Принципы и этапы оценки эффективности инвестиционных проектов

ПЛАН
ВВЕДЕНИЕ
1. ПОНЯТИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА И КЛАССИФИКАЦИЯ
2. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ
3. УЧЕТ ИНФЛЯЦИИ ПРИ ОЦЕНКЕ ИП
4.УЧЕТ РИСКА И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ПРИ ПРИНЯТИИ ИП
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
Введение
Основной целью предпринимательской деятельности является получение прибыли, так как именно прибыль служит главным источником расширенного воспроизводства, роста доходов предприятия и его собственников. В условиях рыночной экономики целесообразны только те предприятия, которые правильно размещают инвестиции, и, следовательно, те проекты, которые грамотно анализируются и оцениваются.
Актуальностью данной темы является то, что в современных условиях российского рынка не всегда проводиться качественная и правильная оценка эффективности проекта, что приводит к нерациональному вложению средств и как следствие их потери.
Оценка эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительной мере зависит степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность полученных результатов во многом обусловлены используемыми методами анализа.
Целью данной курсовой работы является изучение и определение эффективности инвестиционного проекта с применением наиболее распространенных методов ее оценки.
Задачи данной работы: рассмотрение принципов и этапов оценки эффективности; определение показателей эффективности инвестиционного проекта, которые позволяют организации правильно сделать выбор в пользу того или иного проекта.
1. Понятие инвестиционного проекта и классификация
Инвестиционный проект1– обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно — сметная документация, и описание практических действий по осуществлению инвестиций.
В самом общем виде инвестиционный проект обычно означает план вложения капитала в конкретные объекты предпринимательской деятельности с целью последующего получения прибыли, достаточной по размеру для удовлетворения требований инвестора. По своему содержанию такой план включает систему технико-технологических, организационных, расчетно-финансовых и правовых, целенаправленно подготовленных материалов, необходимых для формирования и последующего функционирования объекта предпринимательской деятельности.
В дальнейшем под инвестиционным проектом (ИП) будет пониматься любое мероприятие (предложение), направленное на достижение определенных целей (экономического или внеэкономического характера) и требующее для своей реализации расхода или использования капиталообразующих инвестиций.
С помощью инвестиционного проекта решается важная задача по выяснению и обоснованию технической возможности и экономической целесообразности создания объекта предпринимательской деятельности избранной целевой направленности. Осознанное решение об инвестировании в объекты предпринимательской деятельности может быть принято лишь на основе тщательно проработанного инвестиционного проекта.
Жизненный цикл инвестиционного проекта представлен на рисунке 1.1. Во времени инвестиционный проект охватывает период от момента зарождения идеи о создании или развитии производства, его преобразовании, до завершения жизненного цикла создаваемого объекта. Этот период включает 3 фазы: предынвестиционную, инвестиционную и эксплуатационную (рис 1.)
/>Доход
Эксплуатационная фаза
/>/>/>/>/>/>/>/>/>Предынвестиционная фаза
/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>

/>Время
/>

Инвестиционная фаза
Инвестиции
Рис 1. Жизненный цикл инвестиционного проекта2
Проекты принято подразделять на тактические и стратегические. К числу последних обычно относятся проекты, предусматривающие изменение формы собственности (создание арендного предприятия, акционерного общества, частного предприятия, совместного предприятия и т.д.), или кардинальное изменение характера производства (выпуск новой продукции, переход к полностью автоматизированному производству, и т.п.). Тактические проекты обычно связаны с изменением объемов выпускаемой продукции, повышением качества продукции, модернизацией оборудования.
Для отечественной практики понятие проекта не является новым. Его отличительное качество прежних времен заключалось в том, что основные направления развития предприятия, как правило, определялись на вышестоящем, по отношению к предприятию, уровне управления экономикой отрасли. В новых экономических условиях предприятие в лице его собственников и высшего состава управления должно само беспокоиться о своей дальнейшей судьбе, решая самостоятельно все стратегические и тактические вопросы. Такая деятельность в области инвестиционного проектирования должна быть специальным образом организована.
Общая процедура упорядочения инвестиционной деятельности предприятия по отношению к конкретному проекту формализуется в виде так называемого проектного цикла, который имеет следующие этапы3.
Формулировка проекта (иногда используется термин “идентификация”). На данном этапе высший состав руководства предприятия анализирует текущее состояние предприятия и определяет наиболее приоритетные направления его дальнейшего развития. Результат данного анализа оформляется в виде некоторой бизнес идеи, которая направлена на решение наиболее важных для предприятия задач. Уже на этом этапе необходимо иметь более или менее убедительную аргументацию в отношении выполнимости этой идеи. На данном этапе может появиться несколько идей дальнейшего развития предприятия. Если все они представляются в одинаковой степени полезными и осуществимыми, то далее производится параллельная разработка нескольких инвестиционных проектов с тем, чтобы решение о наиболее приемлемых из них сделать на завершающей стадии разработки.
Разработка (подготовка) проекта. После того, как бизнес идея проекта прошла свою первую проверку, необходимо развивать ее до того момента, когда можно будет принять твердое решение. Это решение может быть как положительным, так и отрицательным. На этом этапе требуется постепенное уточнение и совершенствование плана проекта во всех его измерениях — коммерческом, техническом, финансовом, экономическом, институциональном и т.д. Вопросом чрезвычайной важности на этапе разработки проекта является поиск и сбор исходной информации для решения отдельных задач проекта. Необходимо сознавать, что от степени достоверности исходной информации и умения правильно интерпретировать данные, появляющиеся в процессе проектного анализа, зависит успех реализации проекта.
Экспертиза проекта. Перед началом осуществления проекта его квалифицированная экспертиза является весьма желательным этапом жизненного цикла проекта. Если финансирование проекта проводится с помощью существенной доли стратегического инвестора (кредитного или прямого), инвестор сам проведет эту экспертизу, например с помощью какой-либо авторитетной консалтинговой фирмы, предпочитая потратить некоторую сумму на этом этапе, нежели потерять большую часть своих денег в процессе выполнения проекта. Если предприятие планирует осуществление инвестиционного проекта преимущественно за счет собственных средств, то экспертиза проекта также весьма желательна для проверки правильности основных положений проекта.
Осуществление проекта. Стадия осуществления охватывает реальное развитие бизнес идеи до того момента, когда проект полностью входит в эксплуатацию. Сюда входит отслеживание и анализ всех видов деятельности по мере их выполнения и контроль со стороны надзирающих органов внутри страны и/или иностранного или отечественного инвестора. Данная стадия включает также основную часть реализации проекта, задача которой, в конечном итоге, состоит в проверке достаточности денежных потоков, генерируемых проектом для покрытия исходной инвестиции и обеспечения желаемой инвесторами отдачи на вложенные деньги.
Оценка результатов. Оценка результатов производится как по завершению проекта в целом, так и в процессе его выполнения. Основная цель этого вида деятельности заключается в получении реальной обратной связи между заложенными в проект идеями и степенью их фактического выполнения. Результаты подобного сравнения создают бесценный опыт разработчиков проекта, позволяя использовать его при разработке и осуществлении других проектов.
В составе реальных инвестиционных проектов наибольшее значение имеют проекты, осуществляемые посредством капитальных вложений.
Данные инвестиционные проекты могут быть классифицированы по различным критериям4:
1. По масштабу инвестиций
мелкие
традиционные
крупные
мегапроекты
2. По поставленным целям
снижение издержек
снижение риска
доход от расширения–PAGE_BREAK–
выход на новые рынки сбыта
диверсификация деятельности
социальный эффект
экологический эффект
По степени взаимосвязи
независимые
альтернативные
комплементарные
замещаемые
По степени риска
рисковые
безрисковые
По срокам
краткосрочные
долгосрочные
6. По типу денежного потока:
— ординарные
— неординарные
Цели, которые ставятся при оценке проектов, могут быть разными, а результаты, получаемые при реализации мероприятий по их достижению, не обязательно носят характер очевидной прибыли. Могут быть проекты, сами по себе убыточные (в экономическом смысле), но приносящие косвенный доход за счет обретения стабильности в обеспечении сырьем и полуфабрикатами, выхода на новые рынки сырья и сбыта продукции, достижения некоторого социального эффекта, снижения затрат по другим проектам и производствам и др. Так, во многих экономически развитых странах остро ставят вопрос об охране окружающей среды и обеспечении безопасности продукции компаний для пользователей и природы; нередко крупные компании включают в аналитические разделы своих годовых отчетов соответствующую информацию о капитальных и эксплуатационных затратах в этом направлении. В этом случае традиционные критерии оценки проекта, основанные на формализованных алгоритмах, могут уступать место неким неформализованным критериям.
Инвестиционные проекты могут быть кратко- и долгосрочными. К краткосрочным относятся проекты со сроком реализации до двух лет, к долгосрочным – со сроком реализации свыше 2 лет.
Инвестиционные проекты различаются по степени риска. Считается, что наименее рискованны проекты, выполняемые по государственному заказу (государство почти наверняка обеспечит и необходимое финансирование, и соответствующее потребление продукции, производимой в ходе запуска проекта), а наиболее рискованны проекты, связанные с созданием новых производств и технологий.
2.МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ
На рис. 1.1 Методы оценки эффективности
Международная практика обоснования инвестиционных проектов использует несколько показателей, позволяющих подготовить решение о целесообразности (нецелесообразности) вложения средств.
Эти показатели можно объединить в две группы5:
1. Показатели, определяемые на основании использования концепции дисконтирования:
— чистая текущая стоимость;
— индекс доходности дисконтированных инвестиций;
— внутренняя норма доходности;
— срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования;
— максимальный денежный отток с учетом дисконтирования.
2. Показатели, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
— простой срок окупаемости инвестиций;
— показатели простой рентабельности инвестиций;
— чистые денежные поступления;
— индекс доходности инвестиций;
— максимальный денежный отток.
Простые (рутинные) методы оценки инвестиций относятся к числу наиболее старых и широко использовались еще до того, как концепция дисконтирования денежных потоков приобрела всеобщее признание в качестве способа получения самой точной оценки приемлемости инвестиций. Однако и по сей день эти методы остаются в арсенале разработчиков и аналитиков инвестиционных проектов. Причиной тому — возможность получения с помощью такого рода методов некоторой дополнительной информации. А это никогда не вредно при оценке инвестиционных проектов, так как позволяет снижать риск неудачного вложения денежных средств.
Простой срок окупаемости инвестиций
Простым сроком окупаемости инвестиций (payback period) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальным моментом обычно является начало первого шага или начало операционной деятельности. Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого кумулятивные текущие чистые денежные поступления NV (k) становятся и в дальнейшем остаются неотрицательными.
Метод расчета срока окупаемости РР инвестиций состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Если сформулировать суть этого метода более точно, то он предполагает вычисление того периода, за который кумулятивная сумма (сумма нарастающим итогом) денежных поступлений сравнивается с суммой первоначальных инвестиций.
Формула расчета срока окупаемости имеет вид
/>

(1)
где РР — срок окупаемости инвестиций (лет);
Ко — первоначальные инвестиции;
CFcг – среднегодовая стоимость денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта.
Простой срок окупаемости является широко используемым показателем для оценки того, возместятся ли первоначальные инвестиции в течение срока их экономического жизненного цикла инвестиционного проекта.
Хотя простой срок окупаемости инвестиций рассчитать достаточно просто, что, вероятно, и является причиной популярности этого показателя, при его применении возникает ряд проблем. Cсущественные недостатки показателя простой окупаемости:
— он не связан с экономическим сроком жизни инвестиций и поэтому не может быть реальным критерием прибыльности.
— другой недостаток показателя простой окупаемости заключается в том, что он внутренне подразумевает одинаковый уровень ежегодных денежных поступлений от текущей хозяйственной деятельности. Проекты с растущими или снижающимися поступлениями денежных средств не могут должным образом быть оценены с помощью этого показателя. Инвестиции в новый продукт, например, могут приносить денежные поступления, которые будут медленно расти на ранних стадиях, но которые далее на последующих стадиях экономического жизненного цикла продукта растут более стремительно. Замена машин, наоборот, обычно будет порождать постоянно прирост операционных издержек, по мере того, как существующая машина будет изнашиваться. Более того, любые дополнительные последующие инвестиции в течение периода или возмещения капитала в конце экономического жизненного цикла будут вызывать несоответствия в этом показателе.
Модификацией показателя простой окупаемости является показатель, использующий в знаменателе величину средней чистой прибыли (т.е. после уплаты налогов) вместо общей суммы поступлений денежных средств после уплаты налогов
/>

(2)
где Пчс.г. — среднегодовая чистая прибыль.
Преимущество этого показателя заключается в том, что приращение прибыли на вложенные инвестиции не учитывает ежегодных амортизационных отчислений.
Этот показатель показывает, за сколько лет будет получена чистая прибыль, которая по сумме будет равна величине первоначально авансированного капитала.
Показатель простой окупаемости инвестиций завоевал широкое признание благодаря своей простоте и легкости расчета даже теми специалистами, которые не обладают финансовой подготовкой.
Пользуясь показателем простой окупаемости, надо всегда помнить, что он хорошо работает только при справедливости следующих допущений:
1) все сопоставляемые с его помощью инвестиционные проекты имеют одинаковый экономический срок жизни;
2) все проекты предполагают разовое вложение первоначальных инвестиций;
3) после завершения вложения средств инвестор начинает получать примерно одинаковые ежегодные денежные поступления на протяжении всего периода экономической жизни инвестиционных проектов.
Использование в России показателя простой окупаемости как одного из критериев оценки инвестиций имеет еще одно серьезное основание наряду с простотой расчета и ясностью для понимания. Этот показатель довольно точно сигнализирует о степени рискованности проекта.    продолжение
–PAGE_BREAK–
Управляющие полагают, что чем больший срок нужен хотя бы для возврата инвестированных сумм, тем больше шансов на неблагоприятное развитие ситуации, способное опрокинуть все предварительные аналитические расчеты. Кроме того, чем короче срок окупаемости, тем больше денежные поступления в первые годы реализации инвестиционного проекта, а значит, и лучше условия для поддерживания ликвидности фирмы.
Таким образом, наряду с указанными достоинствами метод расчета простого срока окупаемости обладает очень серьезными недостатками, так как игнорирует три важных обстоятельства:
1) различие ценности денег во времени;
2) существование денежных поступлений и после окончания срока окупаемости;
3) разные по величине денежные поступления от хозяйственной деятельности по годам реализации инвестиционного проекта.
Именно поэтому расчет срока окупаемости не рекомендуется использовать как основной метод оценки приемлемости инвестиций. К нему целесообразно обращаться только ради получения дополнительной информации, расширяющей представление о различных аспектах оцениваемого инвестиционного проекта.
Показатели простой рентабельности инвестиций
Показатель расчетной нормы прибыли (Accounting Rate of Return) является обратным по содержанию сроку окупаемости капитальных вложений.
Расчетная норма прибыли отражает эффективность инвестиций в виде процентного отношения денежных поступлений к сумме первоначальных инвестиций
/>(3)
где ARR — расчетная норма прибыли инвестиций,
CFс.г. — среднегодовые денежные поступления от хозяйственной деятельности,
Ко — стоимость первоначальных инвестиций.
Этому показателю присущи все недостатки, свойственные показателю срока окупаемости. Он принимает в расчет только два критических аспекта, инвестиции и денежные поступления от текущей хозяйственной деятельности и игнорирует продолжительность экономического срока жизни инвестиций.
Разновидностью показателя расчетной рентабельности инвестиций является показатель, где в качестве числителя стоит среднегодовая чистая прибыль (после уплаты налогов, но до процентных платежей).
/>(4)
где Пчс.г. — среднегодовая чистая прибыль
Расчетная рентабельность инвестиций может быть определена также на основе среднегодовой валовой прибыли (Пвсг) до уплаты процентных и налоговых платежей:
/>(5)
Что касается стоимости первоначальных инвестиций, по отношению к которой определяется рентабельность, то она может в формулах (4) и (5) иметь два значения:
/>/>— первоначальная стоимость;
— средняя стоимость между стоимостью на начало и конец расчета периода.
Отсюда формула для расчета рентабельности инвестиций будет иметь вид
/>, (6)
/>. (6а)
ARR, рассчитанная по формулам (4) — (6а), будет иметь различные значения, поэтому при подготовке или анализе инвестиционного проекта необходимо оговаривать, по какой методике этот показатель рассчитывается.
Применение показателей расчетной рентабельности основано на сопоставлении его расчетного уровня со стандартными для фирмы уровнями рентабельности.
Использование ARR по сей день во многих фирмах и странах мира объясняется рядом достоинств этого показателя.
Во-первых, он прост и очевиден при расчете, а также не требует использования таких изощренных приемов, как дисконтирование денежных потоков.
Во-вторых, показатель ARR удобен для встраивания его в систему стимулирования руководящего персонала фирм. Именно поэтому те фирмы, которые увязывают системы поощрения управляющих своих филиалов и подразделений с результативностью их инвестиций, обращаются к ARR. Это позволяет задать руководителям среднего звена легкопонимаемую ими систему ориентиров инвестиционной деятельности.
Слабости же показателя расчетной рентабельности инвестиций являются оборотной стороной его достоинств.
Во-первых, так же, как показатель периода окупаемости, ARR не учитывает разноценности денежных средств во времени, поскольку средства, поступающие, скажем на 10-й год после вложения средств, оцениваются по тому же уровню рентабельности, что и поступления в первом году.
Во-вторых, этот метод игнорирует различия в продолжительности эксплуатации активов, созданных благодаря инвестированию.
В-третьих, расчеты на основе ARR носят более «витринный» характер, чем расчеты на основе показателей, использующих данные о денежных потоках. Последние показывают реальное изменение ценности фирмы в результате инвестиций, тогда как ARR ориентирована преимущественно на получение оценки проектов, адекватной ожиданиям и требованиям акционеров и других лиц и фирм «со стороны».
Чистые денежные поступления
Чистыми денежными поступлениями (Net Value, NV) (другие названия — ЧДП, чистый доход, чистый денежный поток) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:
/>

где Пm — приток денежных средств на m-м шаге;
Оm — отток денежных средств на m-м шаге.
Суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.
Для оценки эффективности инвестиционного проекта за первые (К) шагов расчетного периода рекомендуется использовать показатель текущих чистых денежных поступлений (накопленного сальдо)
/>
Индекс доходности инвестиций
Индекс доходности инвестиций (ИД) — отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧДП к накопленному объему инвестиций.
Формулу для расчета ИД можно определить, используя формулу (7), предварительно преобразовав ее в следующий вид
/>
/>где — величина оттока денежных средств на m-м шаге без капиталовложений (К) (инвестиций) на том же шаге.
Тогда формулу для определения индекса доходности можно представить в виде
/>
Если принять ряд допущений, то можно показать графическую интерпретацию индекса доходности (рис. 1).
Эти допущения состоят в следующем:
— инвестиции в проект для создания активов производятся только в начальный период (tu);
— предприятие не имеет убытков в период освоения производства или освоения рынка сбыта производимой продукции;
— мы пренебрегаем ликвидационной стоимостью активов.
Используя формулу (10) можно представить формулу для определения индекса доходности в виде
/>
Таким образом, индекс доходности (ИД) есть не что иное, как показатель рентабельности инвестиций, определенный относительно суммарных показателей ЧДП и инвестиций за экономический срок их жизни.
При расчете индекса доходности могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию (соответствующие показатели будут, конечно, иметь различные значения).
Индекс доходности инвестиций превышает 1, если, и только если, для этого потока чистые денежные поступления имеют положительные значения.
Максимальный денежный отток (Cash Outflow)
Максимальный денежный отток (Cash Outflow), называемый в отечественных источниках потребностью финансирования (ПФ) — это максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ПФ показывает минимальный объем внешнего финансированияпроекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости. Поэтому ПФ называют еще капиталом риска.    продолжение
–PAGE_BREAK–
Термин внешнее финансирование в отличие от внутреннего предполагает любые источники финансирования (собственные и привлеченные), внешние по отношению к проекту, тогда как внутреннее финансирование осуществляется в процессе реализации проекта за счет получения чистой прибыли и амортизационных отчислений.
Чистая текущая стоимость
Важнейшим показателем эффективности инвестиционного проекта является чистая текущая стоимость (другие названия ЧТС – интегральный экономический эффект, чистая текущая приведенная стоимость, чистый дисконтированный доход, Net Present Value, NPV) -накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. ЧТС рассчитывается по следующей формуле:
/>
где Пm— приток денежных средств на m-м шаге;
Om— отток денежных средств на m-м шаге;
/>— коэффициент дисконтирования на m-м шаге.
На практике часто пользуются модифицированной формулой:
/>
/>где — величина оттока денежных средств на m-м шаге без капиталовложений (инвестиций) Кmна том же шаге.
Для оценки эффективности инвестиционного проекта за первые (К) шагов расчетного периода рекомендуется использовать показатель текущей ЧТС (накопленное дисконтированное сальдо):
/>
Чистая текущая стоимость используется для сопоставления инвестиционных затрат и будущих поступлений денежных средств, приведенных в эквивалентные условия.
Для определения чистой текущей стоимости прежде всего необходимо подобрать норму дисконтирования и, исходя из ее значения, найти соответствующие коэффициенты дисконтирования за анализируемый расчетный период.
После определения дисконтированной стоимости притоков и оттоков денежных средств чистая текущая стоимость определяется как разность между указанными двумя величинами. Полученный результат может быть как положительным, так и отрицательным.
Таким образом, чистая текущая стоимость показывает, достигнут ли инвестиции за экономический срок их жизни желаемого уровня отдачи:
— положительное значение чистой текущей стоимости показывает, что за расчетный период дисконтированные денежные поступления превысят дисконтированную сумму капитальных вложений и тем самым обеспечат увеличение ценности фирмы;
— наоборот, отрицательное значение чистой текущей стоимости показывает, что проект не обеспечит получения нормативной (стандартной) нормы прибыли и, следовательно, приведет к потенциальным убыткам.
Наиболее эффективным является применение показателя чистой текущей стоимости в качестве критериального механизма, показывающего минимальную нормативную рентабельность (норму дисконта) инвестиций за экономический срок их жизни. Если ЧТС является положительной величиной, то это означает возможность получения дополнительного дохода сверх нормативной прибыли, при отрицательной величине чистой текущей стоимости прогнозируемые денежные поступления не обеспечивают получения минимальной нормативной прибыли и возмещения инвестиций. При чистой текущей стоимости, близкой к 0 нормативная прибыль едва обеспечивается (но только в случае, если оценки денежных поступлений и прогнозируемого экономического срока жизни инвестиций окажутся точными).
Несмотря на все эти преимущества оценки инвестиций, метод чистой текущей стоимости не дает ответа на все вопросы, связанные с экономической эффективностью капиталовложений. Этот метод дает ответ лишь на вопрос, способствует ли анализируемый вариант инвестирования росту ценности фирмы или богатства инвестора вообще, но никак не говорит об относительной мере такого роста.
А эта мера всегда имеет большое значение для любого инвестора. Для восполнения такого пробела используется иной показатель — метод расчета рентабельности инвестиций.
Индекс доходности дисконтированных инвестиций
Индекс доходности дисконтированных инвестиций(другие названия — ИДД, рентабельность инвестиций, Profitability Index, PI) — отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧТС (NPV) к накопленному дисконтированному объему инвестиций.
Формула для определения ИДД имеет следующий вид:
/>
или
/>
При расчете ИДД могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капитальные вложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию. В этом случае соответствующие показатели будут иметь различные значения.
Индексы доходности дисконтированных инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока чистая текущая стоимость положительна.
Внутренняя норма доходности
Внутренняя норма доходности (другие названия — ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма прибыли, внутренний коэффициент эффективности, Internal Rate of Return, IRR).
В наиболее распространенном случае инвестиционных проектов, начинающихся с (инвестиционных) затрат и имеющих положительное значение чистых денежных поступлений, внутренней нормой доходности называется положительное число />если:
— при норме дисконта />чистая текущая стоимость проекта обращается в 0,
— то число единственное.
В более общем случае внутренней нормой доходности называется такое положительное число />, что при норме дисконта />чистая текущая стоимость проекта обращается в 0, при всех больших значениях Е -отрицательна, при всех меньших значениях Е -положительна. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует.
Если вернуться к описанным выше уравнениям (12) и (13), то ВНД — это значение нормы дисконта (Е) в этих уравнениях, при которой чистая текущая стоимость будет равна нулю, т. е.:
/>
/>
Для того чтобы легче разобраться в категории ВНД, речь будет идти о таких инвестиционных проектах, при реализации которых:
— надо сначала осуществить затраты денежных средств (допустить отток средств) и лишь потом можно рассчитывать на денежные поступления (притоки средств);
— денежные поступления носят кумулятивный характер, причем их знак меняется лишь однажды (т.е. сначала они могут быть отрицательными, но, став затем положительными, будут оставаться такими на протяжении всего расчетного периода).
ВНД — это та величина нормы дисконта (Е), при которой кривая изменения ЧТС пересекает горизонтальную ось, т.е. интегральный экономический эффект (NPV) оказывается равным нулю. Найти величину ВНД можно с помощью таблиц коэффициентов приведения.
Срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования
Сроком окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости с учетом дисконтирования. Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущая чистая текущая стоимость ЧТС (K) становится и в дальнейшем остается неотрицательной (рис. 2).
/>
Рис. 2. Графическая интерпретация срока окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования
Максимальный денежный отток с учетом дисконтирования (потребность в финансировании с учетом дисконта, ДПФ)
Максимальный денежный отток с учетом дисконтирования (потребность в финансировании с учетом дисконта, ДПФ) – максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ДПФ показывает минимальный дисконтированный объем внешнего (по отношению к проекту) финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости (рис. 3).
/>
Рис.3. Графическая интерпретация максимального денежного оттока с учетом дисконтирования (ДПФ)
3. УЧЕТ ИНФЛЯЦИИ
Инфляция во многих случаях существенно влияет на величину эффективности ИП, условия финансовой реализуемости, потребность в финансировании и эффективность участия в проекте собственного капитала. Это влияние особенно заметно для проектов с растянутым во времени инвестиционным циклом (например, в добывающей промышленности) или (и) требующих значительной доли заемных средств, или (и) реализуемых с одновременным использованием нескольких валют (многовалютные проекты). Поэтому при оценке эффективности инфляцию следует учитывать. Помимо этого, инфляция должна учитываться при исследовании влияния на реализуемость и эффективность проектов неопределенности и риска.
Учет инфляции осуществляется с использованием:
— общего индекса внутренней рублевой инфляции, определяемого с учетом систематически корректируемого рабочего прогноза хода инфляции;
— прогнозов валютного курса рубля;
— прогнозов внешней инфляции;
— прогнозов изменения во времени цен на продукцию и ресурсы (в том числе газ, нефть, энергоресурсы, оборудование, строительно-монтажные работы, сырье, отдельные виды материальных ресурсов), а также прогнозов изменения уровня средней заработной платы и других укрупненных показателей на перспективу;
— прогноза ставок налогов, пошлин, ставок рефинансирования ЦБ РФ и других финансовых нормативов государственного регулирования.
Для описания влияния инфляции на эффективность ИП используются следующие показатели:
— общий индекс инфляции за период от начальной точки (точки 0, в качестве которой можно принять момент разработки проектной документации, начало или конец нулевого шага, момент приведения t0, начало нулевого шага или иной момент) до конца m-го шага расчета GJ(tm,0) или GJm (базисный общий индекс инфляции). Он отражает отношение среднего уровня цен в конце m-го шага к среднему уровню цен в начальный момент времени. Если в качестве начальной точки принят конец нулевого шага, GJ0= 1;    продолжение
–PAGE_BREAK–
— общий индекс инфляции за m-й шаг Jm, отражающий отношение среднего уровня цен в конце шага m-1(цепной общий индекс инфляции).
Если в качестве начальной точки принято начало нулевого шага, GJ0=J0;
— темп (уровень, норма) общей инфляции за этот шаг im, выражаемый обычно в процентах в год (или месяц);
— средний базисный индекс инфляции на m-м шаге MJm, отражающий отношение среднего уровня цен в середине m-го шага к среднему уровню цен в начальный момент.
Разновидностью индексов цен является индекс переоценки основных фондов, отражающий изменение балансовой и остаточной стоимости фондов при периодически (по существующим правилам – один раз в год) проводимой их переоценке (необходимость учета переоценки обусловлена, в частности, тем, что она влияет на стоимость имущества, размеры амортизации и другие важные показатели проекта). Различаются цепной индекс переоценки, отражающий увеличение стоимости фондов при данной переоценке, и базисный индекс, отражающий аналогичное изменение по сравнению со стоимостью в начальной точке. В расчетах эффективности могут использоваться как усредненные, так и дифференцированные по видам основных фондов индексы переоценки.
Инфляция называется равномерной, если темп общей инфляции im не зависит от времени (при дискретном расчете — от номера m-го шага).
Величины индексов и темпов инфляции зависят от вида используемой валюты (рубли или какой-либо вид инвалюты).
Для многовалютных проектов дополнительно необходимо знать базисные GJc(tm,0) либо цепные Jc(tm) индексы (или темпы) изменения валютного курса для всех шагов расчета m или, что эквивалентно, индексы внутренней инфляции иностранной валюты для этих шагов. Базисный индекс внутренней инфляции иностранной валюты определяется формулой
/>
где GJ(t,0) – базисный общий индекс рублевой инфляции;
GJ$(t,0) – базисный индекс роста валютного курса для валюты данного вида;
GJc(t,0) – базисный индекс инфляции инвалюты данного вида.
Если в эту формулу вместо базисных индексов подставить цепные, получится формула для цепных индексов внутренней инфляции иностранной валюты:
/>
Если для некоторого шага расчета m этот индекс равен единице, изменение валютного курса на этом шаге соответствует соотношению величин рублевой и валютной инфляций; если он больше единицы, рост валютного курса отстает от этого отношения (валютный курс растет медленнее, чем внутренние цены по отношению к внешним); если он меньше единицы, рост валютного курса опережает рост внутренних цен (по отношению к внешним).
Инфляция называется однородной, если темпы (и, следовательно, индексы) изменения цен всех товаров и услуг зависят только от номера шага, но не от характера товара или услуги. При однородной инфляции значения коэффициентов неоднородности для каждого продукта, а также цепных индексов внутренней инфляции инвалюты равны единице для любого шага. Если для какого-либо шага и/или продукта эти условия нарушаются, инфляция называется неоднородной.
Если прогноз инфляции известен на весь расчетный период, то заданными являются общие индексы (или темпы) рублевой и валютной инфляции, индексы (или темпы) роста валютного курса (или индексы внутренней инфляции иностранной валюты) и коэффициенты неоднородности для всех продуктов.
Известными считаются также прогнозы «текущих» (без учета инфляций) цен на продукты.
Приведение к дефлированным ценам называется дефлированием.
Показатели эффективности проекта определяются по формулам определения эффективности инвестиционного проекта на основании денежного потока в дефлированных ценах.
Для получения более точных результатов как прогноз цен, так и дефлирование можно производить с использованием средних базисных индексов инфляции.
Для практического расчета полезно следующим образом классифицировать виды влияния инфляции:
— влияние на ценовые показатели;
— влияние на потребность в финансировании;
— влияние на потребность в оборотном капитале.
Первый вид влияния инфляции практически зависит не от ее величины, а только от значений коэффициентов неоднородности и от внутренней инфляции иностранной валюты.
Второй вид влияниязависит от неравномерности инфляции (ее изменения во времени). Наименее выгодной для проекта является ситуация, при которой в начале проекта существует высокая инфляция (и, следовательно, заемный капитал берется под высокий кредитный процент), а затем она падает.
Третий вид влияния инфляции зависит как от ее неоднородности, так и от уровня. По отношению к этому виду влияния все проекты делятся на две категории (в основном в зависимости от соотношения дебиторской и кредиторской задолженностей). Эффективность проектов первой категории с ростом инфляции падает, а второй – растет.
В связи с изложенным можно рекомендовать следующий порядок прогноза инфляции:
-установить, к какой категории, первой или второй, относится проект;
-если приняты меры для уменьшения влияния инфляции на потребность в финансировании, то для проектов второй категории следует использовать минимально возможный уровень инфляции (например, производить расчет в текущих ценах). Для проектов первой категории из всех обоснованных прогнозов инфляции следует выбирать максимальный;
— если такие меры не приняты, то наряду с описанными предельными прогнозами инфляции необходимо рассмотреть сценарии, связанные с наиболее быстрым (из реально-прогнозируемых) снижением инфляции от принятой максимальной до принятой минимальной величины;
— оценить нижний предел возможных изменений одной из характеристик изменения валютного курса (например, цепных индексов внутренней инфляции иностранной валюты, в том числе из соображений соотношения долларовых цен на продукцию: по проекту и существующих внутри страны и за рубежом).
Помимо этого, финансовая реализуемость и эффективность проекта должна проверяться при различных уровнях инфляции в рамках оценки чувствительности проекта к изменению внешних условий.
При прогнозе инфляции следует учитывать официальные сведения, а также экспертные и прочие оценки, учитывающие дефлятор ВНП, и/или индексы цен по достаточно большой “корзине” постоянного состава.
4.УЧЕТ РИСКА И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ
Инвестиционный проект разрабатывается, базируясь на вполне определенных предположениях относительно капитальных и текущих затрат, объемов реализации произведенной продукции, цен на товары, временных рамок проекта. Вне зависимости от качества и обоснованности этих предположений будущее развитие событий, связанных с реализацией проекта, всегда неоднозначно. Это основная аксиома любой предпринимательской деятельности. В этой связи практика инвестиционного проектирования рассматривает в числе прочих, аспекты неопределенности и риска.
Под неопределенностью понимается состояние неоднозначности развития определенных событий в будущем, состоянии нашего незнания и невозможности точного предсказания основных величин и показателей развития деятельности предприятия и в том числе реализации инвестиционного проекта. Неопределенность — это объективное явление, которое с одной стороны является средой любой предпринимательской деятельности, с другой стороны — это причина постоянной “головной боли” любого предпринимателя. Полное исключение неопределенности, т. е. создание однозначных условий протекания бизнеса является сколь желаемым для каждого предпринимателя, столь же и невозможным. В то же время, неопределенность нельзя трактовать как исключительно негативное явление. В “мутной воде” рыночной экономики, особенно в ее еще не вполне состоявшемся положении, неопределенность может сулить дополнительные возможности, которые не были видны в самом начале инвестиционного проекта. В целом же явление неопределенности оценивается со знаком “минус” в предпринимательской деятельности.
Наиболее простой способ принятия решений в условиях неопределенности — это следование собственной интуиции. К сожалению в странах с переходной экономикой это пока единственный реальный способ. Успех предпринимательской деятельности в данном случае полностью зависит от таланта предпринимателя. Но даже в случае уже состоявшегося успеха ни один, даже самый талантливый бизнесмен, не может оценить сколько дополнительных возможностей он упустил на пути к этому успеху, и во сколько раз этот успех был бы большим, используй он эти возможности.
Необходимым условием любого подхода к принятию инвестиционных решений, а также способах управления реализации инвестиционных проектов, не предполагающих базироваться на интуиции предпринимателей, является описание неопределенности в количественных категориях, т. е. ее оценка с помощью каких-либо, обычно очень простых, математических понятий.
В общем случае под риском понимается возможность того, что произойдет некое нежелательное событие. В предпринимательской деятельности риск принято отождествлять с возможностью потери предприятием части своих ресурсов, снижение планируемых доходов или появление дополнительных расходов в результате осуществления определенной производственной и финансовой деятельности.
Риск — имманентное свойство рыночной среды. Основными видами риска являются
производственный риск, связанный с возможностью невыполнения фирмой своих обязательств по отношению к заказчику,
финансовый риск, связанный с возможностью невыполнения фирмой своих финансовых обязательств перед инвесторами как следствие использования для финансирования деятельности фирмы заемных средств,
инвестиционный риск, связанный с возможным обесцениванием инвестиционно — финансового портфеля, состоящего как из собственных, так и приобретенных ценных бумаг,
рыночный риск, связанный с возможным колебанием рыночных процентных ставок на фондовом рынке и курсов валют.
Риск капитальных вложений — это риск конкретного вида предпринимательской деятельности и связан с возможностью не получить желаемой отдачи от вложения средств. Этот риск включает в себя все вышеперечисленные виды риска.
Существует еще один специфический пятый вид риска. Это риск политический, который связан с возможными убытками предпринимателей и инвесторов вследствие нестабильной политической ситуации в стране. Приход к власти новой политической партии или нового движения, как правило, сопровождается сменой ряда экономических законов, регулирующих в числе прочих инвестиционную деятельность. Могут быть отменены налоговые льготы, измениться приоритеты правительства. Как крайний случай, может измениться форма собственности, например, как следствие национализации. Именно этот риск по мнению зарубежных инвесторов является определяющим в странах с переходной экономикой. И именно по этой причине они согласны инвестировать свои средства только при условии получения правительственных гарантий.
В целом же, все участники инвестиционного проекта заинтересованы в том, чтобы исключить возможность полного провала проекта или хотя бы избежать убытка для себя. В условиях нестабильной и быстро меняющейся ситуации субъекты инвестиционной деятельности вынуждены учитывать все факторы, которые могут привести к убыткам. Таким образом, назначение анализа риска — дать потенциальным инвесторам необходимые данные для принятия решения о целесообразности участия в проекте и предусмотреть меры по защите от возможных финансовых потерь.     продолжение
–PAGE_BREAK–
Особенностью методов анализа риска является использование вероятностных понятий и статистического анализа. Это соответствует современным международным стандартам и является весьма трудоемким процессом, требующим поиска и привлечения многочисленной количественной информации. Эта черта анализа риска отпугивает многих предпринимателей, т. к. требует специфических знаний и навыков. В этом случае выходом из положения является привлечение квалифицированных консультантов, которым ставятся задачи и предоставляется набор всей необходимой информации. Такая практика распространена в западных странах.
В ряде случаев можно ограничиться более простыми подходами, не предполагающими использования вероятностных категорий. Эти методы достаточно эффективны как для совершенствования менеджмента предприятия в ходе реализации инвестиционного проекта, так и для обоснования целесообразности инвестиционного проекта в целом. Эти подходы связаны с использованием :
анализа чувствительности,
анализа сценариев инвестиционных проектов.
Различают две группы подходов к анализу неопределенности:
анализ неопределенности путем анализа чувствительности и сценариев,
анализ неопределенности с помощью оценки рисков, который может быть проведен с использованием разнообразных вероятностно-статистических методов.
Как правило, в инвестиционном проектировании используются последовательно оба подхода — сначала первый, затем второй. Причем первый является обязательным, а второй — весьма желательным, в особенности, если рассматривается крупный инвестиционный проект с общим объемом финансирования свыше одного миллиона долларов6.
Цель анализа чувствительности состоит в сравнительном анализе влияния различных факторов инвестиционного проекта на ключевой показатель эффективности проекта, например, внутреннюю норму прибыльности.
Последовательность проведение анализа чувствительности:
Выбор ключевого показателя эффективности инвестиций, в качестве которого может служить внутренняя норма прибыльности (IRR) или чистое современное значение (NPV).
Выбор факторов, относительно которых разработчик инвестиционного проекта не имеет однозначного суждения (т. е. находится в состоянии неопределенности). Типичными являются следующие факторы:
капитальные затраты и вложения в оборотные средства,
рыночные факторы — цена товара и объем продажи,
компоненты себестоимости продукции,
время строительства и ввода в действие основных средств.
Установление номинальных и предельных (нижних и верхних) значений неопределенных факторов, выбранных на втором шаге процедуры. Предельных факторов может быть несколько, например />5% и />10% от номинального значения (всего четыре в данном случае)
Расчет ключевого показателя для всех выбранных предельных значений неопределенных факторов.
Анализ сценариев — это прием анализа риска, который на ряду с базовым набором исходных данных проекта рассматривает ряд других наборов данных, которые по мнению разработчиков проекта могут иметь место в процессе реализации. В анализе сценария, финансовый аналитик просит технического менеджера подобрать показатели при “плохом” стечении обстоятельств (малый объем продаж, низкая цена продажи, высокая себестоимость единицы товара, и т. д.) и при “хорошем”. После этого, NPV при хороших и плохих условиях вычисляются и сравниваются c ожидаемым NPV.
Процесс анализа риска может быть разбит на следующие стадии.

Прогнозная модель Подготовка модели, способной прогнозировать расчет эффективности проекта
=>
Распределение вероятности (шаг1) Определение вероятностного закона распределения случайных переменных
=>
Распределение вероятности (шаг 2) Установление границ диапазона значений переменных
=>

=>
Условия корреляции Установление отношений коррелированных переменных
=>
Имитационные прогоны Генерирование случайных сценариев, основанных на наборе допущений
=>
Анализ результатов Статистический анализ результатов имитации
Рис. 4. Процесс анализа риска
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Оценка эффективности инвестиционных проектов является одним из наиболее важных этапов в процессе управления реальными инвестициями. От того, насколько качественно выполнена такая оценка, зависит правильность принятия окончательного решения.
В процессе осуществления оценки эффективности для получения объективных результатов необходимо учитывать следующие моменты:
оценка эффективности инвестиционных проектов должна осуществляться на основе сопоставления объема инвестиционных затрат, а также сумм планируемой прибыли и сроков окупаемости инвестированного капитала;
оценка объема инвестиционных затрат должна охватывать все используемые ресурсы, задействованные при реализации проекта;
оценка окупаемости инвестируемых средств должна осуществляться на основе показателя чистого денежного потока, который формируется за счет сумм чистой прибыли и амортизационных отчислений в процессе эксплуатации инвестиционного проекта;
в процессе оценки суммы инвестиционных затрат и чистого денежного потока должны быть приведены к настоящей стоимости с помощью дисконтной ставки, которая должна быть дифференцирована для различных инвестиционных проектов.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Волков И., Грачева М., Алексанов Д. Учет влияния инфляции в проектном анализе. Институт экономического развития Всемирного банка, 2003 г.
2. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб. пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономистъ, 2003
3. Ковалев В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. – 2-е изд. – М.: Проспект, 2008
4. Макконелл, Брю. Экономикс Принципы, проблемы и политика.- Москва, ИНФА-М, 2008
5. Непомнящий Н.Г. Инвестиционное проектирование: учебное пособие.- Таганрог: ТРТУ, 2003
6. Савчук В.П. Оценка эффективности инвестиционных проектов- М.: Финансы и статистика,2005
7. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). — М.: Экономика, 2000.
8. Елена Бреслав. Выгодно или не выгодно, когда и кому. — Латвияс Экономистс, — №1, 2005
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА «СТРОИТЕЛЬСТВО БИЗНЕС-ЦЕНТРА КЛАССА «В», «ПРИМОРСКИЙ»»
1. Описание проекта и анализ местоположения
Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморской районе г. Санкт- Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52
Основные характеристика проекта, с точки зрения его местоположения:
Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.
2. Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели    продолжение
–PAGE_BREAK–
С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:
1. Строительство бизнес-центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании.
2. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании.
3. Строительство бизнес-центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.
4. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации.
Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проекта, был установлен период анализа с 2006 по 2012 год. Капитализация стоимости объекта на конечный период определялась исходя из прогнозного ожидания стоимости м2 коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16 %, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями так и банковскими структурами (в частности банк «ПСБ») при анализе эффективности инвестиционных проектов (составляет 15-17 %, в зависимости от анализируемого проекта).
Основываясь на приведенную ниже классификацию бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристик проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес-центра класса «В».
Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта приведены в таблице 2.
Таблица 1.Классификация бизнес центров
Класс бизнес-центра
Характеристики, определяющие класс бизнес-центра

Местоположение
Тип и технический уровень здания
Уровень управляющей компании и сервиса
А
Исторический центр города, престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой.
Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление), оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковки.
Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
Б
Территории исторического центра — части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию «А», и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга — части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением — на набережных, вблизи магистралей.
Отдельно стоящее специализированное здание, высотки.
Уровень отделки (если существующее — капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе (ресторан).
С
Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро.
Размещение в административных зданиях, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений — от ремонта «советского типа», до хорошего современного интерьера, обеспеченье телефонией.
Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки.
Таблица 2. Основные технико-экономические показатели по вариантам реализации проекта
Показатель
Бизнес-центр класса «В», «Приморский»
Вариант 1. Передача функций по эксплуатации управляющей компании
Вариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компании
Вариант 3. Самостоятельная эксплуатация
Варинта.4. Частичная реализация в ходе строительства, самостоятельная эксплуатация
1
Полезная площадь объекта м2, в том числе:
6400
2
— передаваемых в аренду
6400
5220
6400
5220
— реализуемых
1180
1180
3
Срок строительства, месяцев
18
4
Прогнозная себестоимоть строительства м2 коммерческой площади, евро
900
5
Прогнозная цена продаж м2полезной площади на момент реализации (2006 год), евро
1150
1150
6
Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на конечный период (2012 год), евро
1450
7
Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2007 год), евро
26
8
Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2/месяц (2007 год), евро
8,26
9
Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом нагрузки объекта, в год
5%
10
Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год
7%
11
Прогнозная средневзвешенная недогрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год
7%
12
Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % в год
4%
13
Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год
6%
14
Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая
16%
* — под валовым доходом понимается, сумма денежных средств получаемых при сдаче объекта в аренду за вычетом затрат на эксплуатацию объекта (рекомендация ГУД)
Расчет эффективности инвестиционного проекта по вариантам
Для определения показателей, характеризующих инвестиционный проект, для сравнения возможных вариантов реализации и выбора наиболее эффективного необходимо определить денежный поток от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности. Все показатели сведены в таблицы.
Таблица 3. Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант 1 и 3)
Год
Арендная плата в месяц (евро за кв.м)
Площадь сдаваемая в аренду (кв.м)
Годовая арендная плата, евро    продолжение
–PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK–
1 357 000,00
365 570,17
798 476,59
870 113,93
946 325,84
1 027 402,79
1 113 653,36
–
2.4
Налог на прибыль (20 %)
271 400,00
73 114,03
159 695,32
174 022,79
189 265,17
205 480,56
222 730,67
–
2.5
Амортизация (+)
–
46 980,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
93 960,00
–
2.6
Чистый операционный доход
1 085 600,00
339 436,14
732 741,27
790 051,15
851 020,67
915 882,23
8 553 882,69
–
3.
CF по операционной и инвестиционной деятельности
-4 674 400,00
339 436,14
732 741,27
790 051,15
851 020,67
915 882,23
8 553 882,69
–
3.1
CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом
-4 674 400,00
-4 334 963,86
-3 602 222,59
-2 812 171,45
-1 961 150,77
-1 045 268,54
7 508 614,15
–
3.2
Дисконт — фактор (16 %)
1,00
0,86
0,74
0,64
0,55
0,48
0,41
–
3.3
Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности
-4 674 400,00
292 617,36
544 546,13
506 152,33
470 011,14
436 063,45
3 510 874,90
–
3.4
Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом
-4 674 400,00
-4 381 782,64
-3 837 236,51
-3 331 084,18
-2 861 073,04
-2 425 009,59
1 085 865,31
–
4.
PP — простой срок окупаемости инвестиций
4 года 8 месяцев
5.
DPP — дисконтированный срок окупаемости
5 лет 2 месяца
6.
NPV — чистая приведенная (текущая) стоимость
1 085 865,31
7.
IRR — внутренняя норма дохода
21,15%
8.
PI — индекс рентабельности инвестиций
1,19
Таблица 9. Сравнительный анализ эффективности инвестиционного проекта по вариантам
Сравнительный анализ эффективности инвестиционных проектов по вариантам

Показатели
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Вариант 4
NPV — чистая приведенная (текущая) стоимость
1377439,14
1147073,80
1302394,25
1085865,31
IRR – внутренняя норма дохода
21, 31%
21,44%
21,03%
21,15%
PP — простой срок окупаемости инвестиций
4 года 7 месяцев
4 года 7 месяцев
4 года 7 месяцев
4 года 8 месяцев
DPP — дисконтированный срок окупаемости
5 лет 2 месяца
5 лет 2 месяца
5 лет 2 месяца
5 лет 2 месяца
PI — индекс рентабельности инвестиций
1,24
1,20
1,23
1,19
Вывод: По всем показателям наиболее приемлемым для принятия решения инвестиционного характера является первый вариант. Данный вариант предпочтительней по показателю NPV, а этот показатель характеризует прирост экономического потенциала организации, что является одной из наиболее приоритетных целевых установок.
Расчет внутренней нормы прибыли (IRR) показал, что вариант 1 имеет высокую ожидаемую доходность.
Наиболее приближенным к 1 варианту по всем показателям является 3 вариант. Чистая приведенная стоимость и индекс прибыльности инвестиций по 2 и 4 варианту намного ниже, чему у вариантов реализации 1 и 3, так как после продажи в 2006 году части площади у нас сильно изменяется денежный поток от инвестиционной и операционной деятельности, хотя и затраты на эксплуатацию и амортизация становятся меньше.
Самая высокая эффективность вложений (PI) т.е. высокий уровень дохода на единицу затрат также у варианта 1. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в проект.

Анализ чувствительности
Метод «анализ чувствительности» показывает, как измениться показатель «Чистая текущая стоимость» (NPV) от колебаний основных факторов, представленных в таблице 10.    продолжение
–PAGE_BREAK–
Таблица 10. Показатели, использующиеся для анализа чувствительности
№
Показатели
Базовое значение
Выбранные границы
1
Ставка дисконтирования, % в год
16%
13% ÷ 22%, шаг 1%
2
Арендная ставка на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2 в месяц – темп прироста % в год
26 евро – 6%
3 % ÷9%, шаг 1%
3
Расходы на эксплуатацию на момент начала эксплуатации объекта (2007), евро за м2 / месяц – темп прироста % в год
8,26 евро – 4%
0% ÷7%, шаг 1%
4
Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта в % от арендопригодной площади в год
0,93 — 7%
4% ÷17%, шаг 1%
Для простоты расчетов была сделаны вспомогательные таблицы
Таблица 11. Значение коэффициентов дисконтирования
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
13%
–
0,8850
0,7831
0,6931
0,6133
0,5428
0,4803
14%
–
0,8772
0,7695
0,6750
0,5921
0,5194
0,4556
15%
–
0,8696
0,7561
0,6575
0,5718
0,4972
0,4323
16%
–
0,8621
0,7432
0,6407
0,5523
0,4761
0,4104
17%
–
0,8547
0,7305
0,6244
0,5337
0,4561
0,3898
18%
–
0,8475
0,7182
0,6086
0,5158
0,4371
0,3704
19%
–
0,8403
0,7062
0,5934
0,4987
0,4190
0,3521
20%
–
0,8333
0,6944
0,5787
0,4823
0,4019
0,3349
21%
–
0,8264
0,6830
0,5645
0,4665
0,3855
0,3186
22%
–
0,8197
0,6719
0,5787
0,4514
0,3700
0,3033
Таблица 12. Значение арендной платы при изменении темпа прироста
вариант (1, 3)
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
3%
–
928512
1912734,72
1970116,76
2029220,26
2090096,87
2152799,78
4%
–
928512
1931304,96
2008557,16
2088899,44
2172455,42
2259353,64
5%
–
928512
1949875,20
2047368,96
2149737,41
2257224,28
2370085,49
6%
–
928512
1 968 445,44
2 086 552,17
2 211 745,30     продолжение
–PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK—-PAGE_BREAK–
1377439,14
1 147 073,80
1 302 394,25
1 085 865,31
5%
1336399,88
1 113 601,15
1262218,97
1 053 097,35
6%
1294369,23
1 079 319,90
1221073,18
1 019 537,81
7%
1251326,58
1 044 213,24
1178936,69
985 170,23
Показатели
вариант 1
вариант 2
вариант 3
вариант 4
Стандартное отклонение
98248,43
80133,87
96180,04
78446,85
Среднее значение
1395070,16
1161454,09
1319654,09
1099942,86
Коэффициент вариации
0,07
0,07
0,07
0,07
/>
График 3. Влияние изменения расходов на эксплуатацию на NPV
Таблица 18. Анализ чувствительности NPV к изменению коэффициента недозагрузки
Процент
вариант 1
вариант 2
вариант 3
вариант 4
4%
1548018,20
1 286 202,35
1469382,17
1 222 064,84
5%
1491158,51
1 239 826,16
1413719,53
1 176 664,99
6%
1434298,82
1 193 449,98
1358056,89
1 131 265,15
7%
1377439,14
1 147 073,80
1 302 394,25
1 085 865,31
8%
1320579,45
1 100 697,62
1246731,61
1 040 465,47
9%
1263719,77
1 054 321,43
1191068,97
995 065,62
10%
1206860,07
1 007 945,25
1135406,32
949 665,78
11%
1150000,39
961 569,07
1079743,69
904 265,95
12%
1093140,70
915 192,89
1024081,04
858 866,10
13%
1036281,02
868 816,71
968418,41
813 466,26
14%
979421,33
822 440,53
912755,76
768 066,42
15%
922561,65
776 064,34
857093,12
722 666,58
16%
865701,96
729 688,16
801430,48
677 266,74
17%
808842,27
683 311,98
745767,84
631 866,90
Показатели
вариант 1
вариант 2
вариант 3
вариант 4
Стандартное отклонение
237861,13
194005,49
232853,53
189921,16
Среднее значение
1178430,23
984757,16
1107575,01
926965,87
Коэффициент вариации
0,20
0,20
0,21
0,20
/>
График 4. Влияние изменения коэффициента недозагрузки на NPV
В условиях нестабильной ситуации субъекты инвестиционной деятельности должны учитывать факторы, которые могут привести к убыткам. Для учета этих убытков при оценке инвестиционного проекта может быть использован анализ чувствительности, цель которого состоит в сравнительном анализе влияния различных факторов инвестиционного проекта на ключевой показатель эффективности проекта, в нашем случае, это чистая приведенная стоимость.
При анализе чувствительности проекта «Строительство бизнес-центра класса «В» Приморский» мы рассматривали изменения ставки дисконтирования, арендной платы (при изменении темпов прироста и коэффициента недозагрузки) и эксплуатационных расходов. Проведенный анализ показал, что при всех возможных колебаниях исходных значений выше перечисленных показателей, наилучшим вариантом реализации инвестиционного проекта является вариант №1.