ПРАВО ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ. ПРАВО ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
Право государственной собственности на землю следует рассматривать с нескольких позиций, а именно, как:
правовой институт,
субъективное право,
важнейшее вещное право,
вид земельного правоотношения — правоотношение государственной собственности,
юридический факт.
/>/>/>/>/>/>/>/>/>Право государственной собственности на землю как правовой институт представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих землю за государством в его собственность. Основные законоположения, относящиеся к данному институту, содержатся в Конституции Республики Беларусь, ПК Республики Беларусь, Законе Республики Беларусь от 05.05. 1998 г. “Об объектах, находящихся только в собственности государства”, Кодексе о земле, Лесном и Водном кодексах и в ряде других нормативных правовых актах.
Государственная организация современного общества вызывает к жизни отношения государственной собственности как главной (хотя и не единственной) формы реализации экономических связей1.
Субъективное право собственности государства на землю означает меру его возможного поведения как собственника и состоит из обычных правомочий собственника, предусмотренных законом.
В отношении земельной собственности — земель, не находящихся в собственности граждан и юридических лиц, — государство действует и как публичный субъект, и как частноправовой участник. Публично-правовые функции государства как собственника состоят в учете земель, регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними, контроле за их использованием, использовании средств государственного принуждения, в том числе привлечении к ответственности. Они сочетаются с правовым статусом государства как собственника земель, использующим земли для тех или иных нужд.
Следует указать, что государство является самостоятельным участником отношений, регулируемых гражданским законодательством, и самостоятельным участником отношений, регулируемых земельным законодательством.
Право государственной собственности на землю характеризуется рядом признаков, отличающих его от частной собственности.
Во-первых, в собственности государства может находиться любое имущество, в том числе и изъятое из оборота и ограниченное в обороте (как земля).
Во-вторых, в собственности государства находится большее количество земель, чем в частной собственности. Частная собственность на землю ограничена как размерами земельных участков, так и кругом участников.
В-третьих, государство приобретает имущество как по основаниям, являющимся общими для всех субъектов права, так и по присущим только ему.
В-четвертых, государство само устанавливает рамки своих прав собственника и пределы их осуществления. Закрепив права собственника в законах, государство затем подчиняет свою деятельность им же установленному праву. Государство одновременно выступает как собственник земли и носитель политической власти — политический суверен, осуществляющий территориальное верховенство.
Право владения землей государства подлежит прекращению только в случае приватизации земли. Порядок и условия такого отчуждения (передачи земли) устанавливаются государством. Владение же землей на праве собственности иными (кроме государства) субъектами может быть прекращено и ограничено. Так, например, государство может установить право прохода, проезда через участок собственника, ограничить высотность возводимых им строений, потребовать их сноса в случае нарушений правил застройки. Ему предоставлено право изымать земельные участки для государственных и общественных нужд, а также у нарушителей земельных предписаний.
/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>Право пользования состоит в возможности извлекать из земли полезные свойства, использовать ее природные качества для удовлетворения общественных потребностей и интересов. Государство само пользование землей не осуществляет. Земля используется в процессе производства не самим государством, а различными юридическими и физическими лицами: владельцами, пользователями, арендаторами.
Отношения государства с владельцами и пользователями земли разные. Они определяются целями предоставления земли. В собственности государства находятся земли колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий и организаций, земли крестьянских (фермерских) хозяйств. Государство закрепляет землю за указанными участниками земельных отношений на праве пользования, а за крестьянскими хозяйствами — на праве пожизненного наследуемого владения. Вместе с тем, предоставляя землю организациям и гражданам во владение и пользование, государство не передает им своего правомочия пользования землей как элемента права государственной собственности на землю, не утрачивает этого права.
С целью стимулирования рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества и местоположения введена плата за землю. Формами платы за земельные участки являются земельный налог или арендная плата. Субъектами платы за землю в форме земельного налога являются собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи, осуществляющие любые виды деятельности.
Порядок налогообложения, ставки земельного налога и предельный размер арендной платы за земельный участок устанавливаются законодательством Республики Беларусь.
Право распоряжения землей — это установление, изменение либо прекращение правоотношений по поводу земли как объекта права, осуществляемое государством.
Содержание земельных распорядительных полномочий государства существенно отличается от одноименных имущественных правомочий собственника. Государство:
а) устанавливает и изменяет целевое (хозяйственное) назначение земель;
б) распределяет и перераспределяет землю между землевладельцами, землепользователями;
в) передает земельные участки в частную собственность;
г) выкупает землю у частных собственников;
д) устанавливает условия и порядок, формы землевладения и землепользования;
е) контролирует использование и охрану земель.
Право государственной собственности включает и управление земельным фондом. За рамками правомочий владения, пользования и распоряжения землей остаются земельные полномочия, связанные с учетом земель, землеустройством, мониторингом и др. В этой связи в теории земельного права выделяют самостоятельное земельное правомочие — управление землей — и рассматривают его в качестве элемента содержания права государственной собственности на землю1.
В юридической литературе подчеркивается, что право как частной, так и государственной собственности не имеет абсолютного характера. Это означает, что государство не может осуществить правомочия собственника, не учитывая интересов других государств, а в ряде случаев — и иных земельных собственников, владельцев и пользователей земли.
Право частной собственности на землю представляет собой правовой институт, закрепляющий принадлежность земли иным (кроме государства) участникам экономических отношений собственности.
Частная собственность в общем плане означает, что часть земель в пределах юрисдикции государства исключается из государственной собственности и становится собственностью отдельных лиц (физических или юридических).
/>/>/>/>/>/>Право частной собственности как институт права охватывает собой систему норм, устанавливающих частную собственность в качестве самостоятельной формы собственности, основания ее возникновения, изменения и прекращения, объем и порядок осуществления прав и обязанностей частных собственников земли, а также систему гарантий и защиты прав земельных собственников.
Право частной собственности на землю как субъективное право охватывает круг прав и обязанностей земельного собственника.
Объектами права частной собственности на землю выступают земельные участки. Земельное законодательство нормирует предельные размеры частных земельных владений. Так общая площадь земельных участков, приобретаемых в частную собственность для ведения личного подсобного хозяйства, не должна превышать 1 гектара для граждан, проживающих в сельских населенных пунктах, поселках городского типа. Причем, в общую площадь земельного участка, предоставляемого для ведения личного подсобного хозяйства, включается и площадь земельного участка, имеющегося при доме.
Земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома передаются гражданам Республики Беларусь в частную собственность сельскими (поселковыми), городскими (городов областного подчинения и города Минска), районными исполнительными и распорядительными органами в размерах:
в городах — от 0,05 до 0,15 гектара;
в сельских населенных пунктах, поселках городского типа — от 0,15 до 0,25 гектара.
В отдельных случаях в зависимости от местных условий и особенностей земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома могут предоставляться гражданам в размерах: в городах — менее 0,05 гектара, проживающим в сельских населенных пунктах, поселках городского типа — менее 0,15 гектара.
Размеры земельных участков для садоводства и дачного строительства составляют 0,15 гектара на одного члена садового или дачного кооператива. Конкретные размеры участков данной категории частных землевладельцев устанавливаются соответствующим исполнительным и распорядительным органом в зависимости от местных условий и особенностей.
Кодексом о земле (ст.38) установлен состав земель, не подлежащих передаче в частную собственность. Это:
земли общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, бульвары, скверы и т.п.);
земли транспорта и связи;
земли, предоставленные для нужд обороны;
земельные участки на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС (зоны эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);
земли заповедников, национальных и дендрологических парков, ботанических садов, заказников, памятников природы и архитектуры;
земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
сенокосы, пастбища и другие угодья населенных пунктов, используемые для общих нужд населения;
земельные участки, предоставленные или предоставляемые гражданам для целей, предусмотренных законодательством, если в соответствии с генеральными планами, проектами планировки и застройки городов и других населенных пунктов предусмотрено иное целевое использование этих участков; служебные земельные наделы;
земли населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства на площадях залегания разведанных и в установленном порядке утвержденных месторождений полезных ископаемых.
/>/>/>/>Перечень таких населенных пунктов, дачных и садоводческих товариществ утверждается Советом Министров Республики Беларусь.
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, передаются в частную собственность по заявлению гражданина Республики Беларусь решением соответствующего сельского (поселкового), городского (городов областного подчинения и города Минска), районного исполнительного и распорядительного органа после внесения платы за земельный участок.
Граждане Республики Беларусь, имеющие во владении и пользовании земельные участки, предоставленные им до 16 июня 1993 г. для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, приобретают один из этих участков по льготной цене. Таким правом они могут воспользоваться, если подадут заявления до 1 января 2000 г. Льготная цена на земельный участок устанавливается в размере пятикратной ставки земельного налога, уплачиваемого за этот земельный участок, в соответствии с законодательством Республики Беларусь, на момент подачи заявления гражданином о передаче ему земельного участка в частную собственность. Аналогичным правом приобретения земельного участка в частную собственность по льготной цене обладают наследники лица, имевшего до 16 июня 1993 г. в пожизненном наследуемом владении земельный участок. Также по льготной цене приобретают в частную собственность земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома граждане Республики Беларусь, нуждающиеся в улучшении жилищных условий в соответствии с жилищным законодательством.
Во всех остальных случаях земельные участки приобретаются в частную собственность по нормативной цене, установленной Советом Министров по согласованию с Президентом Республики Беларусь, исходя из качества земельного участка и его местоположения, и по договорной цене (не ниже нормативной), если это предусмотрено законодательством Республики Беларусь.
По обоснованной просьбе гражданина сельский (поселковый), городской (городов областного подчинения и города Минска), районный исполнительный и распорядительный орган может отсрочить внесение платы (ее части) за земельный участок, приобретаемый в собственность, но не более чем на два года (ст.35 Кодекса о земле).
При передаче в частную собственность земельных участков они рассматриваются как один участок, предоставленный для строительства и обслуживания жилого дома и ведения подсобного хозяйства.
Для эффективной реализации права частной собственности следует установить круг его субъектов. В развитых правовых системах любая собственность, не принадлежащая государству, рассматривается как частная. Ее юридическое понятие основывается на противопоставлении субъектов: частное лицо (физическое и юридическое) — государство. В разряд частной собственности входят и традиционная частная собственность в ее экономическом понимании, и собственность кооперативная, и собственность различного рода объединений и организаций, не занимающихся предпринимательской деятельностью. Все они подпадают под действие одного и того же института права частной собственности. –PAGE_BREAK–
Право собственности граждан и право собственности юридических лиц — это, в сущности, единый институт права частной собственности.
Земельное же законодательство основывалось до 1998 г. на понятии частной собственности на земли преимущественно как собственности, принадлежащей конкретному физическому лицу — гражданину.
В Законе о праве собственности на землю от 16 июня 1993 г. (ст.4) было указано, что субъектами права частной собственности на землю являются только граждане Республики Беларусь постоянно проживающие на территории Республики Беларусь или приравненные к постоянно проживающим.
/>/>/>/>/>/>/>/>/>Граждане других государств, в том числе и бывших союзных республик, могли получить землю в Республике Беларусь только на праве пользования или аренды.
Иностранные юридические и физические лица, предприятия с иностранными инвестициями, а также иностранные государства, международные объединения и организации также длительное время не могли стать в Республике Беларусь собственниками земли.
В нынешнем законодательстве право частной собственности на землю рассматривается более широко. Оно включает в себя собственность физических лиц — граждан Республики Беларусь и собственность юридических лиц Республики Беларусь.
Земельные участки могут быть предоставлены в собственность иностранных государств.
Иностранное государство может приобрести в собственность земельный участок для обслуживания зданий (части зданий), используемых для размещения постоянного дипломатического представительства или консульского учреждения иностранного государства в Республике Беларусь, если:
в соответствии с законодательством иностранного государства Республика Беларусь может для этих же целей приобрести в собственность земельный участок на территории этого иностранного государства;
одновременно с приобретением в собственность земельного участка на территории Республики Беларусь иностранное государство предоставляет Республике Беларусь в собственность земельный участок на территории этого иностранного государства для тех же целей.
Уже в ч.2 ст.1 Закона о праве собственности на землю было закреплено важное законоположение. В Республике Беларусь не допускается возврат земли иностранным государствам, юридическим и физическим лицам, утратившим право собственности на нее до 16 июня 1993 г. Аналогичное правило установлено и в отношении наследников бывших земельных собственников. Эти лица могут приобрести земельный участок в собственность на общих основаниях. В действующем Кодексе о земле такая же норма содержится в ч.2 ст.11.
Принятие такой нормы обусловлено стремлением законодателя к стабильности в области земельных отношений. Кроме того, не все бывшие собственники имеют документы, подтверждающие их права на земельные участки. Восстановить их не представляется возможным. Что касается их наследников, то возврат им земель затрагивает права и законные интересы современных владельцев и пользователей земли. Нельзя не учитывать, что нынешние владельцы и пользователи земли, а также их наследники вложили значительные средства в обустройство, использование и улучшение земель, полностью возместить которые государство не может.
В силу действующего в Республике Беларусь законодательства иностранные граждане не вправе иметь земельные участки на территории Республики Беларусь на праве собственности. Вместе с тем надо учитывать следующее. В соответствии с Договором от 8 декабря 1998 г. “О создании Союзного государства”, который заключен между Республикой Беларусь и Российской Федерацией, в союзном государстве принимаются и защищаются равным образом все формы собственности, признаваемые на территориях государств-участников, обеспечиваются равные права граждан на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом. В Союзном государстве принимаются необходимые законодательные и иные меры по обеспечению равных прав, обязанностей и гарантий субъектам хозяйствования любых организационно-правовых форм, а также гражданам, обладающим статусом предпринимателя в соответствии с законодательством государств-участников1.
/>/>/>/>/>/>/>Общее содержание права частной собственности на землю (как и права собственности вообще) может быть раскрыто через совокупность исключительных субъективных правомочий собственника, каждое из которых имеет свою специфику.
Собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле. Ему принадлежит право на выбор форм хозяйствования (самостоятельной, индивидуальной или в составе коллектива), планирования хозяйственной деятельности, ее финансирование, независимость от других лиц, государства. Собственник подчиняется только закону, установленным в нем нормам и правилам. Собственник земли вправе самостоятельно, по своему усмотрению установить структуру посевных площадей, определить сроки проведения сельскохозяйственных и иных работ на земле, применять (или не применять) почвозащитные технологии выращивания сельскохозяйственных культур и др.
Ограничения правомочий собственника по самостоятельному хозяйствованию на земле связаны только с целевым назначением принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Владение землей предполагает пользование ею и, при соблюдении установленных требований, использование ресурсов, находящихся на ее поверхности или под землей. Использование земельного участка осуществляется на титуле собственности, а использование других ресурсов и объектов, находящихся на участке собственника, действующее законодательство допускает на титуле пользования. Именно поэтому собственник земли лишен права отчуждения водного источника (непроточного водоема, подземных вод), общераспространенных полезных ископаемых, других природных объектов без одновременного отчуждения земельного участка.
Собственник вправе самостоятельно использовать, в первую очередь, поверхность земельного участка, в том числе и застроить ее. Он самостоятельно решает вопросы выбора проекта строительства, размеров строения, их местоположения и ряд других. Следует отметить, что жилые дома, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения, возведенные на земельном участке, принадлежат собственникам земли на праве собственности. Порядок возведения жилых, производственных, культурно-бытовых и иных строений и сооружений как собственниками земельных участков, так и землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков установлен Положением, которое утверждено постановлением Госкомзема Республики Беларусь от 14.06. 2001 г. № 81.
Строения и сооружения, возведенные на участке, являются особыми объектами гражданских прав, обладают известной осложненной оборотоспособностью (хотя их и нельзя относить к вещам, ограниченным в обороте, ибо их оборот разрешен). Будучи отделенными от земли, они теряют свое основное назначение, понижаются в цене.
Собственник, будучи полноправным владельцем земельного участка, может не только возводить на нем здания и сооружения, но и осуществлять их перестройку или снос. Кроме того, собственник вправе разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Граждане-собственники земельных участков являются собственниками произведенной сельскохозяйственной продукции и доходов от ее реализации. Посевы (посадки) сельскохозяйственных культур, других насаждений, как и выращенная (переработанная) сельскохозяйственная продукция, принадлежат только собственнику земли (при условии, что он сам хозяйствует на земле, а не сдает данный участок в аренду).
Собственники земельных участков имеют право в установленном порядке проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы. При этом они должны соблюдать природоохранные требования использования земельных участков.
/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>Гражданам — собственникам земельных участков предоставлено право передавать их полностью или частично в аренду. Граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их гражданам Республики Беларусь в аренду при условии сохранения целевого назначения земель, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в размерах, предусмотренных действующим Кодексом о земле (ст.70,72, ч.2 ст.73).
Частные земельные собственники имеют право на компенсацию затрат в случае изъятия земельного участка или добровольного отказа от него. Они вправе требовать возмещения убытков, причиненных ограничением их прав, связанных с установлением санитарных, защитных и охранных зон вокруг промышленных и иных объектов.
Собственники земли могут нести дополнительные расходы на восстановление зданий и сооружений, поврежденных в результате просадок земной поверхности при разработке месторождений полезных ископаемых. Они определяются исходя из сметной стоимости строительства новых и реконструкции существующих зданий и сооружений, стоимости комплекса защитных мероприятий, включая стоимость проектно-изыскательских работ.
Допускается добровольное безвозмездное отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, юридических лиц Республики Беларусь, в собственность Республики Беларусь.
Собственникам предоставлено право на получение равноценного земельного участка при изъятии для государственных или общественных нужд их частных землевладений. В соответствии со ст.68 Кодекса о земле изъятие для государственных или общественных нужд земельных участков, переданных гражданам Республики Беларусь в частную собственность, может производиться после предоставления по их желанию исполнительным и распорядительным органом равноценного земельного участка, строительства на новом месте юридическими и физическими лицами жилых домов, строений, сооружений и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков (согласно ст.133 Кодекса).
Собственники земельных участков имеют право:
продать участок. Реализуя право распоряжения, собственник земли вправе произвести ее отчуждение, в том числе продажу, либо исполнительному и распорядительному органу, либо физическому лицу. Односторонние и двусторонние сделки по распоряжению землей совершаются собственниками земли независимо от сроков приобретения права собственности на участок;
дополнительно купить земельный надел в пределах установленного размера;
в установленном порядке требовать установления и прекращения земельного сервитута.
Правовой режим собственности на землю не может быть таким, как обычного имущества. Так называемый “свободный” частный собственник на землю нигде в мире не существует.
В юридической литературе подчеркивается, что собственность на землю — категория историческая. На практику отношений земельной собственности влияют многие факторы: меняющийся характер экономических отношений, развитие производительных сил, традиции, уровень культуры, экологическая ситуация и многое другое.
В развитых странах отказались от признания абсолютного права частной собственности. Этот зарубежный опыт ценен идеями, закрепленными в законодательстве. Среди них — социальная концепция частной собственности на землю.
Собственники земли обязаны:
использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и условиями их предоставления;
/>/>/>/>/>/>/>/>/>эффективно использовать предоставленные земельные участки, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;
осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;
своевременно вносить плату за земельные участки;
не нарушать права других землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков, а также арендаторов земельных участков;
в установленном порядке обеспечивать предоставление земельного сервитута. Собственники земельных участков выполняют другие обязанности, предусмотренные земельным законодательством Республики Беларусь.
Поскольку земельные участки отнесены к недвижимому имуществу, их собственники обязаны регистрировать земельную недвижимость, права на нее и сделки с нею.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г) Минск “Беларусь” 2004г.
Гражданский кодекс Республики Беларусь: с комментариями к разделам / Комментарии В.Ф. Чигира. — 3-е изд. — Мн.: Амалфея, 2000. — 704с.
Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008г. № 425. Принят Палатой представителей 17 июня 2008 года. Одобрен Советом Республики 28 июня 2008 года. Юридическая база “ЮСИАС”.
Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. — Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения “Молодежное научное общество”. 1999. — 360с.
Станкевич Н.Г. Земельное право Республики Беларусь. Учебное пособие. – Мн.: Амалфея, 2000. – 480с.