МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯАКАДЕМИЯ СЕРВИСА И ЭКОНОМИКИ
Кафедра «Экономики, организации и управленияпроизводством»
РЕФЕРАТ
по теме «Принципы оценки объектов недвижимости»
по дисциплине «Экономиканедвижимости»
Студента 3 курса, 6 семестра
специальности 060800
Союзовой Марии
Великие Луки
2006
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Принципыпользователя
Глава 2. Принципы,связанные с объектами недвижимости
Глава 3. Принципы,связанные с рыночной средой
Глава 4. Принципнаилучшего и наиболее эффективного
использования земельногоучастка
Заключение
Список используемойлитературы
Введение
Средиэлементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, котораявыступает в качестве средств производства ( земля, административные,производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а такжедругие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки,жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования дляграждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий иорганизаций всех форм собственности. В России происходит активное формированиеи развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий иорганизаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость являетсяглавным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальнойсобственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилыхпомещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личногопотребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежныхинвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных правпользования землей и правовая защита их интересов.
Изменилось налоговое законодательство и появились новыедля большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц иналог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Началоразвиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
Не вызывает сомнения, что только знание действующейправовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные иэкономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм,которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостьюсчитают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям итяжелым последствиям.
Систорической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как,видимо, и в других странах с переходной экономикой — уникальна: имеет местоявный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостьюсамого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, висторически «нормальном» эволюционном процессе в странах с рыночнойэкономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методыотражали уже существующую реальность. В России современные методы оценки сталидоступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатнуюсреду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков,хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой. Тем неменее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы всреде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастуюприводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых неимеет еще почвы. Применяя стандартные образы: похоже на пацана, изображающего вотцовской фуражке капитана корабля или девчонку, примеряющую мамины туфли навысоких каблуках.
Кажется,однако, что российские оценщики уже набрали достаточно стартового опыта, чтобыпереходить к следующей стадии — систематическому осмыслению и публичному обсуждениюграниц применимости тех или иных методов. Наверное, Российское обществооценщиков (РОО) должно способствовать этому процессу организационно ифинансово. Например, было бы в высшей степени полезно выделить некоторыесредства на финансирование на конкурсной основе небольших конкретныхисследований, посвященных этому кругу проблем. Темы таких исследований могли быформулироваться как самими конкурсантами, так и определяться и публиковатьсяРОО. Было бы идеальным сформировать небольшую международную группу, способнуюсформулировать темы наиболее актуальных исследований, и корректировать этупрограмму с течением времени.
Теоретическимфундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В ихоснову положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей,имевших дело с недвижимостью.
Принципы оценки объектовнедвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:
– принципы, основанные напредставлениях пользователя;
– принципы, связанные с объектаминедвижимости (земля, здания, сооружения);
– принципы, связанные с рыночнойсредой;
– принцип наилучшего и наиболееэффективного использования объекта недвижимости.
Все принципы оценкинедвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможностиучитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную иточную оценку стоимости объекта недвижимости.
Глава 1. Принципы пользователя
Кпринципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципыполезности, замещения и ожидания.
Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворятьпотребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том,что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если онполезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализацииопределенных функций или личных потребностей, например, использованиенедвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса,музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворениепотребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потокадоходов.
Принцип замещенияопределяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель незаплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другойаналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимостьоцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может бытьприобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принципзамещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном,доходном, сравнительном.
Принцип ожиданиягласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостьюбудущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимостьобъекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежногопотока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой,ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализациидоходного подхода к оценке.
Глава 2. Принципы, связанные собъектами недвижимости
Кэтой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельнойпродуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности,сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин,оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежитее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение,необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличиячетырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.
Земля – это земельный участок и находящиеся на нем природныересурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы.Территориальные границы земельного участка определяются в порядке,установленном действующим земельным законодательством, и оформляютсясвидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственнымиорганами по землеустройству. Земля – основной фактор, обеспечивающийпространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственнойдеятельности.
Трудпредставляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) иреализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческаядеятельность.
Капитал – это денежные средства, вкладываемые ввоспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другиесоставляющие производства – труд, землю и управление.
Управление производственнойдеятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности италант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяетоптимизировать производство и получить максимальную прибыль.
Всвязи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе эти составляющиепроизводства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренцияна рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждаясоставляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательскойдеятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющиепривлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первуюочередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачиваетсявладельцу земли как рента.
Подобноесуждение согласуется с основным положением экономической теории – земля имеет“остаточную стоимость” и определенную ценность только тогда, когда имеетсяостаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Такимобразом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю,после оплаты затрат на труд, капитал и управление.
Принцип предельной продуктивности или принципвклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход,остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда онисопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которуюувеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доходот него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства.Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретироватьследующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить еестоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. Вэтом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада.Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результатеремонта квартиры, и затратами на этот ремонт. Например, строительство зоны дляпарковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничнойторговли, если в результате возрастет объем продаж.
Принцип возрастающей и уменьшающейся доходностиозначает:увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливаетпропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела,после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любыедополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достиженияданного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, ипропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).
Дляопределения указанной предельной точки, когда прибыль (и стоимость) объектанедвижимости будет максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализироватьразличные варианты использования земельного участка. Например, выполнитьрасчеты получения прибыли от строительства различных типов объектовнедвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке.Только после этого возможно сделать окончательный выбор типа объектанедвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантногопроектирования различных сочетаний составляющих производства и определения наэтой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей иуменьшающейся доходности.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом:составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться междусобой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходятобъемы работ в данный период времени, например на строительстве объекта, топроисходит “замораживание капитала” и снижение общей эффективности проекта.Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средствнедостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известноинвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами всоставе проектной документации на строительство объекта предусматриваетсяразработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получитьмаксимально возможный эффект от реализации проекта.
Приведенныевыше рассуждения относительно необходимости сочетания всех составляющихпроизводства в определенной пропорции справедливы и по отношению к ужесуществующему объекту недвижимости. Например, для эффективного функционированиямагазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкойноменклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли дляустройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получилиоптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазинасоответствовала интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всехчетырех составляющих производства с объекта недвижимости будет полученмаксимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценкебудет выше.
Сбалансированность– это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммыразличных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальнаястоимость земли.
Принцип оптимальных величин(оптимальнойэкономической величины) гласит: при сложившихся на рынке недвижимоститенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная)величина объекта недвижимости данного типа. Например, на рынке жилья в Москвебольшим спросом в 1993-1994 гг. пользовались 3-4-комнатные квартиры, а в 1995г. повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры. Хороший участок,который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. Лот наперекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Ноесли он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицитплощадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, тоизбыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции.
Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит: имущественные права на объект недвижимостиследует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимостьобъекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерациипозволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.
Правособственности подразумевает права владения, пользования и распоряженияимуществом. Кроме права собственности, имущественными правами являются: правопожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного)имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативногоуправления, а также различного рода сервитут – право ограниченного пользованияобъектом недвижимости. Причем переход права собственности на имущество кдругому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав,например прав аренды на это имущество.
Разделениеимущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующимобразом.
1. Физическое разделение – это разделение объектанедвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка –разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра,разделение земельного массива на отдельные участки.
2. Разделение по времени владения – это различные видыаренды (кратко-, средне-, долгосрочная), пожизненное владение, выкуп и пр.
3. Разделение совокупности имущественных правсобственности – права владения, срочного или бессрочного пользования,распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения,оперативного управления и право ограниченного использования объектанедвижимости.
4. Разделение имущественных прав среди участников –совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты,контракты с оговоренными условиями продажи.
5. Разделение по залоговым правам – закладные, налоговыезалоги, судебные залоги, участие в капитале.
Использованиев практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделениясовокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличитьстоимость объектов недвижимости.
Глава 3. Принципы, связанные срыночной средой
Кданной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса ипредложения, конкуренции и принцип изменения.
Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней средыоказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Необходимо помнить, что вовсех случаяхместоположение – основной фактор, влияющий на стоимостьобъекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектовнедвижимости. Другой основной фактор – близость объекта недвижимости к развитойинфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурнымцентрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаныс рынком пользователя. Два этих фактора – местоположение объекта и связь его срынком пользователя – в совокупности составляют понятие “экономическоеместоположение недвижимости”. Этот суммарный фактор оказывает наибольшеевлияние на стоимость объекта недвижимости.
Например, для оценки жилойнедвижимости главный фактор – это локация – местонахождение объекта, затем –техническое состояние объекта, этажность, соседи, место парковки автомобиля,вид из окон, наличие инфраструктуры – поликлиники, детского сада, школы,аптеки, магазинов; транспортное сообщение, будущее развитие территории. Если жеобъект загородный, например участок земли, то и наличие инженерных сетей.Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости,достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторахрынка недвижимой собственности и требует к себе соответствующего внимания.
Зависимостьстоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в формесвязей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денежных средстви/или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачи одного изрегиональных факторов – расположения ее в живописном месте, рядом с озером, –можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемой дачи саналогичной, находящейся в обычной местности. Разница в стоимости этих объектови будет характеризовать влияние фактора (живописное местоположение объекта) настоимость объекта в денежном выражении.
Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим внастоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость.Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость “хрущевской”квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном посовременным проектам.
Соответствие –это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг,предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынканедвижимости. Не следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течениемвремени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия. В связи сэтим следует не только знать стандарты соответствия для данного рынканедвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущуюстоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Спринципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеетместо, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетомусловий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в $175000, построен вквартале, где другие дома стоят от $70000 до $80000, то рыночная стоимостьболее дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение.Продажная цена, скорее всего, будет ниже затрат на строительство. Прогрессияимеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается ценаоцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируютсянесколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.
Сутьпринципа спроса и предложениязаключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости иограниченностью его предложения.
Спрос на объект недвижимостиобусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребностипользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальныхпотребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, инаоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночнаястоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затратыпроизводства.
Оценщикамследует помнить: спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чемпредложение. Знание этой особенности в соотношении спроса и предложенияпозволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости.
Однаконе всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости.В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансированиясделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции вданном вопросе участников сделки и других причин.
Принцип конкуренции.Конкуренция – это соперничество, состязание вкаком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подверженысоперничеству, которое значительно возрастает, когда речь идет о сверхприбыляхв каком-то виде деятельности, например на рынке недвижимости. Еслипредприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли(прибыли, значительно превышающие обычно складывающийся (средний) уровеньприбыли в данном секторе рынка), то они стремятся попасть на этот рынок.Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос приэтом не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются и уменьшаетсяприбыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложениеуменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости иприбыли предпринимателей.
Разумнаяконкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынкенедвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствиеконкуренции на рынке недвижимости (а это бывает при монопольной ситуации) –основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может бытьопределена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.
Принцип изменения.Изменению подвержены как сам объект недвижимости(например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие настоимость объекта, упомянутые выше.
Впроцессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временемизменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о землепретерпевает изменение. Появление новых технологий и социальное поведениесоздают новый спрос на недвижимость. Оказывают влияние на стоимостьнедвижимости демографические изменения и международные события и т. д.
Наиболее характерными типизменений – так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектовнедвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.
Различаютследующие основные цикла (стадии) жизни.
1. Зарождение – обновление (проектирование, строительствообъекта, формирование отрасли, общества, района и пр.).
2. Рост (период роста доходов от функционирования объектанедвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).
3. Стабильность – зрелость – период равновесия(стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости,сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).
4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость,уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).
Сучетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные,демографические, международные, научно-технические, градостроительные,социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.Недвижимость подвержен таким рыночным изменениям, как доступность ипотечногокредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращениеэффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительскихтоваров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будутнегативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие,как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления,могут нанести материальный урон и отразиться на цене объектов недвижимости.
Рассмотренныевыше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего инаиболее эффективного использования земельного участка – основного принципаоценки недвижимой собственности.
Глава 4. Принцип наилучшего инаиболее эффективного использования земельного участка
Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) земельного участкаформулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных,возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридическидопустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным(то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшуютекущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую датуоценки).
Выбороптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциалаего местоположения, возможностей рынка принять данный вариант использованияземельного участка и реализовать данный вариант использования участка справовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностейучастка, а также от технологической и финансовой обоснованности.
Потенциал местоположения земельного участка – основнойфактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагаетпостроить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, еслисклад – необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды иавтомагистрали, и т. д. При анализе варианта использования участка необходимоучесть различные неудобства или негативные факты, сопутствующие данномуварианту, и отметить их на карте.
Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельногоучастка осуществляется, чтобы определить, насколько тот или иной вариантиспользования участка “разумно вписывается” в характер спроса и предложения наданном рынке. В ходе данного анализа рассматриваются:
– инфраструктура самого земельногоучастка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети,интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожныхподъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);
– демографическая ситуация в районе,где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность);
– возможные конкуренты иликонкурирующие объекты и т. д.
Иными словами, оцениваетсясоотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускатьна рассматриваемом участке, и делается вывод о целесообразности именно такогоиспользования земельного участка.
Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе сточки зрения:
– действующего законодательства;
– градостроительных нормативов(зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления ипр.);
– перспективных решений по районнойпланировке участка;
– ограничений местной администрациии требований местного населения.
Важными факторами НиНЭИземельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтныевозможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма иестественные особенности земельного участка, растительность, измеряетсятопография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобырешить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить наданном земельном участке.
Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается вопределении возможности осуществить планируемый вариант строительства взаданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организациистроительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполненияпланируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированныхрабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами иоборудованием, нормативы техники безопасности и пр.
Финансовая обоснованность инвестиционного проекта – один из основных факторовреализации принципа НиНЭИ земельного участка. В процессе финансовогообоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта,определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованияминвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств,выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования,платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированиюденежных средств.
Нижерассматривается пример НиНЭИ земельного участка. Суть принципа НиНЭИ земли заключаетсяв формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка ивыборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.
Напервом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которыеотбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принятьданный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта,физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а такжетехнологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если утвержденнымдетальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участкепредусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должныпредусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализаНиНЭИ земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому извыбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренныхнормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетовпроизводится разделение общего дохода, полученного от комплекса (/>), на две части,относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется обычно с помощьюразличных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенныхвеличин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структурыфинансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественногокомплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле,капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшейостаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционногопроекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение
Чтопоражает при чтении отчетов хороших американских оценщиков, это абсолютнаяясность и простота изложения: десятилетия ориентации профессии на интересыклиентов отточили стиль, когда достаточно сложные вещи излагаются безпрофанации, но внятно. Российским оценщикам есть чему учиться в этом отношении.Во-первых, многие из нас имеют научное прошлое, и смена стиля изложения нашихрезультатов дается не так просто. Во-вторых, есть, видимо, более глубокий слойпричин. С одной стороны, советской культуре, в которой мы выращены, былаабсолютна чужда идея создания и донесения до индивидуальных потребителейудобных для них продуктов. С другой стороны, идея «научнойобоснованности» любых принимаемых решений была одной из центральныхпарадигм «развитого социализма», поэтому сознание у того, кто успелпоработать до перестройки, так или иначе отравлено наукообразием любых текстов,выполнявших функцию обоснований.
Список используемой литературы.
1. Интернет-сайт Российского общество оценщиков — www.mrsa.ru
2.Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 1996г.
3.Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическаягазета. № 4. 2003г.
4.Паттури Я. В. Экономика надвижимости: Учебное пособие. – Великий Новгород. 2002г
5.Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь.№ 3. 1999г.