Проверка юридической чистоты сделки

Содержание

Введение

1. Особенности проверки юридической чистоты сделки

2. Документы, необходимые для совершения сделки

3. Правоустанавливающие документы на квартиру

4. Особенности паспорта гражданина Российской Федерации

Заключение

Список использованной литературы

Приложение

Введение
В рекламе большинства риэлторских компаний упоминается о проверке «юридической чистоты» квартиры. Под этим чаще всего подразумевается проверка истории квартиры. На самом же деле понятие юридической чистоты относится скорее не к квартире, а к планируемой сделке. Если мы говорим, что квартира «юридически чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Определения «юридической чистоты», к сожалению, нет ни в одном кодексе или юридическом справочнике. И, тем не менее, им очень часто пользуются как термином, обозначающим: …совокупность качеств объекта права собственности (в частном случае – квартиры), свидетельствующих об отсутствии при всех ранее проведенных гражданско-правовых сделках с ним нарушений законодательства или нормативных актов. Очень похоже определяется и “юридическая чистота сделки”. Это совокупность гражданско-правовых качеств сделки, свидетельствующих об отсутствии при ее совершении нарушений законодательства или нормативных актов. Объект (квартира) является юридически чистым только тогда, когда юридически чиста каждая проведенная в отношении его сделка. В своей работе я постараюсь изложить суть проверки юридической чистоты на примере квартиры.
1. Особенности проверки юридической чистоты сделки
Под понятием юридической чистоты предмета договора (квартиры) имеется в виду следующее:
Первое. Продавец квартиры действительно является ее собственником. Для этого должны быть предъявлены подлинники правоустанавливающих документов, которыми являются свидетельство о праве собственности, если квартира приватизирована, договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о праве наследования жилья и другие документы. Но при этом покупатель обязан проверить, насколько действительны сами документы, включая паспорт продавца.
При проверке правоустанавливающих документов добросовестный продавец будет помогать покупателю: в поездках в отделение милиции, выдавшее паспорт, нотариальную контору, зарегистрировавшую договор на передачу права на квартиру, в жилищно-эксплуатационную организацию, где хранится копия договора о приватизации и свидетельство о праве собственности. Там же должно быть тщательно проверено одно из важных обстоятельств, по основаниям которых впоследствии сделка может быть признана незаконной: имеют ли право на продаваемую квартиру другие лица, в том числе непроживающие и не зарегистрированные (непрописанные), а если имеют, то получено ли от них письменное согласие на продажу. Иногда квартиры продаются без согласия лиц, которые хотя и не являются собственниками, но имеют право пользования ими на все время своего отсутствия (служба в армии, выезд на учебу, загранкомандировка и т.п.).
Если при проверке подлинности документов продавец становится “на дыбы”, бдительность покупателя должна быть усилена, и может быть, лучше прийти к выводу о нецелесообразности продолжать дело с продавцом.
Фальсифицированные документы на продаваемую (нанимаемую, обмениваемую) квартиру могут представить и юридические лица, фирмы, занимающиеся посредничеством в осуществлении гражданами жилищных сделок, но не чуждающиеся проведения незаконных операций. Непременным условием должно быть выяснение наличия лицензии у фирмы на данный вид деятельности. При ее отсутствии вступать в договорные отношения с данной фирмой не следует.
Второе. Заманчивые объявления о срочной продаже квартиры (дома) по недорогой цене. Действительно, у многих людей в силу жизненных обстоятельств возникает необходимость в срочной продаже жилья по более низкой цене. Но аферисты на жилищном рынке широко используют такого рода ситуацию как приманку для доверчивых людей: “срочно” – значит у покупателя не будет времени проверить подлинность документов продавца, “дешево” – значит с покупателя можно будет взять более высокий задаток, как условие, что квартира не будет продана какому-нибудь другому лицу. В том и другом случае о признании сделки недействительной в накладе, и, как правило, крупном, остается покупатель “дешевой” квартиры. Возможности же возместить причиненный ущерб у потерпевшей стороны практически нет.
Предложение “срочно и дешево” должно служить предупреждением об опасности вступления в сделку, которая кажется сомнительной, а в итоге – незаконной. Использование фальшивых документов – один из самых опасных способов, наносящих добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе, при этом нередко производится подделка паспорта владельца квартиры. Поскольку документы “в порядке”, у нотариуса, как правило, не возникает подозрений, и он удостоверяет договор купли-продажи. Операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им в наем или в аренду (юридическим лицам).
Для проведения сделки по приобретению недвижимого жилого имущества от покупателя требуется иметь паспорт, согласие супруга и, конечно, деньги. По всем пунктам всё должно быть в порядке. Согласие супруга оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса. К условленному сроку к сделке должны быть готовы обе стороны, как это предусмотрено авансовым соглашением. Просроченный паспорт или какая-то другая заминка может обернуться потерей внесённого аванса. Поэтому сначала нужно проверить себя, т.е. покупателя.
Для покупателя, основным является вопрос проверки юридической чистоты квартиры. Оснований для признания сделки недействительной более чем достаточно: несоответствие ее закону или иным правовым актам, мошенничество; подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; иные основания. Чтобы этого не допустить, крайне желательно лично контролировать процесс подготовки продавцом пакета документов на сделку. Подготовить такой пакет заранее, когда ещё не получен аванс за квартиру не имеет смысла. Дело всё в том, что срок действия большинства справок ограничен одним месяцем и даже менее, для их получения требуется потратить немало времени и денег. Нужно внимательно читать каждый полученный документ, каждую справку. В них не должно быть противоречий по различным данным, не говоря уже об обычных ошибках.
Необходимо проверить некоторые обстоятельства, которые могут привести к тому, что совершаемая сделка впоследствии будет признана недействительной. Из них, а также, возможно, и из других источников, покупатель должен почерпнуть для себя следующие сведения:
1. Убедиться в том, что все справки и документы получены законным образом;
2. Удостовериться в том, что именно то лицо, которое собирается продавать квартиру, и является ее собственником;
3. Узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами так называемых третьих лиц, т.е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру;
4. Получить в организации, которая управляет домом “расширенную” выписку из домовой книги о собственниках жилья, т. е. выписку в которой указаны все лица, когда либо проживавшие (зарегистрированные) в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли;
5. Узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками;
6. Убедиться, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учётом;
7. Убедиться, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопредельные области и государства;
8. Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию;
9. Установить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом;
10. Убедиться в наличии всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки;
11. Убедиться в том, что телефонный номер зарегистрирован на продавца и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры;
12. Убедиться, что дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление…
Для того, чтобы произвести все эти действия необходимо непосредственное участие собственника квартиры. В случае если собственник возражает против проверки юридической чистоты его квартиры, лучше отказаться от приобретения такой недвижимости. Для проверки “юридической чистоты” квартиры лучше обращаться к специалистам, т. к. только профессионал может знать все “тонкости” этого вопроса. Данный перечень не является «универсальным», т.к. все случаи специфичны и требуют индивидуального анализа возможных обстоятельств покупки. Практически в любом случае имеет смысл получить выписку из реестра о зарегистрированных правах в органе, осуществляющем регистрацию сделок и перехода прав собственности. При проверке подтверждающими документами могут быть: справка из БТИ; комплект документов, выдаваемых РЭУ (выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и т.д.); справка из районной ГНИ об отсутствии у продавца налоговых задолженностей; разрешение органов опеки и попечительства муниципального округа по месту жительства опекаемых; выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В зависимости от конкретных обстоятельств перечень этих документов может быть расширен или изменен, далее приведен полный список документов с пояснением.
2. Документы, необходимые для совершения сделки
В большинстве случаев для проверки «юридической чистоты» сделки достаточно тех документов, которые необходимо собрать для совершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Нужно лишь знать, на что обращать внимание.
В пакет документов в общем случае входят:
1) Документ, удостоверяющий личность
Такими документами могут быть:
– общегражданский паспорт старого образца (гражданина СССР);
– общегражданский паспорт нового образца (гражданина Российской Федерации);
– удостоверение личности военнослужащего действительной службы;
– общегражданский заграничный паспорт Российской Федерации для лиц, выезжающих на постоянное место жительства за границей;
– справка из органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного пас­порта;
– выданное территориальным органом Федеральной миграционной служ­бы удостоверение беженца с фотографией.
Следует обратить внимание на действительность личных документов. Так, паспорт старого образца при отсутствии в нем фотографий, соответствующих 25- и 45-летнему возрасту, считается недействительным. Паспорт нового об­разца имеет свой срок действия:
– паспорт, выданный гражданину, достигшему 14-летнего возраста, дей­ствует до достижения им 20 лет;
– паспорт, выданный гражданину, достигшему 20-летнего возраста, дей­ствует до достижения им 45 лет;
– паспорт, выданный гражданину, достигшему 45-летнего возраста, дей­ствует бессрочно.
Если не учесть эти обстоятельства и своевременно не привести свои личные документы в порядок, то зарегистрировать совершаемую сделку не удастся.
В случаях, когда продавец или покупатель продаваемой квартиры пред­ставлен несколькими лицами (например, квартира находится в общей собствен­ности нескольких лиц – продавцов, либо несколько лиц – покупателей собираются приобрести данную квартиру в общую собственность), то при со­вершении сделки необходимо персональное присутствие каждого из них со своими личными документами.
Однако одновременное присутствие всех участников сделки в месте на­хождения продаваемой квартиры, особенно если эта квартира находится в дру­гом городе, не всегда возможно. Такого обязательного присутствия можно избежать, если об этом подумать заранее. Для этого следует составить нотари­ально удостоверенную доверенность, поручив непосредственное совершение сделки своим представителям.
2) Правоустанавливающие документы
К этим документам относятся свидетельство о государственной регистра­ции права собственности, а также иные документы, подтверждающие обстоя­тельства, на основании которых квартира перешла к нынешним собственникам, например, договор купли-продажи, мены или дарения, свидетельство о праве на наследство, и т.д. Причем, если собственников, продающих квартиру, не­сколько, то количество названных свидетельств должно соответствовать чис­лу собственников.
3) Поэтажный план и экспликация, а также cправка об оценочной стоимости объекта недвижимости БТИ
В справке из БТИ указываются характеристики квартиры, ее собственни­ки, наличие либо отсутствие наложенных на квартиру арестов или запреще­ний и т.д. К данной справке обязательно должен быть приложен поэтажный план участка здания, где расположена квартира и экспликация (пояснение к чертежу).
4) Копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.
Дополнительные документы:
5) Справка из районной ГНИ об отсутствии налоговых задолженностей
Такая справка выдается, если собственниками квартиры уплачены все необходимые в каждом конкретном случае налоги:
– налог на имущество физических лиц,
– налог на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения. Не получив такую справку, а значит, не заплатив соответствующий налог, нельзя будет и продать квартиру.
6) Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним выдаются органами, осуществляющими регистрацию таких прав по месту нахождения недвижимого имущества. Такие выписки достоверно подтвердят права продавцов на отчуждаемое жилое помещение, а также существующие ограничения (обременения) этих прав. Данная информация о любом объекте недвижимости предоставляется любому лицу, предъя­вившему документы, удостоверяющие его личность, и заявление в письменной форме. Кроме того, самим собственникам жилья дополнительно могут был предоставлены выписки, содержащие сведения о переходе прав на данный объект недвижимости, т.е. своеобразная предыстория данного жилого поме­щения: в чьей собственности оно находилось ранее и каким образом попало нынешнему владельцу. Поэтому, если есть сомнения в чистоте совершаемой сделки относительно законности существующих прав продавца на отчуждаемую им квартиру, то не лишним будет настоять на получении им данной вы­писки от регистрирующих органов. Каждая получаемая справка имеет определенный срок годности. Указывая этот срок, как правило, подразумевают его фор­мальное значение, т.е. именно в это период времени справка будет иметь юридическую силу при ее предъявлении в официальные инстанции. Однако обеим сторонам сделки нужно иметь в виду, что даже в период срока действия каждой справки, те обстоятельства, которые она подтверждает, могут суще­ственно измениться. Например, на следующий день после получения выписки из домовой книги, подтверждающей отсутствие (на день получения выписки) в квартире зарегистрированных жильцов, в этой квартире может быть кто-либо прописан (зарегистрирован).
7) Согласие супруга или супруги на совершение сделки
Без этого документа можно и обойтись, но в этом случае требуется обяза­тельное личное присутствие обоих супругов при государственной регистрации или нотариальном удостоверении сделки. Дело в том, что все имущество, при­обретенное каждым из супругов в период брака, считается их общей совмест­ной собственностью, и распоряжаться им они могут только совместно. Для продажи жилья, полученного одним из супругов в порядке дарения или насле­дования, а также приобретенного до вступления в брак, согласие второго суп­руга не требуется.
8) Разрешение органов опеки и попечительства
Такое разрешение требуется, если продавцы квартиры имеют несовер­шеннолетних детей либо кто-нибудь из продавцов сам является недееспособ­ным или ограниченно дееспособным и над ним установлена опека или попечительство. Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жи­лыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственника­ми, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного само­управления.
При рассмотрении вопросов о разрешении на совершение таких сделок органы опеки и попечительства могут дополнительно запросить следующие документы:
– заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;
– разрешение из ОВД на регистрацию в населенном пункте субъекта Рос­сийской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу.
Кроме того, обязательно потребуются также свидетельства о рождении несовершеннолетних.
Предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совер­шение сделки по продаже жилых помещений может быть выдано с условием обязательного последующего приобретения жилой площади на имя несовер­шеннолетнего (такое условие содержится в постановляющей части постанов­ления или распоряжения, если в результате совершаемой сделки несовершеннолетний теряет долю собственности). В этом случае договор про­дажи жилого помещения также должен содержать такое условие, а копию до­говора после его заключения необходимо передать в органы опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства могут не разрешить совершать сделку в случаях, когда происходит явное ухудшение жилищных условий несовершен­нолетнего.
9) Справки из психоневралогического и наркологического диспансеров (справки ПНД и НД)
10) Доверенность и документ, удостоверяющий личность доверенного лица
Доверенность необходима в случаях, когда сделка совершается через представителей. Любая сторона в сделке: как продавец, так и покупатель может совершать сделку через своего представителя. Законом предусмотрено ограничение в действиях представителя. Так, представитель не вправе совершать сделки от имени представляемого в отно­шении себя лично.
Представитель действует на основании доверенности. Для того, чтобы иметь юридическую силу доверенность должна содержать следующие дан­ные:
1) фамилия, имя, отчество, сведения о паспортных данных и месте жи­тельства лица, от имени которого выдана доверенность;
2) фамилия, имя, отчество, сведения о паспортных данных и месте жи­тельства лица, которому выдана доверенность;
3) полномочия представителя, т.е. какие действия он может совершать от имени представляемого. Доверенность может быть выдана на совершение лишь одного действия (например, на получение какого-либо документа или подпи­сание договора купли -продажи квартиры) либо на совершение нескольких действий, связанных с совершением всей сделки и ее регистрацией (генераль­ная доверенность);
4) срок действия доверенности. Максимальный срок действия доверен­ности – три года. Если срок действия в доверенности не указан, то она сохра­няет силу в течение года со дня ее выдачи;
5) дата выдачи доверенности. Доверенность, в которой не указана дата ее выдачи, ничтожна;
6) подпись лица, от имени которого выдана доверенность.
Доверенность должна быть нотариально удостоверена.
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
– доверенности лиц, находящихся на излечении в госпиталях, больницах и других стационарных лечебно-профилактических учреждениях, удостове­ренные начальником такого учреждения, его заместителем, страшим или де­журным врачом;
– доверенности военнослужащих, удостоверенные командиром (началь­ником) воинской части;
– доверенности лиц, находящихся в исправительно-трудовых учреждени­ях, удостоверенные начальником такого учреждения;
– доверенности, выданные консульскими учреждениями Российской Фе­дерации;
– доверенности, выданные должностными лицами аппарата органа ис­полнительной власти, в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса.
При совершении сделок доверенность предъявляется в оригинале. Одна­ко, если имеется генеральная доверенность, то следует сделать несколько ее копий. Такие копии потребуются при совершении отдельных юридических действий, связанных с совершением сделки. Например, при регистрации прав на жилое помещение и сделок с ним копия генеральной доверенности изыма­ется, а оригинал возвращается представителю для совершения других юриди­ческих действий.
Если в тексте доверенности предусмотрено право передоверия, то это означает, что представитель вправе передать все или часть полномочий другому лицу по своему усмотрению. Однако объём передоверяемых полномочий и срок их действия не должны превышать объёмы и сроки, указанные в основной доверенности, а в том случае, если основная доверенность прекращает своё действие, то и доверенность по праву передоверия теряет свою силу.
Доверенность прекращает своё действие – если срок доверенности истёк; если она отменена тем, кто её выдал или тот, кому она выдана – отказался от своих полномочий; также как и в случае смерти одного из них (либо при прекращении действий юридического лица, фигурирующего в доверенности). И доверитель, и представитель вправе в любой момент отменить доверенность или совершить отказ у нотариуса, заверившего доверенность.
Если в совершаемой вами сделке с недвижимостью имеет место доверенность, следует иметь в виду всё то, что указано выше, а также и то, что ответственность за все правовые последствия действий, совершённых представителем по доверенности несёт тот, кто её выдал. Поэтому нелишним будет поинтересоваться у нотариуса, удостоверившего доверенность, имеет ли она силу на момент предъявления, а также навести справки о лице, выдавшем доверенность и внимательно проверить правильность её оформления.
11) Распоряжение об установлении опеки или попечительства, удостоверение опекуна или попечителя и документ, удостоверяющий его личность
Выше был рассмотрен примерный перечень документов, необходимых для совершения сделки с жилым помещением в наиболее часто встречающихся ситуациях. В зависимости от конкретных обстоятельств этот перечень может быть расширен или изменен.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру
Вид и форма правоустанавливающих документов зависят от характера возникновения прав собственности на объект (квартиру, комнату) и предшествующих операций с ним. Однако на всех документах, являющихся правоустанавливающими, необходимо найти шифр базы данных ЕГРП (Единого государственного реестра прав) -— кадастровый номер объекта в базе данных Регистрационной палаты. По указанному номеру производится проверка цепочки отчуждения. В случае совершения по объему более 7-10 сделок или невозможности установить местонахождение бывших владельцев от сделки лучше отказаться.
По всем сделкам, совершенным после 01.03.1996 г., к пакету правоустанавливающих документов должен прилагаться приемосдаточный акт, составленный в простой письменной форме и подписанный всеми продавцами и покупателями (нынешними владельцами).
Регистрационные документы
(Прописка-выписка)
Форма № 6 (бывшая форма № 15). Выдается паспортным отделом милиции по месту новой регистрации (прописки) бывшего собственника. Подлинность обязательно контролируется по месту выдачи. Форма № 6 является основанием для выписки бывшего собственника и регистрации сделки в ЕГРП, но имеет обратную силу и всегда может быть отозвана. Необходимо организовать оформление сделки так, что­бы передача всей суммы денег бывшему собственнику осуществлялась только после его регистрации (прописки) по новому месту житель­ства, подлинность которой обязательно контролируется.
Листок убытия – выдается после выписки с указанием но­вого места регистрации. Подлинность проверяется в милиции по ста­рому адресу.
Справки из домоуправления
(РЭУ, ДЕЗ, ЖУ, ЖСК, ТСЖ и др.)
Справка об отсутствии претензий. Берется в домоуправлении пос­ле оплаты всех задолженностей за коммунальные услуги. Рекомендует­ся провести оплату за 1-2 месяца вперед. Получение не представляет сложностей. Подписывается начальником и бухгалтером ДУ.
Выписка из домовой книги. Рекомендуется лично при­сутствовать при получении собственниками (в паспортном столе ДУ). Подлинность сведений, указанных в справке, проверяется через ми­лицию. В случае отсутствия прописанных лиц контролируются адреса, куда были выписаны прежние жильцы. Иногда в ДУ встречается созна­тельная подмена карточек учета жильцов, поэтому все полученные сведения обязательно перепроверяются через милицию (через ОВД).
Копия финансово-лицевого счета. Выдается бух­галтерией ДУ. В ней отражены сведения об ответственном кварти­росъемщике и о документе, являющемся основанием для заселения в квартиру (ордер, договор купли-продажи, мены и т.д.), номер теле­фона, закрепленного за квартирой. Обращать внимание на дату выдачи, на соответствие печати и штампов названию и номеру ДУ. Дополни­тельно контролируется отсутствие броневых свидетельств (в т.ч. и про­сроченных), а также сведений о зарегистрированных договорах аренды.
Книжки по квартплате, электроэнергии, оплате телефона. Подтверждают факт проживания бывших собственников, а также фа­милию ответственных за телефон (абонентов телефонной сети). Пере­регистрация телефонного абонента на нового собственника представ­ляет значительные сложности и стоит очень дорого.
Справки из бюро технической инвентаризации (БТИ)
Справка формы 11-А подтверждает отсутствие ареста, запре­щений на квартиру, указывает точную общую и жилую эксплуатацион­ную площадь, а также остаточную балансовую стоимость квартиры.
Необходимо обратить внимание на дату выдачи справки – она действительна в течение одного месяца. Печать БТИ соответствует его номеру (вверху слева). Дом, в котором расположена отчуждаемая квартира, должен относиться именно к этому БТИ. Подпись начальника или зам. начальника БТИ (исполнителя) должна соответствовать фамилии указанного должностного лица, работающего в данном БТИ. Также контролируется точность адреса квартиры и отсутствие подчисток, помарок и исправлений.
Экспликация (форма 22-А) подтверждает размеры жилых , нежилых помещений квартиры.
Справки из налоговой инспекции (ИМНС)
Справка о постановке на налоговый учет. Выдается продавцу (продавцам) объекта и подтверждает их постановку на персонифицированный налоговый учет и присвоение им ИНН (индивидуального номера налогоплательщика).
Справка об уплате налога на имущество. Подтверждает уплату продавцом налога на недвижимость за предшествующий календарный год.
Справка об уплате налога на дарение или наследование. Подтверждается уплата налога на имущество, отчуждаемого путем дарения или наследования.
Дополнительные документы
Документы на несовершеннолетних. В случае проживания в отчуждаемой квартире лиц до 18 лет их родителям (опекунам) необходимо получить разрешение отдела опеки и попечительства муниципального района, где находится квартира, на совершение сделки. Получение этого разрешения представляет собой значительные трудности. Не рекомендуется предлагать свои услуги в его получении. Подлинность контролируется через управу муниципального района.
Документы на недееспособных. Необходимо получить на лиц, которые являются недееспособными или ограниченно дееспособными: по состоянию здоровья и возрасту, стоящих на учете в псих- и наркодиспансере, опекаемых, отдельных категорий инвалидов. Получение также представляет значительные трудности.
Отказ от преимущественного права покупки. В случае совершения возмездного отчуждения доли в праве общей собственности (кроме дарения и наследования) необходимо иметь нотариально заверенный письменный отказ от приобретения доли со стороны других участников долевой собственности. В случае, если указанные лица не желают подписывать данный документ, предостав­ляется нотариально заверенная оферта (предложение).
Согласие другого супруга. Если объект находится в об­щей совместной собственности супругов, то необходимо иметь нотари­ально заверенное согласие другого супруга на отчуждение. По паспорту продавца контролируется, состоял ли он (она) в браке на момент совер­шения сделки и на сегодняшний день.
Обременение правами ренты или залога. Требуется нотариально заверенное согласие получателя ренты (залогодержате­ля) на совершение сделки. Устанавливаются личности получателя рен­ты или залогодержателя (если последний является юридическим ли­цом, то проверяются полномочия представителя).
Доверенности
Специальная. Выдается на право совершения от имени соб­ственника ряда действий с квартирой: приватизации, сбора справок, подписания договора, регистрации. Подлинность проверяется через но­тариуса, выдавшего доверенность (только нотариус того же нотари­ального округа, где будет регистрироваться сделка). Для обеспечения безопасности сделки необходимо настоять на том, чтобы на подписа­ние договора и регистрацию собственник явился лично. В случае, если предъявитель доверенности скрывает собственника (доверителя), от сделки лучше отказаться.
Хозяйственная по форме М-2. Выдается в случае при­надлежности отчуждаемой недвижимости юридическому лицу. Риэлтору желательно присутствовать при ее выдаче. Скрепляется подписями руководителя и главного бухгалтера, а также круглой печатью органи­зации. Подлинность подписей подлежит контролю.
4. Особенности паспорта гражданина РФ
Паспорт гражданина Российской Федерации является основным документом, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации. Паспорт обязаны иметь все граждане Российской Федерации, достигшие 14-летнего возраста и проживающие на территории Российской Федерации.
Бланки паспорта изготавливаются по единому для всей Российской Федерации образцу и оформляются на русском языке.
Бланк паспорта имеет размер 88 x 125 мм и содержит 20 страниц, прошитых нитью по всей длине сгиба, в том числе 14 страниц имеют нумерацию в орнаментальном оформлении, продублированную в центре страницы в фоновой сетке. Нумерация бланка паспорта, состоящая из трех групп цифр, воспроизведена в верхней части второй, третьей, восемнадцатой и девятнадцатой страниц и нижней части пятой, седьмой, десятой, одиннадцатой, четырнадцатой и шестнадцатой страниц.
Обложка бланка паспорта изготовлена из износостойкого материала темно – красного цвета. В верхней ее части в две строки размещены слова “Российская Федерация”, в середине воспроизведен золотистый тисненый Государственный герб Российской Федерации (без щита), а под ним – слово “паспорт”. В центре внутренней страницы обложки помещено изображение Московского Кремля, под которым расположены типографский рисунок “розетка”.
В верхней части первой страницы бланка паспорта воспроизведено цветное изображение Государственного герба Российской Федерации. В середине (под гербом) в орнаментальном оформлении напечатаны в три строки слова “паспорт гражданина Российской Федерации”. Под словами расположен типографский рисунок “розетка”.
Текст реквизитов и строки для внесения записей на второй, третьей, шестнадцатой и семнадцатой страницах бланка паспорта расположены параллельно сгибу бланка. Строки для внесения записей наносятся с интервалом 6,6 мм. В верхней части второй страницы бланка паспорта напечатаны с ориентацией по центру слова “Российская Федерация”, ниже – слова “Паспорт выдан”, “Дата выдачи”, “Код подразделения”, “Личный код”, “Личная подпись”.
В левом нижнем углу страницы напечатана подстрочная черта для подписи начальника подразделения паспортно – визовой службы органа внутренних дел, выдавшего паспорт, и отведено место для проставления печати, обозначенное буквами “М.П.”.
Третья страница бланка паспорта предназначена для размещения на ней персональных данных гражданина Российской Федерации. Страница состоит из двух частей: верхние три четверти страницы – визуальная зона, в которой слева размещена фотография владельца паспорта размером 35 x 45 мм, а справа следующие реквизиты паспорта: “Фамилия”, “Имя”, “Отчество”, “Пол”, “Дата рождения”, “Место рождения”. Место для наклейки фотографии обозначено уголками. Нижняя четверть страницы, противоположная сгибу, – зона для внесения машиносчитываемых записей.
На странице четвертой записи и отметки не производятся.
Страницы бланка паспорта с пятой по двенадцатую предназначены для проставления отметок о регистрации гражданина и снятии его с регистрационного учета по месту жительства. В верхней части пятой страницы с ориентацией по центру размещен реквизит “Место жительства”.
Тринадцатая страница бланка паспорта предназначена для проставления отметок об отношении гражданина к воинской обязанности. В верхней части тринадцатой страницы с ориентацией по центру размещен реквизит “Воинская обязанность”.
Четырнадцатая и пятнадцатая страницы бланка паспорта предназначены для производства отметок о регистрации и расторжении брака. В верхней части четырнадцатой страницы с ориентацией по центру размещен реквизит “Семейное положение”.
Шестнадцатая и семнадцатая страницы бланка паспорта предназначены для внесения сведений о детях владельца паспорта. В верхней части семнадцатой страницы бланка паспорта (параллельно сгибу) с ориентацией по центру размещен реквизит “Дети”. На семнадцатой странице с продолжением на шестнадцатую расположена таблица, состоящая из восемнадцати строк и четырех граф (слева направо): “Пол”, “Фамилия, имя, отчество”, “Дата рождения”, “Личный код”.
Восемнадцатая страница бланка паспорта предназначена для внесения отметки о группе крови и резус – факторе владельца паспорта.
Девятнадцатая страница бланка паспорта предназначена для внесения отметок о получении основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации.
В верхней части двадцатой страницы бланка паспорта расположен типографский рисунок – орнаментальная бордюрная полоса с ориентацией по центру, под рисунком напечатан заголовок “Извлечение из Положения о паспорте гражданина Российской Федерации” и далее воспроизведен следующий текст:
“1. Паспорт гражданина Российской Федерации является основным документом, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации.
Паспорт обязаны иметь все граждане Российской Федерации, достигшие 14-летнего возраста и проживающие на территории Российской Федерации.
5. .По желанию гражданина соответствующими учреждениями здравоохранения в паспорте также производится отметка о его группе крови и резус – факторе.
6. .Паспорт, в который внесены сведения, отметки или записи, не предусмотренные настоящим Положением, является недействительным.
7. Срок действия паспорта гражданина:
от 14 лет – до достижения 20-летнего возраста;
от 20 лет – до достижения 45-летнего возраста;
от 45 лет – бессрочно.
17. Гражданин обязан бережно хранить паспорт. Об утрате паспорта гражданин должен незамедлительно заявить в орган внутренних дел.
22. Запрещается изъятие у гражданина паспорта, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации”.
На пятой, седьмой, девятой, одиннадцатой, тринадцатой, пятнадцатой и девятнадцатой страницах напечатано выполненное стилизованными буквами в орнаментальном оформлении слово “Россия”.
В бланке паспорта могут быть применены специально разработанные вшиваемые или вкладываемые элементы, предназначенные для повышения сохранности вносимых записей или для защиты бланка и произведенных в нем записей от подделок.

Заключение
Риэлторская деятельность прямо связана с совершением сделок с недвижимостью, несмотря на то что, как правило, риэлторская фирма сама не является непосредственной стороной в этих сделках (если эти сделки не касаются обеспечения деятельности самой фирмы). С учетом этого знание особенностей сделок с недвижимостью, их законодательного регулирования не просто важно, но абсолютно необходимо для успешного бизнеса в этой сфере. Юридически грамотно составленный договор – это гарантия успешного достижения преследуемых хозяйствующим субъектом целей и задач, а также эффективной защиты его прав и законных интересов. Напротив, некорректный и непродуманный договор почти неизбежно влечет за собой возникновение проблем в гражданско-правовом плане, наиболее часто в консультационной практике встречаются спорные вопросы, регулируемые гражданским, трудовым и административным законодательством. Юридическая чистота сделки же зависит не только от правильно заполненного договора, но и от других важных документов. В своей работе, думаю, я отразил некоторую суть проверки документов, а также привел массу полезных советов.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс РФ по стостоянию на 15 ноября 2001г. -М., Инфра-М, 2002 г.
2. Жилищный кодекс РСФСР по сост. на 1 сентября 2001г. С-пб. 2001 г.
3. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики”
4. Андрианов И.И. «Жилищное законодательство», -М., Юр.лит., 1998 г.
5. Фадеев В.И. Муниципальное право России.-М., Юрист, 1994 г.
6. Титов А.А. «Комментарии к жилищному законодательству РФ», -М, Юрайт, 2003 г.
7. «Как решить ваши жилищные проблемы», -СПб., АКМЕ, 1994г.
8. Корнеева И.Л. «Жилищное право в Российской Федерации», -М, Юристъ, 2002 г.
9. «Российское гражданское право». Том 1, Москва “ Высшая школа” 1995 г. Под редакцией Красавчикова О.А.
10. Описание бланка паспорта гражданина РФ, Постановление правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828
11. Щиголев Ю. Гричанин И. «Способы защиты прав граждан на рынке жилья», Правовая база «Гарант», 2002 г.