Проблемы и перспективы развития гражданского оборота земельных участков

Содержание
Введение
Глава 1. Общая характеристика гражданского оборотаземельных участков
1.1 Понятие и правовой режим земельных участков как объектагражданского оборота
1.2 История формированияроссийского земельного рынка
1.3 Современное состояние земельного оборота
Глава 2. Направления развития оборота земельных участков
2.1 Особенности развития оборота земельных участковсельскохозяйственного назначения как наиболееактуальное направление земельного оборота в РФ
2.2 Пути совершенствования оборота земельных участков
Заключение
Список использованных источников
/>Введение
В настоящей работе рассматривается проблемы и перспективы развитиягражданского оборота земельных участков. Об актуальности указанной темы свидетельствуютследующие положения
Земля является категорией многогранной и многоаспектной, предметомисследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным ресурсом.Статья 9 Конституции РФ установила, что земля и другие природные ресурсы являетсяосновой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории,тем самым, констатируя основополагающую роль данного объекта в социальных, экономических,политических и правовых отношениях.
Земельный участок — недвижимость особого рода вследствие своегоестественного происхождения и нахождения в естественной экологической системе, чтообуславливает необходимость учитывать данные факторы при правовом регулированииотношении по поводу этого объекта, в частности искать гармоничное сочетание частноправовыхи публично-правовых элементов.
В настоящее время ученых все больше интересуют проблемы, связанныес рассмотрением земельных участков как объектов обязательственных прав, тех илииных сделок (купли-продажи, аренды, ипотеки и других), изучение оборота земельныхучастков, рынка земли.
Необходимость проведения настоящего исследования, диктуется ипоследними законодательными изменениями в сфере земельного законодательства, охватывающихи сферу раздела земельных участков. Так, 4 октября 2008 года вступил в силу Федеральныйзакон от 22.07.2008г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательныеакты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений»[1]. В соответствии с данным законом Земельныйкодекс РФ (далее — ЗК РФ) [2]был дополнен новой главой 1.1 «Земельные участки», а многие его нормыподверглись значительным редакционным изменением и дополнениям. Кроме этого законодательство,регулирующее вопросы землеустройства и ведения государственного земельного кадастра,в настоящий момент также находится в процессе реформирования. В результате последнихзаконодательных изменений, правовая регламентация отношений по поводу раздела земельныхучастков, значительно изменилась, что обуславливает актуальность и своевременностьизучения обновленного законодательства.
Проблемы земельных правоотношений, в последние годы находятсяв центре внимания российских ученых. Так, вопросами раздела земельных участков уделяливнимание Г.А. Волков, С.П. Гришаев, Б.В. Ерофеев, Ю.Г. Жариков, О.М. Козырь, Т.ВКрамкова, И. Плотникова, М. Пискунова, К.И. Скловский др.
Однако, несмотря на несомненную значимость исследований указанныхученых, представляется, что они не исчерпали всего круга вопросов, требующих своегоразрешения в данной области. Кроме того, в судебной практике отсутствует единообразиев оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки.К тому же в последних публикациях еще не нашли отражение последние законодательныеновеллы. Поэтому научную разработанность избранной темы нельзя признать достаточной.В этой связи автором, на основании изученного материала, представленного в библиографии,рассматривается современное состояние проблем правового регулирования раздела земельныхучастков.
Перечисленные обстоятельства определили актуальность работы,объект и предмет исследования, постановку соответствующей цели и задач.
Перечисленные обстоятельства определили актуальность работы,объект и предмет исследования, постановку соответствующей цели и задач.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения,возникающие в сфере оборота земельных участков.
Предмет исследования образуют нормы земельного, гражданскогоо и иных отраслей законодательства, регулирующие общественные отношения по поводуоборота земельных участков, практика их применения, научный и учебный материал,научные труды и публикации, посвященные данной проблеме.
Целью настоящей работы является комплексное исследование проблеми перспектив развития гражданского оборота земельных участков.
Указанная цель обусловила следующий круг задач, подлежащих разрешению:
–         провести анализ результатов имеющихся научных исследований и нормативныхактов в сфере оборота земельных участков;
–         раскрыть понятие земельного участка.
–         изучить историю формирования российского земельного рынка.
–         проанализировать современное состояние земельного оборота в РФ.
–         привести особенности развития оборота земельных участков сельскохозяйственногоназначения как наиболее актуальное направление земельного оборота в РФ;
–         выявить пути совершенствования оборота земельных участков
Методологическая основа исследования. В процессе проведенногоисследования применялись как общенаучные (наблюдение, аналогия, анализ и синтез,индукция и дедукция, абстрагирование и т.д.), так и некоторые частнонаучные методыпознания (исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, метод анализа).
Нормативной базой работы является действующее гражданское и земельноезаконодательство, а теоретическую основу исследования составляют учебная литератураи материалы специализированных источников периодической печати.
Структура работы строилась в соответствии с поставленными задачамии состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
/>Глава 1. Общая характеристикагражданского оборота земельных участков/>1.1 Понятие и правовой режимземельных участков как объекта гражданского оборота
В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ земля используется иохраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающихна соответствующей территории. Поэтому в подп.1 п.1 ст.6 ЗК РФ земля рассматриваетсякак природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурсс точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворенияразличных потребностей человека[3].Подпункт 2 п.1 ст.6 ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений также называетземельный участок. При этом земля и земельный участок признаются разными объектамиземельных отношений.
Можно в полной мере согласиться с мнением, что «земля какприродный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны. а земельныеучастки — объектами вещных прав и объектами гражданского оборота»[4].Однако именно земля является источником формирования такого специфического объектагражданских прав, как земельный участок.
Законодатель рассматривает земельный участок как специфическийобъект гражданских и земельных правоотношений, закрепляя соответствующие правовыенормы в ГК РФ[5]и ЗК РФ. Как справедливо отмечено Конституционным Судом РФ: «Земля являетсяособого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношенийдолжны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства»[6].
Необходимо отметить, специфика земельного участка как объектагражданско-правовых отношений в законодательстве отражена недостаточно, более тоголегальное определение понятия земельного участка именно как объекта гражданско-правовыхотношений отсутствует.
Земельный участок с точки зрения гражданского законодательстваявляется вещью, недвижимым имуществом, объектом права собственности, аренды и иныхправ. ГК РФ в п.1 ст.130 закрепляет, что к недвижимому имуществу относятся земельныеучастки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,сооружения, объекты незавершенного строительства.
Основаниями возникновения прав на землю являются прежде всеготе, которые предусмотрены ГК РФ. В частности, ст.8 ГК РФ содержит перечень общихоснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Статьи главы 14 ГК РФ устанавливаютоснования приобретения права собственности. Кроме того, ГК РФ определяет основанияприобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265),права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268), основанияустановления сервитутов (ст.274).
Рассматривая земельный участок как объект права собственности,законодатель устанавливает, что право собственности на земельный участок распространяетсяна находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водныеобъекты, находящиеся на нем растения (п.2 ст.261 ГК РФ).
Акцентируем внимание, что с учетом изменений, внесенных в 2006году в ст.130 и ст.261 ГК РФ, связанных с исключением из перечня недвижимых объектовлесов, обособленных водных объектов и многолетних насаждений[7], пункт 2 ст.261 ГК РФ рассматривает земельныйучасток и находящиеся на нем водные объекты и растения в качестве единого недвижимогообъекта. Это обстоятельство следует учитывать при разделе земельного участка.
В то же время до недавнего времени в законодательстве РоссийскойФедерации и юридической литературе земельный участок рассматривался как принадлежностьглавной вещи — строения, за которым в случае его отчуждения следовало право пользованияземельным участком (ст.273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ и др.). В последние годы эта позицияподвергается критике. Как отмечается, в классическом обороте главной вещью всегдапризнается земельный участок, а принадлежностью — расположенные на нем объекты,включая здания, строения, сооружения[8].
Следует признать, что вопросы состава (структуры) недвижимогоимущества в действующем законодательстве урегулированы недостаточно полно, а в теориигражданского права слабо разработаны категории сложных и составных (совокупных)вещей, отсутствуют четкие критерии разграничения составной части и принадлежностии т.д. Поэтому некоторые юристы своевременно обращаются к зарубежному опыту регулированиясоответствующих отношений, в частности к нормам Гражданского уложения Германии,в котором существует понятие о составных частях вещи, в том числе земельного участкаили строения (§ 93-95), установлены различия между существенной составной частью,составной частью, временно присоединенной составной частью и принадлежностью, заключающиесяв прочности связей отдельных вещей и соответствующей правовой регламентации[9].
В связи с этим полагаем, что для дальнейшего совершенствованияроссийского законодательства о недвижимости, в том числе земельных участках, требуютсятеоретические исследования категорий сложной, составной (совокупной) вещей, главнойвещи и принадлежности, с учетом положительного зарубежного опыта, а также внесениесоответствующих изменений в ГК РФ.
Более того, представляется, что особенности земельного участкакак объекта гражданско-правовых отношений, вида недвижимого имущества необходимоотразить в ГК РФ.
Земельный участок — одна из основных категорий, которыми оперируютземельное право и земельное законодательство.
Как уже отмечалось в Земельном Кодексе РФ в 2008 году появиласьновая глава «Земельные участки», которая устанавливает понятие земельногоучастка, а также регулирует вопросы его образования, раздела, выдела, объединенияи перераспределения и так далее.
Новый закон в целом направлен на совершенствование федеральногозаконодательства в области землеустройства и предусматривает внесение измененийв 15 федеральных законов. В частности, изменения вносятся в Гражданский кодекс РФ,Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним», Земельный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Закон «О государственномкадастре недвижимости» и в другие федеральные законы. Действие закона позволит,по мнению экспертов, разрешить возникшие проблемы правоприменения в сфере земельныхотношений. Кроме того, он должен защитить правообладателей земельных участков (собственников,землевладельцев, землепользователей, арендаторов, обладателей сервитута) при образованииновых земельных участков и прекращении существования исходных земельных участков.
Согласно действующему закону земельный участок — это часть земнойповерхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.Причем если ранее требовалось описание и удостоверение его границ, то принятый законуказывает лишь на необходимость определения границ земельного участка в установленномпорядке, что соответствует вступившему с 1 марта 2008 года закону о кадастре объектовнедвижимости.
В частности, ранее на теоретическом уровне существовали подобныеопределения: «земельный участок как объект недвижимого имущества — это индивидуально-определеннаячасть земной поверхности (в том числе почвенный слой), границы которой описаны иудостоверены в установленном порядке, с расположенными на ней водными объектами,многолетними насаждениями, объектами капитального строительства или без таковых»[10] или «Земельный участок — это геометризованныйблок почвенного слоя (плодородная недвижимость) или часть поверхности земли (территориальнаянедвижимость), границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченныморганом власти, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка,если иное не предусмотрено федеральными законами»[11] или «земельный участок как объектгражданских прав представляет собой единый объект, права на который зарегистрированыи удостоверены в установленном законом порядке и который состоит из почвенного слоя,границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке, неотделимыхулучшений в форме сервитутов, установленных для использования участка, а также правограниченного пользования воздушным пространством, недрами и водными объектами,находящимися в собственности иных лиц»[12].
В настоящее время законом устанавливаются требования к образуемыми измененным земельным участкам, регламентируется возникновение и сохранение прав,обременений на образуемые или измененные участки. Так, в частности, законом определено,что границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образованийи границы населенных пунктов.
Образование земельных участков допускается лишь с письменногосогласия их правообладателей, кроме образования участков, предоставленных государственныммуниципальным унитарным предприятиям или учреждениям, либо образования участка порешению суда.
Решение об образовании земельных участков из государственныхи муниципальных участков принимают органы государственной власти или органы местногосамоуправления, которые распоряжаются земельными участками, то есть в отношениине разграниченной в собственности государственной земли — по общему правилу органыместного самоуправления городских округов и муниципальных районов.
Земельный кодекс РФ также дополнен нормой, согласно которой вслучае отказа собственника от права собственности на земельный участок от даты государственнойрегистрации прекращения права собственности такой земельный участок становится собственностьюгородского округа, городского или сельского поселения, а земельный участок, расположенныйна межселенной территории, — собственностью муниципального района по месту расположенияземельного участка. В городах Москве и Санкт-Петербурге отказ от права собственностина земельный участок влечет возникновение этого права у указанных городов, еслииное не предусмотрено их законодательством.
Рассматриваемым законом предусмотрено также, что кадастроваястоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,может применяться для определения арендной платы за него.
Интересно также заметить, что несмотря на то, что данный законявляется, по сути, законом, регулирующим земельные отношения, именно им, по мнениюэкспертов, вносятся концептуальные изменения в Бюджетный кодекс РФ. Так, закономпредполагается введение в Бюджетный кодекс РФ новой статьи, регламентирующей порядоки условия предоставления субсидий из бюджетов субъектов РФ федеральному бюджету.В соответствии с этими изменениями предоставление таких субсидий должно осуществлятьсяпутем заключения соглашений между федеральным органом исполнительной власти и высшимисполнительным органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, а соглашениязаключаются в порядке, устанавливаемом правительством РФ.
В соответствии с внесенными изменениями в Бюджетный кодекс РФданный закон вносит изменения и в Закон «Об автомобильных дорогах и дорожнойдеятельности.». Внесенные изменения определяют участие органов государственнойвласти субъектов РФ в осуществлении дорожной деятельности в отношении автомобильныхдорог федерального значения, что, по мнению экспертов, позволит привлечь дополнительныесредства на проектирование, строительство, капитальный ремонт и содержание автомобильныхдорог федерального значения[13]./>1.2 История формированияроссийского земельного рынка
Как отмечает А.А. Шутьков «основныенаправления земельной реформы в России были определены Советом Министров РСФСР в1991г. Предусматривались: перераспределение земель в интересах создания условийдля равноправного развития разных форм хозяйствования, формирование на этой основемногоукладной сельской экономики, рациональное использование и охрана земель»[14].
А.3.Родин отмечает, что «проводимыес 1990г. аграрные и земельные преобразования в России вызвали значительные измененияземельных отношений и системы землепользования. Появляются черты нового земельногостроя, основанного не только на государственной земельной собственности, но и намногообразии ее форм. Формируемое в ходе реформы земельно-правовое пространстводовольно сложно и противоречиво, появляются и исчезают отдельные отношения, оказываясущественное воздействие на систему организации использования земель. Вместо крупныхземлепользовании общественного типа возникла сложная система государственных и частных,коллективных и единоличных, крупных, мелких и мельчайших землепользовании, в пределахкоторых земли имеют разнообразный статус (собственность, владение, пользование,в том числе аренда). Процесс становления такой системы не завершился, продолжаетсяперераспределение земель, вызванное экономическими и экологическими причинами. Нестабильностьсистемы землепользования вызывается также ошибками, допущенными в начальный периодпроведения земельной реформы»[15].
А.В. Барцев подчеркивает, что«одно из главных достижений земельной реформы как основы для дальнейшего развитияаграрной экономики — формирование развитого земельного рынка»[16].
Рассмотрим земельную реформу более подробно.
Итак, начало формирования российского земельного рынка было положеноОсновами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 года, ЗакономСССР «О собственности в СССР» 1990 года.
Этими законодательными актами сделано три важных шага в сторонуот национализации земли к ее приватизации.
Во-первых, была ликвидирована монополия исключительной собственностисоюзного государства на землю (и другие природные ресурсы).
Во-вторых, установлена множественность субъектов права собственностина землю.
В-третьих, введен новый институт земельного права — право землевладения.На этом компромиссном решении (не собственность граждан на землю, а владение землей)союзная реформа остановилась[17].
Знаменательно, что земельная реформа в России началась в отношении,прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения. В РСФСР как одной из союзныхреспублик в развитие Основ законодательства о земле в ноябре-декабре 1990 года былпринят ряд законов и иных нормативных правовых актов, знаменующих начало принципиальнонового этапа земельной реформы в России. К ним относятся:
Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990года «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленногокомплекса»;
Закон РСФСР от 15 декабря 1990 года «Об изменениях и дополненияхКонституции (Основного Закона) РСФСР»;
Закон РСФСР от 22 ноября 1990 года «О крестьянском (фермерском)хозяйстве»;
Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года «О земельной реформе»;
Закон РСФСР от 24 декабря 1990 года «О собственности в РСФСР».
Данные правовые акты Российской Федерации предусмотрели возможностьприобретения земельных участков в частную собственность. Три последних из них вступилив силу с 1 января 1991 года. Дату 1 января 1991 года можно считать началом периодаденационализации земли.
15 декабря 1990 года в Конституцию РСФСР была внесены измененияи дополнения, в соответствии с которыми земля и ее недра, воды, растительный и животныймир признавались достоянием народов, проживающих на соответствующей территории.Владение, пользование и распоряжение природными богатствами не могли осуществлятьсяв ущерб интересам этих народов. Формы собственности на природные ресурсы (землю,недра, воды, растительный и животный мир) устанавливались Съездом народных депутатовРСФСР. Владение, пользование и распоряжение указанными природными ресурсами допускалосьна основе законов РСФСР, республик в составе РСФСР и актов местных Советов народныхдепутатов, изданных в пределах их полномочий (ст.11).
Конституция предусматривала предоставление государством земельныхучастков для производства сельскохозяйственной продукции в пользование, пожизненноенаследуемое владение или в собственность.
Изъятие земельных участков, за исключением случаев, установленныхзаконодательством РФ, не допускалось. Продажа или иное отчуждение земельных участков,кроме передачи по наследству, возможны были только государству в лице Совета народныхдепутатов, на территории которого расположен земельный участок. В течение 10 летс момента приобретения права собственности на земельный участок его купля-продажане допускалась (ст.12).
Законом от 9 декабря 1992 года № 4061-1 в ст.12 Конституции РФбыло внесено изменение, согласно которому полученные или приобретенные в собственностьземельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводстваи индивидуального жилищного строительства допускалось отчуждать независимо от сроковприобретения по договорной цене, но без изменения целевого назначения, Совету народныхдепутатов, на территории которого расположен земельный участок, на тех же условиях,на которых он был предоставлен, с учетом произведенных на участке затрат.
При приобретении земельных участков в собственность во всех иныхслучаях устанавливался мораторий на их продажу юридическим и физическим лицам (подоговорной цене) в 10 и 5 лет со времени приобретения участков в собственность взависимости от того, приобретены они бесплатно или за плату.
В Законе РСФСР «О земельной реформе» (утратил силу)было определено, что земельная реформа имеет целью перераспределение земли в интересахсоздания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле,формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земельна территории РСФСР.
В собственность граждан могли передаваться земельные участкидля ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства,а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Наэтих земельных участках собственник вправе возвести жилой дом и хозяйственные постройки.
Возврат земельных участков бывшим собственникам и их наследникамне допускался, но они могли получить земельные участки в собственность на общихоснованиях. Устанавливалось ограничение в отношении иностранных граждан — им былозапрещено передавать земельные участки в собственность.
В соответствии с Законом РСФСР «О земельной реформе»была утверждена Республиканская программа проведения земельной реформы. ПостановлениеСМ РСФСР от 18 января 1991 года № 30 «О республиканской программе проведенияземельной реформы на территории РСФСР» (прекратило действие).), в которой былиопределены этапы и механизмы ее проведения в виде системы мер по организационному,экономическому, экологическому и правовому обеспечению.
Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве определилэкономические, социальные и правовые основы организации и деятельности крестьянских(фермерских) хозяйств и их ассоциаций. В Законе было дано понятие крестьянского(фермерского) хозяйства, установлены порядок его создания, условия предоставленияземельного участка, права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство,определен правовой режим имущества и правовые основы деятельности крестьянскогохозяйства.
В Законе РСФСР „О собственности в РСФСР“ (утратил силу)было предусмотрено, что земельные участки могут находиться в частной, государственной,муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций)или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным,национально-государственным и административно-территориальным образованиям в соответствиис Земельным кодексом РСФСР, законодательными актами РСФСР, республик, входящих вРоссийскую Федерацию. Иные вещные права на земельные участки и другие природныересурсы предоставляются и осуществляются в случаях и порядке, предусмотренными законодательнымиактами РСФСР (ст.6). Законом было закреплено право гражданина приобрести для ведениясельскохозяйственного производства, а также строительства жилого дома. садоводстваи огородничества земельные участки в собственность или во владение (ст.12).
В Земельном кодексе РСФСР 1991 года были систематизированы иразвиты правовые нормы ранее принятого Закона РСФСР „О земельной реформе“в соответствии с постановлением Съезда народных депутатов РСФСР „О программевозрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса“.
В Земельном кодексе РСФСР были урегулированы отношения собственностина землю, включая частную собственность. В частную собственность земельные участкимогли быть приобретены лишь гражданами для определенных целей: ведения крестьянского(фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобногохозяйства в городах, поселках и сельских поселениях, садоводства, огородничества,животноводства и иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.Продажа и иное отчуждение земельных участков были жестко ограничены и регулировалисьст.12 Конституции РСФСР 1978 года.
Отчуждение земельного участка, кроме передачи по наследству,позволялось только государству в лице Совета народных депутатов, на территории которогобыл расположен земельный участок. В течение 10 лет с момента приобретения правасобственности на земельный участок его купля-продажа не допускалась.
Важным достоинством Земельного кодекса РСФСР была норма, предоставившаягражданам право на получение земельных участков по своему выбору в собственность,пожизненное наследуемое владение или аренду.
Изменения, внесенные в 1992 году в ст.12 Конституции РСФСР, можноохарактеризовать как переломный этап на пути к легализации ограниченного рыночногооборота земельных участков. На основе правовых норм Конституции разрешалось отчуждатьземельные участки без изменения целевого назначения Совету народных депутатов натех же условиях, на которых земельный участок был предоставлен, либо физическими юридическим лицам по договорной цене для ведения личного подсобного и дачногохозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства независимоот срока их приобретения. Во всех остальных случаях земельные участки допускалосьпродавать по договорной цене не ранее чем через 10 лет, если они были получены всобственность бесплатно, и не ранее чем через 5 лет, если они были приобретены всобственность за плату.
После принятия Конституции РФ 1993 года Земельный кодекс РСФСРбыл изменен Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2287 „О приведенииземельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РоссийскойФедерации“. Указом Президента РФ признаны недействующими 48 статей и существеннозатронуто более 20 статей Земельного кодекса. Длительное время, несмотря на наличиеЗемельного кодекса РСФСР, земельное законодательство оставалось некодифицированным.
Следующим шагом к формированию земельного рынка следует считатьпринятый в октябре 1993г. Указ Президента РФ „О регулировании земельных отношенийи развитии аграрной реформы в России“.
И наконец важным законом стал Земельный Кодекс РФ, принятый в2001г. Разница между датами принятия законопроектов говорит о том, что нескольколет российский земельный рынок (все операции по купли-продажи, совершаемые в России)фактически не был урегулирован.
В 2001 году Госдума приняла Земельный кодекс, декларирующий свободное»владение, пользование и распоряжение землей”. Он был призван стать«каркасом полноценного земельного законодательства».
Земельный кодекс РФ образовал основу всего земельного законодательства.В нем прописаны все базовые положения, в том числе, статья 5 ЗК РФ определяет участниковземельных отношений, которыми могут быть граждане, юридические лица, РФ, субъектыРФ, муниципальные образования. Также, в данной статье раскрываются понятия«собственник земельного участка», «землепользователь»,«землевладелец», «арендатор» и т.д.
Однако, как оказалось позже, Земельный Кодекс имеет ряд упущений.Дополнить Кодекс через издание нового закона, решили летом. Такой законопроект носитназвание ФЗ от 22 июля 2008 № 141-ФЗ года «О внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений».В целом ФЗ № 141 направлен на совершенствование федерального законодательства вобласти землеустройства. Изменения при этом вносятся в 15 федеральных законов, такихкак Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Лесной Кодекс РФ, Закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» идр. Вследствие данного законопроекта, в ЗК РФ появилась новая 11 глава «Земельныеучастки», где раскрывается понятие «земельного участка», существуютположения о правилах проведения выдела, раздела, объединения земельных участков,а также обозначаются права собственников на вновь образованные земельные участки.Принятый федеральный закон, безусловно, важный и необходимый с точки зрения урегулированиявопросов, возникающих в сфере земельных отношений. Но, если вдуматься в суть данныхизменений в ЗК РФ, то стоит отметить, что все эти положения стоило принять еще давно.Так как сделки по всем перечисляемым в 11-ой главе ЗК РФ операциям (раздел, выдел,объединение), а также самое понятие «земельного участка» давно используютсяв обороте, на практике./>1.3 Современное состояниеземельного оборота
Оборот земель за определенный период — это «система перераспределенияземельных участков между участниками земельных отношений: собственниками, землепользователями,землевладельцами, арендаторами и другими категориями соучастников в результате заключениясделок на земельном рынке, универсального правопреемства (в частности наследования)или иного разрешенного действующим законодательством способа»[18].
Способность конкретных земельных участков участвовать в оборотеопределяет законодательство.
Ряд ключевых положений в отношении оборотоспособности земли устанавливаетКонституция Российской Федерации:
–          земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формахсобственности;
–          право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишенсвоего имущества, иначе как по решению суда;
–          граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю;
–          владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственникамисвободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законныхинтересов иных лиц;
–          условия и порядок пользования землей определяются на основе федеральногозакона;
–          права граждан (в том числе и на землю) могут быть ограничены федеральнымзаконом только в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья,прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.
Согласно действующему законодательству и сложившейся практике,государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориямземель и угодьям.
Земельные угодья — земли, систематически используемыеили пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиесяпо природно-историческим признакам. Земельные угодья подразделяются на сельскохозяйственныеи несельскохозяйственные угодья.
Сельскохозяйственные угодья — это земельные угодья, систематическииспользуемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: пашня,многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище. Несельскохозяйственные угодьяподразделяются на лесные земли, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью,находящиеся под водой, занятые застройкой, дорогами, болотами, нарушенные и прочиеземли.
Категория земель — это часть земельного фонда, выделяемаяпо основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.
Действующее законодательство предусматривает 7 категорий земель.
1.        Земли сельскохозяйственного назначения.
2.        Земли поселений.
3.        Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасностии земли иного специального назначения.
4.        Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5.        Земли лесного фонда.
6.        Земли водного фонда.
7.        Земли запаса.
Каждая категория имеет свой правовой режим, который регулируетсяспециальными законами.
Каждая категория имеет особенности приватизации земель:
–          запрещена приватизация земель лесного фонда, водного фонда, земель особоохраняемых территорий и объектов;
–          введены предельные максимальные размеры на приватизацию земель сельскохозяйственногоназначения;
–          без ограничений осуществляется приватизация земель поселений, садовых и дачныхучастков.
Для каждой категории установленасвоя кадастровая стоимостьземли, которая используется для исчисления земельного налога, от размера которогов свою очередь зависит цена приватизации земельных участков.
Для каждой категории установлены свое целевое назначение иразрешенное использование земель, самовольное их изменение без получения нато разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и являетсяоснованием для принудительного прекращения прав на земельные участки.
На практике часто возникают ситуации, когда необходимо земельныйучасток использовать для целей, которые не соответствуют установленному для негоцелевому назначению категории земель, т.е. возникает необходимость перевести этотземельный участок в другую категорию. При этом изменяется и стоимость земельногоучастка.
Экономическими субъектами земельного рынка являются покупатели,продавцы и профессиональные участники рынка.
В качестве продавца может выступать любое юридическое или физическоелицо, имеющее право собственности на земельный участок, а также государство в лицесоответствующих органов исполнительной власти, уполномоченных управлять федеральной,муниципальной собственностью и собственностью субъектов Российской Федерации.
В качестве покупателя может выступать юридическое или физическоелицо или соответствующий орган государственного и муниципального управления, имеющийправо на данный вид сделки, в соответствии с российским законодательством. Существуютограничения на деятельность иностранных граждан и на коммерческую деятельность государственныхорганов.
Для иностранных юридических и физических лиц в современном российскомзаконодательстве предусмотрены следующие ограничения:
Нельзя приобретать в собственность земельные участки в приграничныхтерриториях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, и на иных установленныхособо охраняемых территориях.
Иностранные лица могут приобретать землю в собственность толькоза плату, в отличие от российских граждан, для которых законодательство предусматриваетвозможность бесплатной передачи земли.
Владеть и пользоваться землями сельскохозяйственного назначенияиностранные лица могут лишь на праве их аренды.
В целях привлечения иностранных инвесторов, иностранным собственникамзданий, строений и сооружений гарантируется преимущественное право покупки или аренды(в случаях запрета на приватизацию земель в данной зоне) земельного участка, накотором находятся здания, строения и сооружения.
Необходимо отметить, что в Российской Федерации иностранным юридическимлицом не считается совместное предприятие или даже предприятие со 100% иностраннымкапиталом, если местом его регистрации является территория России.
Как правило, в зарубежном законодательстве предусмотрена обязательнаяпроцедура получения от государства разрешения на приобретение земли, а в ряде случаеви получения специальной лицензии для иностранных юридических лиц. Такая практикаобусловлена опасениями экономического доминирования иностранного капитала, особенноготранснациональных компаний. Однако в России иностранные юридические лица практическиприравнены в правах на землю с российскими юридическими лицами.
К профессиональным участникам земельного рынка относятся:
Предприниматели, в качестве которых могут выступать юридическиеили физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности,осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на земельномрынке в соответствии с законом.
Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершениисделок с земельными участками.
Оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам,покупателям по независимой оценке стоимости земельных участков.
Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций наземельном рынке.
Девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости,в том числе организацией и финансированием инвестиционных проектов, проектированиеми строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду(самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчикови соинвесторов).
Редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичнойзастройкой) территорий.
Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлениеми технической эксплуатацией объектов недвижимости.
Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на земельномрынке.
Страховщики, занимающиеся страхованием земельных участков, сделокс земельными участками, профессиональной ответственности.
Участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотомценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных приипотечном кредитовании).
Аналитики, занимающиеся исследованием земельного рынка и подготовкойинформации для принятия стратегических решений по его развитию.
Маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе,занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке.
Информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиесяна тематике земельного рынка и рынка недвижимости в целом.
Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала.
Иные специалисты — сотрудники и члены национальных и международныхпрофессиональных объединений рынка недвижимости.
С развитием земельного рынка перечень его участников расширяется.
Профессиональные участники образуют ключевую составляющую инфраструктурыземельного рынка.
Государственное регулирование земельных отношений в целом направленона организацию рационального использования и охрану земель в целях укрепления иразвития экономики страны в интересах своего народа.
Итак, на рынке земли действуют государственный и частный секторы.В государственном — договоры о земельных сделках с передачей (и без передачи) правсобственности на землю заключаются между органами исполнительной власти, уполномоченнымисовершать такие сделки с одной стороны и юридическими лицами или гражданами с другой;в частном — между юридическими лицами и гражданами, между юридическими лицами илимежду гражданами.
Современное состояние земельного оборота в России характеризуется,прежде всего, такими экономическими показателями, как количество совершенных сделокс земельными участками (купли-продажи, аренды и других операций), их площадь и ценына землю. Анализ этих показателей осуществляется по секторам земельного рынка ив сфере универсального правопреемства, включающей наследование земельных участков.
До разграничения государственной собственности на землю в государственномсекторе земельного рынка учитывалась вся совокупность сделок по аренде и купле-продажеучастков и прав аренды земли без разделения последней на собственность: РоссийскойФедерации (РФ), субъектов РФ, муниципальных образований. В частном секторе земельногорынка учитываются совершенные гражданами и юридическими лицами сделки купли-продажи,дарения и залога земельных участков, находящихся в частной собственности.
Рыночная форма движения земли выступает в виде сделок купли-продажимежду гражданами и юридическими лицами, выкупа земли у граждан и юридических лицгосударством и полугосударственными самоуправляемыми (муниципальными) образованиями,залога земли гражданами и юридическими лицами в банках под кредиты и т.п.
Внерыночные формы представлены общественным движением земли внутрии между землевладельцами и землепользователями в формах, альтернативных купле-продажеземельных участков.
К ним относятся предоставление земли государством или гражданамив срочное или бессрочное, платное или бесплатное пользование, все формы административногонаделения или изъятия, сдача государством или муниципалитетами земли в аренду безконкурсов и аукционов, судебно-правовое и прямое административно-правовое изъятиегосударством или муниципалитетами земельных участков, особые случаи обмена земельнымиучастками между гражданами, а также их дарение, передача по наследству[19].
В конкретно-исторической практике всех стран мира внерыночныеформы движения (оборота) земельных участков существуют реально и выполняют важнуюэкономическую функцию.
В России на сегодня ни один из федеральных законов и законовсубъектов федерации не содержит даже упоминания о внерыночном движении или оборотеземли.
Однако практика российской земельной реформы 90-х годов, вместоперечисленных выше общественно нормальных внерыночных форм движения (оборота) земли,привела к возникновению и широкому распространению такой внерыночной формы оборотаземли, как вывод земель из производственного использования.
К переходным формам движения (оборота) земли относятся арендаземель и внесение земельных долей в уставный капитал или паевой фонд общества илитоварищества. Хотя аренда земли между гражданами относится больше к рыночной форме,сдача земли государством в аренду как гражданам так и юридическим лицам несет всебе больше черт внерыночной формы.
Состояние движения (оборота) земли в России сегодня в большейстепени характеризуется такими показателями, как количество совершенных сделок(рыночных и внерыночных) с земельными участками (купли-продажи, аренды и др.), ихплощади и расценки.
Ипотека (залог) земель сельскохозяйственного назначения не получилав стране распространения.
Мировой опыт свидетельствует, что ипотека земли и ипотечное кредитованиемогут развиваться только при условии высокого экономического роста в сельском хозяйстве,при значительном развитии социально-экономического базиса сельского хозяйства.
В сложившихся в стране отрицательных социально-экономическихусловиях земельное ипотечное кредитование оказалось полностью зависимым от государственныхбюджетных вливаний финансов в ипотечные банки.
Масштабы сделок с земельными участками, в том числе по землямсельскохозяйственного назначения, определяются функционированием государственногосектора земельных отношений. Господствующей формой отношений здесь выступает арендаземли гражданами и юридическими лицами.
Общественное движение (оборот) земли в России, является важнойсоставляющей экономики в целом.
Однако доля сделок купли-продажи земельных участков, секторачастных сделок земельных собственников в объеме общего движения (оборота) землизанимает незначительное место и не оказывает практически никакого положительноговлияния на развитие экономики. При этом внутрихозяйственный оборот мелких долейземли не ведет к положительным подвижкам в землепользовании и не может серьезноповлиять на развитие сельского хозяйства.
В развитых странах мира оборот земли сельскохозяйственного назначенияпроисходит только в форме оборота земельных полей, крупных участков. Разделениепашни на мелкие участки (земельные доли) не только обезображивает поля, но и исключаетиспользование высокопроизводительной техники, современных агротехнологий.
В России и речи быть не может о переходе ее сельского хозяйствак другому технико-экономическому базису. Современные технологии предполагают использованиекрупных земельных угодий. Вот почему в условиях доминирования в сельском хозяйствеРоссии крупной техники и достаточно современных агротехнологий требуется сохранениеземли в форме крупных полей.
Для снятия же препятствий к развитию оборота земли необходимо,чтобы не земельные доли, а целостные земельные поля или участки нашли своих собственников,в качестве которых могут выступать государство, муниципальные образования или частныеграждане. Попытки форсирования различными методами рыночного оборота индивидуальныхземельных долей не достигнут желаемой цели — на селе люди хорошо осознают, что кромеземли у них ничего не осталось.
Передав земли в частную собственность в форме индивидуальныхземельных долей, радикальными реформаторами изначально была допущена грубейшая иныне трудно поправимая ошибка, поскольку земля, реально существуя в форме целостныхотдельных полей или участков, не может войти в виде выделенных долей в общественныйоборот. В результате произошло снижение оперативности и эффективности принятия управленческихрешений по распоряжению объектами земельных отношений и, как следствие, понижениеэффективности землепользования, расширение «теневых» поземельных отношений.
Земельные доли ныне можно реализовать только через их скупкув собственность внутри самих хозяйств в больших количествах и выставление требованияк хозяйству выделить целостные земельные поля, компактно расположенные в одном месте.Этот путь сложен, социально противоречив и опасен.
Купля-продажа земли требует соответствующей рыночной инфраструктуры,ведет к разрастанию излишнего, скорее всего ненужного, аппарата обслуживания, втом числе государственного административного, огромных расходов бюджетных средств.К тому же, сложившаяся в отдельных областях страны рыночная форма движения землина практике показала серьезные недостатки.
Экономический подход к развитию и сельского хозяйства, и землепользованиятребует серьезной коррекции земельной реформы.
Главная задача государственной земельной политики на текущиймомент состоит в собирании земельных долей по каждому отдельному полю и определенииего собственника.
Наиболее реальный путь — приобретение областными, государственнымии муниципальными органами власти у работников и хозяйств индивидуальных земельныхдолей, земельных участков и земельных полей, формирование на их основе новых территориальныхземельных фондов в целях последующей сдачи земли в аренду и продажи прав аренды[20].
/>Глава 2. Направления развитияоборота земельных участков 2.1 Особенности развития оборота земельных участковсельскохозяйственного назначения как наиболее актуальное направление земельногооборота в РФ
В соответствии со ст.77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственногоназначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельскогохозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В состав земель сельскохозяйственного назначения традиционновходят наиболее ценные, плодородные земли, которые, ввиду этого, подлежат особойохране со стороны государства.
В настоящее время правовой режим земель сельскохозяйственногоназначения регулируется вступившим в силу 27 января 2003 года Федеральным Закономот 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»(в ред. от 08.05.2009) [21].
Данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением,пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственногоназначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельныхучастков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственногоназначения — сделкам, результатом совершения которых является возникновение илипрекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначенияи доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственногоназначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственногоназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а такжеизъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Действие Закона об обороте не распространяется на земельные участки,предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуальногожилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства,садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятыезданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируетсяЗемельным кодексом Российской Федерации.
Правовое регулирование отношений в области оборота земельныхучастков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственногоназначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексомРоссийской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом об обороте,другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иныминормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов РоссийскойФедерации.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается наследующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
Здесь стразу приведем следующий пример судебной практики:
«Правило о соблюдении целевого назначения земельного участкаиногда весьма жестко исполняется на практике.
Суть дела такова.
Прокурор Московской области обратился в Арбитражный суд Московскойобласти с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству и Ассоциации»Народное землепользование” о признании недействительной (ничтожной) сделкикупли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожнойсделки.
Решением Арбитражного суда Московской области исковые требованияудовлетворены. Применены последствия недействительной сделки. В иске к Московскойобластной регистрационной палате отказано; в отношении частного нотариуса производствопо делу прекращено.
При рассмотрении кассационной жалобы Федеральным арбитражнымсудом Московского округа были сделаны следующие выводы. Удовлетворяя исковые требованияо признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, суд исходилиз того, что данный договор заключен в нарушение Земельного кодекса РСФСР 1991 годаи Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельныхотношений и развитии аграрной реформы в России», согласно которым не допускаетсяпродажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, сизменением целевого назначения без решения органа исполнительной власти субъектаРФ.
Земельный участок был предоставлен для организации крестьянского(фермерского) хозяйства, однако был продан Ассоциации «Народное землепользование»,которая разделила купленный участок и предоставила его гражданам для индивидуальнойдачной застройки. Был признан несостоятельным приведенный в жалобе довод, что неуказаниев договоре купли-продажи на изменение целевого назначения земельного участка означает,что изменения не произошло.
Материалами дела подтвержден факт раздела и использования земельногоучастка, выделенного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского)хозяйства, отдельными гражданами в личных целях, что и представляет собой изменениеего целевого назначения, недопустимого, как установлено действующим законодательством,без разрешения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В итоге решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражногосуда Московской области оставлены без изменения, а кассационные жалобы Московскойобластной регистрационной палаты и Ассоциации «Народное землепользование»- без удовлетворения”[22].
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственныхугодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находитьсяв собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или вслучаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образованияна покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при егопродаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственностина земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этотземельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского(фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельныйучасток из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такойдоли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участковиз земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическимлицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном)капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц безгражданства составляет более чем 50 процентов;
Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственногоназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляетсяв порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом РоссийскойФедерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков,расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента,установленного законом субъекта Российской Федерации. Приватизации не подлежат находящиесяв государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственногоназначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативныхправовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельныхучастков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.
К отношениям, возникающим при использовании земельных участковиз земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначениеми требованиями охраны земель, в части, не урегулированной законом об обороте, применяютсянормы иных федеральных законов.
Конституция РФ содержит следующие основополагающие нормы, которыедолжны быть соблюдены при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Статья 9 Конституции РФ включает правовые нормы, определяющиеэкологический, социальный и экономический аспект земельных и других природных ресурсов.Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерациикак основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальнойи иных формах собственности.
Статья 35 Конституции РФ предусматривает, что право частной собственностиохраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоватьсяи распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не можетбыть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждениеимущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительногои равноценного возмещения. Право наследования гарантируется.
Статья 36 Конституции РФ устанавливает, что граждане и их объединениявправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжениеземлей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно,если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересовиных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федеральногозакона.
По смыслу ст.18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина,в том числе закрепленные ст.35 и 36 Конституции РФ, являются непосредственно действующими.Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательнойи исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
Статья 55 Конституции РФ допускает возможность ограничения прави свобод человека и гражданина, но лишь федеральным законом и только в той мере,в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности,здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасностигосударства.
Участниками отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом,являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации,муниципальные образования (ст.2 Закона об обороте).
Рассмотрим особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственногоназначения.
Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
Особенностью купли-продажи земельных участков сельскохозяйственногоназначения в соответствии со ст.8 Закона об обороте является то, что при продажеземельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях,установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественноеправо покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключениемслучаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначенияобязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственнойвласти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъектаРоссийской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельныйучасток с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, доистечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществлениявзаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмомс уведомлением о вручении.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствиис законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупкилибо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемыйземельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавецв течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указаннойв извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленнойцены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направитьновое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушениемпреимущественного права покупки, ничтожна.
Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со ст.9 Закона об обороте в аренду могут бытьпереданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевойсобственности.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственностиземельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такогоземельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом,действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственностии удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенныхнотариально.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственногоназначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.
Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственныхугодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенногоиспользования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственногоназначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передаетсяв собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условиивнесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей,установленных статьями 8 и 10 Закона об обороте.
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды,арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договорааренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договорааренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения,одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
В пределах срока действия договора аренды при передаче арендаторомарендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственностина это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственностьили аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихсяв государственной или муниципальной собственности
В соответствии со ст.10 Закона об обороте земельные участки изземель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальнойсобственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность наторгах (конкурсах, аукционах).
Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренныепунктом 4 статьи Закона об обороте.
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальнойсобственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляетсяв порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае,если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственногоназначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликованиясообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствахмассовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятиерешения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течениемесяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положениянастоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 статьи10 Закона об обороте.
В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельныхучастков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участкипредоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продажеземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права назаключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствиисо статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельныйучасток может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости,сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РоссийскойФедерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условиинадлежащего использования этого земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность илиоб отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцатидней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительныйорган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления,обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах ихкомпетенции.
Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственныморганизациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей28 Земельного кодекса РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственностибесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
Перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельнойдоли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъектаРоссийской Федерации.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель,могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставлятьсяим в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленныхфедеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения,предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования,в соответствии со статьей 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациямв собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РоссийскойФедерации.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения,находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаватьсярелигиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательскиморганизациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинамкоренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерациидля осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционногообраза жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера,Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпасаскота в аренду в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемогоземельного участка в собственность не допускается.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения,занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиесяв государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданами юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.
Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами,осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, правасобственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которыенаходятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненногонаследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РоссийскойФедерации». Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене,установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентовкадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственногоназначения.
В соответствии со ст.11 Закона об обороте в случае, если принятиенаследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 данногозакона, к наследникам применяются требования, установленные статьей 5 указанногозакона.
Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственностина земли сельскохозяйственного назначения
К сделкам с долями в праве общей собственности на земли сельскохозяйственногоназначения применяются соответствующие правила Гражданского кодекса РФ. Участникдолевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать,отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долюили распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,предусмотренных статьей 250 ГК РФ («преимущественное право покупки»).Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственностина земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительноеуправление.
В случае, если участников общей собственности более пяти, правилаГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12, 13 и 14 Законаоб обороте.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такойучастник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельнуюдолю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации,использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передатьсвою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другомуучастнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину- члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийсяв долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельнойдолей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участкав счет земельной доли.
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственнойорганизации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельнойдоли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долюв соответствии со статьей 18 Закона об обороте, без государственной регистрациивозникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельнуюдолю.
В случае, если участник долевой собственности на земельный участокиз земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделенияземельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности,а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского)хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности,извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельнуюдолю не требуется.
Предусмотренные статьей 12 Закона об обороте сделки с земельнымидолями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевойсобственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостовереннойдолжностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.
Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственностина земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
В соответствии со ст.13 Закона об обороте участник или участникидолевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначениявправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельныхдолей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского(фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряженияим иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 настоящего Федеральногозакона.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельнойдоли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общегособрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегосяв долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередномпорядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Законаоб обороте.
Образование земельного участка, выделяемого в счет земельнойдоли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевойсобственности.
В случае, если общее собрание участников долевой собственностине утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельногоучастка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участковв счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона об обороте, участникдолевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначенияобязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участокв счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликоватьсообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации,с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной долиземельного участка.
Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположениявыделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определитьего местоположение на местности, а также указание на необходимость направления вписьменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительноместоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участкав счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещениипредставителю участника долевой собственности.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли,определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право наземельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок изземель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной долиземельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах,удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемогоземельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленнойдля сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельныйучасток.
В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомленияучастников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения в соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона об обороте не поступят возраженияотносительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участкаот участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельногоучастка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.
Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаютсяучастниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядокпроведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.
В случае недостижения согласованного решения споры о местоположениивыделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течениетрех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованныеземельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первуюочередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшегокачества с их оценкой по кадастровой стоимости.
Образование этого земельного участка осуществляется на основаниисоответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленныхзаконом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципальногообразования.
Общее собрание участников долевой собственности вправе принятьрешение об определении местоположения части находящегося в долевой собственностиземельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельныхдолей.
Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственниковопубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РоссийскойФедерации.
Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных закономсубъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в судзаявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципальногообразования на этот земельный участок.
Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользованияземельным участком, находящимся в долевой собственности
Решение о порядке владения и пользования земельным участком,находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевойсобственности.
Участники долевой собственности на земельный участок из земельсельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевойсобственности не позднее, чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляютсяв письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующихобъявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образованияпо месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, илиопубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектомРоссийской Федерации.
Общее собрание участников долевой собственности проводится попредложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок,или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Органместного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевойсобственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующейэтот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевойсобственности на земельный участок.
Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным,если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок,составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок.
Решение считается принятым, если за него проголосовали участникидолевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собраниии владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственностина этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующиена таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятоерешение оформляется протоколом.
Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственностиявляется список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельныйучасток с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанныйпротокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателяобщего собрания участников долевой собственности, второй — у лица, по предложениюкоторого проводилось это собрание, третий — в органе местного самоуправления поместу нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Решением общего собрания участников долевой собственности определяются:
–          условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности,в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление;
–          местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка,в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счетземельных долей;
–          местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка,в границах которой находятся невостребованные земельные доли;
–          местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка,в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачитаких земельных участков в аренду;
–          местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка,в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачитаких земельных участков в уставный (складочный) капитал;
–          местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка,в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачитаких земельных участков в доверительное управление.
Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участкомиз земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности,совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основаниидоверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
В случае, если согласие участников долевой собственности на совершениеуказанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразившихнесогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок илиземельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей13 Закона об обороте, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.
Таким образом, сделаем следующие выводы, по поводу особенностейоборота земельных участок сельскохозяйственного назначения:
Следует отметить ограничения по изменению целевого назначенияземель сельскохозяйственного назначения; ограничения оборота земель сельскохозяйственногоназначения; организационный механизм регулирования оборота земель сельскохозяйственногоназначения; ответственность за нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственногоназначения.
Ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственногоназначения содержат:
специальные условия изменения целевого назначения земель сельскохозяйственногоназначения;
ограничения по изменению целевого назначения по видам земельсельскохозяйственного назначения (ценные и особо ценные земли сельскохозяйственногоназначения);
специальный порядок изменения целевого назначения земель сельскохозяйственногоназначения.
Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения вводят:
ограничения оборотоспособности по отдельным видам земель;
ограничения оборотоспособности по субъектам;
ограничения оборотоспособности по предельному размеру земельныхучастков, которые могут принадлежать одному субъекту или группе субъектов.
Соблюдение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственногоназначения обеспечивается организационным механизмом. В федеральном законе и принятыхв его исполнение нормативных правовых актах определяются органы, осуществляющиегосударственное регулирование, оборота земель сельскохозяйственного назначения,их функции, права и обязанности должностных лиц.
Меры по ограничению оборота земель сельскохозяйственного назначенияобеспечиваются правовыми нормами о признании сделок, совершенных с нарушением ограниченийпо обороту земель сельскохозяйственного назначения, недействительными. В установленныхфедеральным законом случаях применяются иные последствия нарушения ограничений пообороту земель сельскохозяйственного назначения.
Нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственногоназначения влечет установленную юридическую ответственность, а также может привестик неблагоприятным последствиям для собственника земельного участка, землевладельца,землепользователя и арендатора земельного участка в виде принудительного прекращенияправа на земельный участок[23]. 2.2 Пути совершенствования оборота земельных участков
Выбор стратегии развития земельного рынка и форм его государственногорегулирования в России должен основываться на национальных особенностях развитияземельных отношений с учетом сложившихся факторов социально-экономического развития.
Таким образом, полагаю, что актуальными и своевременными являютсяследующие пути совершенствования оборота земельных участков:
Развитие конкуренции на рынке недвижимости и земельных участков
Основной обсуждаемой идеей является развитие конкуренции на рынкеземли и недвижимости, уменьшение доминирования государства в экономике, отделениеадминистративно-властных функций публичной власти по регулированию оборота имуществаот гражданско-правовых отношений по участию публичных собственников в данном обороте(разделение управленческой и хозяйственной деятельности). Помимо этого, отсутствуетконкуренция не только между частными собственниками и государством-монополистом,но и между тремя уровнями власти — Федерацией, регионами и муниципалитетами. Муниципалитетынаделены значительными полномочиями по перераспределению земельных участков, ихприватизации, утверждению правил землепользования и застройки и др., однако, какпоказывает практика применения Земельного кодекса РФ, муниципальные ресурсы используютсянедостаточно.
Органы государственной власти и органы местного самоуправленияодновременно выступают как собственники земли и, следовательно, являются участникамигражданского оборота, с одной стороны, и выполняют публично-правовые функции поосуществлению властных управленческих полномочий на подведомственной территориив соответствии с конституционным и административным законодательством, с другойстороны.
Таким образом, публичные земельные собственники, являясь участникамирынка, обладают возможностью также воздействовать на этот рынок административнымиметодами, что нарушает положения Конституции РФ о признании и равной защите частной,государственной и муниципальной форм собственности (ч.2 ст.8 Конституции РФ) и Гражданскогокодекса РФ о равенстве правового положения участников гражданского оборота (п.1ст.2 Гражданского кодекса РФ). Наличие доминирующего субъекта на земельном рынкеи неравная защита публичной и частной собственности приводят к искажению экономическихотношений в целом.
Механизмами решения поставленной проблемы должны являться:
1) антимонопольное регулирование — как единый для всех хозяйствующихсубъектов механизм. Государственные органы и органы местного самоуправления, осуществляяправа акционеров, распоряжаясь землей, осуществляя права собственников унитарныхпредприятий, вступают в коммерческие отношения в качестве хозяйствующих субъектов.Важнейшим инструментом ограничения избыточной и конфликтной активности госоргановв данном направлении должно являться антимонопольное регулирование;
2) доверительное управление имуществом. Является наиболее очевидныминструментом отрешения государственных и муниципальных образований от хозяйственнойдеятельности при сохранении материальных интересов в качестве выгодоприобретателей;
3) приватизация (продажа). Наиболее традиционный способ ограничения«рыночной силы» госорганов.
Приватизация земельных участков
Разграничение государственной собственности на землю Земельныйкодекс РФ, регулируя вопросы приватизации земельных участков, устанавливает двапорядка приватизации земельных участков:
в отношении свободных земель — путем проведения торгов;
в отношении земель, занятых зданиями, сооружениями, предприятиями,установлены иные правила, среди которых исключительное право на приватизацию земельногоучастка принадлежит собственнику предприятия, за исключением трех случаев: земельныеучастки изъяты из оборота, ограничены в обороте либо зарезервированы для государственныхили муниципальных нужд, при этом цена выкупа земельного участка устанавливаетсяв административном порядке органами власти субъекта РФ. Однако по информации, полученнойиз регионов, данные нормы Земельного кодекса РФ не исполняются по причине несовершенствапроцедуры разграничения государственной собственности на землю. Складывается ситуация,в которой заявитель — собственник предприятия не может найти уполномоченный государственныйили муниципальный орган, чтобы выкупить свой земельный участок, поскольку правапубличных собственников на земельные участки не зарегистрированы. Таким образом,несовершенство государственного механизма разграничения государственной собственностина землю влечет существенные нарушения прав частных собственников.
Поэтому предлагается пересмотреть порядок разграничения государственнойсобственности на землю и отделить данные процессы от процедур приватизации земельныхучастков под предприятиями и иными зданиями и сооружениями. В предлагаемой схемев качестве продавца земельного участка в любом случае должен выступать орган местногосамоуправления, а дальнейшее перераспределение денежных средств, поступивших отпродажи земельных участков, должно осуществляться в соответствии с бюджетным законодательством.
При этом основной целью данной деятельности должна являться передачаземельных участков в частную собственность и создание единых объектов недвижимости,а не формирование доходной части соответствующих бюджетов, исходя из того, что наполнениебюджетов всех уровней должно осуществляться в основном из налоговых поступлений,а не из арендных платежей за использование государственного и муниципального имуществасубъектами частного бизнеса. При этом представляется целесообразным пересмотретьмеханизмы ценообразования за выкупаемые земельные участки под предприятиями и порядокустановления арендной платы за такие земельные участки, поскольку рыночные механизмыпо известным причинам неприменимы — отсутствует основной признак рыночных отношений- равенство сторон и свобода заключения договора. Присутствует обратная ситуация,когда одна сторона обязана купить, а другая сторона обязана продать.
Наряду с проблемами разграничения государственной собственностина землю и приватизации земельных участков присутствует проблема определения разумностии достаточности нахождения в государственной собственности земель, необходимых органамгосударственной власти и органам местного самоуправления для исполнения ими своихпубличных полномочий.
С этой точки зрения все государственные и муниципальные землимогут быть поделены на 3 группы:
а) земли, используемые непосредственно для исполнения властныхполномочий и (или) для обеспечения их исполнения (земли Вооруженных Сил, земли подобъектами правоохранительных органов и т.д.). Такие земли исключаются из оборотаи не подлежат приватизации. Они могут находиться исключительно в публичной собственностии предоставляться органам государственной власти и органам местного самоуправления,а также государственным и муниципальным учреждениям и казенным предприятиям, созданнымдля обеспечения реализации властной функции;
б) земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности,которые могут как оставаться у публичного собственника, так и быть приватизированы,но исключительно на конкурсах при соблюдении специальных условий (сохранение профилядеятельности объекта, тарификация стоимости услуг организаций, использующих данныеземельные участки, и т.д.);
в) остальные государственные или муниципальные земли, представляющиесобой исключительно коммерческую ценность и подлежащие обязательной приватизации.
При этом земли групп б) и в), не переданные в частную собственностьв силу различных обстоятельств, подлежат обязательной передаче в доверительное управлениелибо в концессию специализированной частной компании, отобранной на конкурсной основе.
Повышение роли муниципалитетов
В качестве ускорения процессов приватизации можно предложитьдополнительные механизмы стимулирования в виде установления для публичного собственникаопределенного срока, в течение которого земли группы в) должны быть вовлечены впроцесс приватизации.
В случае невыполнения данного законодательного требования указанныеземли подлежат принудительной продаже независимо от воли публичного собственникачерез законодательно установленного комиссионера (например, органы местного самоуправления)с последующим распределением затрат и доходов через межбюджетные отношения. В видедополнительного инструмента стимулирования приватизации может быть также использованоналогообложение недвижимого имущества, в том числе земельных участков, находящегосяв государственной собственности. Необходимо в целом увеличивать степень интересаорганов местного самоуправления к участию в приватизационных и иных процессах всфере земельных отношений, например, государственной кадастровой оценки земель игосударственного кадастрового учета. Соответствующая правовая база на федеральномуровне уже установлена.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный налог являетсяместным налогом и полностью зачисляется в местные бюджеты. Таким образом, органыместного самоуправления как получатели земельного налога являются самыми заинтересованнымилицами в проведении кадастрово-учетных процедур на территории своего муниципальногообразования и своевременном определении и уточнении налоговой базы — кадастровойстоимости земельных участков совместно с государственными органами.
Детализация норм Земельного кодекса РФ
Кроме вышеперечисленных проблем присутствует необходимость детализациинорм Земельного кодекса РФ. Практика его применения показала наличие существенныхпробелов в Кодексе.
Кодификация земельного законодательства
До введения в действие Земельного кодекса РФ нормы земельногоправа содержались в более чем 200 федеральных законах. С принятием Земельного кодексаряд этих федеральных законов признаны утратившими силу. Однако работа по приведениюзаконодательных актов Российской Федерации в соответствие с Земельным кодексом РФеще не закончена.
Приняты и действуют специальные законы «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения», «О переводе земель из одной категориив другую». Такое большое количество только на федеральном уровне законодательныхактов, регулирующих земельные отношения, неизбежно приведет к повтору ситуации середины90-х годов — рассеиванию норм земельного права по различным нормативным правовымактам и созданию проблемы дерегулирования земельных отношений. Поэтому одной изприоритетных задач в деятельности Комитета по собственности является дальнейшаяработа по кодификации и унификации земельного законодательства.
Проблемы земельных отношений всегда существовали и в России,и за рубежом. Мало кто мог предложить действенные решения. Однако, споры и обсужденияземельного вопроса длятся постоянно. Сложно рассуждать о том, чьи мнения правильные,а чьи нет, в случае регулирования земельного рынка. Главное и имеющее смысл же заключаетсяв том, какой результат от принятых решений. Рассматривая проблемы земельных отношений,у меня сформировался собственный взгляд на их решение. И в качестве своих предложенийпо решению земельного вопроса могу выдвинуть следующее:
регулировать механизм приобретения земельных участков. Аукционыне решают всех проблем, а осуществлять все сделки самостоятельно через договоракупли-продажи, особенно через посредников — огромный риск столкнуться с земельнымиаферами.
Можно предложить упрощенную схему, преимущественно для мелкихсобственников. Это представляется необходимым, так как к числу таких мелких собственниковотносится не только большая часть населения, но именно среди них многие нередкопопадают под влияние аферистов, в силу своей неосведомленности, незнания законодательстваи по другим причинам.
Местный рынок земли (МРЗ) — официальная государственная организация,выполняющая ряд функций:
–          принимает заявки на покупку (или продажу) земельных участков от граждан;
–          предоставляет консультационные услуги по земельному вопросу;
–          осуществляет подбор земельных участков, соответствующих определенным параметрамсреди имеющихся в наличии, для продавца (и наоборот, для покупателя). Т.е., есливы хотите продать свой земельный участок, для вас подбирают потенциальных покупателей,с которыми в последующем вы можете заключить договор купли-продажи. А, если вы желаетеприобрести земельный участок, вам предоставляются к рассмотрению земельные участки,находящиеся в статусе продажи. Однако, решение продать выбранный участок земли можетпринимать только собственник, а не данная организация (МРЗ);
–          проверка покупателей и продавцов (не должно быть фиктивных собственникови покупателей);
–          оформление договоров купли-продажи;
–          берет на себя часть рисков по договорам (предоставляет гарантии надежностиобеих сторон сделки);
–          ведет отчетность по своей деятельности.
Граждане могут как воспользоваться услугами МРЗ, так и нет. Этовопрос выбора.
Регулирующий орган (РО) осуществляет контроль за МРЗ с цельюпредотвращения нелегальных сделок. РО не имеет право давать собственные распоряженияМРЗ, не входящие в общие положения по организации их деятельности и контроле заней. Но, могут быть выработаны исключения, согласованные с высшим звеном этой схемы.Центральный орган/организация (ЦО) не выполняет функцию контроля как таковую, нозанимается выработкой общих положений по организации деятельности МРЗ и контролюза ней. Также в компетенцию ЦО входит осуществление независимых проверок РО. Самцентральный орган может быть как самостоятельной организацией, так и входить в составструктуры государственной власти.
Стоит отметить, что данная схема негибкая и на практике ее реализацияможет привести к трудностям. Но, она дает общее представление как может быть сформированмеханизм приобретения земельных участков. В том числе, речь идет о реализации государственногорегулирования рынка земли. Посреднические организации в данном случае во многомсхожи с МРЗ, но их контролировать сложнее.
Следует также создать правовые предпосылки для снижения затратпо оформлению земельных участков. В прошлом году был принят закон о снижении сборовпри регистрации участков как юридическими, так и физическими лицами. Но этого, какоказалось, недостаточно. Высоки землеустроительные издержки и затраты по межеваниюземли. Целесообразно законодательно разрешить финансировать землеустроительные работыиз федерального бюджета, а также стимулировать субъекты Российской Федерации к принятиюрегиональных и муниципальных программ по землеустройству.
Министерством принято решение: наличие таких программ в регионахбудет условием выделения им субсидий по краткосрочным кредитам для агропромышленногокомплекса. Эта мера начала действовать с 1 января 2010 года.
Разрешить проблему приватизации земли путем согласования данноговопроса с собственниками построек, на данной земле, т.е. с людьми, которые живутв домах, находящихся на данном земельном участке и регулярно платят государствуналоги за землю. Интересы граждан должны быть учтены при продаже земельного участка.Если граждане не могут, в силу отсутствия у них финансовых возможностей, приватизироватьземлю, на которой стоит их дом, то следует пойти им навстречу, и предоставить, например,данный земельный участок в аренду с последующим выкупом.
Допускать перевод земель сельскохозяйственного назначения в другуюкатегорию земель только в случае исключений (т.е. усложнить перевод). Это необходимовследствие существования злоупотреблений.
Ликвидировать заброшенность земель через переоформление их вгосударственную собственность.
В условиях кризиса временно ограничить продажу земли в частнуюсобственность.
В заключение, хотелось бы сказать, что при решении вопросов,связанных с регулированием российского земельного рынка и земельных отношений, следуетруководствоваться ответом на вопрос: для чего была введена частная собственностьна землю? Для того, чтобы решить проблему неэффективного собственника (личные подсобныехозяйства, фермерство дает лучшие результаты по сравнению с Деятельностью государственныхпредприятий), дать людям возможность безопасно жить в собственных частных домах(не бояться, что их выселят) и т.п.? Или, чтобы земля превратилась в товар, за которыйлюди ведут «борьбу»? Земля — это национальное богатство страны, поэтомуотноситься к земельному вопросу следует со всей осмотрительностью и серьезностью.
/>Заключение
Подводя итог изложенному, сделаем следующие выводы:
Вопрос совершенствования и регулирования земельного законодательствамы можем рассматривать как одну из главных антикризисных мер Правительства РоссийскойФедерации, направленную на поддержку агропромышленного комплекса страны и граждан,проживающих в сельских территориях.
Земля — это наш главный неамортизируемый инвестиционный актив,который должен использоваться эффективно и рационально.
За последний период был принят ряд важнейших инициатив по регулированиюземельного рынка.
Так, упрощены процедуры включения земельных участков в границынаселенных пунктов, отказа от прав на земельные участки, образования земельных участков,установлены механизмы резервирования земель, вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемыхфедеральных земель.
Эти законодательные инициативы дали определенные позитивные результатыдля земельного рынка. Вместе с тем, принятые меры являются далеко не исчерпывающими,и уже наметились очевидные проблемы, по-прежнему мешающие полноценному обороту земельныхучастков.
В сегодняшних условиях мирового финансово-экономического кризисаодной из важнейших государственных задач должно стать повышение качества и доступностигосударственных услуг, снижение временных и финансовых затрат при оформлении правна земельные участки и объекты недвижимости, объединение систем государственногокадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.
Среди актуальных направлений совершенствования земельного законодательстванеобходимо выделить упрощение процедуры предоставления земельных участков для строительства,регулирование особенностей оборота земельных участков сельскохозяйственного назначенияи земельных долей, уточнение требований к использованию земельных участков по целевомуназначению, совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственныхи муниципальных нужд.
/>Список использованных источников
Нормативно-правовые акты
1.        Конституция Российской Федерации // «Российская газета», № 237,25.12.1993.
2.        Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ.- 1994. — № 32. — Ст.3301.
3.        Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. -2001. — № 44. — ст.4147.
4.        Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ «О введении в действие Водногокодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. — 2006. — № 23. — Ст.2380
5.        Федеральный закон от 4.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесногокодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. -№ 50. — Ст.5279.
6.        Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ // Российская газета, № 137, 27.07.2002.
7.        Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательныеакты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений»от22.07.2008 № 141-ФЗ // Российская газета № 158 от 25.07.08.
Материалы судебной практики
8.        Определение Конституционного Суда РФ от 6 июля 2000 г. № 133-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Волгоградской областной Думы о проверкеконституционности пункта 1 и абзаца второго пункта 3 Указа Президента РоссийскойФедерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 „О приведении земельного законодательстваРоссийской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации“»// Документ опубликован не был. Приводится по СПС Консультант Плюс
9.        Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля2002 года №№ КГ-А41/335-02-1, КГ-А41/335-02-2.
Научная и учебная литература
10.     Анфиногентова А.А. Аграрная реформа П.А. Столыпина и современная модель аграрныхпреобразований. — Саратов: Изд-во ИАгРАН, 2006.
11.     Васильева Ю. Новый закон защищает права собственников // Российская бизнесгазета, № 664, 29.07.2008.
12.     Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения», М., 2006.
13.     Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Российская юстиция. — N10. — октябрь 2002г.
14.     Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практическое пособие.- М.: Дашков и К0, 2005.
15.     Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журнал российского права.- N 5. — май 2001г.
16.     Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. — М.: Юрайт-Издат, 2007.
17.     Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения /Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып.4. — М.: Статут,2005.
18.     Земельные отношения в России // Всероссийская научно-практическая конференция«Земельные отношения в агропромышленном комплексе России», М., 2006.
19.     Интервью с П.В. Крашенинниковым, доктором юридических наук, председателемКомитета Государственной Думы по законодательству // Законодательство. — N 3. — март 2002г.
20.     Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правилаоформления, государственная регистрация, образцы документов). — М.: Юрайт-Издат,2004.
21.     Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, доп.и перераб. / Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. — М., Изд. Тихомирова М.Ю.,2006-2007.
22.     Комментарий к Земельному кодексу. Из книги «Комментарий к земельномузаконодательству Российской Федерации» / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В.- М.: Юрайт-Издат. — 2002г.
23.     Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. КрассоваО.И. — М.: Фонд Правовая Культура. — 2002г.
24.     Комментарий к Федеральному закону «О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации». Из книги «Комментарий к земельному законодательствуРоссийской Федерации» / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В. — М.: Юрайт-Издат.- 2002г.
25.     Косолапов О.А.Земельный участок как объект вещного права. Дисс.к.ю.н., М.,2008.
26.     Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. — 2007. — № 1.
27.     Кресникова Н.И. Современное состояние земельного оборота в России // Правои экономика, 2008, № 4.
28.     Кресникова Н.И. Структурный анализ оборота земель // Экономист. 2004. № 7.
29.     Мальцев К.В. Системный подход в исследовании формирования и развития земельногорынка, М., 2007.
30.     Минаева А.А. Земельный участок как объект земельных правоотношений, Дисс.к.ю.н., М., 2007.
31.     Петров В.В. Союзный Закон о земле и развитие земельных отношений / ВестникМоск. ун-та. Сер.11. Право, 2006. № 1.
32.     Пашков В.П. Альтернативные пути выхода из тупика земельной реформы в России// АПК: экономика, управление. 2006. №8.
33.     Цуканов В.И. Объект сервитутного правоотношения. Соотношение понятий«земля», «почва», «недра», М., 2006.
34.     Шихалева О.В. Земельный участок как объект гражданских прав. Дисс. к.ю.н.,Екатеринбург, М., 2006.
35.     Калинин Н.И. О некоторых проблемах развития земельного законодательства насовременном этапе // Государство и право. 2007. № 3.
36.     Попов Н.А., Захарьин В.Р. Комментарий Земельного кодекса Российской Федерации.М.: Феникс, 2008.
37.     Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральномузакону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Под ред.Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. М.: Контракт, 2002.
38.     Сиваков Д.О. О правовом регулировании водно-земельных отношений // Журналроссийского права. — N 1. — январь 2002г.
39.     Станкевич Н.Г. Вещные права на землю юридических лиц в законодательстве Россиии Беларуси // Журнал российского права. — N 4. — апрель 2002г.
40.     Суров А.Ф. Правовые аспекты использования земель органами пограничной службы// Журнал российского права. — N 11. — ноябрь 2002г.
41.     Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ.1995. № 8.
42.     http://law-news.ru