Введение
Жилыепомещения как объекты права собственности получили в современном Российскомзаконодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того,имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловленсохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняяполучила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившейправо граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местногосамоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.
Правограждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотянорма ст. 40 Конституции Российской Федерации[1][1]конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое,постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда;улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда;обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованногочеловека (последнее вытекает из норм международного права).
Нотакие же правовые возможности открывались и раньше. Однако дефектом уходящей впрошлое системы была закрепленная прежней Конституцией монополиягосударственного, муниципального и общественного жилищных фондов, созданных загоды социализма. Индивидуальному жилищному фонду и строительству отводилось вгородах и поселках городского типа незначительное место. Он господствовал лишьв сельской местности. Его развитию, как и развитию жилищной кооперации — другойформы участия граждан своими средствами в строительстве жилья, Советскоегосударство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан нажилой дом носила потребительский характер. Частная собственность была подзапретом.
ДействующаяКонституция и принимаемое в соответствии с основным законом законодательство,отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к новойсистеме, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ отмонополии государства на собственность и экономическую деятельность,утверждение равенства всех форм собственности, частной собственности на жилье иземлю. Государственный жилищный фонд утратил господствующее положение, возникличастная собственность граждан и юридических лиц на жилищный фонд, частныепроектные и строительные организации, банки, образовался рынок жилья, земли ит. п.
Актуальностьданной темы, прежде всего, подтверждает существенное обновление направленияжилищной политики в Российской Федерации и смена взглядов на отношениясобственности, а следовательно и оснований возникновения права собственности.Ранее в жилищном законодательстве было немало ограничений. Прежний закон — Гражданский кодекс РСФСР, регулировал отношения собственности на жилье лишь вчасти, касающейся индивидуальных жилых домов, устанавливая при этом довольножесткие параметры как по размеру, так и по количеству строений, которые моглинаходиться в собственности одного лица или семьи. Так, у совместно проживающихсупругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (иличасть его), принадлежащий на праве собственности одному из них или находящийсяв их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительногокооператива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и ихнесовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размердома (квартиры) не должен был превышать 60 м2 жилой площади.
Многиеюристы, оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, чтозаконодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом по сути своейпредставляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственностина жилье в данных социально-экономических условиях.
Актуальностьвызывает и детальное исследование отдельных оснований права собственности нажилые помещения. Так, например, согласно статистическим данным на начало 1998г. на территории России было приватизировано 42% квартир. При этом вопросцелесообразности приватизации жилых помещений остается открытым[2][2].
Глава 1. Правособственности на жилые помещения
§1. Жилые помещения какобъект права собственности
Гражданскийкодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан(абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ[3][3]),а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжениютакими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевымназначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).
Такимобразом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение,а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений невправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушениемцелевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилыхпомещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа дляуказанных целей без предварительного перевода этих помещений в категориюнежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь,требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учетданного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственностина недвижимость касаются всех собственников — граждан, в том числе владельцевжилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческиеи общественные организации, а также государственных и муниципальных(публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особымобъектом права собственности, как и земельный участок, свободное использованиекоторого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одинсовременный правопорядок[4][4].
Поджилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в томчисле многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянногопроживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельныеизолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве вгосударственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычнотерриториальные бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные иведомственные, а также «специализированные дома» и служащиеаналогичным целям помещения — общежития, гостиницы, приюты, дома маневренногофонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты дляинвалидов, ветеранов и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГКРФ специально отмечает, что гражданин — собственник жилого дома,приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать егодля личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому илюбое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользованиедругим лицам, должно производиться с учетом установленного для него закономцелевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе всоответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания(постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующегодоговора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.
Правовойрежим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объектанедвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, чтонеизбежно включает в себя и право на общее имущество дома — подвалы, чердаки,лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты,стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другоеоборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иногожилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения(п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальноепользование и самим жилым помещением.
Кодексзакрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленногообщего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых,на это имущество устанавливается общая долевая собственность названныхсобственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имуществопропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее,их общей площади.
Указанноеправо регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общейдолевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит взапрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве наобщее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этойдоли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоитвторое важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общейсобственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, этоозначает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общееимущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывнос ним связанной.
Следуетиметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья,но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жиломдоме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственностивозникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавшихсвои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органауправления жилым фондом.
Дляобеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использованияобщего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст.291). Такое товарищество становится юридическим лицом — некоммерческойорганизацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительскийкооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает его самостоятельной разновидностьюнекоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (чтовполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50). Данные организации действуют наосновании Закона «О товариществах собственниках жилья».
Важнойособенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличиеособых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, нои у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).
Вотличие от квартир, на жилые дома (изолированные части жилых домов) правособственности допускалось при любой социально-экономической ситуации,ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практикевозникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки,надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Каксправедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своихчастей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельномучастке, жилой дом и является объектом права собственности.
Впостановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившемсвоего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь,назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственнымназначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежностьследует судьбе главной вещи.
Вобщем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признаетсястроение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат дляудовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельнымобъектом права собственности на отведенном для постройки дома земельномучастке.
Рассматриваяконкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенномсторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения непроданы[5][5].
Изэтого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договорзаключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае наодном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, адругой — подсобных строений, что недопустимо.
Анализнорм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том,что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладаетопределенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество,обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может бытьразличным.
Вобоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст.551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаженаходящейся на нем недвижимости.
Принимаяво внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости,следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой домпередаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем инеобходима для его использования. При этом возможны различные варианты.
Во-первых,если продавец является собственником земельного участка, на котором находитсяпродаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляетсяправо аренды на соответствующий земельный участок.
Во-вторых,если продавец не является собственником земельного участка, на которомнаходится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользованиясоответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавецдома.
Вплотьдо начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты вквартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения.Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятиемзаконодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР«О приватизации жилищного фонда в РСФСР»[6][6]от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключение из общего запрета наприобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах — «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетоммнения коллективов принимать решения о приватизации… коммунальных квартир».
ВпоследствииЗакон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24декабря 1991 г.[7][7]предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождениисоседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести подоговору купли-продажи освободившуюся комнату.
Спринятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательнозакреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданскогооборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести кдостижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полноймере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель немог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищнойсфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир.Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в нихпроживающих, по сравнению с другими гражданами — пользователями других жилыхпомещений.
Напрактике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречаетподдержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется правопреимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. Вобоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственностьна кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, правопреимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуациясходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования вмногоквартирном доме.
Всоответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерациии Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «Онекоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом),безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан,использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены внежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные послевведения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотреннымст. 168 (ст. 288 ГК РФ).
§2. Содержание правасобственности на жилые помещения
Согласност.6 Основ[8][8] недвижимость вжилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находится в частной(граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, всобственности общественных объединений, а также в коллективной собственности ипереходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленномзаконодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее частиимеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться ираспоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целоми по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иныедействия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права исвободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность нанедвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству,размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности. Что означаетпонятие «недвижимость»?
Понятиелюбого недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ. К недвижимымвещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участкинедр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е.объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Понятие«недвижимость» содержит и федеральный закон от 21 .07.97 № 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[9][9]. Согласно ст. 1указанного Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на котороеподлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим федеральнымзаконом, — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты ивсе, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы,предприятия как имущественные комплексы.
Понятие«недвижимость», данное в ст. 1 Основ, касается жилищной сферы.- Оно непротиворечит указанным выше понятиям, однако, безусловно, включает только теобъекты, которые имеют непосредственное отношение к обеспечению условийпроживания граждан (земля, жилые и нежилые помещения, сооружения инженернойинфраструктуры и т.п.). Вообще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеетодну отличительную особенность, которая не обязательна для объектов в другихсферах народного хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являютсянедвижимыми, т.е. они связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерногоущерба их назначению невозможно. В других отраслях народного хозяйства кнедвижимости отнесены и движимые вещи (например, воздушные и морские суда,автомобильный транспорт и др.), которые также подлежат государственнойрегистрации.
Вст. 6 Основ говорится о том, что недвижимость (в том числе жилищный фонд) можетпереходить «из одной формы собственности в другую», т.е. были сняты всякиепрепятствия, ограничивающие права собственников недвижимости в распоряжениипринадлежащим им имуществом, что не было предусмотрено прежнимзаконодательством.
Вчем заключается содержание права собственности на жилые помещения?
Содержаниеправа собственности на недвижимость в жилищной сфере раскрывается в ст. 6Основ: собственник вправе совершать любые действия в отношении своегоимущества, за исключением тех ограничений, которые установленызаконодательством. Аналогичные нормы, касающиеся прав собственниковнедвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено,что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своимимуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношениипринадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и инымправовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц,в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передаватьим, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряженияимуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,распоряжаться им иным образом.
Ст.3 Закона о приватизации также предусмотрено указанное право в отношенииприватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилыхпомещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправепродавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с нимииные сделки, не противоречащие законодательству».
Вместес тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права иинтересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательствомустановлены ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляетправа владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением всоответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано,что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Такой жезапрет относительно использования жилых помещений содержит ст. 7 Жилищногокодекса РСФСР[10][10],а ст. 19 Основ не допускает продажу заселенных квартир в государственном имуниципальном фонде без согласия проживающих в них граждан.
Вч. 3 ст. 6 Основ провозглашен основной принцип, который характерен для частнойформы собственности (любого имущества, находящегося в собственности физическихили юридических лиц): право частной собственности не должно ограничиваться, заисключением случаев, установленных законодательством.
Реформированиеотношений собственности в стране началось с принятием в 1990 г. закона СССР «Особственности в СССР» и закона РСФСР «О собственности в РСФСР», которыепровозгласили принцип: количество и стоимость имущества, приобретенногогражданином или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, неограничиваются. Этот принцип Основами был закреплен в жилищной сфере.
Допринятия этих законодательных актов наличие у граждан недвижимости строгорегламентировалось. Не разрешалось иметь в собственности более одного жилогопомещения (жилого дома, части жилого дома; квартиры): если в собственностигражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детейокажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственниквправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов;другой дом должен быть собственником в течение года продан, подарен илиотчужден иным способом. Нельзя было иметь в собственности одновременно жилойдома (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.Регламентировался и предельный размер жилого дома (части дома) — он не долженбыл превышать 60 кв. м жилой площади.
§3. Правовая регламентацияотношений собственности в жилищной сфере
Правоваярегламентация отношений собственности в жилищной сфере строится на системезаконодательства представляющего собой систему законов и иных нормативныхправовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений,связанных с удовлетворением жилищной потребности граждан. В Жилищном кодекседелается ссылка на Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзныхреспублик 1981 г.[11][11]Сегодня Основы жилищного законодательства не являются правовой базой дляроссийского жилищного законодательства. Нормы законодательных актов бывшегоСоюза ССР (в их числе Основы жилищного законодательства) на основании постановленийВерховного Совета Российской Федерации от 12.12.91 «О ратификации Соглашения осоздании Содружества Независимых Государств» и от 03.03.93 «О некоторыхвопросах применения законодательства Союза ССР на территории РоссийскойФедерации» применяются на территории Российской Федерации постольку, посколькуони не противоречат Конституции РФ и законодательству Российской Федерации.Иначе говоря, их действие на территории Российской Федерации не утратило силу,однако в настоящее время нормы ЖК РФ по отношению к нормам Основ жилищногозаконодательства Союза ССР и союзных республик являются приоритетными, и в этойсвязи они утратили свое прежнее значение.
СогласноКонституции РФ (ст. 72) жилищное законодательство находится в совместномведении Российской Федерации и субъектов российской Федерации. Поэтому следуетруководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органамигосударственной власти, так и актами, принятыми государственными органамисубъектов Российской Федерации.
Нафедеральном уровне нормы жилищного законодательства содержат следующие акты:
1)законодательные акты Российской Федерации — законы и другие нормативныеправовые акты, принятые федеральными законодательными (представительными)органами: Съездами народных депутатов РСФСР и РФ, Верховным Советом РСФСР и РФ,а также Федеральным Собранием — парламентом Российской Федерации. По форме этозаконы РСФСР и РФ, федеральные законы и постановления Съездов народныхдепутатов и Верховных Советов. Наибольшую юридическую силу имеют законы, всоответствии с которыми должны приниматься другие нормативные акты (ст. 76Конституции РФ). В качестве примера можно назвать Гражданский кодекс РФ,Жилищный кодекс РФ, Основы, Федеральный закон от 15.06.96 «О товариществахсобственников жилья»[12][12];
2)нормативные указы Президента Российской Федерации (ст. 90 Конституции РФ), атакже утверждаемые указами положения (например, указ Президента РФ от 10.06.94№ 1180 «О жилищных кредитах» и Положение о жилищных кредитах, утвержденное этимуказом). Можно отметить и указ Президента РФ от 29.03.96 № 430 «Огосударственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»[13][13], касающийся решенияжилищной проблемы граждан в условиях рыночной экономики;
3)нормативные постановления Правительства Российской Федерации (ст. 115Конституции РФ). Для примера можно указать постановление Правительства РФ от22.06.94 № 743 «О государственной поддержке кооперативного жилищногостроительства» и постановление Правительства РФ от 03.08.96 № 937 «Опредоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищныхусловий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья». Правительствотакже утверждает различные нормативные акты в виде правил или положений,содержащие нормы жилищного законодательства;
4)нормативные акты министерств, государственных комитетов, комитетов и другихфедеральных органов исполнительной власти, которые могут их издавать наосновании законов и иных нормативных правовых актов в рамках их компетенции.Они могут носить как отраслевой, так и межотраслевой характер и содержатьжилищные нормы. В качестве примера можно привести приказ министерства юстиции РФ«Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоровкупли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»[14][14].
Чтокасается регионального законодательства, то жилищные нормы могут содержатьконституции республик и их законодательство, а в краях, областях, городахфедерального значения, автономной области и автономных округах — уставы этихсубъектов РФ и их законодательство. Акты могут издаваться законодательными(представительными) органами субъектов РФ и органами исполнительной власти.Зачастую они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и ихремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учетануждающихся в жилье граждан и др. При этом законы и иные правовые актысубъектов Российской Федерации не должны противоречить федеральным законам.
Срединормативных актов Республики Татарстан регулирующих жилищные правоотношения, вкачестве примера, можно выделить:
— законы РТ:
·Закон РТ N 1936-XII «О приватизации жилищного фонда в РеспубликеТатарстан», 15.07.93.[15][15]
— указы президента РТ:
·Указ Президента РТ «О мерах по развитию жилищного строительства вРеспублике Татарстан»[16][16]
— постановления Кабинета министров РТ:
·Постановление КМ РТ от 25 сентября 1999 г. №635 «О предоставлениигражданам кредитов на строительство или приобретение жилья из средствгосударственных ресурсов»[17][17];
·Постановление КМ РТ от 25 марта 1999 г. N 165 «О создании товариществсобственников жилья в Республике Татарстан»[18][18];
Повопросам, касающимся жилищной сферы, правовые акты принимаются и органамиместного самоуправления, в том числе в случае наделения законом этих органовгосударственными полномочиями (ст. 132 Конституции РФ; ФЗ «Об общих принципахорганизации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95). Такнапример, в качестве примера, можно выделить нормативные акты главыадминистрации г. Казани:
·Постановление Главы администрации г.Казани от 18 октября 1999 г. №2159 «Опредоставлении гражданам кредитов на строительство или приобретение жилья изсредств государственных ресурсов»;
·Постановление Главы администрации г.Казани от 17 мая 1999 г. №967 «Опостановлении Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.03.99 г. №165«О создании товариществ собственников жилья в Республике Татарстан».
Нормыжилищного законодательства могут содержать издаваемые в организациях акты,которые имеют локальный характер и касаются работников и членов их семей. Они,как правило, содержатся в коллективных договорах, заключаемых в организациях.
Продолжаютдействовать многие нормативные акты государственных органов бывшего Союза ССР, нормыкоторых применяются до принятия соответствующих законодательных актовРоссийской Федерации в части, не противоречащей Конституции РФ изаконодательству РФ.
Одновременнонужно подчеркнуть, что нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, должнысоответствовать ГК РФ (см. п. 2 ст. 3). Кроме того, ЖК РФ, принятый до переходастраны к рыночной экономике, равно как и другие акты жилищногозаконодательства, должны применяться и в соответствии с Основами, которыеопределяют новые подходы в реализации конституционного права граждан РоссийскойФедерации на жилище в условиях рыночных отношений. Однако и положения Основ вслучаях несоответствия их новому ГК РФ применяться не должны.
Какиенаиболее значимые законы жилищного законодательства применительно к рассмотрениюправа собственности на жилые помещения?
Жилищныйкодекс РСФСР, несмотря на то, что многие его положения устарели и входят впротиворечие с Конституцией РФ, ГК РФ и Основами, является одним из основныхактов жилищного законодательства. Жилищный кодекс РСФСР состоит из семиразделов:
разделI «Общие положения»;
разделII «Управление жилищным фондом»;
разделIII «Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями»;
разделIV «Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт»;
разделV «Ответственность за нарушение жилищного законодательства»;
разделVI «Порядок разрешения жилищных споров»;
разделVII «Заключительные положения».
ВЖК РФ по сравнению с другими законами наиболее полно урегулированы вопросы,касающиеся предоставления жилых помещений и пользования ими.
ЗаконРФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Законом оприватизации установлены основные принципы и условия осуществления приватизациигосударственного и муниципального жилищного фонда на территории РоссийскойФедерации, а также определен порядок обслуживания и ремонта приватизированногожилья.
ЗаконРФ «Об основах федеральной жилищной политики» — качественно новый этап вформировании правовой базы урегулирования жилищных отношений. Основы содержатважнейшие положения о новых подходах в решении жилищной проблемы, а такжерегулируют вопросы собственности и недвижимости в жилищной сфере. Они вышли запределы вопросов, касающихся предоставления и использования жилищного фонда; нетолько заложили общие направления применительно к жилищным отношениям, но иуказали направления развития отношений собственности и земельных отношений.Кроме того, Основы содержат нормы прямого действия, касающиеся жилищной сферы.
Основысостоят из четырех разделов:
разделI «Общие положения»;
разделII «Собственность в жилищной сфере»;
разделIII «Обеспечение граждан жилищем, пользование жилищным фондом, социальныегарантии в жилищной сфере»;
разделIV «Регулирование земельных отношений, строительства, содержания и ремонтажилья. Налогово-кредитная поддержка жилищной реформы».
Основыявляются приоритетным актом по отношению к другим актам жилищногозаконодательства. Это вытекает из постановления Верховного Совета РФ от24.12.92 «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основахфедеральной жилищной политики», п. 2 которого установлено, что впредь доприведения законодательных актов Российской Федерации и субъектов РоссийскойФедерации в соответствие с Основами они применяются лишь в части, непротиворечащей указанному Основам.
Касаясьперспектив совершенствования жилищного законодательства, необходимо отметить,что его коренное обновление увязывается с принятием нового Жилищного кодексаРФ. Конечно, законодательство не стоит на месте — принят ряд федеральныхзаконов, которые предусматривают урегулирование жилищных отношений в новыхусловиях; в их числе: федеральный закон от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществахсобственников жилья», федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» Земельный кодекс РФ и др.
Вместес тем задержка в принятии нового Жилищного кодекса РФ — серьезный пробел вурегулировании жилищных отношений, и сложившаяся ситуация порождает путаницу вприменении норм жилищного законодательства, поскольку другие акты не могутзаменить базового жилищного закона, которым по своему положению должен бытьЖилищный кодекс РФ в системе правовых актов жилищного законодательства.
Задержкав принятии указанного Кодекса имеет и другую негативную сторону; в условии отсутствиянового федерального закона субъекты РФ предпринимают самостоятельные действия,которые зачастую не увязываются с федеральным законодательством.
Глава 2. Приватизацияжилых помещений – одно из центральных основания возникновения права собственностина жилье
§1. Основаниявозникновения права собственности на жилые помещения
Федеральныйзакон «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 19 приобретениегражданами жилья в частную собственность) закрепляет:
Гражданеимеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения егоколичества, размеров и стоимости путем:
1)приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домахгосударственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся вполном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений(ведомственном жилищном фонде);
2)жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществамииндивидуальных застройщиков;
3)участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
4)купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
5)приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.
Итак,право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и набезвозмездном основании.
Безвозмездножилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар иливступления в наследство.
Возмездное,то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основномпосредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственностина жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования илидругой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного илижилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретаетправо собственности на это имущество.
§2. Приватизация жилыхпомещений
Всоответствии со ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. „О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации“ граждане, занимающие жилые помещения(квартиры) в домах государственного и муниципального жилищного фонда подоговору найма или аренды, вправе приобрести эти помещения в своюсобственность. Согласно редакции данной статьи от 20 июля 1994 г. жилые помещенияпередаются им в общую собственность (совместную или долевую) или всобственность одного из них.
Приватизация– один из самых недорогих и простых способов приобретения права собственностина жилое помещение — приватизация. Приватизация жилья — это бесплатная передачав собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений вгосударственном и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных имуниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, загражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищныеправа, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину неможет быть отказано в приватизации жилого помещения в домах этих предприятий иучреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидацияпредприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФот 23 декабря 1993 года » О приватизации жилищного фонда в РФ “.
Неподлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения,находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытыхвоенных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фондасовхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения вспециализированных домах.
Аварийнымиявляются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающиеустановленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям,противопожарным нормам.
Приприватизации жилого помещения каждый из совершеннолетних членов семьи по своемуусмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение,либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизациюостальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающиев квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью,так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, всоответствии со ст.7 Закона о приватизации жилья при приватизации квартирытеперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников.
Согласноп.3 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации (утверждено решением коллегии Комитета Российской Федерации помуниципальному хозяйству N 4 от 18 ноября 1993 г.[19][19])отказ от включения несовершеннолетних в число сособственников приватизируемойквартиры может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а такжеопекунами и попечителями только при наличии на это разрешения органов опеки ипопечительства. Данное требование вытекает из п.2 ст.37 ГК РФ, согласнокоторому опекун несовершеннолетнего не вправе самостоятельно совершать, апопечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ отпринадлежащих подопечному прав.
Чтокасается отказа от участия в общей собственности на приватизируемое жилоепомещение совершеннолетних членов семьи, то мотивы их отказа могут быть разными(намерение бесплатно приобрести в собственность в порядке приватизации другоевпоследствии полученное жилое помещение, уступка своего права на участие вобщей собственности взамен приобретения им другого отдельного жилья или инаядоговоренность об условиях такого отказа и т.д.). Но и эти члены семьи вслучаях, когда при отказе от участия в общей собственности они были введены взаблуждение или не способны были понимать значения своих действий, а такжекогда собственником (собственниками) приватизированного жилья впоследствии быланарушена договоренность об условиях их отказа, вправе оспорить сделкуприватизации жилого помещения в судебном порядке (см. п.13 постановленияПленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами ЗаконаРоссийской Федерации „О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации“[20][20]).
Названныеположения об основаниях и условиях возникновения права общей собственности наприватизируемое жилое помещение противоречат некоторым особенностям вприватизации жилья, имевшим место на том или ином этапе его осуществления. Так,в ст.12 Закона о приватизации жилищного фонда (в редакции от 4 июля 1991 г.)предусматривалось, что при переходе жилого помещения в порядке приватизации всобственность проживающих в нем членов семьи бесплатно им подлежит передачеобщая (жилая) площадь с учетом состава семьи в пределах нормативов,определяемых на региональном уровне на одного человека, но не менее размеров,установленных в самом Законе о приватизации жилья. Другая же статья Закона(ст.11) содержит правило, устанавливающее, что право на бесплатную приватизациюкаждым из членов семьи может быть реализовано только один раз. Право же набесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другоговпоследствии полученного жилья сохраняется за ними тогда, когда они неучаствовали в приватизации жилого помещения и выразили свое согласие наприобретение занимаемого ими жилья в собственность остальными членами семьи илиодним из них (п.3 Положения о бесплатной приватизации).
Всвязи с этим возникает вопрос: как же быть применительно к ситуациям, когданекоторые члены семьи не приняли участие в приватизации, выразив свое согласиена приватизацию жилого помещения другими членами семьи, а жилая площадь приэтом соответственно бесплатно была передана и с учетом их доли тоже. Подобноеположение еще как-то можно объяснить в отношении тех членов семьи, которые неявляются супругом (супругой) приобретателя жилого помещения или одного изучастников общей собственности. Поскольку эти члены семьи сами выразилисогласие на приватизацию жилого помещения без их участия, то за нимисоответственно тут не может возникнуть и право общей собственности на него.
Всескладывается несколько иначе, если дело касается супругов. Возникновение правасобственности на приватизируемое помещение за одним из них здесь будетпротиворечить общегражданским нормам института общей собственности супругов(ст.256 ГК РФ), в соответствии с которыми на имущество, приобретенное супругамиво время брака, возникает их право общей совместной собственности, независимоот того, кем из них и на чье имя оно приобретено, если приобреталось имуществона общие средства супругов и ими при этом не определен иной его правовой режим.Тогда выходит, если квартира приватизирована одним из супругов с согласиявторого и других проживающих в квартире совершеннолетних членов семьи с учетомжилой площади, полагавшейся безвозмездной передаче на весь состав семьи, то поидее и в этом случае должно возникнуть право общей совместной собственностисупругов на квартиру, так как каждым из членов семьи в данном случае ужереализовывается свое право на бесплатную приватизацию жилой площади только одинраз.
Нискольконе убеждает здесь и обоснование противоположной позиции по данному вопросу тем,что „в данном случае имеет место безвозмездная передача имущества, т.е.дарение“ согласно ст.256 ГК РСФСР[21][21].Отметим, что с 1 марта 1996 г. в этой части действует ст.572 ГК РФ, и именнопоэтому на имущество, приобретенное одним из супругов в дар во время брака,согласно ст.256 ГК РФ 1994 г. не возникает право их общей совместнойсобственности. Но поскольку в рассматриваемом случае жилая площадь приприватизации квартиры бесплатно передается всем проживающим в квартире членамсемьи, то и правоотношения собственности соответственно должны возникнуть скаждым из них. Помимо этого, только по наличию сходства в одном признаке — безвозмездном характере передачи имущества, в этих случаях все же не следуетпроводить подобные аналогии, так как в отличие от договоров дарения сделки поприватизации жилья являются правоотношениями, направленными на преобразованиеотношений жилищного найма в государственном и муниципальном жилищном фонде вправоотношения собственности его пользователей, в чем и заключается их основноесвоеобразие.
Правоотношенияпо приватизации жилья отделяют от правоотношений дарения, хотя у них имеются инекоторые общие признаки, ряд отличий, связанных главным образом сособенностями преобразования отношений собственности в государственном имуниципальном секторе жилья — с существенными изменениями в результате этихпреобразований правового режима жилой площади (объекта этих отношений), статусаорганов, уполномоченных управлять жилищным фондом, и правового положенияпроживающих на жилой площади лиц (их субъектов) и т.д. Иначе говоря, ихназначение в гражданско-правовом регулировании значительно отличается от того,которое придается в этом плане отношениям дарения. Это своеобразие правовойприроды правоотношений по приватизации жилья и выделяет их среди другихгражданско-правовых отношений.
Представляетсяправильным мнение, что если в приватизируемом жилом помещении кроме нанимателяпроживают и другие члены его семьи, то и они все становятся сособственникамипомещения, а собственность на занимаемое ими жилое помещение в результатеприватизации становится общей[22][22].
Подобныерассматриваемым ситуации возникают в случае приватизации квартир с частичнойоплатой их стоимости. При приобретении жилых помещений с оплатой их полнойстоимости в соответствии с Положением о продаже гражданам квартир в личнуюсобственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, действовавшим допринятия Закона от 4 июля 1991 г. о приватизации жилья (да и в случаяхприобретения жилья за полную плату в соответствии с самим Законом оприватизации жилья при повторной приватизации), вопрос о приобретении праваобщей собственности проживавшими с приобретателем помещения членами семьи могбыть решен однозначно только в отношении супругов при условии выплаты их общихсредств на приобретение жилья. В случаях же приобретения жилья с частичнойоплатой положение как тех, так и других остается неясным. Относительно супругови здесь тоже следовало бы исходить из той же позиции, что и в предыдущемслучае. Что касается остальных членов семьи, то как в этом, так и во всех остальныхслучаях приватизации жилья (кроме несовершеннолетних, для которых законом всеже сделано исключение), вопрос о возникновении за ними права общейсобственности на занимаемые ими жилые помещения пока остается без какой либорегламентации законодательством на общероссийском уровне, хотя в некоторыхрегионах и предпринимались попытки такого регулирования.
Поэтомуи имело бы смысл предусмотреть в законодательстве возникновение приприватизации жилья права общей собственности на занимаемые помещения за всемипроживающими в них членами семьи с тем, чтобы сохранить их равные права нажилую площадь и после ее приватизации[23][23].Дальнейшее регулирование права собственности в таком случае осуществлялось быпо нормам гражданского законодательства.
Заключение
Во-первых,право собственности в действующем законодательстве рассматривается как правовладения, пользования и распоряжения жилым помещением. Владение означаетреальное обладание жильем. В результате пользования жильем собственникизвлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательствомустановлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживанияграждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается.Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбужилья — продать, обменять, подарить и т. п.
Передачасобственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу нелишает его права собственности на жилое помещение до момента государственнойрегистрации перехода этого права к другому лицу.
Такимобразом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержаниюправо, которое дает возможность его обладателю — собственнику (и только ему)осуществлять полное „хозяйственное господство“ над принадлежащим емуимуществом.
Во-вторых,современное право провозгласило принцип, в соответствии с которым, гражданеимеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения егоколичества, размеров и стоимости путем:
1)приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домахгосударственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся вполном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений(ведомственном жилищном фонде);
2)жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществамииндивидуальных застройщиков;
3)участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
4)купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
5)приобретения в порядке наследования;
6)мены жилья;
1)дарения жилых помещений;
2)рентный договор.
В-третьих,переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежитгосударственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами.Право собственности охраняется законом.
Вчетвертых, право собственности бессрочно. Собственнику принадлежат прававладения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В-пятых,говоря о законодательстве о жилье, нужно подчеркнуть, что законодательство нестоит на месте — принят ряд федеральных законов, которые предусматриваютурегулирование жилищных отношений в новых условиях; в их числе: федеральныйзакон от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», федеральныйзакон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Земельный кодексРФ, Гражданский кодекс РФ (часть третья) и др. Однако, касаясь перспективсовершенствования жилищного законодательства, необходимо отметить, что егокоренное обновление увязывается с принятием нового Жилищного кодекса РФ.Задержка в принятии указанного Кодекса имеет и другую негативную сторону: вусловии отсутствия нового федерального закона субъекты РФ предпринимаютсамостоятельные действия, которые зачастую не увязываются с федеральнымзаконодательством.
Список литературы
Нормативно-правовыеакты:
1.Конституция Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993г.
2.Гражданский кодекс РФ. Часть 1 и 2. – М. Инфра-норма, 2000 г.
3.Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. Ведомости Съезда народных депутатовРСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., N 26, ст. 883.
4.Гражданский процессуальный кодекс РСФСР – М. Инфра-норма, 2000.
5.Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // Собраниезаконодательства Российской Федерации, 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069.
6.Кодекс РСФСР об административных правонарушениях от 20 июня 1984 г. //Ведомости Верховного Совета РСФСР, 5 июля 1984 г., N 27, ст. 909.
7.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья // Российская газета 26ноября, 2001.
8.Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ „Об архитектурнойдеятельности в Российской Федерации“ Собрание законодательства РоссийскойФедерации, 20 ноября 1995 г., №47, ст. 4473.
9.Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981г. N 5150-Х // Ведомости Верховного Совета СССР от 1 июля 1981 г., N 26, ст.834.
10.Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 „Об основах федеральной жилищнойполитики“ // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации иВерховного Совета Российской Федерации, 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.
11.Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ „О товариществахсобственников жилья“ // Собрание законодательства Российской Федерации, 17июня 1996 г., N 25, ст. 2963.
12.Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. №1541-1 „О приватизации жилищного фонда вРоссийской Федерации“ // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВерховногоСовета РСФСР, 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959.
13.Закон РТ №1936-XII „О приватизации жилищного фонда в РеспубликеТатарстан“, 15.07.93. // Советская Татария, №157-158, 7 августа 1993 г.
14.Постановление КМ РТ от 25 марта 1999 г. N 165 „О создании товариществсобственников жилья в Республике Татарстан“ // Нормативные акты РеспубликиТатарстан, №4, апрель 1999 г.
15.Приказ министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядкегосударственной регистрации договоров купли-продажи и перехода правасобственности на жилые помещения» // Российская газета, 22 августа 2001 г.,№162.
16.Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13ноября 1997 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998.N 1. С.81
Специальнаялитература:
1.Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащимигражданам на праве собственности // Правоведение, 1994, №4.
2.Вышкина С.В. Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья // Законодательство,1998, №3.
3.Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость //Российская юстиция, 1998, №6.
4.Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры// Российская юстиция, 1996, №8.
5.Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М. Статут, 2001.
6.Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права присовершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 1997, №№4-5.
7.Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального наймажилья? // Российская юстиция, №3, март 2000 г.
8.Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок снедвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право,1998, №7, 8.
9.Титов А.А. Новые способы получения жилья – М. Юрайт, 2000.
10.Фаршатов И. Дела об утрате права на жилое помещение // Российская юстиция,1997, №8.
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта tarasei.narod.ru