних прав на недвижимости… не дает: недвижимостью далеко не исчерпывается арена возможной индивидуальной деятельности»1. В развитии отечественного гражданского права недвижимость, миновав очередной период солидаризации, выступает и объектом активного индивидуального предпринимательства, и предметом социального интереса. Сочетание этих начал, благотворного и разумного, — одна из задач познания системы недвижимостей и выбора безошибочных (слишком тяжки последствия) правил ее участия в обороте.
Участок земной поверхности для государственной власти в известные исторические периоды — не только и не столько самостоятельный объект правового регулирования, сколько часть территории страны. Ограниченный природный ресурс — ресурс, товаром не являющийся, но возведенный (или низложенный?) законодателем в стремлении не только обеспечить экономическое развитие общества, но и одновременно сохранить возможность контроля над главным богатством в изначально тесную юридическую конструкцию вещи. Возникновение, развитие и современное правопонимание действительно уникального юридического явления, каковым является конструкция недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в подавляющем большинстве правовых порядков, но, что более важно, представить систему недвижимостей и проследить на ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частного права. В.Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфер такого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и, во-вторых, осуществление права публичной собственности2. Очевидно, что указанные сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом, и это также подтверждает изначальную посылку о принципиальной и необходимой сочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного и частноправового регулирования как сущностного признака изучаемого объекта гражданских прав. Надотраслевой характер недвижимого имущества, значимость объектов недвижимости не только для гражданского, но и для ряда иных отраслей права неминуемо приводят к необходимости выработки единой, основанной на цивилистических идеях позиции и законодателя, и правоприменителя, и науки. Как верно в этой связи отмечено А.Л. Маковским, такой «сложный и запутанный узел взаимосвязанных проблем образовался, например, в чрезвычайно важной сфере регулирования прав на недвижимость, регистрации этих прав и оборота недвижимого имущества. Их разрешение с целью создания на будущее ясного и стабильного правового режима недвижимости требует согласованного анализа многих законов и взаимоувязанных предложений об их изменении»3.
Редкая норма ГК РФ является большим объектом критики, чем ст.130. В частности, совершенно обоснованно и конструктивно отмечает недостатки этой статьи (впрочем, как и самой Концепции) Л.В. Щенникова, кроме прочего отметив, что «никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимой вещи ст.130 не нуждается в пересмотре»4.
В задачи настоящего исследования не входит детальный анализ содержания этой статьи, равно как и формулировка ее возможной новой редакции. Норма о недвижимых и движимых вещах по определению не может быть совершенной. Главное ее достоинство заключается в юридическом «отражении» того объекта (объектов) материального мира, который посредством этой нормы вводится в гражданский оборот. Недвижимая вещь своей основной, сущностной чертой, к которой, безусловно, относятся постоянство, определенность и индивидуальность недвижимости, предопределяет постоянство, стабильность и долговечность регулирующей юридической нормы. Все достаточно очевидные, но в общем-то непринципиальные огрехи в формулировке одного из основополагающих постулатов современного гражданского права меркнут перед единственным контрдоводом: ст.130 ГК РФ действует десять лет и своей сущностью предопределяет не только гражданско-правовые дальнейшие правила, но и в значительной степени все иное российское законодательство, правоприменительную и судебную практику, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах также содержит вывод об отсутствии необходимости в пересмотре определения недвижимой вещи, содержащегося в ст.130 ГК РФ5.
К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит, по существу, три группы объектов:
а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;
Земля и недра в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав выступают как: а) участки недр и б) земельные участки, в том числе участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями6.
б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;
В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в «физическом» составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве.
в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр.) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).
Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности7.
Традиционно в цивилистической науке объекты недвижимого имущества рассматривались и продолжают рассматриваться в ракурсе движимые — недвижимые вещи. Вместе с тем определенные законодательством и судебной практикой юридическая сущность недвижимости и, что не менее важно, особый характер отражаемого гражданско-правовыми нормами данного явления окружающей действительности с достаточной степенью очевидности свидетельствуют лишь об определенном сходстве признаков движимых вещей и объектов недвижимости при принципиальном их несовпадении. Воспроизведенная современным российским гражданским законодательством юридическая конструкция традиционной телесной вещи «тесна» для объекта недвижимости и не обеспечивает должным образом эффективность регулирования отношений по поводу исследуемого объекта гражданских прав. Прочность вещных прав на недвижимость и стабильность ее оборота могут и должны быть достигнуты путем легального отграничения недвижимости от иных, в том числе телесных, вещей, объектов. Деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые вещи (ст.130 ГК РФ) умаляет значимость самого существа данной дихотомии, неоправданно низлагая ее до уровня только вещей. Традиционно (вплоть со Свода законов Российской империи) это деление занимало более высокое иерархическое положение, классифицируя по этому признаку не только вещи, но и все имущество в целом. Это, впрочем, не означает, что в состав недвижимого имущества кроме вещей напрямую следует включать вещное или обязательственное право, иски или даже документы, свидетельствующие о правах на недвижимость. Действительно, вещное (а в отдельных случаях — обязательственное, например, право аренды) право, доля в нем в соответствии с действующим российским гражданским законодательством могут выступать предметом ипотечных отношений, однако в настоящем исследовании предметом анализа являются недвижимые вещи как таковые, вещи, отнесенные к недвижимости в силу их физических, материальных свойств8.–PAGE_BREAK–
В литературе неоднократно отмечались особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав9. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном. К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Весьма неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; с точки же зрения на вещь как на юридическую конструкцию такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим10.
Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых. Такие особенности неоднократно указывались в цивилистических произведениях11 и сводились в основном к следующему:
вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;
место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество;
установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.
Как уже отмечалось, если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав в предпринимательском обороте происходит в глубинах публичного права, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Безусловно, между объектом недвижимого имущества как весьма специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота12. Такое традиционное деление объектов гражданского права по их оборотоспособности не может быть механически применено по отношению к недвижимости. Функциональное назначение недвижимой вещи, бесспорно, в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Между тем функциональные ограничения не носят характер, который мог бы служить основанием деления недвижимости по оборотоспособности к принципиально иным категориям. Таким образом, особое функциональное назначение недвижимого имущества является не более чем его сущностной особенностью, признаком, который не ограничивает или исключает данный объект из предпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, им владеющего (органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя), совокупности необходимых прав. В целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.
Специфика объектов недвижимого имущества прямо вытекает из содержания позитивных норм гражданского законодательства и характеризует недвижимость на простейшем, догматическом уровне, не обнажая более глубокие, сущностные и системные черты недвижимых вещей как «верховных» объектов гражданских прав. К таким особенностям следует отнести следующие.
Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них — вещных прав с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей из существа данного объекта ответственностью и обязательствами социального характера. Право собственности на недвижимость — право «высшего порядка», требующее максимума осмотрительности, заботливости и прочности как объективного, так и субъективного свойства.
Во-вторых, существо объектов недвижимости и в индивидуальном проявлении, и в совокупности обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи «заполняют» собственный, определенный исключительно для данных объектов «уровень» правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских прав недвижимость «непрерывна»: юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.
В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени в частном, — настолько высокого порядка, что позволяет сделать вывод о связанности системного уровня. Такая связанность не может не отразиться на существе каждого из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков (свойств).
Системные признаки недвижимого имущества — это такие свойства (особенности) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в общей совокупности всех объектов гражданских прав.
1.2 Виды и классификация сделок с недвижимым имуществом
Классификация сделок на виды производится по различным основаниям. Любая классификация предполагает распределение на группы по определенному критерию. Не существует какой-либо единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок, поскольку в основу деления сделок на виды положены различные классификационные основания. В связи с этим при характеристике сделок обычно указывается видовая принадлежность той или иной группе, то есть при характеристике договора купли-продажи указывается, что это двусторонняя, возмездная, консенсуальная, казуальная сделка. В качестве классификационных оснований выступают количество сторон в сделке, момент возникновения прав и обязанностей, возмездность и т.д.
Так, по числу сторон сделки делятся на односторонние, двусторонние и многосторонние.
Односторонней признается сделка, представляющая собой волеизъявление одной стороны. Односторонней сделкой является составление завещание, выдача доверенности, отказ от наследства, исполнение обязательства и др. Односторонняя сделка чаще всего совершается одним лицом, но некоторые односторонние сделки вправе совместно совершить два и больше число лиц, выступающие в качестве одной стороны, например, выдача общей доверенности, публичное обещание награды и т.д. 13
В некоторых случаях односторонняя сделка вызывает юридические последствия при условии, что соответствующее волеизъявление воспринято тем лицом, которому оно адресовано. Если лицо не знает о существовании такого волеизъявления, то односторонняя сделка не имеет юридической силы.
Односторонняя сделка создает обязанности для лица, ее совершившего. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случае, установленном законом или соглашением с этими лицами (ст.155 ГК РФ). К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
Двусторонней (взаимной) называется сделка, состоящая из согласованных между собой встречных волеизъявлений (действий) двух сторон.
Многосторонней является сделка, состоящая из согласованных между собой волеизъявлений (действий) трех и большего числа сторон. Многостороннюю сделку, в которой должно быть не менее трех сторон, нужно отличать от двусторонней с участие нескольких лиц с каждой стороны14.
В соответствии со ст.154 ГК РФ двух — и многосторонние сделки являются договорами. В силу п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение воли двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Необходимо отметить, что термин «договор» употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт обязательственного правоотношения. 15 Здесь речь идет о договоре, как юридическом факте, лежащем в основе обязательственного правоотношения.
Договор — это наиболее многочисленный вид сделок. В соответствии с этим договор подчиняется общим для всех сделок правилам. К договорам применяются правила о двух — и многосторонних сделках; к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено общими правилами о договорах и правилами об отдельных видах договоров (п. п.2, 3 ст.420 ГК РФ). 16
В. Груздев, анализируя понятие договора как сделки, отмечает: «договор-сделка» может рассматриваться в двух взаимодополняющих друг друга аспектах: как юридический факт и как влекущее юридические последствия действие субъектов гражданского права. При анализе «сделка — юридический факт» имеется в виду то обстоятельство, которое влечет в соответствии с законом юридические последствия. Если рассматривать договор во втором аспекте, то здесь на первом плане выступает действие, совершенное на определенных условиях и соответствующее волевое начало сделки, то есть условия, способствующие достижению соглашения сторон и представляющее собой содержание договора-сделки. 17
В сделке часто указывается срок. В этом случае ее правовые последствия связаны с определенным отрезком (моментом) времени. Сделки, которые порождают предусмотренные ими права и обязанности или прекращают действие на будущее время в зависимости от наступления или ненаступления определенного обстоятельства (условия), указанного в сделке, называются совершенными под условием (условными сделками).
В соответствии со ст.157 ГК РФ условия в сделке могут быть отлагательными и отменительными. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.
Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно способствовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
По степени влияния основания на силу сделок они подразделяются на казуальные и абстрактные. Казуальной называется сделка, в которой правовое основание очевидно из содержания сделки либо основание ее можно понять по самому типу данной сделки (купли-продажи, подряда и др.). Абстрактной называется такая сделка, из содержания которой нельзя установить, ради какой цели она совершена. Например, из содержания векселя нельзя установить, с какой конкретно целью он выдан: для предстоящей оплаты полученных товаров, услуг экспедитора или аренды и т.д., хотя цель, конечно, имелась.
В зависимости от момента возникновения юридических последствий, предусмотренных сделкой, различаются сделки (договоры) консенсуальные и реальные. Консенсуальными признаются сделки, которые порождают юридические последствия с момента соглашения сторон (консенсуса). Например, права и обязанности при купле-продаже возникают у продавца и покупателя с момента заключения договора.
Реальными являются такие сделки, которые создают юридические последствия только с момента передачи вещи. Например, права и обязанности при займе возникают у сторон лишь после передачи денег или других вещей, определенных родовыми признаками, заемщику (ст.807 ГК РФ).
Различают также сделки возмездные и безвозмездные. Возмездной признается сделка, в которой обязанности одной из сторон соответствует обязанность другой стороны по предоставлению материальных и иных благ. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует.
Иногда в особую группу выделяются доверительные или фидуциарные сделки (от слова — фидуциарий — юридическое или физическое лицо, несущее ответственность за имущество и управляющее им в интересах другого лица (например, по договору траста). Особенность фидуциарных сделок состоит в том, что изменение характера взаимоотношений сторон, утрата их доверительного характера может привести к прекращению отношений в одностороннем порядке.
Таковы основные классификации видов сделок, встречающиеся в юридической литературе.
Как отмечалось ранее, для совершения сделки внутренняя воля лица его совершить должна получить выражение вовне, должна быть доведена до сведения других лиц. Способ выражения воли, то есть способ волеизъявления, представляет собой форму сделки. Существует несколько таких способов.
Прежде всего, сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.
Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий. 18
Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это прямо указано в законе или при соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имуществом. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ). Таким образом, молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку19.
В отношении устных сделок в Гражданском кодексе сначала общим правилом указано, что любая сделка, для которой законом не установлена письменная форма, может быть совершена устно (п.1 ст.159). Однако в последующих статьях (ст.161, 163, 164 и др.) довольно широко определен круг сделок, которые должны совершаться в письменной форме. Поэтому в ГК РФ в дополнение к общему правилу, о котором сказано выше, особо выделены два случая, когда сделки могут совершаться устно.
В устной форме могут быть совершены сделки, исполняемые при самом их совершении (п.2 ст.159 ГК). В законе предусмотрены два исключения из правила о допустимости устной формы сделок, исполняемых при их совершении. Во-первых, стороны могут договориться о письменном оформлении таких сделок; во-вторых, устная форма недопустима для сделок, хотя бы и исполняемых при самом их совершении, если для таких сделок установлена нотариальная форма или если несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность.
В устной форме по соглашению сторон могут быть совершены сделки во исполнение письменного договора, только если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (п.3 ст.159 ГК) 20.    продолжение
–PAGE_BREAK–
Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменными знаками изложено содержание сделки, указано наименование сторон. Такой документ подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами. Двух — и многосторонние сделки (договоры) не всегда предполагают составление единого документа, подписываемого сторонами. Договоры могут заключаться и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В законе, иных правовых актах, соглашении сторон могут быть установлены дополнительные требования, которым должна соответствовать письменная форма сделки. Эти требования могут касаться обязательности изложения сделки на бланке определенной формы, включения в документ обязательных реквизитов, скрепления сделки печатью.
Как отмечалось ранее, письменное оформление сделки предполагает подписание соответствующего документа одним или несколькими лицами. В действующем Гражданском кодексе отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или иного аналога собственноручной подписи. Однако использование таких аналогов признается допустимым лишь в случаях и в порядке, предусмотренном законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п.2 ст.160 ГК). Нарушение этих требований означает несоблюдение письменной формы сделки.
В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком.
Гражданский кодекс (п.4 ст.185) установил упрощенную процедуру удостоверения определенной категории сделок и доверенностей на их совершение. Подпись лица по такой сделке может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. К таким сделкам относятся доверенности на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции21.
Все письменные сделки делятся на совершенные в простой письменной форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государственной регистрации. Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты — изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных и иных учреждений. По этому признаку простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.
В законе установлена обязанность простой письменной формы для целого ряда сделок. Согласно п.1 ст.161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:
Сделки юридических лиц между собой и с гражданами.
Сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Под суммой сделки понимается цена передаваемого имущества или цена встречного предоставления22.
Предусмотренные законом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма. К этой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст.550 ГК), продажи предприятия (ст.560), аренды на срок более года (п.1 ст.609), аренды транспортных средств с экипажем (ст.633) и без экипажа (ст.643), аренды здания или сооружения (ст.651), аренды предприятия (ст.658), найма жилого помещения (ст.674), транспортной экспедиции (ст.802), кредитный договор (ст.820), договор банковского вклада (ст.836), страхования (ст.940), доверительного управления имуществом (ст.1017), коммерческой концессии (ст.1028), соглашение о залоге (ст.339), поручительство (ст.362), задаток (ст.380) и др.
Наконец, в простую письменную форму должны быть облечены сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п.1 ст.159 ГК РФ).
Главным последствие нарушения требования об обязательной письменной форме станет то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел место, в подтверждении его имеет право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные Гражданским процессуальным законодательством средства доказывания (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов), кроме свидетельских показаний. Запрет использования свидетельских показаний распространяется только на случаи, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей.
Таким образом, если вопреки закону, требующему письменной формы, сделка совершается устно, то при утверждении типа «денег не брал» (то есть кредитный договор не заключал), другая сторона не вправе оспаривать это утверждение ссылкой на свидетельские показания. В то же время утверждение «деньги брал, но не отдал» можно оспорить, используя любые доказательства, включая свидетельские показания23.
Нотариальное удостоверение сделок признается ст.163 ГК обязательным в двух случаях: если это предусмотрено либо законом, либо соглашением сторон. Требования обязательной нотариальной формы содержится в ряде статей ГК. В частности, имеет в виду необходимость нотариального удостоверения доверенности на право заключения сделки, требующей нотариальной формы (ст.186), либо выданной в порядке передоверия (п.3 ст.187), договора об ипотеке (п.2 ст.339), договора уступки требования или перевода долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной нотариально (п.2 ст.389, п.2 ст.391).
Удостоверение сделок, как и другие нотариальные действия, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате24 нотариусами, которые работают в государственных конторах или занимаются частной практикой.
Таким образом, законодательно предусмотрены следующие формы сделок: устные и письменные (простая письменная форма, подлежащая нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации.
Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости — зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно25.
Вместе с тем, не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимым имуществом на основании доктринальных критериев. Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:
сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст.549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст.559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст.567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст.572 ГК РФ; пожертвование, ст.282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты26, ст.583,601 ГК РФ; договор строительного подряда, ст.740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»27, далее — Закон об участии в долевом строительстве);
сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст.650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст.606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки) 28, ст.339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст.632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст.642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст.656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст.671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст.665 ГК РФ, ст.3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)») 29;
акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст.388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст.391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст.452 ГК РФ, п.9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“30) в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст.11 Закона об участии в долевом строительстве) и др31.
Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:
сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;
сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;
сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;
сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;
сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними,
а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);
сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).
Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.
В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки32. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:
договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п.3 ст.339 ГК РФ, п.2 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“33 (далее — Закон об ипотеке);
уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст.389 ГК РФ);
перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст.391 ГК РФ);
договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ);
договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст.251 ГК РФ);
договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п.3 ст.560 ГК РФ);
договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.567 ГК РФ);
договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст.251 ГК РФ);
договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ);
отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст.573 ГК РФ);
пожертвование недвижимости (ст.582 ГК РФ);
договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст.251 ГК РФ);
договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст.584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.601 ГК РФ);
договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года34 (п.2 ст.651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды35);
договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п.3 ст.609, ст.624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК РФ);
договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п.2 ст.658 ГК РФ);
договор аренды участков лесного фонда (ст.32 Лесного кодекса РФ;
п.21 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345);
договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст.36 Лесного кодекса РФ; п.6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);
договор концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);
договор залога права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Закона об ипотеке);
договор участия в долевом строительстве (ст.4 Закона об участии в долевом строительстве).
1.3 Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:
права на недвижимость;
сделки с недвижимым имуществом;    продолжение
–PAGE_BREAK–
обременения (ограничения) прав на недвижимость.
В соответствии с общей концепцией, как это следует из п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст.164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: «Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике — т.е. возникающие и отпадающие „ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение“. В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п.3 ст.131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей»36.
Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права.
В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д. На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества „РЕБАУ АГ“ на нарушение конституционных прав и свобод п.1 ст.165 и п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации»37 указал на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, а также вторгаться в содержание договора38.
Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов — сделки и государственной регистрации — в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта. Действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки (п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в уже упоминавшемся Определении от 5 июля 2001 г. № 132-О: государственная регистрация — формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.
Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, следует, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке. Если сделка с недвижимостью может состояться без регистрации (в настоящий момент оставим в стороне вопрос о ее действительности), то регистрации без сделки быть не может, поскольку в таковом случае отсутствует объект регистрации.
В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе39, несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовой связи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами. В частности, у продавца (отчуждателя) существует обязанность передать недвижимость покупателю (приобретателю). Эта обязанность подкрепляется санкцией: в том случае, если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации.
В то же время действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. С одной стороны, в соответствии со ст.165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуру государственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом, является недействительной (ничтожной) 40. С другой стороны, в силу ст. ст.433 и 558 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требует устранения.
Законодатель придал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. В соответствии с п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.
В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамках исследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что, несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель не имеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом, выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией как доказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество.
С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированное право. Это объясняется тем обстоятельством, что государственная регистрация, в силу ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике41.
Институт государственной регистрации урегулирован прежде всего нормами ГК РФ, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Встает вопрос о правовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности.
На государстве лежит конституционная обязанность обеспечить защиту собственности (ст.8 Конституции РФ). Это определяет наличие публично-правового интереса в нормальном функционировании рынка, защите прав его участников. Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями, которые обусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей, их индивидуально-неповторимыми особенностями. М.А. Ковалевский справедливо отмечает, что «если предмет договора обладает существенно индивидуальными признаками — теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком (товары на рынке не являются однородными), то подобный рынок также несовершенен. Таким рынком является рынок недвижимого имущества — данное имущество достаточно индивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, в соответствии с которым цена на недвижимое имущество является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества»42. К сказанному остается добавить, что законодатель, руководствуясь особыми свойствами таких объектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимо установления общего нормативного требования о существенном условии договора купли-продажи недвижимости, посчитал необходимым установить и форму публичного контроля за совершаемыми с недвижимыми вещами сделками и переходом прав на недвижимость — институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация — это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация — это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права43.
Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.
Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права — регистрационного права. По утверждению А.Р. Кирсанова, предметом правового регулирования такового «являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности», а «отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивных предписаний». Это дает основание для вывода о том, что «регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования»44.
Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой, по мнению которой «взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции»45. По своей правовой природе этот институт является институтом административного права.
Глава 2. Защита прав добросовестного приобретателя в современном российском гражданском праве
2.1 Понятие и правовое содержание категории «добросовестный приобретатель» в современном российском гражданском праве
Начиная рассматривать понятие и правовое содержание категории «добросовестный приобретатель», по нашему мнению, в первую очередь необходимо обратиться к анализу категории «добросовестность», имеющей ключевое значение для рассматриваемого вопроса. Гражданский кодекс Российской Федерации неоднократно использует категорию добросовестности (п.2 ст.6; п.3 ст.10; п.3 ст.53; п.3 ст.157; п.1 и 3 ст.220; п.1 ст.234; п.1 и 3 ст.302; ст.303; п.3 ст.602; ч.2 ст.662; ст.1103; ст.1109 ГК РФ). В литературе отмечалось, что в российском праве отсутствует легальное определение понятия «добросовестность»46. При этом высказывалась мысль о том, что понятие «добросовестность» имея в своей сути определенное общее, применительно к разным ситуациям и разным институтам, будет иметь отличное содержание.
Категория «добросовестности» используется во многих нормативных актах гражданского законодательства. Правильное понимание содержания данной категории имеет большое значение для практики. Пункт 3 статьи 10 ГК РФ устанавливает: если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются47.
Добросовестность приобретателя заключается в том, что он «не знал и не мог знать», что владелец имущества не имел права его отчуждать. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными48.
Мурзин Д.В. считает, что «возрождая в российском праве значение добросовестного приобретателя, сложно будет обойтись без адекватного отражения в позитивном праве и всеобщего принципа абстрактности»49. Ведь германская модель, принципиально различаясь от российской в подходе к вопросу о том, когда добросовестный приобретатель может стать собственником, «предполагает, что право собственности у добросовестного приобретателя возникает в момент передачи вещи50 и именно поэтому невозможно виндицировать у такого собственника даже краденое имущество»51.    продолжение
–PAGE_BREAK–
В статье 302 ГК РФ нет прямого указания на форму вины приобретателя, наличие которой исключает его признание добросовестным, однако сравнение изложенных положений российского и германского гражданского законодательства свидетельствует о том, что приобретатель вещи от неуправомоченного отчуждателя может быть признан добросовестным только в случае, если он действовал без вины или в форме простой неосторожности, имея в виду, что общее для двух правовых систем положение «не знал и не мог знать» не допускает признание приобретателя добросовестным при наличии таких форм вины, как умысел или грубая неосторожность (незнание того, что знают все; незнание очевидного).
Таким образом, к знанию о неправомочности отчуждателя приравнивается только незнание по грубой неосторожности. Даже добросовестное лицо, действующее без должной заботливости и осмотрительности, с точки зрения закона рассматривается как недобросовестный приобретатель. Пределы такой осмотрительности и заботливости в законе не установлены и определяются судом в рамках спора по конкретному делу.
Однако добросовестность приобретателя вещи от неуправомоченного отчуждателя не может иметь место без наличия у приобретателя соответствующей информации об отчуждателе и предмете сделки, кроме того, закон фактически возлагает на него обязанность по ее получению. Но, если в силу не зависящих от приобретателя причин, а также обстоятельств, которые не могут свидетельствовать о его умысле или грубой неосторожности, сведения об отсутствии у отчуждателя полномочий на отчуждение не были получены приобретателем, то правовых оснований для отказа в признании приобретателя добросовестным у суда не найдется.
Действующий закон также требует от приобретателя определенной осторожности при совершении сделки, так как в некоторых случаях приобретатель может предположить с высокой достоверностью, что у отчуждателя нет правомочий на отчуждение вещи (приобретение вещи по заведомо низкой цене с рук или приобретение вещи, право собственности на которую оспаривается третьим лицом).
Характер должного поведения добросовестного приобретателя, требуемый законом для определения полномочий отчуждателя, отражен также и в правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в абзацах 1, 2 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П «О проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст.167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева»: «Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст.301). Согласно п.1 ст.302 если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».
Таким образом, с точки зрения Конституционного Суда Российской Федерации общее правило ст.10 ГК РФ о добросовестности участников оборота по отношению к приобретателю вещи от неуправомоченного отчуждателя не презюмируется.
Добросовестность приобретателя должна доказываться последним по правилам, предусмотренным гражданским или арбитражным процессуальным законодательством.
Так, в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: «Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имеющего права на его отчуждение»52.
Приобретателю будет гораздо легче доказывать свою добросовестность, если он действительно таким является, чем собственнику вещи, который зачастую не располагает и не может располагать никакими данными о способе и об условиях приобретения вещи, доказывать недобросовестность приобретателя.
Так, любое лицо, которое намерено приобрести имущество, подлежащее государственной регистрации, может получить необходимую информацию относительно предмета сделки в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выяснить характер права отчуждателя и основание его приобретения, определить предыдущих правообладателей, выяснить нет ли спора о праве на имущество, не обременено ли имущество правами других лиц).
Опираясь на указанные сведения, которые в силу п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ предполагаются соответствующими действительности, приобретатель имеет реальную возможность доказать свою добросовестность.
Бремя доказывания обстоятельств добросовестности приобретения движимых вещей, которые носят на себе отличительные признаки в виде номеров, серий и т.д. и которые поэтому подчиняются особой регистрации (например, автотранспортные средства), также возможно возложить на приобретателя.
На приобретателя возможно отнести и бремя доказывания обстоятельств добросовестности приобретения движимых вещей, которые не относятся к торговому обороту вследствие своих особых качеств, редкости и т.д. Известные произведения искусства, редкие предметы старины, коллекции таких предметов не фигурируют в обыкновенном торговом обороте. Они не часто переходят из рук в руки, приобретаясь вполне обдуманно и осторожно. Лишняя справка не затормозит оборота с этими вещами, так же как и оборота с недвижимостью.
Таким образом, приобретатель по достаточным основаниям (владение вещью, запись в реестре, обстоятельства отчуждения и т.д.) должен считать отчуждателя собственником или же лицом, управомоченным на отчуждение вещи в собственность, на отдачу в залог, аренду или на установление вещного права на нее. Такое же основательное незнание необходимо и для прекращения чужих вещных прав, лежащих на приобретаемой (хотя бы и от собственника) вещи.
В литературе по данной проблеме были высказаны следующие мнения. К.И. Скловский53 считает, что добросовестность должна наличествовать только в момент завладения и последующее изменение обстоятельств не означает утраты лицом права владения. В качестве аргументации автор приводит трудность обоснования непрерывной добросовестности в течение ряда лет, а также угрозу выбытия навсегда вещи из оборота. Другой автор — А.П. Сергеев, указывает, что в законе оставлен открытым вопрос, какое содержание следует вкладывать в понятие добросовестность владельца в случаях, когда речь идет о возможности приобретения им права собственности по давности владения. На поставленный вопрос — требуется ли для признания владельца добросовестным, чтобы он на протяжении всего срока давности владения не знал и не должен был знать об отсутствии у него права собственности, А.П. Сергеев дает отрицательный ответ. Он пишет: «Такое требование было бы чрезмерным и, по существу, свело бы на нет действие института приобретательной давности»54.
По нашему мнению, добросовестность должна присутствовать только в момент завладения имуществом и последующее за этим изменение обстановки, а именно получение информации, что приобретенное имущество принадлежит третьим лицам, влечет за собой изменение правового статуса приобретателя.
По нашему мнению, здесь добросовестность устанавливается на момент совершения приобретения — знало ли лицо или должно было знать о том, что приобретает вещь от неуправомоченного отчуждателя. Некоторые ученые считают, что недостаточно оперировать категориями знал или не знал. По их мнению добросовестным может считаться только приобретатель, который приобрел чужую вещь невиновно, т.е. если в его действиях не усматривается ни умысла, ни неосторожности55.
Последующее получение информации о действительном собственнике и факте неуправомоченности продавца на отчуждение, не меняет характер правового положения приобретателя. Его право владения остается безупречным.
Особо следует отметить, что закон защищает только интересы добросовестного приобретателя имущества, но не всякого его владельца вообще. Как правило, приобретатель — владелец, но не всякий владеющий имуществом является его приобретателем. Так, например, хранитель имущества является его владельцем, но не является его приобретателем. Приобретатель — это владелец, получивший вещь по основанию, предусмотренному законом для возникновения и прекращения права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления). Интересы именно такого владельца и защищает закон. У владельца же, не являющегося приобретателем, имущество может быть истребовано во всех без исключения случаях (ст.301 ГК РФ) 56. Согласно другого определения, приобретение имущества в контексте ст.302 ГК РФ — это получение одним лицом (приобретателем) от другого (отчуждателя) вещи по гражданско-правовому основанию, вследствие чего возникает право собственности на эту вещь у первого лица и прекращается право собственности у второго. Приобретение — это юридический состав, в который входит один юридический факт (передача вещи) и одно юридическое обстоятельство или условие (передача должна иметь целью приобретение права собственности) 57.
Как справедливо указывается в литературе понятие «добросовестный приобретатель» шире, чем «добросовестный владелец», т.к всякий приобретатель является владельцем.
Владелец же может основывать свое владение как на приобретении имущества, так и на простом держании (например, хранитель по договору хранения, т.е. лицо, осуществляющее владение для другого). По ныне действующему гражданскому законодательству добросовестный приобретатель находится в положении беститульного владельца (не наделен ни правом собственности, ни иным вещным правом).
В случае добросовестного приобретения имущества сталкиваются интересы двух лиц — собственника и добросовестного приобретателя. Безусловное предпочтение интересов собственника интересам добросовестного приобретателя повлекло бы дискредитацию всех норм обязательственного права, а значит, поколебало бы основы экономического оборота. Основанием ущемления интересов собственника такими исключениями из общего правила является возложение правом на собственника бремени содержания и охраны своего имущества.
Существование такого положения, по нашему мнению, связано с необходимостью защиты интересов стороны, которая в целях заключения сделки по приобретению имущества приняла все необходимые меры для проверки прав продавца на отчуждение имущества.
В связи с изложенным возникают следующие вопросы: «Кто должен доказать недобросовестность приобретателя?», «Что является доказательством недобросовестности приобретателя?»58.
Согласно п.2 ст.10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Тем самым в ГК РФ закреплена важнейшая презумпция добросовестности действий участников гражданских правоотношений, руководствуясь которой можно сделать вывод, что поскольку добросовестность действий приобретателя имущества предполагается, доказывать обратное собственник должен самостоятельно. По мнению Е.Н. Потапенко, добросовестность — вопрос факта и устанавливается судом. Ответчик, если он ссылается на свою добрую совесть, должен доказать, что приобрел спорную вещь по возмездной сделке и при этом не знал и не мог знать о том, что лицо, у которого он приобрел вещь, не имело права на отчуждение имущества59.
Формулировка закона достаточно строга: не только «не знал», но и «не мог знать». Это означает, что приобретатель не вправе ссылаться на непредоставление информации продавцом, он должен сам принять все разумные меры для того, чтобы удостовериться в законности сделки.
Перечень действий, которые приобретатель имущества должен совершить, для того, чтобы обезопасить себя от обвинений в недобросовестности, законом не установлен. Вывод о добросовестности или недобросовестности приобретателя делает суд на основе изучения и анализа конкретных обстоятельств сделки60.
Учитывая изложенное, по нашему мнению, необходимо в первую очередь руководствоваться общими положениями гражданского законодательства о возникновении, прекращении и переходе права собственности, поскольку в соответствии со ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит только собственнику, приобретатель имущества должен удостовериться в наличии у продавца полномочий на отчуждение имущества.
Добросовестному приобретателю имущества стоит обратить внимание на общие моменты законности деятельности продавца, такие, как наличие регистрационного свидетельства предприятия (предпринимателя), а также соответствующих лицензий и разрешений. Условия сделки должны быть проанализированы на предмет соответствия нормам законодательства и обычаям делового оборота. Должны быть также представлены документы, относящиеся непосредственно к продукции (технический паспорт, сертификат качества, установлены гарантийные сроки и т.п.). Явное занижение цены по сравнению с существующими рыночными ценами также должно вызывать подозрение у добросовестного приобретателя61.
Что же касается отчуждения продавцом ранее приобретенного движимого имущества, покупателю такого имущества желательно было бы удостовериться в том, что продавец выполнил свои обязательства по предыдущему договору по оплате отчуждаемого имущества.
Однако есть случаи, когда возврат имущества собственнику происходит вне зависимости от добросовестности приобретателя такого имущества. Это, во-первых, при безвозмездной передаче имущества, во-вторых, при выбытии имущества из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение любым путем помимо их воли.
Кроме условия о добросовестности приобретения имущества, ещё одним из условий является возмездность передачи имущества.
Обоснование необходимости такого положения мы можем найти у И.Н. Трепицина: «приобретатель защищается в своем приобретении только тогда, когда он несет какие-либо жертвы для этого приобретения; ввиду же дарового обогащения приобретателя закон справедливо предпочитает охранять интересы теряющего свое право собственника, так как в противном случае допускаемая законом защита добросовестности не была бы средним и справедливым выходом из коллизии противоположных интересов приобретателя и собственника»62. Соглашаясь с изложенным мнением, добавим, что требование возмездности главным образом соответствует потребностям торгового оборота, поскольку хозяйственная деятельность проявляется не в дарственных сделках, а в возмездных. Следовательно, защита добросовестного приобретения не требует распространения на дарения. Кроме того, приобретатель, даже добросовестный, получивший вещь безвозмездно, не терпит убытков в результате виндикации.
Современное российское законодательство также учитывает критерий безвозмездности при рассмотрении вопроса о возврате имущество по виндикационному иску. Так, согласно ч.2 ст.302 ГК РФ при безвозмездном приобретении имущества от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Наука гражданского права считает такое положение правильным. Так, по мнению М.И. Брагинского, имущество от добросовестного приобретателя может быть истребовано в любом случае, если было получено им безвозмездно (по договору дарения, в порядке наследования и т.п.), поскольку ему такое изъятие не нанесет имущественных убытков, не будет способствовать восстановлению нарушенного права собственности. В п.2 ст.302 ГК РФ эта возможность сформулирована в качестве общей, распространяющейся на случаи как добросовестного, так и недобросовестного безвозмездного приобретения чужого имущества63.    продолжение
–PAGE_BREAK–
Однако такое расширительное толкование закона лишает добросовестных возмездных приобретателей, ставших собственниками имущества, права дарить имущество, передавать его по наследству и т.д., т.е. вводит не основанные на законе ограничения права собственности. Сторонники этой точки зрения не учитывают того, что правило ч.2 ст.302 ГК РФ рассчитано на случаи, когда отчуждатель не управомочен на отчуждение вещи. Если же сам отчуждатель стал собственником вещи, уже не имеет значения, на каких условиях он передает вещь третьему лицу.
Не безупречен и положенный в основу предлагаемого решения принцип распределения материальных убытков. Приводимая обычно ссылка на то, что добросовестный безвозмездный приобретатель в случае отобрания у него вещи ничего не теряет, весьма относительна, поскольку любое изъятие имущества из владения представляется реальной утратой. Поэтому, по мнению некоторых авторов, интересы приобретателя, к которому имущество поступило безвозмездно не от неуправомоченного отчуждателя, а через посредство возмездного добросовестного приобретателя, подлежат юридической защите64.
В случае возмездного приобретения вещи добросовестным приобретателем имеет значение способ выбытия ее у собственника (п.1 ст.302 ГК РФ), о чем мы уже говорили выше. Если имущество первоначально выбыло у собственника по его воле (например, сдано им внаем, а затем незаконно продано нанимателем третьему лицу), он не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя. Ведь последний действовал субъективно безупречно, в отличие от самого собственника, допустившего неосмотрительность в выборе контрагента. Собственник не лишается при этом возможности требовать возмещения убытков, причиненных ему таким недобросовестным партнером. Но если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, например, арендатором, хранителем или перевозчиком; похищено у того или другого; выбыло из их владения иным путем помимо их воли), оно может быть истребовано даже и у добросовестного приобретателя. Ведь здесь субъективно безупречно поведение как приобретателя, так и собственника. Приобретатель является хотя и добросовестным, но все же незаконным владельцем, поэтому предпочтительны интересы собственника. За добросовестным приобретателем сохраняется право на возмещение убытков, причиненных ему отчуждателем вещи.
Гражданский кодекс ввел в этом отношении лишь одну принципиальную новеллу, распространив возможность истребования вещи у ее добросовестного возмездного приобретателя на случаи, когда вещь выбыла не только от собственника, но и от лица, которому имущество было передано собственником во владение (и, следовательно, первоначально выбыло от самого собственника по его воле). Этим в большей мере защищаются интересы не только собственников, но и добросовестных субъектов права хозяйственного ведения и оперативного управления, а также арендаторов. Ведь они заинтересованы в использовании конкретного имущества, которое собственник при отсутствии указанного правила не смог бы сам истребовать от добросовестного возмездного приобретателя.
Важно отметить, что вопреки утверждениям некоторых авторов65, действующее законодательство не связывает возможность истребования имущества лишь с таким поведением собственника, которое нельзя поставить ему в вину. Если, например, вещь выбывает из владения собственника по его личной неосмотрительности, но все же вопреки его воле, она все же может быть виндицирована. Иное истолкование закона по существу, по нашему мнению, означает установление гражданско-правовой ответственности собственника перед самим собой.
Так, Ч. и Я. обратились в суд с иском к Б., З. о признании соглашения о задатке от 29 января 2006 г., заключенного между Ч. и Б. в связи с намерением заключить договор купли-продажи жилого дома № 11 по ул. Шпака, г. Краснодара, расторгнутым с 3 апреля 2007 года по вине покупателя Б. и о признании действительным договора купли-продажи жилого дома № 11 по ул. Советской Армии г. Самары, заключенного 29 апреля 2007 г. между Ч. и Я.
Я. обратилась в суд с иском к З, О., Б. о признании договоров купли-продажи жилого дома № 11 по ул. Советской Армии г. Самары недействительными, ссылаясь на то, что Б., не являясь фактическим собственником указанного жилого дома, 12 июля 2007 г. заключила с З. договор купли-продажи дома, а 3. в свою очередь 07 апреля 2008 г. заключил договор купли-продажи спорного дома с О. и поскольку О. вселилась в дом, просит выселить ее совместно с членами семьи.Б. обратилась в суд с иском к Я. и Ч. о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи жилого дома от 29 апреля 2007 г.
Решением Советского районного суда г. Самары, вступившим в законную силу, были признаны недействительными договоры купли-продажи жилого дома № 11 по ул. Советской Армии г. Самары, заключенный 12.07.2007 г. между Б. и З. и 7.04.2008 г. между З. и О., признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом, выданное О. из числа собственников спорного домовладения исключена О., выселена О. со всеми членами её семьи, признан действительным договор купли-продажи жилого дома №11 по ул. Шпака, г. Краснодара, заключенный между Ч. и Я.29.04.2007 г., признано за Я. право собственности на жилой дом № 11 по ул. Советской Армии г. Самары.
В кассационных жалобах З. и О. просили указанное решение суда отменить, как незаконное, ссылаясь на то, что О. является добросовестным приобретателем дома № 11 по ул. Советской Армии г. Самары.
Судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. При этом, судебной коллегий было установлено, что согласно свидетельства о государственной регистрации права от 30 ноября 2007 г. собственником жилого дома № 11 по ул. Советской Армии г. Самары являлся Ч. Согласно соглашения о задатке от 29 декабря 2007 г., заключенного между Ч. и Б., Б. передала Ч.9 тыс. долларов США в счет сделки купли-продажи дома № 11 по ул. Советской Армии, г. Самары.29 апреля 2007 г.Ч. заключил с Я. договор купли-продажи дома № 11 по ул. Советской Армии, г. Самары. Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 07 мая 2002 г. за Я. зарегистрировано право собственности на дом № 11 по Советской Армии, г. Самары. Б., узнав о договоре купли-продажи дома, заключенном 29 апреля 2007 г. между Ч. и Я. предъявила в судебном порядке к ним иск о признании недействительным этого договора и признании за ней права собственности на дом № II по ул. Советской Армии, г. Самары.
Решением Самарского районного суда г. Самары от 27 мая 2007 г. суд признал за Б. право собственности на спорный дом и определением от 23 июля 2007 г. отменил указанное решение по вновь открывшимся обстоятельствам.10 июля 2007 г.Б. получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом № 11 по ул. Советской Армии, г. Самары и 12 июля 2007 г.Б. заключила с З. договор купли-продажи указанного дома.7 апреля 2008 г.З. заключил с О. договор купли-продажи спорного жилого дома.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда пришла к выводу, что суд первой инстанции дал правильную правовую оценку обстоятельствам дела и достоверно установил, что договор купли-продажи, заключенный 12 июля 2007 г. между Б. и З. и договор купли-продажи, заключенный 07 апреля 2008 г. между З и О. является недействительными, поскольку Б. не была управомочена отчуждать фактически не принадлежащее ей домовладение.
По смыслу ст.302 ГК РФ, суд должен установить, что имущество выбыло из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также, что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
При таких обстоятельствах и учитывая вышеизложенное, доводы О. о том, что она является добросовестными приобретателем дома № 11 по ул. Советской Армии, г. Самары и спорный дом не может быть истребован из ее владения, судебной коллегией правильно не приняты во внимание, поскольку спорный жилой дом был отчужден помимо воли Я., являющейся на момент отчуждения собственником спорного дома. А также в связи с тем, что судом первой инстанции достоверно установлено, что О. при покупке спорного домовладения знала, что в отношении домовладения, которое она желала приобрести, имелись притязания третьих лиц, а именно Я. и Ч., и что данный дом является предметом спора в суде, в связи с чем О. не может являться добросовестным приобретателем66.
Как пишет Е.Н. Потапенко, ст.302 ГК РФ равно не возлагает как на «добросовестного приобретателя» бремя доказывания своей «добросовестности» при приобретении имущества, истребуемого собственником, так и на собственника — бремя доказывания «недобросовестности» приобретателя67.
В отличие от истребования вещи у добросовестного приобретателя, который приобрел вещь возмездно, вопрос об её истребовании решается иначе, когда имущество вышло из владения собственника по его воле. Так, если собственник вручает свое имущество нанимателю, а тот, злоупотребляя доверием собственника, продает имущество третьему добросовестному приобретателю, или собственник отдал имущество в аренду, которое затем арендатором было незаконного продано третьему лицу, виндикационный иск собственника к такому лицу удовлетворению не подлежит. Ведь последний действовал субъективно безупречно в отличие от самого собственника, допустившего неосмотрительность в выборе контрагента. Вместе с тем, собственник не лишается при этом возможности требовать возмещения убытков, причиненных ему таким недобросовестным партнером,
В данном случае закон защищает интересы добросовестного возмездного приобретателя имущества, который на основе сложного юридического состава становится собственником приобретенного имущества.
Согласно мнения В.П. Грибанова и С.М. Корнеева, подобное решение вопроса объясняется тем, что собственнику можно поставить в вину непродуманный выбор контрагента, которому он решился доверить свое имущество68.
Однако, по нашему мнению, собственника далеко не всегда можно упрекнуть в этом плане в какой-либо неосмотрительности. Поэтому, по нашему мнению, предпочтительнее так называемая конструкция «наименьшего зла», в соответствии с которой коллизия интересов собственника и добросовестного возмездного приобретателя решается в зависимости от того, кто из них имеет больше возможностей защитить свои имущественные интересы, если вопрос об отобрании самой вещи будет решен не в его пользу69.
Так, по мнению Ю.К. Толстого, отказывая собственнику в виндикации имущества, выбывшего из его обладания по его собственной воле, законодатель учитывает, что собственник, как правило знает то лицо, которому он вручил свое имущество, и потому имеет возможность взыскать с него понесенные убытки, если ему будет отказано в возврате вещи. По сравнению с ним добросовестный возмездный приобретатель, в случае отобрания у него вещи, находился бы в худшем положении, ибо он, как правило, меньше знает то лицо, у которого он приобрел вещь, и соответственно имеет меньше шансов возместить за счет последнего понесенные убытки. Напротив, в случае выбытия вещи из владения собственника помимо его воли в лучшем положении, в смысле возможности возмещения убытков, оказывается уже добросовестный возмездный приобретатель. В отличие от собственника, у которого в этой ситуации вообще нет контрагента, приобретатель имущества имеет хоть какое-то представление о лице, у которого он купил вещь. По этой причине вещь возвращается собственнику, а добросовестному возмездному приобретателю предоставляется возможность покрыть возникшие у него убытки за счет продавца70.
Сейчас гражданское законодательство не предусматривает таких исключений, хотя, по смыслу закона, они объективно существуют. В этих случаях в интересах добросовестного приобретателя действует принцип ограниченной виндикации. Предполагается, что лицо, которое приобрело имущество в порядке исполнения судебных решений, является добросовестным приобретателем, так как у него были все основания полагать, что имущество продано ему органом, управомоченным на это.
Все изложенное говорит об ограничении виндикации в отношении добросовестного приобретателя чужого имущества. Ранее такие ограничения действовали лишь в отношении имущества граждан и не применялись при истребовании государственного и общественного («социалистического») имущества из чужого незаконного владения. Последнее подлежало, в силу вышесказанного, неограниченной виндикации, без различия добросовестного и недобросовестного владения, что служило его особой повышенной правовой охране. Как пишет Ю.К. Толстой, правило об обеспечении государством равных условий защиты права собственности гражданам, организациям и другим собственникам устранило данные необоснованные привилегии71.
Примером когда суд удовлетворил исковые требования собственника недвижимости выбывшей из его владения и истребовавшего её у добросовестного приобретателя может послужить следующий случай.
Так, ИЧП «Ирина» в установленном законодательством о приватизации порядке приобрело в собственность помещение книжного магазина, оформив все необходимые документы. ЗАО «Три Д» под угрозой применения насилия (что было установлено органами внутренних дел) заставило ИЧП «Ирина» заключить с ним договор купли-продажи недвижимости и оформить все необходимые документы. При этом акционерное общество ничего не заплатило предприятию. Затем ЗАО «Три Д» заключило с коммерческим банком кредитный договор на крупную сумму и обеспечило его залогом — книжным магазином.
Поскольку кредит возвращен не был, банк обратился в арбитражный суд, который удовлетворил исковые требования, а в связи с отсутствием у ЗАО «Три Д» денежных средств на расчетном счете взыскание было обращено не имущество. На недвижимость наложили арест и выставили на торги. С победителем торгов — ТОО «Ветерок» был заключен договор купли-продажи магазина, и товарищество оформило все необходимые документы.
ИЧП «Ирина» обратилось в арбитражный суд с иском к ТОО «Ветерок» об истребовании имущества — книжного магазина — из незаконного владения товарищества. В обосновании своих требований ИЧП «Ирина» ссылалось на вступившее в законную силу решение арбитражного суда о признании недействительным договора купли-продажи магазина, заключенным частным предприятием и закрытым акционерным обществом «Три Д» по влиянием угрозы (ст.179 ГК РФ).
ТОО «Ветерок» возражало против заявленных требований, объясняя, что не знало и не могло знать об отсутствии у продавца права отчуждать имущество, так как продавцом в данном случае являлась фирма, действовавшая на основании определения районного суда.
Арбитражный суд исковые требования ИЧП «Ирина» удовлетворил, исходя из того, что объект недвижимости выбыл из владения собственника — ИЧП «Ирина» — помимо его воли, что подтверждается решением суда. И хотя товарищество с ограниченной ответственностью «Ветерок» действительно являлось добросовестным приобретателем имущества, в данной ситуации закон защищает права собственника, из владения которого имущество выбыло помимо его воли, поскольку ст.302 ГК РФ прямо говорит об этом72.    продолжение
–PAGE_BREAK–
В итоге можно говорить о том, что в настоящее время в российском законодательстве реализуется принцип “Hand muss Hand wahren” — принцип добросовестного обмена. Но его проведение вместе с тем недостаточно последовательно. Ввиду этого существует противоречие между виндикацией и применением последствий недействительности сделок. Судебная практика не может разрешить эти противоречия, хотя и пытается их смягчить. В этом отношении представляется обоснованным использовать как традиционные положения, так и опыт современного законотворчества европейских государств в сфере частного права73.
Во-первых, было бы уместно дополнить ст.302 ГК РФ положением о переходе к добросовестному приобретателю права собственности в случаях, когда виндикация невозможна. Это позволило бы преодолеть существующую неопределенность в принадлежности права собственности.
Во-вторых, для защиты интересов добросовестного приобретателя следовало бы на законодательном уровне исключить возможность применения последствий недействительности сделки в случаях, когда виндикация имущества невозможна по ст.302 ГК РФ. Данная норма закрепила бы рациональный баланс между виндикационным иском и иском о применении последствий недействительности сделок.
2.2 Признание права собственности за добросовестным приобретателем как способ защиты его прав
В ст.8 ГК РФ дается перечень оснований, с которыми закон связывает возникновение гражданских прав и обязанностей. Пункт 4 части 2 данной статьи предусматривает приобретение имущества по основаниям, допускаемым в законе, тем самым отсылая к главе 14 ГК РФ, в которой конкретизируется неисчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности.
Основаниями приобретения права собственности на новую вещь являются:
1) создание вещи для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (п.1 ч.1 ст.218, ст.219 ГК РФ);
2) переработка (ст.220 ГК РФ);
3) самовольная постройка (ст.222 ГК РФ).
Основаниями приобретения права собственности путем завладения являются:
1) сбор общедоступных вещей (ст.221 ГК РФ);
2) приобретательная давность (ст.234 ГК РФ);
3) судебное решение о признании права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (п.3 ст.225 ГК РФ);
4) движимые вещи, от которых собственник отказался (ст.226 ГК РФ);
5) находка (ст. ст.227-232 ГК РФ);
6) клад (ст.233 ГК РФ);
7) отклонение иска и собственника к добросовестному приобретателю при наличии предусмотренных ст.302 ГК РФ оснований.
Указание на то, что собственником имущества становится добросовестный приобретатель, содержится в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»74.
Новеллой Гражданского кодекса РФ является институт приобретательной давности, который предусматривает в силу п.2 ст.234 ГК РФ защиту права владения давностного владельца от всех третьих лиц, кроме собственника или титульного владельца.
Согласно действующему гражданскому закону для недвижимости срок приобретательной давности установлен в пятнадцать лет, для иного имущества — пять лет. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могут быть истребованы по виндикационному иску, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Лицо, которое ссылается на давность владения, может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Основные черты приобретательной давности — непрерывное фактическое открытое нетитульное, но добросовестное владение (владелец не знает и не должен знать об отсутствии титула) имуществом как своим собственным. Такому фактическому владельцу предоставляется право на защиту его владения против третьих лиц, не имеющих законных прав на это владение. Добросовестность владения является обязательным условием возникновения права собственности на основании приобретательной давности.
Приобретательную давность как один из гражданско-правовых институтов можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле приобретательной давностью признается фактическое состояние владельца имущества в течение определенного периода времени, обеспечиваемое правовой защитой и влекущее при определенных обстоятельствах возникновение права собственности у владельца на вещь. В этом значении приобретательная давность, рассматриваемая не только как один из способов возникновения права собственности, но и как средство защиты владения, выходит далеко за рамки одного только приобретения собственности и играет более сложную и ответственную роль в регулировании имущественного оборота.
В узком смысле приобретательная давность выступает в качестве юридического факта (сложного фактического состава), приводящего к возникновению права собственности у владельца имущества.
В течение давностного срока владение должно соответствовать качествам добросовестности, открытости и непрерывности. Если в отношении оценки открытости и непрерывности у исследователей, как правило, нет разногласий, то качество добросовестности, имея ключевое значение для рассматриваемого вопроса, в литературе оценивается неоднозначно.
В случае обращения требования собственника к владельцу в пределах 3-х летнего срока исковой давности, такое владение перестает быть добросовестным75, а вещь, соответственно, должна быть виндицирована.
Таким образом, предъявив к давностному владельцу виндикационный иск, нет оснований продолжать считать такое владение давностным — отсутствует критерий добросовестности (т.е. когда фактический владелец не знает и не должен знать о действительном собственнике).
О возможности изменения правового состояния владельца обращалось внимание еще дореволюционными цивилистами. Так, Е.В. Васьковский отмечал: «Если незаконный владелец сначала был добросовестным, а потом, узнав о неправости своего владения, стал недобросовестным, то за первый период он отвечает по правилам о добросовестном владении, а за второй — по правилам о недобросовестном»76.
Существовавшие в русском гражданском праве способы приобретения владения (помимо традиции) — захват, завладение, добыча, охватывались общим понятием овладения. Овладение определялось как одностороннее действие, происходящее без участия предшествующего обладателя вещи.
По мнению Ю.А. Тарасенко, с точки зрения догмы гражданского права, статус добросовестного приобретателя и давностного владельца имеют разную природу, а поэтому, не могут взаимодополняться или взаимозаменяться77.
В силу этого, давностный владелец, к которому предъявлен виндикационный иск, не может быть защищен с позиций добросовестного приобретения, что соответственно влечет удовлетворение требований о виндикации вещи.
Ситуация несколько меняется при предъявлении собственником иска к давностному владельцу по истечении срока исковой давности. Как и в первом случае, такое владение, строго говоря, уже не может считаться добросовестным, т.к владелец после предъявления к нему иска уже знает непосредственного собственника. Однако это не исключает возможности для владельца заявлять о пропуске срока исковой давности. Именно поэтому закон особо указывает, что срок приобретательной давности начинает исчисляться после истечения срока исковой давности.
Тот факт, что законодатель, говоря об обязанности добросовестного приобретателя произвести возврат или возмещение доходов собственнику (статья 303 ГК РФ), употребляет термин «добросовестный владелец», не должно приводить к отождествлению разных по сути институтов — давностного владения и добросовестного приобретения.
Употребление термина «добросовестный владелец» в статье 303 ГК РФ призвано подчеркнуть тот факт, что лицо, приобретшее вещь от неуправомоченного отчуждателя не стало собственником, но не по причине какой — либо своей упречности, а в силу установленных законом обстоятельств (выбытие вещи у собственника помимо его воли и безвозмездность приобретения).
При отсутствии обстоятельств, при которых виндикация подлежит удовлетворению, лицо, добросовестно приобретшее имущество от отчуждателя, оказавшегося неуправомоченным, становится его собственником.
Те же правила сохраняют значение и в случае рассмотрения судом иска о признании отчуждательной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности78.
Кроме того, вещь должна выбыть из владения собственника или лица, которому она была доверена собственником, не помимо воли того и другого79.
И.Н. Трепицин возражает против данного условия, ссылаясь на его противоречия. Так, он ставит вопрос: «В самом деле, если мы будем защищать собственников в случаях кражи, то на каком основании мы их оставим без защиты в случаях присвоения и растраты? Затем, если мы будем защищать собственников и в случаях кражи, как жертв посторонней злой воли, то какое основание защищать их в случаях потери, когда они сами оказываются не вполне внимательными к своим же собственным интересам?»80.
По мнению И.Н. Трепицына, к которому мы присоединяемся, такой результат достигается путем избрания так называемого варианта наименьшего зла при отказе собственнику в удовлетворении виндикационного иска81.
Таким образом, виден общий принцип, который состоит в том, что если собственник по своей воле отдает вещь другому лицу, то он его знает и имеет возможность погасить возможные убытки за его счет. В этом случае виндикация ограничивается в пользу добросовестного приобретателя. Это касается вверенных вещей. Ограничение виндикации в случае хищения и потери не допускается, иначе собственник остается без всякой защиты.
Однако в настоящее время нельзя не отметить универсальный характер нормы ст.302 ГК РФ, которая может применяться и в отношении названных объектов.
Следует также отметить, что современное гражданское право России не ограничивает виндикацию от добросовестного приобретателя случаями утери и хищения, виндикации подлежит также имущество, выбывшее из владения собственника иным путем помимо его воли.
Как уже сказано, приобретатель делается собственником, вследствие чего прежний обладатель лишается своего права. Так же точно возможно приобретение и других вещных и некоторых обязательственных прав (залога, аренды). Наконец, возможно и освобождение от чужих вещных и некоторых обязательственных прав, когда приобретатель вещи не знал и не мог знать об их существовании.
Нормы о добросовестном приобретении традиционно служат на пользу только третьим лицам, обязательственные отношения между приобретателем и собственником исключают их применение.
Однако проблемой применения ст.302 ГК РФ является вопрос о возможности ее расширительного толкования.
Защита прав добросовестного приобретателя рассматривается как средство охраны гражданского оборота. Охрана гражданского оборота, как и охрана права собственности, должна носить общий характер, распространяясь на отношения, не урегулированные специально. Только их столкновение вынуждает законодателя искать компромисс. Здесь как раз нет того противостояния между интересами оборота и интересами собственника, которое бы заронило сомнение в возможности применения норм о защите добросовестного приобретателя.
Как пишет В.А. Рахмилович: “… право первоначального собственника спорной вещи прекращается, а право на эту вещь у добросовестного приобретателя возникает вследствие сложного фактического состава, включающего ряд элементов, каждый из которых имеет юридическое значение, и только их совокупность производит соответствующий правовой эффект — прекращает право одного лица и порождает право другого”82.
Согласно ст.302 ГК РФ этот фактический состав образуют следующие элементы:
1) заключение между отчуждателем, который не управомочен на отчуждение, и ее приобретателем сделки, направленной на перенос права собственности на эту вещь;
2) возмездный характер этой сделки;
3) фактическая передача вещи приобретателю;
4) вещь не изъята из оборота и ее оборотоспособность не ограничена;
5) вещь выбыла из владения ее собственника или лица, которому она была доверена собственником, помимо воли того или другого;
6) добросовестность приобретателя.
По мнению В.А. Рахмиловича, если право собственности у добросовестного приобретателя возникнет в результате сложного юридического состава — нет никакой необходимости ожидать истечения срока приобретательной давности83.
Согласно мнения Ю.А. Тарасенко, это еще раз подтверждает, что институт приобретательной давности и добросовестного приобретения по сути разные институты84, поскольку качество добросовестности не должно опровергаться на всем протяжении давностного срока.
В противном случае, приходим к такому выводу, что зная о притязаниях действительного собственника и будучи защищенным от них заявлением об истечении срока исковой давности, владелец тем не менее, не перестает быть добросовестным в течении последующих пятнадцати лет.
Первый способ — способ получения вещи. Добросовестный приобретатель получает вещь от конкретного лица, которого он считает собственником. Давностный владелец получает господство над вещью не в результате передачи от какого либо конкретного лица, а иным путем (например, вступления в обладание вещью). Действительный собственник ему не известен.
Второй способ — по характеру отношения к вещи. Добросовестный приобретатель рассматривает себя собственником вещи. То есть он до предъявления притязаний на вещь не знает и не должен знать о том, что получил вещь от неуправомоченного отчуждателя, а, соответственно, не стал действительным собственником. Таким образом, фигура добросовестного приобретателя появляется лишь только тогда, когда положительно установлен факт отчуждения вещи неуправомоченным лицом и факт незнания этого обстоятельства покупателем. До этого, лицо, приобретшее (получившее) имущество, основательно считает себя собственником.
В случаях с приобретательной давностью ситуация иная. Лицо, владеющее вещью, изначально осознает то обстоятельство, что оно не является собственником этой вещи. Собственник в данном случае неизвестен. Более того, закон обязывает владельца осуществлять господство над вещью открыто, предоставляя, таким образом, действительному собственнику возможность заявить свои права на вещь85.
Третий способ — по характеру защиты. Добросовестный приобретатель защищен от притязаний собственника качеством добросовестности, если последний истребует свое имущество в пределах срока исковой давности. Давностный владелец вообще лишен возможности в течение срока исковой давности противопоставлять какие — либо возражения собственнику, в том числе и основанные на своей добросовестности. Предъявление собственником виндикационного требования по истечении срока исковой давности дает добросовестному приобретателю возможность заявить о пропуске истцом такого срока, что в соответствии со статьей 199 ГК РФ является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.    продолжение
–PAGE_BREAK–
Как полагает Ю.А. Тарасенко, можно говорить о презумпции собственности на стороне добросовестного приобретателя, хотя ГК РФ и не упоминает о таком способе приобретения права собственности86.
По его мнению, положение давностного владельца иное. Как уже отмечалось, такой владелец защищен от притязаний всех третьих лиц, не являющихся собственниками. По истечении срока исковой давности от притязаний собственника давностный владелец защищен процессуально, оставаясь при этом беззащитным от фактических действий последнего.
Учитывая то, что фактический владелец не защищен против неюрисдикционных действий собственника, оставить без защиты такого фактического владельца было бы так же несправедливо. Как было показано выше, такое владение не может быть трансформировано в добросовестное приобретение.
По мнению Е. Мингалевой, определенным выходом из положения можно считать введение института полноценной владельческой защиты. Полноценная владельческая защита необходима не только для сохранения интересов владельца от притязаний собственника87.
Пункт 2 статьи 234 ГК РФ предусматривает, что до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
Эта норма дала повод отдельным авторам сделать вывод о том, что если третье лицо неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом как своим собственным, он вправе требовать восстановления нарушенного владения и устранения чинимых помех, т.е. воспользоваться теми же средствами защиты, какими согласно статей 301 и 305 ГК РФ располагает собственник и иной титульный владелец88.
Однако, по нашему мнению, следует отметить, что п.2 статьи 234 ГК РФ в контексте статей 301 и 305 ГК РФ не дает никаких оснований для подобного вывода.
Более того, статья 305 ГК РФ прямо указывает, что лицо, не являющееся собственником, имеет право на защиту своего владения также против собственника.
О каком же праве на защиту говорит п.2 статьи 234 ГК РФ? Как мы считаем, вывод, сделанный А.П. Сергеевым допустим, с учетом внесения изменений в п.2 статьи 234 ГК РФ в виде в виде прямой ссылки на статьи 301 и 305 ГК РФ.
Если соблюсти до конца логику права относительно института приобретательной давности, то указанный институт должен быть защищен именно средством, характерным для его правовой природы.
Другое наше предложение сводиться к более универсальному решению: истечение срока исковой давности (особенно когда это подтверждено судебным решением) должно являться одним из оснований приобретения права собственности на стороне фактического владельца.
Проблема приобрела настолько глобальный характер, что стала предметом специального анализа Конституционного Суда РФ89.
Долгое время господствующей была точка зрения, согласно которой право собственности в случае ограничения виндикации приобретается добросовестным приобретателем в силу сложного юридического состава (как правило, в момент передачи ему спорной вещи). Сегодня этому взгляду все чаще противопоставляется мнение о том, что добросовестный приобретатель является незаконным владельцем и может стать собственником только по давности владения.
Однако в правовом положении добросовестного приобретателя (ст.302 ГК РФ) и добросовестного (давностного) владельца (ст.234 ГК РФ) имеются существенные различия90. Если статус первого всецело определяется уже в момент приобретения вещи и в дальнейшем остается неизменным, то положение второго и его защита зависят от ряда условий, которые должны непрерывно существовать в течение всего давностного срока. Если первый защищен против собственника и всякого иного титульного владельца, то второй, напротив, не имеет против них никакой защиты.
Конституционный Суд РФ занял несколько иную позицию, однако его выводы о «правах добросовестных приобретателей» оказались половинчатыми и крайне неопределенными. В постановлении говорится следующее: «В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица — владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей» (абз.3 п.2).
Между тем обоснование защиты добросовестного приобретателя могло бы выглядеть достаточно простым и логичным, если бы Конституционный Суд РФ исходил из того, что такой приобретатель в силу сложного юридического состава становится собственником полученной вещи и именно поэтому защищен от каких бы то ни было к нему притязаний, независимо от того, кем и в каком порядке они заявлены.
В последние годы вопрос о защите права собственности посредством предъявления виндикационного иска, то есть иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения, приобрел особо важное практическое значение. Как показывает анализ современной правоприменительной практики, позиция высших российских судебных органов по этому вопросу далеко не способствует нормальному развитию гражданского оборота. Напротив, по мнению A. M. Эрделевского, именно эта позиция позволила придать внешнюю легальность злоупотреблениям в сфере сделок с недвижимостью и фондовыми ценными бумагами, а в деловую лексику вошли термины «недружественное поглощение», «перехват управления» и т. п91.
Изменения, внесенные в ГК и другие законы в конце 2004 года, не улучшили ситуацию.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 217-ФЗ (вступившим в силу с 1 января 2005 года) было коренным образом изменено правовое положение добросовестного приобретателя недвижимости. Изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации.
Как пишет Е.Н. Потапенко, ГК РФ признал добросовестного приобретателя собственником, а предыдущего собственника — утратившим это право. Таким способом обеспечены интересы гражданского оборота и его участников, а добросовестный приобретатель, ранее осуществлявший беститульное владение вещью, что затрудняло её участие в обороте, получил полноценное право собственности92.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ п.2 ст.223 ГК РФ был дополнен правилом, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Как пишет A. M. Эрделевский, внесенное в п.2 ст.223 ГК РФ дополнение весьма неоднозначно. Если рассматривать внесенное в п.2 ст.223 ГК РФ дополнение как установление в законе специального основания возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, то это само по себе означает, что до внесения такого дополнения позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 8 от 25 февраля 1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не имела законных оснований93.
Кроме того, следует учитывать, что в п.1 ст.302 ГК РФ речь идет об имуществе, которое возмездно приобретено у лица, не имевшее права его отчуждать. Именно поэтому в ст.302 ГК РФ речь идет о добросовестном приобретателе, а не о добросовестном владельце. В силу п.2 ст.223 и п.1 ст.551 ГК РФ имущество может считаться отчужденным продавцом и приобретенным покупателем лишь с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Поэтому новое правило п.2 ст.223 ГК РФ может быть рассчитано лишь на случай, когда виндикационный иск предъявлен собственником к приобретателю после государственной регистрации перехода к нему права собственности (поскольку лишь с этого момента можно говорить об имуществе как о приобретенном) и поступления недвижимого имущества во владение приобретателя в соответствии со ст.556 ГК РФ (до этого момента имущество остается во владении собственника, поэтому нет оснований для предъявления виндикационного иска).
Момент перехода права собственности на движимую вещь, согласно общему правилу п.1 ст.223 и п.1 ст.224 ГК РФ, определяется моментом поступления вещи во владение приобретателя. Именно это обстоятельство позволяет считать добросовестным поведение приобретателя, который предполагает владельца движимой вещи ее собственником.
Е.Н. Потапенко указывает, что при регистрации права собственности за добросовестным приобретателем может встать вопрос о том, кто вправе признать незаконного владельца добросовестным приобретателем. Должен ли это быть суд, орган, регистрирующий право собственности, или достаточно утверждения о добросовестности приобретения недвижимости от самого незаконного владельца94.
По её мнению, которое совпадает с нашим, основанием для регистрации права собственности за добросовестным приобретателем как при виндикационном, так и при реституционном иске может быть исключительно решение суда, которым установлена добросовестность владения недвижимостью того или иного лица95.
Применительно к недвижимому имуществу переход права собственности к приобретателю происходит в момент регистрации отчуждения имущества (п.2 ст.223, п.1 ст.551 ГК РФ), поэтому первостепенное значение для приобретателя имеет наличие у отчуждателя зарегистрированного права собственности на отчуждаемое имущество. Вместе с тем, согласно п.1 ст.556 ГК РФ обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Поэтому нахождение недвижимого имущества во владении отчуждателя (насколько можно говорить о владении недвижимостью) служит дополнительным обстоятельством, убеждающим приобретателя в наличии у продавца правомочий на отчуждение имущества.
От правильного решения вопросов применения ст.223, 302 ГК РФ зависит и применение ст.31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон). Согласно п.1 ст.31.1 Закона собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Это правило может применяться лишь во взаимосвязи со ст.223, 302 ГК РФ. Так, если от добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано, то это означает, что право собственности у него не возникало (п.2 ст.223 ГК РФ), поэтому компенсацию в этом случае вряд ли можно называть компенсацией за утрату права собственности, к чему, казалось бы, обязывает название ст.31.1 Закона — «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение».
Условия выплаты этой компенсации определены в п.2 ст.31.1 Закона, в соответствии с которым она выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника и добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты права собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсации ограничен размерами реального ущерба (то есть стоимостью утраченного жилого помещения), но не может превышать один миллион рублей. Порядок ее выплаты должен быть установлен Правительством РФ, а сама ст.31.1 Закона применяется лишь в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. (ст.33 Закона).
Для применения ст.31.1 Закона необходимо, чтобы утрата права собственности была следствием не виновных действий регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст.31 Закона и ст.1064, 1069 ГК РФ, возмещается за счет казны РФ в полном объеме), а неправомерных действий третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилого помещения и регистрация перехода права собственности на него совершены арендатором этого помещения, действующим в качестве представителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору с нотариусом подложной доверенности. В силу выбытия жилого помещения из владения собственника по его воле (добровольной передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретения имущества и добросовестности приобретателя собственнику будет отказано в удовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Однако собственник будет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступления в силу судебного решения об удовлетворении иска о возмещении вреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется к исполнению. Вероятно, законодатель хотел видеть смысл п.2 ст.31.1 Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то оставшаяся невзысканной ее часть выплачивается за счет казны РФ. Однако правило п.2 ст.31.1 Закона, согласно которому компенсация выплачивается в случае, если «взыскание по исполнительному документу не производилось», по его буквальному смыслу означает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы96.
Согласно мнения К.И. Скловского, принятый Закон переворачивает и искажает нормы ГК РФ о приобретении собственности, он полностью противоречит и системе ГК РФ, и экономическим нуждам общества97.
В обоснование такого вывода он приводит следующие аргументы: до сих пор в России существовал только один вариант приобретения собственности незаконным добросовестным владельцем — через приобретение по давности (ст.234 ГК РФ). В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998г. № 8 (далее — Постановление) указывалось на возможность регистрации права собственности за ответчиком по иску из незаконной сделки, если ответчик отвечал признакам, указанным в ст.302 ГК РФ (п.25 Постановления).
Сама по себе регистрация не исключает владения для давности (ст.234 ГК РФ), то есть незаконного добросовестного владения, а напротив, подразумевает его, если обнаружится недействительность сделки, так как отсутствие регистрации, как правило, исключает добрую совесть.
Как говорит К.И. Скловский: «Был период после принятия ГК РФ, когда многие юристы не могли уяснить само понятие владения для давности, найти место незаконному, но защищаемому владению в системе права. Именно среди них и родился проект, приведший к появлению дополнений в ст.223 ГК РФ. Проект этот появился давно, несколько лет назад стала ясна его нелепость и логическая беспомощность. Но все же он стал фактом законодательства. „98
Применение обсуждаемого Закона приводит к многим противоречиям в системе ГК РФ.
Отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость — один через срок приобретательной давности (ст.234 ГК РФ), другой — без срока (ст.223 ГК РФ). По нашему мнению, такого быть не должно, поскольку возникает условное право собственности. С одной стороны, добросовестный приобретатель становится собственником сразу. Но, с другой стороны, если будет заявлен иск прежнего собственника и будет опровергнута добрая совесть приобретателя, то его право собственности исчезнет. Поэтому такого быть не должно.    продолжение
–PAGE_BREAK–
Кроме того, норма ст.223 ГК РФ не согласована с нормами о недействительности сделок. Так, прежний собственник вправе заявить иск о недействительности сделки, не истребуя имущества и тем самым не затрагивая вопроса о доброй совести приобретателя. Такой иск должен быть удовлетворен, если окажется, что вещь отчуждена помимо воли собственника (ст.35 Конституции РФ). Тем самым отпадет и основание для собственности приобретателя, а норма ст.223 ГК РФ зависает в воздухе.
Норма ст.223 ГК РФ не согласована с нормами о неосновательном обогащении. Прежний собственник, которого без оснований лишили собственности, может преследовать приобретателя и кондикционным иском (ст.1102 ГК РФ).
Считаем, что следует отказывать в защите тем приобретателям, которые заняли объект недвижимости насильственно, не в установленном порядке, с помощью подложных документов, полагая таких приобретателей не имеющими доброй совести, т.е. обсуждать добрую совесть на момент завладения объектом, а не на момент заключения сделки. Тем, кто не стал владельцем объекта, следует отказывать в их притязаниях. Добросовестность приобретателей, основанная на подложных документах, должна толковаться как можно более узко.
Таким образом, проведенный выше анализ вопросов, связанных с применением ст.223, 302 ГК РФ и норм Закона о регистрации прав на недвижимость, показывает, что существует настоятельная и неотложная потребность в толковании указанных норм.
Заключение
По результатам проведенного нами исследования можно обобщенно отметить нижеследующее:
Гражданский кодекс Российской Федерации, регулируя отношения собственности, предусматривает защиту прав не только собственника, но и лиц, не имеющих права собственности на приобретенное ими имущество, в том числе и против собственника. Этим лицом является добросовестный приобретатель. Ситуаций, в которых требуется защитить добросовестного приобретателя, возникает большое количество. Например, арендатор имущества отчуждает его третьему лицу без разрешения собственника, представитель юридического лица совершает сделку по отчуждению имущества организации без соответствующих полномочий, законные представители несовершеннолетнего отчуждают принадлежащее ему имущество без согласия органов опеки и попечительства, при продаже судебным приставом имущества, если торги были признаны судом недействительными, и др. В этих случаях отчужденное имущество может оказаться у приобретателя, который не знал и не мог знать о неуправомоченности отчуждателя, — добросовестного приобретателя. Именно права такого субъекта гражданского права защищает закон. Основу гражданско-правового механизма защиты прав добросовестного приобретателя составляют нормы об ограничении истребования имущества из чужого незаконного владения (виндикации). Для ограничения виндикации требуется одновременное наличие 3 условий: имущество выбыло из владения собственника по его воле; имущество приобретено приобретателем возмездно; приобретатель является добросовестным, т.е. не знал и не должен был знать о неуправомоченности отчуждателя.
1. Предлагается дополнить ст.302 ГК РФ ч.4 следующего содержания: 4. Право собственности и иные зарегистрированные права на недвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, о чем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, указанные права остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признана неуправомоченность отчуждателя.
Бесповоротностью не пользуется право, хотя бы добросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественников которого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки, предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признании недействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрации оспариваемого права”.
2. Отсутствует логическое обоснование в выборе оснований для регистрации сделок, но и очевидна противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом согласно п.1 ст.164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст.131 Кодекса. Однако ст.131 ГК таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки. Необходимо дополнить ст.131 ГК РФ указанием перечня сделок, при которых необходима государственная регистрация.
3. Добросовестность — вопрос факта и устанавливается судом. Приобретатель вещи от неуправомоченного отчуждателя может быть признан добросовестным только в случае, если он действовал без вины. При этом необходимо иметь в виду, что положение «не знал и не мог знать» не допускает признание приобретателя добросовестным при наличии таких форм вины, как умысел или грубая неосторожность (незнание того, что знают все; незнание очевидного).
4. Современное положение регистрации права собственности на недвижимость порождает ряд правовых коллизий, в которых категория «добросовестность приобретателя» получает двойственную природу. В связи этим вопрос добросовестности в каждом случае должен рассматриваться судом, который обязан обсуждать «добрую совесть» на момент завладения имуществом, а не на момент заключения сделки.
5. Приобретатель не вправе ссылаться на непредоставление информации продавцом, он должен сам принять все разумные меры для того, чтобы удостовериться в законности сделки. Перечень действий, которые приобретатель имущества должен совершить для того, чтобы обезопасить себя от обвинений в недобросовестности, законом не установлен. Вывод о добросовестности или недобросовестности приобретателя делает суд на основе изучения и анализа конкретных обстоятельств сделки.
Библиографический список
Нормативно-правовые акты:
Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. — 1993. — № 237.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 24.07.2008] // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст.3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст.410.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 49. — Ст.4552.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 46. — Ст.4532.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 30. — Ст.3012.
О нотариате [Текст]: [Основы законодательства Российской Федерации № 4462-1, от 11.02.1993 г., по состоянию на 18.10.2007] // Ведомости СНД и ВС РФ. — 1993. — № 10. — Ст.357.
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 214-ФЗ, принят 30.12.2004 г., по состоянию на 16.10.2006] // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст.40.
О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: [Федеральный закон № 164-ФЗ, принят 29.10.1998 г., по состоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 44. — Ст.5394.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. — 1997. — № 30. — Ст.3594.
Научная и учебная литература:
Андреева Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения [Текст] // Российская юстиция. — 2008. — № 2. — С.10.
Анциферов О.Д. О практике применения законодательства о правах на недвижимость [Текст] // Законодательство и экономика. — 2008. — № 2. — С.26.
Бевзенко Р.С. Добросовестное владение и его защита в гражданском праве. [Текст] — Самара., Изд-во Самарской госуд. экономической академии. 2005. — 378 с.
Борисов Г.А., Пойминова Я.В. Методологические проблемы права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации [Текст] // История государства и права. — 2008. — № 12. — С.28.
Василевская Л.Ю. О специфике правовой конструкции вещного договора по германскому праву. [Текст] // Вестник ВАС РФ. — 2003. — № 5. — С.30-31.
Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. [Текст] — М., Статут. 2003. — 652 с.
Венкштерн М. Основы вещного права [Текст] // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. — М., Волтерс Клувер. 2007. — 642с.
Вострикова Л.Г. Особенности распоряжения недвижимым имуществом по гражданско-правовому договору [Текст] // Право и экономика. — 2005. — № 12. — С.27.
Говердовская И.М. Обзор рынка недвижимости [Текст] // Жилищное право. — 2008. — № 9. — С.24.
Гонгало Б.М. Понятие недвижимости [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2008. — № 11. — С.5.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий [Текст] / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П. — М., Юрайт. 2004. — 832 с.
Гражданское право. [Текст] / Под ред. Толстого Ю.К. — СПб., Теис. 1998. — 672 с.
Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т.1 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. — М., Проспект. 2008. — 736 с.
Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т.2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. — М., Проспект. 2008. — 762 с.
Гражданское право Ч.1. [Текст] / Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. — М., Юристъ. 2003. — 674 с.
Григорьев Д. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформление прав на землю [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2006. — № 18. — С.10.
Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон. [Текст] // Хозяйство и право. — 1999. — № 7. — С.90.
Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам. [Текст] — М., Городец. 2008. — 542 с.
Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости [Текст] // Недвижимость. Строительство. Право — 2008. — № 4. — С.24.
Емельянов В.И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. [Текст] — М., Лекс-Книга. 2007. — 328 с.
Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков [Текст] // Вестник ВАС РФ. — 2004. — № 8. — С.23.
Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. — 2006. — № 6. — С.15.
Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2006. — № 32. — С.9.
Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) [Текст] — М., ЗАО «Юстицинформ». 2008. — 246 с.
Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) [Текст] — М., Юстицинформ. 2007. — 198 с.
Иоффе О.С. Советское гражданское право. [Текст] — Л., Изд-во ЛГУ. 1958. — 674 с.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов [Текст] — М., Юрайт. 2008. — 486 с.
Кирсанов А.Р. Регистрационное право — формирующаяся отрасль современного российского права [Текст] // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанов А.Р. — М., Юрайт. 2003. — 438 с.
Ковалевский М.А. Конституционно-правовой режим имущества предпринимателя [Текст] // Кодекс-info. — 2008. — № 5. — С.8.
Комментарий Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. [Текст] / Под ред. Брагинского М.И. — М., Правовая культура. 2002. — 574 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (постатейный). [Текст] / Под ред. проф. Садикова О.Н. — М., Инфра-М. 2008. — 834 с.
Костенко А. Спор о виндикации [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2008. — № 10. — С.6.
Крашенинников П.В. Рентный договор [Текст] // Нотариус. — 2002. — № 3. — С.27.
Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений [Текст] — М., Юрайт. 2007. — 320 с.
Лапач В. Цена при продаже предприятия [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2008. — № 22. — С.14.
Латыев А.Н. Вещно-правовые способы в системе защиты гражданских прав [Текст] // Юридический мир. — 2008. — № 10. — С. 19.
Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития. [Текст] // Право и экономика. — 2003. — № 3. — С.35.
Мингалева Е. Добросовестный — значит защищенный? [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2008. — № 27. — С.8.
Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. — 2003. — № 5. — С.27.
Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору [Текст] / Проблемы теории гражданского права — М., Статут. 2003. — 464 с.
Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. — М., Норма. 2007. — 798 с.
Нестолий В.Г. Критерии добросовестности контрагента [Текст] // Юридический мир. — 2008. — № 1. — С.24.
Пашов Д.Б. Договоры в сфере жилищного ипотечного кредитования [Текст] // Право и политика. — 2008. — № 3. — С.18.
Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции [Текст] — М., Юрайт. 2005. — 326 с.    продолжение
–PAGE_BREAK–
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] — М., Статут. 2005. — 648 с.
Потапенко Е.Н. Владельческая защита добросовестного приобретателя как основание приобретения права собственности [Текст] // Судебные Ведомости. — 2005. — № 1 (12). — С.76.
Потапенко Е.Н. Понятие и признаки добросовестного приобретателя в современном российском гражданском праве [Текст] // Правосудие в Хакасии. — 2005. — № 1. — С.23-24.
Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (К вопросу о приобретении права собственности от неуправомоченного лица) [Текст] // Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. — М., Статут. 2000. — 598 с.
Романов О.Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации права на объект недвижимости [Текст] // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. Рожкова М.А. — М., Статут. 2006. — 486 с.
Русецкий А.Е. Оформление договора об ипотеке [Текст] // Право и экономика. — 2008. — № 1. — С.26.
Рыбалов А.О. Могут ли добросовестные приобретатели спать спокойно? [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2008. — № 21. — С 7.
Семенов М.И. Письменная форма сделок [Текст] // Право и экономика. — 2007. — № 8. — С.10.
Скловский К.И. Дикому рынку — соответствующий закон [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2005. — № 2. — С.6.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. [Текст] — М., Статут. 2005. — 642 с.
Советское гражданское право В 2-х т. Т.1. [Текст] / Под ред. Красавчикова О.А. — М., Высшая школа. 1985. — 698 с.
Советское гражданское право: В 2-х т. Т.1. [Текст] / Под ред. Грибанова В.П., Корнеева С.М. — М., Юридическая литература. 1979. — 702 с.
Тарасенко Ю.А. Институт давностного владения и добросовестного приобретения: проблема соотношения (догматический анализ вопроса) [Текст] // Правосудие в Поволжье. — 2004. — № 2. — С.36.
Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. [Текст] — Л., ЛГУ. 1955. — 586 с.
Трепицын И.Н. Приобретение движимостей в собственность от лиц, не имеющих права на их отчуждение. [Текст] — М., Статут. 2004. — 636 с.
Тузов Д.О. Защитили ли добросовестного приобретателя? [Текст] // ЭЖ-Юрист. — 2003. — № 41. — С.6.
Уруков В. Многолетние насаждения как объект недвижимости [Текст] // Законность. — 2005. — № 12. — С.25.
Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. [Текст] — М., Юрлитиздат. 1954. — 412 с.
Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя [Текст] // Антология уральской цивилистики. 1925 — 1989: Сборник статей. — М., Статут. 2001. — 614 с.
Шаклеина Е.В. К вопросу о сделках с жильем через посредников и поверенных [Текст] // Семейное и жилищное право. — 2005. — № 2. — С.22.
Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы [Текст] // Российская юстиция. — 2003. — № 11. — С.34.
Эрделевский A. M. Об изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимость [Текст] // Юридический мир. — 2007. — № 7. — С.22.
Эрделевский A. M. Об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. [Текст] // Законность. — 2007. — № 6. — С.26.
Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). [Текст] — М., РИЦ ИСПИ РАН. 2000. — 586 с.
Материалы юридической практики:
О проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст.167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева [Текст]: [Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П] // Собрание законодательства РФ. — 2003 — № 17. — Ст.1657.
По делу о проверке конституционности Федерального закона от 15 апреля 1998 года «О культурных ценностях, перемещенных в Союз ССР в результате второй мировой войны и находящихся на территории Российской Федерации [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 12-П, от 20 июля 1999 г.] // Собрание законодательства РФ. — 1999. — № 30. — Ст.3989.
Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества „РЕБАУ АГ“ на нарушение конституционных прав и свобод п.1 ст.165 и п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Определение Конституционного Суда РФ № 132-О, от 5 июля 2001 г.] // Вестник Конституционного Суда РФ. — 2002. — № 1. — С.21.
О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ № 8, от 25 февраля 1998 г.] // Вестник ВАС РФ. — 1998. — № 10. — С.14-36.
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59, от 16 февраля 2001 г.] // Вестник ВАС РФ. — 2001. — № 4. — С.35.
О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 1 июня 2000 г.] // Вестник ВАС РФ. — 2000. — № 7. — С.38.
Постановление Президиума ВАС РФ от 8 июня 2008 г. № 1048/08 // Вестник ВАС РФ. — 2008. — № 11. — С.21.
Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2007 г. № 4849/07 // Вестник ВАС РФ. — 2008. — № 2. — С.32.
Определение ВАС РФ от 04.04.2008 г. № 4396/08 // Вестник ВАС РФ. — 2008. — № 10. — С.68.
Архив Самарского районного суда г. Самары. Дело № 2-12569/07.     продолжение
–PAGE_BREAK–