–PAGE_BREAK–Ипотека подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию недвижимого имущества, переданного в ипотеку. Договор об ипотеке вступает в силу с момента ее регистрации. Регистрирующим органом является комитет по земельным ресурсам и землеустройству района (города, района в городе), на территории которого находится имущество, являющееся предметом ипотеки. Для регистрации ипотеки должны быть представлены: закладные, документы, названные в закладных в качестве приложения к ним, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрация ипотеки является публичной, т.е. любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем регистрацию,. необходимые сведения, включая копию регистрационной записи или заверенную выписку из нее, за соответствующую плату[44].
В силу кредитного договора, определяющего способ обеспечения возвратности ссуды, за кредитором закрепляется источник погашения ссуды в случае отсутствия средств у заемщика при наступлении срока платежа. Таким образом, отличительной чертой данной кредитной операции является ее обеспеченность реальной собственностью и возможность возмещения средств по неисполненным обязательствам из стоимости ипотеки. Этим и обусловлен высокий потенциал данного вида кредитования.
§ 2. Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики. Реализация Государственной целевой программы “Жилище”, являющейся первым опытом программного решения жилищной проблемы в годы рыночных реформ, не дала того абсолютного результата, на который была рассчитана. Однако нельзя отрицать и некоторые положительные результаты ее реализации.
Так, в программе “Жилище” впервые после смены жилищной политики государства были определены принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики, были приняты законы и иные правовые акты, обеспечивающие проведение жилищной реформы, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура источников финансирования жилищного строительства — ими стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки, повысился удельный вес малоэтажного жилищного строительства, началась перестройка производственной базы и поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, создаются товарищества собственников жилья, проводится демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, удалось сохранить работоспособным строительный комплекс.
Но вместе с тем до настоящего времени продолжается снижение инвестиционной деятельности, допущена нерегламентированная градостроительными нормами беспорядочная застройка пригородов, острота жилищной проблемы не снизилась, миллионы граждан стоят в очередях на улучшение жилищных условий. Поэтому выявилась необходимость разработки новых подходов к решению некоторых проблем жилищной реформы, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования, налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Цель реализации программы: дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности.
Основные задачи:
1) усиление социальной защиты малоимущих групп населения;
2) коренное улучшение обеспечения жильем военнослужащих, северян, переселенцев;
3) распространение систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан;
4) стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья;
5) снижение затрат населения в жилищной сфере путем дальнейшего развития конкуренции;
6) развитие частной собственности на жилые помещения;
7) совершенствование рыночных подходов к решению вопросов градостроительства и обеспечения доступа к земельным участкам.
Правовые аспекты. В развитие ранее принятых федеральных законов были разработаны, приняты и введены в действие свыше 50 законодательных и иных правовых актов, подготовлены проекты ряда федеральных законов. В целях реализации программы необходимо завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, разработать ряд документов по таким вопросам, как:
– развитие конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда;
– создание филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию;
– совершенствование системы предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
– дальнейшее развитие приватизации недвижимости. Необходимо также разработать и ввести в действие положение, включающее: новый типовой договор найма; порядок предоставления государственного и муниципального жилищных фондов; порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; упорядочение правовых актов об обмене жилых помещений;
Социальные аспекты. Необходимо обеспечить существенное повышение социальной направленности федеральной жилищной политики. Порядок повышения ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства должен учитывать принципы социальной справедливости. Большое значение имеет рациональное установление социальной нормы общей площади жилья. Введение новых ставок и тарифов, а также новых размеров пеней с суммы просроченных платежей позволит улучшить платежную дисциплину, снизить число платежей и размеры задолженности. В целях упорядочения перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в структуру платежей населения за жилье должны быть включены платежи: 1) за содержание и ремонт мест общего пользования; 2)за коммунальные услуги; 3) налог на недвижимое имущество.
Эта система будет осуществляться при развитии действующей системы жилищных компенсаций для малоимущих граждан. При относительно низких доходах основной массы населения и высокой рыночной стоимости жилья жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности получения жилья за счет бесплатной приватизации занимаемого гражданами жилья. Для значительной массы населения средством улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий, ипотечных банковских кредитов. Будет поддерживаться стремление граждан самостоятельно регулировать жилищные условия путем обмена жилья, продажи занимаемого жилья для приобретения другого. При этом возрастет роль посредников в проведении сделок в жилищной сфере (риэлтеров, оценщиков), работа которых должна осуществляться путем государственного лицензирования их деятельности. Целесообразна разработка мер по стимулированию сдачи жилья в аренду. Неотрегулированность порядка содержания части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, вызывает социальные конфликты, преждевременный износ и выбытие жилья из обращения.
Организация товариществ собственников жилья началась, но не получила достаточно широкого распространения, активизировано образование кондоминиумов, в том числе на этапе строительства, с созданием товариществ собственников жилья.
Дотации, предоставляемые в настоящее время предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, а также компенсация льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, будут передаваться в товарищества собственников жилья. Необходимо сохранить такие формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и жилищные кооперативы и молодежные жилищные комплекс, преобразуемые в кондоминиумы. Остается крайне неудовлетворительным обеспечение жильем тех групп населения, для которых соответствующие положения предусмотрены в федеральных жилищных программах, в первую очередь это касается военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей. В качестве дополнительных источников финансирования предполагается использовать средства коммерческих и банковских структур, кредиты и гранты иностранных государств и международных финансовых организаций.
При выделении из бюджета средств на предоставление безвозмездных субсидий определенным категориям граждан в дополнение к бюджетным средствам должны привлекаться различные внебюджетные источники финансирования.
Финансово-экономические аспекты. Изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, строительство, реконструкция, эксплуатация и ремонт жилья — главные направления программы. Прогнозы свидетельствуют о снижении объемов финансирования из федерального бюджета, поэтому средства на субсидии гражданам для строительства или приобретения жилья целесообразно предусматривать из внебюджетных источников финансирования. Необходимо обеспечить дальнейшее внедрение следующих мер:
– выплата гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья;
– предоставление жилищных кредитов;
– выпуск жилищных ценных бумаг;
– образование и использование фондов развития жилищного строительства;
– привлечение средств банков;
– продажа на аукционах части построенного жилья;
– сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.
Предполагается отработать опыт в предоставлении безвозмездных субсидий с использованием механизма открытия гражданам именных блокированных целевых счетов через жилищные сертификаты.
Эффективность и доступность субсидий может быть повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита или накоплением средств при помощи жилищных бумаг. Необходимо проводить политику развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платежеспособного спроса. Эффективными механизмами являются также поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг.
Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов. Продолжится практика организации инвестиционных и коммерческих конкурсов по передаче или продаже незавершенных строительством жилых домов. Целесообразно разработать инвестиционные программы по ликвидации сверхнормативных объемов незавершенного строительства. Для упорядочения учета предполагается ведение регистра всех строящихся жилых домов, независимо от формы их собственности. Ключевой вопрос -определение экономически обоснованной стоимости строительства жилья. Динамика цен определяется в основном ростом цен на энергоносители, увеличением тарифов на электроэнергию и транспортные перевозки, ростом заработной платы. В целях снижения стоимости строительства будут осуществляться следующие мероприятия:
– проведение конкурсов на выполнение проектов жилища социального использования;
– организация подрядных конкурсов и торгов по выбору строительных организаций;
– обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных участков;
– уменьшение затрат покупателей жилья путем снижения в 1,5-2 раза коэффициента на инфраструктуру;
– введение правил предоставления жилья гражданам без отделки.
Целесообразно продолжать привлечение кредитных ресурсов. Предполагается распространение опыта городов Барнаула, Великого Новгорода, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и Твери по реализации первого и второго компонентов жилищного займа Международного банка реконструкции и развития.
Важнейшим вопросом является совершенствование налоговой политики в жилищной сфере.
Целесообразно повысить долю инвестиций в инфраструктуру населенных мест. Программа финансирования развития инфраструктуры жилой застройки может осуществляться путем совершенствования системы бюджетного финансирования инфраструктуры и использования заемных кредитов и иных средств. Возврат должен быть обеспечен доходами предприятий коммунального хозяйства.
С целью решения проблем, сложившихся в жилищном строительстве, к настоящему времени была подготовлена Государственная Программа на основе обращения в Совет министров Российской Федерации Акционерной корпорации “Жилищная инициатива”, Сберегательного банка Российской Федерации с предложением о поддержке апробации и широком внедрении в жизнь разработанной ими системы механизмов и форм организации инвестиционных процессов, основывающихся преимущественно на внебюджетных источниках и залоговых отношениях (ипотеке). В основу данной программы заложена широкая и комплексная трактовка рынка жилья как системы составляющих: рынка жилищных инвестиций, рынка строительных материалов, рынка земельных участков под застройку, рынка подрядных работ и лишь в замыкающей части — рынка готового жилья как товара.
В Программе предложено семь систем — механизмов организации инвестиционных процессов в жилищной сфере, в основу которых положены такие общие принципы, как:
1) обязательная ориентация на запросы конкретных граждан в жилищной сфере;
2) соответствие общей логике и динамике рыночных реформ в России и соответствие каждой из систем законам “О собственности”, “Об инвестиционной деятельности” и “Об ипотеке (залоге недвижимости)”;
3) соответствие макроэкономическим реальностям и учет высокого уровня инфляции и ставок банковского кредита;
4) обеспечение максимальной устойчивости и способности к самопроизводству каждой системы при минимуме мер государственной поддержки;
5) включение в механизм внедряемых систем тех или иных мер государственной поддержки только по отношению к социально не защищенным гражданам или гражданам, имеющим жилищные условия, не отвечающие санитарным нормам;
6) смягчение прямым государственным участием, экономическими льготами и привилегиями коммерческих рисков тех юридических лиц, которые при внедрении новых систем инвестирования принимают на себя выполнение в интересах граждан малорентабельных видов деятельности или связывают себя высокими коммерческими рисками.
Принципиально важно то, что практически все включенные в Программу системы и механизмы внебюджетного финансирования жилищной сферы ориентированы на снятие недоверия к инвестиционной деятельности, которое справедливо утвердилось у многих банков, коммерческих структур и предприятий в связи с нестабильностью экономической ситуации, гиперинфляцией и непрочностью хозяйственных договоров, а у граждан — еще и в связи с появлением новых коммерческих структур и инвестиционных институтов с непроверенной деловой репутацией. Преодоление этого психологического барьера и снятие целого ряда в действительности существующих в инвестиционной деятельности рисков достигается в рамках апробируемых систем максимальным использованием в каждой из них процедур ипотеки — т. е. залога уже имеющейся или вновь создаваемой в процессе инвестиционной деятельности недвижимости.
продолжение
–PAGE_BREAK– продолжение
–PAGE_BREAK–По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина[10].
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом “Правила ведения земельной книги”. Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.
В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:
– страховать предмет ипотеки;
– принимать меры для его сохранности;
– сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;
– уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.
Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.
Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права — судебная и административная.
В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав:
– принудительная ипотека;
– принудительный аукцион;
– принудительное управление.
Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой — передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.
Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными.
Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.
Инициирование — процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залот, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.
Посредничество — процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. Это широко известные в США и в нашей стране организации «Фэнни Мэй» (FNMA -Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.
Инвестирование — процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.
Главная составляющая инициирования — оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита (рис. 1).
Наряду с кредитным учитывается процентный риск — возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.
Долгое время в США и ряде других западных стран использовался один традиционный способ предотвращения процентного риска: выдача ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов — реальной процентной ставки и ставки, учитывающей инфляционные ожидания. Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования, как ипотека с плавающей ставкой процента или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего дохода или выручки от продажи («участвующая» ипотека).
Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов.
«Участвующие» ипотеки, в отличие от ипотек с плавающей ставкой процента, построены на ином принципе и применяются в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов, совместных предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной, расцениваются как условный процент.
Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит от успешной реализации конкретного проекта, под который предоставляется финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как это происходит в ряде других схем, также используемых в практике ипотечного кредитования (при применении «плавающих» ставок процента в различных вариантах).
В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых “земельными”, “сельскохозяйственными”, “аграрными” и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.
В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства.
Схема жилищной ипотеки в США выглядит следующим образом. При приобретении жилья (отдельного дома или квартиры в собственность) средний американец обычно в состоянии оплатить сразу лишь 10-20% его стоимости. Остальная сумма берется в кредит. Кредитор (ипотечный банк) предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная компания получает необходимую сумму за построенный дом, а семья или отдельное лицо становится владельцем дома. Существенно, что предметом залога выступает уже построенный дом. В данной ситуации никогда не выдается кредит под строительство, необходимо наличие конкретного жилья в качестве предмета залога. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на жилье может быть обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки. Следует также подчеркнуть, что в США, как и в других развитых странах Запада, земельный участок и строение на нем рассматриваются как единое целое.
На этом кажущаяся простота схемы жилищного ипотечного кредитования заканчивается. Далее вступает в силу система обеспечения ипотеки сложными экономическими, финансовыми и правовыми механизмами, регулирующими деятельность ипотечных банков и вторичного рынка жилищных займов.
Предоставление денежных средств государством — один из способов рефинансирования при ипотечном кредитовании. Выделяются также другие способы: заем средств у населения и рефинансирование с использованием ценных бумаг. Заслуживает внимания зарубежный опыт использования ценных бумаг в ипотечном кредитовании. Особо следует рассмотреть модели рефинансирования ипотечных кредитов.
Классический вид долгосрочного займа денежных средств — выпуск ипотечным банком своих облигаций. Обычно они не приносят очень высокого дохода, но относятся к самым надежным. Выпуская облигации, ипотечный банк сам становится заемщиком денежных средств у широких масс инвесторов. Ипотечный банк может выпускать и краткосрочные облигации, однако в условиях колебаний процентной ставки по краткосрочным кредитам обслуживать ими долгосрочный кредит невыгодно.
Банк может сразу после выдачи ипотечного кредита продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги. Для этой цели ипотечным закладным придается статус ценной бумаги, они становятся одним из видов фондовых ценных бумаг и начинают обращаться наряду с акциями, облигациями и т. д.[11].
Действие ипотеки начинается с оформления ипотечных отношений путем составления, как указывалось ранее, долгового обязательства, фиксирующего все вопросы кредита и ипотечного договора о залоге недвижимости с указанием прав и обязанностей сторон и других условий. Потребность именно в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов.
Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции обслуживания кредита — т. е. взимание платежей с заемщика, направление соответствующих дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов инвесторов в случае возникновения споров по займам. Таким образом, ипотечный банк выполняет роль активного посредника.
Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита, банк получает возможность поддерживать показатель ликвидности своего баланса на необходимом уровне, даже привлекая средства на более короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это, естественно, резко повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для выдачи ипотечных кредитов.
Существует несколько способов размещения ипотечных закладных среди как можно большего количества инвесторов.
Первый способ — “выпуск вторичных ипотечных закладных”[12]. Принцип его действия представлен на рис. 2. Способ основан на том, что ипотечные банки (в основном крупные) выдают кредиты на сумму не ниже минимальной (достаточно большой). С другой стороны, существуют заемщики, которым не требуются большие кредиты, и кредитные учреждения, которые в связи с установленными для этого вида деятельности ограничениями не могут выдавать большие кредиты (таким учреждением может быть простой коммерческий банк). В этом случае кредитное учреждение выдает несколько небольших по размеру ипотечных кредитов под более высокие проценты, чем ипотечные банки. Затем оно рефинансируется в крупном банке. Для рефинансирования полученные ипотечные закладные объединяются и на них выпускается вторичная ипотечная закладная. Вторичная закладная служит обеспечением кредита, который выдает крупный ипотечный банк и который направляется кредитным учреждением на выдачу новых ипотечных кредитов. Кредитное учреждение на протяжении всего срока кредита получает прибыль в виде разницы между процентными ставками по выданным и полученным кредитам, а вторичная ипотечная закладная обращается на фондовом рынке по общим правилам.
продолжение
–PAGE_BREAK–Второй способ, так называемая секьюритизация, изобретен в США, но широко применяется в Англии и Франции (рис. 3)[13].
Под секьюритизацией понимается трансформация активов баланса в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам[14]. Секьюритизация, превращая долговые обязательства в имущество, повышает их оборачиваемость, помещает их в инфраструктуру фондового рынка. В ценные бумаги могут быть переведены не все типы активов, а только ссуды, обладающие стандартными характеристиками срока погашения, размера, обеспечения.
Секьюритизация представляет собой сложную процедуру, состоящую из отдельных этапов. Как правило, инициатором секьюритизации выступает банк, выдавший ипотечные кредиты. Секьюритизация позволяет банку-инициатору улучшить ликвидность за счет удаления (продажи) с баланса долгосрочных кредитов.
На первом этапе крупные ипотечные банки создают специальную управляющую компанию и группируют в ней ипотечные закладные. Цель управляющей компании -косвенно продать сгруппированные в ней ипотечные закладные, выпустив на их основе ценные бумаги. Существование такого звена в цепочке секьюритизации связано с возможностью отделения ипотечных активов от имущества банка-инициатора, а следовательно, и причитающихся платежей по кредитам. Это гарантирует инвесторам получение вложенных средств даже в случае несостоятельности банка-инициатора.
При организации компании банки — держатели ипотечных закладных открывают ей специальные накопительные счета, на которые перечисляют поступившие средства в уплату процентов по кредиту и в погашение кредита. Компания выплачивает из этих средств доходы по выпущенным ценным бумагам и выкупает их после возврата кредита.
Допустим, что какое-то количество ипотечных банков выдало различное количество долгосрочных займов типа А, Б и В. Типы займов различают по срокам и величине процентной ставки. Соответственно банки имеют ипотечные закладные типа А, Б и В. Эти закладные передаются в управляющую компанию, а она принимает на себя обязательство передать банкам через определенный, достаточно короткий, срок соответствующую сумму денег. Этот срок должен контролироваться с тем, чтобы у банка всегда было в наличии достаточно средств для своевременного исполнения своих обязательств.
Компания принимает на свой баланс эти ипотечные закладные и на втором этапе секьюритизации объединяет закладные одного типа, полученные от разных банков, в пакеты типа А, Б и В. Разрозненные обязательства объединяются в единое обязательство, в котором должником выступают несколько лиц (получатели ипотечного кредита), несущих долевую ответственность в рамках своего обязательства по договору займа. Естественно, что для такого объединения ипотечные закладные отбираются по степени их надежности и перед передачей они проверяются независимым оценщиком. Подобное объединение никак не затрагивает положения должников, поскольку размер и характер его ответственности не изменился. Банки-инициаторы берут на себя обязательство продолжать обеспечивать поступление платежей от должников, но зачисляют их теперь на особый накопительный счет компании.
На третьем этапе обращения компания отдает сформированные пакеты третьему лицу на хранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги, доходы от продажи которых являются средствами рефинансирования. Третье лицо служит хранителем закладных и гарантом выполнения компанией своих обязательств перед покупателями ее ценных бумаг. В англо-американской системе права для этого применяют конструкцию доверительной собственности (траста), где третьим лицом является доверительный собственник, или траст-агент. Эта система гарантирует передачу долговых обязательств собственникам ценных бумаг и прохождение платежей, причитающихся держателям ценных бумаг. В континентальной Европе применяется несколько иной подход (рис. 4)[15].
Во Франции, ввиду отсутствия в системе права института доверительной собственности (траста), компания помещает полученные и сформированные ею в пакеты ипотечные закладные в депозитарий. Договор хранения предусматривает получение компанией от депозитария вкладных документов (на каждый пакет отдельные), состоящих из сертификатов, каждый из которых представляет собой часть ипотечной закладной. Средства от продажи сертификатов будут использоваться для рефинансирования. Условия договора типовые и одинаковые для всех, а вкладной документ лишь устанавливает объект и субъект договора. Вкладные документы также делятся на типы А, Б и В.
Преимущества выпуска свидетельств о вкладе закладных на хранение в депозитарий заключаются в том, что:
во-первых, сертификаты могут быть проданы инвесторам, которые не имеют необходимых средств для покупки отдельной ипотечной закладной, но хотят вкладывать в них деньги;
во-вторых, поскольку вкладные документы выпускаются не на отдельную закладную, а на пакет закладных, риск полного невозврата кредита резко снижается, так как должником являются несколько лиц [16].
Как указывалось выше, документы о вкладе на хранение ипотечных закладных состоят из набора однородных документов (сертификатов). На каждый пакет выпускается определенное количество сертификатов, в совокупности составляющих вкладной документ, который удостоверяет право собственности держателя на пакет ипотечных закладных; обязанным лицом по нему является депозитарий.
После продажи сертификатов собственником положенного на хранение пакета ипотечных закладных остается компания (что фиксируется в сертификатах), но распорядиться пакетом она может, только предъявив в депозитарий все сертификаты, выпущенные на этот пакет. Отдельный же сертификат удостоверяет право держателя на получение определенного процентного дохода и соответствующей части платежа, поступившего в погашение кредита. Проценты по сертификату выплачиваются более низкие, чем по выданному кредиту. Это своего рода плата покупателя сертификата за его участие в ипотечном кредитовании небольшой суммой денежных средств.
Управляющая компания, получив от депозитария вкладной документ, осуществляет продажу составляющих его сертификатов путем открытого размещения (для чего она и создается как специальное учреждение, поскольку размещение ценных бумаг — отдельная и сложная задача) и берет на себя обязательство распределять между их держателями потоки платежей, поступающих на ее накопительные счета, и выкупить сертификаты после полного погашения кредита. Это фиксируется путем указания в сертификате управляющей компании в качестве плательщика. Депозитарий, выполняя функции гаранта, обязуется распределять платежи, если управляющая компания по каким-либо причинам прекратила свою деятельность.
Сами сертификаты после их размещения среди инвесторов свободно обращаются на фондовом рынке как отдельные ценные бумаги. Таким образом, ипотечные банки рефинансируются, первоначально сконцентрировав выданные кредиты, а затем распределяя их среди широких слоев инвесторов. Введение третьего независимого лица — депозитария обеспечивает более надежную защиту прав инвесторов (держателей сертификатов), такую же, как если бы они купили саму ипотечную закладную.
Для увеличения привлекательности вложений из всех сертификатов, составляющих единый вкладной документ, выделяется 10%, которые называются подчиненными сертификатами. Их держатели в первую очередь понесут убытки, а проценты по таким сертификатам выплачиваются более высокие (своего рода плата за риск). Это позволяет быстрее распродать другие 90%, дополнительно защищенные от риска.
При размещении выпуска сертификатов сами ипотечные банки, являющиеся первоначальными кредиторами, не имеют права приобретать более 5% бумаг из выпуска. Это ограничение направлено на предотвращение кругового обращения.
Эта схема может быть дополнена выпуском ценных бумаг уже на основе самих сертификатов при условии, что досрочное погашение ипотечного кредита не увеличивает издержек заемщика. При досрочном погашении кредитор выигрывает, если процентная ставка повторного размещения выше, чем процентная ставка по досрочно погашенному кредиту, и проигрывает, если она ниже.
Повторное размещение осуществляется следующим образом. Специализированная организация, скупив большое количество различных сертификатов, сдает их на хранение в депозитарий и получает вкладной документ, состоящий из “вкладных” сертификатов. Сертификаты повторного размещения делятся на несколько очередей (траншей), различающихся по сроку досрочного выкупа, который осуществляется из средств, поступающих в счет досрочного погашения ипотечных кредитов.
В первую очередь выкупаются вторичные сертификаты первого транша, затем второго и так далее. Таким образом, инвестор получает дополнительную возможность для игры на фондовом рынке или страхуется от досрочного погашения.
Использование подобных схем в России в настоящее время затруднено в связи с недостаточным развитием рынка недвижимости и рынка ценных бумаг, однако это не означает что формирование системы ипотечного кредитования в России невозможно. Ипотечные банки получили развитие в странах, где экономические условия схожи с имеющими место в России.
Так, экономические процессы происходящие в Мексике и России совпадает -инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается, коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования. Участниками ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты[17].
Формирование системы ипотечного кредитования и ее функционирование требуют поддержки со стороны государства. В развитых странах создана необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных банков и таким образом косвенно регулируют их деятельность.
Изложенные выше схемы несомненно представляют интерес для России. Но применение опыта западных стран возможно на следующем этапе развития рынка недвижимости и рынка ценных бумаг. Однако это не означает, что формирование системы ипотечного кредитования в настоящий момент в России невозможно. Ипотечные отношения получили развития и в тех странах, где наблюдаются экономические процессы, схожие с имеющими место в России[18].
§ 3. Правовое содержание ипотечных отношений в РФ. В условиях хронического недостатка государственных средств традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением “квартирного вопроса” специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования[19].
Ипотека — это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств[20].
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала)[21].
В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
– функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
– функция обеспечения возврата заемных средств;
– функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
– функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.[22]
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:
– сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
– величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
– при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
продолжение
–PAGE_BREAK–Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:
– увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
– активизировать рынок жилья;
– вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
– привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
– обеспечить развитие строительного комплекса;
– оживить экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета.
В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.
1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.
2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 “О залоге”. С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: “Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации”. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно Закон РФ “О залоге” “применяется постольку, поскольку он не противоречит” части первой ГК РФ.
3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее — ФЗ “Об ипотеке”). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом “Об ипотеке” не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ “Об ипотеке”.
4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления[23]. В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты: Постановление правительства Москвы от 25 апреля 95г. № 356 “О принципах использования залогового кредитования в г. Москве”; Постановление Правительства Москвы от 20 сентября 94г. № 788 “О введении на территории Москвы единой системы государственного регистрации залога и единого реестра договоров залога”; Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534 “О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ” и др.
Имущество является основным объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина “имущество”, то при заключении договора необходимо определять точное значение данного термина путем его детального толкования.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Moгyт быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств
Оценка земельного участка может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже его нормативной цены Нормативная цена земли — это особый вид платы за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под залог банковского кредита.
Следует, однако, иметь в виду, что ни отечественный, ни зарубежный методический опыт определения цены земли в современных российских условиях точного и надежного результата не обеспечивает.
Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных участков. Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостной оценке вложенного в земельный участок капитала, почти не учитывают его рентообразующие возможности и совершенно не принимают во внимание реальное поведение как продавцов, так и покупателей земельной собственности, объем и структуру спроса и предложения и т.д.
Подобный методический подход и определил очень низкие величины так называемой нормативной цены земли. По нормативным госрасценкам сегодня распродаются богатейшие черноземы Краснодарского и Ставропольского краев, Ростовской, Воронежской, Волгоградской и ряда других располагающих высокопродуктивными землями областей страны. При подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается главнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрной сфере, но и во всей производственно-экономической структуре страны[24].
Если предметом ипотеки является предприятие в целом как единый имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества включаются полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги, приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие исключительные права и обязанности этого предприятия, которые переходят к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество. Состав имущества передаваемого в ипотеку предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве либо принято решение о его ликвидации или реорганизации, не подлежит передаче в ипотеку.
Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться иным образом имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости активов предприятия и не нарушает условий договора ипотеки. Реорганизация, передача предприятия в залог, совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества предприятия, допускаются только с согласия залогодержателя.
В случае нарушения залогодателем своих обязательств, непринятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования имущества, что может привести к неплатежеспособности предприятия или к уменьшению стоимости заложенного имущества, залогодатель вправе обратиться в обычный или арбитражный суд с требованием о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
Взыскание на заложенное имущество предприятия в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, может быть обращено только по решению обычного или арбитражного суда во всех случаях, независимо от того, кто является залогодержателем[25].
Ипотека жилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет свои особенности. В частности, не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, так как они не предназначены для постоянного проживания, эти объекты могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.
Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, может быть заключен только непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев, установленных законодательством РФ (при опеке и попечительстве).
Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли — продажи жилого дома или квартиры.
В настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру при неисполнении залогодателем своих обязательств. Если данное имущество является для залогодателя единственным пригодным для постоянного проживания помещением, подобное обращение не является основанием для выселения его из квартиры.
Организация процесса обращения взыскания является одним из основных вопросов при решении судьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения в законодательстве по данной проблеме, она все еще является одной из наименее разработанных как в законодательном, так и в «исполнительном» плане.
Часть первая Гражданского кодекса РФ внесла определенные изменения в правовое регулирование института залога. Залоговый кредитор традиционно имел преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества. Однако это право не является безусловным. Как более ранний закон «О залоге» (1992г.), так и первая часть ГК РФ содержат оговорку, что преимущественное право залогового кредитора действует за изъятиями, предусмотренными законом.
В соответствии со ст.64 части первой ГК в случае ликвидации юридического лица залоговый кредитор является кредитором третьей очереди. Ранее, во вторую очередь, удовлетворяются требования граждан в связи с причинением вреда их жизни или здоровью, требования по оплате труда и по авторским договорам. Такой же порядок действует и в случае банкротства индивидуального предпринимателя. Если речь идет об очередности удовлетворения требований кредиторов не в связи с ликвидацией юридического лица, то такая очередность установлена Гражданским процессуальным кодексом (ГПК). В этом случае залоговый кредитор получает удовлетворение после удовлетворения требований первой и второй очереди. К требованиям первой очереди в соответствии с ГПК относятся требования: по взысканию алиментов; вытекающие из трудовых правоотношений; об оплате оказанной адвокатами юридической помощи; о выплате авторских и изобретательских вознаграждений; о возмещении вреда, причиненного увечьем или иным повреждением здоровья; в связи со смертью кормильца. К требованиям второй очереди ГПК относит требования: по налогам и неналоговым платежам в бюджет; органов государственного страхования по обязательному страхованию; по возмещению ущерба, причиненного преступлением или административным правонарушением государственным предприятиям, учреждениям, организациям, колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям, другим общественным организациям[26].
Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению обычного или арбитражного суда, если предметом ипотеки является предприятие в целом, жилой дом, квартира или иное недвижимое имущество, используемое залогодателем для личных целей. Это относится также к тем случаям, когда для заключения договора ипотеки требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа управления.
При удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета ипотеки по решению обычного или арбитражного суда предмет ипотеки реализуется путем продажи с публичных торгов специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию Минюста России. Начальная продажная цена предмета ипотеки определяется решением суда, обычного или арбитражного, либо нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя и залогодателя, без обращения в судебные органы. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере 10% начальной продажной цены предмета ипотеки. Предмет ипотеки передается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену[27]. Специализированная организация выдает свидетельство о приобретении заложенного имущества покупателю, который с момента государственной регистрации приобретает право собственности на предмет ипотеки.
продолжение
–PAGE_BREAK–Часть первая ГК вводит изменения также в порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Ст.349 части первой ГК допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. В одних случаях обращение взыскания возможно только по решению суда, в других — обращение взыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали иной порядок[28].
По общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда. Однако стороны вправе договориться об обращении взыскания на заложенную недвижимость без судебного решения. К такому соглашению, согласно ст.349, предъявляются два требования: оно должно быть удостоверено нотариально и заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Поскольку для залога государственного имущества всегда необходимо согласие соответствующего органа Госкомимущества РФ, то обращение взыскания на заложенное госимущество возможно только по решению суда.
Наконец, следует затронуть вопрос о реализации заложенного имущества путем передачи его в собственность залогодержателю. Такой способ реализации заложенного имущества противоречит самой идее залога. Конструкция залога исходит из того, что залогодержатель в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обеспеченного залогом обязательства приобретает не собственно предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется. В случае же, когда стороны соглашаются на передачу заложенного имущества в собственность залогодержателя, по сути дела имеет место отступное, предусмотренное ст.409 части первой ГК, но не реализация прав залогодержателя.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств, предусмотренных ст.2 ФЗ “Об ипотеке”, содержание которой представлено ниже[29].
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой:
– по кредитному договору;
– по договору займа;
– иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.
По кредитному договору, в соответствии с гражданским законодательством РФ, банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее (ст.819 ГК РФ). К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные п.1 гл.42 ГК РФ о договоре займа при условии, что иное не предусмотрено специальными нормами о кредите (п.2 гл.42 ГК РФ) и не вытекает из существа кредитного договора. Согласно ст.820 ГК РФ кредитный договор может быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.
Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита, предусмотренной ст.814, кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.
По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст.807 ГК РФ). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ.
Согласно ст.808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
В соответствии со ст.337 ГК РФ залогом должны обеспечиваться все требования кредитора-залогодержателя, возникшие к моменту их предъявления. В ст.З ФЗ “Об ипотеке” эти требования выделены.
Требования, обеспечиваемые ипотекой:
– уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;
– уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов;
– уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Согласно ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей по месту жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, — по месту его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст.330 ГК РФ).
В силу важности условий каждого конкретного договора об ипотеке считаем необходимым раскрыть основные из необходимых условий, которые должен содержать договор исходя из требований соблюдения общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ “Об ипотеке”.
В п.1 ст.9 ФЗ “Об ипотеке” говорится, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки. Определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценки предмета ипотеки. Определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 ФЗ “Об ипотеке” и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” устанавливает (ст. 10), что обязательным элементом формы договора об ипотеке является его нотариальное удостоверение и государственная регистрация. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Установленные требования к таким элементам договора, как нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке приведено ниже.
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке:
1) договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен;
2) договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст.9 “Содержание договора об ипотеке” ФЗ “Об ипотеке”, или нарушены правила п.4 ст. 13 (условия, при которых составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит нотариальному удостоверению в качестве договора об ипотеке;
3) несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;
4) если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ “Об ипотеке” удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с частью второй п.З ст. 4 ФЗ “Об ипотеке”.
Государственная регистрация договора об ипотеке:
1) договор об ипотеке подлежит государственной регистрации;
2) договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст.9 “Содержание договора об ипотеке”, или нарушены правила п.4 ст. 13 (условия, при которых составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке;
3) несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;
4) договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблем является создание вторичного рынка ипотечного кредитования.
При создании вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение защиты прав не только должника и кредитора в кредитном договоре и договоре залога, но и вторичных инвесторов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для образования и функционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу — закладную (см. ст. 13 гл.111. ФЗ “Об ипотеке”). Основные положения о закладной приведены в табл. 1[30].
Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
— предприятие как имущественный комплекс;
Таблица 1.
Основные положения о закладной.
Положения
Порядок реализации
Права законного владельца, удостоверяемые закладной
1. право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства.
2. право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество
Лица, обязанные по закладной
1. должник по обеспеченному ипотекой обязательству
2. залогодатель
Лица, составляющие закладную
1. залогодатель, если он является третьим лицом.
2. должник по обеспеченному ипотекой обязательству
Получатель закладной и орган, выдавший ее
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки
Передача прав по закладной и залог закладной
Передача прав осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. Передача прав по закладной означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству, в том числе права залогодержателя и права кредитора. Если третье лицо полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачу ему права по закладной.
Соглашение, заключаемое в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства
Должник по обязательству, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключать соглашение, предусматривающее:
– такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав.
– Такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
Данное соглашение должно быть нотариально заверено.
Внесение изменений в содержание закладной при заключении соглашений
Путем приложения к закладной нотариально удостоверенной копии соглашений, указанных в п.6 ст.13 и п.3 ст.36 ФЗ “Об ипотеке”, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами ч.2 ст.15 ФЗ “Об ипотеке”
Аннулирование закладной
При аннулировании закладной одновременно производится выдача закладной, составленной с учетом соответствующих изменений, достигнутых при заключении соглашений, указанных в п.6 ст.13 и п.3 ст.36 ФЗ “Об ипотеке”, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству. Одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.
продолжение
–PAGE_BREAK– — земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего федерального закона;
— леса;
— право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
В этих случаях условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.
Закладная должна содержать:
1) слово «закладная», включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание местa нахождения, если залогодатель — юридическое лицо,
3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и процешы;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом, и срок действия нот права;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке и о государственной регистрации ипотеки;
14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Существование и нормальное функционирование вторичного ипотечного рынка имеет огромное значение, поскольку он обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов. В настоящее время идет работа по созданию системы ипотечного кредитования как на уровне Федерации, так и на уровне ее субъектов. И важнейшей из стоящих сегодня проблем является выбор модели вторичного ипотечного рынка.
Глава 2. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ РОССИИ § 1. Современное состояние жилищной проблемы России. Российская система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990 — 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Влияние рыночных методов жилищного строительства на формирование рынка жилья показано в табл.2 [31].
Таблица 2.
Показатели Годы
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
Ввод общей площади жилых домов, млн. кв.м.
61,7
49,4
41,5
41,8
39,2
41,0
34,3
32,6
Предоставление жилплощади очередникам, тыс. семей
1296
1100
949
897
741
652
492
416
Степень обеспечения жилплощадью очередников, % от стоящих на учете
14
11
10
9
8
8
6
6
Как видно из приведенных в табл. 2 данных, начальная ступень рыночных отношений — не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился в 1997г. по сравнению с 1990г. почти вдвое, что незамедлительно привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. При средней обеспеченности жильем 18,8м2 / чел. (значение данного показателя близко к странам со средними доходами населения) в ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9м2 / чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998г.
Однако в 1999г. в ряде регионов произошел коренной перелом в существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999г. составили 598,7 млрд руб. (101% к 1998г.), а выполненный объем подрядных работ — 314,5 млрд руб. (105,4%). Организациями и предприятиями всех форм собственности построено 32 млн м2 жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства на средства индивидуальных застройщиков. По сравнению с 1998г. этот показатель вырос на 14,6%.
Ввод жилья превысил уровень 1998г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс.м2), Белгородской (785 тыс.м2) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн.м2), Башкортостане (1,5 млн.м2) и конечно в Москве (3,4 млн.м2) и Московской области (2,7 млн.м2). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не растет, но и сокращается. Это касается, например, республик Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской (62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области, где показатель ввода жилья в 1999г. составил 54% от аналогичного в 1998г.[32].
Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому, что из предусмотренных к вводу в эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая готовность большинства из этих строек не превышает 50%.
В текущем году планируется привлечь инвестиций в строительные отрасли в размере 685-700 млрд руб. При этом государственные средства предусмотрены в размере 13,3 млрд руб. Предполагается, что жилищное строительство в целом по стране в текущем году возрастет как минимум на 1 млн м2.
Однако несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов тенденцию роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством частичной оплаты.
В настоящее же время в целом по стране в неблагоустроенных квартирах проживает 40 млн чел., поскольку жилой фонд России, составляющий на начало 1998г. 27 млрд м2 общей площади, включает более 30 млн м (1,3%) жилья в ветхих и аварийных строениях
Свыше 60% населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать 2,9 млн чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн чел. (4%). С 1990 по 1996г. предоставление бесплатного социального жилья сократилось в 2,6 раза и получить его могут менее 500 тыс. семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, т. е. находящихся в очереди, превысило 8 млн чел. Ныне ежегодно жилье получает только 6% очередников, что в 2,5 раза меньше, чем в 1990г.
Бюджетные расходы на строительство жилья (4% ВНП) выше, чем во многих зарубежных странах, а по отношению к величине бюджетного дефицита составляют 60% [33].
Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства В конечном итоге это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.
Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством проявления обще) осударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.
Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955-1965гг Реализация этой программы обеспечила рост жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн м в год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей. Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания уделять качеству жилищных условий.
К 1985г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила 14,6 м2, увеличившись против 1970г. в 2 раза. При этом семьи проживали в основном в отдельных квартирах (до 1961г. преобладало покомнатное расселение в коммунальных квартирах)[34].
Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000г. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве решения важной социальной задачи намечалась ликвидации имевшегося резкого различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в региональном разрезе.
Масштабность задач и новые экономические реалии заставили разработчиков программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной политики и систему финансирования жилищного строительства. Наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное развитие получили проекты по возведению за счет средств населения кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных категорий семей, а также все более широкое использование средств предприятий и населения. В период реализации данной программы были достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986г. — 66, 2 млн м2; в 1987г. — 72,8; в 1988г. — 72,3; в 1989г. -70,4м2.
В 1990г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически стал рубежом, когда начался переход к следующему этапу.
Третья национальная жилищная программа получила название “Жилище” и была рассчитана на десятилетие — с 1990 по 2000г. Ее реализация началась в условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и, как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере, что выразилось в следующем:
– произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;
– выросли цены на строительную продукцию;
– капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными;
– снизились темпы предоставления жилья гражданам;
– упала платежеспособность населения;
– сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства.
По данным за 10 месяцев 1993г., доля внебюджетных инвестиций в строительство жилья составляла свыше 45% общего объема капитальных вложений, направляемых на эти цели, в том числе средства населения — около 19%. В основу программы “Жилище” была положена переориентация в жилищном строительстве с преобладания бюджетных средств государства на преимущественную долю средств населения и частных юридических лиц. В этих целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг, проведения аукционов ит.д. Это привело к тому, что в 1992г. объем централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское строительство составил 358,5 млрд руб. и снизился по сравнению с 1991г. на 29% (в сопоставимых ценах) Предприятиями всех форм собственности на жилищное строительство в 1992г. израсходовано 530 млрд руб., или 70% к объему 1991г.[35].
Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного дефицита на большей части страны наблюдалось свертывание строительства жилья. В 1992г. на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снизились против 1991г., в том числе на 26 территориях — более чем на треть, а на четырех — более чем наполовину. В целом по России за счет всех источников финансирования в 1992г. было введено 37,9 млн.м2 жилья, что составило 79% к 1991г. Не улучшилось положение дел и в 1993г. За девять месяцев 1993г. было введено 18,8 млн.м2 жилья, в том числе государственными предприятиями и организациями — 10 млн.м2, жилищно-строительными кооперативами — 1,1, индивидуальными застройщиками — 2,4 млн.м, что составило по отношению к аналогичному периоду 1992г. соответственно 100,2; 93,2; 90,1 и 113,1%.
Таким образом, механизмы, предусмотренные для реализации программы “Жилище”, не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между тем в ходе проведения данной программы формировались изменения, необходимые для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы. Были изменены:
продолжение
–PAGE_BREAK— структура жилищного фонда по формам собственности
– структура жилищного строительства по источникам финансирования, а также, в определенной мере, по типам зданий и технологиям их возведения.
Данные о развитии рынка жилья за годы рыночных реформ в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Твери, Новгороде Великом приведены в табл.3.
Таблица 3[36].
Показатели
Годы
1990
1995
1996
1997
Число приватизированных квартир, млн.
0,05
12,5
13,7
14,65
Удельный вес приватизированных квартир, %
0,2
36
39
42
Число сделок купли-продажи квартир по 5 городам, тыс.
Нет данных
112,7
152,6
59,7
Приведенные в табл.3 показатели, с одной стороны, впечатляют, особенно темпы приватизации в жилищной сфере, а с другой — красноречиво представляют фон, на котором происходит становление российского ипотечного рынка: проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в такие чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, не сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более класс эффективных собственников. Поэтому сложившаяся на сегодня в России социально-экномическая ситуация менее предпочтительна для запуска ипотечных программ, чем ситуация, эволюционно сложившаяся в США (табл.4).
Таблица 4[37].
Статистические данные за столетие о жилом фонде США Жилой фонд, находящийся в личной собственности
Год
Доля, %
Год
Доля, %
1890
48,0
1960
62,0
1900
47,0
1970
64,1
1910
46,0
1980
65,6
1920
46,0
1990
63,9
1930
48,0
1995
64,7
1940
44,0
1996
65,4
1955
55,0
В среднем за столетие
55,4
Однако она также отнюдь не такая уж благоприятная и вовсе не идентична ситуации, имевшей место в США в 30-е годы, на которую любят ссылаться как сами американцы, продвигая в нашей стране свои проекты (ипотечные схемы), так и российские авторы предложений по внедрению у нас заокеанской модели ипотеки.
Вместе с тем приведенные в табл.4 данные свидетельствуют о том, что ипотечное жилищное кредитование в США развивалось в течение очень длительного времени, поэтому и класс заемщиков ипотечных кредитов формировался исходя из приоритета в отношении института собственников в жилищной сфере, опирающегося на столетние традиции.
В России же опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего в многоквартирных домах) насчитывает менее десяти лет. Кроме того, у российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение к недвижимости, находящейся в его собственности. Например, все достаточно быстро усвоили, что собственник имеет право распоряжаться своей квартирой, т. е. отчуждать ее (на практике это наиболее часто происходит через куплю-продажу квартир, благодаря чему и сформировался вторичный рынок жилья во всероссийском масштабе). В то же самое время российский собственник квартиры в подавляющем своем большинстве не способен и не хочет нести бремя расходов и ответственности, которое на него ложится в связи с обладанием объектом недвижимости.
Наряду с развитием рынка жилья коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе доля средств федерального бюджета — до 15%.
Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию. В частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных социальных групп населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий. На решение этих задач и был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных целевых программ. Ход и итоги их реализации представлены в прил. 5.
Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних намерений, пусть даже самых благих, по решению затянувшихся проблем с обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего системы финансирования.
Объективная необходимость увеличения объемов жилищного строительства и качества возводимого жилья обусловлена также и реально сложившейся ситуацией, касающейся общего состояния жилого фонда России.
§ 2. Становление ипотечных строительных отношений в Российской Федерации: федеральный и региональный уровни На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Это положительное явление обусловлено тем, что использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране в новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жилищной проблемы. Большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет образование в сентябре 1997г. на государственной основе Агентства по ипотечному кредитованию как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Концепция Агентства была разработана при активном участии специалистов из “Фанни Мэй”, Института экономики города США (Urban Institute) и Международного агентства развития США (USAlD).
Основная задача Агентства — способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что Агентство будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым Агентство непосредственным образом будет формировать долгосрочный финансовый рынок. Операции Агентства также будут содействовать повышению ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность). Очевидно, что концепция Агентства приближена к модели “Фанни Мэй”.
Второй функцией Агентства является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг Агентство оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях. Министерство финансов, Министерство экономики, Государственный комитет по строительной, архитектурной и жилищной политике и Центральный банк РФ понимают необходимость развития системы жилищного финансирования, ее инте! рации с финансовой сферой и рынками капитала. Государственная дума также принимает участие в решении данных задач, занимаясь подготовкой и реализацией совместной программы Госдумы и Конгресса США по жилищному строительству в России “Дом для вашей семьи”.
Пилотный проект Агентства осуществляется в Санкт-Петербурге, администрация которого прекрасно понимает необходимость скорейшего улучшения жилищных условий широких масс городских жителей и оказывает всемерную поддержку развитию механизма ипотечного кредитования. Согласно концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов.
На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита — выделение средств на покупку — специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.
Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками. Так, на настоящий момент сумма кредита и платежи по нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок от 5 до 10 лет с ежемесячными обратными выплатами.
Одним из важнейших требований Агентства является также проведение банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно превышать 35%, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70%, размер кредита должен составлять не более 50 тыс. долл… К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика.
Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее 5% от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.
Ввиду нестабильной экономической ситуации в России возможность досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей экономической ситуации или по индивидуальным причинам. Досрочное погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.
Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым использованием кредита исключительно на приобретение жилья. Более продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более строгому подходу к выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или прибегают к досрочному гашению.
На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.
Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме — три в течение одного года. Если в конечном счете кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.
Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное/полное досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит.
На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998г., ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных ресурсов.
Итак, из вышеизложенного следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры; 2) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источников “длинных” денег. Но следует учесть, что данная модель работает хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в России[38].
Рассматривая опыт внедрения ипотеки в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность—региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует большая категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья.
В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.
В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.
Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область. Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме — в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
продолжение
–PAGE_BREAK–Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение кредитов полностью лежит на банках в течение всего срока кредитования строительства жилья. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства.
Что касается ставок процента, то они предполагаются 2 видов: 7% годовых—льготная ставка и 10-13% — основная. Кому же предоставляется кредит по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день остается открытым. Можно “привязать” выдачу кредита к платежеспособности заемщика, но справки об официальных доходах на сегодняшний день не дают реального представления о действительных размерах доходов. Рассматривается вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).
Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной заинтересованности широких масс населения[39].
Особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных отношений в г.Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге осуществлен при участии ОАО “РОССТРО” и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске и схема взаимодействия участников займа.
Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась весной 1995г. Первым шагом к реализации этого проекта была подготовка распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25 апреля 1995г. № 421-р “О подготовке жилищного займа Санкт-Петербурга”, а затем — постановление Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. № 76 “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”. В ноябре 1995г. мэр города подписал распоряжение “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”, а 18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и финансового рынка Министерства финансов РФ зарегистрировал за № МФ72-6-00001 первый выпуск жилищных сертификатов администрации Санкт-Петербурга.
Номинал одного сертификата первой серии займа — 0,1 м или 125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии — 9150 шт. Период размещения — с 5 по 24 мая 1996г. Цена размещения за один жилищный сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга — 6 мес., начало погашения — с 15 ноября 1996г.
Объектом первой серии займа выступал 12-этажный крупнопанельный жилой дом (“137 серия”) в 350-400 м от пересечения улиц Планерная и Шаврова внутри квартала “Каменка, квартал 71 А”, корпус 12, общей площадью 9150 кв. м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ — возведены 12 этажей здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах и на Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.
Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.
Участники займа.
Эмитент — Администрация Санкт-Петербурга.
Менеджер — государственное учреждение “Фонд капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта”.
Андеррайтеры — компании, взявшие на себя обязательства по размещению жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.
Агенты недвижимости — мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление квартиры определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с №… по №… за квартирой с индексом №…) и оформление правоустанавливающих документов на данную квартиру после начала погашения жилищных сертификатов Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996г.)
Банки-гаранты — осуществляют, в случае необходимости, погашение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по индексированной номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца по наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве по данным Центра по ценообразованию в строительстве при мэрии Санкт-Петербурга, либо изменение индекса потребительских цен Петербургкомстата).
Генподрядчик — строительная компания, несущая по договору с менеджером выпуска всю полноту ответственности за сроки и качество строительно-монтажных работ (заказчиком является Главное управление капитального строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).
Инвестор — физическое или юридическое лицо, вкладывающее средства в приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью получения дохода в денежной форме или в виде квартиры, возможен также вариант обмена жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты других серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента погашения первой серии займа.
ГДР — Государственное бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных сертификатов документов о праве собственности на квартиру в объекте займа.
Регистрационный центр — некоммерческая организация, осуществляющая учет владельцев жилищных сертификатов физических лиц.
РДЦ — расчетно-депозитарный центр, ведет счета-депо юридических лиц — владельцев жилищных сертификатов.
Алгоритм действий инвестора
1. Инвестор — андеррайтер
1.1. В период размещения инвестор оформляет у андеррайтера заявку-оферту (установленного менеджером образца) на приобретение определенной партии жилищных сертификатов).
1.2. Инвестор либо вносит деньги в кассу андеррайтера, либо перечисляет на его расчетный счет (если инвестор — юридическое лицо, то денежные средства перечисляются на расчетный счет менеджера). Подтверждением внесения денежных средств является либо корешок приходно-кассового ордера, либо копия платежного поручения.
1.3. После подведения итогов, на основании списка удовлетворенных заявок, утвержденного менеджером, инвестор со своей стороны подписывает договор купли-продажи жилищных сертификатов, андеррайтер регистрирует данный договор.
2. Инвестор — Регистрационный центр (РДЦ)
После подписания указанного договора инвестор получает выписку из реестра владельцев жилищных сертификатов (выписку со счета-депо) РДЦ.
3. Инвестор — агент по недвижимости
Не позднее 10 дней после даты начала погашения жилищных сертификатов и не ранее момента получения соответствующей выписки инвестор заполняет заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой. Таким образом за пакетом сертификатов закрепляется квартира определенного типа с соответствующим индексом. С даты начала погашения (18 ноября 1996г.) начинается процесс оформления квартиры в собственность.
4. Инвестор как продавец
Инвестор имеет возможность продать свой пакет жилищных сертификатов вместе с закрепленной квартирой или “россыпью”, аннулировав предварительно заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой.
5. Инвестор — Банк-гарант
Если инвестор не подал до указанной даты заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой либо в указанный срок не построен дом-объект займа, то через три месяца (в момент индексации жилищных сертификатов) инвестор меняет жилищные сертификаты в банке-гаранте на деньги, т. е. может погасить жилищные сертификаты деньгами в любой момент — с начала индексации до завершения займа в банке-гаранте.
Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской практике.
Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.
Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.
Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач—все это сегодня один из самых перспективных вариантов долгосрочного кредитования в России.
Глава 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ. § 1. Организация выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как кредиторами, так и заемщиками.
Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.
Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский кредит, должно заключить с банком кредитный договор в письменной форме. Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием для:
— проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика;
— заключения кредитного договора;
— заключения договора об обеспеченности кредита.
В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные методологические и организационные принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению данной проблемы.
Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг[40].
Сведение риска кредитования к минимуму является главной целью правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных ставок; риск досрочной оплаты.
Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в погашение ссуды в установленный срок.
Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.
Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.
Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своему существу риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты указанный риск в особую категорию не выделяют.
Основной принцип распределения риска — рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.
Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.
Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая клиента. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но зато увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается рост доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, в последнее же время ссуды достигают 80% залога[41].
Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между заемщиками. Принцип действия этого механизма заключается в следующем.
Как правило, не все клиенты банка одновременно являются неплательщиками, зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату кредитов один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного неплательщика не всегда представляется возможным. В таких условиях частное лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить значительное число невозвратов ссуд, назначив норму процента за их использование, компенсирующую этот риск. В данном случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные и каждый из них участвует в компенсации возможного риска.
Для обеспечения своевременного возврата платежей весьма существенным является правильный выбор инструмента жилищного кредитования, который учитывал бы изменения платежеспособности клиента на разных этапах погашения ссуды и реальные возможности кредитора. Наиболее популярным является “инструмент с регулируемой отсрочкой платежей” (ИРОП), рекомендуемый Институтом экономики города (США). Исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке, и это превышение остается постоянным на протяжении кредитного периода. Выплаты по займу при данной системе не превышают 30% от дохода семьи также на протяжении всего периода действия ссуды.
Рассмотрим основные этапы процесса кредитования.
При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат ссуды. Исходя из этого в зарубежной практике выделяются два основных этапа в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика; оценка залога. Эти два аспекта соответствуют двум способам возвращения ссуженных денег: из заработной платы и других доходов заемщика или в результате продажи, залога (обычно дома). При этом преимущественное значение имеет первый вариант.
продолжение
–PAGE_BREAK–Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно изучает личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность, платежеспособность и готовность выплатить долг.
При анализе первого фактора — стабильности — банк интересуется продолжительностью проживания клиента на одном месте и постоянством места работы, учитывая, что переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит розыск должника.
В процессе определения платежеспособности оцениваются основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20% стоимости приобретаемого дома.
Для оценки платежеспособности клиента применяются следующие коэффициенты: строительный — отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к долгам по жилью; обратный строительному долговой коэффициент, характеризующий сумму долгов заемщика: коэффициент отношения займа к стоимости дома.
При анализе готовности заемщика выплатить долг учитывается, вовремя ли заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заемщика и используя при этом услуги частных агентов, собирающих сведения о просящих займы и продающих их банкам. При необходимости в процессе изучения кредитоспособности клиента банки используют специальные анкеты для получения ссудозаемщиками жилищного займа.
При оценке заложенной недвижимости выделяются три фактора: ее себестоимость, прибыльность и месторасположение. Исходя из зарубежного опыта при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два метода — калькуляции и оценки по рыночной стоимости.
При оценке путем калькуляции оценочная стоимость определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом износа (восстановительная стоимость, как известно, включает стоимость затрат по воспроизводству основных фондов в данное время). Для ее определения исчисляется стоимость строительства дома исходя из его полезной площади в квадратных метрах или объема в кубометрах, а затем из этой величины вычитается так называемая использованная часть стоимости (износ). При этом стоимость земельного участка определяется путем сравнения с такими же в данном районе.
При оценке по рыночной стоимости дом сравнивается с аналогичными домами, проданными незадолго до того, фактическая рыночная стоимость которых уже известна. Однако здесь нужно учитывать ряд факторов, корректирующих оценку. К их числу относятся: район расположения здания, экологическая обстановка, удаленность от промышленных предприятий, близость культурно-оздоровительных комплексов, состояние коммуникационных сетей. Влияют на оценку также архитектурные особенности, стиль застройки, тип строения, расположение комнат, наличие скрытых дефектов в здании. Поскольку базой для оценки заложенной недвижимости здесь является рыночная цена, то проблема в конечном счете сводится к ее моделированию.
Получив кредит, заемщик несет перед кредитором ответственность за сохранность находящегося в залоге дома и осуществляет комплекс мер по ее обеспечению. К их числу относятся своевременное проведение ремонта, полное страхование в пользу банка от пожара, урагана и других стихийных бедствий, отказ от существенной перестройки или укрепления дома без особого разрешения банка и использования владения для какой-либо незаконной деятельности.
Если владелец заложенной квартиры является членом товарищества по совместному владению жильем, то последнее обязано уведомлять всех кредиторов по ипотечному кредиту о предстоящих действиях, способных оказать влияние на снижение рыночной стоимости квартир:
— повреждении, разрушении или конфискации любой части объектов совместного пользования или любой квартиры, по которой кредитор держит закладную;
— признании недействительным, отмене или существенной модификации любого страхового полиса, находящегося у жилищного товарищества;
— любом намерении жилищного товарищества относительно принудительного сбора задолженности по объектам совместного пользования с какого-либо собственника квартиры, на которую у кредитора находится закладная;
— любом предполагаемом шаге, который потребует согласия со стороны кредитора[42].
При положительном решении вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта, содержащего следующую информацию: дата составления акта, описание собственности; экономические характеристики места расположения, сравнение окружающей местности с похожими на нее районами; возраст дома, качество постройки, ее физическое состояние, удобства; необычные условия, например шоссе, которое намечено построить в непосредственной близости, или другие факторы, которые могут повлиять на стоимость дома в дальнейшем; оценка стоимости дома таксатором (специальным оценщиком); дополнительная документация при оценке стоимости дома.
Если заем одобрен, покупателю дома (ссудозаемщику) банком отправляется письмо-обязательство, в котором сообщаются условия займа.
С момента вручения денег за дом продавцу покупатель несет ответственность за ежемесячные выплаты займа заимодавцу. Основная трудность становления ипотечных банков в наше время — нарастающий инфляционный процесс, в условиях которого долгосрочные инвестиции, в том числе и на жилищное кредитование, весьма рискованны. В целях снижения отрицательного воздействия инфляции интересным представляется использование разработанного для России американскими учеными Р.Д.Страйком и К.Равиц специального кредитного инструмента с индексацией основной суммы долга. Суть этого метода заключается в замене фиксированных процентов за пользование кредитами переменной процентной ставкой и введении регулируемой отсрочки платежей. По мнению авторов данной методики, применение переменного контрактного процента, изменяемого в соответствии со стоимостью банковских кредитов (в частности, ставкой межбанковского кредита), обеспечивает нормальную прибыльность банковских операций, компенсацию риска банка и затрат на обслуживание клиента. Ежемесячные платежи заемщика определяются на основе фиксированной платежной ставки процента и невыплаченной основной суммы кредита, при этом разница между задолженностью заемщика по процентам за кредит (на основе контрактной ставки) и фактическими платежами ежемесячно прибавляется к сумме основного долга.
Указанный инструмент снижает банковский риск процентной ставки, поскольку исходная процентная ставка при использовании регулируемой отсрочки платежей устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке, и это превышение остается постоянным на протяжении периода действия ссуды, т.е. кредиторы, использующие инструмент регулируемой отсрочки платежей, получают доход, превышающий на фиксированную величину межбанковскую процентную ставку. Фактическая контрактная ставка изменяется вслед за ставкой процента на межбанковском кредитном рынке. Она всегда превышает на фиксированную величину ставку межбанковского кредита, обеспечивая банку получение дохода, более высокого по сравнению с тем, который он мог бы получить на рынке межбанковского кредита[43].
Авторы методики считают, что в условиях России возможно уменьшить риск ссудодателей при определении цены кредитов непосредственно на основе измененных издержек кредиторов, что, по своей сути, близко к использованию закладных с корректировкой на уровень цен.
Банк, осуществляющий в соответствии с имеющейся у него лицензией ипотечные операции с недвижимостью, вправе использовать имущество, заложенное у него по договорам ипотеки, в качестве совокупного обеспечения выпускаемых им ипотечных облигаций или других заемных обязательств.
Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов — залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.
Договор ипотеки совершается в форме закладной. Закладная удостоверяет преимущественное право залогодержателя на удовлетворение его денежного требования к залогодателю или третьему лицу за счет недвижимого имущества, предоставленного залогодателем по договору ипотеки в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой и может быть заложена путем ее передачи другому лицу — залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора залогодержателем, названным в закладной ипотечным залогодержателем.
Закладная составляется по установленной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем и удостоверяется нотариально. Документ закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне титула и на следующей странице приводятся так называемые важнейшие признаки закладной — преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия закладной), а именно: процентная ставка, номинальная стоимость, обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки, период обращения, земельный кредитный институт.
Слово “закладная” включается в название документа, в котором содержатся точное наименование, местонахождение (место жительства) как залогодателя, так и залогодержателя; название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора; указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой по данной закладной; указание срока или сроков уплаты суммы; описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной; денежная оценка имущества; наименование права на заложенное имущество; указание на наличие других закладных на данное имущество; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации. По соглашению залогодателя и залогодержателя в закладную могут быть включены и другие условия.
К каждому закладному листу прилагается процентное свидетельство с одним пунктом для каждого срока, к которому проценты по закладной подлежат уплате. Так, при ежегодной уплате процентов и 10-летней продолжительности платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне указывается наименование кредитного института, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при платеже отрываются, и кредитным институтом осуществляется их выкуп. Купоны также снабжены защитной сеткой.
По экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемшик обязуется, с одной стороны, выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, а с другой – выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть предусмотрены санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой.
С возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному этим залоговым свидетельством, связано возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого имущества. В отличие от первичного рынка, где кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества.
Таким образом, выдача ссуд под залог недвижимого имущества при посредстве закладной зависит от конъюнктуры на рынках долгосрочного ссудного капитала.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье, по мнению некоторых ученых, обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая отрицательные последствия цикличности движения ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы, испытывающие их недостаток, уменьшаеч разницу между процентными ставками в различных географических регионах, стабилизируя ее в целом по стране. Банкиры, занимающиеся ссудами на недвижимость, в отличие от других кредиторов не ограничены в своих действиях общей суммой вкладов. В результате ускоряется оборот кредитных ресурсов на ипотеку и происходит их дополнительная мобилизация.
Несмотря на принятие федерального закона “Об ипотеке”, вторичного рынка ипотечных кредитов в виде закладных или ипотечных облигаций в России не существует, поскольку данные ценные бумаги не станут действительно ценными без гарантий государства, без наличия целенаправленно действующих посредников между государством и ипотечными банками.
Пока не существует вторичного рынка ипотечных кредитов, в фокусе внимания остаются только два звена из вышеприведенной схемы — заемщики, предоставляющие в качестве залога свое жилье, и кредитные банки, выдающие кредит. Во взаимоотношениях между ними тоже далеко не все благополучно, так как существующее законодательство пока не в силах защитить ни права банкиров, ни права заемщиков, в результате недоверие и тех и других является одним из основных препятствий к обоюдовыгодному взаимодействию.
Если говорить о риске залогового кредитования, то, по некоторым неофициальным данным, при продаже квартир в 20 случаях из ста возникают те или иные проблемы. Поэтому многие банки стараются себя как-то подстраховать: предоставляют должнику более дешевую квартиру, работают с риэлтерскими фирмами, выступающими в качестве гарантов. С другой стороны, и банки не всегда действуют законно в отношении залогодателей. Заложенная квартира обычно в договоре оценивается в 70% от ее истинной стоимости, что дает повод некоторым банкирам любыми способами содействовать тому, чтобы клиент не вернул кредит в срок. При выдаче ссуд на условиях ипотеки больше внимания, в отличие от обычного кредитования, уделяется организации обеспечения возврата ссуд, поэтому наряду с главными субъектами кредитного процесса — кредитором и заемщиком — немаловажное значение приобретают страховые организации, судебные и нотариальные органы, гаранты.
Для успешного функционирования ипотечной системы необходимо решить вопрос о судебных органах, способных оперативно рассматривать иски кредитных институтов по отчуждению принятой в залог недвижимости от неплательщика в пользу ссудодателя, поскольку длительные сроки рассмотрения дел обычными и арбитражными судами сводят к минимуму все преимущества ипотеки. Целесообразно поэтому учредить специализированные судебные органы для ведения дел с исками по ипотеке.
Непременно должна быть создана своего рода инфраструктура ипотечной системы для единообразного ведения ипотечных книг, инвентаризации недвижимости, оформления прав на владение ею, формирования единой базы данных, поскольку действующая в настоящее время сеть нотариальных контор, ориентированная преимущественно на решение вопросов, связанных с наследством, не способна квалифицированно справиться со специфическими задачами обеспечения кредитных учреждений достоверной и всесторонней информацией о финансовом положении заемщиков.
Ипотечная система не начнет надежно функционировать без единого для всей страны порядка регистрации объектов недвижимости, включая жилье, землю, закладные листы. Попытки администраций отдельных регионов в целях ускорения введения ипотеки установить местные правила такого учета приведут к несовместимой с понятием ипотеки разнородности и вызовут негативные последствия.
При наличии подлинной ипотеки кредитор независимо от своего местонахождения может получить достоверные сведения о состоянии интересующего его недвижимого имущества, включая данные о ранее совершенных залогах или арендных договорах независимо от местонахождения клиента. Ипотека предполагает регистрацию залоговых сделок в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой, судом, арбитражем, в результате чего исключается вероятность повторного залога. Функционирование этой системы невозможно без создания единой общей базы данных о заложенной недвижимости. В этом ее коренное отличие от систем, базирующихся на разрозненной, отрывочной информации, публикуемой в различных газетах и рекламных изданиях, не несущих ответственности за достоверность приводимых сведений. Эта задача может быть решена с помощью централизованной сети компьютерной связи.