Содержание
Введение
1. Понятие, предмет договора аренды
2. Содержание договора аренды
Заключение
Глоссарий
Списокиспользуемых источников
Списоксокращений
Введение
Договор –наиболее распространенный вид юридических актов, являющихся основаниямивозникновения гражданских прав и обязанностей. В этом контексте договоромпризнается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении илипрекращении гражданских прав и обязанностей[1].
Процессыдемократизации в области экономики затронули арендные отношения одними изпервых. Прежде всего, встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многиеобъекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли бытьпредметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятсяпредприятия, и иные производственно -хозяйственные комплексы, земельные участкии др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений,предоставление им большей свободы, как в выборе партнеров, так и согласованийусловий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. взначительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре.
В 1989 годубыли приняты Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде. Ониявлялись одними из первых принятых законодательных актов, выводящихгражданско-правовые отношения из-под жесткого государственного контроля и административноговоздействия.
Общие подходыи принципы в регулировании договора аренды в условиях рыночной экономики былисформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства СССР иреспублик, принятых в 1991 г. и действовавших в РФ с 3 августа 1982г.
Завершающимэтапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятиечасти второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с 1 марта 1996 г. Вглаве 34 Гражданского кодекса, регулирующей аренду, 65 статей, для которыххарактерно существенное изменение подходов и регламентации этих отношений, вглаве 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на всевиды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельныхвидов арендных отношений. Дифференциация осуществляется главным образом попредмету (объекту) аренды, но учитываются другие моменты: сфера применениядоговора и специализация арендодателей — по договору проката, особый характеротношений — при лизинге и пр.
Значениедоговора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественныхотношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уженескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкойправовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественныеотношения. Основное назначение договора — это регулирование в рамках законаповедения людей, путем указания на пределы их возможного и должного поведения,а также последствия нарушения соответствующих требований.
Договораренды недвижимого имущества — очень распространенная сделка, и в современнойроссийской юридического практике нередко рассматриваются споры, связанные сданной проблемой. Неудивительно, что в этой области возникает множествовопросов. С одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования вданной сфере, а с другой — нечеткое представление субъектов гражданскогооборота о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда».
Арбитражныесуды рассматривают значительное количество дел, связанных с исполнениемдоговоров аренды, при этом проблема правильного заключения договоров выходит напервый план. От того, как будут оценены основные условия договора и примененынормы гражданского законодательства, регулирующие соответствующиеправоотношения, зависит правосудность выносимого решения.
Допущенныепри заключении договоров ошибки приводят к признанию договора недействительным,что в свою очередь чаще всего приводит компанию к убыткам.
В настоящеевремя договор аренды приобретает все большее значение, поскольку с развитиемобщественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться иправо, регулирующее эти отношения. На сегодняшний день мало кто в состоянииприобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянииприобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом (по ихжеланию).
Целью даннойкурсовой работы является исследование понятия, предмета, а также содержания договорааренды.
Для этогонеобходимо выполнить следующие задачи:
1. Раскрытьпонятие и содержание договора аренды;
2. Рассмотретьпредметы договора аренды по каждому виду;
3. В заключении подвестиитог проведенного исследования.
Для написания данной работы использовалисьнормативно-правовые акты РФ, монографии и учебные пособия авторов: В.Я. Горфинкель,Г.Б. Поляк, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский, И.А. Дубровская и др.
1.Понятие, предмет договора аренды
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) вримском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона(наймодатель — locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю — conductor) одну или несколькоопределенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязываласьуплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончаниипользования возвратить вещи в сохранности наймодателю[2].
Внаем моглипередаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которыеотносились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог быисполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь,которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможностьподнайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственникомвещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметомдоговора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporates), т.е. имущественныеправа, например узуфрукт.
Дореволюционноероссийское гражданское законодательство использовало понятие договораимущественного найма, не придавая какого-либо специального юридическогозначения одновременному применению понятия «аренда имущества»[8]. Гражданский кодексРСФСР 1922 г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964 г. в ст. 277 такжеоперировали понятием «имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда»использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем — хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий. В этом же значениитермин «аренда» был использован Основами законодательства Союза ССР и союзныхреспублик об аренде от 23 ноября 1989 г. В ст. 1 данных Основ говорилось:«Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение ипользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) идругими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимымарендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или инойдеятельности». Здесь понятие «аренда» было использовано для обозначенияособенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечениядоходов.
В некоторыхзарубежных законодательных системах, в частности в законодательстве ФРГ иШвейцарии, различению понятий «имущественный наем» и «аренда» придаетсяюридическое значение. Так, под арендой понимается договор, по которому навозмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и правоизвлечения из вещи плодов. Поэтому предметом договора аренды объявляется толькоплодоносящая вещь. На условиях аренды осуществляется сдача внаемторгово-промышленных предприятий.
В действующемзаконодательстве дается следующее легальное определение договора аренды.
По договоруаренды (имущественного найма)/> арендодатель (наймодатель)обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы,полученные арендатором в результате использования арендованного имущества всоответствии с договором, являются его собственностью.[3] Как видно из определения, законодательствополностью отождествляет понятие «имущественный наем» и «аренда».
Договораренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственногоиспользования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользованиедругому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. Всвою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаряэксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьмамногообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, арендазданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Куказанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК,применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.
Права, накоторых предоставляется имущество, зависят, как правило, от вида, сдаваемоговнаем имущества. Так, недвижимость обычно сдается во владение и пользование. А,например, транспортные средства могут сдаваться как во владение и пользование(аренда транспортных средств без экипажа), так и только в пользование (аренда сэкипажем). В последнем случае арендатор только пользуется предоставленным емутранспортным средством, но не относится к нему, как к собственному, не имеетего в своем хозяйственном господстве: автомобиль с водителем приезжает,выполняет поручения арендатора и вечером уезжает.
Юридическаяквалификация договора: двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный.
В арендумогут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты,предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования нетеряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи)[4]. Из этого следует, что предметом договора арендымогут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащиевозврату (Приложение А).
Имущество,обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма,так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается,смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшегопользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает правотребования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут бытьпредметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели,промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки,фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование осуществляетсяна основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договораимущественного найма.
Возможностьпередачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством изаконодательством о недрах не предусмотрена.
Нет прямогоуказания в законе на виды имущества, в отношении которого нельзя применятьположения об аренде. Означает ли это, что аренда допустима в отношении любогоимущества? На этот вопрос следует дать отрицательный ответ. Дело в том, чтоизданные до введения в действие части первой ГК указы Президента РФ,постановления Правительства РФ и постановления Правительства СССР по вопросам,которые регулируются федеральными законами, действуют впредь до введения в действиесоответствующих законов. Поэтому следует обратить внимание на сохранившие своедействие постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года №280 «Опорядке сдачи предприятий союзного подчинения и их имущества в аренду» ипостановление Совета Министров РСФСР от 3.04. 1990 года №118 «О порядке сдачипредприятий республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду».Эти постановления предусматривали, что сдача предприятий в аренду может иметьместо во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере,за исключением части предприятий оборонной промышленности, связи, транспорта,ТЭК, государственных банков и т.д.
Подействующему законодательству единственным существенным условием договорааренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласнонорме п.3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качествеобъекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.) [1]. При отсутствии этихданных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаетсяне согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Если в арендусдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагаетсякадастровый паспорт земельного участка, содержащий форму В.2 — план земельногоучастка и форму В.3 с указанием площади земельного участка сдаваемого в аренду(если в аренду предоставляется часть земельного участка), и имя арендаторасогласно договора аренды.
В том случае,если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений,к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения,на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размераарендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен бытьприложен технический паспорт на оборудование и т. п.
Договорпроката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель,осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постояннойпредпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимоеимущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК).
Предметом договораявляется движимое имущество, используемое обычно для потребительских целей,если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
Договорпроката, может быть, расторгнут, по инициативе арендатора, в любое время приусловии письменного предупреждения арендодателя о своем намерении отказаться отдоговора не менее чем за 10 дней.
Договораренды (фрахтования на время) транспортного средства гражданско-правовойдоговор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средствово временное владение и пользование [5].
В Кодексесодержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортногосредства: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор арендытранспортного средства без предоставления услуг по управлению и техническойэксплуатации (без экипажа).
Договораренды транспортного средства без экипажа — арендодатель предоставляетарендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользованиебез оказания услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 642 ГКРФ).
Обязанностипо управлению и технической эксплуатации транспортного средства осуществляютсяарендатором транспортного средства.
Договораренды транспортного средства с экипажем— заключается в том, чтоарендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату вовременное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлениюим и по его технической эксплуатации.
В этом случаеобязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средстваостаются на арендодателе.
По договоруаренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временноевладение и пользование или во временное пользование арендатору здание илисооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором аренднуюплату[6].
Правила,установленные § 4, применяются к аренде как жилых, так и нежилых зданий, атакже их частей (комнат, помещений). Кроме того, по прямому указанию п. 2ст. 650 ГК РФ, они действуют и при аренде предприятий, если иное неустановлено специальными нормами. По данному договору предусматриваетсяпередача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостью.
Предметдоговора — здания и сооружения. Здание — родовое понятие, обозначающеепостройку капитального характера, с фундаментом; видовое понятие — егосоставляющие (жилые и нежилые). ГК РФ отказался от понятия «строения», однакопод строением следует понимать временные переносимые строения облегченного типабез фундамента (ларьки, киоски и т.д.).
Здания могутбыть как жилыми, так и нежилыми. К нежилымзданиямотносятсяздания, используемые для лечебных, административных, учебных, складских идругих целей. Жилыми являются те, которые используются для жилья. Законограничивает аренду жилых помещений:
Ø юридическоелицо вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан;
Ø гражданемогут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путемзаключения договора найма жилого помещения.
К сооружениямотносятся постройки технического характера — инженерные сооружения, мосты,оранжереи, колодцы, котельные и т.д.
В ходепользования зданием, сооружением арендатор не вправе производить никакихкапитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировкуарендованного здания без согласия арендодателя.
Иные права иобязанности сторон аналогичны обычным правам и обязанностям сторон по договоруаренды.
По договоруаренды предприятияарендодатель обязуется предоставить арендаторупредприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение ипользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.
Предметомдоговора выступает предприятие (любой формы собственности) как имущественныйкомплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.
В составпредприятия могут входить:
Ø основныефонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.);
Ø оборотныесредства (сырье, материалы, продукция);
Ø исключительныеправа (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания);
Ø праватребования и долги. Не могут передаваться по договору аренды права, полученныена основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.
Термин «лизинг»/> — происходит от английского глагола и означает «сдавать ибрать имущество внаем».
Понятие«лизинг» как вид инвестиционной деятельности появилось в начале 1950 гг. вСША, в 1960 гг. в странах Западной Европы. В России лизинговые сделкистали осуществляться с 1990 гг. Лизинговые отношения между сторонамиоформляются договором финансовой аренды (лизингом).
Договорфинансовой аренды (лизинг)/> — договор, в соответствии с которымарендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанноеарендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца ипредоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение ипользование.[7]
Предметомлизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другиеимущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортныесредства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоватьсядля предпринимательской деятельности.
Предметомлизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты(ст. 666 ГК РФ), а также имущество, которое федеральными законамизапрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядокобращения.
2.Содержание договора аренды
Содержаниедоговора представляет целый ряд условий, по которым должно быть достигнутосоглашение сторонами при его заключении[8].При этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанностисторон. Во всяком договоре аренды, выделяются группы условий, определяющиеобязанности арендодателя и арендатора. Данные условия подразумевают совершениеопределенных взаимных ответных действий, как со стороны арендодателя, так и состороны арендатора.
Из договорааренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставитьарендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды иназначению имущества[9].Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями(запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т. п.) иотносящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества ит. п.), если иное не предусмотрено договором.
Имущество,передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договорааренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные илиобусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которыепрепятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальныедефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению (например,недостаточная мощность тягача для буксировки объекта и т. д.), но и юридическиеизъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующеепользованию арендодателя (сервитуты, право залога и т. д.). Поэтому призаключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всехправах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателемэтой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либорасторжения договора и возмещения убытков.
Ответственностьарендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частичнопрепятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не зналоб этих недостатках во время заключения договора аренды. Арендодатель неотвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговореныпри заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либодолжны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверкиего исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2ст. 612 ГК). Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок,указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – вразумный срок (п. 3 ст. 611 ГК). Разумность срока означает необходимостьпредоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем.
Законпредписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии сусловиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — всоответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор долженпроявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости,которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГКарендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи,расходы по поддержанию чистоты, по охране и т. п.), поддерживать имущество висправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт, если иное неустановлено законом или договором аренды.
По общемуправилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонтпереданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, инымиправовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Ремонт долженпроизводиться в срок, установленный договором, а если он не определен договоромили вызван неотложной необходимостью – в разумный срок. Перечень работ, которыеотносятся к текущему или капитальному ремонту, определяетсянормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования иэксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. В силу возмездногохарактера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателюарендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендногообязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие об арендныхплатежах не относится к «существенным»: его отсутствие в договоре аренды невлечет недействительности договора. Часть 2 п. 1 ст. 614 ГК говорит, чтопорядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок,условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимыхобстоятельствах.
Для договорааренды не имеет существенного значения характер вознаграждения,предоставляемого арендодателю, — оно может быть как денежным, так и в инойматериальной форме. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имуществов целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде (п. 2 ст. 614ГК):
а)определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б)установленной доли полученных в результате использования арендованногоимущества продукции, плодов или доходов;
в)предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачиарендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или варенду;
д) возложенияна арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Размер исроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное непредусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашениюсторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год[10].
Закономдопускается возможность арендатора потребовать соответственного уменьшенияарендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условияпользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имуществасущественно ухудшились.
Арендаторвправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду(поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу(перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, атакже отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставныйкапитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса впроизводственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом,другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключениемперенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
/>Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срокдоговора аренды.
/>К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, еслииное не установлено законом или иными правовыми актами.
Прокат.Договору проката присущинекоторые характерные признаки, позволяющие выделить его в отдельный виддоговора аренды.
Учитываяпубличный характер договора проката, Кодекс возлагает на арендодателя ряддополнительных обязанностей. В частности, арендодатель, заключивший договорпроката, должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого варенду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либопередать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования.Арендодатель обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в сданном варенду имуществе не позже чем в 10-дневный срок со дня получения заявленияарендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии.Правда, если арендодателю удастся доказать, что недостатки в арендованномимуществе возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации исодержания имущества, он вправе потребовать возмещения за счет арендаторастоимости ремонта и транспортировки имущества. На арендодателя также возложенаобязанность осуществлять ремонт имущества (п. 1 ст. 631 ГК).
Что касаетсяобязанностей арендатора по договору проката, то они сводятся к своевременномуперечислению арендодателю арендной платы и соблюдению правил пользования,арендованным имуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката втвердой сумме и вносятся арендатором периодически или единовременно.
В связи стем, что полученное по договору проката имущество может использоватьсяарендатором лишь для потребительских целей, Кодекс запрещает арендатору сдаватьэто имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорупроката другим лицам, предоставлять арендованное имущество в безвозмездноепользование, вносить арендные права в качестве залога или вклада в уставный(складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) либо паевого взносав производственные кооперативы.
Арендатранспортных средств. Сначала отметим особенности правового регулирования арендытранспортных средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договорааренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор всамостоятельный вид договора аренды.
Во-первых,арендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договоруаренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав иобязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенномуарендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другимарендатором.
Во-вторых,обязанностью арендатора в течение всего срока действия договора арендытранспортного средства является поддержка сданного в аренду транспортногосредства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так икапитального ремонта.
В-третьих,арендатору транспортного средства предоставлено право, без согласияарендодателя, сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иноене предусмотрено договором. Кроме того, арендатор в рамках осуществлениякоммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе безсогласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договорыперевозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в договоре целямиспользования транспортного средства либо назначению этого транспортногосредства.
По договоруаренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основныхобязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства,оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатациитранспортного средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопаснуюэксплуатацию (ст. 635 ГК). Члены экипажа являются работниками арендодателя иподчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и техническойэксплуатации транспортного средства.
Аренда зданийи сооружений. Как отмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости,неразрывно связанным с землей[11].Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагаетналичие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на которомнаходится здание (сооружение).
Когдаарендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка вдоговоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передачеарендатору в аренду и земельного участка, на котором находится это здание(сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок можетбыть предоставлен и на ином праве.
Еслиземельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежитарендодателю на праве собственности, то считается, что к арендатору переходитна срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка,занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению(п. 2 ст. 652 ГК).
В договореаренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иногоимущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654). При отсутствиисогласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платыдоговор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Арендная плата,определяемая договором аренды здания (сооружения), должна включать в себя такжеплату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.
Исполнениеарендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путемпередачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором.Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом,подписанным обеими сторонами. В таком же порядке арендованное здание(сооружение) возвращается арендатором арендодателю при прекращении договорааренды.
Арендапредприятий. В связи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождаетсяпереводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся кэтому предприятию, Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите правкредиторов по таким обязательствам.
Обязанностьюарендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомлениекредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до моментапередачи предприятия арендатору.
Исполнениедоговора аренды предприятия требует от арендодателя совершения рядаподготовительных действий, в том числе по составлению и представлению наподписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется приемпредприятия арендатором.
Обязанностьюарендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не толькосвоевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течениевсего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническомсостоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именноарендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованногопредприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Арендатор, вчастности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать,предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности,входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласияарендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду илипередача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальныхценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочийарендатора выступает запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимостиарендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды.Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю идругие природные ресурсы.
Что касаетсядействий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованногопредприятия путем изменения состава имущественного комплекса, егореконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен, совершатьих без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
В процессеэксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут бытьпроизведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя наэто не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендаторуза счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожденсудом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия,произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти «улучшения» посвоей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационныхсвойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принциповдобросовестности и разумности.
Возвратарендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен бытьпроизведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачипредприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовкеимущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписьарендодателю на этот раз возложены на арендатора.
Финансоваяаренда (лизинг). Договор лизинга отличают определенные характерные особенности,выделяющие его в отдельный вид договора аренды.
Во-первых,арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственникомили титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Болеетого, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность этоимущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанностьарендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договорализинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомитьпродавца о том, что это имущество предназначено для передачи в аренду.
Во-вторых,именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно бытьприобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно,арендодатель освобождается от какой-либо ответственности за выбор предметааренды и продавца. Исключение из этого правила могут составить лишь случаи,когда договором лизинга обязанности по определению продавца и выбору имуществавозложены на арендодателя.
В-третьих,передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится неарендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее, ответственность занеисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности продавцом возлагаетсяна арендодателя.
Рольарендодателя в обязательстве, возникшем из договора купли-продажи, где онявляется покупателем, помимо обязанности оплатить приобретенное у продавцаимущество сводится к тому, что без его согласия арендатор не может расторгнутьдоговор купли-продажи и ему предоставляется (наряду с арендатором) статуссолидарного кредитора по отношению к продавцу.
Что жекасается арендатора по договору лизинга, то он наделен правом, предъявлятьнепосредственно продавцу имущества, служащего предметом этого договора, любыетребования, вытекающие из договора купли-продажи, в том числе в связи снеисполнением или ненадлежащим исполнением продавцом своих обязанностей.Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности перед арендатором задействия продавца по договору купли-продажи. И лишь в одном случае такиетребования арендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю.Это возможно, если в соответствии с договором лизинга выбор продавца иприобретаемого имущества был возложен на арендодателя. Таковы специальныеправила, регулирующие договор лизинга.
Заключение
Подводя итогвыше изложенного, можно сказать следующее:
Договоромаренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору определенное имущество во временное владение ипользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за этоарендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученныеарендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии сдоговором, являются его собственностью[12].
Единственнымисущественными условиями договора аренды, т.е. условия, при отсутствии хотя быодного из которых договор не может считаться заключенным, является лишь условияо предмете (объекте) аренды и размер арендной платы (в договоре аренды зданияили сооружений).
Предметомдоговора являются условия о том имуществе, которое подлежит передаче в аренду.В договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (еенаименование, характеристики), а для недвижимости — место ее нахождения. Приотсутствии в договоре этих данных, условия об объекте, подлежащем передаче варенду, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор непризнается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).
Содержаниедоговора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь,условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющихобязанности соответственно арендодателя и арендатора.
В обязанностиарендодателя входит: предоставить арендатору имущество вместе со всеми егопринадлежностями и относящимися к нему документами; предупредить арендатора обовсех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; в срок, указанный вдоговоре аренды (а в случае отсутствия его указания — в разумный срок); за свойсчет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества; попрекращении договора аренды принять от арендатора сданное в аренду имущество иоплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшенийарендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средстви с согласия арендодателя.
Обязанностямиарендатора является: пользоваться арендованным имуществом в соответствии сусловиями договора аренды и в соответствии с назначением имущества,своевременно вносить плату за пользование им, поддерживать имущество висправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы насодержание имущества, с согласия арендодателя передать свои права частично илиполностью другим лицам, при прекращении договора аренды — передать арендодателюимущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормальногоизноса или в состоянии, обусловленном договором.
Общиеположения о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная глава построенапо тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которыеимеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд инекоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всехвидов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только ксоответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, арендазданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Указанныеотдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имуществарегулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним,если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренными ГК) неустановлено иное (статья 625 ГК). Грамотный юрист, составляя и рекомендуя кзаключению договор аренды, учтет эти особенности, и в каждом конкретном случаебудет внимательно анализировать нормы ГК РФ и выгодно применять их для своегоработодателя, увеличивая тем самым свой взнос в корпоративное право, апараллельно и свой оклад и премиальные.
Договорсчитается заключенным, если обе стороны в требуемой в надлежащих случаях формедостигли соглашения по всем существенным условиям договора [1].
Необходимоподчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ, расширивший правовую регламентациюдоговорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся внем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях другихзаконодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельныхвидов аренды.
Такаягибкость правового обеспечения договора аренды дает возможность всем участникамдоговора всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить себевозможность в любых обстоятельствах защитить свои права, о чем неоднократно втой или иной форме разъясняется в решениях Верховного Суда и ВысшегоАрбитражного Суда РФ.
Посколькуправа и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится кдвухсторонним; данный договор является также консесуальным, т.е. таким, которыйустанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достиженияими соглашения.
Глоссарий
п/п ПОНЯТИЕ СОДЕРЖАНИЕ 1 Арендатор физическое или юридическое лицо, взявшее на определенных условиях во временное пользование не принадлежащие ему средства производства с целью получения дохода 2 Арендная плата денежная оплата права пользования арендуемым имуществом 3 Арендодатель лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду 4 Договор аренды (имущественного найма) обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование 5 Договор аренды предприятия договор, где арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение или пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности 6 Договор аренды здания или сооружения договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение 7 Договор аренды транспортного средства без экипажа обязательство, по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатацией 8 Договор аренды транспортного средства с экипажем форма государственной деятельности, которая заключается в рассмотрении и разрешении судом гражданских, административных, уголовных дел, а также конституционно-правовых споров 9 Договор купли- продажи обязательство, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) 10 Договор финансовой аренды (лизинга) Договор, где арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей 11 Договор проката Обязательство, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование 12 Начало срока аренды более ранняя из двух: дата заключения договора об аренде или дата принятия сторонами обязательств в отношении основных условий аренды 13 Срок аренды не подлежащий сокращению период, в течение которого арендатор арендует актив, а также иные дополнительные сроки, в течение которых у арендатора есть право продолжить аренду актива различающихся по своему статусу, кругу полномочий и способу формирования
Список используемой литературы
Нормативныеправовые акты
1 РоссийскаяФедерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. – М.:Маркетинг, 2001. – 39с.- ISB№ 5-94462-025-0.
2 Гражданскийкодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) Гражданский кодексРоссийской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от26 января 1996 г. № 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (сизменениями от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14,26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня,29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г.). ГК РФ ч. 1, ч. 2, ч. 3.// СЗ РФ. – 1994. — № 32.
3 Земельныйкодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗс изм. 24.07.2008 г. //Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».- Посл. Обновление 22.07.2008.
4 О государственномкадастре недвижимости: Федеральный закон от 224.07.2007 № 221-ФЗ (ред. От22.07.2008 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
5 Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:Федеральный Закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ с изм. 22.07.2008 г. //Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».- Посл. Обновление 22.07.2008.
Научнаялитература
1 Андреев,Ю.Н.Земельное право [Текст]: учеб. пособие / Ю.Н. Андреев. — М.:Юриспруденция, 2007. — 200с. — ISB№ 978-5-9516-0218-3
2 Боголюбова,С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу российской Федерации [Текст]: / С.А.Боголюбова – М.: ТК Велби, изд. Проспект, 2005. – 464с. — ISB№ 5-482-00285-3
3 Дубровская, И.А. Справочник риэлтора[Текст]: /И.А. Дубровская, О.И. Соснаускене. — М.:Юстицинформ, 2006. — 344с. — ISB№ 5-7205-0743-4
4 Клепцова, Л.Н. Транспортное право [Текст]: учеб. пособие / Л.Н.Клепцова,В.В. Михайлов, А.А. Клепцов. — Кемерово: Куз ГТУ, 2006. – 196с. — ISB№ 5-89070-497-4
5 Лихачев, Г.Д. Гражданское право.Общая часть. Курс лекций [Текст]: / Г.Д. Лихачев. — М.:Юриспруденция, 2005. — 432с. — ISB№ 5-7205-0641-1
6 Организацияпредпринимательской деятельности [Текст]: учеб. пособие / В.Я.Горфинкель, Г.Б. Поляк, В.А. Швандр. — М.: ЮНИТИ — ДАНА, 2004. — 525с. — ISB№ 5-238-06718-3
7 Римскоечастное право [Текст]: учеб. пособие / И.Б. Новицкий [и др.]. — М.: Юриспруденция,2006. — 448с. — ISB№ 5-9516-0094-4
8 Шершеневич,Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст]: в 2 т. / Г.Ф.Шершеневич. – М.: Статут, 2005. — 923с. — ISB№ 5-8354-0259-7
Списокиспользуемой литературы
ГК — Гражданский кодекс.
доп. — дополнение.
изд. — издательство.
изм. — изменение.
п. — пункт.
РГ — Российскаягазета.
РФ — РоссийскаяФедерация.
СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации.
с. — страниц.
ст. — статья.
учеб. — учебный.
ФЗ — ФедеральныйЗакон.
ч. — часть.