Правовое регулирование арендных отношений

Содержание
 
Введение
Глава 1. Понятие июридическая сущность договора аренды
1.1 Понятие договорааренды
1.2 Юридическая природадоговора аренды
Глава 2. Правовоерегулирование арендных отношений
2.1 Существенные условиядоговора аренды
2.2 Субъекты и объектыдоговора аренды. Права и обязанности сторон
Глава 3. Особенностьарендных обязательств, относящихся разным видам имущества
3.1 Прокат и арендатранспорта
3.2 Договорныеобязательства относящиеся к недвижимому имуществу
3.3 Договор финансовойаренды (лизинга)
Заключение
Библиографический список
Введение
Актуальностьтемы исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в Россииощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантийзащиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различныхвидов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятноотразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи сэтим большое значение приобретает изучение договорных форм веденияхозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Вторая частьГражданского Кодекса Российской Федерации закрепила принципиально новый подходк оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношениипринадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этомони не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушатьправа и законные интересы других лиц.
Договораренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества вовременное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества всобственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а,следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, прикоторых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество поданному договору может передаваться арендатору только в пользование или впользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом правараспоряжения им.
Применяядоговор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управленияобеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственныхзон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то жевремя граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность,затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность)средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственныхпомещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческихорганизаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиесяфинансы направить на иные цели.
В основноммногие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполненииобязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробеламизаконодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора(например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и приприменении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий.Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты праварендаторов при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют внастоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.
Такимобразом, проблема выбранной темы исследования заключается в несовершенствегражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, а такжепрактики его применения. Данные проблемы являются, безусловно, актуальными внастоящее время.
Все сказанноепредопределило выбор темы дипломного исследования.
Теоретическиеи практические вопросы правового регулирования института договора аренды сучетом уровня экономического развития общества и благосостояния его членов неполучили системной и комплексной разработки и освещения в научной ипрактической литературе.
Цельюисследования является теоретический анализ комплекса проблемгражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложенийпо совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения вчасти предмета исследования.
Длядостижения поставленной цели были решены следующие задачи:
1) уточненопонятие договора аренды в российском гражданском праве и указаны его виды;
2)рассмотрены особенности правового статуса субъектов договора аренды;
3)рассмотрены проблемы реализации норм законодательства Российской Федерации обинституте аренды;
4) предложеныпути совершенствования норм законодательства об институте аренды в гражданскомправе России.
Объектомисследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения,изменения и прекращения договора аренды на современном этапе.
Предметомисследования является институт аренды и его роль в гражданском обороте, трудыотечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.
Методологияи методика исследования составляют общие и частные методы научного познания, вчастности исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза,аналогии метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.
Структураработыобусловлена предметом, целью и задачами исследования. Дипломная работа состоитиз введения, трех глав, заключения, библиографического списка.
Глава 1. Понятиеи юридическая сущность договора аренды1.1 Понятиедоговора аренды
В статье 606ГК договор аренды определен как обязательство, по которому арендодательобязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение ипользование или во временное пользование. Из данного определения видно, что варендном правоотношении направленность на передачу имущества во временноепользование уточняется признаком возмездное. Договору аренды посвящена глава 34ГК.
В параграфе 1главы 34 ГК выделены общие положения об аренде, которые имеют троякое значение.
Во-первых,поскольку гражданское право предназначено, главным образом, для регулированиявозмездных отношений, сущность обязательства определенной направленности внаиболее чистом виде проявляется в возмездном договоре. В силу этого институтаренды избран законодателем в качестве базового для регулирования всехобязательств направленных на передачу имущества во временное пользование. В немсодержатся не только нормы, регламентирующие возмездные отношения по передачеимущества во временное пользование, но и унифицированные правила, обусловленныенаправленностью обязательства на передачу имущества во временное пользованиенезависимо от его возмездности или безвозмездности.Эти унифицированныеположения применимы не только к аренде, но и к безвозмездному пользованию. Встатье 689 ГК перечислены арендные правила, применимые к договорубезвозмездного пользования.
Во-вторых,несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться дополнительнымиособенностями, требующими законодательного закрепления, все они имеют единую основуправового регулирования, предопределенную направленностью на возмезднуюпередачу имущества во временное пользование. Общие положения об арендепредставляют собой унифицированные нормы, которые могут применяться к любымвидам и разновидностям договора аренды, если иное не установлено правилами обэтих договорах (статья 625 ГК).
В-третьих,общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулированияпростейших арендных отношений, не осложненных иными нормообразующимипризнаками.
Признак направленностипозволяет отграничить договор аренды от иных обязательств, имеющих с арендойвнешнее сходство. Так, обязательство аренды, предусматривающее выкупарендованного имущества путем перечисления определенной суммы арендныхплатежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однакоправовая природа этих правоотношений принципиально различна. Любой договоркупли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачуимущества в собственность. Порядок и условия оплаты имеют вторичное значение.Они не влияют на направленность обязательства. Поэтому купля-продажа срассрочкой платежа регламентируется нормами о купле-продаже. Согласно договоруаренды, напротив, основной обязанностью собственника является передачаимущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендномправоотношении элемента купли-продажи, предусматривающего выкуп имущества путемвнесения арендной платы, не меняет основной правовой природы договора аренды.Условие о выкупе, то есть о переходе права собственности на договорноеимущество, начинает действовать лишь в определенный момент, когда общая суммавыплаченной арендной платы становится равной сумме выкупа. До этого моментаобязательство подчиняется нормам об аренде[1].
Арендныеотношения разнообразны. Специфика тех или иных видов аренды предопределяетсяразличными факторами. Однако общие положения об аренде, выделенные в параграфе1 главы 34 ГК, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем видамаренды. Соответствующее правило закреплено в статье 625 ГК. Вторичныеособенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видовдоговора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленноенаправленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование.
Признакэкономического неравенства может быть многоступенчатым. Причем различные уровниэкономического неравенства, обусловленные разными субъектными признаками, могутприсутствовать в одном виде договора. Если каждый из таких уровней требуетспециального регулирования, оно должно быть предусмотрено в законераспространяется на договоры проката[2].
Арендодателемпо договору аренды здания (сооружения) может быть лицо, осуществляющее сдачуимущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.Данная специфика, безусловно, требует правового закрепления. Однако в ГКсоответствующее регулирование отсутствует. Нормы института аренды зданий(сооружений) отражают особенности предмета договора вне зависимости от того,кто является арендодателем. А положения о прокате к подобным отношениямнеприменимы по определению[3].
Несмотря нато, что согласно легальному определению договора проката нормы параграфа 2главы 34 ГК распространяются только на отношения по поводу движимого имущества,некоторые положения института проката, на наш взгляд, носят унифицированныйхарактер и поэтому до устранения в установленном порядке указанного выше законодательногопробела они могли бы применяться в порядке аналогии закона к тем договорамаренды зданий (сооружений), в которых участвует арендодатель-профессионал.
Определяяместо аренды транспортных средств в системе гражданских договоров, необходимоотметить следующее.
Нормообразующеезначение специфики транспортного средства реализовано в ГК следующим образом.Ввиду того, что данная специфика в наиболее чистом виде проявляется в такомдоговоре аренды транспортного средства, который не осложнен оказанием услуг поуправлению и эксплуатации, аренда транспортного средства без экипажа являетсяродовым институтом аренды транспортных средств. Нормативная база именно данногодоговора отражает особенности аренды транспортных средств как таковой. Правила,обусловленные наличием услуг по управлению и эксплуатации, лишь уточняютправовое регулирование, предопределенное спецификой транспортного средства.Причем на некоторые элементы правового регулирования, обусловленные спецификойтранспортного средства, фактор оказания услуг не влияет. Нормы, содержащиеданные элементы, являются унифицированными. Хотя данные правила не выделены вкачестве общих положений об аренде транспортных средств, нетрудно заметить, чтоони имеются в обоих разделах, регламентирующих указанные разновидности арендытранспортных средств. Так, оба вида договора аренды транспортных средствявляются реальными (статьи 632 и 642 ГК). Для них установлена письменная форма(статьи 633 и 643 ГК). Согласно статьям 632 и642 ГК к договорам арендытранспортных средств не применяются правила о возобновлении договора нанеопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключениедоговора на новый срок. В отличие от общих норм об аренде, предусматривающихдиспозитивное право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество всубаренду, арендатор транспортного средства по общему правилу вправе сдаватьего в субаренду без согласия арендодателя[4].
Спецификатранспортного средства, предопределившая необходимость особой правовойрегламентации, проявляется в том, что оно представляет собой сложноетехническое устройство и является источником повышенной опасности.
Принадлежностьрассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно, как илюбой договор аренды, направлено на возмездную передачу имущества во временноевладение и пользование. Указанные родовые признаки обусловили возможностьприменения к аренде предприятия общих положений об аренде, не противоречащихспецифике предприятия. В статье 625 ГК законодатель указал, что общие положенияоб аренде применяются к договору аренды предприятия, если иное не предусмотреноспециальными правилами о нем[5].
Арендапредприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованиюарендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящихв состав имущества арендованного предприятия (статья 660 ГК). На первый взгляд,данные особенности рассматриваемого обязательства противоречат аренднойнаправленности, поскольку направленность на передачу имущества во временноепользование предполагает возврат того же самого индивидуально-определенногоимущества.
Отношенияаренды предприятий имеют общие признаки с арендой зданий и сооружений. Даннаясвязь обусловлена тем, что предприятие признается разновидностью недвижимости(статья 132 ГК).
Предприятиеявляется недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а порешению законодателя распространить на этот специфический объект особенностиправового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества”[6]. Данное законодательноерешение обусловлено тем, что предприятие обладает родовым признакомнедвижимости — особой ценностью, предопределяющей необходимостьиндивидуализации и учета.
Заслуга ГК РФсостоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделилдоговор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества ипредусмотрел комплекс специальных правил, учитывающих специфику правоотношений,связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса,используемого для предпринимательской деятельности[7].
Сутьотношений, регулируемых нормами института лизинга, состоит в следующем. С однойстороны, лицо (арендатор), не имеющее экономического интереса (или возможности)в приобретении имущества в собственность, испытывает потребность виспользовании этого имущества.
С другойстороны, собственник не желает передавать интересующее арендатора имущество варенду, но готов продать его. С третьей стороны, существует лицо, у которогонет в собственности имущества, необходимого арендатору, но есть денежныесредства, которые оно имеет возможность вложить в приобретение этого имущества,с тем чтобы, сдавая его в аренду, получать доходы на вложенный капитал в видеарендной платы. Соединение указанных лиц в одном правоотношении позволяетудовлетворить их экономические интересы. Поскольку данные правоотношенияреально существуют, потребовалась правовая база, обеспечивающая их эффективноерегулирование.1.2Юридическая природа договора аренды и отличие его от смежных договоров
Законодательстводает юридическое понятие договору аренды. В соответствии со статьей 606Гражданского кодекса договором аренды признается гражданско-правовой договор, всилу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенноеимущество во временное владение и пользование или во временное пользование, аарендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды,продукция и доходы, полученные арендатором в результате использованияарендованного имущества в соответствии с договором, являются егособственностью.
Необходимоотметить, что «это положение действует лишь тогда, когда арендованноеимущество, используется арендатором в соответствии с условиями договора аренды,а если договор подобных условий не содержит, то в соответствии с прямымназначением арендованного имущества[8].
Посколькуотдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другимвидов договоров, попытаемся выделить аренду в системе гражданскихправоотношений, путем сопоставления с указанными юридическими категориями. Вданном случае к юридической категории относятся договорные обязательства иобъекты договора аренды.
Рассматриваявопрос о взаимоотношении сторон, касающихся обязательств, работники юридическойсферы сталкиваются с такой проблемой, к какой категории относить праваарендатора к категории вещных прав, или к сфере обязательственного права. Поопределению вещное право предоставляет человеку непосредственное господство втой или иной форме над вещью, т.е объектом вещного права является вещь.Обязательственное право-это право одному лицу требовать от другого совершенияопределенных действий, которые и являются объектом права.[9]
В одной изнаучных работ автор в своих рассуждениях ссылается на такое противоречие как несоответствие по установлению вещного права, в договоре аренды устанавливаетсявещное право нанимателя на арендованное имущество и между тем неустанавливается вещное право между нанимателем и нанятой вещью[10]. Таким образом, на мойвзгляд получается, что договор аренды носит императивный характер поскольку нетсвободного волеизъявление со стороны арендатора, так как он не являетсясобственником вещи (материальных ценностей), он не может пользоваться, владеть,распоряжаться имуществом (вещью), но в то же время как арендатор он наделенправом пользоваться и владеть вещью только с согласия арендодателя, т.е. всесвои действия по владению пользованию арендатор согласовывает с арендодателем(собственником имущества). Это обстоятельство вносит некоторые сложности вовзаимоотношение обеих сторон.
Возвращаясь кюридическому понятию договора аренды, следует отметить тот факт, когда вюридической литературе и нормативно-правовых актах используется терминология,при которой арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор –нанимателем, а сам договор – договором имущественного найма.
Для договорааренды присущи следующие характерные ему черты, позволяющие рассматривать этотдоговор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Особенностьдоговора аренды, — он относится к категории гражданско-правовых договоров напередачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества,осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственностина это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение ипользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служитьверным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например,купля-продажи, мена, заем[11].
Следуетвыделить еще одну особенность договора аренды: пользование имуществом приаренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, сприсвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результатеиспользования арендованного имущества[12]. Так же арендаторупринадлежит право владения имуществом. Иными словами он получает возможность нетолько извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладатьим, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатациясоответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним,арендатору достаточно получить данное имущество в пользование.[13] Наделение арендаторастатусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решитьпроблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованнымимуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцувещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц наарендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласнокоторой права на истребование имущества из чужого незаконного владения, а такжена защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения, принадлежаттакже лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом пооснованию, предусмотренному законом или договором.
Наделениеарендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительнообеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовыхотношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения вГражданский кодекс РФ специальной нормы, определяющей судьбу аренды припереходе права собственности на арендованное имущество. Переход правасобственности или иного ограниченного вещного права на сданное в арендуимущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжениядоговора аренды.
И еще однахарактерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованнымимуществом. Во всяком случае, оно не включает в себя правомочие арендатора попередаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, Гражданский кодекс РФпредусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованноеимущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставленоему арендодателем.[14]
Во-вторых,законодательством предусмотрено детальное регулирование отдельных видовдоговоров.
В-третьих,выделение отдельных видов договора аренды, за исключением проката, фрахтованияна время, лизинга) связано с тем, что каждый вид договора аренды носитспецифический характер, отличающий один вид от другого, и поэтому для каждоговида договора требуется особое правовое регулирование. Несмотря на это,законодательство дает ссылку на применение общих положений договора аренды. Притаком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшейспецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями одоговоре аренды.[15]
Договорпроката выделен в отдельный вид договора аренды исходя, прежде всего изсубъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо,профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постояннойпредпринимательской деятельности, а также из целей использования арендаторомарендованного имущества.
Договораренды транспортного средства имеет ту особенность, что пользованиепередаваемым в аренду транспортным средствам требует управления им и егоквалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.
В связи санализом правовой природы договора аренды транспортного средства спредоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации определенныйинтерес вызывает проблема отграничения его от договора перевозки. Наиболеечетко она проявляется при сравнении данной разновидности аренды с договоромфрахтования, который определен в статье 787 ГК как обязательство, по которомуодна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю)за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средствна один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа. Внешнеесходство данных договоров выражается в том, что и при аренде транспортногосредства с экипажем, и при фрахтовании транспортное средство как бы используетсяарендатором (фрахтователем). О.М. Козырь отмечает, что аренда транспортногосредства с экипажем «в известной мере смыкается с договором перевозки, чтовызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако вданном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающимэто средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатациитранспортного средства арендатором у него складываются отношения с другимилицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы40»[16].
Дополняяприведенные рассуждения О.М. Козырь, можно отметить следующее. В основеразграничения обязательств перевозки и аренды транспортного средства с экипажемлежит признак направленности. Аренда направлена на передачу имущества вовременное пользование, а перевозка — на оказание услуг по перемещению груза,пассажира или багажа при помощи транспортного средства[17]. Если правоотношениенаправлено на возмездную передачу имущества во временное пользование, то онохарактеризуется признаками, требующими применения к нему арендных правил, какиебы дополнительные обязательства ни вплетались в него. Поэтому отношения повозмездной передаче транспортного средства во временное пользование, в первуюочередь, являются арендными. Другое дело, что они могут дополнятьсяобязательством иной направленности. В договоре аренды транспортного средства сэкипажем они дополняются обязательством, направленным на оказание услуг поуправлению и техническому обслуживанию. Как соотносятся данные услуги суслугами по перевозке — вопрос для самостоятельного анализа. Коротко можно лишьотметить, что если для регулирования перевозочных услуг не имеет значения то,какое транспортное средство используется для их оказания (заказчика илиперевозчика), значит, нормы о перевозке приспособлены и для регулирования услугпо управлению транспортным средством и, следовательно, услуги по управлениюмогут квалифицироваться как перевозка.
Что касаетсядоговора лизинга, то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделятьего как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этихотношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества,передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этогодоговора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде икупле-продаже.
Особенностьдоговора аренды, — он относится к категории гражданско-правовых договоров напередачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества,осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственностина это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение ипользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служитьверным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например,купля-продажи, мена, заем[18].
Черты сходстваобнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилогопомещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения являетсявозмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездноепользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл.36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания овозможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения.Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права иобязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.
Наибольшее сходство договорссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носитбезвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делаетнеобходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общихположений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всегоограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора ненесет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречногоудовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде правапользования имуществом.
О сходстве договоров арендыи ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственноприменяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1,3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендныеотношения (п. 2 ст. 689 ГК).
Распространеннаяклассификация гражданско-правовых договоров по направленности результатапозволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных напередачу имущества.
Безусловно, что и рентные, иарендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества ипомимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говоритьобывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорныхинститутов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение,характеризующееся периодичностью его представления.
На самом деле договорыаренды и ренты — разные договорные институты. Единственное, что объединяет этидва института, так это сложность их предмета, который включает «в себя какдействия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объектпервого рода), так и само имущество»[19].
Общность предмета, одним изобъектов которого выступает имущество, периодичность представленияимущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, частосовпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а такжепредусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношенииарендного договора такой инструмент, как «выкуп», требуют, на мойвзгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.
В отличие от рентногодоговора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договорявляется классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срокдоговора аренды к существенным условиям договора данного вида.
Законодатель относит срок ксущественным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор арендызаключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том,что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной изсторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентностиобмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.
Последнее, на чем хотелосьбы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, — этовыкуп имущества.
Первое, на что необходимообратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договоразаконодатель использует одно и то же понятие — «выкуп».
Если пытаться проводитьпараллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следуетобратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества — правовойинструмент, опосредующий переход права собственности на имущество отарендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты — правовой инструмент,прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества,составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкупренты — одна из гарантий участников рентного договора, который является«некоммерческим», о чем уже говорилось выше.
Подводя итог нашемусравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожестьдвух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении,рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями,учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующихдоговоров.
Итак, следует признать, чтоправовая квалификация заемных отношений на основе действующего законодательствавызывает трудности. Даже принцип возвратности, на котором основывают своюпозицию суды, к сожалению, слабо подтвержден нормативными актами.
Нередко суды относятарендные и заемные операции к реализации услуг. Так Верховный суд РФ в своемрешении пришел к следующему выводу:
«По договорувозмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказатьуслуги, а заказчик оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Данная норма фактическине исключает возможности распространения правил, касающихся этого договора, ина отношения, вытекающие из договора аренды имущества»[20].
Обычно аренду и заемпротивопоставляют друг другу, основываясь на том, что при аренде перехода правасобственности на имущество нет, а при займе есть. Однако очевидно, что данноепротивопоставление несущественно для приведенной классификации формимущественного оборота.
Для займа переход правасобственности на имущество является не целью, а следствием особого предметасделки. Есть вещи, потребляемые в процессе использования, или другие, самаполезность которых заключается в том, что они являются средством оборота — деньгами. Извлечение полезных свойств из этих вещей возможно только посредствомих реализации, поэтому заемные отношения предполагают переход правасобственности на них.
Между тем предметом сделокостается именно полезность этого имущества, тот эффект, который может извлечьиз него заемщик или арендатор. Арендатор возвращает арендодателю то жеимущество, заемщик — то же количество вещей, определенных родовыми признаками,оставляя себе извлеченную из этого имущества пользу.
Арендованное имущество неявляется товаром, так как права собственности на него не переходят карендатору. Деньги вообще и заемные деньги в частности не являются товаром поопределению. Другое имущество, переданное взаймы, также не является для заемщикатоваром в экономическом смысле этого понятия, так как заимодавец возвращает емуне денежный эквивалент данного имущества или какое-то иное имущество, а то жесамое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.
Возвратность, на которуюссылаются арбитражные суды, свидетельствует о том, что предметом отчуждения ипри аренде, и при займе является не само имущество, а лишь его полезныесвойства. Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать, что аренда и заемявляются самостоятельными формами имущественного оборота, а классификация видовреализации, закрепленная в налоговом законодательстве, нуждается всоответствующем дополнении.
Особо стоит отметитьсоотношение аренды и ипотеки. Так ипотека здания или сооружения допускаетсятолько с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, накотором находится это здание или сооружение, либо части этого участка,функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Этоединственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащегозалогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залогеимущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи сэтим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чемправило.
В свою очередь Закон обипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды,устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды являетсяспецифическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливатьсятолько с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права арендыарендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлосьпредметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускаетсяудостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право арендыпредприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (изсостава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды являетсяиное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в нейуказывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этомуказывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание,как это требуется применительно к договору об ипотеке.
В заключение можно отметить,что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотекеправа аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотекиявляется не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режимфункционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требуетопределенного творческого подхода, что в свою очередь чреватозлоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подходлишь усложнил правоприменение. Принимая во внимание сложность данного вопроса,представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовоерегулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.
С точкизрения договорной практики актуальным является отграничение договорадоверительного управления от договора аренды. Аренда как экономико-правоваяформа исходит из того, что арендатор использует имущество по своему усмотрению,в соответствии с общим его назначением (например, под офис), но при этом всеплоды и доходы от деятельности арендатора принадлежат только ему. Арендаторобязан отдать арендодателю лишь фиксированную часть от своих доходов — аренднуюплату. Арендодатель при этом не вмешивается в деятельность арендатора и невправе указывать ему, как использовать помещение, контролировать егопредпринимательский бизнес[21].
Доверительноеуправление имуществом в отличие от аренды предполагает, что собственник имеетправо контролировать, как именно используется его собственность, вправетребовать повышения эффективности использования переданного в доверительноеуправление имущества и вправе требовать от доверительного управляющего всюполученную прибыль от доверительного управления имуществом. Доверительныйуправляющий имеет право лишь на оговоренный сторонами процент от прибыли,полученной в процессе использования имущества. Он действует исключительно винтересах учредителя управления или выгодоприобретателя, в то время какарендатор действует в своих интересах, соблюдая лишь ограничения, установленныедоговором. Иначе говоря, в отношениях доверительного управления собственникимущества нанимает профессионального предпринимателя для эффективного использованияимущества, предоставляя доверительному управляющему достаточную свободудействий, за вознаграждение от полученной на базе этого имущества прибыли.Доверительный управляющий обязан давать учредителю управления и выгодоприобретателюотчет о своей деятельности, доводить до сведения собственника имуществамотивацию своих действий, осуществлять свою деятельность на правахсвоеобразного поверенного в делах собственника по управлению недвижимостью[22].
Отношения,внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если вы, кпримеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это не значит, чтозаключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественноеправо заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), к вам применятьсяне будет.
Акцентируявнимание на безвозмездном пользовании именно недвижимым имуществом,законодатель говорит о «временном пользовании» (п. 1 ст. 689 ГК), а вотношении аренды как в целом (п. 1 ст. 606), так и аренды отдельных видовнедвижимого имущества (п. 1 ст. 650 — аренда зданий и сооружений, п. 1 ст. 656- аренда предприятия, как имущественного комплекса) говорит еще и о«временном владении», хотя в отношении аренды зданий и сооружений этоусловие не является обязательным. Поскольку основанием сделок во всех названныхслучаях является получение недвижимого имущества в пользование, можно полагать,что и пользование недвижимым имуществом в этих случаях должно быть одинаковым — с передачей его во временное владение и пользование или только в пользование[23].
Договораренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с моментадостижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а моментвступления договора в силу не связан с передачей арендованного имуществаарендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендаторупредставляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора арендысо стороны арендодателя.
Договораренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своихобязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору долженполучить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договораренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несетобязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том,что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором о том, чтоимеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место двевстречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателяпередать арендатору имущество во владение и пользование и обязанностьарендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга иявляются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор арендыявляется договором синаллагматическим.
Синналагматический характердоговора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаяхвстречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендаторомпо уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своихобязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Отсюдаследует, в соответствии с законодательством взамообязательства, это означает,что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество вуказанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок неуказан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество всоответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещенияубытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Глава 2.Правовое регулирование арендных отношений2.1Существенные условия договора аренды
 
Суждение осущественных условиях в гражданско-правовых договорах сводится к тому, чтосущественным условием договора аренды является его предмет, под которымпонимается имущество, передаваемое в аренду.
Пункт 1статьи 432 ГК содержит определение существенных условий договора, к каковымотносятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе илииных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данноговида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторондолжно быть достигнуто соглашение.
По нашемумнению, само понятие «существенные условия договора» определяется путемуказания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того,содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного праваставится в зависимость от техники законодательной работы.
Для выяснениясути понятия «существенные условия договора» необходимо ответить на вопрос, окаком аспекте понятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблемусущественных условий договора. В тексте гражданского кодекса как тождественноедоговору используется понятие соглашение. Чаще всего соглашением называетсядоговор, обеспечивающий исполнение основного договора либо уточняющий одно изего условий, либо изменяющий его содержание. Применяются также другие терминыдля обозначения гражданского договора-протокола о результатах торгов,передаточный акт, государственный контракт. Понятие договора раскрывается черезего содержание, т.е. совокупность составляющих его условий, без закрепления прави обязанностей сторон по поводу условий договор теряет свои функции.[24]
Принимая вовнимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору арендыарендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование, можно сделать вывод о том,что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся ксущественным условиям договора аренды. Другое дело, что Гражданский кодекс РФвключает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условиядоговора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов,однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды иарендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.
В ГражданскомКодексе п. 1 ст. 432 указано существенное условие характерное для всехгражданско-правовых договоров. Речь идет о предмете договора. При этом следуетучитывать, что предмет рассматривается не только в юридическом аспекте всоответствии с юридической терминологией, но и приобретает другое значение, таккак вытекает из обязательств. По мнению «Договор, представляет собой действия(или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона или,соответственно, воздержаться от их совершения»[25].
Предмет договора являетсясущественным условием договора аренды. В договоре аренды должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачеарендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договореусловие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Если арендодатель непредоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре арендысрок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок,арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкойисполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков,причиненных его неисполнением.
Вторая группасущественных условий включает в себя условия, необходимые для договоров данноговида. Необходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство выводилонеобходимость соответствующих условий из характера самого договорногоправоотношения, независимо от того, что указано в законе, то есть признавалонеобходимость данного условия для данного вида договоров в качествесамостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами,наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми посуду, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условиядоговора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы длядоговоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся вп. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которыеназваны в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо какнеобходимые для договоров данного вида[26].
К третьейгруппе существенных условий относятся условия договора, которые названы взаконе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998г. «О лизинге»[27] договор лизинга должен содержать следующиесущественные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемыхправ собственности; наименование места и указание порядка передачи предметализинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учетапредмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателемна основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договорализинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов; определениеобязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга отсвязанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором[28].
И, наконец,четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия,относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнутосоглашение.
На практике можно встретитьтакие случаи, при которых к существенным условиям могут относиться не всеусловия договора, которые при заключении договора содержались в оферте илиакцепте. Рассмотрим случай из судебной практики. Арендодатель обратился варбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по аренднойплате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию,а также неустойки за просрочку платежа.
Возражая против заявленногоиска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду дозаключения договора аренды, в связи, с чем не подлежат удовлетворению.
Принимая решение, судруководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправеустановить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям,возникшим до заключения договора.
Между истцом и ответчикомбыл заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязалсяежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы поуборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежапредусмотрена неустойка.
Данное здание было переданоответчику по акту приема – передачи до заключения договора аренды и фактическииспользовалось им в течение этого времени.
В договоре стороныустановили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с датыподписания ими акта приема – передачи здания.
Учитывая изложенное, судпервой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанциирешение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взысканияарендной платы и расходов по уборке территории за период фактическогоиспользования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил изследующего.
В соответствии с пунктом 1статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон смомента его заключения.
Достижение сторонамисоглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора,условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещениюарендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территориисвидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использованиеим здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях,предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственнаяобязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самогодоговора[29].
В связи с этим у суда первойинстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорныеобязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактическиеотношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период,предшествовавший заключению договора[30].
В этом случае, отношения,которые возникли до заключения договора содержали существенные условия опредмете договора по поводу передачи имущества и его оплаты, которые по своемусуществу не были отнесены к существенным условиям, поскольку не был подписанакт приема-передачи, свидетельствующим о фактическом переходе права напользование имуществом, подтверждающим это право, несмотря на использованиездание и выполнение иных обязательств, предусмотренных законом. Соответственноможно сделать вывод, что у арендодатель направил предложение (оферту) заключитьдоговор на аренду здания, арендатор принял данное предложение, дав согласие(акцепту) на выполнение обязательств по арендной плате и возмещению расходов поуборке территории прилегающей к арендованному зданию. Согласно ГражданскомуКодексу определение существенных условий договора, относятся условия все теусловия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно бытьдостигнуто соглашение. В данном случае по этим условиям: по арендной плате, ивозмещению расходов по уборке территории прилегающей к арендованному зданиюбыло достигнуто соглашение, отсюда следует, что они являются существенными.После заключения договора аренды здания, условия которые содержались в оферте иакцепте перестали являться таковыми, поскольку соглашение сторон о том, чтоусловия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до егозаключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон поисполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Взаконодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятиянового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался вкачестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре арендыусловия о сроке его действия договор считался незаключенным.
Гражданскийкодекс РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенныйдоговором, однако допускает заключение договора и без указаний в нем срокааренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным нанеопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указаниясрока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получаетправо отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупрежденияоб этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за тримесяца.
Законом могут бытьпредусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды илиаренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали листороны какой-либо срок аренды в договоре. По истечении установленного закономпредельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. Например,Сызранская дума Самарской области вынесла постановление о сроках для объектовнедвижимого имущества из постановление ст. 6 «Договор аренды может бытьзаключен на любой срок, определенный сторонами. Предельный срок арендыограничивается 49 годами, если иное не предусмотрено законодательствомРоссийской Федерации. Для объектов недвижимого имущества договор заключенныйсрок от 1 года до 3-х лет является краткосрочным, от 3-х до 10-среднесрочным,свыше 10 и до 49 лет — долгосрочным»[31].
Особоевнимание следует уделить вопросу о праве арендатора на возобновление арендныхотношений. Согласно гражданскому законодательству стороны сами определяютвременной аспект правоотношений, исключая случаи установление сроковзаконодательством. При окончании договорных обязательств, если стороны не имеютпретензий по отношению друг к другу, то договор считается продленным на тот же сроки на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее договором. Арендатору, надлежащимобразом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях былопредоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновлениедоговора аренды.
Данные законоположенияактивно применялись в арбитражно — судебной практике в целях защиты прав изаконных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться,ознакомившись с одним из разъяснений Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации. Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса направо заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действияранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателемтакого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новыйдоговор может быть заключен только после истечения срока действияпервоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененноесоответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявитьв суд требование о признании конкурса недействительным[32].
При проведении конкурсаарендодатель должен поставить в известность его участников о том, чтоарендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным переддругими лицами правом на его возобновление.
Если с победителем конкурсадоговор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключениядоговора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд сиском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях,предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора ониподлежат удовлетворению.
В случае, когда спобедителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор можетпредъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договорааренды. При этом в качестве третьего лица привлекается победитель конкурса, скоторым заключен договор. При подтверждении требований прежнего арендатора судпроизводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом врешении[33]. Данныеразъяснения не утратили своего значения и в настоящее время.
Гражданскийкодекс РФсохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности,преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Такоеписьменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когдаарендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместес тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендаторполучает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей позаключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных емув связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же кэтому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, онможет потребовать от арендодателя только возмещения убытков.
В случаях,когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоватьсяимуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считатьсявозобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждаяиз сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагентане менее чем за три месяца[34].
Договораренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическоелицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (всоответствии со ст. 609 п. 1).
Чтоже касается заключение договора между гражданами, является обязательнаяписьменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается насрок более одного года. Договор аренды на сумму превышающий 10 МРОТ должен бытьзаключен в простой письменно форме независимо от его срока. При этом суммойдоговора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размерарендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина изних больше. Гражданский кодекс предъявляет особые требования и к форме договорааренды недвижимости. Помимо того, что договор должен быть заключен в письменнойформе, стороны обязаны составить один документ и подписать его (пункт 1 статья651). Простого обмена письмами по поводу аренды помещения или зданиянедостаточно.
Кроме того, если договораренды зданий (сооружений) заключен на срок не менее года, то он подлежитобязательной государственной регистрации и считается заключенным только смомента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Дляподтверждения того факта, что в отношении помещений должен соблюдаться такой жепорядок, понадобилось заседание Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ,который и сообщил о своей позиции в Информационном письме от 1 июня 2000 года №53[35],рекомендовав к договорам аренды нежилых помещений применяться правила,предусмотренные для зданий. До этого налоговые органы и некоторые экспертыуспели объявить, что регистрировать аренду помещений нужно в любом случае, таккак в Гражданском кодексе минимальный срок, не требующий регистрации, для такихдоговоров не установлен.
Регистрация сделок снедвижимостью регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[36]. Определяя, подлежит ли тот или иной договор государственной регистрации,сторонам нужно быть очень внимательными. Ведь иногда может быть случайнодопущена ошибка в указании срока договора, которая при отсутствии регистрацииповлечет за собой недействительность аренды. Например, на практике очень частовстречается указание, что договор действует «с 1 января одного года по 1 январяследующего года». Подписав такой договор, арендатор и арендодатель полагают,что согласовали срок, равный году, и не заботятся о государственнойрегистрации. И совершенно напрасно, потому что годом считается срок с 1 январяпо 31 декабря включительно, а вышеприведенный срок означает, что договордействует один год и один день, то есть без регистрации недействителен.
Зато наличиев тексте договора фразы: «Срок действия договора — с 1 января до 31 декабря»,наоборот, значит, что продолжительность согласованного сторонами периода арендына 1 день меньше, чем год, так как предлог «до» означает, что 31 декабря в срокне включается[37].
Особым образом регулируетсяформа договора аренды, предусматривающего переход в последующем правасобственности на это имущество к арендатору[38].
Что касаетсядоговора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора наего выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотреннойдля совершения сделки, поскольку в главе 30 Гражданского кодекса РФ отсутствуюткакие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажидвижимого имущества.
Всоответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле«иное» установлено в отношении аренды таких объектов недвижимости, как зданияили сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в томслучае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для ихвступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами.
Практическоезначение государственной регистрации договора аренды недвижимого имуществасостоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственнойрегистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное неустановлено законом.
Государственнойрегистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимоеимущество.
В Гражданскомкодексе РФ имеются положения, позволяющие определить как общие признакиобъектов недвижимого имущества, так и примерный объектов недвижимости[39].
Всоответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Однакоуказанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу такихобъектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водныеобъекты, которые названы в Гражданском кодексе РФ и являются самостоятельными основнымиобъектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературенередко относятся к так называемой недвижимости по природе[40].
Земельныеучастки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которыхзаконодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественномобороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст.129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться илипереходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ихоборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Поэтомуобъектами договора аренды в настоящее время можно признать лишь те земельныеучастки, которые уже принадлежат на праве собственности гражданам и юридическимлицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных участковзаконодательно ограничен в публичных интересах, так же и как содержание праввсякого землепользователя или природопользователя, включая собственников.Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишьв той мере, в которой он допускается специальным законодательством – законами оземле и других природных ресурсах.
Так же, как иземельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участкинедр и обособленные водные объекты. Они также, как и земельные участки,являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому,что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было быневозможно установление права собственности на недра вне зависимости от правасобственности на землю[41].
Такие объектынедвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществув силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения безнесоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указаннымиобъектами как недвижимым имуществом следует отличать сделки, по которым лес имноголетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например,продаются «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормыГражданского кодекса РФ о сделках с недвижимостью не подлежат применению, асоответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.
Здания исооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакамнеразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения безнесоразмерного ущерба их назначению.
Правособственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимоеимущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такойрегистрации. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательнойгосударственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомненияв их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственнойрегистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[42].
Однако, нанаш взгляд, после введения в действие Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года[43] данный вопрос решаетсяоднозначно: согласно п. 2 ст. 25 Закона в случае необходимости совершениясделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объектнедвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающихправо пользования земельным участком для создания объектов недвижимогоимущества, а также документов, содержащих описание объекта незавершенногостроительства.
Официальнаяпозиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектовнезавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла отражение впостановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанныхс защитой права собственности и других вещных прав»[44].данное постановлениевключает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25Закона о государственной регистрации не завершенные строительством объекты, неявляющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся кнедвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности нанезавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоватьсянормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество исовершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновенияправа собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Спорныйхарактер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилыхпомещений внутри зданий. Дело в том, что нормы Гражданского кодекса РФ,регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели ввиду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустилвозможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, непредусмотренных Гражданским кодексом РФ. В Федеральном законе «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вперечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения.Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости,подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажейнежилых помещений.
Из этой жесерии и другой вопрос: что подлежит государственной регистрации, когда речьидет об аренде недвижимого имущества. Гражданский кодекс РФ установил, что вэтом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости.Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имуществасчитается заключенным с момента его государственной регистрации.
Вместе с темФедеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» включает в себя ст. 25, которая имеет название «Государственнаярегистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливает правило,согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации[45].
Видимо, этонедоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор арендынедвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГКгосударственная регистрация осуществляется в отношении права собственности идругих вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды,естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, анапротив, обременяет чужое вещное право. Об этом, кстати, прямо говорится и вп. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или частипомещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующегопомещения (части помещения)».
Необходимоучитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможнатолько при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данныйобъект. В едином государственном реестре прав.
Поскольку сгосударственной регистрацией договора аренды недвижимости законодательсвязывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовымисредствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагентаот государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в видунорма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка,требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна изсторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторонывынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется всоответствии с решением суда[46]
2.2Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности сторон
 
В целяхизучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на двегруппы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществуобязанности арендодателя, вторую – определяющие основные обязанностиарендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя иарендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеюттакже предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащегоисполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условийдоговора.
Субъектамидоговора аренды являются арендодатель и арендатор.
Арендодателемимущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо,управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируяэто положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдачаимущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом.Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующимимуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, посколькусубъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основныхэлементов правомочие по распоряжению имуществом[47].
Обязанностиарендодателя. Основная обязанность арендодателя по договору аренды –предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиямдоговора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми егопринадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное варенду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а приего отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанностиарендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствиисо ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные врезультате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендаторв результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнениюдоговора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования орасторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненныхнеисполнением договорных обязательств[48].
Передаваемоеарендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначениюэтого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостаткиарендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договорааренды или были заранее известны арендатору, не отвечает арендодатель также иза те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора или передачеимущества в аренду.
Во всехостальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имуществавозлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которыепрепятствуют использованию арендованного имущества по его назначению какполностью, так и частично.
В подобныхслучаях арендатор может воспользоваться предоставленными ему гражданскимкодексом РФ способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать отарендодателя либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещениерасходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества;непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению такихнедостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условиипредварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочногорасторжения договора[49].
Арендодателюпредоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативныхпоследствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора,должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другиманалогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостаткисданного им в аренду имущества.
Гражданскийкодекс РФ не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененногоправами третьих лиц, которые сохраняют свою силу и в период действия договорааренды.
Кроме того,при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальнаяопасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращениятретьим лицом – кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, — арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующие требования кредиторабез согласия должника – арендодателя. В этом случае права кредитора пообязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут карендатору в порядке суброгации.
Обязанностиарендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. Доокончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняетдвусторонний характер.
Распределяямежду сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаемимущества и принимая во внимание временный характер.
Распределяямежду сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного в наемимущества и принимая во внимание временный характер владения и пользованияарендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитальногоремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иноеможет быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт долженпроизводиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, аесли такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость,арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случаеневыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может бытьосуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещенияпроизведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы[50].
Помимообязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель долженвоздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия впользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением,предусмотренным договором.
Несколькосложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя,поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом илисамим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъектыправа хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарныепредприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только ссогласия собственника в лице его уполномоченного органа.
Чтокасается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие можетвыступить в качестве арендодателя государственного имущества лишь с согласиясобственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в арендузакрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счетсредств, выделенных учреждению по смете.
Вместес тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества,приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению всоответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности.
Государственноеимущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а такжемуниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемомправовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при отсутствиитакого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанноеимущество в аренду, арбитражно – судебная практика признает надлежащимиарендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом[51].
Какизвестно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а такжемуниципальные образования признаются самостоятельными субъектами правасобственности, хотя ранее объекты, охватываемые правом собственности названныхсубъектов, составляли единый фонд государственного имущества. В связи с этим донастоящего времени не прекращаются споры между указанными субъектами правасобственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжениеимуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодняразрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РСФСРот 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственностив Российской Федерации на федеральную собственность, государственнуюсобственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей,автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга имуниципальную собственность»[52], а также иных правовых актов, регулирующих порядокотнесения различных объектов к федеральной собственности, собственностисубъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.
Вместес тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной илимуниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, этоимущество, которым государство или муниципальное образование обладаетнепосредственно, то есть имущество, не закрепленное за другими юридическимилицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства(муниципального образования). В отношении этого имущества государство,муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое правособственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, втом числе путем передачи указанного имущества в аренду.
Ковторой категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальнымобразованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения,оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества загосударством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными имиорганами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны взаконе.
Чтокасается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособныйгражданин либо организации, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случаеГражданский кодекс РФ не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающихправа субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества[53].
Обязанностиарендатора. Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие издоговора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованнымимуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия вдоговоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Законодательв этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делаетакцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должносоответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можноподтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай,когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а какследствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиямидоговора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжениедоговора и возмещение убытков.
В процессепользования имуществом, если иное не установлено законом или договором,арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свойсчет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованногоимущества.
Что касаетсясобственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать вкачестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интереспоследнего. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованиемарендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленныезаконом либо предусмотренные договором ограничения.
В частности,некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом,арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особыхправомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжениеарендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдаватьарендованное имущество в субаренду; передавать свои права и обязанности подоговору аренды другому лицу; предоставлять арендованное имущество вбезвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендныеправа в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочныйкапитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственныйкооператив[54]. Очевидно, что согласие арендодателя в данныхслучаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных правможет привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданноеим в аренду.
Договорсубаренды, может быть заключен арендатором с третьим лицом лишь при наличиисогласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не можетпревышать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды применяютсяправила о договорах аренды[55].
Вместе с темвведение в действие части первой Гражданского кодекса РФ лишило подобнуюпрактику права на существование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308 ГКобязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем вкачестве сторон, т.е. для третьих лиц. Вторая часть Гражданского кодекса РФвключает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прави законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды,конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договорасубаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать отарендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды наимущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды,в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиямпрекращенного договора аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплотьдо предъявления иска в суд о понуждении арендодателя к заключению договорааренды.
Втораяосновная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платыза пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договорааренды следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиямвсякого договора аренды.
Однакодоговор, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию сарендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегосясущественных условий договора, не может быть признан не заключенным. Это сталовозможным благодаря специальному правилу, установленному Гражданским кодексомРФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и срокивнесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будетсчитаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесенияарендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества присравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностьюкорреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездногогражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в текстедоговора.
Аренднаяплата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества вцелом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотреныследующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме,вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных врезультате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передачаарендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договоромвещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшениюарендованного имущества.
Следуетподчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не являетсяисчерпывающем либо императивным. Стороны вправе установить в договоре аренднуюплату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в инойформе, не предусмотренной Гражданским кодексом РФ.
Изменениеразмера арендной платы может производиться по соглашению сторон в сроки,предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. По требованию одной изсторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен всторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, впериод действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользованияарендованным имуществом или состояние этого имущества[56].
Практикасвидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением аренднойплаты, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок измененияарендной платы при заключении договора аренды. Наглядным примером сказанномувыше может служить следующий пример.
Общество сограниченной ответственностью – арендатор – обратилось в арбитражный суд сиском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы,составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.
Решениемарбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлениемапелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи спринесением протеста дело было рассмотрено Президиумом высшего АрбитражногоСуда РФ.
Какусматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуществом города иобщество с ограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимогомуниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна былаперечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами вприложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществляется всоответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользованиенедвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.
Согласно этойметодике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которойявляются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов,учитывающих ценность объекта. В том числе коэффициент потребительских качеств.Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договорадействовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовойминимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решениедо арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставкаарендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендаторсамостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы поновой ставке с момента её утверждения.
Регулярноизвещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик,однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главыадминистрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцомпомещений с 1,25 до 0, 75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи,рассчитанные им с применением старого коэффициента.
Согласно п. 2ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и наусловиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном закономпорядке.
При такихобстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поусловиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставокплатежа внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчетпроизводит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции онеобходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок аренднойплаты в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохраненииминимальной базовой ставки противоречил условиям договора.
Требованиеистца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признаноправомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченнойсуммы в счет следующих периодов расчетов.
Принимая вовнимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменилпостановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражногосуда о взыскании с арендодателя излишне полученной сумы арендной платы[57].
Еще однойосновной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества поистечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другимоснованиям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений,связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения,арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имуществов том состоянии, в котором он его получил. С учетом нормального износа или втом состоянии, которое предусмотрено договором, если данная обязанность небудет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за всё времяпросрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить емуубытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполненииуказанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправепотребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.
Судьбапроизведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяетсяГражданским кодексом РФ в зависимости от их характера. Все отделимые отарендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора.Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимостьтаких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств ссогласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшенияарендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационныхотчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностьюарендодателя.[58]
Особогорассмотрения, по моему мнению, заслуживает вопрос о выкупе арендованногоимущества. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что условие о выкупеарендованного имущества по истечении срока аренды до его истечения при условиивнесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может бытьпредусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.
Правом наприобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены:физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированныхгосударственных и муниципальных предприятий в результате приобретения их поконкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного илимуниципального имущества, ранее сданного в аренду; акционерные обществаоткрытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальныхпредприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленномпорядке не менее 75 % их акций; граждане и их объединения.
Осуществляющиепредпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был имизаключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица),не более 25 % уставного капитала которых находится в государственной илимуниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими наосновании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; акционерные общества,созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его ифактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.
Необходимоотметить, что право на выкуп арендованного государственного или муниципальногоимущества, в том числе и нежилых помещений, несет в себе не столькогражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы[59]. Данное обстоятельствонашло отражение и в Гражданском кодексе РФ, который наряду с общими положениямио праве собственности содержит специальное правило о приватизациигосударственного и муниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество,находящееся в государственной или муниципальной собственности, может бытьпередано его собственником в порядке, предусмотренном законами о приватизациигосударственного и муниципального имущества. Более того при приватизациигосударственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданскимкодексом РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения правасобственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное[60].
Объектомаренды может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряетсвоих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия идругие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортныесредства и т.п.
Закономмогут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускаетсяили ограничивается. Так, например, некоторые ограничения для сдачи в арендуприродных объектов установлены непосредственно федеральными законами. Всоответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах»[61] участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий,выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требованияустановлены Водным кодексом Российской Федерации[62] в отношении предоставления в пользование водных объектов. Участкилесного фонда также могут передаваться в аренду только на основе лицензий (ст.34 Лесного кодекса Российской Федерации)[63]. Объектом договора аренды не может выступать имущественное право,которое по определению не может быть передано в аренду и денежных средств,поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.
Условиедоговора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиямГражданского кодекса РФ, а именно: в договоре аренды должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачеарендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договореусловие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованнымсторонами, а соответствующий договор не считается заключенным[64].
Глава 3.Особенность арендных обязательств, относящихся разным видам имущества 3.1 Прокат и аренда транспорта
 
Подоговору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду вкачестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставитьарендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Договорупроката присущи некоторые характерные признаки, позволяющие выделить его вотдельный вид договора аренды.
Во-первых, вкачестве арендодателя по договору проката могут выступать не любые коммерческиеорганизации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в арендув качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть речь идет окоммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества.
Во-вторых,как общее правило, имущество, предоставленное по договору проката, должноиспользоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договоромили не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендатором по договорупроката в основном выступают граждане, которым соответствующее имуществопонадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования.Арендатором могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели,но для них исключается возможность использования полученного в прокат имуществадля извлечения прибыли.
В-третьих,договор проката относится к категории публичных договоров. Это означает, чтокоммерческая организация, выступающая в роли арендодателя, при наличиивозможности предоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказатьобратившемуся к ней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтениекому-либо в отношении заключения договора. Условия договора проката, в томчисле об арендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всехарендаторов, кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актамидопускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Лицавыступающие в роли потенциальных арендаторов, вправе передавать на рассмотрениесуда споры как о понуждении арендодателя к заключению договора проката, так и оразногласиях по отдельным условиям договора.
В-четвертых,договор проката в отличие от договора аренды имущества ни при каких условиях неможет носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивномпорядке определен максимальный срок действия такого договора — один год.
В-пятых, кобязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применениюпредусмотренные общим положениями об аренде правила о возобновлении договорааренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора навозобновление договора аренды.
В-шестых,договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое времяпри условии письменного предупреждения арендодателя в любое время при условииписьменного предупреждения арендодателя не менее чем за десять дней о своемнамерении отказаться от договора.
Учитываяпубличный характер договора проката. Гражданский кодекс РФ возлагает наарендодателя ряд дополнительных обязанностей. В частности, арендодатель,заключивший договор проката, должен в присутствии арендатора проверитьисправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правиламиего эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах егоиспользования. Арендодатель не позже чем в десятидневный срок со дня получениязаявления арендатора обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки всданном в аренду имуществе либо заменить его аналогичным имуществом в исправномсостоянии[65]. Правда, если арендодателю удастся доказать, чтонедостатки в арендованном имуществе возникли в результате нарушения арендаторомправил эксплуатации и содержания имущества, арендодатель вправе потребоватьвозмещения за счет арендатора стоимости ремонта и транспортировки имущества. Наарендодателя также возложена обязанность осуществлять как капитальный, так итекущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката.
Что касаетсяобязанностей арендатора по договору проката, то они сводятся к своевременномуперечислению арендодателю арендной платы и соблюдению правил пользованияарендованным имуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката втвердой сумме и вносятся арендатором периодически или единовременно.
Арендаторвправе отказаться от договора проката и досрочно возвратить арендованноеимущество. В этом случае арендодатель должен возвратить ему часть аренднойплаты, исчисляемую со дня, следующего за днем фактического возврата имуществаарендатором.
В связи стем, что полученное по договору проката имущество может использоватьсяарендатором лишь для потребительских целей, Гражданский кодекс РФ запрещаетарендатору сдавать это имущество в субаренду, передавать свои права иобязанности по договору проката другим лицам, предоставлять арендованноеимущество в безвозмездное пользование, вносить арендные права в качестве залогаили вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса впроизводственные кооперативы.
Что касаетсядосрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативеарендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие длятакого прекращения договора, а именно, арендатор должен письменно предупредитьарендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней.Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только пооснованиям, предусмотренным ст. 619 ГК, кроме п. 4. Иные случаи прекращениядоговора проката те же, что и у обычного договора аренды.[66]
Арендатранспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора арендыисходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, то естьтехническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся впространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническимустройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих.Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующихдоговоров аренды в отдельный вид.
Помимо арендыс транспортом связаны также договоры перевозки и экспедиции. В отличие отперевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владенияспециализированной транспортной организации. Перевозка же осуществляется безвыбытия этих средств из хозяйственной сферы перевозчика, который сохраняетконтроль за процессом транспортировки. Транспортная же экспедиция предполагаетоказание ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленныхна перевозочный процесс.
Общие правилааренды транспортных средств Гражданским кодексом РФ не установлены.Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договорыаренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению итехнической эксплуатации и без такого предоставления.
В то же времяряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств.
Договорыаренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные.
Договорыаренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимоот их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества. К такому договору неприменяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст.609 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортныхсредствах, которые относятся к недвижимым вещам и сделки с которыми подлежат пообщему правилу регистрации.[67]
Предельныесроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако кнему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенныйсрок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды нановый срок. По истечении срока договор прекращается.
Арендатранспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с учетомособенностей, предусмотренных главой I Закона о защите прав потребителей.
Наконец,транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимопредусмотренных Гражданским кодексом РФ, особенности аренды отдельных видовтранспортных средств.
Арендатранспортных средств регламентируется только применительно к автомобильному иморскому видам транспорта. Остальные транспортные уставы положений на этот счетне содержат.
По договоруаренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодательпредоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение ипользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по еготехнической эксплуатации[68].
В этомопределении договора отражены три его специфические черты: во-первых, предметдоговора – транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного,автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное ксамостоятельному перемещению в пространстве; во-вторых, управление итехническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своимисилами, то есть при помощи экипажа, а именно работника, состоящего сарендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производитсявыполнение работ, например, основанных на договоре подряда; в-третьих,транспортное средство передается арендатору во владение и пользование.Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортнымсредством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно ипроисходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования навремя следует предположить, что, управляя транспортным средством, работникидействуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.
Цельюдоговора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможностиосуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническоеобслуживание которого производит, однако, арендодатель – специалист в своемделе.
По договоруаренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендаторутранспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказанияуслуг по управлению им и его технической эксплуатации.
В этомопределении договора отражены три его специфические черты: во-первых, предметдоговора – транспортное средство любого вида; во-вторых, управление итехническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендаторсамостоятельно или при помощи третьего лица, но ни в коем случае неарендодателя; в-третьих, транспортное средство передается во владение ипользование арендатору арендодатель не сохраняет владение предметом договора.
Цель договора– получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельноосуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию[69].3.2Договорные обязательства относящиеся к недвижимому имуществу
 
Подоговору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передатьарендатору за плату во временное владение и пользование или во временноепользование здание или сооружение.
В отличие отранее рассмотренных договоров проката и аренды (фрахтования на время)транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора арендыисключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества:зданий и сооружений, — требующих установления специальных правил,регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.
Следуетподчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правовогорегулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулированиедоговора купли-продажи. В последнем случае Гражданским кодексом РФ установленыспециальные правила, направленные на регламентацию правоотношений, связанных скуплей-продажей всякого недвижимого имущества. При формулировании же норм,регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила,касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно всоставе общих положений об аренде.
Правоотношения,связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первою очередьспециальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых –правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях обаренде, и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости –иными общими положениями об аренде.
Ответ навопрос, в чем различие между зданием и сооружением, Гражданский кодекс РФ несодержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов можносделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в нихлюдей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническимцелям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делениюобъектов на здания и сооружения Гражданский кодекс РФ не придает.
Правила обаренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений).Правда в этом случае возникают сложности с передачей арендатору правапользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть.Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания(сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить недолжны.
Формадоговора аренды зданий и сооружений – письменная, причем обязательносоставление единого документа, подписываемого сторонами. Заключение такогодоговора посредством обмена письмами невозможно. Несоблюдение формы договорааренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договораренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации[70]. Эта норма являетсяисключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которомулюбой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который онзаключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могуттолковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК не должен применяться к арендедругих видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий[71].
К числусущественных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предметаотносится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размерарендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной формеусловия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Приэтом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются[72].
Содержаниедоговора аренды зданий и сооружений, по сравнению с содержанием обычного договорааренды, не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторонсохранился. Конкретизировались лишь некоторые способы исполнения этихобязанностей.
1.Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии,соответствующем условиям договора и назначению имущества, расширена.Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием илисооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занятаэтой недвижимостью и необходима для её использования. Передаче подлежит не весьпринадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, котораяфункционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит ипри умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить вдоговоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.
2. Исполнениеарендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору ипринятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту илииному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное непредусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передатьздание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления егоарендатору во временное владение или пользование и подписания сторонамидокумента о передаче.
3.Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружениемвключает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено,или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное непредусмотрено законом или договором. таким образом, если иное особо неоговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельныйучасток взиматься не должна.[73]
Подоговору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору заплату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественныйкомплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Договораренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя их его предмета.Предметом данного договора является предприятие как единый имущественныйкомплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные иоборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительныеправа, а также права требования и долги. Предприятие как объект права впроцессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытияодних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулированиядоговора его аренды.
Более того,суть пользования предприятием как раз состоит в постоянной замене егокомпонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласияарендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либовзаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованногопредприятия, сдавать их субаренду и передавать свои права и обязанности подоговору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что этоне влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положенийдоговора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении землии других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Договораренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами внадлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с моментаего государственной регистрации.
Существеннаяособенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его отдругих видов договора аренды имущества, состоит в том, что арендодатель долженсовершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующегозаключения договора аренды предприятия. Гражданский кодекс РФ не включаетправил, об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет местопри продаже предприятия, когда стороны ещё до подписания договора продажипредприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерскийбаланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия,перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов,характера, размера и сроков их требования. Указанные документы служатобязательным приложением к договору продажи предприятия.
Вместе с темприменительно к аренде предприятия в Гражданском кодексе РФ содержатсяположения, обязывающие арендодателя предоставить во владение и пользованиеарендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему впорядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья,топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права,связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможнотолько при условии полной инвентаризации предприятия.
Кроме того,при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиесяк предприятию, что предполагает составление арендодателем полного перечня всехдолгов, включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятиев аренду и без бухгалтерского баланса[74].
Формально всетребования к форме договора состоят лишь в том, что договор аренды предприятиязаключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанногосторонами. Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договорапутем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной,электронной или иной связи, а вместе с этим, и действие соответствующей нормыиз числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров. В то жевремя законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора арендыпредприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой письменнойформы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждениесделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводитьписьменные и другие доказательства. В данном же случае несоблюдение формы договорааренды предприятия влечет его недействительность.
Помимоусловия о предмете договора к существенным условиям договора аренды предприятияотносятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия. Повопросу о размере арендной платы стороны должны руководствоваться нормами,регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания и сооружения.Следовательно, текст договора аренды предприятия в обязательном порядке долженвключать условия о размере арендной платы под страхом признания договора незаключенным. Правила определения цены товаров, работ и услуг, установленные наслучай отсутствия соответствующего условия в гражданско-правовом договоре, неподлежат применению к отношениям сторон, связанным с арендой предприятия.
Что касаетсяусловия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правилана этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих арендупредприятий, так и среди норм, регламентирующих аренду зданий и сооружений. Всвязи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами призаключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия осроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку всилу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признаетсязаключенным на неопределенный срок.
С точкизрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указаниясрока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствияпризнания такого договора заключенным на неопределенный срок.
В этом случаекаждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив обэтом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключениядоговора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполненияуказанного договора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит какарендатора, так и арендодателя[75].3.3 Договорфинансовой аренды (лизинга)
 
Подоговору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуетсяприобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имуществоу определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за платуво временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Договорлизинга рассматривается Гражданским кодексом РФ в качестве отдельного видадоговорных арендных обязательств. С другими видами аренды договор лизингаобъединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временноевозмездное владение и пользование.
Вмесите с темдоговору лизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его вотдельный вид договора аренды.
Во-первых, вкачестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем иарендатором, выступает также продавец имущества, являющийся его собственником,не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.
Во-вторых,арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственникомили титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Болеетого, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность этоимущество, принадлежащее другому лицу. Данная обязанность арендодателяохватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга.Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца отом, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.
В-третьих,активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве полизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца иуказывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем дляпоследующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой-либоответственности за выбор предмета аренды и продавца. Исключение из этогоправила могут составить лишь случаи, когда договором лизинга обязанности поопределению продавца и выбору имущества возложены на арендодателя. В-четвертых,специальным по сравнению с общими правилами об аренде является также изложенноев Гражданском кодексе РФ в виде диспозитивной нормы положение о том, чтопередача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится неарендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность занеисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочкадопущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается наарендодателя[76]. В этом случае арендатор вправе потребовать отарендодателя расторжения договора и возмещения убытков. С момента передачипродавцом арендатору предусмотренного договором лизинга имущества к последнемупереходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества.
Идея о том,что лизинг представляет собой вид аренды, не является общепризнанной вюридической литературе. Отдельные авторы считают, что лизинг необходиморассматривать как самостоятельный тип гражданского договора. Так, И.А. Решетникисходит из того, что соединение в одном правоотношении элементов различныхдоговоров — купли-продажи, аренды, оказания фактических и юридических услуг — порождает качественно иное материальное отношение, эффективное регулированиекоторого возможно лишь посредством специального договорного института. Институтаренды не обеспечивает достижения данной цели[77].
Действительно,лизинговые отношения имеют специфику, отличающую их от обычного договорааренды. Данные особенности требуют правового отражения. Однако при решениивопроса о том, в каком качестве должен рассматриваться лизинг в системегражданских договоров — как самостоятельный договорный тип или как вид аренды — необходимо учитывать степень влияния специфики лизинга на нормы институтааренды. Если специфика лизинга исключает возможность применения к нему всех илибольшинства родовых арендных норм, то можно говорить о лизинге как осамостоятельном типе договора. Если же особенности лизинга оставляютвозможность и необходимость применения к нему значительного количества общихположений об аренде, то следует прийти к выводу о том, что лизинг являетсявидом аренды. Правильное определение формального статуса обязательства всистеме договоров (вид договора или самостоятельный тип договора) имеет большоезначение для создания законодательного механизма, обеспечивающего возможностьприменения к обязательству тех норм, которые должны к нему применяться. Если клизингу применимы общие положения об аренде, то его следует формулировать каквид аренды, чтобы создать законодательную основу для применения к немусоответствующих арендных норм.
Одни ученыеподдерживают подход, закрепленный в Оттавской конвенции о международномфинансовом лизинге 1988 года, согласно которому лизинг рассматривается как многосторонняясделка, в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель[78].
Другие авторыисходят из того, что лизинг — это двухсторонняя сделка, неразрывно связанная сдоговором купли-продажи арендованного имущества. «Арендодатель по договорулизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договорукупли-продажи (п.1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепорученияисполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указаниязакона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь,договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица — арендатора (ст. 430)»[79].
В связи сэтим В.В. Витрянский, на наш взгляд, обоснованно отмечает, что «лизинговыеотношения в целом представляют собой не единую трехстороннюю сделку, а сложнуюструктуру договорных связей, состоящую из договоров двух типов: договоракупли-продажи лизингового имущества, заключаемого между продавцом илизингодателем, а также собственно договора лизинга, заключаемого междулизингодателем (как собственником лизингового имущества) и лизингополучателем.То обстоятельство, что из договора купли-продажи у продавца возникаютобязанности непосредственно перед лизингополучателем, а последний получаетправа требования к продавцу, объясняется вовсе не тем, что имеется некое единоеобязательство лизинга, возникшее из единой же трехсторонней сделки междупродавцом, лизингодателем и лизингополучателем… Специфика лизинговыхотношений (тесная взаимосвязь договоров купли-продажи и аренды) как раз исостоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества благодаряспециальным правилам о договоре финансовой аренды… изначально конструируетсяпо модели договора в пользу третьего лица»[80].
Согласнолегальному определению договора финансовой аренды, содержащемуся в статье 665ГК, нормы о лизинге распространяются лишь на те отношения, в которых участвуетарендатор, получающий имущество в аренду для предпринимательских целей[81].
Руководствуясьобщими принципами взаимодействия договорных институтов, можно сказать, чтонормы о лизинге сочетаемы с теми видами аренды, которые основаны на системныхпризнаках, не противоречащих квалифицирующему признаку лизинга. В частности,это касается аренды транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий.Поэтому если, например, предметом договора лизинга является транспортноесредство, то данное обязательство подпадает под регламентацию институтовлизинга и аренды транспортного средства. Если договор финансовой арендызаключается по поводу здания, к нему должны в совокупности применяться правила олизинге и об аренде зданий (сооружений).
Важноучитывать, что возможность сочетания в одном правоотношении различныхдоговорных институтов предопределяется не только непротиворечивостьюквалифицирующих признаков, но и сочетаемостью правовых элементов, предопределенныхэтими квалифицирующими признаками. К примеру, один вид договора выделен посубъектному признаку, а другой — по признаку предмета. Сами по себе субъект ипредмет не противоречат друг другу. Однако если субъектный квалифицирующийпризнак первого договора предопределяет предметные особенности, противоречащиепредметному квалифицирующему признаку второго договора, то эти обязательства немогут соединяться в одном правоотношении и, соответственно, исключаетсясовокупное применение регулирующих их договорных институтов.
Проблемным всвязи с этим представляется вопрос о соотношении институтов лизинга и проката.Казалось бы, квалифицирующие признаки данных видов аренды не противоречат другдругу. Лизинг отражает специфику приобретения арендодателем имущества всобственность в целях передачи его конкретному арендатору, а прокат –особенности участия в правоотношении арендодателя-профессионала. Однакоквалифицирующий признак договора лизинга предопределяет, что предметом арендыявляется имущество, которое арендодателю предстоит приобрести в собственность вбудущем. Субъектная особенность проката (участие арендодателя, осуществляющегосдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательскойдеятельности) предполагает, что предметом проката является имущество, реальноимеющееся у арендодателя. Поскольку предметные особенности лизинга и проката,предопределенные их квалифицирующими признаками, противоречат друг другу,нормы, отражающие эти особенности, не подлежат совокупному применению.
В роли лизингодателяможет выступать лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества влизинг.
Лизингополучателемможет быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность,или индивидуальный предприниматель.
Предметомдоговора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые дляпредпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природныхобъектов. Следовательно, в лизинг может быть передано не только движимое, ног инедвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоровнетипично[82].
Заключение
 
В заключении необходимо сделать наиболее важные выводы данного дипломногоисследования.
Среди споров, рассматриваемых арбитражными судами России, значительноеместо занимают споры, вытекающие из отношений аренды. Широкое распространениедоговоров в гражданском обороте вызвано реформированием экономики и в связи сэтим развитием гражданского законодательства.
Как при заключении, так и при исполнении и расторжении договоров арендыприменяются не только нормы гл. 34 ГК РФ, также нормы части первой Гражданскогокодекса РФ.
Важной особенностью договора аренды является момент его заключения. Длядоговора аренды установлены две формы его заключения: устная и письменная и,соответственно, исходя из консенсуального характера договора аренды последнийсчитается заключенным при достижении соглашения по всем его существеннымусловиям.
1.Тот факт,что на легальном уровне отсутствует определение понятия арендатора, несомненно,является пробелом в законодательстве, который необходимо восполнить. В связи сэтим, предлагается включить в ГК РФ статью 608-1 в следующей редакции: «Правополучения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору.Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».
2. Наиболееблизок к договоры аренды договор коммерческого найма жилого помещенияОпределения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 ГК («Договор найма жилогопомещения») и ст. 606 ГК («Договор аренды»), имеют рядсовпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуетсяпредоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временноепользование) имущество. Относительно различий в определениях того и другогодоговора следует отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметомдоговора аренды является имущество. Между тем в силу п. 1 ст. 671 ГК предметомдоговора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилоепомещение. В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е.договора коммерческого найма) в отличие от договора аренды отсутствует указаниена временный его характер, но выделена обязанность нанимателя использовать полученныйпредмет договора «для проживания в нем».
3.Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленностирезультата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров,направленных на передачу имущества.
Безусловно,что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либоконкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак,позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютноразных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречноеудовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.
На самом деледоговоры аренды и ренты — разные договорные институты. Единственное, чтообъединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает всебя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятиюимущества (объект первого рода), так и само имущество.
4. Всоответствии со ст. 198 КТМ РФ тайм-чартером признается договор, по которомусудовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователюсудно и услуги членов экипажа в пользование на определенный срок для перевозокгрузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.
ГК РФ в ст.632 под договором аренды транспортного средства с экипажем понимает такойдоговор, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортноесредство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силамиуслуги по управлению ими по его технической эксплуатации.
Сравнительныйанализ данных определений показывает, что предмет регулирования двух упомянутыхстатей не совпадает. Во-первых, ст. 632 ГК РФ распространяется не только нааренду морских судов, но и, к примеру, на воздушные суда. Во-вторых, вГражданском кодексе говорится об аренде транспортных средств, которые должныиспользоваться в соответствии с их целевым назначением, т.е. для осуществленияперевозок. Однако не всякое судно является транспортным средством. Согласно ст.7 КТМ РФ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение,используемое в целях торгового мореплавания. Цели торгового мореплаваниявключают не только перевозку грузов, пассажиров и багажа, но и промысел водныхбиологических ресурсов, проведение морских научных исследований и целый ряддругих (ст. 2 КТМ РФ). Таким образом, договор фрахтования на время, например,рыбопромыслового судна или ледокола не подпадает под действие § 3 главы 34 ГКРФ.
5. Договоркоммерческой концессии предполагает передачу правообладателем принадлежащих емуправ на объекты исключительной собственности пользователю на определенный срок(т.е. в пользование или в аренду) и в этом договоре используются отдельныеэлементы, присущие арендным правоотношениям. Однако по договору коммерческойконцессии передача имущества контрагенту не производится. Речь идет лишь опредоставлении права на использование этих прав. Кроме того, в силу спецификирезультатов интеллектуальной собственности возможность фактическогоиспользования этих объектов не обусловлена их передачей другому лицу.
Поэтому врамках договора аренды (например, транспортного средства), в отличие отдоговора коммерческой концессии, один и тот же объект (транспортное средство)не может быть передан в пользование одновременно нескольким лицам, заисключением аренды прав. По договору аренды передача исключительных прав можетиметь место только в случае аренды предприятий как имущественных комплексов.
6. Согласнодоговору безвозмездного пользования, также как и по договору аренды, однасторона передает другой стороне имущество во временное пользование, а другаяобязуется вернуть это же имущество. Данным признаком обусловлено сходствоуказанных обязательств.
Общностьюридических объектов аренды и ссуды позволила унифицировать ряд положений,отражающих отношения по передаче имущества во временное пользование независимоот возмездности или безвозмездности такой передачи. В статье 689 ГК РФзаконодатель предусмотрел исчерпывающий перечень арендных положений, которыеприменимы к ссуде. Остальные правила института аренды, согласно избраннойзаконодателем конструкции, к ссуде не применяются.
Таким образом, институт аренды достаточно отрегулирован современнымроссийским законодательством, однако отдельные вопросы требуютсовершенствования.
Библиографическийсписок
Нормативно-правовые акты
1.        Омеждународном финансовом лизинге [Текст]: [Конвенция УНИДРУА заключена в Оттаве28.05.1988 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 32. – Ст. 4040.
2.     КонституцияРоссийской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российскаягазета. – 1993. – № 237.
3.     Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ,принят 30.11.1994 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
4.     Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ,принят 25.12.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
5.     Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон №146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
6.     Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ,принят 14.11.2002 г., по состоянию на 25.11.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
7.     Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ,принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.
8.     Земельныйкодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 44. – Ст. 4147.
9.        Леснойкодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят04.12.2006 г., по состоянию на 25.12.2008] // Собрание законодательства РФ. –2006. – № 50. – Ст. 5278.
10.      Водныйкодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 74-ФЗ, принят03.06.2006 г., по состоянию на 23.07.2008] // Собрание законодательства РФ. –2006. – № 23. – Ст. 2381.
11.      Офинансовой аренде (лизинге) [Текст]: [Федеральный закон № 164-ФЗ, принят29.10.1998 г., по состоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. –1998. – № 44. – Ст. 5394.
12.      Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
13.      Онедрах [Текст]: [Закон РФ № 2395-1, принят 21.02.1992 г., по состоянию на30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 10. – Ст. 823.
14.      Оразграничении государственной собственности в Российской Федерации нафедеральную собственность, государственную собственность республик в составеРоссийской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов,городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность [Текст]:[Постановление ВС РФ № 3020-1, от 27.12.1991 г., по состоянию на 24.12.1993] //Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1992. – № 3. – Ст. 89.
15.      Оположении об аренде объектов муниципального имущества [Текст]: [ПостановлениеСызранской городской думы Самарской области № 76, от 29.12.2004 г.] //Правосудие в Поволжье. – 2005. – № 1. – С. 44.
Научная и учебнаялитература
16.      АтаянС. Квалифицирующие признаки договора аренды транспортных средств [Текст] //Закон. – 2003. – № 11. – С. 79.
17.      АшихминИ.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров(практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательстваРФ) [Текст] – М., Рофэр. 2008. – 526 с.
18.      БергО.В. Организация арендных отношений. [Текст] – М., Финансы и статистика. 2004.– 426 с.
19.      БондаренкоД.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] //Законность. – 2006. – № 5. – С. 27.
20.      БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества [Текст] –М., Статут. 2004. – 762 с.
21.      БрагинскийМ.И. Договор аренды: права и обязанности сторон [Текст] // Хозяйство и право. –2003. – № 5. – С. 22-25.
22.      ВасильеваВ.В. Договор аренды: юридические аспекты [Текст] – М., ГроссМедиа. 2007. – 432с.
23.      ВитрянскийВ.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий,сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] – М., Статут. 1999. – 348 с.
24.      ВострокнутовА. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений [Текст] //Корпоративный юрист. – 2006. – № 11. – С. 34.
25.      ГладышеваЮ.П. Аренда-рецепт для профилактики [Текст] // Нормативные акты и комментариидля формации. – 2004. – №5. – С. 34.
26.      Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии,алфавитно-предметный указатель [Текст] / Под ред. Козырь О.М., Маковского А.Л.,Хохлова С.А. – М., Международный центр финансово – экономического развития.2000. – 768 с.
27.      Гражданскоеправо: Учебник Ч. 1. [Текст] / Под ред.Сергеева Ю.П., Толстого Ю.К. – М.Проспект. 2007. – 806 с.
28.      Гражданскоеправо: Учебник Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М.,Проспект. 2008. – 834 с.
29.      Гражданскоеправо: Учебник [Текст] / Под ред. Гришаевой С.П. – М., Юристъ. 2008. – 702 с.
30.      Гражданскоеправо: Учебник [Текст] / Под ред. Калпиной А.Г. – М., Юристъ. 2006. – 684 с.
31.      Гражданскоеправо: Учебник [Текст] / Под ред. Беленкова Р.А. – М., Прирор. 2004. – 732 с.
32.      Гражданскоеправо России [Текст] / Под ред. Филиппова П.М. – Волгоград., Наука. 2001. – 764с.
33.      ГрудцынаЛ.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора [Текст] – М.,ЗАО Юстицинформ. 2008. – 532 с.
34.      ГусевИ. Арендные права в современном российском гражданском праве [Текст] //Хозяйство и право. – 2003. – № 3. – С. 43.
35.      ДобрачевД.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельногоучастка [Текст] // Журнал российского права. – 2005. – № 7. – С. 25.
36.      ДолинскаяВ.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования [Текст] //Закон. – 2005. – № 3. – С. 11.
37.      ЕльниковаЕ.В. Оборотоспособность земельного участка [Текст] // Правовые вопросыстроительства. – 2006. – № 2. – С. 21.
38.      ЖуковВ.Н. Учет операций по аренде зданий и помещений [Текст] // Бухгалтерский учет.– 2008. – № 2. – С. 26.
39.      ЗавидовБ. Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. – 2005. – №7. – С. 7.
40.      ЗахарьинаА.В. Договор аренды здания и сооружения: учет, налогообложение. [Текст] – М.,Норма. 2003. – 398 с.
41.      ИвановаЕ.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа [Текст] // Право иэкономика. – 2004. – № 8. – С. 22.
42.      КабалкинА., Санникова Л. Договор проката [Текст] // Российская юстиция. – 2000. – № 6.– С. 18.
43.      КирилловыхА.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] //Законодательство и экономика. – 2007. – № 10. – С. 28.
44.      КлиноваГ.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора [Текст] // Право и экономика. –2005. – № 6. – С. 23.
45.      КовалевВ.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. [Текст] – М., ВолтерсКлувер. 2008. – 498 с.
46.      КозырьО. Аренда недвижимого имущества [Текст] // Закон. – 2004. – № 11. – С. 58.
47.      КозырьО.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России [Текст] // Гражданскийкодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. Ред. Маковский А.Л. – М.,Исследовательский центр частного права. 2005. – 568 с.
48.      Комментарийк Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. [Текст] / Под ред.Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2008. – 864 с.
49.      КонноваТ.А. Договор финансовой аренды (лизинга) [Текст] // Законодательство. – 2004. –№ 9. – С. 17.
50.      КурноскинаО.Г. Сделки с недвижимостью [Текст] – М., ЗАО Юстицинформ. 2005. – 568 с.
51.      ЛандаВ.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения[Текст] // Юрист. – 2008. – № 4. – С. 27.
52.      МаковскаяА. Договор фрахтования судов [Текст] // Закон. – 2005. – № 11. – С. 72.
53.      МейерД.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. [Текст] – М., Статут. 2003. – 674с.
54.      МызровС.Н. Договор проката как разновидность договора аренды [Текст] // Юрист. –2008. – № 6. – С. 24.
55.      Научно-практическийкомментарий к Гражданскому Кодексу РФ части 1. [Текст] / Под ред. МозолинаВ.П., Малейной М.Н. – М., Норма. 2007. – 742 с.
56.      НигаматзяновТ.Т. Существенные условия договора лизинга [Текст] // Право и экономика. –2007. – № 7. – С. 28.
57.      Обязательственноеправо: Курс лекций. [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. – М., Норма. 2004. – 438с.
58.      ПевницкийС.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты[Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 1. – С. 26.
59.      ПеговП.В. Регистрация договора аренды и права аренды [Текст] // Главбух. – 2008. – №15. – С. 81.
60.      ПероваЕ.Ю. Субаренда и перенаем в арендных правоотношениях [Текст] // Нотариус. –2008. – № 3. – С. 26.
61.      ПокровскаяВ.В. Здание как объект аренды [Текст] // Законодательство. – 2003. – № 1. – С.25.
62.      ПокровскийИ.А. Основные проблемы гражданского права [Текст] // Хозяйство и право. – 2004.– № 7. – С. 26.
63.      РешетникИ.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: Автореф…канд. юрид. наук. [Текст] – Пермь., 1998. – 42 с.
64.      РоманецЮ.В. Обязательство контрактации в системе гражданских договоров [Текст] //Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 1. – С. 39.
65.      РоманецЮ.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] – М., Инфра. 2007. –486 с.
66.      СафинР.Ф. Приобретение имущества в собственность. [Текст] – М., Юристъ. 2008. – 478с.
67.      СергеевА., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа [Текст] //Корпоративный юрист. – 2007. – № 1. – С. 23.
68.      СтародубоваЛ.В. Актуальные вопросы ответственности сторон по договору финансовой аренды(лизинга) в арбитражной практике [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс.– 2008. – № 6. – С. 36.
69.      СыроедовН.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество [Текст] //Государство и право. – 2003. – № 8. – С. 91.
70.      ТерновцовА.В. Государство как субъект гражданско-правовых правоотношений при заключениии исполнении договора аренды федерального имущества [Текст] // Спорт:экономика, право, управление. – 2006. – № 4. – С. 25.
71.      ТихомировЮ.А. Договоры в экономике. [Текст] – М., Экономика. 2004. – 346 с.
72.      УткаВ. Аренда предприятия как имущественного комплекса [Текст] // Хозяйство иправо. – 2004. – № 2. – С. 74.
73.      ХаритоноваЮ.С. Проблемные вопросы аренды [Текст] // Законодательство. – 2004. – № 6. – С.21.
74.      ЧаркинС.А. Правовые особенности заключения договора аренды [Текст] // Российскаяюстиция. – 2008. – № 8. – С. 32.
75.      ЧефрановаЕ.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии.Регистрационные действия: учебное пособие [Текст] – М., Статут. 2006. – 406 с.
Материалы юридическойпрактики
76.      Онекоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой правасобственности и других вещных прав [Текст]: [Постановление Пленума ВАС РФ № 8,от 25.02.1998 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 10. – С. 14-21.
77.      Обзорпрактики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. –С. 56.
78.      Огосударственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]:[Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000 г.] // Вестник ВАСРФ. – 2000. – № 7. – С. 42.
79.      Оботдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практики[Текст]: [Информационное письмо № С1-7/оп-434, от 28.07.1995 г.] // БюллетеньВерховного Суда РФ. – 1995. – № 9. – С. 16.
80.      ОпределениеВАС РФ от 15.05.2007 г. № 5443/07 // Вестник ВАС РФ. – 2007. – № 11. – С.45-46.
81.      ПостановлениеФАС Поволжского округа от 16.02.2008 г. № А55-11218/07 // Вестник ВАС РФ. –2008. – № 8. – С. 48.