–PAGE_BREAK–б) собственник предприятия имеет статус гражданина-предпринимателя.
Сказанное ставит ряд вопросов о возможности предприятия находиться в совместной собственности.
В науке гражданского права идет дискуссия по вопросу о субъектах права собственности на предприятие. Статья 559 ГК РФ, регулирующая продажу предприятия, называет такими субъектами продавца и покупателя без каких-либо ограничений, из чего логично заключить, что субъектом договора купли-продажи, а значит и собственником предприятия может стать любое лицо – субъект гражданского права. Но вправе ли быть такими субъектами граждане, не занимающиеся предпринимательской деятельностью, и некоммерческие юридические лица? Гражданский кодекс РФ не дает прямого ответа на этот вопрос. Можно лишь истолковать данное в ст. 132 ГК РФ определение предприятия. Как пишет В.С. Ем, «системный анализ п. 1 ст. 559 и п. 2 ст. 132 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что законодатель, конструируя модель договора продажи предприятия, имеет в виду как продажу имущественного комплекса – предприятия, не представляющего собой живое предпринимательское дело (так называемое лежачее предприятие), так и продажу предприятия как особого вида недвижимости, являющегося живым предпринимательским делом». Далее названный автор пишет, что покупателями предприятия могут быть лишь граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования.
Но существует и иная точка зрения. Так, В.Н. Табашников полагает, что «предприятие может принадлежать по праву собственности, или на ином вещном праве, тем субъектам, правосубъектность которых, как правило, предполагает возможность осуществлять приносящую доходы деятельность. Предприятие может принадлежать и физическим лицам, причем не только индивидуальным предпринимателям. По наследству предприятие может перейти от предпринимателя к физическому лицу. При этом последнему следует для обеспечения целевого использования имущественного комплекса передать права по пользованию предприятия лицу, имеющему право осуществлять предпринимательскую деятельность». С данной позицией трудно согласиться. Действительно, открывшееся наследство может содержать предприятие как имущественный комплекс. И наследником, возможно, станет физическое лицо, не являющееся предпринимателем. Но при этом наследник лишь получает право принять предприятие в наследство, которое с момента его открытия и до принятия наследником является «лежачим», а предприятием руководит управляющий, назначенный нотариусом. А чтобы принять предприятие в наследство, гражданин должен зарегистрироваться в качестве предпринимателя.
В силу специфики предприятия как живого действующего дела, приносящего прибыль, само его приобретение в собственность означает начало осуществления предпринимательской деятельности. Даже при отсутствии регистрации в качестве предпринимателя к наследнику, получившему предприятие в наследство, будет применима норма ч. 4 ст. 23 ГК РФ, т.е. de facto и de jure он становится предпринимателем. В случае, если гражданин не желает регистрироваться в качестве предпринимателя, предприятие должно быть реализовано с публичных торгов в пользу наследника. Иными словами, предприятие как объект права является ограниченным в обороте, хотя, надо признать, с учетом ч. 4 ст. 23 ГК РФ это утверждение далеко не бесспорно.
Тезис В.Н. Табашникова, касающийся возможности наследника передать предприятие в пользование лицу, являющемуся индивидуальным предпринимателем, также не обоснован, поскольку право собственности на предприятие сохраняется за гражданином, который получает предпринимательский доход, пусть и от нанятого им лица или арендатора, а также несет все риски убытков – т.е. занимается предпринимательской деятельностью, ибо в силу специфики данного объекта приобретение права собственности на него означает осуществление предпринимательской деятельности. В этом смысле предприятие представляет собой уникальный объект прав, поскольку лишь сам юридический факт закрепления права собственности влечет изменение правового режима лица. Видимо, это единственный случай такого рода в гражданском праве.
Еще более интересна ситуация, когда собственником предприятия становится несовершеннолетний. Необходимость признать его предпринимателем логически ведет к признанию его эмансипированным вне зависимости от возраста. Институт опеки и попечительства не служит выходом, поскольку собственником остается несовершеннолетний, а модели траста по общему праву, когда доверительный управляющий является собственником доверенного ему имущества, у нас нет.
Проблема возникает и тогда, когда гражданин-предприниматель приобретает предприятие за счет общего имущества или общих доходов супругов. В этом случае, согласно ст. 33 СК РФ, предприятие становится совместной собственностью супругов, что означает необходимость для другого супруга также зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Может сложиться ситуация, когда один из супругов, вкладывая доходы от предпринимательской деятельности предприятия, находящегося в его собственности, в покупку иного предприятия, фактически меняет правовой статус другого супруга, превращая его в предпринимателя. Ключевым моментом снова будет являться толкование предпринимательского дохода. Если трактовать его как распределенные в пользу собственника выгоды в денежном выражении, то такие доходы, поскольку они признаются совместной собственностью, требуют взаимного согласия супругов на распоряжение ими. Но весьма вероятна ситуация, когда собственник развивающегося предприятия вкладывает доходы от него в приобретение иных предприятий
Следующая проблема связана с вопросом о разделе общей собственности супругов, когда объектом раздела является предприятие. В частности, это возможно при банкротстве одного из супругов. Если допустить, что предприятие находится в общей собственности супругов, но лишь один из них является гражданином-предпринимателем и управляет деятельностью такого предприятия, то в случае неплатежеспособности одного из супругов или неспособности предприятия расплатиться по долгам с контрагентами возникает вопрос о применении норм законодательства о банкротстве. В случае неплатежеспособности предприятия кредиторы имеют право заявлять как о банкротстве гражданина-предпринимателя, так и его супруга, являющегося собственником.
Но в соответствии с законодательством о банкротстве основание признания банкротом индивидуального предпринимателя отличается от критерия банкротства граждан, не занимающихся предпринимательской деятельностью. Так, основанием признания банкротом индивидуального предпринимателя признается неспособность исполнить денежные обязательства, в то время как для признания банкротом гражданина, не являющегося предпринимателем, потребуется также доказать, что его неспособность исполнить денежные обязательства или обеспечить уплату обязательных платежей имеет место в связи с превышением этих обязательств стоимости принадлежащего ему имущества. А вот при возбуждении дела о банкротстве в отношении гражданина, зарегистрированного предпринимателем, вне зависимости от размера его задолженности всегда существует потенциальная возможность использовать банкротство в целях получения контроля в отношении вполне ликвидных, и даже платежеспособных предприятий, поскольку нет необходимости доказывать, что размер задолженности индивидуального предпринимателя превышает стоимость его активов. Но в этом случае сильно страдают права супруга такого предпринимателя, который сам может не являться предпринимателем, оставаясь при этом собственником предприятия как предмета общей собственности супругов. Такой супруг не виновен в возникновении задолженности, но на нем отражаются последствия процедуры банкротства в отношении супруга, возбужденной по правилам, применяемым для предпринимателей.
Такая ситуация противоречит ст. 253 ГК РФ и другим нормам о совместной собственности, поскольку супруги сообща владеют, пользуются и распоряжаются предприятием. Статья 255 ГК РФ предусматривает возможность для кредитора при недостаточности у собственника другого имущества предъявить требование о выделе доли должника из общего имущества для обращения на нее взыскания. Однако закон о банкротстве предусматривает также возможность введения наблюдения, финансового оздоровления или внешнего управления в отношении имущества должника.
В случае отказа другого супруга от выкупа доли в предприятии в соответствии со ст. 255 ГК РФ кредитор вправе требовать продажи доли должника с публичных торгов. Такая продажа порождает множество проблем, связанных с предпринимательским статусом покупателя.
Возможно ли, что в этой ситуации внешнее управление будет введено на предприятии, находящемся в совместной собственности супругов? Поскольку это прямо не запрещено, введение внешнего управления или наблюдения на таком предприятии допустимо, причем это касается не только доли супруга, в отношении имущества которого вводятся такие меры, а всего предприятия. Введение внешнего управления на части предприятия невозможно, так как целью внешнего управления является принятие мер для финансового оздоровления за счет выявления и использования внутренних ресурсов должника, что осуществимо лишь для предприятия в целом. Возможно, однако, что ч. 3 ст. 255 ГК РФ будет истолкована ограничительно в том смысле, что помимо требования о продаже с публичных торгов доли в общей собственности для кредитора не существует иных возможностей получить долг. Но данное положение закреплено в ст. 255, а не 256 ГК РФ, посвященной общей собственности супругов. СК РФ также не содержит никаких положений на этот счет. Поэтому такое ограничительное толкование ч. 2 ст. 255 ГК РФ, хотя и целесообразное в отношении общей собственности супругов, вряд ли будет применено судом. Таким образом, признание предприятия общей собственностью супругов влечет неблагоприятные последствия для супруга, не занимающегося предпринимательской деятельностью и не участвующего в управлении предприятием.
Теперь обратимся к вопросу о текущем руководстве предприятием, находящимся в общей собственности супругов. Если не согласиться с трактовкой понятия «общие доходы», предложенной нами ранее, то в случае покупки гражданином-предпринимателем на доходы от своего бизнеса за время брака другого предприятия, которое в соответствии с ч. 2 ст. 34 СК РФ становится общей собственностью супругов, в соответствии со ст. 253 ГК РФ требуется согласие другого супруга по каждому решению, принимаемому гражданином-предпринимателем в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.
Аналогично в том случае, когда одна имущественная масса (или комплекс) используется для приобретения, модернизации или обслуживания другого имущественного комплекса и происходит недооценка или переоценка произведенного имущественного вклада, другой супруг приобретает права на компенсацию при разделе «приобретений», равную стоимости «уведенного» имущества на момент его раздела. Таким образом, для супруга-предпринимателя практически исключена возможность совершить сделку, заметно отличающуюся по цене от текущей рыночной, неважно – в большую или в меньшую сторону, без риска требований со стороны другого супруга на сумму разницы между ценой сделки и текущей рыночной. Следовательно, биржевые сделки полностью выпадают из интересов супруга как имеющие алеаторный характер. Здесь, однако, существует проблема, поскольку предпринимательский интерес в этом случае должен в явном виде присутствовать не в деятельности в целом, а в каждой отдельной сделке предпринимателя. Но это в значительной мере вредит бизнесу, ведь часто для того чтобы «завтра» заключить сделку с лицом X на очень выгодных условиях, требуется «сегодня» заключить сделку с лицом Y на не очень выгодных условиях. Если матримониальный доход отрицателен, т.е. по сути налицо матримониальный дефицит, то он не делится пополам, т.е. каждый супруг отвечает по своим долгам самостоятельно. Итак, данный режим подразумевает самостоятельное и раздельное управление имуществом, а значит, и предприятием и не влечет прав собственности другого супруга на предприятие, приобретенное в браке.
Другой режим – режим общей собственности (Community of Property) – может быть установлен лишь договором. Он состоит в том, что с момента такого договора вся собственность каждого из супругов становится их общей собственностью, включая и все доходы от этой собственности. Исключение сделано лишь для закрытого перечня видов имущества, определенного законом. Сюда входят вещи исключительного пользования супруга, а также суммы возмещения морального вреда. У этого режима есть своя разновидность, которая больше всего соответствует законному режиму имущества супругов по СК РФ. Это режим общей собственности, при котором соглашением сторон данная общность распространяется только на «приобретения». Отличие все-таки есть, поскольку, как уже упоминалось, под «приобретениями» швейцарский закон понимает не только доходы и совместно приобретенное имущество, но и приращение имущества каждого из супругов.
Остановимся на режиме общего имущества. Такое имущество является общей совместной собственностью, поскольку ни один из супругов не может самостоятельно распоряжаться как имуществом в целом, так и своей частью. Что касается вопроса о собственности на предприятие, то данный режим предоставляет супругам возможность путем заключения договора исключить из общей собственности недвижимость, а также доход от имущества супруга, служащего для исполнения профессии или ведения бизнеса. При этом доход от ведения бизнеса исключается также, если иное не указано сторонами. Не случайно в ст. 224 ГК Швейцарии к таким специфическим объектам собственности отнесены недвижимость и предприятия как имущественные комплексы, используемые для бизнеса. Законодатель дает возможность супругу продолжать ведение бизнеса, не вовлекая в предпринимательскую деятельность другого супруга. Если такой оговорки в договоре не сделано, то предприятие, принадлежащее одному из супругов, становится общей собственностью. Каждый из супругов может управлять этой собственностью в рамках обычного ведения дел или они могут управлять такой собственностью лишь совместно, что не совсем удобно при управлении живым бизнесом. Поэтому для ведения бизнеса одним из супругов на основе имущества, находящегося в их общей собственности, требуется лишь единожды выраженное согласие другого супруга.
Вернемся к примеру, описанному В.Н. Табашниковым, о получении предприятия в наследство гражданином-непредпринимателем. Статья 230 ГК Швейцарии устанавливает невозможность для одного супруга отказаться от наследства, которое должно стать общей собственностью, либо принять наследство, обремененное долгами. Таким образом, если в качестве наследственной массы выступает предприятие, подлежащее поступлению в общую собственность, в некоторых случаях согласие другого супруга обязательно. Каждый из супругов отвечает своим собственным и общим имуществом по долгам, возникающим как из управления общим имуществом супругов (в том числе предприятием, находящимся в общей собственности), так и по долгам, связанным с ведением бизнеса одним из супругов, даже если бизнес не входит в общую собственность, при условии, что для ведения бизнеса использовалось общее имущество супругов или матримониальный договор предусматривал поступление доходов от предприятия в общую собственность супругов. Фактически супруг, не владеющий предприятием, обладает всеми признаками субъекта предпринимательства, поскольку может управлять имущественным комплексом, а также несет ответственность, в том числе своим собственным имуществом, за бизнес, находящийся в собственности другого супруга. Если ст. 34 СК РФ воспримет такую логику, то придется признать супруга собственника предприятия также предпринимателем, отвечающим по обязательствам своим имуществом, так как ч. 2 ст. 34 СК РФ признает доходы от предпринимательской деятельности супругов общей собственностью.
Множество ситуаций не урегулировано в семейном законодательстве и не находит ответа в режиме общей собственности применительно к предприятию как имущественному комплексу, право собственности на который может, видимо, принадлежать лишь лицу, занимающемуся предпринимательской деятельностью. Сложившееся положение требует субсидиарного применения к имущественным отношениям супругов по поводу прав на бизнес норм гражданского законодательства. Статья 4 СК РФ допускает применение норм гражданского законодательства, если это не противоречит существу семейных отношений. Наиболее подходящим для этих целей институтом представляется простое товарищество (глава 55 ГК РФ).
продолжение
–PAGE_BREAK–Договор простого товарищества заключается не только между субъектами-предпринимателями, но оба супруга должны быть предпринимателями для приобретения в собственность предприятия. Договор простого товарищества, давно известный гражданскому праву, первоначально использовался для регулирования имущественных отношений членов семьи, занимающейся ремеслом или земледелием. Кроме того, ст. 1051 ГК РФ подтверждает возможность заключения договора о совместной деятельности на неопределенный срок. Однако самым главным и принципиальным остается вопрос о том, не противоречат ли отношения товарищей существу семейных отношений.
Часть 1 ст. 1041 ГК РФ говорит о том, что целью договора простого товарищества является извлечение прибыли или иная цель, не противоречащая закону. Подпадают ли под эту формулировку цели, преследуемые семейным законодательством, обозначенные в ст. 1 СК РФ? Представляется, что нет. Однако применение норм, регулирующих деятельность простого товарищества, позволит избежать проблем, связанных с предпринимательским статусом супруга. Как пишет Н.В. Козлова, «требование закона о специальной правоспособности субъекта или необходимости получения лицензии при осуществлении определенных видов деятельности касается только тех участников простого товарищества, которые фактически будут заниматься данным видом деятельности». Другими чертами, которые позволяют применить нормы данного института к имущественным отношения супругов по поводу предприятия, являются фидуциарность, консенсуальность, наличие общей цели и средств ее достижения, а также необходимость совершения для этого обоюдных действий. «В рыночных условиях безразлично, прикладывают товарищи свои личные усилия для успеха предприятия или же участие кого-то из них в общем деле ограничивается только имущественным взносом».
Наряду с оставшимся открытым главным вопросом о соответствии норм о простом товариществе сущности семейных отношений должны решаться и другие вопросы, например, должны ли применяться к рассматриваемым отношениям супругов по поводу предприятия нормы ГК РФ о простом коммерческом, торговом товариществе или о простом гражданском, некоммерческом товариществе? С одной стороны, поскольку все отношения супругов, не имеющие предпринимательских целей, регулируются семейным законодательством, а необходимость обращения к нормам гражданского права возникает, исходя из особого статуса предприятия, должны применяться нормы о коммерческом товариществе. Но, с другой стороны, такое товарищество имеет в качестве своих членов только предпринимательские субъекты, в то время как некоммерческое товарищество может включать в себя как граждан-предпринимателей, так и всех остальных. Ответ на этот вопрос можно найти вместе с ответом на следующий: являются ли целью супругов – сособственников бизнеса (предприятия) предпринимательская деятельность и извлечение прибыли, или они преследует иные цели, приведенные в ст. 1 СК РФ? От этого зависит применение долевой или солидарной ответственности супругов по общим долгам и обязательствам. Если обе цели налицо, то надо разграничивать действия супругов на связанные с функционированием предприятия и иные, связанные непосредственно с семейными правоотношениями.
Системный характер поднятых правовых проблем свидетельствует о том, что режим общей совместной собственности супругов, устанавливаемый СК РФ по умолчанию, не отвечает существу и целям семейных отношений и превращает их в подобие договора о совместной деятельности между супругами.
2. Право собственности религиозных организаций. Право собственности благотворительных и иных фондов
Открытый перечень имущества, которое могут иметь с собственности религиозные организации, т.е. религиозные объединения, зарегистрированные в качестве юридических лиц.
Такая форма религиозного объединения, как религиозная группа, т.е. добровольное объединение граждан не может являться субъектом права собственности, поскольку не имеет статуса юридического лица.
Участники такой религиозной группы предоставляют для обеспечения ее деятельности необходимое имущество (помещения, средства транспорта и др.) в пользование, оставаясь собственниками этого имущества.
Общая регламентация отношений собственности содержится в разд. II ГК РФ. Содержание права собственности раскрывается ГК РФ через описание прав собственника.
Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в отношении которого он вправе по своему усмотрению совершать имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (см.: ст. 209 ГК РФ).
В качестве субъектов права собственности религиозные организации рассматриваются обычно в связке с общественными объединениями (см., например ст. 117 ГК РФ).
Это объясняется принадлежностью и тех и других к некоммерческим организациям (см.: ФЗ «Об общественных объединениях»), т.е. к юридическим лицам, которые не имеют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, не распределяют полученную прибыль между своими участниками (ст. 50 ГК РФ) и в отношении к имуществу которых их участники не имеют имущественных прав (п. 3 ст. 48 ГК РФ).
Следует признать, однако, что в действующем законодательстве нет четкого определения можно ли объединять религиозные организации, общественные объединения, также благотворительные и иные общественные фонды как субъектов права собственности в одну группу и, соответственно, формулировать общие понятия.
Действующая Конституции РФ в ст. 8 и ГК РФ в ст. 212 называют основные формы (виды) собственности, которые признаются и защищаются равным образом в Российской Федерации.
Право собственности религиозных организаций. Правовой режим имущества религиозных организаций принципиально не отличается от правового режима имущества общественных организаций (объединений). Субъектами права собственности могут выступать лишь религиозные объединения, зарегистрированные в качестве юридических лиц, т.е. религиозные организации (п. 4 ст. 213 ГК). Учредители этих организаций утрачивают права на имущество, переданное ими в собственность религиозной организации.
В качестве объектов права собственности религиозных организаций выступает имущество, необходимое для материального обеспечения деятельности, указанной в учредительных документах такой организации. Это могут быть: здания, объекты производственного, социального, культурно-просветительского и иного назначения, предметы культа, в том числе отнесенные к памятникам истории и культуры, и иное имущество. При этом особой защитой со стороны государства пользуется право собственности религиозных организаций на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения. На это имущество не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов (п. 5 ст. 21 Закона «О свободе совести и о религиозных объединениях»).
Правовой режим имущества благотворительных организаций определен Федеральным законом от 11 августа 1995 г. №135-ФЗ «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях» . Благотворительные организации, являясь неправительственными (негосударственными и немуниципальными), создаются в формах общественных организаций (объединений), фондов, учреждений и иных формах, предусмотренных федеральным законом. Субъектами права собственности выступают те из них, которые не относятся к учреждениям.
Среди источников формирования имущества благотворительных организаций следует отметить: взносы учредителей, благотворительные пожертвования, в том числе носящие целевой характер (благотворительные гранты); поступления из государственного и местного бюджетов, доходы от разрешенной законом предпринимательской деятельности.
Осуществляя правомочия собственника, благотворительные организации вправе использовать имущество лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами, а также для благотворительной деятельности, направленной на достижение целей, предусмотренных Законом «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях» (п. 4 ст. 213 ГК, п. 1 ст. 12 Закона). При осуществлении подобными организациями предпринимательской деятельности не допускается их участие в хозяйственных обществах совместно с другими лицами.
Вследствие присущих благотворительным организациям общеполезных целей в законе предусмотрены дополнительные ограничения по распоряжению имуществом таких организаций. Так, они не вправе расходовать свои средства и использовать свое имущество для поддержки политических партий, движений, групп и компаний, не вправе использовать на оплату труда административно-управленческого персонала более 20% финансовых средств, расходуемых этой организацией за финансовый год, и т.д. (см. п. п. 4, 5 ст. 12, п. п. 3 – 5 ст. 16 Закона «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях»).
Право собственности объединений юридических лиц (ассоциаций и союзов) принципиально не отличается от права собственности других некоммерческих организаций. Ассоциации и союзы, являясь собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов их учредителями (участниками), а также имущества, приобретенного ими по иным основаниям, осуществляют правомочия собственника в соответствии с общими положениями о владении, пользовании и распоряжении имуществом некоммерческих организаций. Имущество используется ими лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники) объединения, однако, не вправе предусмотреть в учредительных документах возможность ведения предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 121 ГК).
В случае ликвидации союза или ассоциации право собственности прекращается также в соответствии с общими правилами о распределении имущества ликвидируемой некоммерческой организации (п. 1 ст. 20 Закона «О некоммерческих организациях»).
3. Право общей совместной собственности граждан. Основания возникновения и объекты права совместной собственности. Особенности осуществления и прекращения права совместной собственности
Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким – на праве общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.
Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность, согласно ГК РФ, предполагается долевой. При этом существенным отличием действующего законодательства от законодательства, действовавшего до 1 января 1995 г., является то, что совместная собственность (без выделения долей) возможна только в случаях, установленных федеральным законом (собственность супругов, членов крестьянских (фермерских) хозяйств, а также имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным (некоммерческим) товариществом). Дело в том, что в целом ряде законов, регламентирующих жилищные отношения, которые приняты в последние годы, предусматривалось возникновение права общей совместной собственности у лиц по договору (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 8 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и некоторые другие законодательные акты), что, конечно же, нарушало существо совместной собственности и – самое главное – делало неопределенными отношения участников таких соглашений (отсутствие долей, предположение согласия в приобретении прав и обязанностей от имени всех собственников и др.).
Рассматривая случаи возникновения общей совместной собственности, нельзя не обратить внимание на то, что в литературе и на практике данные положения закона не всегда трактуются однозначно. Особенно много проблем было до внесения изменений в ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», т.е. до 31 мая 2001 г., когда двойственное толкование было устранено. Существовала точка зрения, согласно которой Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указывал на то, что возможна приватизация жилища в совместную собственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачных отношений. При этом отмечалось, что это – третья возможность образования совместной собственности (наряду с образованием собственности супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства).
Представляется, что при тщательном анализе норм ГК РФ и Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обращает на себя внимание положение ст. 2 данного Закона даже в первоначальной редакции, где указывалось, что «жилые помещения передаются в общую собственность» и в скобках – «совместную и долевую», т.е. речь и шла, и идет о договоре между приватизационными органами и гражданами, проживающими в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда, о приобретении в собственность жилого помещения. Следует еще раз подчеркнуть – имеется в виду договор, между тем ГК РФ говорит о случаях, установленных законом (а не соглашением сторон). Конечно же, приватизация жилого помещения в совместную собственность возможна, но только в случаях, когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства.
Хотелось бы выразить надежду на то, что дискуссии о самостоятельном виде совместной собственности на жилое помещение, приобретенное несколькими гражданами в порядке приватизации, – лишь исторический фрагмент гражданско-правовой науки. И что очень важно – на практике не будет споров, особенно при определении наследственной массы умершего участника совместной собственности, который не являлся супругом сособственника или членом крестьянского (фермерского) хозяйства.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не представляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия. Безусловно, такая норма изложенной процедуры (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие, как по ГК РФ; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменения в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.
продолжение
–PAGE_BREAK–Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению.
В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делится в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выделяющийся собственник должен получать денежную компенсацию. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами – оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.
Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, ГК РФ супругам предоставляется возможность заключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст. 256). Семейный кодекс Российской Федерации (далее – СК РФ) развивает данное положение, называя такое соглашение брачным договором (п. 1 ст. 33 и гл. 8).
Супруги вправе заключить указанное соглашение как до вступления в брак, так и во время существования брачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу после регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина и женщина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального оформления (п. 2 ст. 41 СК РФ).
В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собственность на нажитое во время брака имущество, в том числе и на жилье. К примеру, в договоре указывается, что у одного супруга доля на приобретенное во время брака имущество составляет 1/3, а у другого – 2/3. Супруги могут договориться и о том, что имущество, нажитое каждым супругом, является его собственностью.
В тех случаях, когда супруги являются участниками совместной собственности, согласно ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. К сожалению, в ГК РФ такое предположение не ограничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая жилые помещения.
СК РФ ликвидировал этот пробел, указав на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилых помещений (п. 3 ст. 35). Очевидно, что данная норма послужит защитой семьи от необдуманных решений нерадивых супругов, при этом она (норма) не противоречит ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.
Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует из ст. 39 СК РФ, в отдельных случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал совместное имущество в ущерб интересам семьи. При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.
Жилье не признается общей совместной собственностью в тех случаях, когда оно было приобретено при фактическом прекращении брака, и, следовательно, второй супруг никаких прав на жилое помещение не имеет.
Раздел жилого помещения лицами, живущими (либо жившими) семейной жизнью без регистрации брака, осуществляется по правилам, предусмотренным для выдела доли из общей долевой собственности. При этом должна учитываться степень участия этих лиц средствами и личным трудом в приобретении жилого помещения, так как общей совместной собственностью супругов является лишь то имущество, которое нажито во время брака, заключенного в установленном законом порядке.
В литературе встречается мнение о том, что после смерти одного из супругов жилое помещение, находившееся в совместной собственности, не попадает в наследственную массу, а автоматически переходит в единоличную собственность пережившего супруга.
Из вышеизложенного следует, что после смерти пережившего супруга – участника совместной собственности наследство открывается в общем порядке, а значит, если есть завещание, то к наследованию призывается лицо (лица), указанное в нем. Если же завещания нет, то имущество, принадлежавшее супругу единолично, и право на долю в совместной собственности переходят наследникам первой очереди, к числу которых относится и супруг умершего. Например, супруги на момент смерти одного из них имели на праве совместной собственности, кроме прочего имущества, квартиру. При этом завещания не было, а значит, наследование должно осуществляться по закону. С учетом того, что у супругов имеются двое детей, наследство открывается на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, т.е. распределяется на троих наследников в равных долях – пережившего супруга и двоих детей.
На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит на праве собственности одному лицу (например, гражданину принадлежит на праве собственности двухкомнатная квартира и он решил произвести отчуждение 1/3 права на жилье).
Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет. Комплексный анализ нормативных положений ГК РФ, содержащихся в п. 2 ст. 1: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора», в п. 2 ст. 421: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», а также в ст. 209 и 288, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему законодательству. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: во-первых, договор; во-вторых, долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.
В приведенном примере зарегистрированный в учреждении юстиции по регистрации прав договор будет представлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности на жилье гражданина, ранее являвшегося единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение лица приобретшего составляет 1/3.
4. Характеристика договора найма жилого помещения
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (ст. 19 ЖК РФ). Это положение содержится в ГК РФ. Статья 672 ГК РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Договору социального найма отводится значительное место в сфере жилищных отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями.
Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков.
Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. 19 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ.
Во-вторых, эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено ст. 49 ЖК РФ.
В-третьих, договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ).
В-четвертых, в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК РФ).
Заключению договора социального найма предшествует процедура предоставления жилого помещения: признание лица нуждающимся в жилом помещении; постановка на учет нуждающихся; решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения (ст. 49, 51, 52, 57 ЖК РФ).
Следует отметить, что правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран.
Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства.
По общему определению, данному в законодательстве этих стран, договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей. Предметом договора выступает жилое помещение, отвечающее стандартам и требованиям, установленным законодательством. Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет 4 года, максимальный – весь срок жизни нанимателя плюс 2 года со дня его смерти.
Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.
По этому договору наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления (либо управомоченное им лицо).
Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.
Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, то такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 49 ЖК РФ этим категориям граждан могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случае наделения данных органов в установленном порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жильем (см. комментарий к этой статье).
Обязанность заключить договор социального найма вытекает из решения соответствующего органа, предписывающего наймодателю предоставить гражданину (нанимателю) возможность занять жилое помещение.
Нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Данное положение соответствует ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только проживающими в нем гражданами (см. комментарий к ст. 17).
Предметом договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный).
Жилищный кодекс РФ предоставляет нанимателю по договору социального найма значительное число прав.
Так, он может вселить туда других граждан в качестве членов своей семьи (на условиях, предусмотренных ст. 70); обменять жилое помещение (ст. 72 – 75); передать жилое помещение или его часть в поднаем (ст. 76 – 79); разрешить проживание временных жильцов (ст. 80). Как видим, эти права содержат элементы распоряжения жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако обязательным условием реализации указанных прав является согласие наймодателя (в письменной форме).
Жилищный кодекс РФ не только предоставляет нанимателю права, но и возлагает определенные обязанности, неисполнение которых влечет определенную законодательством ответственность (ст. 68, 83).
Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст. 65 (см. комментарий к ней).
В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), что способствует стабильности жилищных отношений.
Логическим продолжением нормы ч. 2 является правило ч. 3 ст. 60: изменение оснований и условий, дающих право получить жилье по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.
В то же время возможны последствия такого изменения. Согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Поэтому следствием повышения материального статуса семьи должно явиться установление платы за наем (ст. 154 ЖК РФ).
Законодатель обязывает наймодателя передать нанимателю жилое помещение, но не касается момента заселения.
Обратимся к ст. 153 ЖК РФ. Эта статья позволяет сделать вывод, что заключение договора социального найма и означает заселение. Дело в том, что обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у нанимателя с момента заключения договора (ч. 2), а до заселения жилищно-коммунальные расходы несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).
Типовой договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю жилье в течение 10 дней со дня подписания договора.
Договор социального найма существенно отличается от договора найма, предусмотренного гл. 35 ГК РФ («коммерческий» наем). Договор «коммерческого» найма являет собой правовую форму использования жилищного фонда всех форм собственности, заключается на срок до 5 лет и обладает рядом других особенностей (см. комментарий к ст. 19).
Задача
Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)
(ипотека имущества, приобретаемого за счет кредита)
г. ____________________ «__» __________ 20__г.
_______________________________________________, именуемый в дальнейшем
(наименование организации, банка и т.п.)
«Залогодержатель», в лице ___________________________________, действующего
(должность, фамилия, имя, отчество)
на основании __________________________________________, с одной стороны, и
(устава, положения, доверенности)
___________________________________________________, именуемый в дальнейшем
(фамилия, имя, отчество)
«Залогодатель», действующий от своего имени, с другой стороны, заключили
настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет и общие условия договора об ипотеке
1.1. Предметом настоящего договора является ипотека (залог недвижимого имущества) имущества Залогодателя, осуществляемая сторонами настоящего договора в порядке обеспечения обязательства Залогодателя перед Залогодержателем по заключенному между ними кредитному договору от «__» ____ __ года на общую сумму ________руб.
1.2. Предметом ипотеки (залога) по настоящему договору является ___-комнатная квартира Залогодателя в многоквартирном доме, принадлежащая ему на праве собственности, находящаяся по адресу: ___________________.
1.3. Характеристика (описание) предмета ипотеки по договору ______.
1.4. Сторонами договора ипотеки предмет ипотеки – квартира Залогодателя оценена на момент подписания данного договора в сумму _ руб.
1.5. На момент заключения договора квартира, являющаяся предметом ипотеки по договору, принадлежит Залогодателю на праве собственности, не заложена и не арестована, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Залогодателем. Несоблюдение (нарушение гарантированности) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора (расторжения его).
продолжение
–PAGE_BREAK–